Penyelesaian Masalah

Dalam minggu lalu saya menerima soalan yang sama dari orang yang berbeza melalui telefon, facebook dan email. Ianya mungkin daripada mahasiswa Universiti Teknologi Malaysia kerana seorang daripadanya memperkenalkan diri sebagai  mahasiswa UTM. Soalannya seperti berikut:

En. Ali memiliki sebidang tanah seluas 11.975 hektar dibawah hakmilik kekal. Lot tanah telah diukur pada tahun 1932 yang sebahagiannya adalah mengikut ukuran kelas ketiga. Pada tahun 2001, sebahagian kecil lot ini iaitu 0.05 hektar telah diambil balik bagi tapak pencawang TNB. Ukuran telah dijalankan untuk mengeluarkan bahagian yang diambil balik dan hakmilik sambungan bagi baki keluasan dikeluarkan. Selepas ukuran keluasan baki dikira didapati luasnya adalah 11.915 hektar. En. Ali tidak berpuas hati kerana menurut pendapatnya keluasan baki lotnya selepas ditolak keluasan pengambilan balik adalah 11.925 hektar. Beliau merujuk kepada anda untuk khidmat nasihat dalam membuat tuntutan kepada kerajaan. Nasihatkan beliau.

Jawapan/Pandangan:

Berdasarkan soalan diatas, pengambilan tanah En. Ali lebih daripada sepatutnya iaitu 0.01 hektar (Keluasan diambil 0.06 he - keluasan yang diaward 0.05). Mengikut seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah, jika wujud perbezaan keluasan tanah yang telah diambil dengan keluasan tanah dijadualkan yang telah diawardkan, perbezaan itu (0.01) hektar hendaklah dibayar pampasan  seperti yang telah dinilai dalam award/perintah semasa pengambilan 0.05 hektar sebelum ini.

Selain daripada itu berdasarkan seksyen 32(2) Akta yang sama, En. Ali juga akan dibayar caj bayaran lewat 8% setahun atas pampasan tambahan diatas dan dikira mulai tanah tersebut diambil milik (tarikh penyerahan Borang K) sehingga pampasan tambahan dibayar nanti.

Permasalahan Pengambilan Tanah

Saya ada menerima persoalan mengenai pengambilan tanah dari seseorang. Persoalannya adalah seperti berikut:

Merujuk kepada Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, jelaskan prinsip dan seksyen yang berhubung dengan penentuan pampasan kes berikut:

(a) En Chong mempunyai sebidang tanah di Sabak Bernam. Tanah En. Chong terlibat dengan pengambilan bagi tujuan pembinaan balai bomba. Ia telah diwartakan dibawah seksyen 4 pada 1/12/2009. Nilai pasaran harta tanah dikawasan sekitar subject lot adalah RM200,000.00 sehektar. Pada 3/1/2011, pewartaan dibawah seksyen 8 telah dibuat dan nilai pasaran sebanding kawasan sekitar telah meningkat kepada RM300,000.00 sehektar. En chong telah menuntut nilai tanah miliknya pada kadar RM300,000.00 sehektar.

Soalan saya, tuntutan En. Chong adalah betul dan adakah Perenggan 1 Jadual Pertama sesuai dengan jawapannya atau Perenggan 1C

(b) Tanah ladang getah seluas 3 hektar daripada 100 hektar telah terlibat dengan pengambilan tanah untuk projek lebuh raya. Pemilik tanah mengemukakan tuntutan pampasan berdasarkan kepada transaksi tanah-tanah kebun kecil yang berkeluasan 2 hingga 4 hektar.

Soalan saya, perenggan yang manakah saya patut gunakan dalam situasi ini. Adakah perenggan 1B atau perenggan 2(a)  atau perenggan 2D

Soalan seterusnya: Apakah yang dimaksudkan dengan kos sampingan?


JAWAPAN/PANDANGAN

(a) Jawapannya adalah PERENGGAN1. Perenggan 1 adalah penentuan nilai pasaran tanah. Berdasarkan perenggan tersebut nilai pasaran tanah yang terlibat adalah ditentukan berdasarkan tarikh pewartaan seksyen 4 atau seksyen 8. Jika pengambilan tanah diwartakan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu dan dalam tempoh 12 bulan diikuti dengan pewartaan dibawah seksyen 8, nilai tanah tersebut ditentukan pada tarikh warta seksyen 4 dan jika tidak diwartakan dibawah seksyen 4 tetapi terus diwartakan dibawah seksyen 8, nilai tanah ditentukan pada tarikh warta seksyen 8.

PERENGGAN 1C pula: Jika tanah yang terlibat dengan pengambilan telah diwartakan dibawah seksyen 8 dan berlaku penjualan (transaksi) atau dengan kata lain tanah dijual selepas pewartaan dibawah seksyen 8, nilai jualan tersebut/harga jualan tidaklah menggambarkan nilai tanah sebenar, kemungkinan telah dinaikkan untuk tujuan mendapat keuntungan.

(b) PERENGGAN  1B adalah tepat. PERENGGAN 2D adalah penjualan keseluruhan lot ladang tersebut (kerana tafsiran tanah ladang bukan sahaja satu lot, tetapi beberapa lot). Ini terbukti dalam perenggan 2D ada perkataan 'atau menjadi sebahagian daripada suatu lot tanah estate'.

Maksud kos sampingan pula adalah seperti yang dinyatakan didalam seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah dan juga Perenggan 2(b),(c),(d),(e),(f)

Keputusan Mahkamah Persekutuan Berkaitan Pewartaan Di Bawah s4

Berdasarkan keputusan Mahkamah Rayuan Malaysia berhubung sub seksyen 4(1) dan (2) Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486) yang telah sebulat suara memutuskan bahawa adalah wajib dan hendaklah mengeluarkan Borang A (Notis bahawa tanah berkemungkinan akan diambil) terlebih dahulu sebelum Borang D (Pengisytiharan pengambilan tanah yang dicadangkan) dibawah subseksyen 8(1). Dengan kata lain warta seksyen 4 adalah wajib dan kemudiannya diikuti dengan seksyen 8.

Lanjutan daripada itu, setelah rayuan dibuat ke Mahkamah Persekutuan, pada 2 April 2013 secara ringkas Mahkamah Persekutuan telah memutuskan:

'Bahawa Mahkamah Rayuan Malaysia telah khilaf dalam membuat tafsiran mengenai subseksyen 4(1) dan (2) Akta 486 dan memutuskan bahawa notis Borang D dibawah subseksyen 8(1) Akta 486 boleh dikeluarkan secara terus oleh PBN tanpa perlu mengeluarkan notis borang A dibawah subseksyen 4(1) dan 2 Akta 486. Mahkamah Persekutuan Malaysia juga bersetuju dengan keputusan mejoriti kes Ng Kim Moi (P) & ors v. Pentadbir Tanah Daerah Seremban Negeri Sembilan Darul Khusus (Negeri Sembilan Township Sdn. Bhd & Anor, Proposed Intervenors [2004] MLJ 301 dimana panel yang berkenaan secara mejoriti memutuskan pengeluaran Borang A dibawah subseksyen 4(1) dan 4(2) Akta 486 bukan bersifat mandatori'.

Ulasan Berita

Sebelum bercuti dan balik menunaikan tanggung jawab sebagai pengundi bersama isteri dan dua orang anak yang mengundi kali pertama di Parlimen Bukit Gantang dan DUN Kuala Sepetang (Perak), saya ingin mengulas berita dimuka surat 8 Harian Metro Jumaat 3 Mei 2013 bertajuk "BO LA WEI".

Saya petik berita diperenggan 3 iaitu 'Bo la wei, (sudah-sudah la tu), cukuplah 23 tahun, tipu rakyat, bohong. Ini nak buat lebuh raya Kota Baharu - Kuala Kerai, buat tabung, ingat boleh buat lebuh raya dengan tabung?'

Pada pandangan saya berita tersebut tidak sepatutnya dikeluarkan kerana:

PADA 28 MAC 2013 MELALUI WARTA KERAJAAN KELANTAN NO. 671 SEBANYAK 1,740 LOT-LOT TANAH TELAH PUN DIWARTAKAN DIBAWAH SEKSYEN 4 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 UNTUK MAKSUD:

'Permohonan Pengambilan Tanah Di bawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah 1960 Bagi Projek Membina dan Menyiapkan Lebuhraya Kota Bharu - Kuala Kerai, Kelantan'

SIAPA YANG BENAR?

Pembayaran Pampasan Pengambilan Tanah

Pada 24 hingga 25 April 2013, saya dijemput oleh Institut Pembangunan Modal Insan Zon Utara, Jabatan Pengairan dan Saliran Malaysia menyampaikan ceramah pengambilan tanah kepada Jurutera-Jurutera dan pegawai JPS yang terlibat secara langsung dengan proses pengambilan tanah ditempat/negeri masing-masing.

Semasa ceramah tersebut ada ditimbulkan satu persoalan yang menarik untuk dibincangkan iaitu 'Siapakah yang bertanggungjawab menguruskan pembayaran pampasan (penyerahan cek pampasan) sama ada JPS/agensi pemohon atau pun Pejabat Tanah/Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan cawangan negeri?'

Terdapat dua orang peserta yang bertanyakan soalan yang sama, seorang dari JPS Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (sekarang ini bertugas di JPS Perak) dan seorang lagi dari JPS Johor.

Pandangan/Jawapan

Berdasarkan seksyen 29 Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah adalah bertanggungjawab membayar pampasan tanah dan bayaran pampasan tersebut hendaklah dibuat dengan seberapa segera yang boleh selepas sahaja menyerahkan notis award dalam Borang H kepada orang yang berhak.

Seksyen 29(1)  -  ' Selepas sesuatu notis award dalam Borang H disampaikan mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 53 kepada semua orang yang berkepentingan Pentadbir Tanah hendaklah, dengan seberapa segera yang boleh, membayar setiap amaun yang diawardkan kepada orang yang berhak menerimanya .......'

Seksyen 32A pula menyatakan ' Bayaran dianggap telah dibuat pada hari sebagaimana diberitahu secara bertulis oleh Pentadbir Tanah bahawa cek, kiriman wang atau wang tunai telah sedia untuk diambil oleh orang yang berkepentingan; atau pada hari cek atau kiriman wang dihantar oleh Pentadbir Tanah melalui pos berdaftar kepada orang yang berkepentingan; atau pada hari cek atau kiriman wang diserah/dihantar oleh Pentadbir Tanah ke Mahkamah '

Didalam Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bilangan 41 Tahun 2009, antara lain pada perenggan  4 menyatakan ' Pentadbir Tanah setelah mnerima cek, hendaklah seberapa segera menyerahkan cek tersebut kepada penerima sama ada kepada tuan tanah, Amanah Raya Berhad atau mendepositkan ke Mahkamah. Tindakan ini hendaklah dibuat pada atau sebelum tarikh genap masa [due date], untuk mengelak daripada caj bayaran lewat'

Sementara dipperenggan 6, pekeliling yang sama pula menyatakan ' Untuk mengelak berlakunya perkara-perkara diperenggan 4 di atas, Pentadbir Tanah hendaklah memperkemaskan pengurusan cek bayaran pampasan pengambilan tanah dengan mengambil langkah-langkah pengawalan seperti berikut...........................'

KESIMPULANNYA BAYARAN PAMPASAN/PENYERAH CEK MESTI DILAKUKAN OLEH PENTADBIR TANAH DAN BUKANNYA OLEH JPS/AGENSI PEMOHON

Seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960

Semasa perjalanan balek dari Putrajaya pada hari Selasa, 9 April 2013, rakan saya yang pernah berkhidmat di INSTUN tetapi sekarang telah bertukar ke Terengganu ada berbincang dengan saya berkaitan dengan seksyen di atas iaitu sama ada perlu atau tidak diwarta semula jika luas pengambilan selepas ukur semula melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan tanah dijadualkan yang mana lebih besar.

Seksyen 28 Penilaian mengenai perbezaan pada keluasan 

'Apabila hasil sesuatu pengukuran yang dibuat mengikut sub seksyen (1) seksyen 25 didapati wujud perbezaan antara keluasan mana-mana tanah yang telah diambil dengan keluasan tanah dijadualkan yang dinyatakan dalam sesuatu award dibawah seksyen 14, perbezaan itu hendaklah dinilai mengikut kadar yang sama seperti tanah yang dimaksudkan itu telah dinilai dalam award yang dibuat dalam Borang G'

Seksyen di atas menyatakan selepas sahaja ukuran selesai dibuat dibawah seksyen 25, jika terdapat perbezaan keluasan yang diambil (selepas ukuran dibuat berdasarkan Borang K) dengan keluasan yang diperintah dibawah seksyen 14, perbezaan tersebut hendaklah dinilai dan dibayar mengikut nilai tanah semasa perintah dibuat sebelum ini. lanjutan daripada itu, seksyen 32(2) pula menyatakan 'Jika mana-mana penilaian dibuat dibawah seksyen 28 berhubung dengan apa-apa perbezaan yang terdapat pada keluasan tanah apabila pengukuran muktamad dibuat, maka hendaklah ditambah kepada amaun penilaian itu caj bayaran lewat dengan kadar lapan peratus setahun..........'

BERDASARKAN SEKSYEN-SEKSYEN DAN KETERANGAN DIATAS 

TIDAK ADA MENYATAKAN PERBEZAAN (LEBIHAN) TERSEBUT MESTI DIWARTAKAN TERLEBIH DAHULU SEBELUM BAYARAN DIBUAT

Mengikut rakan saya tersebut ada yang berpendapat jika perbezaan selepas pengukuran itu melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan tanah terjadual, maka ianya mesti diwartakan semula dan sebaliknya. Pada saya pendapat ini hanyalah berkaitan dengan seksyen 14 sahaja dan TIADA KAITAN DENGAN SEKSYEN 25, 28 DAN SEKSYEN 32(2)

PANDANGAN

Adakah seksyen 3 dan seksyen 68A Akta Pengambilan Tanah bercanggah antara satu dengan lain?

Seksyen 3 Tujuan Pengambilan Tanah

(1) Pihak Berkuasa Negeri boleh mengambil mana-mana tanah yang diperlukan -

     (a) bagi apa-apa maksud awam;

    (b) oleh mana-mana orang atau perbadanan bagi apa-apa maksud pada pendapat Pihak  Berkuasa Negeri adalah benefisial untuk kemajuan ekonomi Malaysia atau mana-mana bahagian dari itu atau kepada orang ramai secara am atau mana-mana klas orang ramai; atau

  (c) bagi maksud perlombongan atau untuk maksud-maksud kediaman, pertanian, perdagangan, perindustrian atau rekreasi atau mana-mana kombionasi maksud itu.

Berdasarkan perenggan 4 Manual Pengambilan Tanah:

Istilah "maksud awam" dibawah seksyen 3(1)(a) adalah apa-apa kepentingan untuk faedah awam atau sebahagian awam tetapi bukan untuk faedah individu. Dalam hal ini pengambilan tanah untuk sekolah, hospital, mahkamah dan jalan adalah dianggap sebagai maksud awam. Kesimpulannya jika permohonan daripada Kementerian, Jabatan (Persekutuan/Negeri), ianya diletakkan dibawah seksyen 3(1)(a).

Pada perenggan 5.1 pula, Jabatan Peguam Negara berpendapat badan-badan berkanun yang mempunyai kuasa untuk mengambil tanah dibawah undang-undang penubuhannya boleh mengambil tanah dibawah perenggan 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah bagi suatu tujuan yang dengannya badan berkanun itu telah ditubuhkan dan tujuan sedemikian hendaklah disifatkan sebagai tujuan awam. Berdasarkan pandangan tersebut Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan menyenaraikan badan-badan berkanun yang boleh mengambil tanah dibawah seksyen 3(1)(a) dalam Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bilangan 1 Tahun 2005


Seksyen 3(1)(b)(c) pula jika permohonan yang datangnya dari orang perseorangan atau perbadanan. Jika permohonan mereka untuk tujuan pembangunan ekonomi Malaysia diletakkan dibawah seksyen 3(1)(b) dan permohonan untuk tujuan-tujuan perlombongan, kediaman, pertanian, perindustrian atau rekreasi atau kombinasi antaranya diletakkan dibawah seksyen 3(1)(c)

Perenggan 4.4 Manual Pengambilan Tanah menyatakan 'orang' membawa maksud warganegara, umur tidak kurang 18 tahun, bukan seorang yang muflis dan bukan orang yang disabit dengan kesalahan dan dihukum penjara satu tahun atau lebih dalam tempoh lima tahun sebelum permohonan. Sementara perenggan 4.5 pula menyatakan 'badan' bermaksud syarikat/perbadanan/badan yang ditubuhkan atau didaftarkan dibawah Akta Syarikat 1965, mana-mana akta atau Enakmen Negeri, Akta Pertubuhan 1966, Akta Koperasi 1948, Akta Pendaftaran 1956

Seksyen 68A Akta Pengambilan Tanah pula:

Subsequent disposal, etc., of acquired land not to invalidate acquisition

'Where any land has been acquired under this Act, whether before or after the commencement of this section, no subsequent disposal or use of, or dealing with, the land, whether by the State Authority or by the government, person or corporation on whose behalf the land was equired, shall invalidate the acquisition of the land'

Seksyen ini bermaksud, selepas pengambilan berlaku kegagalan menggunakan tanah itu untuk maksud asal tanah itu diambil atau melupuskannya oleh pihak yang mengambil tanah tidak membatalkan pengambilan tersebut.


KESIMPULANNYA SEKSYEN 3(1)(a)(b) dan (c) TELAHPUN MENYATAKAN DENGAN JELAS SIAPA YANG BOLEH MEMOHON DIBAWAH SEKSYEN 3(1)(a), SEKSYEN 3 (1)(b) dan SEKSYEN 3(1)(c) DAN TUJUAN PERMOHONAN TERSEBUT

SEKSYEN 68A PULA MEMBOLEHKAN/MEMBENARKAN SESIAPA YANG MENGAMBIL TANAH MENJUAL/MEMBUAT APA SAJA WALAUPUN BERTENTANGAN DENGAN TUJUAN ASAL PENGAMBILAN DIBUAT

INI YANG DIKATAKAN BERLAKU PERCANGGAHAN