Isu Pecah Bahagian Tanah (Sub-divide)

Saya paparkan satu isu pembangunan tanah dan pandangan dari rakan-rakan untuk makluman semua pengunjung

Dalam hakmilik

Baharuddin 1/4 bahagian
Ahmad 1/4 bahagian
Borhan 1/4 bahagian
Baharuddin 1/4 bahagian

Pemilik pohon Pecah Bahagian
PERSOALAN HAKMILIK DAN LOT YANG AKAN WUJUD 3 ATAU 4?

Pandangan Tuan Mohd Yusaimi bin Yusof, Ketua Program Perundangan Tanah, INSTUN:

Macam mana wujud 2 bahagian syer Baharuddin tu?. Macam tidak selari dengan seksyen 217(2A) Land Code:

Saya amat bersetuju dengan pandangan tuan Mohd Yusaimi Mat Yusof yang menyatakan perkara tersebut tidak akan berlaku berdasarkan seksyen 217(2A) Land Code, TETAPI SEKSYEN TERSEBUT DIMASUKKAN KEMUDIAN KE DALAM LAND CODE DAN SYER YANG TIDAK DIGABUNGKAN TU MUNGKIN TELAH WUJUD SEBELUM PINDAAN LAGI

'Where a co proprietor of any alienated land transfers his undivided share to one or more of the other co proprietors, the undivided share or the proportion of the undivided share transfereed to a co proprietor SHALL MERGE WITH THE UNDIVIDED SHARE HELD BY HIM AND FROM A SINGLE UNDIVIDED SHARE'

Isu sekarang OLEH KERANA IANYA TELAH BERLAKU iaitu terdapat 2 nama yg sama yang mempunyai syer masing masing, apabila tuan tanah kemukakan permohonan untuk PECAH BAHAGIAN (sub divide) dibawah sek 135 maka pecah bahagian akan mewujudkan 4 bahagian pecahan dan 4 hakmilik walaupun terdapat 2 hakmilik atas nama yang sama dan pada pandangan saya pemilik yg sama TIDAK AKAN TERIMA JIKA HANYA SATU HAKMILIK SAHAJA DIKELUARKAN KPD NYA

Pandangan Tuan Mohd Yusaimi bin Yusof, Ketua Program Perundangan Tanah, INSTUN seterusnya:

Cuma terfikir…S.217(2A) ada nyatakan keperluan untuk gabungkan undivided share bila berlaku transfer co-proprietor kpd co-proprietor yg lain. Perkataan “...SHALL MERGE…” digunakan menunjukkan perlunya digabung. Jika kita anggap boleh berlaku pecahan sedemikian dalam sistem SPTB sekarang, undang-undang akan anggap ianya dipegang oleh dua individu yang berlainan walaupun kita tahu ianya orang yang sama sebab undang-undang & sistem tak kenal siapa individu tersebut. Bermakna, sekiranya hendak dipecahbahagi mengikut 4 share yang tercatat dlm hakmilik, maka 4 lot akan terhasil dan itu tiada masalah. Sekiranya hendak dipecah kpd 3 lot, logiknya lot Baharuddin itu akan ada 2 share iaitu ½ dan ½ (tak tau la kalau sistem boleh merge nama tersebut bila keluar hakmilik sambungan daripada ¼ – ¼ itu menjadi 1/1. Sekiranya boleh, saya rasa kaedahnya kena betul takut ada kecelaruan dalam history hakmilik untuk rujukan kemudian hari) .

Sebelum pecah bahagian berlaku, sekiranya co-proprietor tersebut ingin melaksanakan urusan pindahmilik, perhatian juga perlu diberikan kepada peruntukan S.214(1)(b) berkaitan pindahmilik undivided share...dalam isu ini, sejauh mana maksud “the WHOLE, but not a part, of any undivided share....” digunapakai dan difahami contohnya sekiranya Baharuddin hendak jual ¼ sahaja sharenya, dalam Form 14A adakah dia perlu nyatakan ¼ sahaja atau kedua-dua sharenya? Ada implikasi undang-undang dalam masalah ini kerana pindahmilik sebahagian share tak berlaku dalam KTN.

Saya juga rasa kalau kita tidak merge share tersebut, seolah-seolah macam kita create satu proses yang tiada peruntukan dalam KTN iaitu “subdivision of undivided share”. 

Pandangan Tuan Hj Manshor Yahya, Mantan CADO Kampar Perak

It should be 3 plot only. The pupose of law shall be ruled by the purpose of partition. It must be a mistake made by the registrar or computer system. And registration is everything doesnt apply here. As precomdition by the law for an approval must be taken care of. An exploitation of once regitered copropreitors because shouldnot happen. The regisrar can do a correction in order to meet the purpose of the law. myopinion.

Isu Pengambilan Tanah Projek RTB P.Pinang

Soalan disalin daripada email yang diterima

1.    Pengambilan tanah bagi projek ini telah diwartakan pada 4 Disember 2014 dan pihak JPS telah memohon pengeluaran Borang I untuk kesemua lot yang diwartakan.

2.    Semasa siasatan, terdapat satu lot iaitu lot 5687, GRN 103813 Mukim 12, SPU telah pun diserah dan diberi milik semula menyebabkan lot tersebut telah bertukar kepada  HSD 31536 lot 15641 yang mana keluasan asal tanah juga telahpun berubah.

3.    Borang I dan Borang K telah dikeluarkan berdasarkan lot lama yang diwartakan. Borang K tidak dapat diendors  kerana hakmilik yang lama telahpun dibatalkan di dalam sistem.

4.    Pembetulan warta bagi no lot dan keluasan tanah telah dibuat dan warta pembetulan telah dikeluarkan bertarikh 17 November 2015

5.    Pihak JPS telah menyiapkan semua kerja-kerja di atas tanah tersebut.

Soalan

1.    Adakah Borang I tersebut masih ‘valid’ sedangkan ianya dikeluarkan berdasarkan no lot lama seperti yang diwartakan?

Jika ‘valid’

2.    Adakah Borang K baharu yang dikeluarkan berdasarkan pembetulan warta itu perlu menggunakan tarikh Borang K yang asal yang telah dikeluarkan terdahulu di atas lot lama?

3.    Adakah nilaian tanah oleh JPPH berdasarkan tarikh warta pengambilan tanah yang terdahulu iaitu pada 4 Disember 2014 ataupun berdasarkan tarikh warta correngendum pada 17 November 2015?

PANDANGAN SAYA:

1. Sepertimana kita sedia maklum, Borang I yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri mengikut seksyen 19, bertujuan MENGARAHKAN PENTADBIR TANAH AMBIL MILIK (Pengeluaran Borang K) sepertimana yang dibolehkan oleh seksyen 18 Akta. Dengan pengeluaran dan penyerahan Borang K, ianya membolehkan agensi pemohon memasukki tanah tersebut menjalankan kerja disamping memberi arahan kepada orang berkepentingan mengambil tindakan sewajarnya. Perkara ini (pengeluaran Borang I dan K) TELAHPUN DILAKSANAKAN SEBELUM INI dan juga PROJEK TELAHPUN SIAP. OLEH ITU SEMUA TINDAKAN TERSEBUT ADALAH 'VALID'

2. Isu sekarang adalah endorsan Borang K tidak boleh dibuat kerana hakmilik dan no lot telah berubah kerana berlaku pembangunan tanah. Untuk membolehkan endorsan dibuat, pada pandangan saya PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENGELUARKAN BORANG K YANG BAHARU SEPERTI CONTOH DIBAWAH, DENGAN TARIKH SELEPAS PINDAAN WARTA DAN SEBAIKNYA DITANDATANGANI OLEH PENTADBIR TANAH YANG DAHULU.

DENGAN PENGELUARAN BORANG K TERSEBUT DAPAT MENYELESAIKAN ISU ENDORSAN 

3. Dari segi nilaian tanah pula, sepatutnya berdasarkan warta seksyen 8 pada 4 Disember 2014. Ini berdasarkan seksyen 2(3) yang antara lain menyatakan warta tetap sah walaupun hakmilik berbeza.

BORANG K

Akta Pengambilan Tanah 1960

(Seksyen 22)

NOTIS BAHAWA TANAH TELAH DIAMBIL MILIK

Prosiding Pengambilan No ……………………… Pemberitahuan Warta No  (ASAL & PINDAAN)

Adalah dengan ini bahawa pada tarikh ini saya, menurut seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah, 1960 telah mengambil milikan formal tanah yang ditunjukkan dalam Jadual di bawah ini setakat yang dinyatakan dalam ruang terakhir Jadual tersebut.

*Satu salinan Perakuan Kedesakan yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri adalah dilampirkan.

Bertarikh pada …………. Haribulan…………………….20……….

                                                                                           ………………………………

                                                                                                Pentadbir Tanah

[Jadual seperti dalam Borang D sebagaimana yang dipinda]

____________________________________________________________________________

* Potong jika tidak  terpakai

No. Lot Ukur	Hakmilik atau Kependudukan	Tuanpunya berdaftar atau penduduk yang direkodkan	Keluasan lot	Anggaran keluasan yang akan diambil
Lama 5687 Baharu 15641	Lama GRN 103813 Baharu HS(D) 31536		Lama ................ Baharu .....................

Isu Selepas Warta Seksyen 8

Masih lagi terdapat dikalangan peserta Kursus Pengambilan Tanah yang bertanyakan masalah berkaitan dengan  pewartaan seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960. Baru baru ini semasa berceramah di Institut Latihan Kehakiman dan Perundangan (ILKAP) salah seorang peserta bertanyakan hal tersebut.

Terdapat beberapa keadaan yang menjadi isu selepas sahaja pengisytiharan di bawah seksyen 8 diterbitkan:

1. Warta seksyen 8 belum luput, pemohon ingin membuat penarikan 

2. Warta seksyen 8 luput dan pengambilan tidak diteruskan

3. Warta seksyen 8 luput dan pengambilan ingin di teruskan

1. WARTA SEKSYEN 8 BELUM LUPUT, PEMOHON INGIN MEMBUAT PENARIKAN

Berdasarkan Perenggan 10.1 Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bilangan 1 Tahun 2003, 'Sekiranya sesuatu permohonan ingin dibatalkan atau di tarik balik atau di tangguh, AGENSI PEMOHON HENDAKLAH MEMBERITAHU SECARA BERTULIS HASRAT TERSEBUT DENGAN MENYATAKAN SEBAB-SEBAB.

Perenggan 24.1 MANUAL PENGAMBILAN TANAH:

'Seksyen 35(1) APT 1960 memperuntukkan bahawa PBN boleh menarik balik pengambilan ke atas mana-mana permohonan YANG BELUM LAGI DIAMBIL MILIK. Dengan lain perkataan jika notis Borang K BELUM LAGI DISERAHKAN KEPADA PENDUDUK, MAKA PENTADBIR TANAH BOLEH MENCADANGKAN KEPADA PBN SUPAYA MENARIK BALIK PENGAMBILAN.'

Perenggan 24.2

'Apabila pengambilan di tarik balik, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil beberapa tindakan seperti yang dinyatakan dalam seksyen-seksyen 35(2), (3) dan (4) APT 1960. Tindakan perlulah diambil untuk siarkan penarikan balik itu di dalam Warta Kerajaan. Perlu juga diingatkan seksyen 35(2) menyatakan bahawa Pentadbir Tanah perlu menentukan amaun pampasan kerana penarikan itu apa-apa kerosakan yang berlaku.'

2. WARTA SEKSYEN 8 LUPUT DAN PENGAMBILAN TIDAK DITERUSKAN

Isu ini telah pun diputuskan dalam kes Straits Credits Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah WP Kuala Lumpur [1994] 2 CLJ 855

Dalam penghakimannya YA Hakim Dato' Wan Adnan Bin Ismail menyatakan:

'The act makes no provision as to payment of any compensation in the event of a lapse of declaration under s. 8(4). The effect of a lapse is that all acquisition proceedings in respect of the land in queation come to an end. The effect is the same when the State Authority withdraws from the acquisition under section 35(1) of the Act. Should the consequence be different? In my opinion s 35 should be given a liberal interpretation. The consequence of a lapse under s 8(4) should be the same as a withdrawal under s 35 of the Act. The rights landowners in both situations should not be different. If the issue of compensation does not arise in the event of a lapse under s 8(4), then whenever the State Authority decides not to proceed with any aquisition, the State Authority will almost certainly always allow the declaration to lapse rather than withdraw the acquisition under s 35(1). In my view s 35(2) of the Act is also applicable when the acquisition lapses under s 8(4).'

Berdasarkan kes tersebut:

Akta Pengambilan Tanah 1960 di pinda dengan memasukkan seksyen 8(5)

'(5) Where the declaration under subsection (1) has lapsed, sections 35(2), (3) and (4) shall apply with the necessary modifications'

Cuba kita perhatikan pula perenggan 24.5 Manual Pengambilan Tanah:

Bagi pengisytiharan pengambilan tanah dibawah seksyen 8 yang telah luput (tidak disusuli dengan perintah bertulis Borang G), tindakan yang serupa mengikut seksyen kecil 35(2), (3) dan (4) APT 1960 membayar apa-apa kos bersama dengan pampasan kerosakan hendaklah juga diambil dengan penyesuaian yang perlu. Walau bagaimanapun siaran dalam warta kerana luput tempoh tersebut TIDAK PERLU DIBUAT oleh Pentadbir Tanah. Dalam hubungan ini Pentadbir Tanah HENDAKLAH MENGAMBIL TINDAKAN MEMBATALKAN SAHAJA MEMORIAL ATAU ENDORSAN PADA DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR CADANGAN PENGAMBILAN ITU ATAU ENDORSAN BORANG K DIBAWAH SIJIL PERAKUAN SEGERA kerana telah tidak berkuatkuasa lagi mengikut kuasa di bawah seksyen 381 KTN 1965.

Pandangan:

1. Dalam kes di atas YA Hakim menyatakan kesan luput warta seksyen 8 ADALAH SAMA dengan penarikan dibawah seksyen 35(1) dan cuba lihat ayat ini pula  'If the issue of compensation does not arise in the event of a lapse under s 8(4), then whenever the State Authority decides not to proceed with any aquisition, the State Authority will almost certainly always allow the declaration to lapse rather than withdraw the acquisition under s 35(1)'. Oleh kerana kesannya sama dan maksud ayat tersebut, sepatutnya apabila luput warta seksyen 8 MESTI JUGA DIWARTAKAN PENARIKANNYA.

2. Siapakah Pentadbir Tanah baharu yang berani menggunakan seksyen 381 KTN jika endorsan Borang D telah lama dibuat kerana ada kes Borang D diendorskan 10 atau 20 tahun yang lalu kerana ada endorsan yang telah dibuat PENGAMBILAN DITERUSKAN dan ada endorsan dibuat tetapi PENGAMBILAN TIDAK DITERUSKAN Perkara ini banyak ditanyakan kepada saya dalam setiap ceramah pengambilan tanah kepada Pegawai dan Kakitangan Pentadbiran Tanah. Bagi kes kes pengambilan yang terkini tidak menjadi masalah kepada Pentadbir Tanah menggunakan seksyen 381 tersebut.

3. Berdasarkan seksyen 35(1) PBN hanya boleh membuat penarikan daripada pengambilan SEBELUM AMBIL MILIK (Pengeluaran dan penyerahan Borang K - cuba lihat kes Ishmael Lim Abdullah v PTP & Anor [2014] 7 CLJ 882). Dalam isu ini siapakan Pentadbir Tanah yang berani menggunakan seksyen 381 KTN, tambahan pula BORANG K TELAHPUN DIENDORSKAN.

PADA SAYA, UNTUK MENGATASI MASALAH DI ATAS PENTADBIR TANAH SEPATUTNYA MEMOHON KEPADA PBN SUPAYA MENARIK BALIK PENGAMBILAN DAN SETERUSNYA  MEWARTAKAN PENARIKAN TERSEBUT.

3. WARTA SEKSYEN 8 LUPUT TETAPI PENGAMBILAN INGIN DITERUSKAN

Cuba perhatikan Perenggan 10.2 kepada Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bilangan 1 Tahun 2003

'Bagi permohonan penangguhan, agensi pemohon diingatkan bahawa pengisytiharan di bawah seksyen 4 dan seksyen 8 akan masing-masing luput kuatkuasanya selepas 1 tahun (sebenarnya 12 bulan mengikut Akta) dan 2 tahun dari tarikh pewartaan. Sebarang permohonan  yang tertangguh melebihi tempoh tersebut hendaklah dipohon semula sebagai satu permohonan baharu, jika cadangan pengambilan ingin diteruskan kelak'

Cuba perhatikan pandangan YB PUU Negeri Perak melalui suratnya kepada Pengarah Tanah dan Galian Perak PU.PK. 39/81 Klt. 4 Bertarikh 27 Mac 1996 dibawah

'4 Lanjutan daripada itu, adalah pandangan saya bahawa di mana pengambilan tersebut adalah terluput dibawah seksyen 8(4) kelulusan Pihak Berkuasa Negeri tidaklah diperlukan sebab kelulusan tersebut berterusan. Hanya prosiding berhubung dengan pengisytiharan tersebut yang terhenti dan ini tidak menghalang pewartaan semula pengisytiharan itu jika niat pengambilan itu berterusan dan tidak dapat diteruskan buat sementara waktu atas sebab-sebab tertentu. Semakan dengan negeri lain menunjukkan ia boleh berlaku dalam keadaan 'acquirer' teragak-agak dengan viabiliti projek yang hendak dilaksanakan atau kos pengambilan melebihi peruntukan yang ada menyebabkan penyiasatan tidak dijalankan dalam tempoh 2 tahun tersebut.'

Berdasarkan pandangan PUU Pk itu, jika warta seksyen 8 luput dan agensi pemohon ingin meneruskan pengambilannya, PERMOHONAN YANG BAHARU UNTUK KELULUSAN PBN TIDAK PERLU DIBUAT hanya beritahu Pentadbir Tanah dan PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENGURUSKAN PEWARTAAN SEKSYEN 8 YANG BAHARU.

Cara Pengisian Borang D dan Kenapa

Borang  D

Akta Pengambilan Tanah 1960

(Seksyen 8)

PENGISYTIHARAN PENGAMBILAN YANG DICADANGKAN

Adalah dengan ini diisytiharkan bahawa tanah-tanah dan kawasan-kawasan yang tertentu yang dinyatakan dalam Jadual kepadanya adalah diperlukan bagi maksud yang berikut:

Pengambilan Tanah di Bawah seksyen 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486) Bagi Tujuan Pembinaan Lebuh Raya Pantai Barat Dari Teluk Intan Ke Changkat Jering Perak Untuk Lembaga Lebuhraya Malaysia

2.         Suatu pelan tanah dan kawasan tertentu yang dinyatakan itu boleh diperiksa semasa waktu kerja biasa di Pejabat Tanah bagi Daerah di mana terletaknya tanah dan kawasan.

Bertarikh pada ………… haribulan …………………… 20 ………..

                                                                     …………………..........................
                                                                           Pengarah Negeri

[Jadual seperti dalam Borang C, dipinda, jika perlu, menurut keputusan Pihak Berkuasa Negeri]

Daripada pemerhatian saya sejak menjadi tenaga pengajar di INSTUN dan selepas bersara, saya dapati pengisian Borang D terutamanya diruangan kosong iaitu maksud/tujuan pengambilan tanah seperti TULUSAN BEWARNA MERAH DALAM CONTOH BORANG D DI ATAS adalah berbeza antara satu negeri dan satu negeri yang lain. Saya mencadangkan supaya contoh tujuan pengambilan seperti DALAM BORANG D DI ATAS boleh dijadikan panduan kepada semua Pentadbir Tanah semasa menyediakan Borang D. Walaupun pada pandangan sesetengah pihak ianya perkara yang remeh TETAPI PADA SAYA IANYA ADA KAITAN SECARA LANGSUNG DENGAN SEKSYEN 3, SEKSYEN 25 AKTA PENGAMBILAN TANAH DAN PERINTAH KANUN TANAH NEGARA (BAYARAN UKUR) 1965

Sepertimana kita sedia maklum seksyen 3 Akta terbahagi kepada 3 iaitu (a), (b) atau (c) dimana setiap satunya menentukan PEMOHON DAN TUJUAN PENGAMBILAN TANAH TERSEBUT sepertimana yang telah dibincangkan sebelum ini. Oleh itu sepatutnya Pentadbir Tanah dapat menentukan sesuatu permohonan pengambilan itu hendak diletakkan dibawah seksyen 3(1)(a) ATAU 3(1)(b) ATAU 3(1)(c). Ini kerana terdapat kes Mahkamah yang telah diputuskan sebelum ini seperti KES KUALA LUMPUR KEPONG BHD V PENTADBIR TANAH JAJAHAN TANAH MERAH & ANOR [2015] 6 CLJ 1 yang ada kaitan dengan isu yang dibincangkan.

Seksyen 25 Akta pula adalah mengenai PENGUKURAN SEMULA BAKI LOT YANG TIDAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN.  Pentadbir Tanah dikehendaki menyediakan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan (JUPEM) atau PEMOHON SENDIRI menggunakan khidmat Juruukur Tanah Berlesen. Sepertimana kita sedia maklum pengukuran yang akan dijalankan akan dikenakan BAYARAN UPAH UKUR sebagaimana yang telah ditetapkan oleh undang-undang.

Daripada TAJUK BORANG D YANG DISEDIAKAN kita dapat tahu siapa yang membuat pengambilan tanah tersebut dan seterusnya kita dapat tentukan sama ada ukuran yang akan dijalankan nanti AKAN DIKENAKAN BAYARAN UPAH UKUR ATAUPUN TIDAK. Ini kerana berdasarkan  PERINTAH KANUN TANAH NEGARA (Bayaran Ukur) 1965 oleh MENTERI melalui Warta Persekutuan P.U 486/1965, PERINTAH KANUN TANAH NEGARA (Bayaran Ukur) (Pindaan) 1969 dan 1981 melalui Warta Persekutuan P.U (A) 428/1969 dan P.U (A) 357/1981, Pengarah Tanah dan Galian Negeri diberikuasa untuk meremit dan mengecualikan bayaran ukur berhubung dengan perkara berikut:

1. Urusan yang terlibat dengan skim atau projek yang dijalankan oleh Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri untuk kegunaan awam (public purpose);

2. Urusan yang terlibat dengan penyerahan sebahagian tanah berimilik untuk kegunaan awam;

3. Urusan yang terlibat dengan projek perumahan yang dijalankan oleh Pihak Berkuasa Tempatan atau perbadanan yang diberikuasa oleh undang-undang persekutuan atau negeri dan diisytiharkan oleh Pihak Berkuasa Negeri sebagai projek kos rendah.

Daripada tajuk Borang D seperti contoh di atas KITA DAPAT KENALPASTI BAHAWA PENGAMBILAN TERSEBUT DIBUAT OLEH KERAJAAN PERSEKUTUAN MELALUI LEMBAGA LEBUHRAYA MALAYSIA UNTUK MAKSUD AWAM DAN SETERUSNYA APABILA PERMINTAAN UKUR DIBUAT NANTI BAYARAN UPAH UKURNYA BOLEH DIKECUALIKAN OLEH PENGARAH NEGERI BERDASARKAN KENYATAAN NO 1 DI ATAS DAN SEBALIKNYA JIKA PENGAMBILAN TANAH DIBUAT DIBAWAH S 3(1)(b) ATAU (C) OLEH PIHAK SELAIN DARIPADA KERAJAAN PERSEKUTUAN ATAU KERAJAAN NEGERI, BAYARAN UPAH UKUR TIDAK BOLEH DIKECUALIKAN

Proses Ringkas Pengambilan Tanah di Bawah s3(1)(b)(c)

Masih ada lagi rakan-rakan dari Pentadbiran Tanah yang bertanya mengenai proses pengambilan tanah dibawah seksyen 3(1)(b) dan (c) mulai dari terima permohonan sehingga pewartaan dibawah seksyen 4 atau 8 Akta. Kali ini saya paparkan secara ringkas proses tersebut untuk makluman semua

1. Pentadbir Tanah terima permohonan yang lengkap melalui Borang 1 yang telah disertakan dengan: (seksyen 3(3))

i. Kertas Cadangan Projek

ii. Pelan susunatur dan pelan pengambilan tanah

iii. Lapuran awal daripada JPPH

iv. Bayaran fee dan deposit mengikut Kaedah  4 dan 5 Kaedah - Kaedah Pengambilan Tanah dan Jadual Kedua kepada Kaedah tersebut

* Fee boleh dikecualikan jika  pengambilan tersebut bagi maksud kemudahan awam. Provision seksyen 3(5)

2. Tindakan Pentadbir Tanah:

i. Pentadbir Tanah boleh menolak permohonan jika permohonan di atas tidak lengkap. seksyen 3(5)

ii. Buka fail

iii. Penandaan atas pelan dan lapurannya

iv. Semakan semula hakmilik

v. Lapuran tanah

vi. Dapatkan lapuran teknikal TERMASUK UPEN

vii. Jika kelulusan pembangunan telah diberikan kepada tuan tanah DAN TUJUAN PENGAMBILAN BUKAN MAKSUD KEMUDAHAN AWAM, Pihak Berkuasa Negeri tidak boleh mempertimbangkan prmohonan dan PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENOLAK PERMOHONAN TERSEBUT. Seksyen 3(6)

'Where in respect of any land applied for under subsection (2) there is a development approval granted to the registered proprietor and the acquisition is not for the purpose of public utility, the State Authority shall not consider the application, and in every such case the Land Administrator shall reject the application'

BAGI NEGERI KEDAH LAPURAN TEKNIKAL TIDAK MENJADI SATU SYARAT 

HANYA PERLU DAPATKAN PANDANGAN  UPEN SAHAJA.

Maksud Kelulusan Pembangunan mengikut seksyen 2 Akta adalah

'development approval means any approval for the carrying out of any buildings, engineering, industrial, or other similer operation in, on, over, or under any land, or for the making of any material change in the restriction or condition relating to land use, that has been duly granted by the appropriate authority under the Town and Country Planning Act 1976 or continues to be in force by virtue of section 59(1) of the Act, or that has been granted under the Federal Territory (Planning) Act 1982, the Street, Drainage and Building Act 1974, or the State land law, as the case may be'

3. Tindakan UPEN

i. Perlu timbang permohonan berdasarkan:

a. kepentingan awam;
b. keupayaan dan kemampuan pemohon untuk laksanakan tujuan pengambilan;
c. Daya maju projek; dan
d. Kelulusan pembangunan yang diberi kepada tuan tanah.

ii seksyen 3A(2) Jika kelulusan pembangunan telah diberikan dan pengambilan pula adalah bagi maksud kemudahan awam, UPEN hendaklah tentukan sama ada sesuai bagi pemilik tanah  melibatkan diri dalam projek yang akan dibuat.

iii. Jika sesuai UPEN beri notis dalam Borang 3 dalam tempoh enam minggu dari tarikh terima permohonan dari Pejabat Tanah arahan kepada pemohon untuk  berunding

iv. Pemohon kemukakan kepada UPEN lapuran lengkap keputusan rundingan

v. Jika perundingan berjaya, pengambilan terhenti dan deposit dikembalikan tanpa faedah dalam tempoh 3 bulan dari tarikh terima permintaan dari pemohon.

vi. Jika perundingan gagal, UPEN boleh menimbang dan membuat perakuan yang sesuai.

vii. Seksyen 3B - Jika tiada kelulusan pembangunan, UPEN akan timbang dari segi:

(a) kepentingan awam
(b) keupayaan dan kemampuan pemohon untuk laksanakan tujuan pengambilan
(c) daya maju projek dan

menghantar kepada Jawatankuasa Khas Pengambilan Tanah

4. Tindakan Jawatankuasa Khas Pengambilan Tanah

i. Seksyen 3D, Kemukakan kepada Pihak Berkuasa Negeri dalam tempoh TIDAK LEBIH 2 BULAN dari tarikh terima dari UPEN bersama dengan perakuan termasuk:

(a) Syarat nyata 
(b) Sekatan

ii. Jika gagal menghantar dalam tempoh tersebut, Pihak Berkuasa Negeri  boleh mengarahkan UPEN permohonan dihantar terus kepada Pihak Berkuasa Negeri.

5. Keputusan Pihak Berkuasa Negeri

i. Kuasa Pihak Berkuasa Negeri melulus atau menolak
ii. Tidak boleh meluluskan kawasan yang lebih besar daripadaa yang diperlukan.
iii. Jika diluluskan, beriyahu kepada Pentadbir Tanah terma dan syarat dan Pentadbir Tanah memberitahu Pemohon.

TINDAKAN SETERUSNYA ADALAH PENGISYTIHARAN DALAM WARTA SEKSYEN 4 DAN ATAU SEKSYEN 8 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960

Isu 'Public Purpose' atau Maksud Awam

Saya ada menerima pertanyaan dari seseorang mengenai tajuk pewartaan pengambilan tanah sama ada ianya memenuhi kehendak seksyen 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960.  Tajuk warta seksyen 8 tersebut adalah seperti berikut:

''Pengambilan Tanah Bagi Maksud Awam iaitu Pembesaran Kawasan Masjid''

Persoalannya, adakah pengambilan seperti tajuk di atas akan diisytiharkan tidak menepati maksud "Public Purpose" sepertimana yang diputuskan oleh YA Hakim Hakim Mahkamah Rayuan dalam kes Kuala Lumpur Kepong Bhd v Pentadbir Tanah Jajahan Tanah Merah & anor [2015] 6 CLJ 1

Pandangan: 

Perkataan 'Maksud Awam' ada disebut dibawah seksyen 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah. Maksud perkataan tersebut telahpun dibincangkan dengan mendalam dalam paparan saya sebelum ini. Perkara ini timbul kembali apabila keputusan yang telah dibuat oleh Mahkamah Rayuan dalam kes di atas.

Cuba kita lihat terlebih dahulu fakta kes di atas dan keputusan yang telah dibuat

The appellant's lands (Kuala Lumpur Kepong) was acquired by a government gazette issued on 18 July 2013 through the Government Gazette No. 1307 dated 18 June 2013. The purpose was said to be public purpose. The purpose for the acquisition was stated as follows:

'Pengambilan Balik Tanah Bagi Maksud Tapak Penempatan Rumah Pekerja Ladang Kerilla Di Atas Sebahagian Tanah Lot 2458, GRN 19801, Mukim Kuala Paku, Jajahan Tanah Merah'

Pengambilan tersebut dibuat apabila 'The Malaysian Indian Congress, Division of Tanah Merah' wrote to the Ministry of Human Resources requesting to look into the housing and accommodation affairs of the retired estate workers of an estate known as "Kerilla Estate'

TANAH YANG TERLIBAT ADALAH SEBAHAGIAN DARIPADA LADANG ITU SENDIRI

Diantara Penghakiman:

[5]    What is important to note is that the view expressed by the High Court is S.Kulasingam's that "to see whether the purpose serves the general interest of the community" has been the foundation for many of subsequent judgments which had dealt with the meaning of "public purpose". That is to say 'general interest of the community" necessarily means the public and not a group of persons. For example, land may not be acquired to give to a group of squatters but land may be acquired to give housing benefits to squatters as a whole. When land is acquired for a group of squatters is cannot be said to be for 'public purpose' from the definition gleaned from a number of cases.

[7]     Similar sentimens were expressed by Lee Swee Seng JC (as he then was) in the case of Wang Su Sing v Hj Zamari Hj Mohd Ramli & Ors [2014] 2 CLJ 257, where on the facts is was held:

        (2)  A noble purpose does not necessarily convert into "public purpose" and public benefit cannot be equated to a 'public purpose'. The class of person being squatters on the subject land could not be for 'public purpose' as it only benefited that class of person. Thus, the state, by legitimissing the accupation of thr subject land by the squatters to that of lawful occupiers could only be said to have benefitted tangibly the squatters already on the subject land and not the public as a whole, irrespective of the size of the group of people

Dalam kes ini oleh kerana pengambilan tanah dibuat hanya untuk menyediakan perumahan bagi pekerja ladang Kerilla Estate yang bersara adalah tidak menepati maksud public purpose tersebut. Sebaliknya jika pengambilan tersebut dibuat untuk penempatan bekas pekerja ladang dan orang awam secara umum, maka ianya menepati maksud "public purpose" Ini dapat dilihat dengan jelas dalam penghakiman di atas.

Bagi persoalan yang ditanya kepada saya iaitu "Pengambilan Tanah bagi Maksud Awam iaitu Pembesaran Kawasan/ Masjid" PADA PANDANGAN SAYA IANYA MENEPATI MAKSUD 'PUBLIC PURPOSE" ITU SENDIRI KERANA MASJID DIGUNAKAN OLEH SEMUA PENGANUT ISLAM SECARA UMUM TIDAK KIRA BANGSA DAN BUKAN UNTUK SATU SATU PIHAK SAHAJA

Tanggungjawab Pentadbir Tanah Dalam Proses Pengambilan Tanah

Berdasarkan seksyen 5 Kanun Tanah Negara:

'Land Administrator means a Land Administrator of Land Revenue appointed thereunder; and, in relation to any land, references to the Land Administrator, or any District Land Administrator, having jurisdiction in the district or sub-district in the which the land situated'

Seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah:

'Land Administrator means any Land Administrator or other officer appointed under the State land law, and includes an Assistant Land Administrator'

'Pentadbir Tanah ertinya mana-mana Pentadbir Tanah atau pegawai lain yang dilantik dibawah undang-undang tanah Negeri dan termasuklah Penolong Pentadbir Tanah

Seksyen 12(1)  Kanun Tanah Negar pula menyatakan:

Pihak Berkuasa Negeri bolehlah melantik untuk Negeri itu -

(a) ............................................................................................

(b) seberapa Timbalan Pengarah Tanah dan Galian, Penolong Pengarah Tanah dan Galian, Timbalan Pendaftar Hakmilik, Timbalan Pengarah Ukur dan Pemetaan, Pentadbir Tanah Daerah, Penolong Pentadbir Tanah Daerah, Pegawai Pegawai Ukur, Pegawai Pegawai Penempatan dan lain-lain pegawai yang Pihak Berkuasa Negeri memikirkan perlu bagi maksud-maksud akta ini.

Tanggungjawab Secara Umum:

1. Seksyen 3(4) - menghantar permohonan dan dokumen kepada Unit Perancang Ekonomi Negeri.

2. Seksyen 3(5) - boleh menolak jika permohonan tidak lengkap

3. Seksyen 4(2) -  memberi notis umum Borang A mengikut cara seksyen 52

4. Seksyen 7 - menyedia dan mengemukakan kepada Pihak Berkuasa Negeri pelan pengambilan dan Borang C

5. Seksyen 9(1)(a) - menanda kawasan yang terlibat dengan pengambilan di atas tanah

6. Seksyen 9(1)(b) - membuat catatan/ingatan/endorsan mengenai pengambilan (Borang D) pada dokumen hakmilik daftar, pada Daftar Permohonan yang diluluskan (upon the Register of Approved Applications) atau pada Daftar Pemegangan ( Register of Holdings)

7. Seksyen 9A - dapatkan maklumat perancangan

8. Seksyen 10 - memberi notis awam Borang E mengikut cara pada seksyen 52

9. Seksyen 11 - memberi salinan notis Borang E mengikut cara pada seksyen 53, 54, 55

10. Seksyen 16 - menyedia dan menyampaikan notis Borang H

11. Seksyen 18 - mengambil milik (bila  Borang K boleh diserah)

12. Seksyen 19 - mengambil milik dalam kes terdesak iaitu selepas menerima Borang I daripada Pengarah Negeri.

13. Seksyen 20 - menyampaikan notis Borang J

14. Seksyen 22 - mengambil milik secara rasmi (menyerahkan Borang K)

15. Seksyen 23 - membuat endorsan/ingatan/wasilan Borang K dalam dokumen hakmilik

16. Seksyen 24 - menyerahkan Borang L

17. Seksyen 25 - menyemak cukai dan kemukakan Permintaan Ukur

17. Seksyen 26 - keluarkan hakmilik sambungan (jika berkaitan)

18. Seksyen 28 - membuat pelarasan selepas selesai ukur semula baki lot.

19. Seksyen 29 - Membuat pembayaran pampasan atau depositkan pampasan ke Mahkamah atau Amanah Raya Berhad (dalam keadaan tertentu)

20. Seksyen 29A - membayar 75% daripada amaun pampasan (dalam keadaan tertentu)

21. Seksyen 31 - pohon pulangkan wang pampasan (dalam keadaan tertentu)

22. Seksyen 32 - mengira, memohon dan membuat pembayaran caj bayaran lewat.

TANGGUNGJAWAB SECARA UMUM ADALAH TANGGUNGJAWAB YANG MESTI DIAMBIL PERHATIAN OLEH PENTADBIR TANAH SUPAYA DILAKSANAKAN OLEH KAKITANGAN BAWAHAN. JIKA TIDAK DILAKSANAKAN IANYA TIDAK MEMATUHI AKTA.


Tanggungjawab Secara Langsung:

1. Seksyen 12(1) - menjalankan siasatan penuh nilai dan taksir amaun pampasan

2. Seksyen 12(2) - menyiasat kepentingan semua orang yang menuntut pampasan

3. Seksyen 12(3) - Pentadbir Tanah boleh menunda siasatan

4. Seksyen 13 - Kuasa Pentadbir Tanah memanggiL dan memeriksa saksi, mengendalikan sumpah dan memaksa mengemukakan dokumen termasuk hakmilik keluaran

5. Seksyen 14(1) - Menyediakan award bertulis dalam Borang G ditanda tanganinya sendiri

6. Seksyen 14(5) - Menentapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding termasuk fi penilai

7. Seksyen 15 - Kuasa membuat perkiraan dengan pemilik tanah sama ada penggantian penuh atau sebahagian pampasan dalam bentuk wang.

8. Seksyen 35(2) - Kuasa menentukan pampasan kerosakan jika ada akibat penarikan balik daripada pengambilan atau pengambilan tidak diteruskan

9. Seksyen 36 - Merujuk ke Mahkamah melalui Borang M supaya Mahkamah putuskan perkara yang tidak dapat di putuskan oleh Pentadbir Tanah seperti senarai dalam sub seksyen (2)

10. Seksyen 38(5) - Merujuk kepada Mahkamah melalui Borang O dalam tempoh 6 bulan dari tarikh terima Borang N 

11. Seksyen 39 - Meminta pemohon membayar deposit sebelum rujukan ke Mahkamah di buat melalui Borang O

TANGGUNGJAWAB SECARA LANGSUNG ADALAH TANGGUNGJAWAB YANG MESTI DILAKUKAN OLEH PENTADBIR TANAH SENDIRI