Pecah Bahagian - sumbangan Tuan Jaiya Abu

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera semua. 

Pecah kaca pecah gelas, sudah baca boleh balas.

Pecah kaca pecah tong, sudah baca boleh gantong.

Pecah kaca pecah papan, sudah baca boleh simpan. 

Pecah kaca pecah besi, sudah baca boleh kongsi. 

Kalau pecah geran? 

Kalau pecah lot? 

Kalau pecah bahagian tanah? 

Pecah geran atau pecah lot adalah terminologi bahasa pasar yang merujuk kepada proses pecah bahagian atau partition of land yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) sebagai salah satu hak tuan punya tanah yang boleh dipohon kepada pihak berkuasa. 

1. Maksud Pecah Bahagian

A. Hakmilik muktamad samada hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik Pejabat Pendaftaran dipecahkan oleh tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama supaya terbahagi atau terletak kepada tuan punya atau tuan-tuan punya bersama itu hakmilik-hakmilik yang berasingan mengikut syer/bahagian yang sehampir mungkin dengan syer/bahagian tuan punya bersama itu sebelum dipecahkan - seksyen 140 KTN

B. Pecah bahagian adalah penamatan hakmilik bersama (termination of co-proprietorship). Tuan-tuan punya bersama tanah mahukan hakmilik-hakmilik berasingan untuk mereka kerana tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama sudah tidak lagi boleh bersama-sama berkongsi hak di bawah satu hakmilik. 

Analogi - pasangan yang bermasalah dalam rumahtangga. Sudah tidak ada lagi keserasian dan kesefahaman, dah kaunseling, dah cuba berbaik namun akhirnya perceraian itu tidak dapat dielakkan kerana hidup bersama lebih besar mudharatnya berbanding hidup berpisah. 

2. Mengapa Tanah Boleh Dipecah Bahagiankan? 

i. Menentukan lokasi bahagian/syer tuan punya bersama di atas tanah.

ii. Memudahkan urusan-urusan berkaitan tanah seperti membayar sewa (cukai tanah), menjalankan urusniaga-urusniaga (memindahmilik - jualbeli, memajak, menyewa, mendapat lien, menggadai, mendapat ismen -kemudahan) apabila tuan punya bersama boleh memegang dan menyimpan hakmilik berasingan untuk kegunaan eksklusifnya.

iii. Tiada lagi persefahaman atau kesepakatan atau toleransi di antara tuan-tuan punya tanah.

3. Kuasa Pertimbangan

Melainkan terdapat arahan yang bertentangan daripada Pihak Berkuasa Negeri(PBN) -

i. Hakmilik Pejabat Tanah - Pentadbir Tanah Daerah. 

ii. Hakmilik Pejabat Pendaftaran - Pengarah Tanah Dan Galian Negeri. 

iii. Tanah kategori pertanian samada tersurat atau tersirat yang berkeluasan kurang dari 2/5 hektar (0.4 hektar) atau hasil pecah bahagian akan menghasilkan tanah yang berkeluasan kurang dari 2/5 hektar - PBN 

4. Syarat-Syarat Pecah Bahagian 

i. Semua tuan punya bersama masih hidup.

ii. Mana-mana tuan punya bersama samada berseorangan atau bersama-sama tanpa mengira syer/bahagian dalam hakmilik boleh mengemukakan permohonan. 

iii. Mendapat kebenaran daripada pihak-pihak berkepentingan berdaftar seperti contoh pemajak, penyewa, pemegang gadai dan pengkaveat.

iv. Mendapat kelulusan daripada pihak berkuasa perancangan ke atas pelan pecah bahagian yang dicadangkan. 

5. Isu Akar Umbi

i.  Perlu mendapat kelulusan Kebenaran Merancang (KM) daripada Jawatankuasa Pusat Setempat (OSC) di pihak berkuasa perancangan@pihak berkuasa tempatan.

*Kelulusan KM oleh pihak berkuasa perancangan hanyalah untuk proses pemajuan/pembangunan tanah (land development) sahaja dan pecah bahagian tidak termasuk di bawah tafsiran pemajuan. Justeru, permohonan KM sepatutnya tidak berkaitan untuk permohonan pecah bahagian. 

**Kesan mengenakan KM kepada permohonan pecah bahagian yang dianggap pemajuan tanah adalah keperluan menyerahkan sebahagian tanah secara percuma kepada kerajaan untuk maksud awam seperti simpanan jalan, sungai dan sebagainya sebagai syarat kelulusan KM. Ini amat malang kepada pemohon kerana jabatan-jabatan teknikal yang menganggotai JK OSC mensyaratkan pemohon menyerahkan sebahagian daripada tanah yang dipohon pecah bahagian diserahkan kepada kerajaan secara percuma atas alasan kemudahan/keperluan di masa hadapan sedangkan tiada keperluan sedemikian di bawah undang-undang dan akibatnya baki tanah untuk pemohon sebagai tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama menjadi lebih kecil berbanding syer/bahagian mereka di bawah hakmilik asal sebelum dipecah bahagiankan. Ini jelas bertentangan dengan maksud atau tujuan permohonan pecah bahagian seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 140(1)KTN yang dinyatakan di perenggan 1A di atas. Di bawah permohonan pecah bahagian, jika terdapat keperluan untuk menyerahkan sebahagian tanah sekali pun ia hanyalah untuk keperluan laluan keluar masuk (access) ke bahagian atau bahagian -bahagian yang dipecahkan sahaja. Ini pun dalam keadaan-keadaan tertentu sahaja mengikut kesesuaian dan keperluan. 

ii. Kos untuk melantik jururancang bandar bertauliah dan jurukur berlesen.

*Jika permohonan pecah bahagian tidak disyaratkan untuk dipohon KM sebagaimana sepatutnya maka kos kepada pemohon akan berkurangan kerana kos melantik jururancang bertauliah sudah tidak lagi berbangkit. 

iii. Keengganan tuan punya tanah bersama yang lain memberikan kerjasama kepada tuan punya bersama yang memohon apabila tidak mahu menandatangani Borang dan pelan permohonan. Keengganan tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama untuk memberikan kerjasama kepada pemohon boleh terjadi disebabkan -

a. Tidak mahu mengeluarkan kos untuk permohonan pecah bahagian

b. Tidak mahu membenarkan tuan punya bersama memegang dan menggunakan hakmilik

c. Tidak berpuas hati dengan pelan pecah bahagian yang dicadangkan

d. Persengketaan sesama tuan punya bersama sehinggakan ada pihak sengaja tidak mahu bekerjasama hanya disebabkan tidak mahu bertolak ansur - enggan semata-semata enggan. 

e. Kematian tuan punya bersama yang lain

f. Ketidaklayakan pihak berkepentingan berdaftar

*Sebab atau sebab-sebab di atas ini hendaklah disiasat oleh Pentadbir Tanah Daerah mengikut peruntukan seksyen 23-29 KTN dan kemudiannya membuat pengesyoran/perakuan yang sesuai dan sepatutnya kepada pihak berkuasa yang memutuskan. Dalam hal ini jika terdapat tuan punya atau tuan-tuan punya bersama mengemukakan permohonan kepada pihak-pihak berkuasa maka permohonan tersebut hendaklah diproses seperti biasa dan bukannya ditolak mentah-mentah samada di peringkat pihak berkuasa perancangan mahu pun pejabat tanah dengan alasan persetujuan semua tuan punya bersama mesti dipatuhi atau tuan punya bersama yang membuat permohonan perlu mendapatkan perintah Mahkamah Tinggi bagi membenarkannya membuat permohonan pecah bahagian. Ini sudah tentu membebankan pemohon kerana selain perlu melantik jurukur berlesen, pemohon juga perlu melantik peguamcara untuk mendapatkan perintah membenarkannya membuat permohonan pecah bahagian - umpama sudah jatuh ditimpa tangga. 

**KTN telah dipinda pada tahun 2008 melalui Akta A1333 dan pindaan tersebut juga mencakupi beberapa perkara di bawah permohonan pecah bahagian -

a. Mana-mana tuan punya bersama tanpa mengira dia adalah pemegang syer majoriti boleh memohon pecah bahagian - sek 141A

b. Tanah kategori pertanian walau pun berkeluasan kurang dari 2/5 hektar atau hasil pecah bahagian menjadikan hakmilik berkeluasan kurang dari 2/5 hektar boleh dipecah bahagikan - pindaan ini antara lainnya mengambilkira kesusahan tuan punya bersama berkongsi pemilikan tanah sehingga menimbulkan pelbagai masalah di kalangan mereka. 

***Undang-undang telah mempermudahkan proses untuk menamatkan masalah TETAPI mengapa ada pihak berkuasa masih tidak mahu atau sengaja menyukarkan proses yang sudah dipermudahkan?

Analogi - pasangan suami isteri memang sudah tidak boleh tinggal dan hidup bersama,  mengapa pihak berkuasa perlu menyukarkan proses perceraian mereka jika itulah jalan terbaik yang ada? 

6. Tujuan Perkongsian Ini

i. Kita, ibu ayah, adik beradik, saudara mara, sahabat handai sebagai tuan punya bersama sedar dan mengetahui sejauh mana hak kita untuk membuat permohonan pecah bahagian.

ii. Kita sebagai pihak-pihak berkuasa sedar dan tahu hak dan tanggungjawab kita serta the do's and the don'ts dalam menerima dan memproses permohonan pecah bahagian tanah. Permohonan pecah bahagian tanah bukan pemajuan tanah walau pun ia terletak di bawah Divisyen III, Bahagian Sembilan, KTN. Pecah bahagian tanah adalah proses penamatan hakmilik bersama - the termination of co-proprietorship, nothing more, nothing less.

7. Penghargaan Dan Pengharapan

i. Alhamdulillah syukur dan syabas kepada semua pihak berkuasa yang mempermudahkan proses penamatan hakmilik bersama ini mengikut semangat, falsafah dan tujuan undang-undang demi memertabatkan perkhidmatan awam melalui usaha berterusan merakyatkan Kanun Tanah Negara.

ii. Mari kita sama-sama membiasakan yang betul dan membetulkan yang biasa. 

Sekian, moga bermanfaat, terima kasih.

Pendudukan Atau Penggunaan Sementara Tanah - PINDAAN

KELULUSAN DAN TUJUAN PENGGUNAAN SEMENTARA

Berdasarkan seksyen 57(1), Kelulusan PBN diperlukan untuk penggunaan sementara  tanah:

1. Bagi apa apa maksud seperti yang dinyatakan dalam seksyen 3
2. Untuk menjalankan kerja kerja awam di atas mana-mana tanah atau
3. Seperti yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan dibawah undang undang    yang  berkaitan dengan perancangan bandar dan desa

CONTOH PENGGUNAAN SEMENTARA TANAH

1. mewujudkan jalan lencongan kerana penggantian/baikpulih jambatan sedia ada

2. meletakkan bahan/alat binaan untuk tujuan pembangunan dikawasan berhampiran pembinaan seperti MRT, lebuhraya, talian bekalan elektrik

PERMOHONAN DAN SYARAT

Permohonan di dalam Borang 8 Jadual Pertama Kaedah Pengambilan Tanah 2017

• Membayar fi RM1,000.00 seperti dalam Jadual Kedua
•  Deposit 125% daripada nilai pasaran tanah akan diambil (Kaedah 11)

Cara pembayaran: (Kaedah 3(2))

• 50% daripadanya dikemukakan semasa permohonan dan
• 75% dikemukakan semasa penyetujuterimaan terma dan syarat kelulusan oleh Pihak Berkuasa Negeri
• Deposit dibayar dalam bentuk draf bank

TUJUAN DEPOSIT:

• Untuk pastikan pemohon benar-benar berkemapuan dari segi kewangan
•  Untuk digunakan sebagai bayaran pampasan pengambilan nanti

TINDAKAN PENTADBIRAN TANAH

1. PBN boleh arahkan PT untuk tujuan tersebut tidak melebihi 3 tahun dari tarikh pendudukan
2. S57(2) – PT hendaklah membuat ingatan/endorsan sepertimana yang dinyataka dibawah  sek 9(2)(a) dan (b) Akta
3. Sek 58(1) - PT hendaklah beri notis Borang Q kepada orang yang berkepentingan mengenai tujuan pendudukan dan hendaklah membuat tawaran pampasan di dalam Borang R atau hendaklah merundingkan bayaran pampasan
4. Bayaran hendaklah dibuat satu tarikh 3 bulan selepas penyerahan Borang R, selepas tarikh tersebut caj bayaran lewat 5% dikenakan. Sek 32(1C)(b)
5. Sek 58(2) - Pampasan boleh dibayar secara sekaligus, berkala atau cara lain yang dipersetujui
6. Sek 58(2A) – Sebelum membuat tawaran pampasan, PT boleh perolehi nilaian tanah dari penilai
7. Sek 58(3) - Jika untuk jalankan kerja kerja awam PT hendaklah mengambil kira peningkatan nilai tanah tersebut
8. Sek 58(4) – Apabila membuat penilaian pampasan dibawah ss 3, PT boleh sama ada dengan cara penggantian penuh atau sebahagian pampasan wang, memasuki apa apa perkiraan/rundingan dengan orang yang berkepentingan
9. Sek 58(6) – Semua bukti semasa siasatan dan amaun pampasan hendaklah dicatat (recorded) oleh PT
10. Sek 58(7) – Jika tuan tanah tidak setuju dengan tawaran pampasan, ianya TIDAK MENGHALANG pendudukan tersebut.
11.  Sek 58(8) – sek 14(5) boleh digunapakai iaitu Pentadbir Tanah hendaklah menetapkan amaun kos yang ditanggung beban termasuk fi penilai
12. Sek 59 – Tamat tempoh pendudukan, PT hendaklah memberi notis Borang 9 tujuan siasatan untuk pastikan tanah itu dibaikpulih seperti keadaan asal. Gagal – pampasan tambahan akan dibayar
13.  PT serahkan notis serah balik tanah dalam Borang 10 kepada tuan tanah asal
14. Seksyen 60 Akta, Jika orang berkepentingan yang tidak bersetuju dengan pampasan yang ditawardkan oleh Pentadbir Tanah dibawah sek 58 dan 59 atau pembahagian pampasan atau mengenai keadaan tanah selepas tempoh pendudukan, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk ke Mahkamah
15. Seksyen 38(3)(a), Jika orang berkepentingan hadir semasa siasatan dan tidak bersetuju dengan pampasan, bantahan boleh dibuat dengan mengemukakan Borang N dalam tempoh 6 minggu dari tarikh  pampasan dibayar.
16. Dalam kes-kes lain dalam tempoh 6 minggu dari tarikh terima Borang R dibawah sek 58(1) atau sek 59  atau 6 bulan dari tarikh award PT di bawah di Bahagian VII yang mana tamat dahulu. s38(3)(b)

Bayaran Pampasan Pemilik Gila/Hilang Ingatan Dan Seumpama

ISU 

Ada satu lot yg terlibat dengan pengambilan tanah di daerah saya, namun pemilik tanah tersebut didapati menghidap penyakit mental yang menyebabkan beliau tidak dapat hadir ke perbicaraan.

Adik beliau yang mewakilinya pula menyatakan segala hal ehwal abg beliau diuruskan oleh beliau. Dalam kes ini, macam mana saya nak proceed.

ADAKAH WANG PAMPASAN AKAN DIBAYAR KEPADA TUAN TANAH SEBENAR ATAU KEPADA KELUARGA YANG MENJAGANYA ATAU DIDEPOSIT KEAMANAH RAYA BERHAD ATAUPUN. DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH?

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

Apabila tuan punya tanah menghadapi masalah mental maka itu merupakan satu alasan/sebab kepada Pentadbir Tanah untuk mendepositkan wang pampasan ke Mahkamah Tinggi sebagaimana peruntukan seksyen 29 (1)(a) APT - ".....there shall be no person competent  to receive such payment"

Selepas itu, Pentadbir Tanah samada melalui Borang M atau saman pemula boleh memohon kepada Mahkamah Tinggi untuk mendapatkan perintah kepada siapa wang pampasan tersebut layak dibayar. 

Secara alternatif, waris tuan punya tanah juga boleh memohon kepada Mahkamah untuk mendapatkan perintah kepada siapa wang pampasan layak dibayar. 

Kes ini serupa dengan kes dari satu Pej Tanah di NS yang ditanyakan kepada saya tempohari. 

Kes Syaripah Nurbaya PT Hulu Terengganu

Setuju dengan Tuan Jaiya Abu.. kes ini pernah saya buat di Pejabat Tanah Hulu Terengganu... Alhamdulillah selesai dengan baik... jika seseorang itu di sahkan pesakit mental.wang pampasan hendaklah diamanahkan kepada mahkamah.. nanti mahkamah akan memutuskan cara mana wang itu dikeluarkan... kalu kes saya... mahkamah telah memutuskan wang tersebut dikeluarkan sedikit2 kepada waris yang layak bagi menjaga kebajikan pesakit mental tersebut...

Bayaran Pampasan Tuan Tanah Meninggal

Saya ada menerima dua pertanyaan mengenai ISU YANG SAMA dari Pentadbiran Tanah Negeri Melaka dan Pulau Pinang dalam minggu ini. ISU TERSEBUT ADALAH:

Tuan tanah yang terlibat dengan pengambilan telah meninggal dunia.

Sejak zaman saya lagi, bila ini terjadi, dalam perintah (BORANG G), Pentadbir Tanah memerintahkan supaya wang pampasan dideposit ke Mahkamah atau 'dalam keadaan tertentu' didepositkan ke ARB. Ini dinyatakan juga didalam BORANG H untuk tujuan pembayaran pampasan nanti. PERKARA INI DITERIMA PAKAI OLEH SEMUA AGENSI PEMOHON TANPA APA APA MASALAH! 

SEJAK AKHIR AKHIR INI ADA JABATAN TERMASUK JABATAN AKAUNTAN NEGARA PERLUKAN BUKTI KEMATIAN BAGI PEMILIK YANG TELAH MENINGGAL UNTUK TUJUAN DEPOSIT WALAUPUN TIADA ARAHAN/PEKELILING DARI JKPTG ATAU PIHAK LAIN

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

Jika PT dapat mengemukakannya daripada simpanan para waris maka bolehlah dikemukakan. Jika tidak, keterangan pihak-pihak (waris yang hadir) dalam siasatan yang dimasukkan dalam nota siasatan sepatutnya memadai. Ini kerana keterangan yang diberikan dalam siasatan oleh Pentadbir Tanah adalah keterangan/kenyataan bersumpah. Pihak ARB juga memerlukan bukti kematian untuk menerima deposit wang pampasan bagi si mati. 

Seterusnya Borang G dan H adalah perintah award dan tawaran award yang dibuat dalam borang borang berkanun. 

Sepatutnya tidak timbul isu jabatan jabatan lain termasuk Jabatan Akauntan Negara/Bendahari Negeri mempertikaikan serta membebankan PT dengan birokrasi/keperluan yang mungkin ditokok tambah berdasarkan tafsiran/pandangan/amalan tanpa sumber atau punca kuasa yang sebenarnya. 

Pada saya apa yang boleh diusahakan sehabis baik oleh Pentadbir Tanah hendaklah diterima dengan suci hati (honoured) oleh jabatan/pihak tersebut. Sengaja mencipta karenah birokrasi yang tidak sepatutnya hanya akan menyebabkan Kerajaan samada Persekutuan atau Negeri berada dalam liabiliti apabila kelewatan yang timbul turut mengakibatkan peningkatan kos seperti caj bayaran lewat dan sebagainya. 

Sebagai tambahan, berdasarkan isu yang dikongsikan oleh Cikgu Baha boleh kita perhatikan bahawa isu tersebut tidak menyeluruh/seragam di semua negeri di Sem Msia. Hanya dari negeri-negeri tertentu sahaja. Persoalannya adakah pihak2 berkuasa kewangan terutamanya Jab Akauntan Negara tidak mempunyai undang2/pekeliling/garis panduan/arahan/S.O.P yang standard dan seragam? Mengapa wujud senario di negeri A ok tapi di negeri B tak ok? 

Saya menganjurkan agar pihak2 berkuasa kewangan ini menghadiri kursus asas tanah terutamanya yang melibatkan pengambilan tanah. 

Saya pernah melalui satu kejadian atau isu apabila Bendahari Negeri melalui JKPTG Negeri meminta pihak berkepentingan mengemukakan surat untuk mengeluarkan deposit bantahan ke Mahkamah walau pun telah ada arahan dalam perintah Mahkamah agar deposit bantahan tersebut dipulangkan kepada pemohon. Bagi Bendahari Negeri perintah Mahkamah tersebut tidak mencukupi/memadai kerana tidak menepati prosedur kewangan dalam urusan mengeluarkan deposit. Saya bantah secara rasmi kehendak Bendahari Negeri ketika itu dengan mengemukakan alasan bahawa urusan pengambilan tanah berbeza dengan urusan tanah yang lain yang ada memerlukan pemohon membayar deposit. Seperti contoh:

Permohonan permit bahan batuan di bawah sek 70 KTN dikenakan deposit selaras dengan kehendak sek 74 KTN. Dalam kes ini, pemohon yang 'willing' untuk mengemukakan permohonan. Sama juga seperti keperluan kontraktor membayar deposit kepada Pegawai Daerah apabila melakukan kerja2 yang bersangkutan dengan penggunaan infrastruktur di bawah selenggaraan Pejabat Daerah. Dalam kedua-kedua kes ini memang logik dan patut pemohon yang memohon kerja/urusan dengan Pentadbir Tanah atau Pegawai Daerah memohon untuk mengeluarkan deposit mereka. No argument.

Tapi dalam kes pengambilan tanah, ia adalah berkaitan dengan 'unwilling party/parties' yang terpaksa melepaskan hak atau kepentingan mereka secara paksa melalui prosedur di bawah APT. Tambahan pula Perlembagaan Persekutuan di bawah Artikel 13 memberi jaminan bahawa tiada seorang pun boleh dilucuthakkan daripadanya harta kecuali mengikut undang dan undang2 tersebut hendaklah membayar pampasan yang mencukupi. Dalam konteks ini pihak berkepentingan terpaksa memfailkan bantahan ke Mahkamah untuk menuntut pampasan yang mencukupi baginya. Apabila Mahkamah kemudiannya memerintahkan sejumlah pampasan yang mencukupi bersekali dengan arahan agar deposit bantahan dipulangkan kepada pemohon, maka apa perlunya lagi kepada pihak2 berkuasa kewangan 'to impose/to inflict further blows' kepada pihak yang telah kehilangan harta itu dengan arahan supaya memohon secara rasmi untuk mengeluarkan deposit yang tersimpan itu???

Pada saya secara peribadi, this is very unbecoming of the authority who does not even understand to respect and adhere to the Court's order. Very sad.

Isu Pindaan Jajaran Pengambilan

SEBAHAGIAN daripada satu lot TANAH BANDAR terlibat dengan pengambilan untuk pembinaan lebuhraya. Proses pengambilan telah selesai hingga BORANG K. 

Pihak konsesi ingin mengubah jajaran pembinaan nanti dengan tidak mengikut jajaran asal sepertimana dalam pelan pengambilan yang diluluskan oleh PBN.  Jajaran yang baru masih DIATAS LOT YANG SAMA DAN KELUASAN PENGAMBILAN YANG SAMA

PANDANGAN TUAN JAIYA

Pandangan saya begini:

Jika perubahan jajaran yang dibuat oleh pihak konsesi ini bertujuan membatalkan pengambilan yang telah selesai sehingga pengeluaran Borang K itu maka pada pandangan saya pemohon perlu mengemukakan permohonan penarikan serentak dengan permohonan yang baru supaya:

1.Kelulusan penarikan dan permohonan yang baru daripada PBN boleh diperolehi;
2. Pewartaan penarikan dan pewartaan semula permohonan baharu;
3. Pembatalan endorsan Borang D dan Borang K yang terdahulu beserta endorsan Borang D terkini;
4. Perolehan laporan terkini maklumat perancangan dan laporan nilaian;
5.Siasatan dan award pampasan berdasarkan laporan nilaian terkini dan membuat pelarasan dengan mengambilkira pampasan yang telah dibayar sebelum ini;
6. Pembayaran pampasan (tambahan) dalam Borang G dan H; dan
7. Seterusnya pengeluaran dan endorsan Borang K yang baru.

Dengan pendekatan sebegini, pertambahan kos adalah minima di pihak agensi pemohon selain kelebihan kepada tuan tanah mendapat kembali bahagian tanah yang telah diambil terdahulunya.

Namun kes ini pada pandangan saya terlalu teknikal sifatnya dan lazimnya apabila Borang K telah dikeluarkan maka agensi pemohon atau pihak konsesi akan diminta mengemukakan permohonan baru. Melalui permohonan yang baru, tanah tersebut akan diambil untuk kali kedua bagi maksud yang sama dan akibat perubahan jajaran, tanah yang telah diambil terdahulunya menjadi tidak berguna dan kos telah dibazirkan. Di pihak tuan tanah pula jika hendak mengemukakan permohonan pemberimilikan tanah untuk memiliki semula bahagian yang telah diambil pasti perlu melalui proses yang sangat rumit dan tiada jaminan bahawa permohonan tersebut boleh diluluskan.

Sekadar pandangan untuk perkongsian, terima kasih.

PANDANGAN PENULIS

Saya berpandangan tak boleh diubah begitu saja kerana:

1. Jajaran/pelan sedia ada telah  pun diluluskan oleh PBN berdasarkan seksyen 7 Akta

2.  Jajaran asal melalui tanah tinggi, jajaran yang diubah adalah tanah rendah dan hampir dengan jalan sedia ada. Berdasarkan Perenggan 1(1B) nilai nya mesti berubah disesuaikan dengan kawasan/tempat yang diambil walaupun dalam lot yang sama. 

Ambil Milik dan Ambil Milik Melalui Borang I

AMBIL MILIK  (TAKE POSSESSION)

Ambil milik bermaksud ‘PENGELUARAN BORANG K’

Berdasarkan seksyen 18 Akta, Pentadbir Tanah boleh ambil milik dalam DUA keadaan:

a. Jika award/perintah telah dibuat PADA MASA NOTIS BORANG DISAMPAIKAN atau     bila-bila masa selepas itu. 

b. MANA-MANA TANAH YANG DINYATAKAN DALAM PERAKUAN KEDESAKAN 

(Borang I) sama ada award/perintah telah dibuat atau belum.

Berdasarkan seksyen 18 diatas, Pentadbir Tanah boleh keluarkan Borang K:

a. Jika Perintah telah dibuat, PADA MASA NOTIS BORANG H DISERAHKAN

b. Bila bila masa SELEPAS NOTIS BORANG H DISERAHKAN

c. Pada mana mana tanah yang disenaraikan di dalam Borang I SAMAADA PERINTAH TELAH DIBUAT ATAUPUN BELUM

UNTUK KETIGA TIGA CARA PENGELUARAN BORANG K DI ATAS, IANYA BERGANTUNG KEPADA KEHENDAK AGENSI PENGAMBIL ITU SENDIRI, BILA PERLU KELUARKAN BORANG K

Apa yang diamalkan sekarang adalah:

       a.      Borang K hanya akan dikeluar dan diserahkan apabila BAYARAN PAMPASAN

      TELAH DIBUAT

b. Borang K hanya akan dikeluarkan/diserahkan setelah Borang I dikeluarkan oleh Pengarah Tanah dan Galian.

AMBIL MILIK MELALUI PERAKUAN SEGERA

1. Dibuat melalui pengeluaran Sijil Perakuan Segera (Certificate of Urgency) iaitu BORANG I oleh Pengarah Negeri (PTG) mengikut seksyen 19

2.    Untuk tujuan ini AGENSI PEMOHON hendaklah terlebih dahulu memberitahu Pentadbir Tanah ketika permohonan pengambilan tanah dikemukakan, kerana pengeluaran Borang I MESTI  mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Negeri

3.   Hanya melibatkan pengambilan untuk MAKSUD AWAM (public purpose) dibawah seksyen 3(1)(a) dan KEGUNAAN AWAM (public utility) dibawah seksyen 3(1)(b) sahaja. Ini bermakna jika pengambilan BUKAN UNTUK KEGUNAAN AWAM dibawah seksyen 3(1)(b) dan pengambilan dibawah seksyen 3(1)(c), TIDAK BOLEH DIBUAT MELALUI PENGELUARAN BORANG I

4.     TARIKH BORANG I yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri kepada Pentadbir

    Tanah MESTILAH PADA ATAU SELEPAS 15 HARI DARI TARIKH NOTIS AWAM BORANG E (NOTIS YANG DITAMPAL)

5. Apabila Borang I diterima oleh Pentadbir Tanah, barulah Pentadbir Tanah boleh keluarkan Borang K. Ini bermakna, tarikh Borang K MESTILAH TERKEMUDIAN DARI TARIKH BORANG I

6.    Walaupun Borang I dan K telah dikeluarkan, Pentadbir Tanah hendaklah menjalankan siasatan dan perintah ke atas tanah-tanah yang diambil melalui Borang I pada tarikh yang telah ditetapkan di dalam Borang E. Jika sekiranya perintah tidak dibuat DALAM TEMPOH DUA TAHUN DARI TARIKH WARTA SEKSYEN 8, maka semua prosiding terbatal. Ekoran daripada itu memorial/endorsan BORANG D DAN BORANG K yang telah dibuat didalam dokumen hakmilik daftar komputer bolehlah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah mengikut seksyen 381 KTN

7.  Jika lot lot yang hendak diambil melalui Perakuan Kedesakan tersebut mempunyai ‘bangunan’, AMBIL MILIK HANYA BOLEH DIBUAT KE ATAS KAWASAN YANG TIADA BANGUNAN SAHAJA. BANGUNAN DAN ACCESS KE BANGUNAN TERSEBUT TIDAK BOLEH DIAMBIL MILIK sehingga Pentadbir Tanah menyerahkan Borang J 

     i. Kepada penduduk bangunan supaya mengosongkan bangunan tersebut dalam     tempoh TIDAK LEBIH 60 HARI DARIPADA TARIKH NOTIS BORANG

     ii.      Pemilik bangunan dan memberi tawaran pampasan bangunan mengikut nilai sebenar jika BANGUNAN KEKAL ATAU nilai bangunan termasuk kos memindah dan mendirikan semula JIKA BANGUNAN  SEMENTARA

8.   Jika TAWARAN DITERIMA, Pentadbir Tanah boleh mengambil milik bangunan tersebut apabila tamat tempoh yang ditetapkan dalam Borang J ATAU jika bangunan itu diroboh sendiri oleh pemiliknya, bayar kos meroboh dan membina semua  

9.    Jika TAWARAN TIDAK DITERIMA: 

a.  Struktur kekal, tidak boleh ambil milik bangunan itu sehingga Pentadbir Tanah   mendapat nilaian bangunan daripada Penilai. 

b.  Bangunan sementara, sehingga Pentadbir Tanah sendiri meroboh dan membina semula.

AMBIL MILIK SECARA RASMI (FORMAL POSSISSION) DAN TINDAKAN
PENTADBIRAN TANAH 

1.  Berdasarkan seksyen 22 Akta, tanah telah diambil secara rasmi apabila Borang K DISAMPAIKAN:

                        a.    Kepada PENDUDUK tanah;

b.    Kepada tuanpunya berdaftar jika dia bukan penduduk;

c.    Kepada Pihak berkuasa pendaftaran berkenaan dan badan berdaftar, orang atau perbadanan dan perbadanan pengurusan 

Borang K juga sepatutnya diserahkan kepada PIHAK YANG MENGAMBIL
TANAH sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 55 Akta

2.    Berdasarkan seksyen 23 Akta, Pihak Berkuasa Pendaftaran apabila menerima sahaja Borang K, MESTI DIBUAT MEMORIAL/INGATAN dan seterusnya mengikut seksyen 66 Akta, apabila sahaja memorial dibuat, TANAH ADALAH TERLETAKHAK PADA PIHAK BERKUASA NEGERI SEBAGAI TANAH KERAJAAN ATAU DALAM HAL PETAK DALAM SEBUAH BANGUNAN ATAU TANAH YANG DIPECAHBAHAGI KEPADA ORANG ATAU  PERBADANAN YANG MENGAMBIL PETAK TERSEBUT, BEBAS DARIPADA BEBANAN.

 KESAN  AMBIL MILIK DAN AMBIL MILIK MELALUI PERAKUAN SEGERA

1.  Apabila Borang K dikeluar dan diserahkan kepada penduduk dan tuan tanah berdaftar MULAI DARI TARIKH TERSEBUT, PENDUDUK DAN TUAN PUNYA BERDAFTAR, TIDAK LAGI MEMPUNYAI HAK DIA ATAS TANAH YANG DIAMBIL.

2.  Mulai dari tarikh yang sama juga, pihak yang mengambil tanah boleh memasukki tanah untuk menjalankan kerja kerja tanpa halangan

3. Berdasarkan seksyen 32(1)dan (1C), agensi/pihak yang mengambil tanah akan dikenakan caj bayaran lewat 5% setahun MULAI DARI TARIKH AMBIL MILIK (pengeluaran Borang K) SEHINGGA PAMPASAN DI BAYAR, 

4. Berdasarkan seksyen 28 dan seksyen 32(2) Akta pula, jika kawasan yang diambil selepas ukuran semula didapati lebih luas daripada anggaran keluasan diambil di dalam warta seksyen 8 agensi/pihak yang mengambil tanah juga mesti membayar PAMPASAN TAMBAHAN  serta caj bayaran lewat 5% setahun MULAI DARI TARIKH AMBIL MILIK SEHINGGA PAMPASAN TAMBAHAN DIBAYAR

5. Mengikut seksyen 35(1), penarikan daripada pengambilan TIDAK BOLEH LAGI DIBUAT

Isu Kemana Pampasan Tuan Tanah Tak Dapat Dikesan?

Dalam satu kes pengambilan tanah, didalam dokumen hakmilik hanya terdapat nama pemilik TANPA KAD PENGENALAN DAN ALAMAT. Oleh yang demikian, Notis Borang E tidak dapat disempurnakan mengikut seksyen 53 dan 54 Akta. 

Pada hari siasatan/inquiry, tidak ada pihak yang hadir atau mewakili tuan tanah tersebut. 

PERSOALANNYA:

PENTADBIR TANAH AKAN AWARD PAMPASAN TERSEBUT UNTUK DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH TINGGI ATAU KE AMANAH RAYA BERHAD?

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

Pandangan saya begini:

Memandangkan notis persendirian di bawah seksyen 53 tidak dapat disempurnakan dan tiada mana-mana pihak berkepentingan hadir semasa siasatan dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah maka award lebih sesuai disimpan di Mahkamah Tinggi.

Perlu juga diperhatikan perbezaan di antara mendepositkan wang pampasan di Mahkamah dengan di Amanah Raya. Sekiranya wang pampasan disimpan di Amanah Raya maka Pentadbir Tanah akan mendepositkan keseluruhan jumlah wang pampasan. Jika ada pihak berkepentingan kemudiannya menuntut maka tuntutan perlu diuruskan sendiri oleh pihak berkepentingan tersebut dengan Amanah Raya dan Amanah Raya akan mengenakan caj penyimpanan tersebut kepada pihak berkepentingan. Berbeza dengan Amanah Raya, jika wang pampasan didepositkan di Mahkamah mengikut seksyen 29 APT, pengeluaran wang pampasan tersebut kemudiannya perlu diuruskan samada oleh Pentadbir Tanah atau pihak berkepentingan dengan Mahkamah tanpa ada caj penyimpanan. 

Pekeliling KPTG Bil. 39/2009 seperti yang dinyatakan oleh Tn Zul Han dikeluarkan sebagai panduan kepada pengamal di Pejabat Tanah khususnya Pentadbir Tanah. Secara peribadi saya pun tidak perasan bahawa ada dinyatakan di dalam Pekeliling tersebut pandangan Penasihat Undang2 Kementerian supaya wang pampasan bagi kes yang Cikgu Baha kongsikan di atas turut perlu disimpan di Amanah Raya. Sebagai penjawat dan pengamal di Pejabat Tanah, memandangkan telah ada Pekeliling daripada Pihak Berkuasa (KPTG) mengenai kaedah pengurusan wang pampasan bagi kes seperti yang dikongsikan oleh Cikgu Baha di atas maka lebih selamat melaksanakannya mengikut garis panduan dalam Pekeliling tersebut.

PANDANGAN PENULIS

Pekeliling 39/2009 adalah lanjutan daripada Pekeliling 1/1992. Dalam Pekeliling 1/1992, pihak JKPTG ATAS PERMINTAAN ARB telahpun mendapat nasihat daripada AGC yang berpandangan jika tuanpunya meninggal dunia tanpa membuat sebarang wasiat atau tanpa Surat Kuasa Tadbir saja yg boleh dideposit keARB. Ini berkaitan dengan seksyen 29(1)(a) SAHAJA

Walau bagaimana pun bukan semua perlu deposit ke ARB. 

Untuk deposit ke ARB sepatutnya PT telah kenal pasti waris yang dapat dikesan. OLEH YANG DEMIKIAN, PAMPASAN MESTI DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH TINGGI. 

Untuk sebab sebab lain seperti dibawah seksyen 29(1)(b)  dan (c) WANG PAMPASAN MESTI DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH