Isu Pengurangan Keluasan Pengambilan

Saya ada menerima satu persoalan berkaitan isu tersebut iaitu Pentadbir Tanah telah selesai membuat perintah dan Borang H telah pun diserahkan kepada orang yang berkepentingan. Oleh kerana sesuatu sebab yang tidak dapat dielakkan, pemohon ingin mengurangkan keluasan pengambilan dan keluasan pengambilan yang ingin dikurangkan adalah MELEBIHI SUKU HEKTAR sebagai contoh kira kira 3 EKAR. Apakah tindakan yang perlu dilakukan

Pandangan

Seksyen yang mungkin ada kaitan dengan perkara tersebut ada lah seksyen 14(3) dan seksyen 14(4)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960.

Seksyen 14(3)

'Sesuatu award di bawah seksyen ini tidaklah menjadi tidak sah (shall not be invalidated) semata-mata oleh sebab keluasan tanah yang berkenaan award itu dibuat adalah lebih besar atau lebih kecil daripada keluasan tanah dijadual itu:

Dengan syarat bahawa perbezaan antara keluasan berkenaan dengan award itu dibuat dan keluasan tanah dijadualkan tidak melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan Tanah dijadualkan yang mana lebih besar:

Seksyen 14(4)(b)

'Jika keluasan tanah yang berkenaan suatu award telah dibuat di bawah seksyen ini -

(a) ..................................................

(b) adalah kurang daripada keluasan tanah dijadualkan itu dengan tidak lebih daripada suku hektar atau satu peratus, yang mana lebih luas, maka tidaklah perlu dilakukan apa-apa penarikan balik formal tentangnya dibawah seksyen 35'

BERDASARKAN SEKSYEN DI ATAS JIKA KELUASAN PENGAMBILAN YANG HENDAK DI DIKURANGKAN ITU MELEBIHI SUKU HEKTAR, PENARIKAN DIBAWAH SEKSYEN 35 MESTI DILAKUKAN.

Seksyen 14 di atas hanya membincangkan mengenai siasatan dan perintah sahaja dan TIDAK LAGI MENYENTUH BORANG H. Ini bermakna, isu penambahan keluasan pengambilan atau pengurangan keluasan pengambilan hanya boleh dibuat semasa siasatan pengambilan tanah. 

Isu yang berbangkit adalah BORANG H TELAH DIKELUAR DAN TELAH DISERAHKAN.

Berdasarkan seksyen 14(2) Akta, 'Tiap-tiap award (Borang G) yang disediakan dibawah subseksyen 1 hendaklah difailkan di Pejabat Pentadbir Tanah dan hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan mana-mana tanah yang dijadualkan, mengenai nilainya pada pendapat Pentadbir Tanah.......................'

Seksyen 16(1) pula menyatakan 'Apabila membuat apa-apa award di bawah subseksyen 1 seksyen 14 berkenaan mana-mana tanah dijadualkan Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang yang berkepentingan pada tanah itu'

Seksyen 16(2) - 'Tiap-tiap notis dalam Borang H hendaklah disertai dengan suatu cabutan dari award bertulis yang dibuat oleh Pentadbir Tanah dalam Borang G, berhubung dengan tanah yang mana orang yang kepadanya notis itu dialamatkan mempunyai kepentingan'

BERDASARKAN SEKSYEN 14(2) DAN SEKSYEN 16, BERMAKNA SETELAH PERINTAH (BORANG G) DIBUAT DAN BORANG H TELAH DISERAHKAN, PINDAAN TIDAK LAGI BOLEH DIBUAT

Untuk menyelesaikan isu yang dibangkitkan, Pentadbir Tanah boleh berbincang dengan orang berkepentingan menceritakan hal yang sebenar dan meminta orang yang berkepentingan menyerah kembali Borang H dan seterusnya mengeluarkan Borang H yang baharu mengikut keluasan yang dipinda. Tindakan seterusnya Pentadbir Tanah mesti membuat penarikan mengikut seksyen 35 keluasan yang tidak perlu diambil. Sebaliknya jika orang berkepentingan enggan, Pentadbir Tanah tidak boleh buat apa-apa.

Pandangan saya seperti di atas diperjelaskan lagi oleh Tuan Pengarah Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Pulau Pinang yang memberikan pandangannya melalui email kepada saya pada hari yang sama tulisan ini dipaparkan seperti berikut:

Saya ingin merujuk kepada posting dalam blog tinta bayu yang berjudul isu pengurangan keluasan pengambilan bertarikh 25 Oktober 2015.

Permohonan daripada agensi/pihak berkuasa awam yang memohon dikurangkan keluasan pengambilan selepas Borang H dan G dikeluarkan dan disampaikan kepada tuan tanah dan orang-orang berkepentingan mengikut seksyen 14(2) dan Sekyen 16 (1) dan (2), Akta Pengambilan Tanah 1960  tidak sepatutnya berlaku kerana kedudukan Pentadbir Tanah ketika itu telah menjadi Functus Officio.

Seperti yang telah disentuh oleh tuan dalam posting berjudul Fungsi dan Peranan Pentadbir Tanah dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 bertarikh 13 September 2015 dan 20 September 2015, peranan yang dijalankan oleh Pentadbir Tanah adalah atas kapasiti kehakiman seperti diputuskan dalam beberapa kes yang dinyatakan. Oleh sebab itu, saya sangat bersetuju dengan tuan, apabila Pentadbir Tanah menyempurnakan fungsinya di bawah seksyen 14 (2) dan seksyen 16 (1) dan (2), tidak boleh dibuat apa-apa perubahan dalam borang G dan H lagi. Dalam kes Mallisamy a/l Periasamy dan Lain-lain lawan Pentadbir Tanah Melaka Tengah dan lain-lain [1998] 5 MLJ 495, Hakim Mahkamah Tinggi ketika itu, Y.A Tan Sri  Suriyadi Halim Omar memutuskan tindakan defendan pertama iaitu Pentadbir Tanah mengubah, menukar dan meminda awardnya yang telah dikeluarkan pada 3 November 1994 (melalui borang G dan H) tidak sepatutnya berlaku kerana kedudukannya adalah Functus Officio ketika itu. Menurut Y.A Hakim lagi ….“ oleh yang demikian, perintah kedua bertarikh 27 Jun 1996 yang mengarahkan semula jumlah RM 206,984.20 kepada defendan kedua adalah CACAT’.

Takrif  dan Konsep Functus Officio

Takrif dan konsep ini ada disentuh dalam Makalah Kanun 25 (2) 209 Disember 2013 berjudul Functus Officio: Sempadan “Terpakai” dan “Tidak Terpakai” oleh Abdul Aziz Hussin.

Sebenarnya perkataan Functus Officio merupakan ungkapan berasal daripada Bahasa latin. Functus secara harafiahnya bermaksud “keluar” atau “terlaksana” atau “telah dilaksanakan atau dijalankan” manakala Officio pula bermaksud “Pejabat” atau “jawatan”.

Manakala dari segi takrif Functus Officio, Burton’s Legal Thesaurus dan Black’s Law Dictionary mentakrifkan ungkapan tersebut seperti berikut:-

“telah menyelesaikan fungsi, melaksanakan tugas, atau telah tercapai, dan dengan itu tiada lagi kuasa dan kekuatan, dan “seseorang pegawai atau sesuatu pihak berkuasa yang mandatnya telah tamat sama ada telah sampai tempoh tamatnya atau agensi tersebut telah menyelesaikan fungsinya sebagaimana tujuan ia diwujudkan”.

Ruby, C, et al juga memberikan takrifan yang serupa iaitu functus officio ialah “….telah melaksanakan sesuatu tugas”.

Selain itu, takrif functus officio juga diberikan dan dihuraikan oleh pihak kehakiman dalam kes Bedwell v Wood (918770 2 QBD 626) seperti berikut:

“….suatu ungkapan yang tersirat kepada seseorang agen atau penerima kuasa yang telah melaksanakan sesuatu tindakan yang dibenarkan di mana kini kuasanya itu telah habis dan telah tiba di penghujungnya..”

Prinsip berkaitan pemakaian functus officio ada disebut oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes New India Assurance Co lwn Karam Singh [1992] LNS 155. Hakim Y.A Gill menyatakan:

“Dengan itu, sebaik sahaja seseorang presiden mensabitkan seseorang yang didakwa atas sesuatu kesalahan di hadapannya, dia adalah functus officio, dan tidak lagi boleh membatalkan hukuman atau membicarakan semula kes itu. Begitu juga, apabila beliau membicarakan kes sivil dan telah membuat sesuatu perintah (keputusan) yang muktamad atas sesuatu pertikaian antara pihak-pihak, maka dia functus officio dan tidak boleh lagi membatalkan dan membicarakan kes itu, atau membicarakan tindakan berikutnya yang melibatkan pihak yang sama atas perkara pokok yang sama…”

Sebagai kesimpulannya, adalah jelas dan nyata apabila Pentadbir Tanah menyempurnakan fungsinya yang dijalankan di bawah seksyen 14(2) dan seksyen 16 (1) dan (2) kedudukannya adalah functus officio. Sehubungan itu, pihak agensi / pihak berkuasa awam mahupun tuan tanah dan pihak berpentingan yang lain ingin memohon meminda, menukar dan mengubah keluasan tanah itu atas sebab tertentu sebaiknya dibuat sebelum borang G dan H dikeluarkan dan disampaikan kerana award yang dikeluarkan menerusi borang itu ada muktamad. Bagi agensi/pihak berkuasa awam perlu membuat perancangan yang teliti dan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepada  Pentadbir Tanah adalah mukatamad serta tidak ada apa-apa pindaan keluasan lagi serta hendaklah mematuhi Pekeliling Pesuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1/2003.

Pampasan Pengambilan Yang Tidak Di Teruskan

Baru-baru ini saya ada menerima soalan melalui whatsApp dari Penolong Pentadbir Tanah Negeri Johor dan perkara yang sama juga sering dibangkitkan dalam setiap ceramah saya. Soalannya seperti berikut:

Sekiranya seksyen 8 luput, adakah perlu diminta surat pembatalan pengambilan daripada agensi pemohon kerana agensi pemohon memang sengaja membiarkan warta luput dengan sendirinya kerana tidak mahu membuat permohonan penarikan cadangan pengambilan tanah tersebut. Saya telah mengeluarkan Borang E dan F sebelum warta luput, tetapi agensi minta supaya ditangguhkan siasatan dengan niat untuk membatalkannya dan apakan tindakan seterusnya.

Pandangan:

Agensi permohon memngambil tindakan sedemikian kerana terpengaruh dengan seksyen 8(4) Akta yang menyatakan:

'Suatu pengisytiharan di bawah subseksyen (1) hendaklah luput dan terhenti dari berkuatkuasa apabila berakhirnya tempoh dua tahun selepas dari penyiaran dalam warta setakat mana ia berhubungan dengan mana-mana tanah atau bahagian tanah yang berkenaannya Pentadbir Tanah belum membuat award mengenainya di bawah sub seksyen (1) seksyen 14 dalam tempoh dua tahun tersebut, dan, kerana itu semua prosiding yang telah atau sedang diambil berikutan dan pengisytiharan berkenaan dengan tanah atau bahagian tanah itu hendaklah tamat dan tidak beerkuatkuasa' 
 

TETAPI MEREKA TERLUPA APA YANG DINYATAKAN DIBAWAH SEKSYEN 8(5) DIBAWAH ITU LANJUTAN DARIPADA SEKSYEN 8(4)

sub seksyen ini dimasukkan ke dalam Akta melalui pindaan Akta A999 pada tahun 1998, apabila Mahkamah Tinggi telah membuat keputusan dalam kes Straits Credit Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [1994] 2 CLJ 857

Cuba kita lihat seksyen 8(5) Akta Pengambilan Tanah 1960:

'Where the declaration under subsection (1) has lapsed, sections 35(2), (3) and (4) shall apply with the necessary modifications'

'Jika pengisytiharan di bawah subseksyen (1) habis tempoh, seksyen 35(2), (3) dan (4) hendaklah terpakai dengan ubahsuai'

Seksyen 35

(1) ...............................................

(2) 'Apabila Pihak Berkuasa Negeri menarik  daripada pengambilan di bawah sub seksyen (1) Pentadbir Tanah hendaklah (shall) -

(a) Tidak berkenaan dalam kes ini

(b) membayar kepada orang-orang yang berkepentingan semua kos yang ditanggung beban oleh mereka oleh sebab atau akibat daripada prosiding bagi pengambilan itu, bersama dengan pampasan untuk kerosakan, jika ada, yang ditanggung oleh mereka oleh sebab atau akibat daripada prosiding itu

(b) pay to the person interested all such costs as shall have been incurred by them by reason or in consequence of  the proceedings for acquisition, together with compensation for the damage, if any, which they may have sustained by reason or in consequence of such proceedings

(3) Peruntukan-peruntukan Jadual Pertama hendaklah dipakai, setakat mana yang boleh, bagi menentukan pampasan yang kena dibayar di bawah seksyen ini

(4) Tidak berkenaan dalam kes ini

Berdasarkan seksyen tersebut, jika warta luput dalam kes ini dibiarkan luput PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MEMBUAT SIASATAN DAN MENENTUKAN KOS YANG MUNGKIN DITANGGUNG BEBAN DAN PAMPASAN KEROSAKAN JIKA ADA YANG DITANGGUNG OLEH TUAN PUNYA TANAH DAN SETERUSNYA MEMINTA DARIPADA AGENSI PEMOHON UNTUK MEMBAYARNYA SEPERTIMANA YANG DIPERUNTUKKAN OLEH SEKSYEN 65 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 dan tidak boleh dibiarkan begitu sahaja.

Dari kenyataan diatas, Pentadbir Tanah mesti menentukan:

1. Kos Yang Di Tanggung Beban
2. Pampasan Kerosakan

Disamping itu, agensi pemohon boleh memohon untuk menarik balik daripada  pengambilan tanah. Dengan kata lain pengambilan tidak diteruskan. Jika ini berlaku, berdasarkan perenggan 10.1 Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1 Tahun 2003, pemohon mesti memberitahu secara bertulis kepada Pentadbiran Tanah. Berdasarkan seksyen 35(1) Akta Pengambilan Tanah, penarikan hanya boleh dibuat SEBELUM BORANG K DIKELUAR DAN DISERAHKAN. Jika ini berlaku, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan berikut:

1. Mengangkat kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mendapat kelulusan penarikan
2. Mengisytiharkan penarikan tersebut di dalam Warta Kerajaan
3. Mengadakan siasatan untuk menentukan amaun pampasan yang kena dibayar kerana kerosakan, jika ada dan membayar kepada orang yang mengalami kerosakan tersebut sepertimana yang dikehendaki oleh seksyen 35(2)(a)
4. Menurut seksyen 35(4), Pentadbir Tanah hendaklah membuat catatan/emdorsan penarikan tersebut.
5. Untuk pengambilan dibawah seksyen 3(1)(b) atau (c), seksyen 35(5) menyatakan apabila berlaku penarikan dari pengambilan amaun yang kena dibayar hendaklah dipotong daripada deposit yang telah dibuat dibawah seksyen 3(3)(d)

Penentuan Pecah Pisah (severance) dan Kesan Mudarat/Kecacatan Tanah (injurious affection)

PECAH PISAH

Pecah pisah adalah penyusutan nilai kepada tanah baki akibat daripada pengambilan sebahagian tanah. Terdapat dua keadaan penyusutan nilai kepada tanah baki boleh berlaku iaitu:

1. kerosakan kepada tanah baki yang terdiri dari satu portion (bahagian) akibat pengambilan sebahagian daripada tanah; atau

2. kerosakan kepada tanah baki yang terdiri daripada beberapa portion yang dipisahkan antara satu sama lain akibat pengambilan sebahagian  daripada tanah

Faktor- Faktor Penentuan Pecah Pisah

Pampasan pecah pisah hanya perlu diberikan dalam keadaan berikut:

i. Pengambilan atas sebahagian daripada tanah
ii. Wujudnya tanah baki
iii. Adanya kerosakan/penyusutan nilai ke atas tanah baki

Pampasan untuk pecah pisah yang mesti dibayar oleh Pentadbir Tanah dinyatakan dibawah Perenggan 2(c) Jadual Pertama Akta:

'the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time the Land Administrator's taking possession of the land by reason of severing such land from his other land;'

'kerosakan jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang lain'

Kes Mahkamah: 

1. Boustread Estates Agency Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Baling [2007] 4 CLJ 375
2. Seong Choon Holdings Sdn Bhd & ors v AEC Project Management Sdn. Bhd & ors [2015] 1 LNS 364


KESAN MUDARAT

Kesan mudarat adalah kerosakan kepada harta lain akibat daripada pengambilan sebahagian daripada tanah. Kerosakan ini timbul atas kerja/pembinaan/kegunaan yang dilakukan ke atas bahagian tanah yang diambil.

Faktor- Faktor Penentuan Kesan Mudarat Ke Atas Tanah Baki

Kesan mudarat boleh berlaku sekiranya bahagian tanah yang diambil dibangunkan bagi tujuan berikut:

i. Loji pembentungan

ii. Kawasan kubur

iii. Krematorium

iv. Kawasan pelupusan sampah

v. Lebuhraya jika terlalu hampir dengan kawasan penempatan

vi. Industri dengan sisa berbahaya

vii. MRT/LRT terlalu hampir dengan kawasan penempatan

viii. Laluan bekalan Elektrik

ix. Lintasan keretapi

Pampasan untuk kesan mudarat yang mesti dibayar pula dinyatakan dibawah Perenggan 2(d) kepada Jadual Pertama Akta:

'the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator's taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affectinghis other property, whether movable or immovable, in any other manner'

'kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, sama ada harta alih atau tak alih, dengan apa cara lain'

Kes Mahkamah:

Che Som Che Mat v Pentadbir Tanah Kerian [2014] 1 CLJ 575

Asiatic Dev. v PTD Johor Bahru & satu lagi [2005] 6 CLJ 137

Borang K Tak Perlu Diendors?

Kes Ishmael Lim Abdullah v Persuruhjaya Tanah Persekutuan & Anor [2014] 7 CLJ 882 adalah kes rayuan yang dibuat oleh appellant dan diputuskan oleh Mahkamah Rayuan.

Fakta Kes:

1. Pada 10 April 1973, pengisytiharan pengambilan di dalam Borang D seksyen 8 Akta Pengambilan ke atas tanah EMR 4091 Lot 1873, Mukim Rawang, Daerah Gombak diperlukan untuk maksud awam bagi pembinaan Maktab Tentera. Tuanpunya tanah berdaftar adalah Lim Cheng Kim.

2. 21 Ogos 1973 - Notis Borang E telah diserahkan kepada semua orang berkepentingan termasuk Lim Cheng Kim

3. 20 September 1973, Perintah bertulis dalam Borang G dibawah seksyen 14 telah dikeluarkan dan Lim Cheng Kim diawardkan sebanyak RM6,187.80 sebagai pampasan

4. 13 Oktober 1973, Notis tawaran pampasan Borang H dibawah seksyen 16 diserahkan kepada Lim Cheng Kim

5. 27 Disember 1973, perintah Mahkamah bayaran pampasan yang dibayar kepada Lim Cheng Kim bersama 13 pemilik tanah yang lain berjumlah RM743,553.50 didepositkan ke Mahakamah dibawah seksyen 29(2) Akta Pengambilan Tanah.

6. 11 Mac 1974, Borang K dibawah seksyen 22 telah diserahkan kepada semua pihak

7. 24 Oktober 1975, tanah tersebut dipindahmilik daripada Lim Cheng Kim kepada bapa beliau Lim Yew Kay.

8. 22 Januari 1986, tanah tersebut diberimilik dan hakmilik baru dikeluarkan atas nama PTP dan endorsan Borang D terdapat di atas hakmilik tersebut.

9. 10 Disember 1992, tanah tersebut dipindahmilik daripada Lim Yew Kay kepada perayu.

10. 17 November 1993, pemohon telah menggadai tanah tersebut untuk suatu pinjaman

11. 7 November 2002, pemohon telah diberitahu oleh respondant kedua bahawa tanah telah telah diambil pada 11 Mac 1974

12. 9 Mac 2005, pemohon telah diserahkan notis untuk meroboh semua struktur di atas tanah sebelum 22 Mac 2005

Rayuan Pemohon:

1. injunksi menghalang responden pertama dan atau kedua daripada memasuki dan mengambil milikan tanah dan meruntuhkan struktur-struktur di atasnya.

2. deklarasi bahawa perayu merupakan pemilik berdaftar tanah yang sah; dan

3. jika hakmilik tanah telah diberikan diletakhakkan pada responden pertama, langkah-langkah untuk mengembalikan pemilikan kepada perayu.

Alasan 

1. Perayu berhujah sebagai pemilik berdaftar yang sah ke atas tanah tersebut, dia telah membayar taksiran dan cukai tanah sejak 1993.

2. Dia telah membuat carian-carian hakmilik mengesahkan bahawa dia adalah pemilik berdaftar tanah pada setiap masa

3. Tiada memorial berkenaan tanah yang dijadualkan telah diendorskan ke atas hakmilik tanah, bertentangan dengan seksyen 23 Akta dan oleh itu proses pengambilan tidak lengkap

Keputusan Mahkamah

[39] 'We are of the view that upon the issuance of Borang K on 11 Mac 1974, the land has vested in the State Authority notwithstanding that there was an omission to endorse the memorial on the title, a requirement under s 23 of the Act. We agree with the conclusion of the learned trial judge that the requirement for an endorsement of the memorial was a formality and the ommission to do so did not invalidate the acquisition process. As such. the purported transfer of the land in 1975 to the appellant's father and in 1992 to the appellant were void and ineffective. The acquisition process had ended in 1974'

[42] 'We are of the view that upon a closer reading of ss 22 and 23 of thr Act it is clear that once formal possession of the land has taken place the land vests with the State Authority'

[45] 'Our view is fortified by the provisions of s 35 of the Act...............'

[46] 'Essentially, what s 35 of the Act means is that once possession of the land has been taken the acquisition process is complete and it will be too late for the State Authority to withdraw form the acquisition. The acquisition process is deemed ended and final and the State Authority cannot resile from its position. Likewise in this case, once Borang K has been issued giving notice that possession has been formally taken of the land under s 22 of the Act it signalled the completion of the acquisition process and that the ownership of the land by the proprietor at the material time had terminated. The completion of the acquisition precess dit nit depend on the endorsement of a memorial on the title'

Pandangan:

Berdasarkan keputusan tersebut PENGAMBILAN TANAH TELAH SELESAI APABILA BORANG K DIKELUAR DAN DISERAHKAN. Ianya diperkukuhkan lagi dengan seksyen 35 Akta. Endorsan Borang K hanyalah 'formality' sahaja. Walau bagaimanapun ENDORSAN BORANG K mesti dibuat di dalam dokumen hakmilik kerana dalam keadaan sekarang jika endorsan tidak dibuat, kemungkinan pengambilan dianggap tidak berlaku disebabkan ada terjadi dimana Borang D TIDAK diendorskan walaupun projek telah berjalan