Khamis, 26 September 2013

Soalan Berkaitan Dengan Borang G

Disini saya sertakan soalan menerusi email (tanpa mengubah ayatnya) dan jawapan yang diberikan untuk makluman pembaca:
 
Saya Mohd Zul Fadzlee, Pegawai yang terlibat untuk Projek Talian Penghantaran TNB di Negeri Perak di bawah APT1960. Terdapat kemusykilan yang melanda kami buat ketika ini.
Saya bertindak sebagai wakil kepada Agensi pemohon (TNB).
 
Persoalan saya, terdapat Pejabat Tanah & Daerah yang terlibat enggan memberikan  Borang G kepada  agensi pemohon, PTD terlibat merujuk kepada  APT 1960, Seksyen 14 (2), Mukasurat 24.  Menurut seksyen ini, Borang G hendaklah di failkan di Pejabat Pentadbir Tanah. Tetapi tidak pula menyatakan Borang G ni hanya untuk pejabat tanah sahaja.
 
Persoalannya, bolehkan Borang G ini diberikan kepada Agensi Pemohon (TNB). Jika boleh,  seksyen mana yang boleh saya kemukakan kepada pejabat tanah tersebut bagi membolehkan mereka untuk meyerahkan salinan Borang G tersebut kepada kami.
 
Jawapan:
 
Mengikut Akta Pengambilan Tanah, Borang G TIDAK BOLEH DIBERIKAN KEPADA SESIAPA seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 14(2). MEMBERIKAN BORANG G KEPADA PEMOHON ADALAH AMALAN DAN TIDAK MENGIKUT UNDANG-UNDANG. Agensi pemohon (TNB) TIDAK PERLU DISAMPAIKAN BORANG G MELAINKAN BORANG H. (Berdasarkan Borang H lah bayaran pampasan akan dibuat. Tambahan pula seksyen 16(2) menyatakan 'Tiap-tiap notis dalam Borang H hendahlah disertai dengan suatu cabutan dari award bertulis yang dibuat oleh Pentadbir Tanah dalam Borang G..........'. Ini juga bertepatan dengan seksyen 29A(1)(a) dan seksyen 38(3)(b) Akta Pengambilan Tanah, 1960.

Isnin, 23 September 2013

Sambungan Siri Tanah Oh Tanah


SIRI KETIGA PULUH ENAM
PENGAMBILAN TANAH DARIPADA PELBAGAI PERSPEKTIF
(BAHAGIAN AKHIR) 
 
TOT Siri ke 33, 34 dan 35, penulis telah memaparkan pandangan negatif sebahagian anggota masyarakat mengenai pengambilan tanah. Daripada perspektif sebahagian anggota masyarakat, pengambilan tanah yang dilaksanakan oleh kerajaan telah disifatkan sebagai suatu rampasan, pengambilan tanah dikatakan dijalankan tanpa perundingan, pengambilan tanah adalah satu paksaan kepada tuan-tuan tanah supaya menjualkan tanahnya kepada kerajaan dan pengambilan tanah dilakukan secara paksa dan secara kekerasan. Di pihak kerajaan, walaupun pengambilan tanah dikritik hebat, Pihak Berkuasa Negeri (PBN) secara berterusan meluluskan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepadanya sama ada bagi memenuhi keperluan dan kegunaan Kementerian/Jabatan/Agensi Kerajaan bagi tujuan awam atau bagi faedah dan kepentingan mana-mana orang atau perbadanan/syarikat untuk apa-apa maksud yang pada pendapatnya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia. Ini kerana Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT 1960) memberi kuasa budibicara sepenuhnya kepada PBN untuk meluluskan permohoan pengamblian tanah untuk public purpose, public interest, public utility and public benefit.

Seksyen kecil 3(1) APT 1960 memperuntukkan bahawa PBN boleh mengambil tanah yang diperlukan: (a) untuk maksud awam; (b) oleh mana-mana orang atau perbadanan untuk apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam; dan (c)  untuk maksud perlombongan atau perumahan, pertanian, perniagaan, perusahaan atau maksud rekreasi atau mana-mana kombinasi daripada maksud itu.

Istilah “maksud awam” ialah apa-apa kepentingan untuk faedah awam atau sebahagian awam tetapi bukan untuk faedah individu. Dalam hal ini pengambilan tanah untuk sekolah, hospital, mahkamah dan jalan adalah dianggap sebagai maksud awam. Sepertimana yang dinyatakan dalam perenggan 3(1)(b) APT 1960, PBN boleh juga mengambil tanah untuk mana-mana orang atau perbadanan untuk apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam. Orang membawa maksud: (i) warganegara; (ii) umur tidak kurang 18 tahun; (iii)  bukan seorang yang muflis (bankrupt); dan (iv) bukan seorang yang disabit dengan kesalahan dan dihukum penjara satu tahun atau lebih dalam tempoh lima tahun sebelum permohonan. Manakala Badan adalah bermaksud syarikat/perbadanan/badan yang ditubuhkan atau didaftarkan di bawah: (i) Akta Syarikat 1965; (ii)  mana-mana Akta atau Enakmen Negeri; (iii)  Akta Pertubuhan 1966; (iv) Akta Koperasi 1948; dan (v) Akta Pendaftaran 1956.

Kerajaan melalui Kementerian/Jabatan/Agensinya atau orang/perbadanan (selepas ini disebut sebagai pihak yang memerlukan tanah) juga berterusan mengemukakan pemohonan pengambilan tanah kepada PBN melalui Pentadbir Tanah dan Pengarah Tanah dan Galian. Bagi mereka, perolehan tanah untuk tapak projek melalui pengambilan tanah merupakan satu mekanisma terbaik. Walaupun ada kaedah lain untuk memperoleh tanah tetapi banyak halangannya.  

Halangan Perolehan Tanah Melalui Kaedah Memohon Tanah Kerajaan

Pihak yang memerlukan tanah boleh memohon tanah kerajaan daripada PBN. Kaedah ini dikatakan mudah dan senang. Pada hakikat, banyak masalah dan halangan untuk mendapatkan tanah kerajaan daripada PBN. Halangan yang biasa dihadapi adalah seperti tidak ada tanah kerajaan yang boleh dipohon kerana semua tanah kerajaan telah dibuat pelupusan kepada orang ramai terutama tanah yang berpotensi dan terletak dilokasi yang strategik seperti di bandar-bandar dan di kawasan-kawasan yang telah maju. Bagi kawasan luar bandar pula, kerajaan telah menyerahkan kepada agensi pembangunan wilayah seperti FELDA dan Lembaga Kemajuan Wilayah (LKW) untuk dimajukan sebagai pembangunan berkelompok di bawah Group Settlement Area (GSA). Jika ada lagi tanah kerajaan, ini tidak sesuai untuk tujuan projek yang akan dilaksanakan kerana keadaan fizikal tanah yang terlalu rendah dan sentiasa ditenggelami air atau terlalu curam. Ketidaksesuaian dari segi fizikal ini diburukkan lagi dengan ketiadaan prasarana dan kemudahsampaian. Masalah fizikal tanah ini boleh meninggikan kos untuk memajukannya. Keadaan fizikal tanah boleh membebankan. Ini kerana kawasan yang topografinya tinggi rendah memerlukan peruntukan dana yang lebih bagi menyediakan kemudahan asas dan prasarana pembangunan. Keadaan fizikal seperti tofografi, kebolehsampaian, kemudahan dan prasarana serta keadaan tanah menyebabkan ia tidak sesuai untuk dibangunkan.

Membeli Tanah Bermilik (Alienated) Daripada Tuanpunya
Membeli tanah bermilik daripada tuanpunya tidak semudah yang dijangkakan. Membuat urusniaga dengan tuan tanah terutama jual beli yang berasaskan prinsip willing seller and willing buyer adalah tidak semudah yang disangkakan. Banyak masalah dan halangan yang mengganggu proses penawaran tanah untuk pembangunan melalui kaedah ini seperti halangan perundangan, halangan pemilikan dan sikap serta gelagat tuan tanah.

Halangan Gelagat dan Sikap Tuan Tanah Dalam Proses Jual Beli Tanah

Antara masalah yang sering ditemui dalam proses jual beli tanah adalah gelagat tuan tanah yang cerewet. Gelagatnya menjadi-jadi apabila tanah diperlukan segera sedangkan tuan punya tanah tidak begitu berminat untuk menjualnya. Tuan tanah melengah-lengah perundingan dalam proses pindah milik, lebih-lebih lagi bila motif, nilai, keutamaan dan persepsi serta pandangan pihak yang memerlukan tanah dan tuanpunya tanah tidak sama. Soal personaliti dan gelagat ini boleh mempengaruhi kelancaran proses jual beli. Keadaan menjadi lebih kritikal bila ramai tuan tanah yang terlibat dan mendapat sokongan daripada pihak ketiga. 

Inilah yang dikatakan oleh Ismail (1999), sikap tuan tanah boleh menghalang proses jual beli tanah. Misalnya, tuan tanah tidak mahu meneruskan rundingan jual beli tanah untuk dibangunkan apabila keadaan pasaran, pampasan dan polisi bank atau fasa pembangunan yang dirancang tidak bersesuaian. Evans (1985) pula mengatakan bahawa tanah mungkin tidak dapat dijual apabila tuan tanah menjangkakan harga tanah mereka akan terus meningkat. Jangkaan ini bergantung pada keadaan pasaran dan sikap ‘tunggu dan lihat’ tuan tanah. 

Kadang kala sikap tuan tanah ini dipengaruhi oleh sejauhmana kefahaman mereka tentang projek yang akan dijalankan, latarbelakang pendidikan, usia tua, bangsa dan status pekerjaan serta kepentingan mereka dalam projek yang dirancang. Biasanya tuan tanah yang tidak mempunyai apa-apa kepentingan dalam projek yang dirancang bersikap dingin dan pesimis.

Sikap tuan tanah yang terlalu fanatik terhadap tanah boleh menggagalkan terus usaha perundingan penjualan dan pindah milik tanah mereka. Terdapat tuan tanah yang enggan menjual tanah kerana tanah yang ada itu adalah warisan pesaka nenek moyang yang perlu dipertahankan, tanah yang mempunyai nilai sentimental, tanah yang menjadi pergantungan hidup. Lantaran itu mereka sanggup “bermandi darah” mempertahankan tanahnya. Dalam situasi ini jual beli tidak lagi dapat digunapakai dan kaedah lain seperti pengambilan tanah lebih sesuai.

Halangan Pemilikan Dalam Jual Beli Tanah

Di bawah Sistem Torrens, pendaftaran hak milik adalah satu perkara yang diberi perhatian serius untuk memastikan hak seseorang terhadap tanah diakui dan terjamin. Dokumen hak milik sama ada Dokumen Hak Milik Keluaran (DHK) atau Dokumen Hak Milik Daftar (DHD) adalah sebagai bukti sah yang tidak boleh disangkal. Ia diperlukan dalam sebarang urusan pentadbiran dan urusniaga. Masalah jual beli timbul bila pemilik asal telah meninggal dunia dan proses pembahagian pesaka belum dituntut lagi atau belum selesai. Siapa yang berhak ke atas tanah tersebut belum lagi ditentu dan disahkan oleh undang-undang, sedangkan setiap pindah milik memerlukan persetujuan orang yang berdaftar secara sah seperti dalam dokumen hak milik. Jika berlaku juga jual beli, urusan pindah milik tidak dapat didaftarkan.

Bagi tanah-tanah yang ada kaveat atau gadaian, jual beli dan pindah milik perlu terlebih dahulu mendapat persetujuan pencatit kaveat atau pemegang gadai. Ia tidak boleh dilakukan sewenang-wenang tanpa persetujuan pencatat kaveat atau pemegang gadai kerana mereka dianggap mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut. Untuk mendapat persetujuan pencatat kaveat dan pemegang gadai, memerlukan masa. Terdapat juga kes apabila bahagian syer antara pemilik bersama tidak cukup atau terlebih yang memerlukan proses mahkamah untuk membetulkannya. Inilah yang dikatakan, ciri-ciri pemilikan harta tanah seperti hak milik tidak sempurna dan tuan tanah tidak dapat dikenal pasti boleh menjadi penghalang untuk menjual tanah.  

Jadual di bawah menunjukkan masalah pemilikan pelbagai yang melibatkan ramai pemilik  menyebabkan tanah tidak dapat dijual apabila ada kalangan pemilik yang enggan menjual tanah mereka atau tidak bersetuju dengan syarat-syarat yang dikenakan.
 

Halangan Pemilikan Dalam Jual Beli Tanah

 

 
JENIS
 
 
KETERANGAN
Tuan tanah setuju jual dengan syarat.
Syarat-syarat dan terma-terma jualan.
Harga jualan tidak dipersetujui.
Tuan tanah tidak setuju jual.
Meneruskan guna tanah sedia ada sebab:
Pendudukan, pelaburan, untuk kegunaan kebajikan yang lain, untuk kawalan dan pemuliharaan, untuk pembangunan sendiri, untuk dijual pada masa depan, tidak ada niat menjual, masa tidak sesuai, tidak pasti menjual dan spekulasi.
Pemilikan tidak  diketahui atau tidak jelas.
Hak milik tidak sempurna atau hilang.
Berlaku pertelingkahan hak milik.
Kuasa pemilikan tidak jelas.
Tanah yang ada amanah dan kaveat.
Tanah tertakluk pada pajakan atau lesen.
Tanah tertakluk pada gadai janji atau caj yang lain.
Tanah tertakluk pada waad tertentu.
Tanah tertakluk pada ismen.
Pemilikan perlu  untuk pembangunan
Tanah terpinggir (ransom)
Pemilikan pelbagai.

Sumber: Ismail (1999)

 

 
KEPENTINGAN PENGAMBILAN TANAH SECARA PAKSA SEBAGAI MEKANISMA DALAM PEMBANGUNAN NEGARA

 
Setelah meneliti huraian di atas, dapat dirumuskan bahawa perolehan tanah melalui kaedah memohon tanah kerajaan daripada PBN menghadapi masalah seperti berikut: (a) tidak ada tanah kerajaan yang boleh dipohon; dan (b) jika ada, ianya tidak sesuai dengan tujuan projek yang hendak dilaksanakan itu. Manakala masalah lazim yang sering dihadapi ketika membuat keputusan untuk memperolehi tanah melalui kaedah jual beli tanah bermilik daripada tuanpunya adalah seperti berikut: (a) tuanpunya enggan menjual tanah itu kerana sebab-sebab tertentu seperti tanah pusaka yang diwarisi dan sebagainya; (b) jika tuanpunya sanggup menjual tanah itu, harganya pula terlalu tinggi; (c) kadangkala tuanpunya sanggup menjualkannya dengan harga yang berpatutan tetapi tanah itu terikat pula dengan beberapa bebanan yang masih berkuatkuasa seperti gadaian, pajakan, lien, atau tertakluk kepada suatu kaveat persendirian dan sebagainya; (d) ada pihak yang sanggup menjual dengan harga yang berpatutan dan tidak ada apa-apa bebanan atau kaveat yang menghalang penjualan itu tetapi malangnya tuanpunya yang berdaftar telah meninggal dunia dan proses pembahagian pusaka belum    dimulakan lagi oleh waris-warisnya ataupun sudah dimulakan tetapi belum lagi selesai; (e) dalam keadaan di mana tuanpunya tanah sanggup menjualkannya dengan harga yang berpatutan dan tidak ada apa-apa bebanan atau kaveat yang menghalang tetapi penjualan itu pula bertentangan dengan undang-undang seperti Tabah Rizab Melayu menyebabkan ianya tidak boleh dijual atau dipindahmilik kepada pihak yang berkehendakkan tanah itu.

Oleh kerana tanah yang sesuai itu terlalu sukar untuk dibeli kerana adanya beberapa halangan baik dari segi sosial mahupun undang-undang maka ianya terpaksalah digunakan cara menerusi proses dan kuatkuasa undang-undang dengan mengambil secara paksa. Tanpa adanya kaedah atau cara perolehan tanah melalui pengambilan tanah secara paksa, proses pembangunan negara menjadi lambat atau gagal kerana kaedah jual beli tidak boleh menyelesaikan masalah berbangkit. Dalam masa yang sama, kerajaan melalui Kementerian/Jabatan/Agensinya sama ada secara bersendirian atau dengan kerjasama swasta rancak melaksanakan program pembangunan untuk mewujudkan pelbagai rangkaian peluang pekerjaan kepada rakyat, membantu meningkatkan taraf ekonomi dan kedudukan kewangan penduduk yang sekali gus menepati keperluan kebajikan dan sosial mereka. Diketika ini, pengambilan tanah melalui kuatkuasa APT 1960 merupakan satu mekanisma terbaik untuk memperolehi tanah.

Dalam hal ini, penulis ingin berkongsi pengalaman mengenai perolehan tanah FELDA Sendayan oleh Perbadanan Kemajuan Negeri, Negeri Sembilan (PKNNS) dan MHS Land Sdn. Bhd untuk dijadikan sebagai satu kawasan perindustrian berteknologi tinggi yang berasaskan kepada industri aviasi, aeroangkasa dan multimedia. Kawasan ini akan dikenali sebagai Bandar Teknologis Raya Negeri Sembilan. PKNNS selaku agensi kerajaan negeri telah diberi amanah untuk memajukan dengan kerjasama swasta. Bagi melaklsanakan projek tersebut, PKNNS telah mengenalpasti rakan usahasama iaitu MHS Land Sdn. Bhd. Perjanjian usahasama telah ditandatangani pada 8 November 1996. Mengikut perjanjian, perolehan tanah diuruskan oleh PKNNS dan bayaran akan ditanggung oleh MHS Land Sdn. Bhd. PKNNS memegang ekuiti sebanyak tiga puluh peratus dan MHS Land Sdn. Bhd. sebanyak tujuh puluh peratus. Sebuah syarikat usahasama iaitu Syarikat Gardenia Success Sdn. Bhd. telah ditubuhkan untuk memajukan kawasan ini.
 
Jumlah keseluruhan tanah yang terlibat dalam cadangan ini ialah 5,598 ekar yang dimiliki oleh seramai 513 orang peneroka iaitu keseluruhan kawasan ladang FELDA Sendayan. Kawasan kampung dan penempatan para peneroka FELDA Sendayan tidak termasuk dalam cadangan ini. Mengikut pelan konsep, agihan guna tanah Teknologis Raya Negeri Sembilan ialah Koridor Korporat MAS seluas 1.1 peratus, Taman Komersil 7.6 peratus, Taman Korporat 1.2 peratus, Taman Enterprise IT 2.7 peratus, Taman Teknologi Komunikasi 1.6 peratus, Taman Pembuatan Teknologi Tinggi 7.9 peratus, Taman Perindustrian Aeroangkasa 10.5 peratus, Industri Kecil dan Sederhana (IKS) 2.8 peratus, Pusat Pentadbiran Universiti Aeroangkasa 0.9 peratus, Kampus Perubatan 1.1 peratus, Pusat Islam 0.4 peratus, Padang Golf 3.9 peratus, Kompleks Sukan 0.6 peratus, Kawasan Lapang 0.6 peratus, Pusat Rawatan Kumbahan 0.4 peratus, Pusat Pemerosesan Sisa Pepejal 0.4 peratus dan Jalan Utama dan Infrastruktur 21.7 peratus.
 
Selaras dengan kehendak Kerajaan Negeri Sembilan supaya perolehan tanah dibuat melalui kaedah jual beli, pihak PKNNS telah mengadakan perbincangan dengan semua peneroka FELDA Sendayan melalui Jawatankuasa Kemajuan dan Keselamatan Rancangan (JKKR) dan agensi-agensi lain. Perbincangan dijalankan atas prinsip willing buyer–willing seller. Ia juga diikuti dengan beberapa siri penerangan dan sesi perbincangan dengan peneroka khususnya mengenai perkara-perkara penting seperti harga, cara pembayaran dan nilai tanah. Hasil daripada beberapa siri penerangan dan perbincangan tersebut, akhirnya persetujuan mengenai harga, syarat dan terma perjanjian serta kaedah bayaran pembayaran telah dicapai. Harga tanah ialah RM3.00 skp atau jumlah keseluruhan bagi setiap peneroka ialah RM1.5juta. Bayaran dibuat dalam empat peringkat iaitu: (i) 10% apabila perjanjian jual beli dan dokumen-dokumen yang disebut di dalam perjanjian selesai ditandatangani; (ii) 25% selepas pembatalan sekatan GSA; (iii) 30% selepas pembatalan sekatan kepentingan dan syarat nyata diendos dan diserah kepada PKNNS; (iv) 35% selepas tanah ladang diserahbalik kepada Kerajaan Negeri Sembilan melalui Borang 12A dan diendoskan oleh Pendaftar/Pentadbir Tanah.
 
Selain daripada syarat-syarat di atas, peneroka juga bersetuju menandatangani Surat Kuasa Wakil atau Power of Attorney bagi melantik PKNNS untuk menguruskan segala perkara mengenai hal ehwal hak milik tanah mereka seperti memohon untuk membatalkan hak milik berangkai, membatalkan sekatan kepentingan dan urusan menyerah balik tanah dan lain-lain.    
 
Perjanjian jual beli telah ditandatangan pada 13 November 1996 dan 29 Januari 1997.  Mereka telah menerima wang pendahuluan 10% setiap seorang atau RM150,000.00. Proses perundingan memakan masa setahun bermula daripada tarikh perjumpaan awal PKNNS dengan peneroka-peneroka melalui JKKR FELDA pada 18 OKtober 1995 sehinga tarikh menandatangani perjanjian pada 29 Januari 1997.
 
Ternyata perolehan tanah melalui kaedah jual beli atas prinsip willing buyer–willing seller yang telah yang dilaksanakan oleh PKNNS untuk memperolehi tanah ladang FELDA Sendayan seluas 5,598 ekar daripada 513 orang peneroka gagal kerana: (i) terdapat 44 hak milik bermasalah iaitu 23 lot dengan keluasan 180.11 ekar dalam proses pembahagian harta pesaka kerana peneroka asal telah meninggal dunia dan 21 lot dengan keluasan 144.071 ekar terdapat kaveat dan amanah. Jumlah luas keseluruhan ialah keluasan 324.185 ekar; (ii) 46 orang peneroka yang melibatkan tanah seluas 411.084 ekar tidak mahu menandatangani perjanjian kerana tidak mahu menjualnya dengan alasan yang tersendiri seperti tanah mempunyai nilai ekonomi iaitu: (i) tanah sebagai modal; (ii) tanah sebagai satu bentuk pelaburan; (iii) tanah sebagai punca utama pendapatan; dan (iv) tanah sebagai faktor pengeluaran. Selain daripada tanah mempunyai nilai ekonomi, tanah juga mempunyai nilai sosial iaitu: (i) tanah mempunyai nilai sentimental; (ii) tanah sebagai simbol status dan maruah; (iii) tanah lebih bernilai daripada wang ringgit; dan (iv) tanah adalah warisan keluarga dan pesaka untuk anak cucu.
 
Terdapat juga peneroka yang menyatakan harga tanah yang ditawarkan oleh PKNNS atas kadar RM3.00 skp adalah rendah dan tidak munasabah. Mereka sebaliknya menetapkan harga jualan dengan kadar RM18.00 skp. Harga jualan ini ditentukan setelah mengambilkira dan mempertimbangkan kos-kos peluang, kos-kos melepas dan kos-kos alternatif. Setelah mempertimbangkan faktor-faktor di atas, jelaslah bahawa harga yang diminta RM18.00 skp atau RM7,056,720.00 (9 ekar/43,560 skp x RM18.00) adalah munasabah, sesuai dan adil kepada semua pihak terutamanya peneroka yang terpaksa berpisah dan mengorbankan satu-satunya tanah yang dimiliki untuk memberi laluan kepada pembangunan negara. Hanya sekali inilah peluang yang datang dan tidak mungkin mereka akan mendapat tuah seperti ini lagi pada masa hadapan. Oleh yang demikian, peneroka patut mendapat hak keistimewaan (privilege), kelebihan harga (price advantage) dan nilai tambah (value added) terhadap penilaian awal tanah mereka yang amat berpotensi dan strategik.
 
Sebagai jalan keluar daripada masalah ini, pengambilan tanah secara paksa melalui kuatkuasa APT 1960 adalah kaedah terbaik. Pengambilan tanah boleh digunakan untuk memperolehi tanah daripada tuan-tuan tanah yang enggan dan degil untuk menjualnya secara sukarela. Dengan kuasa yang diberikan oleh seksyen 3 APT 1960, PBN mempunyai kuasa untuk mengambil mana-mana tanah walaupun tuan tanah tidak bersetuju dan keputusan PBN adalah muktamad. Inilah yang dikatakan, apabila tanah diambil oleh kerajaan, masalah tuan tanah yang enggan menjual dapat diatasi. Malah bukan setakat itu sahaja, melalui pengambilan tanah, masalah yang berkaitan dengan hak milik bermasalah juga dapat diselesai. Pendekataan ini digunakan sepenuhnya oleh PKNNS. Pengambilan tanah digunakan dalam usaha untuk menyelesaikan hak milik yang bermasalah dan mengatasi keengganan tuan tanah untuk menjualnya. PKNNS tidak sanggup lagi berunding dengan tuan-tuan tanah kerana harga diminta RM18.00 skp terlalu tinggi dan PKNNS/MHS. Land Sdn. Bhd. tidak mampu membayarnya. Dengan pengambilan, pampasan dibayar berdasarkan prinsip Jadual Pertama APT 1960. Pengambilan tanah tidak boleh dihalang dan dibantah, hanya pampasan sahaja boleh dibantah.   
 
Lantaran itu, permohonan pengambilan tanah telah dikemukakan kepada Pentadbir Tanah Seremban pada Ogos 1997. Cadangan pengambilan tanah telah diwartakan dalam Warta Kerajaan Negeri Sembilan melalui Warta No. 4/6/97 bertarikh 6 November 1997. 
 
Kaedah pengambilan tanah untuk memperoleh tanah melalui kuatkuasa APT 1960 juga dilaksanakan oleh kerajaan untuk Projek Mass Rapid Transit Corporation Sdn. Bhd. (MRT). Walaupun satu inovasi atau pendekatan baru dalam perolehan tanah telah diperkenalkan yang diberi nama sebagai Pembangunan Bersama Menerusi Kaedah Perjanjian Persefahaman atau lebih dikenali sebagai Mutual Agreement tetapi masih menemui jalan buntu bilamana tuan tanah enggan bekerjasama. Dengan tidak menafikan kejayaan kaedah mutual agreement dalam perolehan tanah untuk MRT, hakikatnya ia masih lagi tidak berupaya untuk memdapatkan semua tanah yang diperlukan. Contohnya, perolehan tanah Lot 41, Seksyen 25, Bandar Kuala Lumpur kepunyaan Chip Ann Realty Sdn. Bhd. (CAR). Lot ini terletak di Jalan Sultan. Oktober hingga November 2011, MRT telah mengadakan mesyuarat untuk menerangkan Perjanjian Bersama dengan pemilik tanah yang terlibat. Januari 2012, Nota-Nota Perjanjian (Points of Agreement) yang menjadi asas Perjanjian Bersama diedarkan kepada pemilik tanah. Februari – Mei 2012, pemilik lot-lot lain di Jalan Sultan menandatangani Nota-Nota Perjanjian (Points of Agreement). Mei 2012, CAR secara terbuka membantah tawaran MRT untuk menandatangani Perjanjian Bersama. Perundingan antara MRT dan CAR gagal setelah beberapa mesyuarat. CAR tidak berpuas hati dengan beberapa perkar: (i) jumlah pampasan yang ditawarkan; (ii) jadual bayaran pampasan; (iii) kuasa wakil (power of attorney) untuk menandatangani permohonan seksyen 204D KTN; (iv) kebenaran diperlukan dari MRT Corp. untuk pembangunan semula bagi lot tersebut; dan (v) kebenaran diperlukan dari MRT Corp. untuk menjual tanah tersebut
 
Bagi MRT, jumlah pampasan yang ditawarkan kepada CAR telah ditingkatkan dan adalah muktamad. CAR masih menolak tawaran kedua MRT Corp. Akhirnya kaedah pengambilan dikuatkuasakan. Kaedah pengambilan adalah kaedah terbaik kerana:
 

 
Kaedah Pengambilan Melalui Kuatkuasa APT 1960
 
 
Kaedah Mutual Agreement
Jangkamasa untuk siap pengambilan tanah boleh dikawal
Jangkamasa tidak boleh dikawal. terpulang kepada isu-isu yang dibangkitkan oleh pemilik tanah
Pampasan yang dibayar adalah telus dan jumlah pampasan boleh dicabar di mahkamah
Pampaan dirunding dan dipersetujui satu persatu. Menteri kewangan 11 mestu mrluluskan bayaran atas sokongan Jawatankuasa Khas Pampasan. Tiada mekanisma  untuk mencabar jumlah pampasan
 
Seperti yang telah dinyatakan di awal penulisan ini, di pihak kerajaan, walaupun pengambilan tanah dikritik hebat, PBN secara berterusan meluluskan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepadanya sama ada bagi memenuhi keperluan Kementerian/Jabatan/Agensi Kerajaan bagi tujuan awam (public purpose) – seksyen 3(1)(a) APT 1960 atau bagi kegunaan mana-mana orang atau perbadanan/syarikat untuk kepentingan awam (public interest) - seksyen 3(1)(b) dan seksyen3(1)(c) APT 1960 - yang pada pendapatnya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia. Sekadar mengambil contoh, PBN Negeri Selangor telah banyak menerima permohonan untuk mengambil tanah bagi projek mega (LEBUHRAYA) dan projek pembangunan yang lain kerana kaedah ini lebih mudah dan berkesan.
 
RUMUSAN

Berdasarkan kepada huraian dan contoh-contoh yang telah dikemukakan di atas, ternyata bahawa pengambilan tanah merupakan satu mekanisma terbaik untuk mendapatkan tanah sebagai tapak projek.  Kaedah ini boleh digunakan untuk membangunkan Kampong Baru, Kuala lumpur. Pengambilan tanah melalui APT 1960 adalah cara terbaik untuk menyelesaikan isu hak milik yang bermasalah dan ubat paling mujarab kepada tuan tanah yang ’degil’. Seperti kata YB. Enche’ Mohd Yusof bin Mahmud, Ahli Parlimen Temerloh ketika mengambil bahagian dalam perbahasan Rang Undang-Undang Pengambilan Tanah di Dewan Rakyat pada 12 September 1960 yang didicadangkan oleh Tun Abdul Razak.  Beliau menyokong cadangan Kerajaan kerana melalui kaedah ini ia boleh mengatasi masalah tuan tanah yang degil. Beliau menyatakan”............Tuan Yang di-Pertua, saya menyokong atas Bill ini yang ada di hadapan kita dengan beberapa sebab. Sebab yang pertama ................ Sebab kedua, yang menarik perhatian saya ia-lah undang2 chara mengambil tanah untuk kegunaan hak orang ramai. Di-daerah saya pada masa yang lampau ini di-mana kita telah mengadakan beberapa ranchangan untuk membuat jalan2 raya melalui beberapa buah kampong. Dalam ranchangan ini, kita telah menemui jalan buntu ia-itu berkenaan dengan hal tanah yang di-miliki oleh orang ramai yang tak suka menyerahkan tanah2-nya kepada penggunaan orang ramai. Jadi dengan ada-nya undang2 ini, maka perjalanan untuk menjalankan bagi membuat jalan raya untuk kebajikan ’am tidak akan tergendala lagi............................ saya perchaya dengan satu undang2 ini boleh memaksa orang2 yang degil dan orang2 daripada golongan yang hendak menjahamankan ranchangan itu. Oleh itu saya berharap ini satu perkara yang boleh akan terjadi pada masa hadspan supaya dapat kita mengambil jalan untuk mengawasi-nya itu.”(Hansard Dewan Rakyat: 12 September 1960).
 
Kalau diteliti kepada catatan sejarah, pengambilan tanah terawal dalam sejarah dunia berpunca daripada sifat degil tuan tanah. Dikatakan Raja Ahab yang ingin memiliki sebidang ladang anggur kepunyaan sepasang suami isteri yang degil. Mengikut Baeur (2003), sejarah pengambilan tanah terawal direkodkan berlaku di Israel dan diterangkan di dalam Kitab Injil apabila Raja Ahab ingin memiliki sebidang ladang anggur kepunyaan sepasang suami isteri bernama Naboth dan Jezreeliter. Ladang anggur itu terletak bersebelahan istana Raja Ahad dan didapati sesuai untuk dijadikan kawasan tanaman herba. Raja Ahad telah bertemu dengan Naboth untuk meminta ladang anggur tersebut dan berjanji akan menggantikan ladang anggur di tempat lain atau membayar sejumlah wang sebagai pampasan. Walau bagaimanapun, Naboth enggan menyerahkan ladangnya dengan alasan beliau telah mewarisi tanah tersebut sejak turun-temurun. Berita ini telah sampai ke pengetahuan permaisurinya Jezabel, lalu permaisuri mengirim sekeping surat serta memerintah orang suruhannya untuk melaksanakan hukuman bunuh kerana kedegilan Naboth menyerahkan ladangnya kepada Raja. Menurut Jezebel, tindakan Naboth merupakan suatu penghinaan besar kepada Raja dan Tuhan dan beliau perlu dihukum mati. Setelah Naboth dibunuh, Jezebal mengarahkan Raja Ahad mendapatkan ladang tersebut tanpa membayar pampasan. Peristiwa ini merupakan kes pengambilan tanah yang terawal berlaku pada zaman lampau.
 
Satu pesanan yang perlu diberi perhatian bahawa pengambilan tanah haruslah menjadi pilihan terakhir dan bukannya pilihan pertama dalam melaksanakan pembangunan tanah terutama oleh individu atau syarikat swasta seperti yang dinasihatkan oleh Peguam Negara melalui suratnya JPN(R)152/13/6/4/2 Jld. 7 bertarikh 17 Jun 2005, bahawa penggunaan perenggan 3(1)(b) adalah terhad untuk manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam sahaja dan bukannya untuk manfaat mana-mana syarikat, badan atau organisasi tertentu dan pengambilan tanah haruslah menjadi pilihan terakhir dan bukannya pilihan pertama dalam melaksanakan pembangunan mana-mana tanah. Sehubungan dengan itu, dalam kes pembinaan jalan keluar masuk ke sesuatu kawasan, kaedah pemberian hak lalu-lalang (easement) atau hak lalu-lalang Pentadbir Tanah bolehlah dipertimbangkan terlebih dahulu sebelum tanah tersebut diambil mengikut  APT 1960 (sumber: Manual Pengambilan Tanah, terbitan JKPTG).

 
TANAH OH TANAH

SIRI TOT AKAN BERHENTI SEKETIKA. AKAN BERTEMU LAGI  DILAIN WAKTU. INSYAALLAH.  

 
Sekian
Suhaimi bin Hj. Mamat, K.M.N., B.C.M., A.K.
B.A. (Hons. U.M.), M.Sc. (UTM).
Setiausaha,
Bahagian Sumber Air, Saliran dan Hidrologi,
Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.
Aras 13, Wisma Sumber Asli
No. 25, Persiaran Perdana,
Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia
Tel : 03-88861147
Fax : 03-88893455
Email : suhaimi@nre.gov.my


RUJUKAN

Bauer, C.A. (2003). Government Takings and Resettlement Guarantees: When Date of Valuation Statutes Deny Just Compensation. Brigham Young University Law Review, 2003(1), 265.

Ismail Omar (1992). “ Penilaian Harta Tanah”. Kuala Lumpur : DBP.

 
----------------( (1999). “ Pelaburan Harta Tanah”. Kuala Lumpur: BDP.

 
Suhaimi bin Mamat (2000). “Halangan Perolehan Tanah Untuk Maksud Pembangunan: Kajian Kes Terhadap Sikap Tuan Tanah di FELDA Sendayan Negeri Sembilan”. Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor. Tesis Sarjana.

 

Rabu, 18 September 2013

Sambungan Siri TANAH OH TANAH


SIRI KETIGA PULUH LIMA
PENGAMBILAN TANAH DARIPADA PELBAGAI PERSPEKTIF
(BAHAGIAN KETIGA)

Unsur-Unsur Yang Terdapat Dalam Pengambilan Tanah Daripada Perspektif Tuan Tanah

(i)        Unsur Ancaman

Pengambilan tanah adalah satu usaha untuk memisahkan tuan-tuan tanah dengan tanahnya. Kerajaan cuba memutuskan hubungan antara pemilik tanah dengan tanahnya. Usaha ini dilakukan secara paksa dan tidak dengan kemahuan sendiri. Tuan tanah terpaksa menyerahkan tanahnya kepada kerajaan tidak dengan suka hati. Kerajaan diberi kuasa untuk mengambil dengan kekerasan. Wujud unsur-unsur mengambil atau menahan harta seseorang tanpa izin pemiliknya.

Hak milik seseorang ke atas tanahnya boleh dilucutkan hanya dengan menguatkuasakan seksyen 23 APT 1960.  Apabila dibuat memorial di bawah seksyen 23 APT 1960, tanah yang diambil terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri sebagai tanah kerajaan. Ini boleh dilakukan walaupun tidak terlebih dahulu dibayar apa-apa pampasan atau sagu hati kepada tuan tanah atau pihak yang berkepentingan.  (Seksyen 19 APT 1960).

Hak tuan tanah terhadap tanah telah disangkal, dinafi, dibatalkan dan dilucutkan. Tuan tanah tidak dapat berbuat apa-apa baik dari segi undang-undang mahupun pentadbiran. Proses pengambilan milikan ini tidak boleh dipertikaikan. Sebarang usaha atau perbuatan yang menjadikan atau menyebabkan Pentadbir Tanah, Jurukur, Pengawal Petempatan, Pendaftar dan seumpamanya menjadi sukar dalam melaksanakan tugasnya dianggap telah melakukan kesalahan.

Dalam kes Tan Teck Yan lawan Pendakwa Raya, perbuatan menghempas fail, mengangkat penumbuk dan mengancam untuk mencederakan serta memanggil pula isterinya masuk dan bersama berdiri di hadapan seorang Ketua Penolong Pegawai Daerah adalah suatu perbuatan menyekat atau menghalang proses pemilikan dan boleh disabitkan di bawah seksyen 186 Kanun Keseksaan.

Tuan tanah atau penghuni berkenaan melarang Pentadbir Tanah atau lain-lain penjawat awam atau mengejar mereka semasa menjalankan kerja-kerja yang berkaitan dengan pengambilan milik tanah berkenaan, maka perbuatan itu adalah menentang atau menghalang atau menyekat pengambilan milik.

Dalam keadaan dan situasi ini, Pentadbir Tanah boleh memohon pertolongan dan bantuan polis bagi mendapat bantuan untuk mengambil milik tanah tersebut. Seksyen 63 APT 1960 memberi kuasa kepada pihak polis bagi mengambil langkah-langkah tertentu untuk membolehkan pengambilan milik tanah berkenaan dapat dilakukan oleh Pentadbir Tanah apabila adanya tentangan atau halangan terhadap tindakan tersebut.

Mana-mana tuan tanah yang mengambil tindakan agresif dengan mengganggu pembinaan projek yang dilakukan atas bekas tanahnya seperti mengambus, membina, merosak atau memindahkan sesuatu parit atau tanda yang dibuat atau diletakkan di atas tanah tersebut dianggap telah melakukan kesalahan yang boleh dikenakan penalti di bawah seksyen 64 (b) APT 1960.

Unsur ancaman amat jelas dan ketara dalam seksyen 64(a)(b) yang mengenakan tanggungjawab jenayah terhadap orang yang melakukan perbuatan-perbuatan seperti berikut:

(a)        Dengan sengaja menghalang pegawai-pegawai atau orang yang disebutkan dalam seksyen 62 atau 63 Akta dalam menjalankan tugas mereka di bawah Akta,

(b)        Dengan sengaja memenuhkan, merosakkan, atau mengalih parit atau tanda-tanda yang dibuat atau diletakkan bagi maksud dan kena mengena dalam proses pengambilan tanah.

Seseorang yang didapati salah dan disabitkan atas kesalahan di atas boleh dihukum
penjara yang tidak melebihi sebulan penjara atau didenda tidak melebihi RM200.00
atau kedua-duanya sekali.

Bagi menguatkan lagi unsur ancaman ini, pihak pendakwa diberi alternatif dan pilihan lain dalam mendakwa orang yang melakukan kesalahan-kesalahan yang disebutkan di bawah seksyen 64(a) Akta iaitu di bawah seksyen-seksyen 183 dan 186 Kanun Keseksaan.

Seksyen 186 Kanun Keseksaan memperuntukkan:

186.  Barang siapa dengan sengaja menghalang seseorang penjawat awam pada menjalankan kerja-kerja jawatannya, hendaklah disiksa dengan penjara selama tempoh yang boleh sampai tiga bulan, atau dengan yang boleh sampai dua ratus lima puluh ringgt, atau dengan kedua-duanya.

Mana-mana tuan tanah yang menimbulkan kekacauan, secara kasar dan kekerasan yang melibatkan kecedaraan fizikal terhadap mana-mana pihak ekoran dari rasa terkilan dan tidak puas hati dengan cara pengambilan tanah terdedah kepada ancaaman mengikut Seksyen 117 Kanun Acara Jenayah yang boleh ditahan reman tidak lebih dari 2 minggu. Mereka kemudiannya akan didakwa di Mahkamah mengikut Seksyen 324 Kanun Keseksaan.

Mereka tidak dibenarkan berkumpul dan berhimpun sebagai tanda bantahan kerana boleh ditakrifkan mengadakan perhimpunan haram mengikut Seksyen 147 Kanun yang sama. Balasan yang sedia menanti adalah hukuman sekurang-kurangnya enam bulan penjara.

(ii)       Tidak Ada Unsur Memilih

Undang-undang tidak memberi hak kepada tuan-tuan tanah untuk memilih sama ada membenarkan kerajaan mengambil tanahnya atau sebalik.  Kuasa ini tidak ada pada tuan-tuan tanah.  Mereka tidak boleh menentukan yang disukainya. Tidak diberi pilihan untuk menerima atau menolak.

Kuasa mutlak diberikan kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk mengambil secara paksa sesuatu tanah itu. PBN boleh mengambil mana-mana tanah yang diperlukan untuk:

(a)        untuk maksud awam;
(b)        oleh mana-mana orang atau perbadanan untuk apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam; dan
c)         untuk maksud perlombongan atau perumahan, pertanian, perniagaan, perusahaan atau maksud rekreasi atau mana-mana kombinasi daripada maksud itu.

(Seksyen 3(1) APT 1960).

Hak memilih ini hanya ada pada pihak kerajaan. Agensi kerajaan boleh memilih dan menentukan mana-mana tanah yang diperlukan mengikut kehendak dan keperluan projek untuk dikemukakan kepada PBN bagi pertimbangan.  Jika cadangan tersebut didapati sesuai, PBN menerimanya dan jika tidak bersetuju boleh menolak. Agensi boleh mengenal pasti kawasan lain. Ia boleh menentukan mana-mana kawasan yang disukainya. Biasanya kawasan yang menjadi pilihan utama adalah kawasan strategik dan berpotensi.

(iii)                  Tidak Ada Unsur Kebebasan

Dalam pengambilan tanah, tidak ada kebebasan kepada pihak yang tanahnya diambil.  Mereka tidak bebas untuk memastikan perkara-perkara berikut:

(a)        sejauhmanakah pentingnya tujuan awam itu untuk masyarakat;
(b)        sejauhmanakah perlunya pengambilan itu; dan
(c)        sejauhmanakah adilnya nilai pampasan.

Tuan tanah tidak berpeluang untuk berhujah bagi menentukan sama ada pengambilan itu memenuhi kehendak yang dinyatakan dalam undang-undang atau sebaliknya. Tuan tanah tidak berkesempatan menyatakan pandangan dan melahirkan pendapat bagi memuaskan hati sebelum haknya terhadap tanah dilucutkan.

Tidak ada peruntukan dalam APT 1960 yang mengenakan obligasi kepada pihak kerajaan bagi mengadakan pra-perbicaraan. Dengan tidak adanya perbicaraan pra-pengambilan, maka tidak berpeluanglah tuan punya tanah untuk berhujah, antaranya tujuan pengambilan dan keperluan terhadap tanahnya yang berkenaan itu.

Tuntutan supaya diadakan perbicaraan pra-pengambilan pernah ditimbulkan dalam kes S. Kulasingam & SL lwn Pesuruhjaya Tanah Wilayah Persekutuan dan beberapa orang lagi. Tujuan adalah untuk memberi peluang kepada tuan-tuan tanah bagi menentukan sama ada pengambilan itu bagi maksud yang dinyatakan dalam undang-undang. Walau bagaimanapun, Mahkamah Persekutuan telah memutuskan bahawa, oleh kerana tidak ada peruntukan yang mengenakan obligasi sedemikian dalam APT 1960, maka perbicaraan pra-pengambilan tidak perlu diadakan.

(iv)       Tidak Ada Unsur Kerelaan

Dalam pengambilan tanah tidak ada unsur rela, izin, persetujuan, perkenan, melepaskan tanahnya kepada kerajaan dengan hati yang ikhlas dan menyerakan hak miliknya untuk diambil atau dibatalkan dengan senang hati.

Perkara yang jelas dalam proses pengambilan adalah terdapat unsur paksaan.  Ada elemen nafikan kerelaan dan menggugurkan pilihan.  Paksaan bermaksud perbuatan memastikan orang lain melakukan sesuatu tidak dengan kemahuannya sendiri[1], sesuatu perbuatan atau sikap yang membuat seseorang tidak berupaya menghadapi atau menghindari daripadanya[2], seruan atau suruhan supaya seseorang itu melakukan sesuatu tanpa kerelaan atau pilihannya[3].

Perlu dinyatakan bahawa APT 1960 itu sendiri digubal bagi mengambil tanah milik secara paksa dan ini perlu dilakukan untuk mengelak dari kegagalan atau kekecewaan kerajaan dalam mendapatkan tanah[4].

(v)        Tidak Ada Unsur Tawar Menawar Dan Perunding

Dalam pengambilan tanah, tidak ada unsur tawar menawar untuk menentukan pampasan, ganti rugi, imbuhan dan exgratia. Tidak ada perundingan dikedua belah pihak untuk mencapai satu persetujuan. Manual Pengambilan Tanah keluaran Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan, muka surat 1 di para 1.2 menyatakan “oleh kerana kesukaran untuk mendapatkan tanah menerusi cara memohon tanah kerajaan daripada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) dan membeli tanah berimilik (alienated land) daripada tuan punya, maka lazimnya pilihan yang ada ialah melalui cara mengambil mana-mana tanah milik menerusi proses undang-undang iaitu mengambil melalui proses pengambilan tanah dengan menggunakan Akta Pengambilan Tanah 1960 , Akta 486. Melalui pengambilan ini, tanah itu boleh didapati walaupun tuan tanah tidak bersetuju menjualnya dan tawar menawar mengenai harga tidak diperlukan. Sebagaimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 66 APT 1960, apabila dibuat memorial atau endorsan pada dokumen hak milik, tanah itu akan terletakhak pada PBN dan menjadi jadi tanah kerajaan, bebas daripada segala bebanan. “ 

Kenyataan ini jelas menunjukkan bahawa dalam proses pengambilan tanah ,tiada ada unsur twar menawar. Akibat daripada itu, wujudlah dua kehendak yang berbeza di mana tuan tanah menuntut pampasan yang paling tinggi dan agensi memohon menghendaki supaya dibayar pampasan yang paling rendah. Contohnya  pengambilan tanah PT 7026, Mukim Tanjong Dua Belas, Daerah Kuala Langat. Tuan tanah meminta RM6,248,856.00. Nilaian JPPH sebanyak RM4,990,838.00. Award Pentadbir Tanah termasuk kecederaan tanah RM17,121,809.00. Tuan tanah tidak setuju kerana rendah dan membuat bantahan ke mahkamah. Agensi memohon pula mengatakan tinggi dan membuat bantahan mahkamah.   

Bagi memastikan bahawa pampasan yang mencukupi dibayar kepada tiap-tiap orang yang berkenaan seperti yang dikehendaki oleh Perkara 13 (2) Perlembagaan Persekutuan, untuk tidak membebankan agensi memohon serta bagi berlaku adil kepada kedua belah pihak, APT 1960 telah memberikan kuasa kepada Pentadbir Tanah untuk menjalankan satu siasatan penuh (full inguiry) di bawah seksyen 12.

Tujuan diadakan siasatan adalah untuk membolehkan Pentadbir Tanah mendapatkan maklumat-maklumat yang diperlukan bagi membolehkan beliau memberi award sama ada bertulis atau lisan pada peringkat akhir siasatan itu dijalankan.

Semua orang yang mempunyai kepentingan pada tanah yang dicadang untuk diambil sama ada sebagai tuan punya, penduduk, penerima pajakan, pemegang gadai, penyewa atau sebagainya diperintahkan hadir di hadapan Pentadbir Tanah melalui Borang E, seksyen 10 untuk menyatakan:

(a)        jenis kepentingan mereka masing-masing pada saat tanah itu,
(b)        amaun dan butir-butir pampasan mengenai kepentingan itu,

(c)        bantahan mereka, jika ada, terhadap ukuran, keluasan yang diberi dalam Jadual; dan
(d)        mana-mana orang lain yang diketahui oleh pihak itu atau ejennya sebagai mempunyai sesuatu kepentingan pada tanah itu atau mana-mana bahagiannya, dan hendaklah mengemukakan semua dokumen dan suratikatan yang berhubungan dengan tuntutan itu.

Dalam kes tertentu, Pentadbir Tanah boleh mendapatkan maklumat tambahan secara bertulis dengan menyerahkan notis dalam Borang F seksyen 11 APT 1960 kepada pihak yang beliau yakin dapat menyatakan:

(a)        penilaian yang berasingan mengenai pembaikan di atasnya, jika ada, menunjukkan asas mana penilaian itu dibuat,

(b)        nama tiap-tiap orang yang mempunyai sesuatu kepentingan pada tanah itu atau mana-mana bahagiannya, sama ada sebagai pemunya bersama, pemegang gadaian, penerima pajak, penerima pajak kecil, penyewa atau selainnya; dan

(c)        jenis sesuatu kepentingan itu dan amaun sewa dan keuntungan, jika ada, yang didapati atau boleh didapati daripadanya dalam tempoh tiga tahuh sebaik sahaja sebelum tarikh notis ini.

Dalam melaksanakan siasatan sedemikian, Pentadbir Tanah mempunyai kuasa Mahkamah untuk memanggil dan memeriksa saksi-saksi, mentadbir sumpah dan ikrar atau memaksa untuk menyerahkan kepadanya apa-apa dokumen yang ada kaitan dengan sesuatu siasatan itu.

Memberi keterangan palsu dan enggan bekerjasama dengan Pentadbir Tanah dalam menjayakan prosedur siasatan ini adalah menjadi satu kesalahan dan boleh didakwa mengikut seksyen 175 dan 176 Kanun Keseksaan.

Setelah mendengar semua keterangan, memeriksa semua dokumen dan merekodkan jumlah tuntutan pampasan serta dengan alasannya, Pentadbir Tanah memberi perintah dan award melalui Borang H APT 1960.

Award Pentadbir Tanah itu adalah bukti muktamad mengenai:

(a)        keluasan tanah yang diambil,
(b)        nilaian tanah pada pandangan Pentadbir Tanah,
(c)        pembahagian pampasan yang diawardkan sama ada orang-orang berkepentingan ke atasnya itu telah menghadiari siasatan itu atau tidak (seksyen 14 (D) APT 1960).

Jika tuan tanah terkilan dengan award dan keputusan ini, mereka mempunyai hak untuk membuat rujukan (bantahan) mengikut seksyen 37(1) APT 1960. Tetapi perlu diketahui, bantahan ini mempunyai tertentu seperti membayar deposit sebanyak RM3,000.00 (sebelum tu hanya RM1,500.00) dalam tempoh tertentu, jika gagal berbuat demikan, tuan tanah  terlepas peluang. Dah la tanah kena ambil dan pampasan belum diterima, perlu keluar duit pula untuk bayar deposit. Satu  lagi syarat yang rigid ialah award pampasan oleh Pentadbir Tanah bagi kepentingannya mestilah melebihi RM3,000.00. Jika award kurang daripada itu, tuan tanah tepaksa menerimanya walau pun tidak bersetuju. Undang-undang kata, ia muktmad. Hakikat yang perlu diketahui, bagi orang kampong, semua ini menyusahkan. Malahan, bagi sesetengah daripada mereka, usahkan sebutkan mahkamah, sebut Pejabat Tanah pun dah takut. Seperti kata Senator Tuan Haji Abdul Wahab bin Haji Abu Bakar ketika mengambil bahagian dalam perbahasan Rang Undabng-Undang Pengambilan Tanah di Dewan Negara pada 21 Disember 1983.... “sebagaimana yang saya katakan tadi, tuan-tuan tanah di sudut desa dan kampung ini tidak usah hendak dengar mahkamah, dengar Pejabat Tanah pun dia sudah lemah. Ini pula hendak beri deposit RM1,500.00, hendak pergi mahkamah. Dia dengar mahkamah ini minta maaf. Tuan Yang Dipertua, office fright yang ada di dalam mahkamah ini. Tidak usah kata dia, saya yang sudah bercakap di sini pun – di dalam Dewan yang mulia ini pun berasa kecut-kura. Ini pula hendak canang kesnya di dalam mahkamah!. Kita boleh jawab, panggil lawyer, dengan peguam, dengan itu semua berkehendakkan duit. Sedangkan yang dia hendak itu lebih sedikit dan berpatutan sedikit sebagai gangi kepada tanah yang hilang......” 

Berdasarkan kepada hujah di atas, jelas bahawa tidak ada unsur perundingan dan tawar menawar dalam proses menentukan award. Lantaran itu pampasan yang diberikan dikatakan tidak mencapai tahap jumlah yang mencukupi dan tidak mengikut harga pasaran. Ini kerana harga pasaran adalah harga yang seseorang pemunya menerima harga itu dengan rela hati dan tanpa paksaan daripada pembeli yang sukarela dan yang ia telah membuat tawar menawar untuk membeli/menjualnya.

Perlu diambil ingatan bahawa award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah bukanlah membuktikan award itu adalah harga pasaran. Ini dinyatakan oleh Aggarwala[5].  Menurutnya:

“The award by itself is no evidence of the market-value without considering all evidence which the award was founded.  An award which has not been accepted by the owner or the person interested cannot be relied on by the Government as evidence on market-value of land in a proceeding.  But a claiment in a different proceeding can rely on the unaccepted award as evidence of the market-value”.

Justeru itulah, bila rayuan dibuat ke Mahkamah, didapati mahkamah menambah sehingga 500%.

Oleh kerana tidak ada tawar menawar dan perundingan, tuan tanah mengeluh dan tidak berpuas hati dengan tawaran pampaan yang disifatkan tidak adil dan tidak seragam. Ini dapat diperhati kepada petikan akhbar seperti di bawah:

MENTAKAB 28 Jan. – Lembaga Lebuhraya Malaysia (LLM) diminta mengkaji semula kadar bayaran pampasan pengambilan tanah penduduk yang terlibat dengan projek Lebuhraya Pantai Timur (LPT) di Kampung Mempateh, Lanchang dekat sini yang disifatkan sebagai tidak berpatutan. Ahli Dewan Undangan Negeri Kawasan Lanchang, Mohd Sharkar bin Shamsuddin berkata, kajian semula itu penting memandangkan lebih 150 penduduk di kampung itu tidak berpuas hati dengan bayaran pampasan yang ditawarkan untuk pengambilan tanah mereka. Beliau berkata demikian sebagai mengulas rungutan penduduk kampung terbabit yang dibayar di antara RM27,000.00 hingga RM50,000.00 bagi setiap ekar yang diambil untuk LPT sedangkan harga semasa tanah di situ jauh lebih tinggi. Sharkar berkata, LLM sepatutnya membuat satu keseragaman bayaran pampasan yang boleh memuaskan hati semua pihak yang terlibat……”.
(Berita Harian: 29 Jan. 2001)  


“MENTAKAB, 28 Jan – Lebih 150 orang penduduk yang terlibat dalam pegambilan tanah bagi projek Lebuhraya Pantai Timur (LPT) di Kampung Mempateh, Lanchang dekat sini, membantah bayaran pampasan yang disifatkan sebagai tidak adil. Mereka mendakwa, bayaran yang ditawarkan bagi pengambilan tanah adalah mengelirukan dan bebeza-beza walaupun tanah mereka terletak saling besebelahan antara satu sama lain. Seorang penduduk, Mohd Azami Talib, 43, berkata, nilai pampasan yang ditawarkan adalah tidak seragam walaupun tanah yang diambil berada di dalam satu kawasan yang sama. Katanya, harga yang ditawarkan juga amat rendah iaitu di antara RM27,000.00 hingga RM50,000.00 bagi 0.4 hektar berbanding pembelian tanah kebun pada harga semasa yang melebihi RM70,000.00. “Saya mempunyai tanah seluas 3.603 ekar dan ditawarkan RM330,000.00 seekar atau 77 sen untuk satu kaki persegi. Ia adalah satu kali ganda lebih rendah dari harga tanah semasa di kawasan ini,” katanya ketika ditemui di sini semalam. Azami berkata, terdapat keadaan di mana pemilik tanah yang diambil sebahagian tanahnya dibayar lebih tinggi daripada mereka yang diambil semua tanahnya. Seorang penduduk lagi, Maidin Mohd Kilau, 64, berkata, dia membantah tawaran oleh pihak kontraktor kerana  nilai tanah yang ditawarkan adalah tidak munasanah dan tidak mengikut harga pasaan semasa tanah disitu. Katanya, bayaran yang ditawarkan jauh lebih rendah daripada penduduk yang turut terlibat dalam, projek LPT di Mukim Sabai, Karak…..”
( Utusan Malaysia : 29 Jan. 2001)

(vi)       Tidak Ada Unsur Balasan                  

Dalam pengambilan tanah, tidak ada unsur balasan. Walaupun kerajaan memberi pampasan, imbuhan, ganti rugi atau exgratia, tetapi ini bukanlah balasan.  Konsep balasan dalam undang-undang mesti ada unsur perjanjian, kontrak dan tawar menawar.

Penulis Sir Frederick Pollock dalam bukunya, The Principles of Contract, mentakrifkan balasan dalam kata-kata berikut:

“an act or forbearance of the one party, or the promise thereof, is the price for which the promise of the other is bought, and the promise thus given for value is enforceable.”

Definisi Sir Frederick Pollock telah pun diterima oleh Mahkamah House of Lords dalam Kes Dunlop Preumatic Tyre CO lwn Selfridge and Co. Dan juga oleh English Law Revision Committee dalam laporannya mengenai balasan dalam tahun 1937. Perlu disebut bahawa definisi Sir Frederick Pollock mementingkan unsur penukaran janji sebagai unsur penting dalam definisi balasan. Dalam undang-undang Amerika, The Restatement of the Law of Contract, s. 75 (1) balasan didefinasikan seperti:

                                               “Defination of Consideration
                                               Consideration for a promise is:
                                                (a)        an act other than a promise, or
                                               (b)        a forbearance, or
                                                                       (c)        the creation, modification or destruction of a legal relation, or
                                                                       (d)        a return promise,
                                                                       Bargained for and given in exchange for promise.[6]

Definisi ini juga mementingkan penukaran janji sebagai asas balasan. Hakim Lush dalam kes Currie v Misa iaitu:

“A valuable consideration, in the sense of the law, may consist either in some right, interest, profit, or benefit accuring to the one party, or some forbearance detriment, loss, or responsibility, given, suffered, or undertaken by the other”.

Definisi ini sebenarnya diambil dari Comyn adalah didasarkan kepada kes-kes yang diputuskan pada kurun ke 18.  Walaupun demikian Halsbury dalam Laws of England telah mengambil definisi Lush dan telah menambah dengan perkataan-perkataan pembuka katan di atas permintaan penerima janji.

Mengikut seksyen 2 (d) Indian Contract Act 1872 dan Seksyen 2 (d) Akta Kontrak Malaysia, 1950 (Disemak 1974), definisi balasan seperti berikut:

“menurut kehendak pembuat janji, apabila penerima janji atau sesiapa sahaja yang telah membuat atau telah menahan diri dari membuat sesuatu, atau membuat atau menahan diri dari membuat sesuatu, maka perbuatan atau penahanan diri atau janji itu adalah disebut balasan untuk janji itu.”

Definisi ini adalah karya, Sir Fitzjames Stephen, seorang sarjana undang-undang yang terkenal, yang pada masa itu menjadi seorang ahli jawatankuasa bertugas untuk menggubal Indian Contract Act.  Definisi Sir Fitzjames Stephen ini mementingkan unsur penukaran janji atau apa yang dinamakan “the bargain theory”. Ini adalah penggunaan perkataan menurut kehendak pembuat janji.  Perkataan ini bermaksud, bahawa balasan hanya wujud jika ada satu penukaran janji dengan cara nyata atau tersirat. Konsep balasan seperti yang terkandung dalam seksyen 2 (d) telah digunapakai oleh mahkamah-mahkamah di Malaysia.

Berdasarkan kepada definisi balasan di atas, konsep balasan mempunyai ciri-ciri tawar menawar, kerelaan dan persetujuan kedua belah pihak, saling balas membalas di antara kedua belah pihak. Dengan adanya ciri-ciri ini, maka timbul kerelaan dan lahir persetujuan kedua belah pihak. Oleh itu wujud hubungan baik dan keharmonian terhadap pihak-pihak yang terbabit.

APT 1960 menghendaki suatu pemberian diberikan kepada tuan punya atau orang-orang yang berkepentingan atas tanah tersebut. Pemberian ini dinamakan pampasan seperti yang dinyatakan dalam seksyen 6, 14, 17, 28, 33, 35, 47, 49, 58 dan 59.  Di samping itu juga pihak kerajaan dikehendaki memberi faedah dalam situasi seperti di bawah seksyen 32 (1), 32 (1a), 32 (1b), 32 (2) dan 48.

KESIMPULAN

Daripada perspektif tuan-tuan tanah dan sebahagian anggota masyarakat, pengambilan tanah disifatkan sebagai sesuatu yang  menakutkan, merugikan mereka dan menyusahkan. Mungkin ada benarnya. Seperti kata  Tun Suffian “people are sentimentally attached to their lands and we are of course sorry for the applicants, but we regret that the law is clearly on the side of Government”. Arulanandom J, dalam Yew Lean Finance Development (M) Sdn. Bhd v. Director of Lands and Mines Penang menyatakan “it may be that these acquisitions mean individual hardship is caused to individuals but in considering these matters one must realize that individual issues cannot outweigh demand for public benefit.”  

Walau bagaimana pun, sesetengah tuduhan itu tidak benar, tidak berasa dan semata-mata tanggapan yang kadangkala melampau. Kerajaan tidak sebegitu zalim dan kejam.   

(BERSAMBUNG)

TANAH OH TANAH

Sekian, terima kasih 

CATATAN: 
Penulisan ini adalah merupakan petikan daripada kertas kerja yang bertajuk “Doktrin Pengambilan Tanah : Satu Tinjauan  Daripada Perspektif Tuan Tanah”. Penulis telah bentangkan kertas kerja ini dalam Mesyuarat Penyelarasan Pengarah-Pengarah JKPTG Negeri Bilangan 2/2001 yang telah diadakan pada 10 April 2001 di PTG Ipoh, Perak.

Penulisan ini juga adalah pandangan peribadi penulis, tidak mewakili Kementerian/ Jabatan atau mana-mana pihak. Ia sekadar bahan untuk berfikir dan renungan.

Suhaimi bin Hj. Mamat
Setiausaha
Bahagian Sumber Air, Saliran dan Hidrologi
Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar
Aras 13, Wisma Sumber Asli
No. 25, Persiaran Perdana,
Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia
Tel : 03-88861147
Fax : 03-88893455




[1] Kamus Dewan, Edisi Baru. (1989). DBP : KL.

[2] Kamus Istilah Fiqh. (1997). Advance Publication.

[3] Tamjis Kastrin. (1990). “Doktrin Balasan” .UTM.

[4] Horald Parrish. (1992). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation”. Eleventh Edition, Stevens & Sons Limited, London.  m/s 1

[5] Aggarwala. (1992). “Compulsory Acquisition of Land in India.” Second Impression. m/s  312.
[6] Tamjis Kastrin. (1990). ”Doktrin Balasan”. UTM. m/s 30