Jumaat, 31 Julai 2015

Luahan Orang Berkepentingan

Saya ada menerima panggilan telefon dari pemilik tanah/bangunan yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek UTC di Kota Bharu Kelantan. Pemilik tanah/bangunan tersebut telah meluahkan perasaannya kepada saya berkaitan dengan :

1. Kelewatan Pentadbir Tanah mengeluar dan menyerahkan Borang H walaupun siasatan pengambilan telahpun diadakan pada bulan Februari yang lalu. 

2. Semasa siasatan orang berkepentingan tidak diberitahu berapa amaun pampasan yang akan beliau perolehi

3. Apabila beliau bertanya (melalui telefon) alasan yang diberikan, peruntukan untuk bayar pampasan belum di perolehi, perbincangan belum selesai dan sebagainya

PANDANGAN

Seksyen 14(1) Akta menyatakan:

'Apabila selesainya siasatan dibawah seksyen 12 berhubungan dengan mana-mana tanah yang dijadualkan, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) menyediakan suatu award bertulis di bawah tandatangannya dalam Borang G, dalam mana dia hendaklah, berkenaan tiap-tiap kawasan tanah yang dijadualkan yang berlainan, membuat award yang berasingan berkenaan dengan tiap-tiap orang yang kepentingannya pada tanah itu telah dibuktikan dalam siasatan tersebut'

Berdasarkan ayat di dalam seksyen tersebut, Pentadbir Tanah mesti membuat perintah (sekurang-kurangnya PERINTAH SECARA LISAN walaupun Borang G belum lagi dibuat) supaya orang yang berkepentingan tahu amaun pampasan yang akan diberikan oleh Pentadbir Tanah. Seterusnya jika tarikh perintah (Borang G) seperti yang dikehendakki oleh seksyen tersebut adalah sama seperti tarikh siasatan pada bulan Februari IANYA AKAN MENJEJASKAN PELUANG ORANG BERKEPENTINGAN UNTUK MERUJUK KEMAHKAMAH KERANA MELEWATI TEMPOH SEPERTI YANG DIKEHENDAKKI OLEH SEKSYEN 38(3)(1)

Seksyen 16(1) pula menyatakan:

'Apabila membuat apa-apa award dibawah sub seksyen (1) seksyen 14 (di atas) berkenaan dengan mana-mana tanah dijadualkan Pentadbir Tanah hendaklah (shall) menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada orang yang berkepentingan pada tanah itu'

Berdasarkan seksyen tersebut, sepatutnya Borang H hendalah dikeluar dan diserahkan SEBAIK SAHAJA PERINTAH TELAH DIBUAT.

OLEH YANG DEMIKIAN LUAHAN ORANG BERKEPENTINGAN SEPERTI DI ATAS ADA ASASNYA DAN TIDAK SEPATUTNYA BERLAKU

Jumaat, 24 Julai 2015

Pandangan Berkaitan Dengan Lapuran Nilaian

Alhamdulillah kali ini saya paparkan pandangan dari Tuan Pengarah JKPTG Pulau Pinang berkaitan tajuk di atas sebagaimana dalam penghakiman  Mahkamah Persekutuan yang pada pendapat saya amat berguna bukan sahaja kepada Pentadbiran Tanah dalam mengendalikan proses pengambilan tanah untuk memenuhi kehendak Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan dan Akta Pengambilan Tanah 1960 BAHKAN YANG LEBIH PENTING KEPADA AGENSI PEMOHON.

Sebenarnya perkara tersebut sering saya sentuh di dalam ceramah saya kerana untuk memenuhi Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan, Akta menghendaki Pentadbir Tanah mengikuti garis panduan yang telah ditetapkan dalam Jadual Pertama kepada Akta tersebut TETAPI MASIH RAMAI DIKALANGAN PENTADBIR TANAH YANG TIDAK MEMAHAMI SECARA MENDALAM.

Pandangan:

Saya ingin kongsi satu keputusan Mahkamah Persekutuan di tahun 2008 mengenai tanggungjawab Pentadbir Tanah di bawah sek 12(1) APT. Saya rasa tuan sudah maklumkan kedudukan laporan JPPH ini semasa ceramah ataupun dalam blog Tinta Bayu. Hal ini timbul apabila agensi seringkali menganggap laporan JPPH dijadikan kemestian untuk Pentadbir Tanah menerima bulat-bulat. Apabila tidak ikut walaupun ada sedikit kenaikan mulalah membuat persepsi yang bukan-bukan.

Semasa mengendalikan siasatan Pentadbir Tanah akan mendengar tuntutan daripada tuan tanah dan mendengar laporan penilaian swasta yang dilantik kemudiannya perbandingan akan dibuat dengan laporan JPPH. Jika ada bukti kuat dan munasabah daripada tuan tanah, sudah tentu laporan JPPH tidak diterima. Konsep ini mengikut doktrin audi alteram partem. Kes ini melibatkan pertikaian antara Singapore Para Rubber Estate Limited Lwn Pentadbir Tanah Daerah Rembau, (2008) 6 MLJ 763. Dalam perbicaraan itu, pihak Plaintif mempertikaian laporan penilaian JPPH yang dirujuk dan diterima oleh Pentadbir Tanah disediakan sebelum tarikh warta seksyen 8. Panel hakim terdiri Alauddin Mohd Shariff, Hashim Hj Yusof dan Zulkifli Ahmad Makinuddin memutuskan seperti berikut:-

40. The alleged non-compliance is in respect of the valuation report prepared by the Jabatan Perkhidmatan dan Penilaian (JPPH), the government valuer, in which the date for determining the market value of the land to be acquired was stated to be 19 February 2002 instead of 11 April 2002 (the date of Gazette under section 8 of the Act).

41. The proviso to subsection 12 (1) of the Act provides that the Land Administrator may obtain a written opinion on the value of the all scheduled land from a valuer prior to making an award under section 14.


42.  The written opinion or report provided under the proviso to the subsection 12 (1) only acts as a guidance to the Land Administrator. What the Land Administrator is required to do is to make a full enquiry into the value of all schedule lands an shall as soon as possible thereafter assess the amount of the compensation which in his opinion is appropriate before he made an award under section 14(1) of the Act.

43. As a matter of fact, the Land Administrator is not bound to accept the valuation report by the Government Valuer which merely act as a guide in determining the award of compensation.
 


KAMARUL HAIZAL BIN KODERAT
PENGARAH
JABATAN KETUA PENGARAH TANAH DAN GALIAN (PERSEKUTUAN)
NEGERI PULAU PINANG

Jumaat, 17 Julai 2015

Pampasan Tambahan, Siapa Berhak?

PAPARAN TAMBAHAN
SELAMAT HARIRAYA EIDULFITRI KEPADA SEMUA PENGUNJUNG

Baru baru ini ada pertanyaan kepada saya mengenai isu bayaran pampasan dan caj bayaran lewat yang melibatkan pengambilan SEBAHAGIAN LOT. Isu bermula apabila sebahagian lot terlibat dengan pengambilan dan sebelum ukur semula dilaksanakan mengikut seksyen 25, tanah tersebut telahpun dipindahmilik. Pindahmilik yang berlaku BERDASARKAN KELUASAN LOT SETELAH DITOLAK DENGAN ANGGARAN KELUASAN PENGAMBILAN DI DALAM BORANG K yang telahpun dibuat ingatan/endors dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (DHDK)

Selepas ukur semula dijalankan mengikut seksyen 28 dan apabila pelarasan dibuat berdasarkan  Pelan Akui yang baharu, didapati keluasan sebenar yang terlibat dengan pengambilan adalah melebihi daripada anggaran keluasan pengambilan di dalam Borang K. Oleh yang demikian, pampasan tambahan dan caj bayaran lewat berdasarkan seksyen 32(2) HENDAKLAH DIBAYAR KEPADA PEMILIK TANAH YANG BAHARU.

Ahad, 12 Julai 2015

No Lot atau Hakmilik Berbeza Selepas Warta s8

Berdasarkan tajuk, perkara ini sering berlaku dan sering ditanyakan kepada saya. Perbezaan yang berlaku mungkin disebabkan oleh DUA keadaan dan penyelesaiannya melalui dua kaedah yang berbeza:

1. Telah berlaku kesilapan taip di dalam Borang C iaitu dalam ruangan No Lot Ukur atau 'Hakmilik atau kependudukan'  ATAU tersalah cetak oleh Percetakan Nasional sedangkan Borang C BETUL. Dalam keadaan ini seksyen 2(3) Akta Pengambilan Tanah hendaklah dipatuhi:

'Any notification, declaration or other instrument made or isued under this Act, .shall be valid and effectual for all purposes notwithstanding that pieces or parcels of any lands refereed to therein are held under different titles or by different persons'

Berdasarkan seksyen di atas warta yang diisytiharkan, Borang/notis yang dikeluarkan ADALAH SAH DAN BERKUATKUASA WALAUPUN HAKMILIKNYA BERBEZA ATAU PEMILIK BERBEZA disebabkan perkara di atas. Di bawah seksyen ini, ianya hanya melibatkan perubahan dari segi hakmilik dan pemilik tanah sahaja. 

TINDAKAN SETERUSNYA, PENTADBIR TANAH HENDAHLAH MEMBUAT PEMBETULAN KE ATAS WARTA UNTUK TUJUAN ENDORSAN BORANG D DAN BORANG K

Sayugia diingatkan apabila pindaan kepada warta hendak dibuat, perlu diingatkan kepada Percetakan Nasional bahawa TARIKH WARTA ASAL DIAMBIL KIRA SEBAGAI TARIKH WARTA SEBENAR DAN BUKANNYA TARIKH PINDAAN WARTA DIKELUARKAN.

2. Semasa proses pengambilan tanah sedang berjalan dan dalam masa yang sama permohonan tuan punya tanah sama ada untuk pecah bahagian, pecah sempadan atau serah balik berimilik semula telah diluluskan dan hakmilik berasingan telahpun dikeluarkan. Ini boleh berlaku kerana dalam proses pengambilan, UNDANG UNDANG  TIDAK MENGHALANG PROSES PEMBANGUNAN TANAH YANG LAIN HATTA WALAUPUN SELEPAS WARTA SEKSYEN 8

Dalam warta  pengambilan tanah, masih menggunapakai no lot dan no hakmilik yang lama dan akibat pecah bahagian/pecah sempadan/ serah balik berimilik semula, kedudukan semasa telah berubah. Apakah tindakan yang perlu dilakukan/diambil kerana no lot, no hakmilik, keluasan tanah dan anggaran keluasan tanah yang akan diambil TELAH BERRUBAH?

Oleh itu pada pandangan saya

Sekiranya ingatan/endorsan Borang D belum dilaksanakan dalam hakmilik lama dan HAKMILIK LAMA TELAHPUN DIMANSUHKAN/BATALKAN, Pentadbir Tanah HENDAKLAH MEMBUAT PENGISYTIHARAN DIBAWAH SEKSYEN 8 YANG BAHARU BERDASARKAN LOT, HAKMILIK, KELUASAN, KELUASAN DIAMBIL YANG BAHARU


Ahad, 5 Julai 2015

Isu Pengambilan Tanah FELDA

SOALAN YANG DIHANTAR MELALUI E-MAIL DENGAN UBAHSUAI DENGAN TIDAK MENYEBUT NEGERI, PEJABAT TANAH, MENTERI BESAR DAN UPEN MANA

Saya ingin meminta pandangan tuan berkenaan isu pengambilan tanah di kampung saya yang telah pun dibayar pampasannya oleh Pentadbir Tanah Daerah ??? tetapi bayaran faedah 8% tidak dibayar oleh pihak Pentadbir Tanah (PT) dengan alasan tanah GSA yang diambil tidak mempunyai hakmilik.

Untuk makluman tuan, kes pengambilan tanah GSA tersebut sama seperti kes dalam Soal Jawab Pengambilan Tanah Siri 1 Blog tuan bertarikh Isnin, 29 Ogos 2011 dimana tanah tersebut telah diwartakan dibawah GSA dan dibangunkan oleh FELDA tetapi nama peserta (peneroka FELDA) belum didaftarkan dalam Daftar Pegangan dan ditentukan lotnya walau pun bayaran CAC telah pun selesai dibayar oleh peneroka FELDA. Kerajaan bersetuju bayaran pampasan dibayar kepada FELDA dan selepas ditolak kos pembangunan, baki pampasan diagihkan kepada peneroka FELDA seramai 300 orang secara sama rata.

Isunya, semasa perbicaraan dalam prosiding siasatan dengan PT yang dihadiri oleh Wakil FELDA bersama wakil peneroka FELDA, PT menyatakan pampasan akan dibayar pada kadar RM4.10 sekaki persegi tetapi tiada bayaran faedah 8% akan dibayar dengan alasan tanah yang diambil tiada hakmilik dan bayaran pampasan itu adalah atas keputusan Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri ??? (MMK).  Selepas mendengar bantahan daripada saya dengan merujuk kepada seksyen 32 Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT) yang mewajibkan faedah 8% dibayar, PT meminta peneroka FELDA untuk membuat rayuan kepada Menteri Besar ??? supaya faedah 8% tersebut dibayar begitu juga dengan kadar nilai tanah yang diambil.

Akur dengan nasihat PT tersebut, peneroka FELDA menulis surat kepada MB merayu supaya kadar nilai tanah tersebut dinaikkan dan faedah 8% dibayar bersama pampasan tersebut. Untuk makluman tuan, Borang K dikeluarkan pada bulan Julai 2014 dan Borang H dikeluarkan pada 11 November 2011. Cek bayaran pampasan telah diambil oleh pihak FELDA pada 4 Januari 2015. Walau bagaimanapun rayuan peneroka FELDA telah ditolak oleh MB selepas menerima pandangan daripada pihak Unit Perancang Ekonomi Negeri  dan pihak Pejabat Tanah.

Persoalan di sini ialah bolehkah PT tidak membayar faedah 8% tersebut atas alasan tanah yang diambil tidak mempunyai hakmilik dan keputusan untuk dibayar pampasan itu adalah atas keputusan MMK. Sekiranya pihak peneroka FELDA tidak berpuashati dengan keputusan PT dan MB tersebut, bolehkah merujuk kes ini ke Mahkamah untuk menuntut bayaran faedah 8% tersebut dan faedah atas faedah 8% itu bersama lain-lain kos mahkamah. Jika ingin membawa kes ini adakah merujuk kepada Bahagian V (Rujukan ke Mahkamah) dalam APT atau melalui kes saman sivil biasa.

Pandangan


Alasan dan tindakan yang dilakukan oleh Pentadbir Tanah adalah BETUL KERANA TANAH TERSEBUT ADALAH TANAH KERAJAAN DAN SEPATUTNYA PAMPASAN YANG DIBAYAR KEPADA FELDA HANYALAH  BERDASARKAN KOS PEMBANGUNAN TANAH TERSEBUT DAN BUKANNYA BERDASARKAN NILAIAN TANAH. Oleh itu alasan pemberian gantirugi/ pampasan adalah budi bicara MMK Johor juga adalah betul. 
PADA PANDANGAN SAYA 
TINDAKAN PT MENGELUARKAN BORANG H DAN K ADALAH TIDAK BETUL KERANA TANAH KERAJAAN TIDAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN DI BAWAH AKTA PENGAMBILAN TANAH





Jika tanah tanah tersebut telah di daftar dalam DAFTAR PEGANGAN, barulah proses pengambilan tanah dengan mengeluarkan Borang E, Borang H dan Borang K adalah betul/sah mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana berdasarkan tafsiran tanah dibawah seksyen 2 TANAH TERMASUKLAH TANAH TANAH YANG DIDUDUKI DENGAN HARAPAN MENDAPAT HAKMILIK IAITU TANAH YANG DIMAJUKAN MENGIKUT GSA DAN MEMPUNYAI DAFTAR PEGANGAN.

TINDAKAN MAHKAMAH MELALUI SAMAN SIVIL BOLEH DIAMBIL OLEH SEMUA PENEROKA DISEBABKAN FELDA DAN KERAJAAN NEGERI TIDAK MEMATUHI GSA DENGAN TIDAK MENDAFTAR NAMA PENEROKA DLM DAFTAR PEGANGAN DAN TIDAK MENGELUARKAN HAKMILIK DIBAWAH KTN APABILA SELESAI BAYAR CAC DIBUAT

Ahad, 28 Jun 2015

Perintah Secara Ex-parte

Pagi ini 15 Jun 2015 saya menerima panggilan dari seorang pegawai dari sebuah Pejabat Tanah di Negeri Sembilan yang menyatakan kepada saya dalam proses pengambilan tanah ada Pentadbir Tanah yang melaksanakan perintah secara ex - parte apabila PENTADBIR TANAH BELUM LAGI/TIDAK MENERIMA LAPURAN NILAIAN SAMA ADA DARI PENILAI KERAJAAN ATAU PENILAI BERLESEN.

PANDANGAN

Terlebih dahulu kita perlu memahami  APAKAH YANG DIMAKSUDKAN DENGAN PERKATAAN EX -PARTE itu?

Berdasarkan pencarian di google 'ex-parte defined as one of the involved parties are not present or not represented'

Semakan pada vikipedia pula 'ex parte means a legal proceeding brought by one person in the absence of and without representation or notification of other parties.'

Berdasarkan tafsiran di atas, 'ex-parte' bermaksud perintah yang dibuat tanpa kehadiran orang yang berkepentingan.

Di dalam Akta Pengambilan Tanah tiada definisi ex-parte dan tiada menyatakan perintah secara ex-parte secara khusus. Cuma dibawah seksyen 14(2) menyatakan:

'Tiap-tiap award yang disediakan dibawah subseksyen (1) hendaklah difailkan diPejabat Pentadbir Tanah dan hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan mana-mana tanah dijadualkan, mengenai nilainya pada pendapat Pentadbir Tanah dan mengenai pengumpulan pampasan yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah, sama ada orang-orang yang berkepentingan pada tanah itu hadir pada masa siasatan itu atau tidak (have or have not appeared at the enquiry)'.

Berdasarkan tafsiran dan seksyen diatas, jika orang berkepentingan TIDAK HADIR SEMASA SIASATAN PENGAMBILAN, perintah yang dibuat ADALAH SAH. Ini yang dinamakan sebagai perintah secara ex-parte dan sebaliknya jika tuan tanah atau orang berkepentingan HADIR, perintah yang dibuat BUKAN PERINTAH SECARA EX-PARTE

SETERUSNYA TINDAKAN YANG DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH SEPERTIMANA YANG DINYATAKAN DALAM PERSOALAN DI ATAS BUKANLAH DINAMAKAN PERINTAH SECARA EX PARTE

Khamis, 18 Jun 2015

Kelewatan Mendepositkan Pampasan

TERLEBIH DAHULU SAYA UCAPKAN SELAMAT BERPUASA KEPADA SEMUA PEMBACA KERANA HARI INI HARI PERTAMA PUASA TAHUN 1436/2015

Semasa berceramah di Kinrara Resort pada 10 Jun 2015 dan di Goldcoast Morib pada 11 Jun 2015 terdapat isu yang sama ditanyakan kepada saya oleh peserta seminar dari JPM dan JPS Negeri Selangor iaitu:

Proses mendepositkan wang pampasan ke Mahkamah atau ke Amanah Raya Berhad oleh JKPTG Selangor dan Pejabat Tanah Hulu Langat mengambil masa yang terlalu lama iaitu melebihi TIGA BULAN. Oleh itu pihak agensi pemohon terpaksa membayar caj bayaran lewat yang banyak. Sepatutnya agensi pemohon tidak dipersalahkan dan dipaksa membayar caj bayaran lewat. Jika amaun pampasan kecil tidak menjadi masalah. Bagaimana amaun pampasan yang banyak, sudah tentu cajnya juga besar. Contoh yang diberikan adalah Projek Langat 2. Bagaimana untuk mengatasinya.

Pandangan

Memang benar jika wang pampasan yang lambat didepositkan ke Mahkamah, caj bayaran lewat akan dikenakan. Ini jelas dinyatakan dibawah seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah.

'Apabila sesuatu amaun pampasan yang diawardkan (Borang G) dibawah akta ini berkenaan dengan mana-mana tanah tidak dibayar atau didepositkan pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah membayar amaun yang diawardkan itu serta caj bayar lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari genap masa hingga masa pampasan itu dibayar atau didepositkan'

DALAM KEADAAN DIATAS GENAP MASA ADALAH SUATU TARIKH TIGA BULAN SELEPAS PENYAMPAIAN NOTIS BORANG H

Sepertimana semua sedia maklum, proses pendepositan wang pampasan ke Mahkamah adalah seperti berikut:

1.  Penyediaan permohonan dan affidavit pendepositan wang oleh Pentadbir Tanah dan hantar ke Mahkamah,
2.  Penetapan tarikh pendengaran oleh Mahkamah, 
3.  Pendengaran permohonan pendepositan oleh Mahkamah dengan kehadiran Pentadbir Tanah
4.  Penyediaan draf perintah oleh Pentadbir Tanah
5.  Draf perintah tersebut akan dihantar ke Mahkamah untuk tujuan semakan. 

Seterusnya jika TIDAK ADA KESILAPAN KEPADA draf perintah tersebut, barulah wang pampasan boleh diterima oleh mahkamah untuk didepositkan. PROSES INILAH YANG LAZIMNYA MENGAMBIL MASA MELEBIHI TIGA BULAN TAMBAHAN PULA JIKA SEKIRANYA DRAF PERINTAH YANG DIHANTAR BERLAKU KESILAPAN/KESALAHAN

Sekiranya bayaran pampasan telah disediakan oleh agensi pemohon setelah Borang H diterima (melalui cek atas nama PENDAFTAR MAHKAMAH) cek tersebut belum boleh didepositkan dan KEMUNGKINAN TARIKHNYA AKAN LUPUT jika proses di atas mengambil masa yang lama. Kesannya cek mesti diperbaharui dan tempoh masa akan bertambah.

Untuk mengatasi masalah tersebut, pada pandangan saya ada dua cara Pentadbir Tanah boleh lakukan:

PERTAMA

Apabila selesai sahaja siasatan dan perintah (Borang G), Pentadbir Tanah telahpun dapat mengenalpasti  lot-lot yang wang pampasannya perlu didepositkan ke Mahkamah dan SEBELUM Borang H disediakan, Pentadbir Tanah HENDAKLAH MENYEDIAKAN PERMOHONAN DAN AFFIDAVIT KE MAHKAMAH UNTUK TUJUAN PENDEPOSITAN. INI MUNGKIN DAPAT MENGATASI MASALAH KELEWATAN TERSEBUT. JANGAN SEDIAKAN PERMOHONAN DAN AFFIDAVIT SETELAH BAYARAN PAMPASAN TELAH DIBUAT.

KEDUA

Apabila selesai siasatan dan perintah (Borang G), PENTADBIR TANAH HANYA MENYEDIAKAN DAN MENYERAHKAN BORANG H MERANGKUMI LOT LOT YANG PAMPASAN BOLEH DIBAYAR KEPADA ORANG BERKEPENTINGAN DAN SETERUSNYA MENANGGUHKAN PENYEDIAAN DAN PENYERAHAN BORANG BORANG H BAGI PAMPASAN YANG PERLU DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH SEHINGGA SELESAI URUSAN PENDEPOSITAN KE MAHKAMAH.

Penangguhan pengeluaran dan penyerahan Borang H tidak tertakluk kepada suatu jangkamasa berdasarkan seksyen 16.  Borang G sahaja yang tertakluk kepada tempoh 2 tahun sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 8(4)