Permasalahan Selepas Ukur Semula Baki Lot

Selepas lama bercuti saya ada menerima persoalan seperti di bawah untuk diselesaikan. Saya tak pasti persoalan tersebut dari pelajar intitusi pengajian tinggi atau daripada tuanpunya tanah. Walau bagaimanapun pandangan telah diberikan untuk dikongsi bersama.

Permasalahan Pertukaran QT ke FT

QT

No Lot : MLO 2316

Status : Rizab melayu

Luas 6 ekar 1 rod 8 pole

Tanah pertanian: Tapi tidak diusahakan

Pengambilan bagi rizab parit

Luas : 0.8427 hektar

Kesan : terjadi 2 lot berasingan

FT

Lot 5427

Luas : 1.251 ha

Lot 5428

Luas 0.2649ha

Kehilangan keluasan QT ke FT:

0.4471ekar

Masalah:

1. Tuan-tuan tanah tidak boleh menerima kehilangan luas 0.4471 ekar dan memohon penjelasan bagaimana berlaku

2. Nyatakan peraturan atau perundangan yang digunapakai dan kaedah penetapan sempadan sebelum pengukuran oleh Jupem dilakukan .

3. Tuan-tuan tanah memohon kehilangan tersebut diganti dengan cara kurniaan supaya dapat dicantumkan dengan lot 5428, tapi

       a. Lot 5428 ini bersempadanan tanah rizab JPS

       b. Tanah Rizab ini dipenuhi dengan hutan kayu bakau

       c. Bincangkan bagaimana penyelesaian permohonan cara kurniaan ini?

Pandangan:

Masalah yang dikemukakan merupakan isu tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Sewaktu pengambilan, status hakmilik masih lagi hakmilik sementara (QT). Luas hakmilik sementara sebagaimana yang diberi adalah 6E 1R 8P. Luas pengambilan yang diwartakan adalah 0.8427 ha. Pengambilan tersebut mengakibatkan berlakunya kesan pecah pisah tanah yang membawa kepada wujudnya 2 lot yang berasingan. Setelah ukuran semula dilakukan oleh JUPEM (berdasarkan 2 hakmilik baru yang wujud) didapati keluasan tanah yang diambil berbeza dengan keluasan pengambilan tanah yang diwartakan (0.8427 ha), iaitu TAMBAHAN 0.4471E (yang dinyatakan sebagai 'hilang')

Kes ini (kehilangan 0.4471E) boleh berlaku dalam mana-mana proses pengambilan tanah dan ianya dibolehkan berdasarkan kepada seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan seksyen tersebut, tanah yang terlebih diambil (0.4471E) selepas pengukuran semula akan dibayar pampasan tambahan berdasarkan nilaian tanah semasa diambil dahulu.

Selain daripada itu tuanpunya tanah akan dibayar caj bayaran lewat 8% berdasarkan pampasan tambahan  diatas dan dikira dari tarikh terima Borang K sehingga bayaran pampasan tambahan dibuat nanti.

Dengan syarat selanjutnya keluasan QT tersebut ADALAH MUKTAMAD (6E 1R 8P)

JIKA KELUASAN QT ASAL BELUM MUKTAMAD, PAMPASAN TAMBAHAN DAN CAJ BAYARAN LEWAT TIDAK BOLEH DIKIRA DAN DIBAYAR

Bagi memperolehi bayaran tambahan di atas, tuanpunya tanah dinasihatkan memberitahu perkara ini kepada Pejabat Tanah yang menguruskan pengambilan tanah tersebut sebelum ini.

Berkenaan persoalan dimana tuanpunya tanah memohon kehilangan tanah tersebut diganti dengan kurniaan tanah lain (dalam kes ini tanah rizab JPS), perkara tersebut sedikit sukar dilaksanakan kerana sebagaimana yang kita sedia maklum bahawa kuasa PELUPUSAN terletak ditangan Pihak Berkuasa Negeri. Dalam kes ini jika sekiranya rizab JPS tersebut telah diwartakan dibawah seksyen 62 Kanun Tanah Negara, PELUPUSAN SECARA PEMBERIMILIKAN TIDAK  LAGI BOLEH DIBUAT kerana pelupusan secara pemberimilikan hanya boleh berlaku bagi tanah yang berstatuskan 'TANAH KERAJAAN'

Notis Di Bawah Akta Pengambilan Tanah

Sebelum bercuti panjang sempena Tahun Baru Cina, kita akan membincangkan Notis di bawah Akta Pengambilan Tanah dan pelaksanaannya

Mengikut seksyen 430 Kanun Tanah Negara, notis termasuk apa-apa pemberitahuan, instrumen atau lain-lain dokumen yang disahkan atau diperlukan oleh akta untuk disampaikan kepada mana-mana orang atau badan. Perberitahuan (notification) termasuklah gezet/warta kerajaan, instrumen adalah borang-borang yang ada di dalam Akta Pengambilan Tanah sementara dokumen termasuklah surat rasmi jabatan.

Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, terdapat DUA kategori notis:

1. Notis Awam (public notice)

2. Notis Persendirian

NOTIS AWAM (public notice)

Notis awam terdiri daripada Notis Awam Borang A dan Notis Awam Borang E. Ini dinyatakan dibawah seksyen 4(2) dan seksyen 10(1). Notis Borang A adalah gezet/warta dibawah seksyen 4, sementara notis Borang E adalah notis siasatan pengambilan tanah.

Seksyen 4(2)

'The Land Administrator shall give public notice of any notification under subsection (1) in the manner prescribed by section 52'

Seksyen 10(1)

'The Land Administrator shall, having completed the action required by section 9, commence proceedings for the aquisition of the land by giving public notice in Form E in the manner prescribed by section 52,...............'

Lanjutan daripada itu, dibawah seksyen 4(2) dan 10(1) juga menghendakki (shall) Pentadbir Tanah melaksanakan notis awam tersebut mengikut seksyen 52 Akta yang sama

Berdasarkan kepada seksyen 52, notis berkenaan disifatkan sebagai telah diberi jika Pentadbir Tanah telah menyebabkan salinan-salinan notis tersebut telah ditampal (posted)  pada papan kenyataan Pejabat Tanah, pada papan kenyataan awam  dalam mukim atau bandar tanah tersebut terletak dan dimana-mana tempat lain di atas atau berhampiran dengan tanah sebagaimana difikirkan patut oleh Pentadbir Tanah. Ini bermakna notis awam mesti ditampal sekurang-kurangnya diTIGA tempat

NOTIS PERSENDIRIAN/INDIVIDU:

1. Notis Jadual Kedua Akta Pengambilan Tanah

i) Notis Borang E iaitu notis siasatan mengikut seksyen 11(1)  yang mesti disampaikan kepada:

(a) penduduk tanah itu;
(b) tuan punya tanah, jika dia bukan penduduk;
(c) mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar;
(d) mana-mana orang yang dipercayaan ada kepentingan.

ii) Notis Borang F iaitu notis supaya memberi keterangan bertulis yang diberikan kepada tuanpunya berdaftar atau mana-mana orang yang mempunyai pengetahuan tentang tanah yang diambil

iii) Notis Borang H iaitu notis tawaran pampasan yang akan diberikan kepada semua orang berkepentingan termasuk pemohon

iv) Notis Borang J iaitu notis mengosongkan bangunan yang ada di atas tanah yang diambil melalui Perakuan Kedesakan Borang I dan diserahkan kepada tuanpunya bangunan dan juga tuanpunya tanah

v) Notis Borang K iaitu notis ambil milik tanah

vi) Notis Borang L iaitu notis mohon kemukakan dokumen/dokumen hakmilik kepada Pentadbir Tanah

vii) Notis Borang Q - iaitu notis Pengambilan sementara tanah


2. Notis Jadual Pertama Kaedah Pengambilan Tanah 1998

i) Notis Borang 2 - iaitu notis dapatkan deposit tambahan dari pemohon

ii) Notis Borang 3 - iaitu notis rundingan yang diberi oleh pihak UPEN kepada tuanpunya tanah dan pemohon

iii) Notis Borang 4 - iaitu notis dari UPEN kepada Jawatankuasa Pengambilan Tanah

iv) Notis Borang 5 - iaitu notis kelulusan oleh pihak Berkuasa Negeri

v) Notis Borang 6 - iaitu notis penolakan oleh pemohon jika tidak mahu meneruskan pengambilan

vi) Notis Borang 7 - iaitu notis lucut deposit


3. Notis Dalam Bentuk Surat

i) Surat jabatan minta orang berkepentingan hadir siasatan, siasatan pertama ditangguhkan

ii) Surat jabatan minta orang berkepentingan hadir ke Pejabat tanah untuk mengambil cek pampasan

iii) Surat jabatan minta pulangkan bayaran yang tersilap bayar

iv) Surat jabatan meminta pulangkan pampasan kerana tanah diambil kurang selepas ukur halus

v) Surat jabatan minta bayar deposit rujukan ke Mahkamah


PROSEDUR PENYAMPAIAN NOTIS INDIVIDU

1. Berdasarkan seksyen 53 Akta Pengambilan Tanah 1960, satu salinan notis disampaikan dengan cara menghantar atau memberikan sama ada:

(a) kepada orang yang notis itu dialamatkan atau jika tidak dijumpai;

(b) kepada ahli keluarga dewasa yang tinggal bersamanya dan dapatkan tanda tangan

2. Jika pihak di atas enggan terima atau tidak dapat tandatangan atau tiada ahli keluarga yang layak:

(a) tampal notis pada pintu luar bangunan dimana orang itu tinggal atau berniaga dan

(b) Tampal satu salinan pada papan notis awam dalam bandar, kampung atau mukim orang itu tinggal

(c) Penghantar Notis hendaklah hendaklah membuat catatan tentang masa, tempat dan cara penyampaiannya.

3. Jika notis untuk penduduk tanah, jika tidak dapat disampaikan secara 'personal' , satu salinan notis hendaklah ditampal dimana-mana tempat yang boleh dilihat di atas tanah dan Penghantar Notis hendaklah hendaklah membuat catatan tentang masa, tempat dan cara penyampaiannya.

4. Seksyen 54 pula menyatakan, jika pihak yang berkepentingan atau ahli keluarga dewasa tidak dijumpai dan jika tidak bermastautin di Malaysia, Pentadbir tanah hendaklah:

(a) melaksanakan penyampaian notis dengan menyerahkan kepada ajen atau kepada orang yang berhak bertindak untuk pihak nya seperti pemegang amanah; atau

(b) jika tiada agen, hantar notis itu melalui pos berdaftar setelah alamat dikenalpasti; dan

(c) Terbitkan dalam akhbar jika dianggap perlu.

5. Seksyen 55 - satu salinan notis yang dikehendaki oleh Akta ini hendaklah juga disampaikan kepada mana-mana wakil kerajaan, orang atau perbadanan yang mengambil tanah

Pengambilan Selesai, Borang D dan K Tidak Dicatat/Endorse/Wasilan

Selepas bercuti dan kembali bertugas saya terima satu masalah untuk tujuan penyelesaian dari sebuah Pejabat Tanah. Masalahnya ialah:

Urusan pengambilan tanah telah dijalankan oleh pentadbiran ini dan semakan yang dilakukan keatas fail penyediaan hakmilik sambungan didapati tiada endorsan Borang D dan K (tiada disediakan) mengikut seksyen 22 APT 1960. Untuk makluman Borang G dan Borang H ada disediakan dan bukti pembayaran pampasan pada tahun 1996 juga ada. Pentadbiran ini ingin mendapat nasihat dan pandangan berkaitan dengan perkara di bawah:

1. Bolehkah Borang K disediakan dan ditandatangani oleh Pentadbir sekarang

2. Bolehkah endorsan Borang D dilakukan sekarang

Pandangan/Jawapan:

Terlebih dahulu pandangan diberikan untuk soalan no 2. Berdasarkan seksyen 9(1)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila (upon) tersiarnya warta seksyen 8, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membuat catatan dalam hakimilik daftar (DHDK) sepertimana dikehendakki oleh seksyen 9(2)(a). Ini bermaksud catatan/endorsan/wasilan mesti dibuat dengan seberapa segera yang boleh selepas sahaja warta seksyen 8 disiarkan/dikeluarkan. Dalam kes ini, warta seksyen 8 mungkin dalam tahun 1996. Oleh kerana ianya belum diendors, maka Pentadbir Tanah sekarang mesti/boleh membuat endorsan Borang D tersebut.

PERLU DIINGATKAN, SEBELUM ENDORSAN DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH SEKARANG, TERLEBIH DAHULU PASTIKAN TIADA URUSAN (seperti pindahmilik/gadaian) BERLAKU DALAM TEMPOH 1996 HINGGA SEKARANG. 

Jika berlaku urusniaga dalam tempoh tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah memastikan urusniaga yang dibuat berdasarkan baki lot selepas terlibat dengan pengambilan kerana jika urusniaga berdasarkan keluasan sebenar, dikhuatiri apabila endorsan dibuat sekarang, tuan tanah akan mengambil  tindakan mahkamah kerana kerugian yang ditanggung dan kecuaian Pentadbir Tanah. 

Untuk soalan no 1, setelah endorsan Borang D telah dibuat, Pentadbir Tanah sekarang BOLEH mengeluarkan Borang K seperti dikehendakki oleh seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah. Adalah diingatkan, Pentadbir Tanah mesti MENYERAHKAN BORANG K TERLEBIH DAHULU SEBELUM ENDORSAN DIBUAT seperti dinyatakan dibawah seksyen 23. Selain daripada itu Pentadbir Tanah hendaklah pastikan keluasan pengambilan dalam warta seksyen 8 sama dengan keluasan pengambilan didalam Borang K dan juga sama dengan keluasan pengambilan selepas keluar hakmilik sambungan nanti. Jika berbeza, apabila kiraan semula dibawah seksyen 28 dibuat  ianya akan merugikan tuanpunya tanah berkaitan dengan Late Payment Charges dibawah seksyen 32

Persoalan Pengambilan Tanah

Sebelum bercuti panjang pada minggu ini saya akan menjawab satu persoalan pengambilan melalui Perakuan Kedesakan/Pengambilan Segera (Borang I) lot-lot yang mempunyai bangunan yang ditanyakan kepada saya pada hujung minggu lepas 

Persoalannya ialah bilakah Borang K dan Borang J sepatutnya dikeluar dan diserahkan? Adakah ianya dikeluarkan serentak atau ada jangkamasa tertentu?

Berdasarkan seksyen 19, Akta Pengambilan Tanah 1960, Pengarah Negeri boleh (may) mengeluarkan Borang I pada atau selepas tamat tempoh 15 hari notis Borang E ditampal. Borang I adalah arahan kepada Pentadbir Tanah untuk mengeluarkan Borang K (ambil milik/take possession). Ini bermakna Pentadbir Tanah  mengeluar dan menyerahkan Borang K mengikut seksyen 22 (formal possession) dengan segera selepas Borang I di terima daripada Pengarah Negeri.

Borang J pula ada lah notis mengosongkan bangunan yang mesti diserahkan kepada penduduk bangunan dan tuan punya bangunan. Pada pandangan saya Borang J hendaklah diserah selepas sahaja Borang K diserahkan, tetapi jika ada kes Borang J diserah selepas satu atau dua hari selepas Borang K diserahkan adalah dibolehkan. Saya nyatakan begitu kerana apabila Borang K diserahkan dan didaftarkan, tuanpunya tanah tidak berhak ke atas tanah dan pemohon boleh memasuki tanah menjalankan kerja-kerja KECUALI kawasan yang didirikan rumah dan akses ke rumah tersebut.


Perkara di atas  dinyatakan dibawah seksyen 20 Akta Pengambilan Tanah:

'where on any scheduled land in respect of which a Certificate og Urgency has been issued there is any building the Land Administrator shall, upon taking formal possession as provided in section 22 of the land not built upon, other than the main access to the building, serve notice in Form J upon - '

Jadual Pertama - sambungan

BAHAGIAN KEDUA

PERENGGAN 2:

PERKARA YANG MESTI DIPERTIMBANGKAN
(Pampasan boleh dibayar)
DALAM MENENTUKAN BAYARAN PAMPASAN

(a) Nilai pasaran tanah sepertimana yang dibincangkan pada seksyen/perenggan 1 sebelum ini.

(b) Kenaikan nilai tanah lain/tanah baki yang terakru daripada penggunaan tanah diambil hendaklah ditolak daripada jumlah keseluruhan pampasan yang diterima (betterment).

Contoh pengiraan:

Keluasan tanah                                                   =   7 ekar

Keluasan pengambilan untuk kediaman          =   3 ekar

Baki lot                                                                 =   4 ekar

Nilai tanah diambil RM40,000 seekar x 3        =   RM140,000

Nilai tanah baki (selepas pengambilan)
RM100,000 x 4                                                    =  RM400,000

Jumlah pampasan (ditolak)                              =  (RM280,000)

Contoh Kes:

Pasar Borong Dev. Sdn. Bhb. lwn Pentadbir Tanah WP KL [2012] 9 MLJ 644

(c) Kerosakan (jika ada) yang ditanggung atau mungkin ditanggung disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang lain. Juga dikenali sebagai pecah-pisah (severance). Sebagai contoh akibat pengambilan tanah terpisah menjadi dua lot yang baru.

Contoh kes:

Boustead Estates Agency Sdn. Bhd. v Pentadbir Tanah Baling Kedah [2007] 4 CLJ 375

(d)  Kerosakan (jika ada) yang ditanggung atau mungkin ditanggung oleh sebab pengambilan, menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain (injurios affection)

(e)  Perbelanjaan yang berpatutan (jika ada) yang terpaksa atau mungkin yang akan dibelanjakan dalam urusan menukar tepat kediaman atau perniagaan (kerana berpindah), pengangkutan barangan, ternakan, penyewaan rumah, tempat baru serta kos ubahsuai, kehilangan pendapatan.

(f)  Apabila hanya sebahagian tanah terlibat dengan pengambilan dan pemohon berjanji untuk mengambil tanggungjawab membina semula jalan, longkang, dinding (walls), pagar dan kemudahan lain yang dapat memberi faedah kepada bahagian yang tidak diambil, ianya mesti ditunaikan dan jika tidak, kos untuk membina semula mesti dibayar.

PERENGGAN 3:

PERKARA YANG PERLU DIABAIKAN
(Pampasan tidak boleh dibayar)

DALAM MENENTUKAN BAYARAN PAMPASAN

(a) tingkat kedesakan yang membawa kepada pengambilan tanah tersebut. Ini bermaksud, oleh kerana pengambilan tanah tersebut amat diperlukan (sebagai contoh kerana sesuatu bencana) bayaran pampasan yang tinggi mesti dibayar.

(b) keengganan orang yang berkepentingan untuk melepaskan tanah yang diambil. Ini bermaksud, oleh kerana tuan punya tanah terlalu sayang kepada tanahnya dan tidak bersetuju tanahnya diambil, beliau meminta supaya dibayar pampasan yang tinggi sebagai ganjaran untuk bersetuju dengan tindakan tersebut.

(c)  apa-apa kerosakan yang ditanggung oleh orang berkepentingan tetapi kerosakan itu bukan disebabkan oleh kerana pengambilan tersebut tetapi disebabkan oleh pihak yang lain tidak boleh dituntut.

(d) apa-apa susutnilai tanah diambil yang mungkin diakibatkan daripada tujuan penggunaan tanah itu selepas penggambilan. Sebagai contoh jika pengambilan tanah tersebut bertujuan untuk membina tapak pelupusan sampah atau pembetungan, nilainya adalah nilai semasa tanah itu diambil bukan berdasarkan nilai tujuan tanah itu diambil.

(e) apa-apa kenaikan nilai tanah diambil yang mungkin terakru akibat daripada tujuan penggunaan tanah itu selepas pengambilan. Sebagai contoh jika pengambilan tanah tersebut untuk pembinaan perumahan atau industri, nilanya adalah nilai semasa tanah itu diambil dan bukannya berdasarkan nilai tujuan tanah itu diambil

(f)  Apa-apa perbelanjaan tambahan atau pembaikan tanah yang dibuat selepas tarikh warta seksyen 8 tidak boleh dibayar, KECUALI bagi maksud penyelenggaran bangunan atau penjagaan tanaman.

PERENGGAN 4:

BATASAN (LIMITATION) AWARD

(a) Pentadbir Tanah tidak boleh memberi award/perintah melebihi jumlah pampasan yang dituntut oleh orang yang berkepentingan

(b) Orang yang berkepentingan enggan atau lalai tanpa sebab yang munasabah untuk diterima oleh Hakim, membuat tuntutan pampasa, award Pentadbir Tanah adalah muktamad. Bermaksud orang berkepentingan MESTI membuat tuntutan semasa siasatan oleh Pentadbir Tanah, jika enggan atau lalai dan apabila beliau membantah ke Mahkamah, Hakim tidak boleh memberi award melebihi award Pentadbir Tanah.

Jadual Pertama {First Schedule} Akta Pengambilan Tanah

BAHAGIAN PERTAMA

Disamping terdapat 69 seksyen yang membentuk Akta Pengambilan Tanah, di dalamnya juga terdapat TIGA jadual, iaitu Jadual Pertama, Jadual Kedua dan Jadual Ketiga.

Kali ini kita hanya berbincangan mengenai Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah.

Jadual pertama MERUPAKAN PRINSIP UNTUK MENENTUKAN AMAUN/JUMLAH PAMPASAN yang akan dibayar kepada orang berkepentingan apabila tanah mereka terlibat dengan pengambilan. Ini bertujuan untuk memenuhi kehendak Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan

Amaun pampasan yang akan dibayar adalah berdasarkan:

Perenggan 1 - Nilai pasaran tanah tersebut

Perenggan 2 - Perkara-perkara yang akan  dipertimbangkan

Perenggan 3 - Perkara-perkara yang diabaikan

Perenggan 4 - Batasan (Limitation) ke atas award/perintah

PERENGGAN 1:

NILAI PASARAN TANAH

Berdasarkan sub-perenggan (1) nilai pasaran tanah bermaksud nilai tanah pada tarikh tanah tersebut diwartakan dibawah seksyen 4 atau pada tarikh tanah tersebut diwartakan dibawah seksyen 8. Jika tarikh warta seksyen 8 disiarkan dalam tempoh dua belas bulan dari tarikh warta seksyen 4, nilai tanah dikira pada tarikh warta seksyen 4.

Berdasarkan sub-perenggan (1) di atas, Akta Pengambilan Tanah tidak mendifinasikan perkataan 'nilai pasaran' . Oleh yang demikian tafsiran 'nilai pasaran' adalah berdasarkan keputusan Mahkamah sebelum ini:

1. Kes Nanyang Manufacturing Co v The Collector of Land Revenue, Johor (1954) MLJ 69

'........ harga yang tuanpunya tanah bersedia dan dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan memperolehinya daripada seorang pembeli yang berkehendak yang dengannya dia telah berunding untuk transaksi jual beli tanah tersebut.'

2. Kes Superintendant of Lands & Surveys Sarawak v Aik Hoe & Co (1966) MLJ 243

'......... Harga yang diharapkan oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli, tidak boleh diambil kira'

Sub-perenggan (1A) - Penilai boleh menggunakan apa-apa cara/kaedah penilaian yang sesuai dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada transaksi tanah lain dengan ciri-ciri yang sama dan terletak dalam kawasan yang sama.

Selain daripada itu pertimbangan khusus hendaklah diberikan terhadap transaksi terakhir tanah terjadual dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta (pampasan diterima mestilah lebih daripada harga transaksi yang telah dibayar)

Ciri-ciri dan kawasan yang sama dalam ayat di atas berdasarkan:

i.     Lokasi dan persekitaran tanah
ii.    Saiz dan bentuk tanah
iii.   Jalan masuk (ada atau tiada)
iv.   Infrastruktur lain (ada atau tiada)
v.    Kemudahan awam (ada atau tiada)
vi.   Pembangunan sekitar
vii.  Potensi pembangunan akan datang.

Sub-perenggan (1B), menyatakan, jika hanya sebahagian kecil sahaja dari tanah telah diambil (katakan keluasan tanah 10 hektar, keluasan yang diambil hanyalah 0.2 hektar untuk mendirikan dewan orang ramai), nilaian pasaran bahagian/kawasan yang diambil mestilah berasaskan kepada keseluruhan lot tersebut tetapi mengambilkira ciri-ciri bahagian/kawasan yang diambil. Sebagai contoh, bahagian/kawasan diambil lebih tinggi dan ditepi jalan jika dibandingkan dengan bahagian/kawasan yang tidak diambil, oleh itu nilaian bahagian/kawasan tersebut mungkin boleh ditingkatkan.

Sub-perenggan (1C), Bukti nilaian tanah dalam urusniaga tanah yang terlibat dengan pengambilan selepas tanah tersebut diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 tidak boleh diambil kira sebagai nilai pasaran tanah tersebut. Dengan kata lain urusniaga (seperti pindahmilik) boleh dilaksanakan walaupun tanah tersebut telah diwartakan pengambilannya tetapi nilaian tanah semasa urusniaga tersebut berlaku tidak boleh diambil kira sebagai nilai pasaran tanah tersebut

Sub-perenggan (1D), Bagi tanah-tanah milik yang dipegang dibawah Pajakan Mukim (Mukim Lease) dan Pajakan Negeri (State Lease), tempoh tamat pajakan hendaklah diambil kira. Tanah yang akan habis tempoh pajakan, perlu dinilai berdasarkan kepada baki tempoh pajakan dan sebarang harapan untuk melanjutkan pajakan tidak boleh diambil kira, kerana ianya belum tentu akan diluluskan oelh Pihak Berkuasa Negeri.

Sub-perenggan 2(a), syarat nyata, syarat tetap (syarat tersirat) tanah yang terlibat dengan pengambilan hendaklah diambil kira dalam menentukan nilai pasaran tanah. Sebagai contoh, tanah pertanian yang bersyarat nyata 'padi' nilainya berbeza dengan tanah pertanian yang bersyarat nyata 'getah'. Begitu juga tanah pertanian yang tidak diusahakan dengan tanah pertanian yang diusahakan dan mematuhi  seksyen 115(1)(c)(d)  Kanun Tanah Negara sebagai contoh, nilai antara keduanya juga pasti berbeza.

Sub-perenggan 2(b), kesan larangan atau sekatan yang dikenakan dibawah Akta Bendapurba 1976, hendaklah diambil kira. Sebagai contoh seksyen 17(c) Akta Bendapurba 1976, Ketua Pengarah boleh mengambil tanah milik yang ada suatu menumen lama atau tapak sejarah dan pengambilan itu adalah untuk maksud awam dan nilai tanah tersebut adalah rendah kerana pengambilan tersebut bertujuan untuk mengekalkan bangunan bersejarah dan bukan untuk tujuan lain.

Sub-perenggan (2A) - Jika tanah yang terlibat dengan pengambilan adalah tanah rizab Melayu dibawah mana-mana undang-undang perizaban Melayu atau dibawah enakmen Perizaban Melayu Terengganu atau tanah adat Negeri Sembilan atau Melaka dan pengambilannya hanya bagi maksud dan munafaat kepada 'Orang Melayu' sahaja, nilaian tanah tersebut adalah berbeza (kemungkinan lebih rendah) dibandingkan dengan tujuan pengambilan untuk digunakan oleh semua golongan masyarakat.

Sub-perenggan (2BA) - Sekiranya tanah yang terlibat dengan pengambilan termasuk di dalam kawasan pihak berkuasan perancangan tempatan, di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) dan maklumat perancangan telahpun diperolehi seperti yang dikehendakki mengikut seksyen 9A Akta Pengambilan Tanah,  nilaian tanah tersebut hendaklah mengambil kira gunatanah yang ditunjukkan di dalam pelan pembangunan tersebut. Sebagai contoh jika tanah berkategori pertanian tetapi di dalam pelan pembangunan kawasan tersebut ditunjukkan sebagai 'kawasan perumahan', maka nilaian tanah tersebut BUKAN NILAIAN TANAH PERTANIAN, IANYA MUNGKIN LEBIH TINGGI.

Sub-perenggan (2C) - Tanah yang dikhususkan penggunaannya dan tiada permintaan untuk diurusniaga seperti rumah ibadat, nilaian tanah tersebut adalah berdasarkan kos supaya tuan tanah/pemunya dapat menggantikan dan mendirikan semula tapak tersebut 

Sub-perenggan (2D) - Tanah ladang hendaklah dinilai sebagai tanah ladang tanpa mengambil kira fakta yang ianya boleh dijual kepada satu orang.

Sub-perenggan (3) - Peningkatan nilai tanah tidak boleh diambil kira dalam keadaan:

(a) Pembaikan (improvement) yang dibuat oleh tuanpunya tanah atau orang yang berkepentingan dalam tempoh 2 tahun sebelum pewartaan dibawah seksyen 8 melainkan pembaikan tersebut dibuat dengan niat baik (bona fide) dan tidak berkiatan dengan prosiding pengambilan tersebut.

(b) Penggunaan tanah atau premis yang boleh dihalang oleh undang-undang. Sebagai contoh tanah pertanian dibuat industri, maka nilainya tidak boleh dinaikkan atau tanah bangunan yang didirikan bangunan dan pembaikannya (alteration) tidak mendapat kelulusan pihak berkuasa.

Sub-perenggan (3A) - Nilai bangunan diatas tanah yang diambil tidak boleh diambil kira/dibayar, jika bangunan tersebut tidak dibenarkan pembinaannya kerana mematuhi kehendak kategori kegunaan tanah atau syarat nyata, syarat tetap atau syarat tersirat tanah tersebut.

Pengambilan Tanah GSA

PEKELILING KETUA PENGARAH TANAH DAN GALIAN PERSEKUTUAN

BILANGAN 4/1986

Pengambilan Tanah Di Bawah Akta Pengambilan Tanah Bagi Tanah Yang Diwartakan Sebagai kawasan Penempatan Berkelompok Di Bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960

Pekeliling ini dikeluarkan bagi menasihati Pentadbir-pentadbir Tanah Daerah mengenai prosedur yang perlu diikuti bagi mengambil tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 bagi tanah yang diwartakan sebagai kawasan penempatan berkelompok di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960.

2.         Bagi melaksanakan apa-apa projek pembangunan dalam penempatan berkelompok kadangkala didapati sebahagian tanah tersebut perlu diambil balik di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Tanah-tanah yang perlu diambil ini adalah selain daripada tanah rizab untuk kegunaan awam yang telah atau akan diwartakan di bawah seksyen 8 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960.

3.         Tanah-tanah dalam kawasan penempatan berkelompok yang terlibat dengan pengambilan tanah adalah seperti  berikut:

3.1         Tanah yang telah diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 dan hakmilik berasingan telah didaftarkan;

3.2         Tanah yang telah diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 tetapi belum ada hakmilik secara berasingan. Nama peneroka didaftar dalam Daftar Pegangan.

3.3         Tanah yang telah diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960. Tanah telah dimajukan oleh Agensi pembangunan tanah/wilayah dan hakmilik telah didaftarkan atas nama agensi tersebut;

3.4         Tanah yang diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960. Tanah telah dimajukan oleh Agensi pembangunan/wilayah tetapi belum ada Daftar Pegangan;

3.5         Tanah yang belum diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 tetapi tanah telah dimajukan oleh Agensi Pembangunan/wilayah dengan kebenaran Kerajaan Negeri  (Tanah Kerajaan);

3.6         Tanah yang belum diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan berkelompok) 1960 tetapi tanah telah dimajukan oleh Agensi Pembangunan/wilayah dengan kebenaran Kerajaan Negeri (Tanah Rizab Hutan).

4.         Jabatan Peguam Negara telah menyatakan bahawa bagi tanah-tanah yang telah diwartakan sebagai kawasan penempatan berkelompok di bawah seksyen 4 Akta berkenaan, tindakan pengambilan tanah di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 akan hanya boleh diambil setelah kawasan tersebut ataupun bahagian yang terlibat dengan pengambilan tanah dibatalkan terlebih dahulu sebagai kawasan penempatan berkelompok di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960. Oleh itu prosedur yang perlu diikuti bagi mengambil balik tanah dalam kawasan penempatan berkelompok adalah seperti berikut:

4.1         Bagi tanah-tanah seperti di para 3.1 hendaklah diambil tindakan di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan berkelompok) 1960 dan diikuti dengan tindakan di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Bayaran pampasan adalah mengikut peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 dan dibayar kepada tuan tanah berdaftar/orang berkepentingan;

4.2         Bagi tanah seperti di para 3.2 hendaklah diambil tindakan di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960 dan diikuti dengan tindakan di bawah Akta Pengambilan tanah 1960. Bayaran pampasan adalah mengikut peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 dan dibayar kepada agensi yang membangunkan tanah yang akan mengagih kepada mereka yang didaftar dalam Daftar Pegangan setelah ditolak kos tertentu bagi membangun tanah tersebut.

4.3         Bagi tanah seperti di para 3.3 hendaklah diambil tindakan di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan berkelompok) 1960 dan diikuti dengan tindakan mengikut peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960. Bayaran pampasan adalah mengikut peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960 dan di bayar kepada agensi yang namanya didaftarkan sebagai pemilik;

4.4         Bagi tanah seperti di para 3.4 hendaklah diambil tindakan di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan berkelompok) 1960. Bahagian tanah yang terlibat dengan pewartaan Pembatalan akan menjadi tanah kerajaan . Bayaran pampasan adalah dibuat kepada agensi pembangunan tanah atas apa-apa kemajuan sahaja seperti kos membersih tanah bagi kawasan yang terlibat, harga pokok yang telah ditanam dan sebagainya;

4.5         Bagi tanah di para 3.5 tanah tersebut adalah masih tanah kerajaan. Jika tanah tersebut terlibat dengan apa-apa pembangunan agensi pelaksanaan hendaklahlah membuat perundingan dengan agensi pembangunan tanah bagi menentukan dan membayar apa-apa bayaran kos pembangunan yang telah dibelanjakan. Pentadbir Tanah Daerah bolehlah menyelaraskan bayaran pempasan;

4.6         Bagi tanah-tanah seperti di para 3.6 tanah tersebut masih lagi tanah kerajaan/rizab. Jika tanah tersebut diperlukan untuk melaksanakan apa-apa projek status Rizab Hutan hendaklah dibatalkan dahulu. Bahagian tanah yang terlibat akan jadi tanah kerajaan. Agensi pelaksana hendaklah membuat perundingan dengan agensi pembangunan tanah bagi menentukan dan membayar apa-apa bayaran kos pembangunan yang telah dibelanjakan. Pentadbir Tanah Daerah bolehlah menyelaraskan bayaran pampasan.

5.         Bagi maksud mengambil tindakan membatalkan sesuatu kawasan penempatan berkelompok, Pentadbir Tanah Daerah bolehlah memohon persetujuan Y.B Menteri dengan mengemukakan kepada Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan 4 salinan pelan tanah dan butir-butir lengkap mengenai kawasan penempatan berkelompok itu.

6.         Di dalam kes-kes dimana sesuatu tanah di dalam kawasan penempatan berkelompok telah diambil balik di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 tanpa mengeluarkannya dahulu daripada kawasan penempatan berkelompok, maka tindakan perlulah diambil untuk mewartakan tanah tersebut di bawah seksyen 44 Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan berkelompok) 1960 dengan berkuatkuasa pada suatu tarikh sebelum tarikh Warta yang telah dibuat di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960 bagi tanah itu.

7.         Pentadbir-pentadbir Tanah Daerah adalah dinasihatkan supaya mengikut prosedur yang dinyatakan di para 4, 5 dan 6 bagi mengambil balik tanah yang telah atau akan diwartakan di bawah Akta Tanah (Kawasan-kawasan Penempatan Berkelompok) 1960