Makluman

Jika perlukan pandangan atau perlu perkongsian ilmu boleh lah hubungi:

Tel: 017 2921636

Fb : Baharuddin Md. Yusuf

email : bahayus54@gmail.com

Kes Mahkamah - Ambil Milik

PANDANGAN TUAN JAIYA BIN ABU

Pada 21hb Mac 2024 yang baru lalu, Bahagian & Jabatan saya iaitu Bahagian Pengurusan dan Perundangan Tanah (BPPT), Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan (JKPTG) ada menganjurkan webinar bertajuk "Pengambilmilikan dan Pengambilmilikan Rasmi - Menyingkap Kes Mahkamah Rayuan:

PNSB Acmar Sdn Bhd lwn Pentadbir Tanah Klang, Pengarah Tanah Galian Selangor dan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan". Kes itu adalah permohonan semakan kehakiman berkaitan penarikan pengambilan tanah oleh Pentadbir Tanah Klang (withdrawal from land acquisition). Pengambilan tanah diuruskan oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Selangor kerana melibatkan projek Kerajaan Persekutuan iaitu Projek LRT 3 di Daerah Klang, Selangor. 

Kes berkisar tentang bantahan tuan punya tanah iaitu PNSB Acmar Sdn Bhd yang mencabar tindakan Pentadbir Tanah Klang dan Kerajaan Negeri Selangor (pihak-pihak yang terlibat sebenarnya adalah Kerajaan Persekutuan) menarik (withdrew) pengambilan tanah di bawah seksyen 35 Akta Pengambilan Tanah 1960 walaupun pada ketika itu pengambilmilikan rasmi (formal possession) di bawah seksyen 22 APT 1960 belum berlaku. Di dalam kes tersebut, walaupun pengambilmilikan rasmi belum berlaku, namun pengambilan di tapak atau site possession sudah berlaku. Pada tuan punya tanah, tindakan pihak Kerajaan itu bersalahan dengan peruntukan Akta dan tuan punya tanah mendakwa penarikan tidak sepatutnya dilakukan kerana pengambilan telah berlaku. 

Kes tersebut pada mulanya difailkan di Mahkamah Tinggi Shah Alam dan keputusannya memihak kepada tuan punya tanah. Kerajaan tidak berpuas hati dan kemudian memfailkan rayuan di Mahkamah Rayuan yang kemudiannya juga memihak kepada tuan punya tanah. Terkilan dengan keputusan Mahkamah Rayuan, pihak Kerajaan memfailkan permohonan untuk merayu (leave for appeal) di Mahkamah Persekutuan yang akhirnya telah menolak permohonan daripada pihak Kerajaan. 

Withdrawal from acquisition

35. (1) The State Authority shall be at liberty to withdraw from the 

acquisition of any land of which possession has not been taken.

General power to take possession

18. The Land Administrator may take possession—

(a) of any land in respect of which an award has been made under section 14, such possession being taken at the time 

of the service upon the occupier of such land of a notice in Form H, or at any time thereafter;

(b) of any land specified in a Certificate of Urgency issued under section 19, whether or not any award has been made in respect of such land:

Formal possession

22. (1) The Land Administrator shall take formal possession of any scheduled land by serving upon the occupier thereof or, if he cannot be found, by posting thereon, a notice in Form K.

Sebelum-sebelum ini saya ada terima beberapa soalan yang bertanyakan pandangan saya mengenai bilakah sebenarnya Pihak Berkuasa Negeri (PBN) boleh melakukan penarikan dan apakah yang dimaksudkan dengan possession atau pengambilmilikan di bawah seksyen 35 APT tersebut. 

Pandangan saya begini:

Memang sejak dari dulu kita mengganggap pengambilmilikan atau mengambil milik hanyalah melalui Borang K menurut seksyen 22 APT. Lazimnya bila Borang K telah dikeluarkan bermakna pampasan telah dibayar atau bila ada Borang I iaitu perakuan kedesakan, siasatan dan pampasan akan dibuat kemudian. 

Sebagaimana yang dikongsikan sebelum ini mengenai kes Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur iaitu Fun Fatt Sdn Bhd lwn Pentadbir Tanah Kuala Lumpur yang memutuskan penarikan balik di bawah seksyen 35 tidak boleh dibuat sekiranya Borang H iaitu tawaran award pampasan telah dikeluarkan dan ini mengambil kira peruntukan seksyen 18 APT mengenai masa paling awal pengambilmilikan boleh berlaku adalah semasa pengeluaran Borang H tanpa mengambil kira kes bila mana Borang I digunakan. 

Secara peribadi saya bersetuju dengan keputusan kes Mahkamah seperti itu bahawa apabila ada pengambilmilikan tapak atau site possession atau apabila Borang H telah dikeluarkan, penarikan sepatutnya tidak boleh dilakukan walaupun Borang K belum dikeluarkan.

 Justifikasi saya adalah seperti berikut:

1. Apa alasan yang boleh dipertimbangkan oleh Pentadbir Tanah ataupun Pihak Berkuasa Negeri untuk melayan permohonan penarikan selepas Borang H dikeluarkan? Tak cukup peruntukan kewangan? Perubahan tapak atau jajaran?Alasan-alasan tersebut tak wajar ditimbulkan pada ketika tawaran award pampasan telah dikeluarkan. Tidak wajar sama sekali bagi PBN untuk menarik pengambilan pada ketika proses telah 50% selesai. Di mana pengakuan atau integriti agensi pengambil yang pada awalnya telah memberikan aku janji peruntukan kewangan adalah mencukupi, tapak atau jajaran sudah muktamad selepas pewartaan Borang A (Tanah Berkemungkinan Akan Diambil) dan Borang D (Pengambilan Yang Dicadangkan)??;

2. Tindakan menarik pengambilan pada ketika Borang H telah dikeluarkan memperlihatkan sikap sambil lewa, tidak profesional dan tidak menghormati prosedur yang telah diambil dalam melucuthakkan seseorang daripada hartanya. APT adalah undang-undang yang diperbuat khusus bagi melucutkan seseorang daripada pemilikan tanahnya atau menggunakan tanah seseorang secara paksa DENGAN SYARAT pampasan yang mencukupi diberikan. Ini selaras dengan peruntukan Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan -  

Rights to property 

13. (1) No person shall be deprived of property save in accordance with law. 

(2) No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without adequate compensation.

Daripada satu sudut kita lihat APT meletakkan faedah kepada Kerajaan yang diberi kuasa untuk mengambil tanah secara paksa. Bila Kerajaan lwn tuan punya tanah, ia umpama 1-0. Namun daripada satu sudut yang lain, bila Kerajaan lwn tuan punya tanah, APT sebenarnya meletakkan kedudukan 0-1 memihak kepada tuan punya tanah. Bila tanah seseorang diambil oleh Kerajaan secara paksa, "hak" atau "kemenangan" itu sebenarnya adalah pada tuan punya tanah. Hakikat tanahnya diambil secara paksa telah 'mencederakannya', Kerajaan perlu berhati-hati supaya 'kecederaan' yang ada tidak ditambah. 

3. Borang H adalah tawaran award pampasan rasmi daripada award pampasan dalam Borang G sebagai janji Pihak Berkuasa Negeri untuk memberikan pampasan yang mencukupi padanya. Bagaimana janji rasmi tersebut boleh dilanggar oleh PBN iaitu Kerajaan? Ia memberikan persepsi negatif kepada tingkah laku atau tindak tanduk Kerajaan yang bukan saja perlu baik pada setiap masa tetapi juga dilihat baik pada setiap ketika;

4. Kita perlu sedar dengan pewartaan Borang A dan Borang D, tuan punya tanah sudah diikat daripada segi tarikh nilaian hartanya. Dengan pewartaan Borang A dan Borang D, tuan tanah hampir pasti akan dinafikan haknya untuk membuat urusan-urusan tertentu seperti memajukan tanahnya walaupun dengan niat suci. Undang-undang sememangnya tidak menghalang tetapi pihak-pihak berkuasa akan mengenakan pelbagai sekatan, halangan atau syarat walaupun pada ketika pewartaan Borang A dan D tersebut proses baru berlangsung 25% dan masih di peringkat cadangan. Dengan penjejasan-penjejasan ini, adakah wajar ditarik pengambilan pada ketika tawaran award pampasan telah dikeluarkan? Jangan tanya diri kita sebagai pihak berkuasa, tanya diri kita sebagai tuan punya tanah; dan

5. Wujud perbezaan yang ketara mengenai penarikan di dalam APT bila melibatkan pengambilan tanah untuk maksud awam di bawah perenggan 3(1)(a) dengan pengambilan tanah untuk maksud pembangunan ekonomi termasuk kemudahan awam di bawah perenggan 3(1)(b) dan untuk tujuan-tujuan khas di bawah perenggan 3(1)(c). Bagi pengambilan di bawah perenggan 3(1)(a), penarikan boleh dibuat oleh PBN sebelum pengambilmilikan berlaku. Walau bagaimanapun, bagi pengambilan di bawah perenggan 3(1)(b) atau 3(1)(c), penarikan boleh dilakukan oleh pemohon sebelum pewartaan di bawah seksyen 8 APT. Peruntukan subseksyen 3F(1) APT -

Withdrawal from the application of acquisition by the applicant

3F. (1) Any applicant may withdraw from the application of acquisition of any land before the publication of the declaration under section 8 by giving a notice in writing to the Land Administrator. 

Berbeza dengan peruntukan seksyen 35, APT memperuntukkan bagi pengambilan tanah di bawah perenggan 3(1)(b) atau 3(1)(c) penarikan boleh dibuat sebelum pewartaan cadangan pengambilan di bawah seksyen 8 walaupun pada ketika itu pemohon sudah memberikan jaminan mengenai peruntukan kewangan dengan membayar deposit sebanyak 50% dari nilaian semasa tanah yang hendak diambil. Ketidakseimbangan di dalam APT ini di antara seksyen 35 dan 3F sewajarnya diberikan perhatian dan ukuran. 

Kursus Pengambilan Tanah

 Insha Allah pada 29/4/2024, satu Kursus Pengambilan Tanah BERBAYAR akan di adakan di Kuala Lumpur

Untuk maklumat selanjutnya bolehlah layari FB saya Baharuddin bin Md Yusuf

ALHAMDULILLAH. 

TK KERANA MASIH ADA YANG MEMBACANYA! 

Tanah Milik Ada Hutang Terlibat Pengambilan

Tanah berstatus TANAH BERIMILIK, kavea pendaftar dimasukkan kerana pemilik MASIH BERHUTANG bayaran Jadual 5A? 

Tanah tersebut terlibat dengan pengambilan untuk projek Kerajaan Persekutuan

Persoalan

1. Perlu atau tidak TUAN PUNYA TANAH diberikan Borang E?

2. Perlu atau tidak  pampasan dibayar?  

3. Jika perlu, bayar kepada siapa? 

4. Jika tak perlu bayar, apa tindakan?

Pandangan Tuan Illias Masri

Boleh jadi MMK putuskan begitu setelah rayuan pemohon untuk bayaran premium dibuat secara berperingkat dan dokumen hakmilik dikeluarkan terlebih dahulu untuk pembangunan tanah diteruskan segera.

1. Borang E perlu serve kepada pemilik tanah berdaftar (seksyen 11(1)(b) Akta 486) dan Pendaftar/Pentadbir Tanah yang memasukkan kaveat pendaftar (seksyen 11(1)(c) Akta 486) untuk semua kepentingan disiasat. 

2. Bayaran pampasan perlu dibuat ke atas semua kepentingan yang wajar mengikut Jadual 1 Akta 486 yang dikenal pasti melalui siasatan.

3. Pampasan utama tanah perlu didepositkan ke mahkamah sehingga penyelesaian dan kata putus dicapai antara Kerajaan Negeri yang masih belum menerima secara penuh hasil premium dan pemilik tanah berdaftar yang tanahnya diambil (seksyen 29(1)(c) Akta 486). 

4. Disebabkan hakmilik telah dikeluarkan dan agensi pengambil adalah Kerajaan Persekutuan (bukan Kerajaan Negeri), pampasan wajar dibayar bagi memenuhi hak semua pihak berkepentingan. Dalam situasi ini, Kerajaan Negeri juga boleh jadi satu pihak berkepentingan atas sebab ada hasil yang masih terakru kepada Kerajaan Negeri dalam proses pelupusan tanah yang diambil tersebut.

Pandangan Tuan Jaiya Abu

1. Terdapat beberapa keadaan yang mana kelulusan pemberimilikan tanah, atau pemberimilikan semula tanah atau penyambungan tempoh pegangan yang dikenakan secara hutang oleh PBN. Apabila wujud keadaan-keadaan itu dan bagi menjaga kepentingannya terutamanya yang melibatkan hutang di bawah seksyen 320 KTN, maka Pentadbir Tanah atau Pendaftar akan memasukkan kaveat Pendaftar.

2. Keadaan-keadaan itu adalah seperti berikut:

a. Kelulusan pemberimilikan tanah di bawah seksyen 76 KTN. Antara syarat-syarat kelulusan adalah premium dibayar secara ansuran beberapa kali. Bayaran kali pertama akan melayakkan hak milik didaftarkan dan bayaran-bayaran seterusnya akan dituntut setiap tahun sehingga selesai dan kebiasannya dimasukkan sebagai sewa tahunan (cukai tanah) tahunan. Disebabkan hutang kepada kerajaan negeri  ini, maka kaveat Pendaftar dimasukkan;

b. Kelulusan pemberimilikan semula tanah di bawah seksyen 76 KTN bagi tujuan penyambungan tempoh pegangan. Di sini mungkin PBN memberikan diskaun premium bagi pemberimilikan semula tersebut hanya kerana penyambungan tempoh pegangan kepada tuan punya asal atau waris kadim tuan punya asal. Contohnya bagi pemberimilikan semula itu premium yang sepatutnya adalah RM600,000. Namun, PBN hanya mengenakan RM1,000 atau RM10,000 sahaja. Tanah yang diberi milik semula ini akan dimasukkan sekatan kepentingan atau moratorium contohnya jika tuan punya berdaftar ingin memindah milik atau menjual kepada selain waris kadim, maka baki premium penuh tadi hendaklah dibayar kepada kerajaan negeri. Setahu saya Negeri Selangor ada mengamalkan sebegini. Disebabkan hutang itu, maka kaveat Pendaftar dimasukkan;

c. Kelulusan penyambungan tempoh pegangan di bawah seksyen 90A KTN. Di sini keadaanya sama seperti keadaan di para (b) di atas.

3. Dalam kes pengambilan tanah, tuan punya berdaftar adalah pihak berkepentingan utama. Hutang yang masih belum dibayar oleh tuan punya kepada kerajaan negeri juga menjadikan kerajaan negeri selaku pihak berkepentingan yang dicerminkan oleh tuntutannya melalui kaveat Pendaftar. Maka di sini tuan punya berdaftar dan wakil kerajaan negeri (Pentadbir Tanah, PTG atau Pegawai Kewangan Negeri) adalah pihak-pihak berkepentingan yang wajib disampaikan notis siasatan dan penyediaan laporan dalam Borang E dan F APT.

4. Selanjutnya, semasa siasatan Pentadbir Tanah hendaklah menyiasat dan menentukan kedudukan dan hak semua pihak berkepentingan. Sekiranya hutang itu adalah daripada keadaan para 2(a) di atas, maka sewajarnya pampasan dibayar kepada kerajaan negeri dan Pentadbir Tanah juga hendaklah memerintahkan sekiranya ada baki setelah ditolak hutang tuan punya itu, tuan punya tanah hendaklah dibayar baki itu oleh kerajaan negeri. Sekiranya tidak berbaki atau masih wujud hutang, maka semua bayaran hendaklah dibayar kepada kerajaan negeri.

5. Di dalam keadaan di para 2(b) dan 2(c) di atas, Pentadbir Tanah hendaklah menentukan adakah kedudukan tuan punya tanah selaku penghutang sekiranya tanahnya diambil secara paksa. Ini kerana tuan punya tanah bukan berurusniaga dengan tanahnya. Tanahnya diambil secara paksa. Bagi kerajaan negeri pula, adakah kaveat Pendaftar yang dimasukkan disebabkan diskaun yang diberikan itu menjadikan kerajaan negeri selaku pihak berkepentingan yang sewajarnya dan layak menuntut bahagian daripada pampasan? Pada saya secara peribadi, diskaun adalah diskaun. Diskaun bukan hutang. Apabila ada tawaran dan penerimaan dan dengan persetujuan kedua-dua pihak maka proses pemberimilikan semula atau penyambungan tempoh pegangan disempurnakan. Tambahan lagi, sekiranya keperluan untuk membayar 'baki' premium sekiranya tuan punya tanah berurusniaga dengan tanahnya, maka itu adalah sekatan kepentingan mengenai urus niaga (pindah milik) sahaja. Tidak sewajarnya pada saya ia dianggap hutang yang wajib dibayar sekiranya tanah diambil di bawah APT.

6. Secara peribadi saya tak bersetuju jika diskaun yang ditawarkan itu dianggap hutang apabila tanah diambil di bawah APT. Saya juga kurang bersetuju sekiranya kaveat Pendaftar dimasukkan akibat daripada diskaun yang diberikan. Perkataan diskaun dan hutang itu besar perbezaannya.

7. Jika timbul pertikaian dan tuntutan mengenai pihak berkepentingan yang sewajarnya layak menerima pampasan seperti keadaan-keadaan di para 2(b) dan (c) di atas, maka Pentadbir Tanah mempunyai dua pilihan iaitu sama ada dia merujukkannya kepada Mahkamah melalui Borang M untuk mendapatkan penentuan dan arahan yang jelas atau mendepositkan bayaran pampasan tersebut di Mahkamah selaras dengan peruntukan seksyen 29, 29A APT. Apabila wang pampasan telah didepositkan ke Mahkamah, maka pihak-pihak berkepentingan itu boleh mengemukakan bantahan kepada Mahkamah melalui Pentadbir Tanah dalam Borang N atau secara alternatifnya membuat permohonan terus ke Mahkamah melalui saman sivil.

8. Bayaran Tahunan Yang Disatukan (CAC) bagi pemberimilikan tanah di kawasan-kawasan penempatan berkelompok (GSA) adalah mirip keadaan di para 2(a) di atas.

Penjelasan sek 28 dan sek 14 APT 1960

Biasanya kita dengar bahawa jika terdapat perbezaan keluasan sama ada dalam Borang G atau PA selepas pengukuran baki tanah dan perbezaan itu menunjukkan ada lebihan, maka lebihan di antara suku hektar atau satu peratus mengikut mana yang lebih besar dari luas yang dinyatakan dalam Jadual (Borang D), maka tiada keperluan untuk dibuat Warta tambahan.

Kemudian kita juga selalu dengar bahawa jika perbezaan tersebut melebihi suku hektar atau satu peratus dari luas yang dinyatakan di dalam Jadual Borang D, maka perlu dibuat Warta tambahan. Ini pada saya tidak tepat. Peruntukan-peruntukan subseksyen 14(4)(a) dan 28(2) HANYA menyatakan tentang tiadanya keperluan untuk membuat Warta tambahan jika perbezaan luas itu masih dalam range atau skala yang dibenarkan tersebut. Ia berhenti setakat itu sahaja. Bagaimana boleh ada yang mengatakan jika perbezaan luas itu lebih dari range atau skala yang dinyatakan maka perlu dibuat Warta tambahan? Ini tak tepat pada saya sebab Warta tambahan dalam Borang D tidak boleh berdiri dengan sendiri. Ia memerlukan punca kuasa yang utama iaitu lah Borang C. Borang C yang memberi 'nyawa' kepada Borang D. Tanpa Borang C, Borang D tidak bermakna dan tidak berguna. 

Jika lebih daripada range tersebut BERMAKNA LEBIHAN TERSEBUT KENA POHON SEMULA SEBAGAI PERMOHONAN BARU. 

Tanah Di Ambil, Pemilik Ramai

Sek 342(1) LAND CODE, menyatakan 'kepunyaan bersama' ertinya pegangan tanah berimilik oleh dua atau lebih orang atau badan dalam bahagian bahagian yang tak dipecahkan.

Sek 343(1)(a) LAND CODE, menyatakan "bahagian bahagian mereka didalamnya HENDAKLAH DIANGGAP SEBAGAI SAMA melainkan nisbah nisbah yang berlainan dinyatakan dalam memorial pendaftaran itu"

Sek 343(1)(b) pula antara lain menyaratkan

"......................, sekian mana kepunyaan mereka masih berterusan, hendaklah masing masingnya BERHAK KEPADA PEMILIKAN DAN KENIKMATAN KESELURUHANNYA; dan

INI BERMAKNA TANAH YANG RAMAI PEMILIK, SEMUA BAHAGIAN DIDALAM TANAH TERSEBUT DIMILIKI OLEH MEREKA SECARA BERSAMA. 

TIDAK BOLEH TENTUKAN/TUNJUKAN TEMPAT MASING DIATAS TANAH! UNTUK MEMBUKTIKAN PEMILIKAN SEBENAR, MEREKA SEPATUTNYA POHON UNTUK PECAH BAHAGIAN

Berdasarkan kenyataan diatas, jika SEBAHAGIAN dari tanah tersebut diambil DIBAWAH AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960, semua pemilik akan diberikan BORANG E dan semua mereka AKAN MENDAPAT BAYARAN PAMPASAN berdasarkan syer/bahagian masing masing

Pernah, sedang dan mungkin akan berlaku, ADA PEMILIK YANG POHON supaya pampasan dibayar kepada BELIAU ATAU PEMILIK TERTENTU kerana pada pamdangan mereka, HANYA BAHAGIAN BELIAU SAHAJA DI ATAS TANAH ITU YANG TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN.

INI TIDAK BOLEH DIPERTIMBANGKAN OLEH PENTADBIR TANAH! Jika kita turut permintaan mereka hakmilik sambungan nanti akan timbukan masalah, kerana SEMUA NAMA PEMILIK MASIH LAGI WUJUD dan jika kita bayar pada semua pemilik, pemilik yang terkilan tidak menemui jalan penyelesaian kerana mengganggap HAK BELIAU DIATAS TANAH TELAH TIADA

PANDANGAN SAYA, JIKA PERKARA INI TERJADI DAN AKAN MENYEBABKAN BERLAKU PERTIKAIAN YANG TIDAK BERKESUDAHAN ADALAH LEBIH BAIK PAMPASAN ITU DISEPOSITKAN KE MAHKAMAH TERLEBIH DAHULU UNTUK MAHKAMAH MEMBUAT KEPUTUSAN YANG MUNGKIN? MEMBERI KEPUASAN KEPADA SEMUA