Sambungan Jadual Pertama (Terakhir)

Sub-perenggan 2C menyatakan tanah yang dikhususkan penggunaannya dan tiada permintaan, seperti rumah ibadat, nilai tanah tersebut berdasarkan kos penggantiannya iaitu kos untuk membeli semula tanah lain dan mengusahakan bagi maksud yang sama.

Sub-perenggan 2D menyatakan jika tanah ladang atau sebahagian dari tanah ladang yang terlibat dengan pengambilan, nilainya adalah berasaskan nilai tanah ladang, iaitu lebih rendah dari tanah biasa.

 

Sub-perenggan 3(a)  menyatakan bahawa pembaikan yang dibuat oleh tuan punya ke atas tanahnya dalam masa 2 tahun sebelum warta s 8, tidak mempengaruhi nilai tanah, kecuali berniat baik (bona fide) dan bukan kerana maksud pengambilan

Sub-perenggan 3(b) menyatakan bahawa penggunaan tanah/premis yang bertentangan dengan undang-undang (alteration or renovation tanpa kebenaran) atau yang membahayakan kesihatan tidak boleh diambil kira untuk menentukan nilai Tanah

Sub-perenggan 3A menyatakan nilai bangunan tidak boleh diambil kira jika bertentangan dengan kategori, syarat tetap/syarat tersirat atau sekatan kepentingan.

Kes Pejabat Tanah Petaling v Swee Lin Sdn. Bhd [1999] 3 MLJ 489



Perenggan 2 - Perkara Yang Perlu di Timbangkan (Mesti diambil kira)

Sub perenggan 2(a) Nilai pasaran tanah seperti yang telah dibicangan di atas

Sub-perenggan 2(b) menyatakan kenaikan pada nilai tanah lain yang terakru daripada penggunaan tanah yang diambil hendaklah di tolak daripada jumlah keseluruhan pampasan (betterment):

Contoh:

Luas lot   :                               7 ekar
Luas Pengambilan   :              3 ekar untuk kediaman

Nilai tanah diambil:

3 ekar  @ RM40,000.00          = RM120,000.00

Nilai tanah baki (selepas):

4 ekar @ RM100,000.00         = RM400,000.00 (nilai tanah meningkat selepas diambil)

Jumlah pampasan ditolak    =(RM280,000.00)

Kes Pasar Borong Dev Sdn. Bhd. lwn Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [2012] 9 MLJ 644

Sub-perenggan 2(c) menyatakan kerosakan jika ada yang ditanggung atau mungkin ditanggung disebabkan oleh pengasingan tanah yang diambil daripada tanahnya yang lain(Severence).

Pecah-pisah menyebabkan kejatuhan nilai tanah baki disebabkan oleh pemisahan tanah akibat pengambilan melalui 2 keadaan:

i. kerosakan disebabkan oleh kehilangan sebahagian tanah yang telah diambil
ii. kerosakan dimana sebahagian tanah dipisahkan dengan sebahagian yang lain

Kes Boustead Estate Agency Sdn.Bhd v PT Baling [2007] 4 CLJ 375

 

Sub-perenggan 2(d) menyatakan kerosakan (jika ada) pada tanah yang diambil yang ditanggung atau mungkin ditanggung oleh tuan tanah dan menyebabkan kesan mudharat pada hartanya yang lain (injurious affection)

Sub-perenggan 2(e) menyatakan akibat daripada pengambilan , tuanpunya tanah terpaksa berpindah tempat kediaman atau perniagaan dan segala perbelanjaan yang akan dikeluarkan mesti dibayar kepadanya. Sebagai contoh kos pengangkutan perabut, barangan, peralatan; kos memasang pendawaian elektrik dan ubahsuai bangunan baru, fee guaman untuk perjanjian sewa baru, kehilangan pendapatan sementara.

 

Sub-perenggan 2(f) menyatakan jika hanya sebahagian daripada tanah terlibat dengan pengambilan dan pengambilan tersebut melibatkan jalan ke tanah tersebut, longkang, 'walls', pagar dan gantirugi tidak perlu dibayar jika agensi pemohon berjanji untuk membinanya semula dan sebaliknya

 

Untuk Perenggan 3 tidak dibincangkan disini kerana ianya tidak boleh dilayan walaupun dipohon oleh pemilik tanah atau orang yang berkepentingan semasa siasatan dijalankan

Disamping itu, berdasarkan seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan, 'Pentadbir Tanah hendaklah menetapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu dan oleh siapa dan dengan kadar apa kos, yang hendaklah termasuk apa-apa fee penilaian yang dikenakan oleh penilai, itu akan dibayar'.

 

 

Sambungan Jadual Pertama

Sub seksyen (1C) menyatakan nilai transaksi selepas warta tidak boleh diambil kira. Ini bermakna tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan dan telah diwartakan dibawah seksyen 4 atau seksyen 8, penjualan masih boleh dilakukan. Dengan kata lain pewartaan dibawah seksyen 4 dan seksyen 8 tidak menghalang penjualan tanah tersebut. Walau bagaimanapun nilaian/harga penjualan tersebut tidak boleh diambil kira sebagai nilai/haraga pasaran tanah tersebut

 

Sub-seksyen (1D) menyatakan tempoh hakmilik pajakan (lease hold) hendaklah diambil kira. Bermakna tanah yang tempoh pajakannya sudah hampir tamat, nilainya lebih rendah jika dibandingkan dengan tempoh pajakan yang masih lama lagi. Begitu juga dengan tanah hakmilik pajakan dengan tanah hakmilik selama-lamanya (free hold), nilai tanah hakmilik pajakan lebih rendah dari hakmilik selama-lamanya.

 

Sub-seksyen 2(a) menyatakan kesan syarat nyata dan syarat tersirat hendaklah diambil kira. Bermaksud:

 

i. Jika di dalam hakmilik menyatakan tanah tersebut adalah tanah pertanian dan syarat nyatanya adalah padi, nilai tanah tersebut adalah berdasarkan nilaian tanah padi, walaupun di atas tanahnya di tanam dengan kelapa sawit.

 

ii.  Jika di dalam hakmilik menyatakan tanah tersebut adalah tanah pertanian dan syarat nyatanya getah, nilai tanah untuk getah boleh diambil kira sekiranya tanaman yang ditanam mengikut kaedah pertanian yang sempurna dan ianya ditanam berterusan. Ini dinyatakan didalam seksyen 115(1)(d)(e) Kanun Tanah Negara. (syarat tersirat). Dan sebaliknya jika tidak memenuhi seksyen 115 tersebut, nilaian tanah tersebut adalah lebih rendah.

 

Sub-seksyen 2(b) menyatakan kesan larangan, pembatasan atau kehendak Akta Bendapurba 1976 hendaklah diambil kira bermaksud jika tanah/bangunan telah diwartakan dibawah Akta Bendapurba dan tanah tersebut terlibat dengan pengambilan untuk tujuan akta tersebut, nilaiannya adalah rendah.

Sub-seksyen 2A menyatakan jika tanah yang terlibat adalah terdiri daripada tanah rizab Melayu atau tanah Pegangan Melayu atau tanah Adat Negeri Sembilan/Melaka dan tanah tersebut terlibat dengan pengambilan dan tujuan pengambilan adalah untuk tujuan orang Melayu sahaja (seperti mendirikan perumahan untuk orang-orang Melayu) maka nilainya adalah lebih rendah dari tanah yang bukan rizab Melayu.

Sub-seksyen 2BA menyatakan Tanah yang terletak di dalam kawasan pihak berkuasa perancangan, nilai tanah mengambil kira gunatanah yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan tersebut.

Jadual Pertama (First Schedule) Akta Pengambilan Tanah

Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan - Hak terhadap harta

(1) Tiada seseorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang.

 

(2) Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan harta-harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang mencukupi

 

Untuk memenuhi Perkara 13 di ataslah maka diadakan Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960. Dengan kata lain dalam Jadual Pertamalah ada dinyatakan prinsip untuk menentukan bayaran pampasan. Oleh yang demikian sewajarnya Pentadbir Tanah, tuan punya tanah, orang berkepentingan dan pemohon yang memohon untuk pengambilan tanah, mengetahui secara mendalam kandungan Jadual Pertama ini.

 

Pada kali ini kita akan membincangkan kandungan Jadual Pertama untuk makluman semua.

 

Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah, 1960 mengandungi 4 seksyen (Ada juga pihak yang menyebut sebagai perenggan):

Seksyen 1 - Nilai Pasaran Tanah dan Bagaimana Untuk Menentukan Nilai Pasaran tersebut

Seksyen 2 - Perkara Perkara Yang perlu Di Pertimbangkan Oleh Pentadbir Tanah Dalam Menentukan Nilai Pampasan Tanah

Seksyen 3 - Perkara-Perkara Yang Harus Diabaikan/Tak Boleh di pertimbangkan

Seksyen 4 - Batasan Ke aAtas Award/Perintah Yang Akan Dibuat oleh Pentadbir Tanah


Seksyen 1 - Nilai Pasaran Tanah.

Di dalam Akta Pengambilan Tanah tidak dinyatakan difinisi 'Nilai Pasaran'. Difinisi nilai pasaran tanah hanya ada diputuskan di dalam beberapa kes Mahkamah berkaitan dengan pengambilan Tanah antaranya:

Dalam kes Nanyang Manufacturing Co. v The Collector of Land Revenue Johor [1954] MLJ 69
"............... harga yang tuanpunya tanah bersedia dan dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan memperolehinya daripada seorang pembeli yang berkehendak yang dengannya dia telah berunding untuk transaksi jual beli Tanah tersebut"


Dalam kes Superitendant of Land & Surveys Serawak v Aik Hoe & Co [1966] MLJ 243

"................  harga yang diharapkan oleh pembeli oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli, tidak boleh diambil kira ....."


Dalam kes Ng Tiou Hong v Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35. YA Hakim Syed Agil Barakbah menyatakan:

1. Harga yang diharapkan oleh penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli

2. Jual beli tanah berhampiran

3. Potensi Tanah

4. Kedudukan tanah

5. Anggaran nilaian oleh 'experts' boleh diambil kira berdasarkan bukti-bukti dan keterangan

Daripada TIGA kes diatas, nilaian tanah adalah berdasarkan jual-beli (harga yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak) yang tidak dipengaruhi oleh unsur-unsur lain

 

 

Di bawah ini pula adalah perkara-perkara yang menentukan/mempengaruhi nilai

tanah tersebut 

 

Sub-seksyen (1) menyatakan nilai tanah adalan berdasarkan tarikah warta. Jika tanah yang terlibat dengan pengambilan telah diwartakan terlebih dahulu dibawah seksyen 4 dan dalam tempoh 12 bulan diwarta pula dibawah seksyen 8, nilai tanah dikira pada tarikh warta seksyen 4 dan sebaliknya jika tanah yang terlibat diwartakan dibawah seksyen 8 TANPA pewartaan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu, maka nilai tanah dikira dari tarikh warta seksyen 8.

Sub-seksyen (1A) menyatakan penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian, pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir 2 tahun sebelum tarikh warta seperti di sub-seksyen (1) dan perhatian hendaklah diberikan kepada harga penjualan tanah yang mempunyai ciri-ciri dan kedudukan yang serupa dengan tanah yang diambil

Sub-perenggan (1B) menyatakan jika bahagian kecil yang terlibat dengan pengambilan, nilai pasaran merujuk kepada keseluruhan tanah dan ciri-ciri bahagian tersebut perlu diambil kira. Ini bermaksud Pentadbir Tanah boleh menaikkan nilai tanah tersebut kerana 'kawasan yang diambil lebih baik  (tinggi/rata/tepi jalan) daripada kawasan yang tidak terlibat dalam lot yang sama'

Sub-perenggan (1C) - bersambung dipaparan akan datang

 

Keluasan Pengambilan Yang Berbeza Dari Pewartaan

Hari ini 11 November 2013 pukul 9.53 pagi pertama kali saya menerima panggilan telefon daripada seorang pengunjung blog saya (rakyat Malaysia) yang tinggal di Melbourne, Australia bertanyakan Akta Pengambilan Tanah 1960. Alangkah gembira dan bersyukur saya kepada Allah kerana penulisan saya mendapat perhatian bukan sahaja dari kalangan  yang tinggal di Malaysia bahkan yang tinggal di luar Negara.

 

Tuanpunya tanah ingin mendapatkan pandangan saya mengenai suatu isu yang kerap berlaku dan ianya patut dikongsi bersama iaitu:

 

'SELEPAS BERLAKU PENGAMBILAN TANAH, LUAS KAWASAN YANG DIAMBIL ADALAH MELEBIHI DARIPADA KELUASAN PENGAMBILAN DI DALAM WARTA KERAJAAN - LEBIHAN KELUASAN YANG DIAMBIL KIRA-KIRA 2 EKAR'

 

 

Isu yang dibawa adalah berkaitan dengan seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960:

 

'Apabila hasil dari sesuatu pengukuran yang dibuat mengikut subseksyen (1) seksyen 25 didapati wujud perbezaan antara keluasan mana-mana tanah yang telah diambil dengan keluasan tanah yang dinyatakan dalam sesuatu award dibawah seksyen 14, perbezaan itu hendaklah dinilai mengikut kadar yang sama seperti tanah yang dimaksudkan itu telah dinilai dalam award yang dibuat dalam Borang G'

 

 

Perkataan ' ..... dengan keluasan tanah yang dinyatakan dalam sesuatu award dibawah seksyen 14' bermaksud award yang dibuat mestilah berdasarkan anggaran keluasan pengambilan di dalam warta seksyen 8 ATAU jika berlaku perbezaan pun adalah tertakluk kepada provision  seksyen 14(3) yang menyatakan 'Dengan syarat perbezaan antara keluasan berkenaan dengan award itu dibuat dan keluasan tanah yang dijadualkan tidak melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan tanah dijadualkan yang mana lebih besar'

 

Oleh yang demikian, pada pandangan saya:

 

1. Untuk mengetahui berlakunya perbezaan keluasan pengambilan, ukur semula dibawah seksyen 25 MESTI dibuat terlebih dahulu.

 

2.  Perbezaan keluasan pengambilan yang tidak melebihi suku hektar atau satu peratus seperti yang dinyatakan didalam provision 14(3) tersebut hendaklah dibayar berdasarkan nilaian dalam award Borang G sebelum ini

 

3. Jika perbezaan keluasan pengambilan melebihi para 2 di atas DAN PROJEK TELAH DILAKSANAKAN, KELUASAN PENGAMBILAN TERSEBUT MESTI DIBUAT PROSES PENGAMBILAN TANAH YANG BAHARU DAN SETERUSNYA DIBAYAR PAMPASAN YANG BARU BERDASARKAN NILAIAN TANAH PADA TARIKH WARTA SEKSYEN  8 SEPERTI YANG DINYATAKAN DIDALAM SEKSYEN 1 KEPADA JADUAL PERTAMA AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960.

APAKAH KESAN/AKIBAT JIKA

TIDAK DILULUSKAN DAN DIWARTA SEMULA

 

 

1. JIKA UKURAN SEMULA DIBAWAH SEKSYEN 25 AKTA PENGAMBILAN TANAH TELAH DILAKSANAKAN (SATU, DUA ATAU TIGA TAHUN SELEPAS ITU) DAN KELUASAN PENGAMBILAN MELEBIHI SUKU HEKTAR ATAU SATU PERATUS (2 EKAR) SEPERTI CONTOH DI ATAS, TERDAPAT PERBEZAAN YANG BESAR DARI SEGI NILAIAN TANAH SEMASA PENGAMBILAN TERDAHULU DENGAN NILAIAN TANAH TERSEBUT SELEPAS PENGUKURAN.

 

2. BERDASARKAN SEKSYEN 23 AKTA, BORANG K HENDAKLAH DIENDORSKAN KEDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR. BAGAIMANA ENDORSAN HENDAK DIBUAT BAGI LEBIHAN KELUASAN PENGAMBILAN SEBANYAK 2 EKAR TERSEBUT, SEDANGKAN BORANG K YANG DIKELUARKAN ADALAH BERDASARKAN KELUASAN PENGAMBILAN DALAM WARTA SEKSYEN 8?