TANAH OH TANAH

Kali ini saya paparkan siri Tanah Oh Tanah yang berkaitan dengan perkara yang sering saya bincangkan untuk makluman semua pengunjung Tinta Bayu:

PENGAMBILAN TANAH DARIPADA PELBAGAI PERSPEKTIF

(BAHAGIAN PERTAMA)

DEFINISI PENGAMBILAN

Pengambilan adalah kata kerja yang berasal daripada perkataan ambil yang bererti mengambil atau menggunakan sesuatu kepunyaan orang lain sama ada dengan kebenaran atau tidak. Memperoleh sesuatu kepunyaan orang tanpa pengetahuannya dinamakan mencuri. Pengambilnya dinamakan pencuri. Mengambil milik orang lain dengan cara kekerasan dipanggil merompak. Orang yang melakukannya dipanggil perompak atau lanun kalau di laut. Mencuri dan merompak adalah satu kesalahan dan orang yang melakukan boleh diambil tindakan undang-undang. Orang yang barangnya dicuri atau orang yang dirompak akan kerugian dan tiada sebarang pampasan dan gantirugi akan dibayar.    

Manakala mengambil dengan cara kekerasan kerana melanggar peraturan dan undang-undang dinamakan merampas. Kakitangan kerajaan yang membuat perampasan tidak boleh dinamakan perampas kerana mereka melaksanakan tugas mengikut kehendak undang-undang. Orang yang barangnya dirampas akan kehilangan barang dan mereka boleh didakwa di makhamah.

Memperoleh sesuatu kepunyaan orang tanpa kerelaan dan persetujuan dinamakan pengambilan secara paksa. Ia merujuk kepada keperluan untuk mendapatkan sesuatu itu di sebelah pihak, manakala di sebelah pihak satu lagi enggan menyerah atau ingin menyerah tetapi ada halangan yang mengagal atau melambat proses penyerahan.

KONSEP PENGAMBILAN

            Pengambilan berasal dari bahasa Latin acquisitio yang bermaksud mendapat atau memperolehi untuk diri sendiri. Derived fron the Latin acquisitio, the seeking or getting for oneself. The act or process by which something is acquired or prosured, especially as a consequence of a positive act. A term of no legal import but, in common usage, acquisition may refer to the taking or acquiring of title or ownership of property as a result of purchase.[1]

            Dalam bahasa Inggeris disebut acquisition yang bermaksud hal atau perbuatan memperolehi sesuatu[2].  Menurut Buku “Istilah Undang-Undang” (Edisi Semakan) DBP, 1986, perkataan acquisition bererti pengambilan. Dalam penggunaan biasa, pengambilan merujuk kepada memperolehi atau menerima hak milik atau pemilikan harta sebagai hasil dari pembelian (sama ada secara sukarela ataupun paksa), warisan, pusaka, pemberian, hadiah dan penyerahan.

            Dalam Perlembagaan Persekutuan, istilah acquisition digunakan di bawah Perkara 83 (1) dan (5) yang bermaksud pengambilan:

i.          melalui pengambilan tanah Kerajaan (tanah yang belum diberi milik) di bawah Perkara 83 Fasal (1), iaitu dengan cara memberi milik tanah itu kepada Kerajaan Persekutuan; dan

ii.         melalui pengambilan tanah bermilik secara paksa menurut Perkara 83 Fasal (5) iaitu dengan menggunakan Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT 1960).

            Perkara 83 (1) menyatakan bahawa Kerajaan Persekutuan boleh mengambil tanah yang belum diberi milik (iaitu tanah kerajaan) bagi maksud Persekutuan dan hendaklah menjadi tanggungjawab Kerajaan Negeri untuk memberi tanah itu kepada Kerajaan Persekutuan.  Di bawah Fasal tersebut menyebut:

“If the Federal Government is satisfied that land in a State, not being alienated land, is needed for federal purposes, that Government may,....require the State Government, and it shall be the duty to that Government, to be caused to be made to the Federation”[3].

            Manakala Perkara 83 (5) pula menyatakan bahawa peruntukan berikut hendaklah terpakai kepada tanah yang telah diberi milik. Pengambilan begini hanya boleh dilakukan sama ada melalui:

i.          perjanjian dengan tuan punya tanah terlibat, atau

ii.         pengambilan secara paksa di bawah APT 1960,

            Perkara tersebut menyatakan bahawa:

                                    “The foregoing provisions of ths Article...shall apply in relation to alienated land.....:

                                    .....where a requirement is made under that Clause, it shall be the duty of the State Government to cause to be acquired by agreement or compulsory...”[4]

Pengambilan tanah bukanlah merujuk kepada aktiviti berbentuk fizikal ke atas  tanah seperti mengambil, mengeluar, mengangkut apa-apa bahan batuan dari tanah berimilik kerana tindakan ini dipanggil mengalih bahan batuan. Ia juga tidak bermaksud mengambil dan memindahkan tanah tersebut ke tempat lain kerana tanah tidak boleh dipindah dan dialih.

Pengambilan tanah dalam undang-undang tanah adalah merujuk kepada tindakan Pihak Berkuasa Negeri (PBN) memutuskan hubungan tuan tanah dengan tanahnya dengan cara membatalkan hak miliknya melalui proses undang-undang. Pembatalan hak milik ini menyebabkan tuan tanah tidak berhak lagi ke atas tanahnya. Ini kerana undang-undang tanah berasaskan kepada sistem Torrens iaitu pendaftaran hak milik adalah segala-galanya. Seksyen 340 Kanun Tanah Negara (KTN) jelas menyatakan bahawa pendaftaran sesuatu tanah atas nama seseorang atau badan sebagai tuan tanah, memberi hak milik dan kepentingan yang tidak boleh di sangkal, kecuali dalam keadan-keadan tertentu. Sebagai pemilik yang sah, KTN memberi hak utama dan hak sampingan. Hak utama adalah seperti kegunaan dan kenikmatan yang eksklusif sebanyak mana ruang udara di atas permukaan bumi dan sebanyak mana tanah di bawah permukaan itu, setakat yang perlu atau munasabah; dan hak sokongan pada tanah dalam keadaannya yang biasa oleh mana-mana tanah yang berhampiran. Hak sampingan pemilik tanah pula adalah seperti hak untuk mengeluar, memindah atau mengggunakan bahan batu-batuan dan menebang, mengambil, membinasa atau menggunakan hasil hutan. Selain daripada hak tersebut, pemilik juga mendapat faedah seperti untuk memecah lot atau memecah sempadan; menyatukan tanah; dan memecah bahagi bangunan. Sistem pendaftaran juga memberi hak kepada pemilik untuk membuat urusniaga seperti pindah milik, pajakan, sewaan, cagaran, lien dan ismen.

Bila hak milik itu dibatalkan dengan cara membuat endosan Borang K (seksyen 23, APT 1960) dalam dokumen hakmilik daftar di Pejabat Pendaftar atau di Pejabat Tanah, semua hak milik utama dan hak milik sampingan, faedah dan kepentingan pemilik atas tanah akan gugur dan tidak berkuatkuasa lagi. Kepentingan tuan tanah pada tanah itu akan tamat. Hubungan pemilik dengan tanah secara fizikal dan pendaftaran terputus. Hak milik terhadap tanah dan kepentingannya berpindah kepada kerajaan, walau pun pampasan belum dibayar. Pada saat itu tanah tersebut terletakhak kepada PBN sebagai tanah kerajaan, bebas dari segala bebanan seperti ismen, pajakan, gadai-janji, kaveat, sewa dan seumpamanya seperti yang dinyatakan di seksyen 66 APT 1960. Mana-mana pihak termasuk bekas tuan tanah yang menghalang Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut boleh diambil tindakan. Sebarang aktiviti bekas pemilik atau sesiapa sahaja ke atas tanah tersebut dianggap menceroboh dan boleh diambil tindakan mahkamah mengikut seksyen 425  KTN.

Mengikut Salleh Buang (1993) konsep pengambilan tanah secara paksa ialah satu ”pemindahan milik” harta milik seseorang kepada seseorang yang lain. Kesannya ialah pemilik asal dilucutkan haknya yang tidak boleh disangkal ke atas tanahnya, dan hak menggunakan dan menikmati secara eksklusif tanahnya sebagaimana yang dijamin oleh KTN telah berakhir. Dalam kes Chiranjit Lal lwn Union of India AIR 1951 SC 41, 54, Mukherjee menyatakan bahawa:

”Pengambilan bermakna mengambil hak milik sepenuhnya daripada pemilik yang dilucutkan hartanya iaitu, tanpa mengira sifat keseluruhan  hak milik tersebut. Keseluruhan hak yang dahulunya ada pada pemilik asal akan berpindah kepada pengambil sewaktu pengambilan dilaksanakan, tanpa meninggalkan apa-apa pun baki kepada pemilik asal”.

Pengambilan tanah secara paksa (compulsory land acquisition) merujuk kepada pembelian tanah tanpa persetujuan pemilik, tertakluk kepada bayaran pampasan yang berpatutan[5]. Pengambilan dijalankan dengan tiada perundingan dengan tuan-tuan tanah kecuali untuk menentukan pampasan.  Mengikut Ghost (1973), pengambilan tanah adalah suatu tindakan perlucutan hak[6]. N. Khublall (1984), pengambilan tanah adalah satu paksaan kepada tuan-tuan tanah supaya menjualkan tanahnya kepada kerajaan[7]. Harold Parrish (1962), pengambilan tanah adalah gangguan dan campur tangan dalam harta persendirian[8]. Bagi Helmi Hussain (1999), pengambilan tanah dilakukan secara paksa dan secara kekerasan[9].

            Undang-undang memberi kuasa mutlak kepada kerajaan untuk mengambil tanah rakyat.  Kuasa yang luas diberikan kepada kerajaan untuk mengambil mana-mana yang pada pandangannya sesuai untuk pembangunan[10].

            Kuasa pengambilan dinikmati sepenuhnya oleh kerajaan atas prinsip revelant development dan for any bona fide public use. Konsep ini betul-betul bergantung pada budibicara kerajaan.  Dengan kuasa ini kerajaan boleh menukar tujuan pengambilan dipertengahan jalan proses pengambilan atau sesudah pengambilan.

            Ghost (1973), pengambilan tanah merosakkan kehidupan tuan-tuan tanah kerana mereka dilucutkan hak ke atas hartanya. Completely destroy a section of people by depriving them of their value of properties[11]. Bagi Frickle (1975), pengambilan tanah boleh menyebabkan perpecahan dan penderitaan[12].  Bagi Parrish (1962), pengambilan tanah suatu tindakan yang memberi kecederaan kepada hak orang lain (injury the right of others[13]).

            Atas hakikat inilah pengambilan tanah menghadapi tentangan yang tidak dapat dielakkan[14], mencetuskan konflik, kritikan umum dan propaganda malah demontrasi[15].

PERSEPSI TUAN-TUAN TANAH TERHADAP PENGAMBILAN TANAH

Pengambilan tanah adalah satu perkataan keramat yang amat menakutkan di kalangan tuan-tuan tanah. Semua pihak tidak mahu tanahnya terlibat dalam pengambilan dan pelbagai cara dilakukan untuk mengelak darinya. Dipihak tuan tanah, pengambilan tanah merupakan satu mimpi ngeri yang amat menakutkan. Pengambilan tanah dikatakan lebih cenderung kepada tindakan untuk merampas tanah rakyat dengan sewenang-wenangnya.  Pengambilan tanah dikatakan telah menyebabkan tuan-tuan tanah terhumban ke lembah kesengsaraan dan meninggalkan kesan buruk kepada tuan tanah terlibat[16].

Pengambilan tanah dikatakan telah mengorbankan pemilik dan penduduk. Mereka mendakwa dirinya menjadi mangsa ketidakadilan pembangunan. Tanahnya diratah dengan lahap dan dibayar pampasan yang rendah sehingga rakyat kempunan[17].  Kerajaan dikatakan telah mengambil tanah rakyat untuk dijualkan kepada pihak lain untuk sebarang projek secara tidak adil seperti kes di Pantai Kundur dan Tanah Merah, Melaka[18].

Melalui APT 1960, kerajaan mengizinkan tanah rakyat diambil secara paksa untuk projek pembangunan yang lebih menyerupai sistem komunis yang meletakkan pemerintahan mempunyai kuasa mutlak atas tanah[19].  Pemimpin kerajaan bertindak rakus menggunakan Akta yang ada mengambil tanah hak milik rakyat dengan kadar bayaran pampasan yang rendah dan kemudiannya menjual kepada pihak ketiga harga yang mahal[20].

Pemerintahan dikatakan telah merampas tanah rakyat di Kerpan dengan kejam dan bersikap biadap tanpa mengambil kira kepentingan hidup mati mereka yang selama ini semata-mata bergantung hidup kepada sawah. Atas nama sebuah projek ternakan udang yang belum tentu akan membawa pulangan kepada kehidupan rakyat Kedah,  tanah-tanah petani telah diekploitasikan sedemikian rupa sehingga sejumlah dari mereka yang cuba bersama menentang atau mempertahankan tanah ditangkap dan ditahan.

Hampir 100 relung tanah padi yang hanya menunggu masa antara satu hingga tiga minggu sahaja lagi untuk dituai dimusnahkan oleh pemaju Projek Bersepadu Ternakan Udang Harimau setelah diberi lampu hijau oleh kerajaan. Pemusnahan yang diiringi dengan air mata petani ini disifatkan sebagai satu perbuatan khianat untuk menyakit hati pemilik sawah yang mempertahankan hak mereka sejak tercetusnya kontrovasi isu ini. Padi yang sudah dipotong dibiarkan berselerak dan akan dibakar setelah kering. Tindakan ini dianggap sudah keterlaluan dan menyifatkan kezaliman kerajaan sudah sampai kepuncak[21].  Apa salahnya tunggu sekejap untuk membolehkan petani menuai padi. Kerja-kerja pembinaan boleh diteruskan di Fasa 1 yang meliputi kawasan seluas 500 relung yang tidak diusaha dan dipenuhi dengan menerung (sejenis tumbuhan rumpai).

Lebih terkilan lagi bila mana kira-kira 10 hingga 15 anggota polis yang beruniform dan memakai kasut getah didapati berkawal di sekitar tapak projek. Ia memberi gambaran seolah-olah para petani yang terdiri dari belia-belia dan tuan tanah akan mengganggu projek pembinaan.

Kerajaan dianggap telah bertindak gopoh dengan membenarkan pengusaha mengorek tanah sawah di kampung tanpa dipersetujui oleh petani terbabit.  Kerajaan dituduh lebih sanggup untuk memenuhi kehendak pengusaha luar dari memenuhi permintaan petani yang memerlukan kadar bayaran pampasan tanah mereka pada jumlah yang sepatutnya[22].

Musnahnya kebahagiaan kekeluargaan sebagaimana musnahnya padi yang sedang menguning dilanyak oleh jentera pemaju. Tiada ada apa-apa yang boleh dilakukan hanya sekadar menangis dan menyerahkan nasib kepada Allah S.W.T. di samping memohon supaya Allah S.W.T. memberi balasan yang setimpal kepada yang menyebabkan keluarganya hidup melarat.

Projek ternakan udang di Kerpan telah mengorbankan kebahagiaan tuan tanah dan menghilangkan pendapatan mereka. Salah seorang pemilik tanah yang terlibat Puan Mazibullah Hamid terpaksa menghantar dua daripada anaknya ke rumah anak-anak yatim di Pulau Pinang kerana tidak mampu lagi menyara hidup kerana empat relung sawah yang menjadi punca pendapatannya dimusnahkan untuk dijadikan kolam ternakan udang.

Setelah 2 tahun berturut-turut padinya yang sedang menguning dimusnahkan pemaju,  beliau yang kematian suami tidak lagi mempunyai sebarang pendapatan dan hidup melarat.  Jika kesempitan hidup terus mencengkam, beliau tidak menolak kemungkinan satu masa nanti terpaksa menghantar anak ketiganya ke rumah anak-anak yatim.

Merujuk kepada pekedai-pekedai di Jalan Haji Hussein yang terlibat dengan pembangunan sebuah Pagoda Cina yang terbesar di Tenggara Asia di Jalan Raja Bot, Chow Kit Road, Kuala Lumpur, kerajaan dikatakan mengamalkan corak pembangunan yang menyusahkan rakyat.  Tuan punya gerai di Jalan Haji Hussein terpaksa mengalah bila pihak pengurusan Pagoda mmbuat tuntutan yang tidak munasabah.  Pihak Penguatkuasa Bandar Raya telah meroboh sebahagian dari belakang kedai-kedai itu untuk membolehkan pihak Pagoda membuat parit.  Penjaja yang terlibat tidak dibayar apa-apa sagu hati dan pampasan.  Wakil Rakyat kawasan tersebut tidak menyokong tuntutan Persatuan Penjaja dan Peniaga-Peniaga Kecil Chow Kit bagi menghalang pembinaan rumah Ibadat Cina di tengah-tengah masyarakat Melayu. 

Dari sudut yang lain, pengambilan tanah disifatkan sebagai suatu tindakan yang tidak islamik.  Pemerintahan dikatakan tidak boleh mengambil tanah rakyat walaupun tujuannya adalah baik.  Matlamat tidak menghalalkan cara.  Pada zaman Saidina Omar al Khattab berlaku satu kes pengambilan tanah untuk membesarkan Masjidil Haram. Tuan tanah membantah di mahkamah. Saidina Omar kalah dalam perbicaraan itu. Akhirnya tuan tanah yang menang bicara mewakafkan tanahnya untuk projek pembesaran masjid itu. Iktibar daripada peristiwa ini ialah kerajaan tidak boleh mengambil tanah sekalipun untuk membina masjid, sekiranya tidak dengan persetujuan tuan tanah.

Satu lagi dimensi persoalan yang ekstrem ialah penguatkuasaan APT 1960 dikatakan lebih bersifat diktator[23], sama seperti ISA, OSA, Akta Polis, Akta Hasutan dan Akta Pencegah Rasuah. Melalui APT 1960, kerajaan mempunyai kuasa mutlak untuk mengambil mana-mana tanah yang diperlukan atas slogan pembangunan tanpa mengira perasaan dan bantahan rakyat. Tuan tanah tidak diberi pilihan kecuali patuh dan akur walaupun tidak setuju dan menangis sehingga keluar air mata darah sekalipun.  Bila mana keputusan dibuat oleh PBN  untuk mengambil mana-mana tanah, tiada lagi budicara dan perbincangan. Macamlah malikulmaut yang datang mengambil nyawa seorang, tanpa sebarang notis dan rundingan. Sebagaimana tahanan ISA yang tidak mempunyai peluang untuk membela diri, begitu juga dengan tuan-tuan tanah tidak diberi peluang untuk berhujah sejauh manakah pentingnya tujuan awam itu untuk masyarakat umum, sejauh manakah wajib atau perlunya pengambilan itu dibuat. Perbicaraan pra-pengambilan tidak diadakan bagi menentukan sama ada pengambilan itu untuk tujuan-tujuan yang dinyatakan dalam undang-undang. Undang-undang apa ini kalau bukan undang-undang barbarian draconian.

Daripada perspektif yang lain, APT 1960 dikatakan memberi kuasa kepada kerajaan untuk melenyapkan kampung halaman dan rumah tempat tinggal rakyat dengan sekelip mata.  Untuk menyakitkan lagi puak kehilangan itu, pampasan yang diberikan jarang sekali memadai untuk rakyat mendapatkan harta ganti yang sama saiz, sama lokasi, sama sifat dengan hartanah yang hilang.  Pejabat Tanah khususnya Pentadbir Tanah yang menguruskan dan menjalankan siasatan pengambilan tanah dikatakan tidak berupaya untuk memahami dan mentafsirkan sesuatu istilah yang terkandung dalam APT 1960 dengan tepat. Oleh sebab APT 1960 adalah satu bentuk perundangan dan Pentadbir Tanah dari kalangan generalis, maka pemahaman terhadap satu-satu istilah dianggap tidak memenuhi kehendak dan hasrat undang-undang itu sendiri. Monograf Pengambilan Tanah keluaran Institut Penilaian Negara pada 15 Disember 1999 melaporkan the Collector in carring out these function is faced with the following problems: (i) he is not a professionally trained valuer; and (ii) he is not a professionally trained legal officer.

Dalam aspek yang lain, pengambilan tanah memang cukup kontroversial.  Di pihak penyokong kerajaan, perbahasan mengenai isu ini hangat, emotif dan mengambil masa yang panjang. Dalam Perhimpunan Agung UMNO pada November 1995, isu ini turut diperkatakan.  Wakil UMNO Johor, Baharom Abdul Ghani menggesa supaya mengambil kira bahawa pemilik tanah sering menanggung kerugian berbanding pihak swasta yang memperolehi keuntungan besar apabila memajukan tanah mereka.

Beliau yang juga Ahli Dewan Undangan Negeri Gelang Patah berkata secara praktikalnya, pelaksanaan Akta tersebut tidak lagi bersesuaian dengan kepesatan pembangunan ekonomi masa kini malah kadangkala ia merugikan penduduk di kawasan tertentu.  Kerajaan diminta menimbangkan semula permasalahan itu kerana ternyata pelaksanaan Akta secara keseluruhannya merugikan rata-rata orang Melayu yang sering menjadi mangsa arus pembangunan. Sepatutnya setiap projek pembangunan akan mendatangkan faedah kepada rakyat di negara ini terutamanay orang Melayu, bukannya membiarkan mereka semakin jauh ditinggalkan.  Kerajaan juga harus mengambil langkah memastikan Akta tersebut tidak hanya menguntungkan pihak-pihak swasta yang melaksanakan aktiviti pembangunan tanah itu malah mampu dimanfaatkan oleh masyarakat bumiputera.

Kerajaan dituduh telah diperalatkan oleh individu tertentu bagi menambah kekayaannya.  Dengan berselindung di sebalik Seksyen 3 APT 1960, kekerasan dilakukan kepada pemilik. Pemilik tanah menyerahkan secara paksa walaupun pemilik tersebut mampu dan berupaya membangunkan tanah tersebut seperti yang diinginkan oleh pihak kerajaan. Selepas pengambilan, tanah tersebut diserahkan kepada individu tertentu atau badan korporat yang sudah kaya atau mempunyai modal atau kewangan yang mencukupi. Badan Korporat itu cuma hendak mengembangkan perniagaannya atau perusahaannya.  Kerajaan ditohmah merampas tanah seseorang individu dan memberikan kepada individu lain. Kena pula kepada tanah kepunyaan orang yang tidak berharta yang bergantung semata-mata kepada tanah itu untuk hidup.  Badan Korporat itu cuma hendak menambah kekayaan sahaja.

Kerajaan didakwa telah menjalankan perniagaan (secara tidak langsung) dalam urusan pengambilan tanah.  Kerajaan mengambil tanah pertanian dengan bayaran pampasan yang rendah mengikut nilaian pertanian tetapi apabila diberi kepada orang atau badan korporat, tanah itu telah berubah syarat kepada perniagaan atau industri dengan mengenakan premium komersial yang sudah tentu berkali ganda tingginya. Keuntungan berlebihan nilaian tanah komersial ke atas tanah pertanian ini dimasukkan kepada Perbendaharaan Negeri. APT 1960 dikatakan sebagai alat bagi kerajaan negeri menambah pendapatan negeri dan meraut kekayaan. Atas semangat penswastaan dan prinsip pensyarikatan, keuntungan ini disedekahkan kepada orang atau badan korporat yang menjalankan projek swasta tersebut dengan hanya dikenakan premium nominal sahaja. Di samping itu mungkin ada orang yang akan mendapat bahagiannya iaitu orang yang berkaitan dengan pentadbiran pengambilan tanah atau orang yang berdampingan dengan kerajaan. Jika dulunya kebanyakkan tanah ladang yang dimiliki oleh orang kaya diambil mengikut APT 1960 untuk tujuan pembangunan atau memberi kemudahan kepada orang ramai yang kebanyakannya orang miskin, tetapi sekarang ini diagih-agihkan kepada orang kaya atau kepada korporat untuk dimajukan secara komersial atas nama pembangunan. Jika pada zaman England kuno dahulu kala lagenda Robin Hood merompak harta orang kaya untuk dibahagikan-bahagikan kepada orang miskin, tetapi sekarang melalui kuatkuasa Seksyen 3 1(b) APT 1960 kerajaan boleh mengambil tanah orang miskin secara paksa dan memberikan kepada orang kaya.

APT 1960 dikatakan memberi terlalu banyak kuasa dan terdedah kepada kemungkinan penyalahgunaan kuasa oleh pihak kerajaan negeri atau pegawainya.  Penyalahgunaan kuasa itu sedang berjalan dan berlaku sekarang dengan berselindung di sebalik undang-undang.  Ini satu penindasan terhadap rakyat miskin.

Dalam menguatkuasakan APT 1960 ini, kerajaan dikatakan tidak teliti dan cermat sehingga melanggar prinsip yang ditetapkan, tidak mengikut undang-undang, terdapat unsur berniat jahat, menyalahgunakan kuasa dan melampaui kuasa yang ada, melanggar hak asasi dan hak terhadap harta, hak untuk diberitahu, hak untuk menghujah dan membuat bantahan dinafikan.  Dalam amalan pengambilan tanah, dikatakan terdapat unsur ketidakadilan dan penyelewengan, penganiayaan dan kezaliman.

Utusan Malaysia 10 Februari 2001 melaporkan, 150 orang penduduk di Kampung Mempateh, Lanchang yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek Lebuhraya  Pantai Timur Fasa 1 (Karak- Bukit Goh) telah membuat bantahan secara terbuka kepada kerajaan negeri kerana tidak wujud situasi menang-menang atau saling menguntungkan. Mereka memberi tanah kepada kerajaan dan kerajaan membayar harga tanah tidak mengikut jumlah yang dituntut. Utusan menulis “bagi penduduk berkenaan, kadar bayaran pampasan mereka sebagai pemilik tanah selama ini sebenarnya tidak menguntungkan, tambahan pula ia hanya diperoleh sekali dalam hidup”.  Sebelum itu Berita Harian 29 Januari 2001, melaporkan “biarlah  pampasan yang mereka terima itu berbaloi dengan pengorbanan yang mereka lakukan demi pembangunan negara”.     

Situasi ini ‘dimeriahkan’ lagi dengan isu dan masalah dalam pengambilan tanah yang tersedia ada seperti masalah pentadbiran umpamanya maklumat tanah tidak lengkap, tuan tanah yang tidak dapat dikesan, charting dalam litho syit tidak lengkap atau tidak dikemaskini, cukai tanah tidak dipinda dan lambat membuat permohonan ukur. Masalah perundangan pula seperti permohonan memasuki tanah sebelum diwartakan di bawah seksyen 8, keluputan Borang D, penyampaian notis yang tidak teratur, setinggan. Isu sosial seperti cukai tanah tidak dikurang, pampasan yang tidak mencukupi, tanah yang diambil terbiar kosong. Masalah berkaitan dengan politik seperti pengambilan yang dibatalkan. Dalam masa yang sama, pengambilan tanah penuh dengan rahsia dan sulit, kesamaran dan ketakjelasan, ketidaktentuan dan ketakpastian.  Ini menyebabkan tuan-tuan tanah yang terlibat rasa tidak puas hati, risau dan bimbang, ragu-ragu dan khuatir.  Akibatnya rakyat benci kepada kerajaan dan boleh menjejaskan kestabilan politik dan kuasa kerajaan kerana kerajaan dibentuk daripada undi yang diberikan dalam pilihan raya.

Pentadbir Tanah juga satu hal. Didapati Pentadbir Tanah yang menganggap siasatan sebagai satu perkara yang remeh (kecil) sahaja. Tidak menjalankan tugasnya sebagai seorang “profesional” Dalam kes Oliver Young lwn. Pemungut Hasil Tanah Batu Pahat [1972, 2 MLJ 208] Penolong Pegawai Daerah yang membuat siasatan tetapi jumlah award ditentukan oleh Pegawai Daerah dan beliau menerima saja jumlah tersebut. Dalam kes ini Hakim Syed Othman membatalkan award tersebut. Beliau menyatakan award cannot be based on the opinion of another officer.

Kerajaan dikatakan tidak jujur dan ikhlas dalam meminda seksyen-seksyen tertentu dalam APT 1960. Kerajaan tidak memperkatakan sesuatu dengan hati yang terbuka. Tidak menyemak kembali sama ada undang-undang yang ada itu adil atau tidak sebelum menggubal undang-undang baru. Tidak diteliti terlebih dahulu unsur-unsur keadilannya.  Di mana saja kerajaan mendapati sukar melakukan sesuatu, di situlah saja yang dipindanya dan juga dipinda seksyen lain yang berkaitan dengannya sahaja. Contohnya, pada awal tahun 1990an, ketika negara memasuki era pembangunan yang baru, Kerajaan telah meluluskan Rancangan Rangka Jangka Panjang Kedua dan Rancangan Malaysia Keenam, iaitu merupakan dua rancangan penting yang menentukan hala cara pembangunan negara ke arah pencapaian Wawasan 2020. Matlamat Wawasan tersebut adalah untuk menjadikan negara ini sebagai sebuah negara perindustrian yang maju setaraf dengan negara-negara maju yang lain menjelang tahun 2020. Untuk mencapai matlamat ini serta menghadapi cabaran-cabaran yang kian bertambah, kerajaan mendapati peruntukan-peruntukan yang terdapat dalam APT 1960 tidak dapat memenuhi hasrat kerajaan dalam usahanya untuk memesatkan lagi pembangunan ekonomi negara dan pelaksanaan dasar-dasar yang telah ditetapkan khususnya yang berkaitan dengan dasar penswastaan. Justeru, pada tahun 1991, konsep kepentingan awam diperluaskan dengan memasukkan unsur development-oriented. PBN diberi kuasa untuk mengambil tanah yang dikehendaki oleh mana-mana orang, syarikat atau  untuk apa-apa jua kegunaan yang pada pandangan PBN akan memberi faedah kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau kepada orang awam amnya atau mana-mana kumpulan awam. 

Impak daripada pindaan tahun 1991, pengambilan tanah berlaku secara berleluasa dan berskala besar yang dijustifikasikan atas nama kepentingan awam seperti pengambilan tanah di Gelang Patah dan Tanjong Kupang bagi Laluan Kedua Johor- Singapura dan Bandar Johor Bharu Kedua; pengambilan tanah di Jalan Tun Tan Cheng Lock, Pantai Kundor, Tanah Merah, Air Salak, Kuala Sungai Baru, Paya Mengkuang, Pulau Gadong, Pegoh, Lubok Redan di Melaka; pengambilan tanah untuk Bandar Serenmban II dan Bandar baru Nilai di Negeri Sembilan; pengambilan tanah untuk projek Lapangan Terbang Antarabangsa Kuala Lumpur (KLIA) di Selangor, pengambilan tanah di Bukit Kiara Kuala Lumpur; pengambilan tanah untuk projek udang harimau dan bandar baru Sungai Petani di Kedah dan pengambilan tanah untuk projek bandar baru PERDA di Batu Kawan Pulau Pinang

Pengambilan tanah disifatkan oleh Lim Kit Siang (Hansard Dewan Rakyat, 30.7.1991) sebagai secara borong atau wholesale ini telah mewujudkan situasi yang kurang senang dan menimbulkan rasa bimbang di kalangan tuan-tuan tanah. Masyarakat mulai gelisah, merungut dan mengkritik tindakan kerajaan yang mengambil tanah mereka yang pada pendapatnya bukan untuk kepentingan awam.  Rasa tidak puashati masyarakat ini di paparkan di media cetak dan mendapat liputan media eletronik. Contohnya, majalah mingguan MASSA 4 Mei 1996 melaporkan cadangan Kerajaan Negeri Kedah untuk mengambil balik 6,600 hektar tanah di Mukim Merbok, Semeling dan Bukit Meriam untuk projek Bujang Valley Internationl Resort yang akan diusahakan oleh Bujang Development Corporation Sdn Bhd (LBDC) telah menimbulkan rasa tidak puas hati tuan tanah dan penduduk. MASSA  4 Mei 1996 juga turut melaporkan rasa tidak puas hati penduduk di Kampong Sungai Layar Ujung atas tindakan Kerajaan Negeri Kedah yang mewartakan cadangan pengambilan tanah melalui warta Kerajaan Negeri pada 17 Ogos 1995 untuk mengambil tanah bagi projek komersial iaitu Water Front International City yang akan diusahakan oleh Permodalan Kedah Berhad (PKB). Juga dilaporkan, tanah-tanah di Kampong Masjid Lama, Telok Cengai, Kuala Kedah akan diambil untuk projek padang golf. Penduduk mempertikaikan tujuan pengambilan yang pada pandangan mereka bukan untuk kepentingan awam tetapi lebih kepentingan perniagaan orang tertentu. Mereka mendakwa tanah yang diambil akan diserahkan kepada syarikat swasta untuk tujuan projek mewah

MASSA keluaran 27 September 1997 pula melaporkan tentang keluhan penduduk 19 buah kampong, di Mukim Gelang Patah, Johor yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek Laluan Kedua Johor Bharu-Singapura serta pembangunan semula bandar baru Gelang Patah atau nama barunya Nusajaya. Penduduk mendakwa pengambilan tanah seluas 11,259 hektar ini bukan untuk kepentingan awam tetapi untuk diserahkan kepada PROLINK Development Sdn. Bhd iaitu anak syarikat United Engineers Malaysia Berhad (UEM). PROLINK Development Sdn. Bhd pula akan menjual sebahagiannya kepada Glomac Consolated Sdn. Bhd dan Mega Grand Saga Sdn. Bhd dengan harga yang tinggi

Badan bukan kerajaan turut melahirkan rasa simpati dengan nasib tuan tanah yang terlibat dengan pengambilan. Persatuan Pengguna Pulau Pinang (CAP) tidak yakin dengan kejujuran kerajaan dalam membuat pengambilan tanah kerana didapati ada pengambilan tanah yang tidak dibuat atas kepentingan awam tetapi untuk tujuan tertentu (Harakah, 19 Mei 1996). Sementara itu, Suruhanjaya Hak Asasi Manusia Malaysia telah mendedahkan sebanyak 113 keluarga di Kampong Tok Murad dan Kampong Tok Bidan di Alor Setar, Kedah telah diambil tanah oleh pihak kerajaan untuk dimajukan oleh sebuah syarikat korporat terkenal bernama Yayasan Al-Bukhari, milik seorang jutawan ternama di Malaysia. Laporan tersebut mendedahkan bahawa penduduk kampung yang terlibat sangat tidak berpuas hati terhadap cara pengambilan tanah dilaksanakan oleh agensi kerajaan terlibat yang bertindak seolah-olah ‘orang tengah’ mengambil tanah-tanah mereka untuk diberikan kepada jutawan berkenaan serta kegagalan pihak kerajaan negeri menggantikan semula penempatan baru di Mentalon, Alor Setar seperti mana telah dijanjikan termasuklah kegagalan memberi pampasan yang tidak setimpal dengan nilai tanah yang telah diambil (Mohd. Hamdan, 2005).

Parti-parti politik membantah keras undang-undang pengambilan tanah. Pas menjadikan isu sebagai bahan dan modal ceramahnya. Kemuncak kepada bantahan ialah bila DAP mengadakan Persidangan Kebangsaan Menentang Penyelewengan dan Penindasan Pengambilan Tanah pada 8 Januari 1995 yang dihadiri oleh lebih daripada 1,000 orang pemilik-pemilik tanah. Pada suatu ketika, terdapat khabar-khabar angin yang  mengatakan tuan-tuan tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek Seremban 2 akan membuat bantahan awam di Pasar Besar Seremban sehingga memaksa Ketua Polis Daerah Seremban mengarahkan 200 anggota Polis Simpanan Persekutuan (FRU) ke Pasar Besar Seremban untuk menghalang daripada tuan-tuan tanah berkumpul atas alasan ketenteraman awam dan keselamatan negara.

Kes yang paling kontroversi dan hangat dibahaskan di parlimen ialah pengambilan tanah untuk tapak Pusara Negara di Bukit Kiara, Kuala Lumpur. Setelah pengambilan tanah selesai, cadangan tapak pusara negara dibatalkan dan dijual kepada satu syarikat individu, syarikat persendirian daripada Singapura seluas 376 ekar dengan kadar RM59,725.00 seekar, sedangkan harga pasaran ialah RM1 juta seekar (Wee Chong Keong, 1993)

.

Di pihak kerajaan, walaupun pengambilan tanah dikritik hebat oleh rakyat dan masyarakat, kerajaan secara berterusan membuat pengambilan tanah atas tujuan apa-apa sahaja yang pada pandangan PBN untuk kepentingan awam. Malah, pengambilan makin rancak terutama dalam tempoh RMK Ke 9. Setiap permohonan pengambilan tanah yang sampai ke PBN dilulus dan amat sedikit cadangan ditolak. Kalau ditolak pun bukan atas alasan tujuan pengambilan tetapi atas alasan teknikal. Hal ini kerana undang-undang memberi kuasa penuh dan mutlak kepada PBN untuk menentukan sesuatu pengambilan itu untuk kepentingan awam atau tidak. Pertimbangan PBN ketika menimbangkan tujuan pengambilan adalah semata-mata bergantung kepada pendapat logik dan akal yang waras. Undang-undang tidak memberi takrif yang jelas mengenai kepentingan awam. Tidak ada satu garis panduan dan tafsiran yang jelas mengenai maksud tujuan awam, kepentingan awam dan manfaat kepada pembangunan ekonomi negara. Parlimen menyerahkan kepada orang politik untuk membuat interpretasi dan mahkamah tidak diberi kuasa untuk campur tangan. Keputusan PBN mengenai perkara ini muktamad dan tidak boleh dicabar di mahkamah. Kekaburan dan kesamaran mengenai maksud kepentingan awam tidak berkesudahan dalam pengambilan tanah. 

Justeru, istilah kepentingan awam dalam pengambilan tanah telah membuka ruang yang amat luas kepada pelbagai tafsiran. Masih sukar untuk menentukan sempadan dan batasan maksud awam sehingga kini kerana belum ada alat ukur yang benar-benar terbukti kesahan dan kebolehpercayaan bagi menilai tahap maksud awam yang menjadi tunjang alasan pengambilan tanah milik individu. Ketiadaan tafsiran yang tepat dan jelas dan semata-mata bergantung kepada pendapat logik manusia terdedah kepada kesilapan. Implikasi ketidakobjektifan pentafsiran ini ialah pertikaian demi pertikaian yang berlarutan dan tidak berkesudahan.

KESIMPULAN

Bagi pihak tuan-tuan tanah, pengambilan tanah tetap dan memang merugikan mereka, tidak menguntungkan dan tidak adil. Lihatlah dari sudut mana sekalipun sama ada pada falsafah dan konsep, teori dan amalan, undang-undang dan peraturan. Semuanya lebih cenderung dan menyebelahi kepada pihak kerajaan. Lantaran itu, setiap kes pengambilan tanah, ia tetap menjadi isu.

Sekian, terima kasih 

TANAH OH TANAH

CATATAN: 

Penulisan ini adalah merupakan sebahgian daripada petikan daripada kertas kerja yang bertajuk “Doktrin Pengambilan Tanah : Satu Tinjauan  Dari Perspektif Tuan Tanah”. Penulis telah bentangkan kertas kerja ini dalam Mesyuarat Penyelarasan Pengarah-Pengarah JKPTG Negeri Bilangan 2/2001 yang telah diadakan pada 10 April 2001 di PTG Ipoh, Perak.

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Sumber Air, Saliran dan Hidrologi

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 13, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861147

Fax : 03-88893455

------------------------------------------------------------------------------------------------------------

1 Damien Abbort. (1987). “Encylopedia of Real Estate Term.”  Gower Technical : England.  m/s 14

2.Kamus Dwibahasa. (1995). “Bahasa Inggeris – Bahasa  Melayu”, DBP: KL. m/s 15

3 Perlembagaan Persekutuan

4 Perlembagaan Persekutuan

5 Damien Abbort. (1987). “Encylopedia of Real Estate Term.”  Gower Technical : England.  m/s 176

6 Sunil Kumar Ghost . (1973). “The Land Acquisition Act”. Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

7 N. Khublall. (1984) . “Law of Compulsory Purchase and Compensation : Singapura and Malaysia”. Butterworth, Singapura. m/s 1

8 Horald Parrish. (1962). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation”, Eleventh Edition, Stevens & Sons Limited: London. m/s 1

9 Helmi Hussain. (1999). “ Akta Pengambilan Tanah 1960 : Suatu Huraian dan Kritikan”. Penerbitan UKM: Bangi.  m/s 2 

10 John K. Boynton. (1977). “ Compulsory Purchase and Compensation”. Oyez Publishing, Fourth Edition.  m/s 4

11 Sunil Kumar Ghost . (1973). “The Land Acquisition Act.” Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

12 Graham L. Frickle. (1975). “Compulsory Acquisition of Land in Australia”. Law Book Company Limited: Sydney.  m/s 2

13 Horald Parrish. (1962). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation”. Eleventh Edition. Stevens & Sons Limited : London. m/s 1

14 Graham L. Frickle. (1975). “Compulsory Acquisition of Land in Australia”. Law Book Company Limited: Sydney. m/s 1 

15 Sunil Kumar Ghost. (1973). ”The Land Acquisition Act”. Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

16 Majalah MASSA : Bilangan 34. Tarikh 4-10 Mei 1996 m/s 20-21.

17 Majalah MASSA : Bilangan 106, Tarikh 27 September – 3 Oktober 1997, m/s 22-23.

18 Akhbar Harakah : 10 Januari 1995

19 Akhbar Harakah : 10 Januari 1995

20 Akhbar Harakah : 28 Syabaan 1415

21 Akhbar Harakah : 31 Januari 1995

22 Akhbar Harakah : 10 Ramadhan 1415

23 Ahmad Lutfi bin Othman. (1997). “Mufti Lawan Mahathir”. Penerbitan Pemuda : K.L. m/s 32.

………………………………………………………………………………………………………………………

RUJUKAN

Buku

Abdullah Sanusi Ahmad. (1970). “Kerajaan, Pentadbiran dan Rakyat.” DBP: KL.

Ahmad Lutfi Othman. (1997). ”Mufti Lawan Mahathir. Penerbitan Pemuda: K.L.

Aggarwala. (1992). “Compulsory Acquisition of Land in India”. Second Impression.

Clive Potter. (1991). “The Diversion of Land. Routledge: London.

Edward F. George. (1952). ”The Sale of Land.” Sweet & Maxwell Limited: London.

Damien Abbort. (1987). “Encylopedia of Real Estate Term”. Gower Technical: England.

E.H. Burn. (1988). “Real Property”. Fourteenth Edition, London.

Graham L. Frickle. (1975). “Compulsory Acquisition of Land in Australia”. Law Book Company Limited : Sydney.

Horald Parrish. (1962). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation.” Eleventh Edition. Stevens & Sons Limited: London.

Helmi Hussain. (1999). “Akta Pengambilan Tanah 1960 : Suatu Huraian dan Kritikan”. Penerbitan UKM: Bangi.

John K. Boynton. (1977). “Compulsory Purchase and Compensation”. Oyez Publishing, Fourth Edition.

Mohd. Salleh Abas. (1984). “Prinsip Perlembagaan Persekutuan : Pemerintahan Malaysia”. DBP: K.L. 1984

--------------------------. (1965). “Mengenal Undang-Undang.” DBP: K.L.

N. Khublall. (1084). “Law of Compulsory Purchase and Compensation : Singapura and Malaysia”. Butterworth, Singapura.

Sunil Kumar Ghost. (1973). “ The Land Acquisition Act”. Eastern Law House, Sixth Edition,

Tamjis Kastrin. (1990). “Doktrin Balasan”.  UTM : Skudai.

Perlembagaan

Perlembagaan Persekuruan

Akta

Akta Pengambilan Tanah 1960

Kamus

Kamus Dwibahasa : Bahasa Inggeris – Bahasa  Melayu, DBP, KL. 1995.

Kamus Dewan Edisi Baru, DBP, 1989.

Kamus Istilah Fiqh, Advance Publication, 1997.

Majalah

Majalah MASSA

Akhbar

Utusan Malaysia

Akhbar Harakah

---

[1] Damien Abbort. (1987). “Encylopedia of Real Estate Term.”  Gower Technical : England.  m/s 14

[2] Kamus Dwibahasa. (1995). “Bahasa Inggeris – Bahasa  Melayu”, DBP: KL. m/s 15

[3] Perlembagaan Persekutuan

[4] Perlembagaan Persekutuan

[5] Damien Abbort. (1987). “Encylopedia of Real Estate Term.”  Gower Technical : England.  m/s 176

[6] Sunil Kumar Ghost . (1973). “The Land Acquisition Act”. Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

[7] N. Khublall. (1984) . “Law of Compulsory Purchase and Compensation : Singapura and Malaysia”. Butterworth, Singapura. m/s 1

[8] Horald Parrish. (1962). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation”, Eleventh Edition, Stevens & Sons Limited: London. m/s 1

[9] Helmi Hussain. (1999). “ Akta Pengambilan Tanah 1960 : Suatu Huraian dan Kritikan”. Penerbitan UKM: Bangi.  m/s 2 

[10] John K. Boynton. (1977). “ Compulsory Purchase and Compensation”. Oyez Publishing, Fourth Edition.  m/s 4

[11] Sunil Kumar Ghost . (1973). “The Land Acquisition Act.” Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

[12] Graham L. Frickle. (1975). “Compulsory Acquisition of Land in Australia”. Law Book Company Limited: Sydney.  m/s 2

[13] Horald Parrish. (1962). “Cripps on Compulsory Acquisition of Land : Power, Procedure and Compensation”. Eleventh Edition. Stevens & Sons Limited : London. m/s 1

[14] Graham L. Frickle. (1975). “Compulsory Acquisition of Land in Australia”. Law Book Company Limited: Sydney. m/s 1     

[15] Sunil Kumar Ghost. (1973). ”The Land Acquisition Act”. Eastern Law House, Sixth Edition. m/s 18

[16] Majalah MASSA : Bilangan 34. Tarikh 4-10 Mei 1996 m/s 20-21.

[17] Majalah MASSA : Bilangan 106, Tarikh 27 September – 3 Oktober 1997, m/s 22-23.

[18] Akhbar Harakah : 10 Januari 1995

[19] Akhbar Harakah : 10 Januari 1995

[20] Akhbar Harakah : 28 Syabaan 1415

[21] Akhbar Harakah : 31 Januari 1995

[22] Akhbar Harakah : 10 Ramadhan 1415

[23] Ahmad Lutfi bin Othman. (1997). “Mufti Lawan Mahathir”. Penerbitan Pemuda : K.L. m/s 32.

Senarai Pindaan Akta Pengambilan Tanah 1960

Kali ini saya akan senaraikan pindaan-pindaan Akta Pengambilan Tanah yang pernah dibuat sejak ia diperkenalkan pada tahun 1960 yang lalu untuk makluman semua kerana jika tidak ianya tidak akan diketahui umum:

i. LN 477/1965 - Perintah Kanun Tanah Negara (Pemansuhan-pemansuhan dan pindaan-pindaan), 1965  - Kuatkuasa 23.12.1965

ii. P.U.(A) 515/1969 - Peraturan-peraturan Perlu (Pengambilan Tanah), 1969 - Kuatkuasa 19.12.1969

iii. Akta A49 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1971 - Kuatkuasa 30.4.1971

iv. P.U.(A) 81/1974 - Perintah Wilayah Persekutuan (Pengubahsuaian Akta Pengambilan Tanah 1960) 1974 - Kuatkuasa 1.2.1974

v. P.U.(A) 184/1975 - Perintah Wilayah Persekutuan (Pengubahsuaian Akta Pengambilan Tanah 1960) 1975 - Kuatkuasa 1.2.1975

vi. Akta A216 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1973 - Kuatkuasa 13.10.1973

vii. Akta A336 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1976 - Kuatkuasa 26.2.1976

viii. Akta A387 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1977 - Kuatkuasa 18.3.1977

ix. Akta A388 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) (No. 2) 1977 Kuatkuasa 18.3.1977, 5.2, 27.2.1976

x. Akta A575 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1984 - Kuatkuasa 20.1.1984

xi. Akta A804 - Akta pengambilan Tanah (Pindaan) 1991 - Kuatkuasa 12.9.1991

xii. Akta A852 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1993

xiii. Akta A999 - Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1977 - Kuatkuasa 1.3.1998

xiv. P.U.(A) 70/1998 - Kaedah-Kaedah Pengambilan Tanah 1998 - Kuatkuasa 1.3.1998

xv. P.U.(A) 413/2000 - Jadual Kedua FEE

vvi. P.U.(A) 455/2009 - Perintah Wilayah Persekutuan Labuan - Kuatkuasa 1.1.2010

Summary Enquiry (Siasatan Terus/Siasatan Ringkas)

Pada kali ini kita akan membicarakan mengenai Siasatan Terus/Siasatan Ringkas (Summary enquiry) yang terdapat pada Bahagian III, SEKSYEN 17 Akta Pengambilan Tanah 1960. Seingat saya, tajuk ini belum pernah dibincangan atau diceritakan dalam mana-mana kursus/seminar pengambilan tanah. Dalam tempoh perkhidmatan saya perbincangan pernah dibuat dalam tahun 1992 yang lalu.

Seksyen 17 Akta Pengambilan Tanah 1960, memberi kuasa kepada Pentadbir Tanah untuk mengadakan siasatan terus/siasatan ringkas  bagi menggantikan siasatan dibawah seksyen 12 sekiranya:

(a) Notis Borang E telah disampaikan; dan

(b) Pentadbir Tanah berpuashati sama ada:

      (i)  oleh sebab bilangan mereka yang berkepentingan ke atas sesuatu tanah; atau

      (ii) kawasan yang terlibat adalah kecil untuk dibuat perintah berasingan

Di dalam siasatan terus/ringkas ini Pentadbir Tanah tidak membuat award bertulis, sebaliknya beliau membuat award secara lisan sahaja. Catatan mengenai award ini, sama ada diterima atau ditolak, hendaklah dibuat di dalam Borang G.

Jika award diterima, Pentadbir Tanah bolehlah (may) meminta supaya dokumen hakmilik keluaran tanah berkenaan diserahkan kepadanya sebelum membayar amaun award yang telah dibuat kepada orang yang berkepentingan.

Sekiaranya orang yang berkepentingan menolak award tersebut atau orang yang berkentingan gagal menghadiri siasatan, Pentadbir Tanah boleh:

(a) menangguhkan siasatan tersebut dan meneruskan tindakan mengikut seksyen 12

(b) memohon kepada Mahkamah dibawah seksyen 29(2)  untuk mendepositkan wang ke Mahkamah.

Ambil milik disifatkan telah berlaku, pada tarikh bayaran pampasan dibuat, tanpa perlu menyerahkan Borang K tetapi perlu didaftarkan

Walau bagaimanapun sepanjang penglibatan saya selama 32 tahun dengan Akta Pengambilan Tanah 1960, AMAT JARANG SEKALI seksyen ini dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah kerana masalah utamanya, bayaran pampasan mesti dibuat dengan kadar segera. Semua sedia maklum bayaran pampasan akan dibuat oleh PEMOHON melalui prosedur kewangan yang telah ditetapkan (mengambil masa), Pentadbir Tanah hanya bertindak sebagai pihak yang menguruskan bayaran tersebut. Jika bayaran tidak dapat dibuat dengan segera,  ianya seperti pengambilan biasa. Lanjutan daripada masalah tersebut juga, ada pihak yang mengesyorkan supaya BAHAGIAN 111 DAN SEKSYEN TERSEBUT DIGUGURKAN DARIPADA AKTA

Ringkasan Kes Mahkamah Berkaitan dengan Pengambilan

KES KORIAH BT SUDAR v PENTADBIR TANAH KUALA LANGAT

[2013] 3 MLJ 695

MAHKAMAH RAYUAN

FAKTA KES

Tanah perayu lot 5403 PM 2403 Mukim Tanjung Dua Belas, Daerah Kuala Langat seluas 1.575 Ha (1.246 ha dilalui oleh rentis TNB) telah diwarta pengambilannya di bawah seksyen 8 pada 30 Mac 2000 untuk maksud:

Projek Pembinaan Jalan Masuk Ke Projek Santuari Tanah Lembah Paya Indah

Pentadbir Tanah mengawardkan pampasan seperti berikut:

Tanah yang tidak terjejas dengan rentis TNB           RM158,000.00

Tanah yang terjejas dengan rentis TNB                    RM  93,400.00

Fee Guaman                                                                RM  39,000.00

Perayu membantah award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah melalui Borang N pada 16 Jun 2000

Pada 28 Februari 2011, Pesuruhjaya Kehakiman membuat perintah seperti berikut:

Kawasan terlibat dengan pengambilan                      1.576 Ha

Tanah yang tidak terjejas dengan rentis TNB:          

0.330 ha @ RM480,000.00   = RM158,400.00

Tanah yang terjejas dengan rentis TNB:                   

1.246 ha @ RM110,000.00   = RM137,060.00

Tolak pampasan dibayar PT  = RM251,950.00

PAMPASAN TAMBAHAN     = RM43,610.00

ISU BERBANGKIT:

1.      Pesuruhjaya Kehakiman tidak mengarahkan faedah 8% dibayar atas pampasan tambahan dan rayuan dibuat supaya faedah dibayar

2.      Pesuruhjaya Kehakiman tidak mengikut keputusan Mahkamah Rayuan dalam kes Leong Kam Hoong v PT Seberang Perai Tengan Bukit Mertajam and anor [2001] 1 MLJ 186

KEPUTUSAN MAHKAMAH

Untuk caj bayaran lewat 8% Mahkamah Rayuan bersetuju supaya dibayar berdasarkan pampasan tambahan RM43,610  mulai dari tarikh 5 Oktober 2000 (tarikh penyerahan Borang K) sehingga 11 Julai 2012 (tarikh pampasan tambahan dikreditkan kedalam akaun peguam perayu)

Sementara rayuan amaun pampasan yang dibuat oleh Pesuruhjaya Kehakiman ditolak kerana Mahkamah tertakluk kepada seksyen 40D

BERDASARKAN KES DI ATAS KESIMPULANNYA:

1. Tanah yang telah terlibat dengan rentis TNB boleh diambil semula melalui Akta Pengambilan Tanah.

2. Apabila Mahkamah memutuskan bayaran pampasan tambahan kepada tuanpunya tanah apabila tuan tanah merujuk ke Mahkamah, disamping pampasan tambahan mesti juga dibayar caj bayaran lewat yang dikira dari tarikh serah Borang K (Ambil milik) sehingga pampasan tambahan dibayar sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 48 Akta Pengambilan Tanah.

3. Berdasarkan seksyen 40 Akta Pengambilan Tanah, apabila pampasan tambahan telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi, ianya adalah muktamad dan Mahkamah yang lebih tinggi tidak ada kuasa untuk mengkaji semula.

Late Payment Charges: Berapa? Siapa Perlu Bayar dan Bilamana di Kenakan

Selamat Berpuasa kepada kaum Muslimin dan Muslimat. Lama tidak menulis dan kali ini kita akan membicarakan tentang satu tajuk yang dianggap penting dalam proses pengambilan tanah dan seringkali tidak diambil perhatian sama ada oleh pemilik tanah, agensi pemohon bahkan oleh Pentadbir Tanah sendiri.

Isu caj bayaran lewat (late payment charges) ada dinyatakan dibawah seksyen 32 dan seksyen 40 Akta Pengambilan Tanah 1960. Di dalam seksyen-seksyen tersebut juga ada dinyatakan bahawa kadar caj bayaran lewat adalah 8% setahun. Untuk makluman semua kadar tersebut telah ditetapkan mulai 19/1/1984 melalui Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1983 (Akta A575). Walau bagaimanapun jika pengambilan tanah berlaku sebelum 19/1/1984 dan caj bayaran lewat dikira selepas tarikh tersebut, ianya hendaklah dikira dalam dua kadar iaitu seselum 19/1/1984 kadarnya 6% dan selepas 19/1/1984 kadarnya 8%. Keadaan ini mesti dipatuhi berdasarkan kes Pemungut Hasil Tanah Seberang Perai Utara v Bertam Consolidated Rubber Co. Ltd. [1990] 1 MLJ 268.

Siapa Yang Perlu Bayar?

Berdasarkan seksyen 65 Akta Pengambilan Tanah, semua kos termasuk caj bayaran lewat ditanggung oleh PEMOHON dan mesti dibuat/dibayar tanpa terlebih dahulu dipohon oleh pemilik tanah.  Ini ada dinyatakan dalam kes Ismail bin Bakar & ors v Director of Land and Mines, Kedah [2011] 5 MLJ 197.

Antara keputusan yang dibuat oleh Mahkamah:

'Dibawah seksyen 32, tiada keperluan bagi perayu-perayu membuat tuntutan bagi kelewatan pembayaran caj pampasan terlewat. Hak kepada caj pembayaran terlewat adalah hak, automatik dan segera dan mereka perlu dibayar bersama dengan jumlah pampasan"

Terdapat beberapa keadaan dimana caj bayaran lewat akan dikenakan:

1. Berdasarkan seksyen 32(1), pampasan yang dibayar melebihi tempoh 'genap masa'

Untuk pengambilan biasa, caj bayaran lewat dikenakan jika pampasan yang dibayar melebihi 3 bulan dari tarikh terima Borang H dan untuk pengambilan melalui Perakuan Kedesakan (Borang I) atau dikenali sebagai 'pengamblian segera', caj bayaran lewat dikira dari tarikh serah Borang K

2. Berdasarkan seksyen yang sama, caj bayaran lewat akan dikenakan jika sekiranya wang pampasan yang terpaksa dideposikan ke Mahkamah tidak didepositkan dalam tempoh 3 bulan dari tarikh terima Borang H

3. Dibawah seksyen 32(1B), jika PEMOHON membuat bantahan ke Mahkamah, PEMOHON hanya membayar 75% sahaja daripada amaun pampasan dan seterusnya jika keputusan Mahkamah menyebelahi PENTADBIR TANAH, baki wang 25% yang belum dibayar mesti dijelaskan beserta caj bayaran lewat dikira mulai tarikh pembayaran 75% sebelum ini.

4. Seksyen 28 dan 32(2) pula adalah berkaitan dengan ukur smula baki lot jika pengambilan melibatkan sebahagian lot. Selepas ukur muktamad oleh Jurukur, jika terdapat tambahan keluasan pengambilan, keluasan tambahan tersebut mesti dibayar pampasan berdasarkan nilai tanah mengikut Borang G asal serta caj bayaran lewat dikira mulai tarikh serah Borang K.

5. Akhir sekali adalah seksyen 48. Seksyen ini berkaiatan dengan bantahan TUAN TANAH. Jika keputusan Mahkamah menyebelahi TUAN TANAH, bayaran pampasan tambahan yang diputuskan oleh Mahkamah beserta dengan caj bayaran lewat dikira mulai tarikh serah Borang K. Kes Koriah bt Sudar v Pentadbir Tanah Kuala Langat [2013] 3 MLJ 695

Antara Freehold dan Leasehold Bahagian 2

PRINSIP PEGANGAN SELAMA-LAMANYA DAN PEGANGAN BERTEMPOH DALAM KANUN TANAH NEGARA 1965.

Seperti yang telah diterangkan di atas, pegangan selama-lamanya (in perpetuity) lebih sinonim dengan pegangan bebas atau freehold tetapi dalam Land Enactment 1897 di sebut dengan istilah to hold for ever, manakala pegangan bertempoh dikenali dengan pajakan atau leasehold. Dalam artikel ini penulis akan menggunakan istilah freehold dan leasehold kerana ia mudah difahami oleh laymen.

KTN yang mula diperkenalkan dan berkuatkuasa bagi Negeri-negeri seluruh Semenanjung Malaysia pada tahun 1965 mengekalkan prinsip freehold dan leasehold yang terdapat dalam undang-undang tanah sebelum ini khususnya Kanun Tanah 1928. Ini dinyatakan dalam seksyen 76 KTN 1965 (Akta 56):

“76. The alienation of State land under this Act shall consist of its disposal by the State Authority:

(a)        in perpetuity or for a term not exceeding ninety-nine years.”

Ng Kok Wai dalam bukunya Conveyancing in Malaysia : Law and Practice menyebut: land in perpetuity is often called “freehold land”. Land for a fixed term of years, commonly of 99 years when first alienated, is often called “leasehold land”. Dalam bahasa mudah, in perpetuity ialah “freehold dan term not exceeding ninety-nine years disebut leasehold).

PBN diberi kuasa budi bicara untuk menentukan bentuk pegangan sama ada freehold atau leasehold ketika membuat pelupusan tanah secara pemberimilikan. KTN tidak memberi panduan kepada siapa dan ketika mana PBN boleh memberi pegangan freehold dan leasehold. Ia bergantung kepada kebijaksanaan PBN masing-masing untuk memberi freehold atau leashold kepada mana-mana individu atau entiti yang difikirkan sesuai. Di pihak rakyat, mereka berminat untuk memperolehi hak milik freehold kerana dikatakan mempunya nilai pasaran yang tinggi, marketable dan bankable.

Semua pihak terikat dengan bentuk pegangan ini. Status freehold tidak boleh diubah kepada leasehold dengan sewenang-wenangnya. Leasehold juga tidak boleh ditukar kepada freehold dengan sewenang-wenangnya. The State Authority in approving an application for conversion of land use does not have the power to change the tenure of land held in perpetuity to a term for 99 years. Mahkamah dalam kes Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur lwn. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. memutuskan bahawa the Government had no power to make the applicant give up its freehold title and receive in exchange a 99 year lease. Dalam kes ini, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. adalah tuan punya Lot 82, Geran 2412, Seksyen 53, Bandar Kuala Lumpur. Luas tanah 31,853 kaki persegi. Lot ini terletak di persimpangan Jalan Sungai Besi – San Peng – Pudu. Pada 7 Januari 1975, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. telah mengemukakan permohonan kepada Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (PTG KL) untuk menukar syarat tanah daripada kediaman kepada hotel, dan pada 28 May 1976, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. mengemukakan permohonan pecah sempadan kepada PTG KL. Pada 22 Mac 1976, PTG KL memaklumkan kepada Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. bahawa permohoan tukar syarat dan pecah sempadan diluluskan dengan beberapa syarat. Salah satu syarat adalah the grant in perpetuity would be substituted with a registry title of 99 years lease. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. tidak bersetuju dengan tersebut, object strongly to exchanging their perpetuity title for 99 year leases. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. merujuk kepada mahkamah. Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa Land Executive Committee has exceed its jurisdiction in directing that approval for conversion under section 124 NLC is conditional upon the appellants surrendering their perpetuity title in exchange for 99 year leases. PTG KL membuat rayuan. Panel tiga hakim Mahkamah Persekutuan iaitu Suffian L.P., Raja Azlan Shah C.J., dan Chan Min Tat F.J. memutuskan bahawa Land Executive Committee went beyond its powers and therefore the condition was ultra vires. ([1979] 1 MLJ 135).

FREEHOLD DAN ISUNYA

Sekitar awal tahun tahun 1980an, kerajaan memikirkan amalan melupuskan tanah dengan pegangan freehold perlu diteliti semula demi masa hadapan generasi akan datang. Tanah kerajaan kian lama kian berkurangan. PBN tidak boleh sewenang-wenangnya melupuskan tanah kepada rakyat secara freehold. Ini kerana kerajaan harus menyediakan tanah yang secukupnya kepada generasi akan datang. Kerajaan perlu memikirkan suatu kaedah untuk mengawal sumber tanah di negeri-negeri bagi tujuan perancangan serta mengimbangi semula kegunaan penjenisan dan pembangunan gunatanah lestari pada masa hadapan.

Justeru, pada tahun 1984, KTN dipinda. Melalui pindaan ini, PBN mempunyai kuasa untuk memberi milik tanah secara freehold atau lebih tepatnya selama-lamanya (in perpetuity) dalam tiga keadaan sahaja iaitu: pertama: bagi tujuan Kerajaan Persekutuan selaras dengan Perkara 83 dan 85 Perlembagaan Persekutuan, kedua: bagi tujuan awam dan ketiga: dalam “keadaan-keadaan khas” (special circumtances). KTN melalui pindaan pada 1984 (Akta A587) menyebut:

“76. The alienation of State land under this Act shall consist of its disposal by the State Authority: –

(a)               for a term not exceeding ninety-nine years;

(aa)      in perpetuity –

(i)         where the Federal Government requires the State Authority to cause a grant in perpetuity to be made to the Federal Government or to a public authority or where the Federal Government and the Government of the state agree to make a grant in perpetuity to the Federal Government; [Am. Act A832]

            (ii)        where the State Authority is satisfied that the land is to be used for a public purpose; or

            (iii)       where the State Authority is satisfied that there are special circumtances which render it appropriate to do so”.

Asas kepada pindaan seksyen 76 adalah bagi membolehkan PBN mengawal sumber tanah di samping meningkatkan hasil dan produktiviti kerajaan negeri itu sendiri.  Berdasarkan hansard Parlimen semasa perbahasan pindaan KTN pada 6 April 1984, tujuan asal pindaan seksyen 76 adalah seperti berikut:

“Tujuan kerajaan meminda seksyen ini ialah atas kesedaran bahawa tanah itu kian lama kian berkurangan dan tidak semua negeri akan boleh melupuskan tanah dari semasa ke semasa dengan sewenang-wenangnya lagi.  Oleh itu, kita perlu berdikit-dikit dan tanah yang telah dilupuskan (alienated) kepada rakyat ataupun kepada bukan warganegara, perlulah diimbangkan semula kegunaan penjenisan dan juga pembangunannya.  Dari segi itu telah pun dapat kita hayati satu hakikat bahawa Kerajaan demi kepentingan generasi akan datang harus menentukan sekatan tempoh masa itu dan 99 tahun atau 66 tahun atau 33 tahun itu adalah kategori-kategori tempoh yang harus diberi pertimbangan oleh Kerajaan Negeri dalam kepentingan kita bersama selaku warganegara Malaysia dan selaku orang-orang yang memimpin yang harus bertanggungjawab bagi generasi yang akan datang.”

Rasional peruntukan ini supaya membolehkan kerajaan membuat perancangan gunatanah semula bagi kawasan berkenaan yang mungkin berlainan daripada kegunaan dan pemilikan sekarang, apabila tamatnya tempoh pegangan hak milik. Dengan itu, kerajaan tidak perlu menyediakan peruntukan yang besar untuk mendapatkan semula tanah apabila hendak menmbangunkan semula tanah berkenaan di masa akan datang, selaras dengan keperluan pembangunan di masa itu.

Implikasi daripada pindaan ini adalah, pemberimilikan selain daripada untuk kegunaan Kerajaan Persekutuan, bagi maksud awam dan “keadaan-keadaan khas” hendaklah diberi secara leasehold (bertempoh yang tidak melebihi 99 tahun - pajakan). Kuasa budi bicara PBN untuk memberi milik tanah secara freehold kepada mana-mana entiti yang difikirkan sesuai olehnya dihadkan. PBN diberi kuasa untuk melupuskan tanah secara pegangan freehold kepada individu hanya dalam “keadaan-keadaan khas”. Dengan kata lain, pemberimilikan kepada individu hendaklah bentuk leasehold kecuali dalam “keadaan-keadaan  khas”. Tanggunggjawab terletak kepada PBN untuk membuktikan bahawa pemberimilikan secara freehold kepada entiti-entiti yang bukan Kerajaan Persekutuan atau pihak berkuasa awam adalah berdasarkan suatu “keadaan-keadaan  khas”. Keputusan kerajaan ini mendapat pelbagai reaksi dari pelbagai pihak, ada pros and cons, advantages and disadvantages.

Memandangkan rakyat mendesak untuk memiliki tanah dengan freehold, KTN pula tidak memberi tafsiran (interpretation) khusus “keadaan-keadaan khas”, KTN juga tidak menghuraikan secara spesifik maksud “keadaan-keadaan khas” telah memberi  peluang kepada PBN untuk membuat tafsiran masing-masing yang difikirkan sesuai. Terdapat beberapa percubaan oleh PBN yang atau lebih tepatnya Kerajaan Negeri untuk mengambil peluang melaksanakan dasar pemberimilikan tanah dengan status freehold (selama-lamanya–in perpetuity-) dengan menggunakan prinsip “keadaan-keadaan khas”. 

Contohnya, akhbar Utusan Malaysia 6 Januari 2009 melaporkan bahawa Kerajaan Negeri Perak telah mencadangkan untuk menukar status hak milik pajakan (leasehold) dengan tempoh 30 tahun, 60 tahun, atau 90 tahun bagi kawasan kampung-kampung baru dan kampung-kampung tersusun yang mempunyai tempoh pajakan 99 tahun kepada hak milik secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehold).

Kerajaan Negeri Pulau Pinang melalui kenyataan akhbar yang dibuat pada 25 Mei 2008 dan 30 Mei 2008 telah memperkenalkan satu dasar untuk mempertimbangkan pemberimilikan hak milik secara freehold (pegangan selama-lamanya) bagi rumah kediaman berdasarkan case by case basic. Kerajaan Negeri Pulau Pinang telah melupuskan tiga kawasan tanah kerajaan (asalnya tanah tebus guna laut) secara freehold kepada tiga pemaju perumahan untuk dibangunkan bangunan kediaman iaitu di Tanjung Tokong, di Sungai Nibung dan di Georgetown. Kerajaan Negeri berpendapat bahawa kuasa menentukan semua jenis pegangan tanah untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana boleh diberikan kepada pemilik hartanah kediaman rasmi terletak di bawah hak mutlak kerajaan Negeri. MTN hanya memainkan peranan perundingan sahaja. MTN adalah sebagai penasihat urusan pentadbiran sahaja kepada Negeri Negeri, maka Kerajaan Negeri boleh membuat keputusan sendiri untuk memberikan taraf pegangan freehold atas tanah tanah yang dilupuskan, sebaik sahaja MTN dirundingkan semula sepertimana yang diperlukan di bawah Perlembagaan Persekutuan.

Cadangan Kerajaan Negeri Pulau Pinang dan Perak ini boleh mengundang konflik perlembagaan kerana bercanggah dengan maksud Fasal (4) Perkara 76 Perlembagaan Persekutuan dan seksyen 76(aa) KTN serta boleh menimbulkan ketidakseragaman prosedur dan amalan antara negeri-negeri. PBN Pulau Pinang dan Perak perlu terlebih dahulu merujuk kepada Majlis Tanah Negara (MTN) bagi memperolehi ketetapan keseragaman sebelum ia dipraktikkan oleh PBN. 

Mahkamah ada membuat tafsiran maksud “keadaan-keadaan khas” (special circumstances). YA Hakim Raja Azlan Shah dalam kes Leong Poh Shee v Ng Chong (1966) 1 MLJ 86 iaitu the circumstances as distinguished from ordinary circumstances.  It must be something exceptional in character, something that exceeds or excels in some way that which is usual or common”. Dalam kes Government of Malaysia v Datuk Haji Kadir Mohamad Mastan &  Anor ( [1993] 3 MLJ 514) pula, YA Hakim Ian Chin menyatakan bahawa “keadaan-keadaan khas” itu bergantung kepadas fakta kes itu sendiri (each case depending on its own facts).  

Menyedari hakikat bahawa ketiadaan tafsiran kepada prinsip “keadaan-keadaan khas” ini  boleh meyebabkan kecelaruan, maka mesyuarat MTN pada 23 Disember 2008 menetapkan bahawa “keadaan-keadaan khas” adalah seperrti berikut:

(i)         Pemberimilikan tanah kerajaan yang dipohon yang kemudiannya akan dicantumkan dengan tanah milik berstatuskan pegangan selama-lamanya (in perpetuity -freehold);

(ii)        Pemberimilikan tanah kerajaan secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehoold) bagi tanah-tanah kerajaan yang tersepit atau tanah saku (pocket land) yang dipohon dan kemudiannya akan dicantumkan dengan tanah-tanah bersebelahan berstatuskan selama-lamanya (in perpetuity- freehold);

(iii)       Pemberimilikan tanah kerajaan secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehold) melalui peruntukan-peruntukan khas di bawah Bahagian Dua Belas, KTN 1965 – Serahbalik dan Berimilik Semula;

(iv)       Pemberimilikan dalam kes-kes di mana kerajaan mengambil tanah yang telah diberimilik secara pegangan selama-lamanya (freehold), apabila tanah itu tidak dikehendaki oleh kerajaan dan hendak diberimilik semula kepada tuan tanah asal, adalah difikirkan adil jika tanah itu diberimilik secara pegangan selama-lamanya (freehold) juga; dan

(v)        Sekiranya pemberimilikan secara pegangan selama-lamanya (freehold) di dalam “keadaan-keadaan khas” tertentu adalah diperlukan, maka kerajaan negeri dikehendaki merujuk semula kepada MTN untuk mendapatkan persetujuan.

Keputusan MTN ini mengikat PBN dan perlu dipatuhi sebagaimana diperuntukkan sedemikian di bawah Fasal (5) Perlembagaan Persekutuan yang menyebut bahawa: 

“Menjadi kewajipan Majlis Tanah Negara untuk membentuk dari semasa kesemasa, dengan berunding dengan Kerajaan Persekutuan, Kerajaan-kerajaan Negeri dan Majlis Kewangan Negara  suatu dasar Negara untuk memajukan dan mengawal penggunaan tanah di seluruh Persekuuan bagi perlombongan, pertanian, perhutanan atau apa-apa maksud lain, dan untuk mentadbirkan mana-mana undang-undang yang berhubungan dengannya; dan Kerajaan-Kerajaan Persekutuan dan Negeri hendaklah mengikuti dasar yang dibentuk sedemikian”.

LEASEHOLD DAN ISUNYA

Seperti yang telah dijelaskan bahawa, pemilikan secara pajakan atau leasehold adalah bertempoh sama ada 30 tahun, 60 tahun atau 99 tahun. Bila tamat tempoh tersebut, tanah berkenaan akan menjadi tanah kerajaan dan terletak hak kepada PBN. Sebagai tanah kerajaan, PBN boleh memberi milik kepada sesiapa sahaja yang difikirkan sesuai. Mungkin kepada bekas tuan tanah atau sebaliknya. Jika tanah berkenaan diperlukan untuk maksud awam atau pembangunan, PBN akan melupuskan kepada agensi / syarikat untuk dibangunkan.  Tidak ada jaminan bahawa bekas tuan tanah akan memiliki semula tanah setelah tamat tempoh. Inilah risiko dan ketidakpastian kepada tuan-tuan tanah yang memiliki tanah yang berstatus leasehold. Ini merisaukan pemilik tanah berstatus leasehold.

Tuan tanah yang memegang tanah leasehold dibenarkan untuk memohon pelanjutan tempoh pajakan lima tahun sebelum tempoh pajakan berakhir. Dengan kata lain, jika baki tempoh pegangan tanah akan luput dalam tempoh lima tahun, tuan tanah berkenaan boleh membuat permohonan untuk memperbaharui dan melanjutkan tempoh. Mengikut amalan biasa, tuan tanah asal tidak mempunyai jaminan bahawa tanah tersebut akan diluluskan pemberimilikan kepadanya. Dari perspektif KTN, PBN tidak terikat untuk memberi milik kepada pemilik asal malahan boleh memberi milik kepada sesiapa sahaja yang difikirkan layak. Faktor ini menyebabkan tanah leasehold dikatakan tidak bankable, marketable dan nilai yang rendah. Pemberimilikan semula tanah oleh PBN kepada pemilik asal melibatkan kos seperti bayaran premium dan lain-lain seperti yang dinyatakan dalam Borang 5A KTN.

Tanah leasehold dikatakan sukar untuk dijual. Bayaran pampasan pengambilan tanah leasehold lebih rendah daripada tanah freehold. Jika tanah leasehold terlibat dengan pengambilan tanah oleh kerajaan, kadar nilaian pampasan lebih rendah daripada tanah freehold. Sebagai contoh, pengambilan tanah Lot 2813, Mukim Sungai Buloh, Daerah Petaling, Selangor. Fakta kes adalah seperti berikut:

Lot 2813, in the Mukim of Sungai Buloh, had an original land area of 697 acres 2 roods. It was cultivated with old rubber trees and was situated about 2 km. to the North East of Subang International Airport. It was held under a sixty years lease expiring on 4 May 2022. The express condition of this land was ‘solely for the cultivations of rubber and no other purpose”.

An area of 39.363 acres was acquired the purpose of Lebuhraya Tol Lembah Klang (Package 1) (first acquisition). The document of title was in tatters and details of its lease and restrictive convenants could not be extracted.  The Land Administrator awarded o sum of RM85,000 per acre on the assumption that the said land was freehold and unencumbered. 

On the 11 October 1985, a further 11.644 acres of the land was acquired (second acquisition). By this time a replacement title had been issued. The Land Administrator awarded only RM27,000 per acre since there was evidenve showing that the said land was under leasehold for sixty years only.

A third acquisition was done by the Land Administrator dated 12 May 1988 for a further 20 acres  for the purpose of cemetery. On 31 May 1989, the Land Administrator awarded at the rate RM30,000 per acre. The land owner asked for RM85,000 per acre on the basis the land had become much valuable now the proposed highway was going to go through the land.

After all the acquisition, A Kiw @ Wong Kop Sing as land owner sold the remaining area of said land comprising 626.024 acres on 7 September 1990 to Pusaka Permai Sdn. Bhd. at RM72,000 per acre. The purchaser submitted layout plan to develop the land into a golf course and mixed housing development called Tropicana Country and Golf Resort.

(Sumber : A Kew @ Wong Kup Sing v. Pentadbir Tanah Petaling – Civil Appeal No. 15-54-89).

Asas faktor tersebut, rakyat mendesak kerajaan supaya tanah leasehold ditukar kepada freehold. Rakyat memerlukan jaminan daripada kerajaan bahawa apabila tanah mereka tamat tempoh pajakan, kerajaan hendaklah memperbaharui dan melanjutkan tempoh pengangan pajakan baru. Setelah mengkaji tuntutan rakyat, kerajaan berpendapat adalah sukar dan rumit untuk menukar tanah leasehold kepada freehold.

Walau bagaimanapun, kerajaan bersetuju meminda dasar di mana pemilik tanah boleh pada bila-bila masa untuk menyambung tempoh pajakan dan tidak terikat dengan baki pajakan sedia ada. Misalnya, jika tempoh pajakan selama 99 tahun dan masih berbaki 66 tahun lagi, tuan tanah boleh mengemukakan permohonan kepada PBN untuk menambahkan tempoh berkenaan (top-up) kembali kepada 99 tahun. (kecuali tanah berkenaan diperlukan untuk projek awam). Perkara ini telah diputuskan dalam Mesyuarat MTN ke-66 pada 1 Disember 2010.

Berdasarkan kepada keputusan MTN ke-66 ini, pada 1 April 2011, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bilangan 1/2011 yang bertajuk “Keadah Pelaksanaan Dasar Pemberian Tempoh Pegangan Baru Tidak Melebihi 99 Tahun Bagi Tanah-Tanah Milik Berstatuskan Pajakan Negeri dan Pajakan Mukim”. Pelaksanaan dasar baru ini membolehkan tuan tanah membuat permohonan untuk memperoleh tempoh pegangan baru tidak melebihi 99 tahun walau pun tempoh pegangan asal tanah berbaki 30 tahun. Dasar ini juga menghendaki langkah administratif diambil bagi membolehkan permohonan penyerahan balik tanah dan pemberimilkan tanah dibuat serentak. Adalah menjadi tanggungjawab PBN untuk meluluskan permohonan penyerahan balik tanah dan pemberimilikan dengan tempoh pegangan baru tidak melenihi 99 tahun (termasuk baki pegangan asal) kepada tuan tanah asal kecuali tanah tersebut diperlukan untuk tujuan awam.

Pendekataan administratif ini merupakan langkah segera kerajaan dalam menangani permasalahan rakyat untuk memperoleh tempoh pegangan baru bagi tanah-tanah berstatus leasehold. Melalui dasar ini juga, kerajaan dapat memberi satu jaminan pemberian milikan tempoh pegangan pajakan yang baru kepada pemilik tanah bagi membolehkan mereka mendapatkan pinjaman atau jaminan daripada institusi kewangan. Pada masa sekarang, institusi perbankan tidak berhasrat untuk mengambil risiko pelaburan bagi memberikan pinjaman atau jaminan kredit sekiranya baki tempoh pegangan tanah berstatus pajakan hanya berbaki 30 tahun atau kurang.

Kerajaan Negeri Pulau Pinang mendahului MTN. Melalui kenyataan akhbar yang dibuat pada 25 Mei 2008 dan 30 Mei 2008, Kerajaan Negeri Pulau Pinang telah memperkenalkan satu dasar untuk mempertimbangkan tanah leashold ditukar kepada freehold berdasarkan kepada prinsip “keadaan-keadaan khas”. Ketua Menteri Pulau Pinang ketika menjawab soalan daripada YB. Yeoh Soon Hin (Paya Terubong) yang bertanya jumlah permohonan penukaran hak milik pajakan (leasehold) kepada hak milik kekal (freehold) yang telah diterima oleh kerajaan negeri dan berapa banyakkah permohonan yang telah diluluskan?,  menyatakan bahawa:

“Di Negeri Pulau Pinang, sehingga 30 Mac 2009, sebanyak 123 permohonan telah diterima di semua daerah untuk penukaran hak milik kepada pegangan kekal  seperti berikut:-

(Sumber : Published on April 22, 2009, 4:38 pm in State assembly.

Pihak Berkuasa Negeri masih belum meluluskan sebarang permohonan kerana terdapat isu dari segi perundangan yang perlu diselesaikan dengan Kerajaan Persekutuan. Isu yang perlu diselesaikan terlebih dahulu adalah berkaitan dengan kuasa, iaitu sama ada kerajaan negeri mempunyai kuasa atau tidak meluluskan permohonan pemberian milik tanah atas status pegangan kekal sedangkan dalam Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa status pemilikan kekal hanya boleh diberikan dalam keadaan-keadaan tertentu dan khas sahaja.

Setakat ini, kerajaan negeri belum lagi membuat apa-apa keputusan ke atas permohonan-permohonan milik kekal untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana yang dierima kerana ada bantahan oleh kerajaan pusat. Perkara ini harus dibincangkan dalam mesyuarat Majlis Tanah Negara tahun ini. Dengan hal yang demikian, isu mengenai permohonan rayuan tidak berbangkit. Daripada rekod didapati sebanyak 123 permohonan telah diterima.

Kerajaan negeri tidak berganjak memberikan hak milik kekal kepada kediaman rumah pangsa kos rendah dan sederhana demi memastikan tanah kerajaan adalah tanah milik rakyat dan rumah kediaman adalah milikan mereka dahulu, kini dan selama-lamanya. Isu ini akan dibawa semula kepada Majlis Tanah Negara. Buat masa ini pihak Kerajaan Persekutuan sedang mengumpul maklum balas dari negeri-negeri bagi menyediakan dan melengkapkan kertas berkenaan. Siri-siri mesyuarat di peringkat pegawai di antara Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan-kerajaan Negeri juga sedang dijalankan.

Kerajaan Negeri berpendapat bahawa kuasa menentukan semua geran hak milik kekal untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana boleh diberikan kepada pemilik hartanah kediaman rasmi terletak di bawah hak mutlak kerajaan Negeri. Majlis Tanah Negeri (MTN) hanya memainkan peranan perundingan sahaja. MTN adalah sebsgai penasihat urusan pentadbiran sahaja kepada Negeri Negeri  maka kerajaan negara boleh membuat keputusan sendiri untuk memberikan taraf pegangan kekal atas tanah yang dilupuskan. Sebaik sahaja MTN dirundingkan semula sepertimana yang diperlukan di bawah Perlembagaan Persekutuan. Maka kerajaan negeri akan melaksanakan keputusan muktamad mengeluarkan hak milik kekal kepada pemilik rumah kos rendah dan sederhana tertakluk kepada syarat yang ditetapkan

(http://limguaneng.com/index.php/2009/04/22/penukaran-hak-milik-pajakan-kepada-hak-milik-kekal/ . (Published on April 22, 2009, 4:38 pm in State assembly).

KONSEP DAN PRINSIP FREEHOLD DAN LEASEHOLD DI MASA HADAPAN

Pendirian Kerajaan Negeri Pulau Pinang dalam perkara ini jelas. Jika Kerajaan Negeri Pulau Pinang tetap melaksanakan setelah dibincang dalam Mesyuarat MTN, konsep dan prinsip freehold dan leasehold akan memasuki satu era baru. Ia cukup menarik untuk dikaji. Walau bagaimana pun, penulis sebutkan sekali lagi pandangan YA Hakim Raja Azlan Shah dalam kes [Leong Poh Shee v. Ng Chong (1966) 1 MLJ 86] memaklumkan bahawa sesuatu “keadaan-keadaan khas” adalah sesuatu perkara yang lain daripada biasa dan mempunyai ciri-ciri yang istemewa. Konsep “keadaan-keadaan khas” ini tidak boleh meliputi segala keadaan secara meluas (blanket decision) tetapi perlu dikaji mengikut kes.   

RUMUSAN

Setelah membaca artikel ini, penulis yakin pembaca telah mendapat suatu gambaran yang jelas mengenai konsep dan prinsip freehold dan leasehold. Kenapa pemaju perumahan suka meletakkan perkataan freehold dan iklan atau kain rentang terjawab. Pada kebiasanya pemaju tidak meletakkan perkataan leasehold dalam iklan atau kain rentang kerana boleh “mengurang selera” bakal pembeli kecuali hartanah tersebut terletak di lokasi hot. Sesetengah bakal pembeli rumah atau tanah, pegangan leasehold dan freehold diberi pertimbangan, manakala sesetengah bakal pembeli, mereka tidak kisah leasehold atau freehold, kerana “tarikh luput hidupnya” mendahului tarikh luput tanah itu sendiri. TERPULANG. ITU PILIHAN MASING-MASING.   

 

Sebelum mengakhiri artikel ini, penulis ingin menarik perhatian pembaca kepada perkataan “hakmilik kekal” yang terdapat iklan rumah di bawah. “Hakmilik kekal” means different things to lawyers/Land Administrator and laymen. The term “hakmilik kekal” are often used confusingly. Ia membawa dua maksud yang berbeza. InsyaAllah, penulis akan menjelaskan jika ada peluang dan kesempatan.  

TANAH OH TANAH

Sekian

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 12, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861417

Fax : 03-88893591

Email : suhaimi@nre.gov.my

Rujukan

Barbara Watson Andaya and Leonard Y. Andaya. Sejarah Malaysia, Kuala Lumpur : Mac Milan Publisher Sdn. Bhd. (1983).

Cheah Boon Kheng dan Abu Talib Ahmad. Kolonialisme di Malaysia dan di Negara-negara Lain. Petaling Jaya: Fajar Bakti, (1990).

Chelliah, D.D. A Short History of The Educational Policy of the Straits Settlement, 1800-1925, Kuala Lumpur: Government Press, (1947).

David S.Y. Wong, Tenure and Land Dealings in the Malay States, Singapore University Press, Singapore (1975).

Handbook For Essessors,  Vol. 1 No. 1, INSPEN, (1999).

Institut Tadbiran Awam Negara. Negara Kita: Sejarah, Pentadbiran dan Dasar-dasar Pembangunan, Kuala Lumpur: Perpustakaan Negara Malaysia, (1982).

Irhim, Graham. Nineteenth Century Borneo. A Study in Diplomatic Rivalry. Singapore: Donald Mooore, (1965).

Judith Sihombing, National Land Code:  A Commentary, 2^nd Edition, Malayan Law Journal, Kuala Lumpur, (1992).

Kanun Tanah Negara

Mahathir Mohamad. The Malay Dilemma. Kuala Lumpur: Times Books International, (1970).

Mohd. Isa Othman. Sejarah Malaysia 1800-1963. Kuala Lumpur: Utusan Publication & Distributors Sdn. Bhd, (2002)

N. Khublall, Law of Compulsory Purchase and Compensation – Singapore and Malaysia, 2^nd Edition, Butterworths Asia, Singapore, (1984).

Nik Hasslinda Nik Hussain. Pentadbiran Kolonial dan Isu Pemilikan Tanah di Kelantan, 1881-1941. Pulau Pinang: Universiti Sains Malaysia, (2011).

Ramlah Adam. Dato’ Onn Jaafar: Peranan dalam Politik dan Pentadbiran di Persekutuan Tanah Melayu, 1895-1962, University of Michingan: Gateway Publication House, (1987).

Rupert Emerson. Malaysia: A Study in Direct and Indirect Rule. terjemahan; Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka, (1987).

S.K. Das, The Torrens System in Malaya, Malayan Law Journal Pte. Ltd., Singapore, (1963).

Teo Keang Sood and Khaw Lake Tee, Land Law in Malaysia, Cases and Commentary, 2 ^nd Edition, Butterworths Asia, Malaysia, (1995).

Visu Sinnadurai, Sale and Purchase of Real Property in Malaysia, Butterworths, (1984).

WJM Ricquier, Land Law, Kuala Lumpur. LexisNexis, (2010).

Wu Min Aun, An Introduction to Malaysian Legal System, (Revised 3^rd Ed.).  Heinamann (Malaysia) Sdn Bhd., Kuala Lumpur, (1982).

Yip Yat Hoong. The Development of the Mining Industry of Malaya, Kuala Lumpur: University of Malaya Press, (1969).