Siasatan Pengambilan Tanah: Sebelum dan Semasa

Pentadbir Tanah hendaklah mengadakan siasatan pengambilan tanah seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 12, Akta Pengambilan Tanah. Sebelum siasatan dijalankan, Pentadbir Tanah hendaklah mempastikan perkara-perkara berikut telahpun dibuat:

1. Kawasan yang terlibat dengan pengambilan telah ditandakan di atas tanah seperti yang dikehendakki oleh sekyen 10(1)

2. Membuat catatan mengenai pengambilan (make a note)  di dalam dokumen hakmilik pendaftaran juga seperti yang dikehendakki oleh seksyen 10(1)

3. Memberi notis awam Borang E mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 52 iaitu  notis Borang E ditampal di papan kenyataan  pejabat tanah, papan kenyataan awam dan di atas ataupun berhampiran dengan tanah terlibat. Ini juga dinyatakan di bawah seksyen 10(1)

Selain daripada TIGA perkara yang mesti dilaksanakan/pastikan ianya dilaksanakan terlebih dahulu seperti yang dinyatakan diatas, salinan-salinan notis Borang E juga mesti disampaikan mengikut cara dibawah seksyen 53 kepada:

(a) penduduk tanah itu;

(b) tuan punya tanah jika bukan penduduk;

(c) mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar;

(d) mana-mana orang yang diketahui ada kepentingan.

TARIKH SIASATAN YANG HENDAK DIJALANKAN OLEH PENTADBIR TANAH MESTILAH TIDAK KURANG (LEBIH) DARIPADA 21 HARI DARI TARIKH NOTIS AWAM BORANG E DITAMPAL.  Bukan tarikh tanda tangan Pentadbir Tanah atau tarikh serah Borang E kepada orang berkepentingan. Ini dinyatakan dibawah seksyen 10(2)

Cuba perhatikan contoh Borang E (Notis Awam) yang sebenar seperti dibawah:

Borang E di atas adalah NOTIS AWAM kerana terdapat tulisan 'Ditampal pada 1.2.2013' 

Notis Borang E tersebut ditanda tangani oleh Pentadbir Tanah pada 31 Januari 2013

Tarikh siasatan pengambilan adalah 19 Februari 2013

BERDASARKAN PENERANGAN DAN NOTIS DI ATAS 

ADAKAH TARIKH SIASATAN PADA 19/2/2013 SAH?


PADA PANDANGAN SAYA SIASATAN YANG DIJALANKAN PADA 19 FEBRUARI 2013 ADALAH TIDAK SAH KERANA TIDAK MEMATUHI SEKSYEN 10(2) AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960

Berita Pengambilan Tanah TV9

Dalam berita TV9 pukul 8 malam Sabtu 9 Mac 2013, ada berita tunjuk perasaan petani di Pendang, Kedah kerana tidak berpuashati disebabkan MADA tidak membayar 'bayaran pecah pisah' yang terdapat di dalam Borang H. Berita ini telah disahkan oleh seorang pegawai MADA apabila saya membuat pertanyaan melalui khidmat pesanan ringkas pada 10 Mac 2013.

Pada pandangan saya 'bayaran pecah pisah' tersebut tidak dibayar sepenuhnya kerana pihak MADA telah/akan membuat bantahan ke Mahkamah kerana tidak berpuashati dengan bayaran tersebut dan pada pandangan pihak MADA sepatutnya TIDAK DIBAYAR KEPADA TUAN TANAH.

Mengenai tuntutan bayaran 'pecah pisah', ianya telahpun saya paparkan dalam blog saya pada 22 Julai 2012.

Berita Terkini

Pada 1 hingga 3 Mac 2013, ke Cameron Highlands atas jemputan Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan (BTUP), Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menyampaikan ceramah Kursus Pengambilan Tanah untuk Pentadbir Tanah Seluruh negeri Johor di Hotel Haritage.

Walaupun terasa penat berceramah selama 9 jam (terutamanya hari pertama dari 8.30 - 11.30 mlm), tetapi terasa bangga dan seronok kerana banyak persoalan/ masalah yang dikemukakan sepanjang tempoh tersebut dan seterusnya masalah/persoalan dapat diselesaikan. Penyelesaian bukan hanya dari pendapat saya sendiri tetapi juga dari kalangan peserta kursus  (kebanyakan nya dari kumpulan P & P). Dengan kata lain kursus tersebut 'hidup'. Pada pandangan saya matlamat kursus, iaitu melaksanakan proses pengambilan tanah mengikut peruntukan undang-undang tercapai kerana kesungguhan/minat mereka. 

Pada 5 hingga 7 Mac pula akan menyampaikan ceramah Akta Pengambilan Tanah untuk kakitangan pentadbiran tanah Negeri Perlis di Kangar dan harapan saya kursus ini juga akan berjaya sama seperti kursus Negeri Johor

Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447)

Kali ini kita akan membincangkan Akta Bekalan Elektrik 1990 (jarang dibincangkan) yang ada kaitan secara langsung dengan 'penggunaan tanah' untuk tujuan pengagihan bekalan elektrik seperti untuk pembinaan/pemasangan  talian voltan tinggi. Seksyen-seksyen yang berkaitan hanyalah seksyen-seksyen 10, 11,12,13,14,15 dan 16 sahaja.

Seksyen 10 membenarkan pemegang lesen atau orang yang diberi kuasa untuk memasuki tanah milik bertujuan menjalankan kerja-kerja pengukuran dan kajian kesesuaian tanah bagi maksud membina suatu pepasangan/sistem pengagihan tenaga dengan syarat:

a) Memberi notis kepada penduduk (jika ada) tidak kurang daripada 24 jam

b) Tidak boleh menyebabkan kerosakan atau gangguan

Untuk tanah rizab, notis boleh diberi kepada pegawai yang menjaga tanah rizab atau jika tidak ada kepada Pentadbir Tanah Daerah.

Seksyen 11 memberi kuasa kepada pemegang lesen untuk menjalankan kerja-kerja pemasangan sistem pengagihan (jika perlu). Untuk tujuan tersebut  pemegang lesen dibenarkan meletak, menempat atau membawa apa-apa tiang dan kelengkapan sama ada diatas, dibawah atau melewati mana-mana tanah kecuali tanah kerajaan

Seksyen ini juga memberi kuasa kepada pemegang lesen mengambil apa-apa tindakan yang perlu untuk menjaga keselamatan dan kecekapan sistem pengagihan tersebut

Sebelum melaksanakan perkara di seksyen 11:

i. Pemegang lesen hendaklah memberi notis dalam Jadual Pertama kepada tuanpunya tanah atau penduduk  (tanah milik) dan kepada pegawai yang menjaga tanah rizab, jika tiada kepada Pentadbir Tanah (tanah rizab) secara pos berdaftar atau ditinggalkan ditempat tinggal biasa

ii. Pemunya atau penduduk boleh membuat bantahan terhadap tindakan yang akan dibuat oleh pemegang lesen secara lisan atau bertulis kepada Pentadbir Tanah dalam masa 14 hari selepas penerimaan notis Jadual Pertama. Pentadbir Tanah akan menyerahkan bantahan tersebut kepada Pihak Berkuasa Negeri dan pemegang lesen.

iii. Jika tiada bantahan, pemegang lesen boleh dengan serta merta memasuki tanah dan menjalankan kerja-kerja.

iv. Jika ada bantahan, Pentadbir Tanah hendaklah mengadakan siasatan pada tarikh seperti yang telah ditetapkan dalam Jadual Pertama. Selesai siasatan, Pentadbir Tanah hendaklah membuat perintah dalam Jadual Kedua sama ada membenar atau melarang tindakan oleh pemegang lesen

v. Jika ada pihak yang tidak berpuashati dengan perintah Pentadbir Tanah, boleh merayu kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam tempoh 21 hari selepas perintah dan keputusan Pihak Berkuasa Negeri adalah muktamad

vi. Pihak Berkuasa Negeri, jika difikirkan patut boleh mengarahkan tanah/bahagian tanah  tersebut diambil

LAZIMNYA JIKA TIADA BANTAHAN, TARIKH SIASATAN YANG TERDAPAT DI DALAM JADUAL PERTAMA DIGUNAKAN JUGA UNTUK  SIASATAN MENENTUKAN BAYARAN PAMPASAN YANG MENCUKUPI 

Pampasan:

Pampasan berdasarkan kepada TIGA aspek

1. Gangguan (Disturbance) - gangguan yang timbul akibat adanya talian penghantaran, seperti rumah, bangunan, pokok-pokok dan tanaman yang ada nilai ekonomi yang terpaksa dimunnahkan

2. Kerosakan (Damage) - kepada lain-lain harta

3. Ketidakupayaan (Disturbance) - berkaitan dengan tanah (amalan membayar 30% daripada nilai tanah terlibat)

Bayaran pampasan diatas ditaksirkan dalam Jadual Ketiga dan mana-mana orang yang tidak berpuashati boleh merayu kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam masa 21 hari selepas taksiran dan keputusannya adalah muktamad.

 

Endorsan:

Berdasarkan seksyen 11(10) Akta Bekalan Elektrik, pemegang lesen hendaklah kemukakan Jadual Pertama serta perakuan Pentadbir Tanah bahawa tiada bantahan atau jika ada bantahan, kemukakan Jadual Kedua untuk Pentadbir Tanah atau Pendaftar membuat ingatan/endorsan mengenai kewujudan  di dalam dokumen hakmilik daftar komputer

Perjanjian Izin-Lalu:

Berdasarkan seksyen 15 Akta Bekalan Elektrik pula, pemegang lesen boleh juga membuat perjanjian yang dikenali sebagai perjanjian izin lalu dengan tuan punya tanah atau penduduk mana-mana tanah bagi maksud membawa talian bekalan merentasi tanah tersebut.

Pemegang lesen akan mengemukakan salinan asal perjanjian kepada Pentadbir Tanah atau Pendaftar dan Pentadbir Tanah atau Pendaftar hendaklah membuat ingatan/endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar komputer mengenai kewujudan perjanjian tersebut.

Permasalahan Selepas Ukur Semula Baki Lot

Selepas lama bercuti saya ada menerima persoalan seperti di bawah untuk diselesaikan. Saya tak pasti persoalan tersebut dari pelajar intitusi pengajian tinggi atau daripada tuanpunya tanah. Walau bagaimanapun pandangan telah diberikan untuk dikongsi bersama.

Permasalahan Pertukaran QT ke FT

QT

No Lot : MLO 2316

Status : Rizab melayu

Luas 6 ekar 1 rod 8 pole

Tanah pertanian: Tapi tidak diusahakan

Pengambilan bagi rizab parit

Luas : 0.8427 hektar

Kesan : terjadi 2 lot berasingan

FT

Lot 5427

Luas : 1.251 ha

Lot 5428

Luas 0.2649ha

Kehilangan keluasan QT ke FT:

0.4471ekar

Masalah:

1. Tuan-tuan tanah tidak boleh menerima kehilangan luas 0.4471 ekar dan memohon penjelasan bagaimana berlaku

2. Nyatakan peraturan atau perundangan yang digunapakai dan kaedah penetapan sempadan sebelum pengukuran oleh Jupem dilakukan .

3. Tuan-tuan tanah memohon kehilangan tersebut diganti dengan cara kurniaan supaya dapat dicantumkan dengan lot 5428, tapi

       a. Lot 5428 ini bersempadanan tanah rizab JPS

       b. Tanah Rizab ini dipenuhi dengan hutan kayu bakau

       c. Bincangkan bagaimana penyelesaian permohonan cara kurniaan ini?

Pandangan:

Masalah yang dikemukakan merupakan isu tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960. Sewaktu pengambilan, status hakmilik masih lagi hakmilik sementara (QT). Luas hakmilik sementara sebagaimana yang diberi adalah 6E 1R 8P. Luas pengambilan yang diwartakan adalah 0.8427 ha. Pengambilan tersebut mengakibatkan berlakunya kesan pecah pisah tanah yang membawa kepada wujudnya 2 lot yang berasingan. Setelah ukuran semula dilakukan oleh JUPEM (berdasarkan 2 hakmilik baru yang wujud) didapati keluasan tanah yang diambil berbeza dengan keluasan pengambilan tanah yang diwartakan (0.8427 ha), iaitu TAMBAHAN 0.4471E (yang dinyatakan sebagai 'hilang')

Kes ini (kehilangan 0.4471E) boleh berlaku dalam mana-mana proses pengambilan tanah dan ianya dibolehkan berdasarkan kepada seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960. Berdasarkan seksyen tersebut, tanah yang terlebih diambil (0.4471E) selepas pengukuran semula akan dibayar pampasan tambahan berdasarkan nilaian tanah semasa diambil dahulu.

Selain daripada itu tuanpunya tanah akan dibayar caj bayaran lewat 8% berdasarkan pampasan tambahan  diatas dan dikira dari tarikh terima Borang K sehingga bayaran pampasan tambahan dibuat nanti.

Dengan syarat selanjutnya keluasan QT tersebut ADALAH MUKTAMAD (6E 1R 8P)

JIKA KELUASAN QT ASAL BELUM MUKTAMAD, PAMPASAN TAMBAHAN DAN CAJ BAYARAN LEWAT TIDAK BOLEH DIKIRA DAN DIBAYAR

Bagi memperolehi bayaran tambahan di atas, tuanpunya tanah dinasihatkan memberitahu perkara ini kepada Pejabat Tanah yang menguruskan pengambilan tanah tersebut sebelum ini.

Berkenaan persoalan dimana tuanpunya tanah memohon kehilangan tanah tersebut diganti dengan kurniaan tanah lain (dalam kes ini tanah rizab JPS), perkara tersebut sedikit sukar dilaksanakan kerana sebagaimana yang kita sedia maklum bahawa kuasa PELUPUSAN terletak ditangan Pihak Berkuasa Negeri. Dalam kes ini jika sekiranya rizab JPS tersebut telah diwartakan dibawah seksyen 62 Kanun Tanah Negara, PELUPUSAN SECARA PEMBERIMILIKAN TIDAK  LAGI BOLEH DIBUAT kerana pelupusan secara pemberimilikan hanya boleh berlaku bagi tanah yang berstatuskan 'TANAH KERAJAAN'

Notis Di Bawah Akta Pengambilan Tanah

Sebelum bercuti panjang sempena Tahun Baru Cina, kita akan membincangkan Notis di bawah Akta Pengambilan Tanah dan pelaksanaannya

Mengikut seksyen 430 Kanun Tanah Negara, notis termasuk apa-apa pemberitahuan, instrumen atau lain-lain dokumen yang disahkan atau diperlukan oleh akta untuk disampaikan kepada mana-mana orang atau badan. Perberitahuan (notification) termasuklah gezet/warta kerajaan, instrumen adalah borang-borang yang ada di dalam Akta Pengambilan Tanah sementara dokumen termasuklah surat rasmi jabatan.

Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, terdapat DUA kategori notis:

1. Notis Awam (public notice)

2. Notis Persendirian

NOTIS AWAM (public notice)

Notis awam terdiri daripada Notis Awam Borang A dan Notis Awam Borang E. Ini dinyatakan dibawah seksyen 4(2) dan seksyen 10(1). Notis Borang A adalah gezet/warta dibawah seksyen 4, sementara notis Borang E adalah notis siasatan pengambilan tanah.

Seksyen 4(2)

'The Land Administrator shall give public notice of any notification under subsection (1) in the manner prescribed by section 52'

Seksyen 10(1)

'The Land Administrator shall, having completed the action required by section 9, commence proceedings for the aquisition of the land by giving public notice in Form E in the manner prescribed by section 52,...............'

Lanjutan daripada itu, dibawah seksyen 4(2) dan 10(1) juga menghendakki (shall) Pentadbir Tanah melaksanakan notis awam tersebut mengikut seksyen 52 Akta yang sama

Berdasarkan kepada seksyen 52, notis berkenaan disifatkan sebagai telah diberi jika Pentadbir Tanah telah menyebabkan salinan-salinan notis tersebut telah ditampal (posted)  pada papan kenyataan Pejabat Tanah, pada papan kenyataan awam  dalam mukim atau bandar tanah tersebut terletak dan dimana-mana tempat lain di atas atau berhampiran dengan tanah sebagaimana difikirkan patut oleh Pentadbir Tanah. Ini bermakna notis awam mesti ditampal sekurang-kurangnya diTIGA tempat

NOTIS PERSENDIRIAN/INDIVIDU:

1. Notis Jadual Kedua Akta Pengambilan Tanah

i) Notis Borang E iaitu notis siasatan mengikut seksyen 11(1)  yang mesti disampaikan kepada:

(a) penduduk tanah itu;
(b) tuan punya tanah, jika dia bukan penduduk;
(c) mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar;
(d) mana-mana orang yang dipercayaan ada kepentingan.

ii) Notis Borang F iaitu notis supaya memberi keterangan bertulis yang diberikan kepada tuanpunya berdaftar atau mana-mana orang yang mempunyai pengetahuan tentang tanah yang diambil

iii) Notis Borang H iaitu notis tawaran pampasan yang akan diberikan kepada semua orang berkepentingan termasuk pemohon

iv) Notis Borang J iaitu notis mengosongkan bangunan yang ada di atas tanah yang diambil melalui Perakuan Kedesakan Borang I dan diserahkan kepada tuanpunya bangunan dan juga tuanpunya tanah

v) Notis Borang K iaitu notis ambil milik tanah

vi) Notis Borang L iaitu notis mohon kemukakan dokumen/dokumen hakmilik kepada Pentadbir Tanah

vii) Notis Borang Q - iaitu notis Pengambilan sementara tanah


2. Notis Jadual Pertama Kaedah Pengambilan Tanah 1998

i) Notis Borang 2 - iaitu notis dapatkan deposit tambahan dari pemohon

ii) Notis Borang 3 - iaitu notis rundingan yang diberi oleh pihak UPEN kepada tuanpunya tanah dan pemohon

iii) Notis Borang 4 - iaitu notis dari UPEN kepada Jawatankuasa Pengambilan Tanah

iv) Notis Borang 5 - iaitu notis kelulusan oleh pihak Berkuasa Negeri

v) Notis Borang 6 - iaitu notis penolakan oleh pemohon jika tidak mahu meneruskan pengambilan

vi) Notis Borang 7 - iaitu notis lucut deposit


3. Notis Dalam Bentuk Surat

i) Surat jabatan minta orang berkepentingan hadir siasatan, siasatan pertama ditangguhkan

ii) Surat jabatan minta orang berkepentingan hadir ke Pejabat tanah untuk mengambil cek pampasan

iii) Surat jabatan minta pulangkan bayaran yang tersilap bayar

iv) Surat jabatan meminta pulangkan pampasan kerana tanah diambil kurang selepas ukur halus

v) Surat jabatan minta bayar deposit rujukan ke Mahkamah


PROSEDUR PENYAMPAIAN NOTIS INDIVIDU

1. Berdasarkan seksyen 53 Akta Pengambilan Tanah 1960, satu salinan notis disampaikan dengan cara menghantar atau memberikan sama ada:

(a) kepada orang yang notis itu dialamatkan atau jika tidak dijumpai;

(b) kepada ahli keluarga dewasa yang tinggal bersamanya dan dapatkan tanda tangan

2. Jika pihak di atas enggan terima atau tidak dapat tandatangan atau tiada ahli keluarga yang layak:

(a) tampal notis pada pintu luar bangunan dimana orang itu tinggal atau berniaga dan

(b) Tampal satu salinan pada papan notis awam dalam bandar, kampung atau mukim orang itu tinggal

(c) Penghantar Notis hendaklah hendaklah membuat catatan tentang masa, tempat dan cara penyampaiannya.

3. Jika notis untuk penduduk tanah, jika tidak dapat disampaikan secara 'personal' , satu salinan notis hendaklah ditampal dimana-mana tempat yang boleh dilihat di atas tanah dan Penghantar Notis hendaklah hendaklah membuat catatan tentang masa, tempat dan cara penyampaiannya.

4. Seksyen 54 pula menyatakan, jika pihak yang berkepentingan atau ahli keluarga dewasa tidak dijumpai dan jika tidak bermastautin di Malaysia, Pentadbir tanah hendaklah:

(a) melaksanakan penyampaian notis dengan menyerahkan kepada ajen atau kepada orang yang berhak bertindak untuk pihak nya seperti pemegang amanah; atau

(b) jika tiada agen, hantar notis itu melalui pos berdaftar setelah alamat dikenalpasti; dan

(c) Terbitkan dalam akhbar jika dianggap perlu.

5. Seksyen 55 - satu salinan notis yang dikehendaki oleh Akta ini hendaklah juga disampaikan kepada mana-mana wakil kerajaan, orang atau perbadanan yang mengambil tanah

Pengambilan Selesai, Borang D dan K Tidak Dicatat/Endorse/Wasilan

Selepas bercuti dan kembali bertugas saya terima satu masalah untuk tujuan penyelesaian dari sebuah Pejabat Tanah. Masalahnya ialah:

Urusan pengambilan tanah telah dijalankan oleh pentadbiran ini dan semakan yang dilakukan keatas fail penyediaan hakmilik sambungan didapati tiada endorsan Borang D dan K (tiada disediakan) mengikut seksyen 22 APT 1960. Untuk makluman Borang G dan Borang H ada disediakan dan bukti pembayaran pampasan pada tahun 1996 juga ada. Pentadbiran ini ingin mendapat nasihat dan pandangan berkaitan dengan perkara di bawah:

1. Bolehkah Borang K disediakan dan ditandatangani oleh Pentadbir sekarang

2. Bolehkah endorsan Borang D dilakukan sekarang

Pandangan/Jawapan:

Terlebih dahulu pandangan diberikan untuk soalan no 2. Berdasarkan seksyen 9(1)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila (upon) tersiarnya warta seksyen 8, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membuat catatan dalam hakimilik daftar (DHDK) sepertimana dikehendakki oleh seksyen 9(2)(a). Ini bermaksud catatan/endorsan/wasilan mesti dibuat dengan seberapa segera yang boleh selepas sahaja warta seksyen 8 disiarkan/dikeluarkan. Dalam kes ini, warta seksyen 8 mungkin dalam tahun 1996. Oleh kerana ianya belum diendors, maka Pentadbir Tanah sekarang mesti/boleh membuat endorsan Borang D tersebut.

PERLU DIINGATKAN, SEBELUM ENDORSAN DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH SEKARANG, TERLEBIH DAHULU PASTIKAN TIADA URUSAN (seperti pindahmilik/gadaian) BERLAKU DALAM TEMPOH 1996 HINGGA SEKARANG. 

Jika berlaku urusniaga dalam tempoh tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah memastikan urusniaga yang dibuat berdasarkan baki lot selepas terlibat dengan pengambilan kerana jika urusniaga berdasarkan keluasan sebenar, dikhuatiri apabila endorsan dibuat sekarang, tuan tanah akan mengambil  tindakan mahkamah kerana kerugian yang ditanggung dan kecuaian Pentadbir Tanah. 

Untuk soalan no 1, setelah endorsan Borang D telah dibuat, Pentadbir Tanah sekarang BOLEH mengeluarkan Borang K seperti dikehendakki oleh seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah. Adalah diingatkan, Pentadbir Tanah mesti MENYERAHKAN BORANG K TERLEBIH DAHULU SEBELUM ENDORSAN DIBUAT seperti dinyatakan dibawah seksyen 23. Selain daripada itu Pentadbir Tanah hendaklah pastikan keluasan pengambilan dalam warta seksyen 8 sama dengan keluasan pengambilan didalam Borang K dan juga sama dengan keluasan pengambilan selepas keluar hakmilik sambungan nanti. Jika berbeza, apabila kiraan semula dibawah seksyen 28 dibuat  ianya akan merugikan tuanpunya tanah berkaitan dengan Late Payment Charges dibawah seksyen 32