Jumaat, 17 Oktober 2014

Pengambilan Tanah Melibatkan Bangunan

Setiap kali berceramah/taklimat/perbincangan/seminar berkaitan dengan pengambilan tanah, isu bangunan yang terlibat dengan pengambilan kerap kali ditimbulkan dan kadang kala ianya menjadi isu yang kontroversi. Perkara ini jugalah yang dibangkitkan oleh Tuan CADO Pejabat Tanah Seberang Prai Tengah semasa program  anjuran JKPTG Pulau Pinang pada 14 Oktober di Wisma Persekutuan Kepala Batas yang lalu.
 
Berdasarkan seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960, tafsiran 'bangunan' termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kurungan berbumbung, sama ada digunakan bagi maksud tempat kediaman manusia atau selainnya, apa-apa dinding, pagar, platform, system pembentungan, tangki bawah tanah, dinding adang, dok, jeti, pelantar pendaratan, kolam renang, jambatan, landasan keretapi dan apa-apa binaan, sokongan atau bahan asas berkaitan dengan bangunan'.

Berdasarkan tafsiran di atas 'bangunan' BUKAN HANYA RUMAH KEDIAMAN SAHAJA
 
Perenggan 1 sub-perengggan (3A) pula menyatakan 'Nilai mana-mana bangunan diatas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan:
 
(a) kategori kegunaan tanah; atau
(b) syarat nyata atau syarat tersirat.
 
Perenggan di atas bermaksud jika terdapat bangunan diatas tanah yang diambil dan ianya TIDAK MELANGGAR kategori, syarat nyata atau syarat tersirat, MAKA PAMPASAN BANGUNAN TERSEBUT HENDAKLAH DIBAYAR. Seterusnya apabila BANGUNAN TERSEBUT dibayar pampasan, BANGUNAN TERSEBUT BUKAN LAGI KEPUNYAAN TUANPUNYA DAN IANYA MENJADI HAKMILIK AGENSI PEMOHON.
 
Isu yang ada kaitan dengan perkara diatas adalah 'bangunan yang terlibat BUKAN KESELURUHANNYA TETAPI HANYA SEBAHAGIAN'.
 
Pada pandangan saya jika bahagian utama bangunan terlibat, pampasan hendaklah dibayar untuk keseluruhan bangunan dan SEBALIKNYA dengan syarat semasa siasatan, pemilik bangunan MESTI MEMBUAT PENGAKUAN bahawa apabila nilai bangunan dibayar keseluruhan dan Borang K di keluarkan, KESELURUHAN BANGUNAN TERSEBUT MESTI DIROBOHKAN dan seterusnya PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENCATATKAN KENYATAAN TERSEBUT DIDALAM NOTA SIASATAN (Ianya akan menjadi bukti jika apa-apa berlaku selepas ini).
 
Perkara ini mesti dilakukan kerana terdapat pemilik bangunan yang berbohong (walaupun mereka telah mengangkat sumpah seperti yang dikehendakki oleh seksyen 13) dengan cara HANYA MEROBOHKAN BAHAGIAN YANG TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN TANAH DAN MEMBIARKAN BAHAGIAN YANG TERDAPAT DI ATAS BAKI LOT YANG TIDAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN. Ini dilakukan kerana pada pandangan mereka tindakan dibawah seksyen 425 Kanun Tanah Negara tidak dapat dibuat kerana bahagian bangunan tersebut terletak di atas tanah milik (baki lot). JIKA PERKARA INI TERJADI (bahagian bangunan yang dibayar tetapi tidak dirobohkan)PEJABAT TANAH ATAU AGENSI PEMOHON MESTI MENDAPATKAN PERINTAH MAHKAMAH SUPAYA BAHAGIAN BANGUNAN TERSEBUT DIROBOHKAN. Pada pandangan saya jika kes ini dibawa keMahkamah nanti, BUKTI CACATAN NOTA SIASATAN ADALAH MENJADI BUKTI YANG KUKUH PEMILIK BANGUNAN TELAH INGKAR DAN MELANGGAR SUMPAH.
 
 
 
 
 

Sabtu, 11 Oktober 2014

Soalan Pengambilan Tanah

Pada hari Jumaat 10 Oktober yang lalu saya menerima sms pertanyaan  pengambilan tanah yang saya anggap menarik dari seorang pengunjung blog yang belum pernah dibangkitkan sebelum ini. Soalan berbunyi berikut:
 
Satu lot tanah (freehold) seluas 981meter per terletak dalam bandar, dipunyai oleh Yoong Wan Tack 2018/2690 bahagian dan Che Semek bt. Yaacub (meninggal dunia) 672/2690 bahagian. En. Yoong bercadang untuk memajukan bahagiannya (melalui kaedah pecah sempadan?) dengan mendirikan bangunan kekal (4 pintu) tetapi tidak dapat dilaksanakan kerana terikat dengan kehendak undang-undang tanah dan kehendak perancangan. Keluarga simati pula tidak bersetuju dan tidak berminat untuk sama-sama membangunkan tanah tersebut. Untuk merealisasikan hajatnya, boleh atau tidak En. Yoong membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui Akta Pengambilan Tanah 1960.
 
 
Pandangan:
 
Pada pandangan saya En. Yoong BOLEH membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui seksyen 3(1)(c) Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Pihak Berkuasa Negeri BOLEH meluluskannya kerana permohonan tersebut dibenarkan jika memenuhi kehendak seksyen 3(1)(c), (2), (3), (4), (5), (6); seksyen 3A, 3B, 3C, 3D dan 3E dan Kaedah Pengambilan Tanah 1998

Khamis, 25 September 2014

Isu Pengambilan Tanah

Semasa berceramah di Kuala Terengganu pada 20 dan 21 September dan ceramah di INSTUN pada 24 September, terdapat persoalan yang sama ditanyakan berkaitan pengambilan tanah dan pembangunan tanah.
 
Soalan berbunyi seperti berikut:
 
Sebahagian daripada satu lot (yang dipunyai oleh TIGA orang tuanpunya tanah) terlibat dengan pengambilan (katakan lot 321, GM 131). Proses pengambilan telahpun hampir selesai, cuma Borang K belum dikeluar dan diendorse/buat ingatan/wasilan. Dalam masa yang sama permohonan untuk memecah bahagian tanah kepada 3 BAHAGIAN telah dilulus dan hakmilik baru telah didaftarkan (Katakan lot 2210 HS(D) 22, lot 2211 HS(D) 23 dan lot 2212 HS(D) 23). Berdasarkan pelan pengambilan tanah, kawasan yang terlibat dengan pengambilan hanya melibatkan lot 2210 HS(D) 22. Bagaimana untuk menyediakan Borang K bagi tujuan endorsan kerana hakmilik lama (lot 321 GM 131) telah dibatalkan akibat pecah bahagian tersebut
 
 
Pandangan:
 
Dalam ruangan pertama jadual Borang K ia itu NO LOT  masukkan NO LOT YANG BAHARU (lot 2210) SERTA NO LOT LAMA (lot 321) di dalam kurungan. Sementara ruang kedua iaitu HAKMILIK ATAU KEPENDUDUKAN masukkan JENIS HAKMILIK YANG BAHARU (HS(D) 22) SERTA JENIS HAKMILIK LAMA (GM 131) didalam kurungan. Dengan pengeluaran Borang K berdasarkan cara pengisian tersebut, Pentadbir Tanah boleh lah membuat endorsan/ingatan/wasilan ke dalam hakmilik baharu.
 
 

Selasa, 9 September 2014

Pandangan Pengambilan Tanah s3(1)(a)

Disini saya sertakan pandangan daripada Pengarah JKPTG Negeri Sembilan berkaitan pengambilan tanah oleh Tenaga Nasional Berhad di bawah seksyen 3(1)(a). 

PANDANGAN INI ADA KAITAN DENGAN PAPARAN SAYA SEBELUM INI BERTAJUK 'MAKSUD AWAM DAN KEMUDAHAN AWAM'

Walau pun antara hujahan atau dapatan dalam kes Tenaga Nasional lwn Teobros Development Sdn Bhd (Mahkamah Rayuan) tersebut mengatakan bahawa penyediaan bekalan elektrik oleh Tenaga Nasional adalah sememangnya suatu aktiviti public purpose namun hujahan atau dapatan tersebut masih boleh diperdebatkan atau dinilai dengan lebih mendalam berdasarkan alasan-alasan berikut:-

1. Secara prinsipnya, pengambilan tanah untuk maksud awam (public purpose) di bawah seksyen 3 (1)(a) APT 1960 memberi penekanan kepada si pengambil dan bukannya tujuan pengambilan itu. Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri atau mana-mana badan kedua-dua Kerajaan itu boleh mengambil tanah untuk maksud awam kerana tanggungjawab dan fungsi Kerajaan adalah memelihara dan melindungi kepentingan awam.

2. APT 1960 mengiktiraf perbezaan antara maksud awam (public purpose) dengan kemudahan awam (public utility) apabila dinyatakan di bawah seksyen 2 dan seterusnya seksyen 3(3) dengan syarat fee permohonan pengambilan tanah  boleh dikecualikan oleh PBN jika pengambilan adalah untuk kemudahan awam (public utility).

3. TNB telah dibenarkan oleh beberapa PBN di Semenanjung Malaysia untuk mengambil tanah bagi maksud awam di bawah seksyen 3 (1)(a) kerana way leave di bawah Akta Bekalan Elektrik 1990 yang digunakan sebelum itu oleh TNB khususnya untuk talian penghantaran elektrik bervoltan tinggi telah menimbulkan banyak bantahan daripada rakyat kepada pemimpin politik disebabkan pampasan yang diterima tidak setimpal dengan penggunaan tanah secara kekal oleh TNB selain susut nilai dan kerosakan yang menjejaskan hak pemilik tanah yang terlibat. Hasilnya TNB diberikan 'hadiah' yang sangat istimewa kerana bersetuju mengambil tanah di bawah APT dengan mengenepikan hak penggunaan di bawah ABE 1990. Isunya, adakah TNB dan agensi utiliti lain yang merupakan badan korporat layak diberikan 'hadiah' tersebut? Sekiranya layak, adakah kelayakan itu boleh diberikan oleh PBN? Adakah PBN diperuntukkan kuasa untuk mentafsir apa-apa tujuan di bawah PBN samada ianya bersifat awam atau tidak? Tindakan 'menghadiahkan' TNB tersebut oleh beberapa PBN boleh dianggap sebagai satu langkah atau jalan keluar yang popular namun terdapat cara lain untuk menghalalkan matlamat tersebut. TNB atau syarikat utiliti lain adalah badan korporat yang bermatlamatkan keuntungan. Memang diakui bahawa hak penggunaan ke atas tanah berimilik di bawah ABE 1990 dan Akta Industri Perkhidmatan Air (AIPA) 2006 sedikit sebanyak bercanggah dengan peruntukan Artikel 13 Perlembagaan Negara tetapi tetapi membenarkan agensi utiliti yang merupakan syarikat mengambil tanah untuk maksud awam bukanlah penyelesaian yang sihat atau sesuai. Sebaliknya, agensi utiliti boleh menggunakan suruhanjaya-suruhanjaya yang ada sebagai vehicle untuk tujuan tersebut. Walau pun pilihan ini boleh dilihat sebagai jalan keluar yang lebih bersifat teknikal namun sekurang-kurangnya semangat atau prinsip maksud awam di bawah APT itu masih terpelihara. Jika TNB atau syarikat utiliti lain masih
perlu diberikan kebenaran untuk mengambil tanah bagi maksud awam, langkah penyelesaian jangka panjangnya sudah semestinya memerlukan pindaan kepada APT 1960.

4. Tanpa pindaan ke atas APT, membenarkan TNB atau syarikat utiliti lain mengambil tanah untuk maksud awam adalah tindakan 'melepaskan' atau forego sumber-sumber hasil kepada Kerajaan iaitu:-

   a. Fee proses permohonan pengambilan tanah yang sepatutnya boleh    dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil kepada Kerajaan Negeri)

b. Fee penilaian ke atas nilaian tanah yang dilakukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta yang dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil Kerajaan Persekutuan)

c. Fee ke atas dokumen-dokumen sokongan seperti sijil carian rasmi dan salinan sah hakmilik (hasil Kerajaan Negeri)

Sekian,

JAIYA BIN ABU
JKPTG NS

Selasa, 26 Ogos 2014

Soalan Pengambilan Tanah

Ada satu soalan yang ditanyakan kepada saya dan saya rasa persoalan ini sering berlaku. Soalan: Tanah seluas 0.068 ha terlibat keseluruhannya dengan pengambilan. Didalam warta seksyen 8, cetakan yang dibuat mengenai anggaran keluasan pengambilan adalah 0.680 ha. Pentadbir Tanah telahpun selesai menjalankan siasatan dan perintah pengambilan yang dibuat adalah berdasarkan keluasan seperti di dalam warta seksyen 8 tetapi Borang H belum dibuat dan belum diserahkan. Apakah yang perlu lakukan oleh Pentabir Tanah  untuk menyelesaikan masalah tersebut?

Pandangan:

Perintah yang dibuat oleh Pentadbir Tanah untuk pengambilan tanah seluas 0.680 ha tersebut adalah adalah tidak releven kerana keluasan tanah sebenar hanyalah 0.068 ha walaupun anggaran keluasan yang hendak diambil di dalam warta adalah 0.680 ha. Pentadbir Tanah bolehlah meminda perintah tersebut menjadi 0.068 ha dan seterusnnya pindaan warta (tak perlu penarikan dibawah seksyen 35(1)) mesti dibuat bersesuaian dengan keluasan sebenar tanah tersebut.

Khamis, 14 Ogos 2014

Baki Lot Yang Tidak Ekonomik

Ada pertanyaan yang sampai kepada saya bertanyakan bagaimana untuk menentukan baki yang tidak ekonomik dan seterusnya dalam masa siasatan PEMILIK TANAH MEMOHON SUPAYA BAKI LOT TERSEBUT DIAMBIL KESELURUHANNYA.
 
Di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960, tidak menyatakan bagaimana untuk menentukan baki lot yang tidak ekonomik. Sepatutnya, APABILA  MENERIMA PELAN PERMOHONAN PENGAMBILAN, Pentadbir Tanah BERKUASA UNTUK MENENTUKAN BAKI LOT YANG MANA SEPATUTNYA DIAMBIL KESELURUHAN DAN MEMINTA PEMOHON MEMINDA PELAN PERMOHONAN dan JANGAN TERUS MENERIMA SAHAJA APA YANG DIKEHENDAKI OLEH PEMOHON. Mengikut amalan biasa, jika tanah pertanian, luas yang tidak ekonomik adalah 1 ekar/0.5 ekar bagi Kelantan (Ini berdasarkan syarat pecah sempadan tanah). Itupun bergantung kepada BENTUK lot baki tersebut.
 
Apabila keluasan pengambilan telah ditentukan oleh Pentadbir Tanah (setelah dicampur dengan keluasan baki lot yang tidak ekonomik) barulah Borang C disediakan. Ini bermakna KELUASAN YANG DIWARTAKAN DIBAWAH SEKSYEN 8 TERMASUK BAKI LOT YANG TIDAK EKONOMIK
 
Isu yang berbangkit sekarang adalah SEMASA SIASATAN, pemilik tanah memohon supaya baki lot yang tidak ekonomik diambil. Perkara ini tidak akan berlaku jika Pentadbir Tanah telahpun mengambil tindakan seperti diatas. Pada pandangan saya jika ianya berlaku, Pentadbir Tanah boleh mengambil seluruh baki lot yang tidak ekonomik tadi TETAPI TERTAKLUK KEPADA SEKSYEN 14(4) AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960.
 
 
 
 

Selasa, 12 Ogos 2014

Tempoh 21 Hari Untuk Siasatan

Masih terdapat dikalangan pegawai dan kakitangan pentadbiran tanah yang keliru dengan tempoh 21 hari untuk mengadakan siasatan pengambilan tanah. Hari ini sahaja (12 Ogos) seorang Pembantu Tadbir dan seorang Pentadbir Tanah menghubungi saya bagi memperjelaskan perkara tersebut.
 
Berdasarkan seksyen 10(2) Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 'Pentadbir Tanah tidak boleh mengadakan siasatan itu lebih awal daripada dua puluh satu hari selepas tersiarnya notis yang disebut dalam subseksyen (1)'
 
Berdasarkan subseksyen (1) seksyen 10, notis yang dinyatakan di dalam subseksyen diatas adalah notis awam Borang E yang disempurnakan mengikut seksyen 52 iaitu notis Borang E yang ditampal.
 
Ini bermakna tarikh siasatan hendaklah melebihi 21 hari SELEPAS tarikh notis itu ditampal, jika kurang SIASATAN ADALAH TUDAK SAH
 
Seksyen 11 pula menyatakan Pentadbir Tanah hendaklah (shall) menyediakan salinan notis Borang E dan disampaikan kepada penduduk tanah, tuanpunya berdaftar, mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar, mana-mana orang yang ada kepentingan mengikut seksyen 53. Penyerahan salinan notis ini tidak tertakluk kepada suatu tempoh seperti notis awam Borang E.
 
Ini bermakna salinan-salinan Borang E tersebut boleh diserahkan bila-bila masa sahaja walaupun sehari sebelum siasatan pengambilan dijalankan, IANYA TETAP SAH.