Isnin, 15 Ogos 2016

Siasatan Terus/Ringkas (Summary Enquiry)

Siasatan Ringkas yang dinyatakan dalam seksyen 17 (Satu seksyen sahaja) Bahagian III Akta Pengambilan Tanah 1960, masih dikekalkan walaupun pindaan kepada Akta tersebut telah diluluskan. Pada pandangan saya siasatan ringkas yang menggantikan siasatan dibawah seksyen 12 (yang mengambil masa yang lama tidak kurang 21 hari dari tarikh notis awam Borang E) Akta boleh dijalankan disebabkan perkara berikut:

1.   Orang yang berkepentingan terlalu ramai, atau
2. Kawasan yang terlibat dengan pengambilan kecil sahaja jika award dibuat berasingan dan
3.  Peruntukan yang disediakan perlu dibelanjakan dengan segera dalam bentuk tunai mungkin disebabkan bencana alam (Ini pandangan bekas Pengarah Seksyen Pengambilan Tanah - Tuan Hj Mohd Said yang juga penceramah Akta Pengambilan Tanah 30 tahun dahulu)

Prosedur:

1. Notis Borang E telahpun disampaikan

2. Siasatan meliputi:

a. kepentingan semua pihak yang menuntut pampasan
b. siapa yang berhak mendapat pampasan
c. bantahan oleh orang yang ada kepentingan jika ada

3. Selesai siasatan, Pentadbir Tanah akan membuat award lisan (make an oral award)  dalam bentuk tawaran pampasan kewangan (form of a monetary) atau selainnya kepada setiap orang yang pada pendapatnya  berhak kepada award tersebut.

4. Selesai award lisan, Pentadbir Tanah hendaklah merekodkan sama ada menerima atau menolaknya dalam Borang G

5. Jika award tersebut diterima, Pentadbir Tanah akan mengarahkan hakmilik tanah diserahkan dengan serta merta dan seterusnya apabila hakmilik diserahkan, Pentadbir Tanah akan membuat bayaran kepada setiap orang yang berkepentingan tanpa perlu mengeluar dan menyerahkan Borang H. Inilah yang membuktikan pampasaan yang dibayar adalah dalam bentuk tunai

6. Apabila bayaran pampasan telah dibuat, tanah tersebut telahpun diambil milik pada tarikh pembayaran TANPA PERLU MENGELUAR DAN MENYERAHKAN BORANG K dibawah seksyen 22

7. Jika award ditolak oleh orang berkepentingan ATAU orang berkepentingan tidak menghadiri siasatan, siasatan ditangguhkan dan Pentadbir Tanah meneruskan siasatan mengikut seksyen 12 Akta ATAU mendepositkan ke Mahkamah mengikut seksyen 29(2) Akta. 

Ahad, 14 Ogos 2016

Seksyen seksyen APT Kurang Diberi Perhatian

Di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960, ada seksyen seksyen yang kurang diambil perhatian oleh penceramah atau pelaksana  Akta tersebut sama sama ada di Pentadbiran Tanah dan juga JKPTG.

Antara seksyen seksyen tersebut:

1. Seksyen 37(3) - bagi permohonan pengambilan YANG BUKAN UNTUK KEMUDAHAN AWAM, TIDAK LAYAK MEMBUAT BANTAHAN KE MAHKAMAH dibawah seksyen 37

2. Seksyen 57 iaitu Pendudukan atau Penggunaan Sementara Tanah (Temporary Occupation or Use Of Land). Tujuan adalah:

(a) bagi apa apa maksud yang dinyatakan dalam seksyen 3 atau

(b) untuk menjalankan kerja kerja awam di atas mana mana tanah.

3. Seksyen 64 - Sesiapa yang menghalang penyampaian notis dibawah seksyen 53(1) ; menghalang mana mana pegawai atau orang yang diberikan notis Borang B untuk jalankan apa-apa kerja atau memusnahkan, merosak atau mengubah apa apa tanah yang dibuat, jika disabitkan boleh dipenjara tidak lebih 6 bulan atau dedda tidak lebih RM5,000.00 atau kedua-dua nya sekali.

4. Seksyen 65 - Kos dan belanja belanja yang dilakukan oleh Pentadbir Tanah dalam mengambil tanah hendaklah ditanggung oleh Kerajaan Negeri atau jika tanah diambil, digunakan atau diduduki bagi pihak orang atau perbadanan oleh orang atau perbadanan tersebut.

5. Seksyen 67 - Orang yang membuat tuntuan keatas award boleh mendapatkan salinan award tersebut dan hendaklah tidak berkewajiban membayar apa apa fee

6.  Seksyen 68A - Kegagalan menggunakan tanah itu untuk maksud asal tanah itu diambil, melupuskannya atau menjalankan urusniaga sama ada oleh Pihak Berkuasa Negeri  atau oleh Kerajaan, orang atau perbadanan bagi pihak tanah itu diambil tidak membatalkan pengambilan tersebut

Ahad, 5 Jun 2016

Pandangan Berkaitan Seksyen 16 APT

Seksyen 16 - Penyampaian Award


(1) Apabila membuat apa-apa award dibawah sub seksyen (1) seksyen 14 berkenaan dengan mana-mana tanah dijadualkan Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang yang berkepentingan pada tanah itu.

(1) .On making any award under seksyen 14(1) in respect of any scheduled land the Land Administrator shall prepare and surve on each person interested in such land a notice in Form H'

Berdasarkan seksyen diatas, Pentadbir Tanah dikehendaki menyedia dan menyerahkan Borang H (satu salinan?) kepada setiap orang yang berkepentingan. Apa yang diamalkan sekarang, SETIAP ORANG YANG BERKEPENTINGAN DISERAHKAN DUA SALINAN BORANG H yang tidak dinyatakan di dalam Akta dengan harapan satu salinan diserahkan kembali kepada Pentadbir Tanah. Malangnya ada yang memulangkan dan sebaliknya. Sepatutnya untuk membolehkan Borang H diserahkan DUA SALINAN, pihak yang bertanggungjawab hendaklah mengeluarkan pekeliling yang berkaitan dengan nya.

Pada pandangan saya ADALAH LEBIH BAIK seksyen 16 tersebut dipinda supaya Pentadbir Tanah MESTI MENYERAHKAN 2 SALINAN BORANG H KEPADA SETIAP ORANG BERKEPENTINGAN DAN SETERUSNYA ORANG YANG BERKEPENTINGAN MESTI MENYERAHKAN KEMBALI SATU SALINAN KEPADA PENTADBIR TANAH. Ini bertepatan dengan keputusan penghakiman dalam kes  Zainal Abidin Bin Yaakub v Pentadbir Tanah Melaka Tengah [1996] 5 MLJ 577 seperti dibawah:

'I shall now consider the manner of accepting an award under protes. If a landowner wishes to accept an award under protest then he must formally inform the collector of his intention to do so. However, the schedule of Form H which is sent to the landowner by the Collector may cause some confucion. Form H is the notice of award and offer of compensation and it gives certain instruction to the land owner. He is required to fill up the schedule and return it to the collector'. 

Perkara di atas juga ada kaitannya dengan seksyen 30

'Walau apapun peruntukan yang terkandung dalam seksyen 29

(a) mana-mana orang yang berkepentingan boleh menerima bayaran dengan memprotes tentang kecukupan amaun itu;

(b) mana-mana orang yang telah menerima bayaran apa-apa amaun yang diawardkan selain daripada dengan memprotes tidaklah berhak menghendaki supaya tuntutannya dirujukkan kepada Mahkamah dibawah seksyen 37

Ini bermakna orang berkepentingan MESTI menyatakannya menerusi pilihan di dalam Borang H dan menyerahkannya kembali kepada Pentadbir Tanah, barulah Borang N nya dapat diterima dan dirujukkan ke Mahkamah.

Ahad, 24 April 2016

Isu Pengambilan Melebihi Pewartaan

Tanah ini telah terlibat dalam satu projek pengambilan untuk maksud pembinaan Jalan lencongan barat Pekan Semeling pada tahun 2006. Semasa pengambilan tahun 2006, pihak juruukur kerajaan telah membuat kesilapan dalam pengukuran. Akibatnya, tuan tanah hanya terima pampasan untuk keluasan 24,972.27 kaki persegi sahaja (dan sebanyak keluasan 32,507.01 kaki persegi telah diabaikan and ditinggalkan----jumlah sebenar yang terlibat dalam pengambilan tanah ini adalah 57,479.28 kaki persegi)

Setelah tuan tanah membuat aduan serta mengikuti segala perkembangan di Pejabat Tanah dan pejabat JKR, pihak-pihak yang terlibat telah mengakui kesilapan mereka. Kini pihak berkuasa telah membuat warta baru untuk mengambil keluasan tanah yang tertinggal iaitu keluasan 32,507.01 kaki persegi pada tarikh 3 March. Di sini saya ada beberapa kemusykilan hendak mendapatkan pendapat tuan :-

1) Dalam kes sebegini, saya akan membuat penilaian dan mendapatkan Current Market Value (harga semasa mengikut tarikh warta baru iaitu 3hb March) untuk pampasan tanah itu....pada masa yang sama, boleh tak saya membuat tuntutan bagi pihak tuan tanah bayaran lewat 8% setahun dari tahun 2006 berdasarkan harga lama (iaitu bayaran pampasan pada tahun 2006)?

2) Sekiranya saya tidak boleh membuat tuntutan bayaran lewat 8% setahun itu sebab takut berlakunya Double Counting di sini....boleh tak saya membuat tuntutan bagi pihak tuan tanah satu jumlah pampasan yang berdasarkan pencerobohan (trespassing) oleh pihak JKR selama sepuluh tahun ini kerana telah menggunakan tanah untuk maksud jalan itu sebelum membuat pengambilan secara rasmi? Untuk pengetahuan En Baharuddin, tuan tanah adalah pengusaha stesen minyak dan buat masa sekarang beliau memiliki dua stesen minyak di Sungai Petani. Dengan keadaan sebegini dan kesilapan yang dilakukan oleh pihak berkuasa, tuan tanah tidak dapat membuat permohonan bagi membina satu stesen minyak di atas tanah tersebut selama sepuluh tahun seperti yang telah dirancang.

3) Kalau saya boleh menuntut dua perkara di atas...Boleh tak saya membuat tuntutan bagi pihak tuan tanah mengenai kerosakan akibat pengasingan dan kerosakan akibat mudarat dalam kes ini?

Pandangan

1. Tindakan Pentadbir Tanah mewartakan semula pengambilan untuk baki yang tidak dibayar pampasan adalah TINDAKAN YANG BETUL berdasarkan seksyen 14(4) dan seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960. Oleh yang demikian tuan tanah TIDAK BOLEH MENUNTUT CAJ BAYARAN LEWAT 8% sebagaimana yang dinyatakan. Ada juga yang berpendapat sebaliknya JIKA PENGAMBILAN SEMULA TIDAK DIBUAT, tuan tanah boleh menuntut pampasan tambahan beserta caj bayaran lewat tersebut.

2. Pada pandangan saya oleh kerana JKR telah menggunakan tanah tersebut, tuan punya tanah BOLEH MENUNTUT BAYARAN PENGGUNAAN TANAH BERMULA DARI TARIKH SERAH BORANG K DAHULU HINGGA PENGAMBILAN SEMULA. Perkara ini hendaklah dibincangkan dalam siasatan yang akan datang.

3. Bayaran pengasingan tanah hanya boleh dibuat JIKA JALAN YANG DIBINA MENYEBABKAN TANAH TERBAHAGI KEPADA DUA LOT ATAU LEBIH.

Mengenai pembinaan stesen minyak yang baharu, gantirugi boleh dituntut JIKA IANYA DAPAT DIBUKTIKAN sepert bayaran penyediaan pelan dan bayaran-bayaran yang lain

Ahad, 10 April 2016

Bilakah Bermulanya Prosiding Pengambilan

Saya menerima panggilan telefon daripada seorang pegawai undang undang dari Pejabat Penasihat Undang Undang Negeri Melaka bertanyakan mengenai seksyen 8(4) Akta Pengambilan Tanah dan bila prosiding pengambilan bermula.

PANDANGAN

Terlebih dahulu kita perhatikan seksyen 8(4) dibawah

'A declaration under subsection (1) shall lapse and cease to be of any effect on the expiry of two years after the date of its publication in the Gazette in so far as it relates to any land or part of any land in respect of which the Land Administrator has not made an award under subsection 14(1) within the said period of two years, and, accordingly, ALL PROCEEDINGS ALREADY TAKEN OR BEING TAKEN ......................

Berdasarkan seksyen tersebut, jika perintah tidak dibuat dalam tempoh DUA TAHUN dari tarikh warta, semua prosiding yang telah diambil dan yang akan diambil adalah terbatal dan tidak berkuatkuasa. Berdasarkan pandangan daripada YB Penasihat Undang Undang Negeri Perak, hanya prosiding yang terbatal TETAPI KELULUSAN PIHAK BERKUASA NEGERI MASIH BERKUATKUASA. Oleh yang demikian, jika agensi pemohon yang sama ingin meneruskan pengambilan, Pejabat Tanah perlu mengambil tindakan UNTUK MEWARTAKAN SEMULA PENGAMBILAN TERSEBUT DIBAWAH SEKAYEN 8 dan meneruskan prosiding pengambilan.

Prosiding pengambilan tanah bermula dengan PENGELUARAN NOTIS AWAM BORANG E. Ini dijelaskan dibawah seksyen 10(1) Akta Pengambilan Tanah 1960

'The Land Administrator shall, having completed the action required by section 9, commence proceedings for the acquisition of the land by giving public notis in Form E in the manner prescribed by section 52 and .......................'

Oleh yang demikian, apabila perintah tidak dibuat dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta dan PENGAMBILAN HENDAK DITERUSKAN Pertadbir Tanah tidak perlu mendapat kelulusan semula dari Pihak Berkuasa Negeri. Pentadbir Tanah hanya perlu mewartakan semula dibawah seksyen 8 DAN TINDAKAN SETERUSNYA ADALAH MENGELUARKAN NOTIS AWAM BORANG E MENGIKUT SEKSYEN 10, NOTIS BORANG E MENGIKUT SEKSYEN 11 dan tindakan tindakan yang sererusnya mengikut Akta.



Ahad, 27 Mac 2016

Isu Pecah Bahagian Tanah (Sub-divide)

Saya paparkan satu isu pembangunan tanah dan pandangan dari rakan-rakan untuk makluman semua pengunjung

Dalam hakmilik
Baharuddin 1/4 bahagian
Ahmad 1/4 bahagian
Borhan 1/4 bahagian
Baharuddin 1/4 bahagian
Pemilik pohon Pecah Bahagian
PERSOALAN HAKMILIK DAN LOT YANG AKAN WUJUD 3 ATAU 4?

Pandangan Tuan Mohd Yusaimi bin Yusof, Ketua Program Perundangan Tanah, INSTUN:
Macam mana wujud 2 bahagian syer Baharuddin tu?. Macam tidak selari dengan seksyen 217(2A) Land Code:

Saya amat bersetuju dengan pandangan tuan Mohd Yusaimi Mat Yusof yang menyatakan perkara tersebut tidak akan berlaku berdasarkan seksyen 217(2A) Land Code, TETAPI SEKSYEN TERSEBUT DIMASUKKAN KEMUDIAN KE DALAM LAND CODE DAN SYER YANG TIDAK DIGABUNGKAN TU MUNGKIN TELAH WUJUD SEBELUM PINDAAN LAGI

'Where a co proprietor of any alienated land transfers his undivided share to one or more of the other co proprietors, the undivided share or the proportion of the undivided share transfereed to a co proprietor SHALL MERGE WITH THE UNDIVIDED SHARE HELD BY HIM AND FROM A SINGLE UNDIVIDED SHARE'

Isu sekarang OLEH KERANA IANYA TELAH BERLAKU iaitu terdapat 2 nama yg sama yang mempunyai syer masing masing, apabila tuan tanah kemukakan permohonan untuk PECAH BAHAGIAN (sub divide) dibawah sek 135 maka pecah bahagian akan mewujudkan 4 bahagian pecahan dan 4 hakmilik walaupun terdapat 2 hakmilik atas nama yang sama dan pada pandangan saya pemilik yg sama TIDAK AKAN TERIMA JIKA HANYA SATU HAKMILIK SAHAJA DIKELUARKAN KPD NYA

Pandangan Tuan Mohd Yusaimi bin Yusof, Ketua Program Perundangan Tanah, INSTUN seterusnya:

Cuma terfikir…S.217(2A) ada nyatakan keperluan untuk gabungkan undivided share bila berlaku transfer co-proprietor kpd co-proprietor yg lain. Perkataan “...SHALL MERGE…” digunakan menunjukkan perlunya digabung. Jika kita anggap boleh berlaku pecahan sedemikian dalam sistem SPTB sekarang, undang-undang akan anggap ianya dipegang oleh dua individu yang berlainan walaupun kita tahu ianya orang yang sama sebab undang-undang & sistem tak kenal siapa individu tersebut. Bermakna, sekiranya hendak dipecahbahagi mengikut 4 share yang tercatat dlm hakmilik, maka 4 lot akan terhasil dan itu tiada masalah. Sekiranya hendak dipecah kpd 3 lot, logiknya lot Baharuddin itu akan ada 2 share iaitu ½ dan ½ (tak tau la kalau sistem boleh merge nama tersebut bila keluar hakmilik sambungan daripada ¼ – ¼ itu menjadi 1/1. Sekiranya boleh, saya rasa kaedahnya kena betul takut ada kecelaruan dalam history hakmilik untuk rujukan kemudian hari) .

Sebelum pecah bahagian berlaku, sekiranya co-proprietor tersebut ingin melaksanakan urusan pindahmilik, perhatian juga perlu diberikan kepada peruntukan S.214(1)(b) berkaitan pindahmilik undivided share...dalam isu ini, sejauh mana maksud “the WHOLE, but not a part, of any undivided share....” digunapakai dan difahami contohnya sekiranya Baharuddin hendak jual ¼ sahaja sharenya, dalam Form 14A adakah dia perlu nyatakan ¼ sahaja atau kedua-dua sharenya? Ada implikasi undang-undang dalam masalah ini kerana pindahmilik sebahagian share tak berlaku dalam KTN.



Saya juga rasa kalau kita tidak merge share tersebut, seolah-seolah macam kita create satu proses yang tiada peruntukan dalam KTN iaitu “subdivision of undivided share”. 

Pandangan Tuan Hj Manshor Yahya, Mantan CADO Kampar Perak


It should be 3 plot only. The pupose of law shall be ruled by the purpose of partition. It must be a mistake made by the registrar or computer system. And registration is everything doesnt apply here. As precomdition by the law for an approval must be taken care of. An exploitation of once regitered copropreitors because shouldnot happen. The regisrar can do a correction in order to meet the purpose of the law. myopinion.

Khamis, 3 Mac 2016

Isu Pengambilan Tanah Projek RTB P.Pinang

Soalan disalin daripada email yang diterima

1.    Pengambilan tanah bagi projek ini telah diwartakan pada 4 Disember 2014 dan pihak JPS telah memohon pengeluaran Borang I untuk kesemua lot yang diwartakan.

2.    Semasa siasatan, terdapat satu lot iaitu lot 5687, GRN 103813 Mukim 12, SPU telah pun diserah dan diberi milik semula menyebabkan lot tersebut telah bertukar kepada  HSD 31536 lot 15641 yang mana keluasan asal tanah juga telahpun berubah.

3.    Borang I dan Borang K telah dikeluarkan berdasarkan lot lama yang diwartakan. Borang K tidak dapat diendors  kerana hakmilik yang lama telahpun dibatalkan di dalam sistem.

4.    Pembetulan warta bagi no lot dan keluasan tanah telah dibuat dan warta pembetulan telah dikeluarkan bertarikh 17 November 2015


5.    Pihak JPS telah menyiapkan semua kerja-kerja di atas tanah tersebut.

Soalan

1.    Adakah Borang I tersebut masih ‘valid’ sedangkan ianya dikeluarkan berdasarkan no lot lama seperti yang diwartakan?
Jika ‘valid’

2.    Adakah Borang K baharu yang dikeluarkan berdasarkan pembetulan warta itu perlu menggunakan tarikh Borang K yang asal yang telah dikeluarkan terdahulu di atas lot lama?

3.    Adakah nilaian tanah oleh JPPH berdasarkan tarikh warta pengambilan tanah yang terdahulu iaitu pada 4 Disember 2014 ataupun berdasarkan tarikh warta correngendum pada 17 November 2015?

PANDANGAN SAYA:

1. Sepertimana kita sedia maklum, Borang I yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri mengikut seksyen 19, bertujuan MENGARAHKAN PENTADBIR TANAH AMBIL MILIK (Pengeluaran Borang K) sepertimana yang dibolehkan oleh seksyen 18 Akta. Dengan pengeluaran dan penyerahan Borang K, ianya membolehkan agensi pemohon memasukki tanah tersebut menjalankan kerja disamping memberi arahan kepada orang berkepentingan mengambil tindakan sewajarnya. Perkara ini (pengeluaran Borang I dan K) TELAHPUN DILAKSANAKAN SEBELUM INI dan juga PROJEK TELAHPUN SIAP. OLEH ITU SEMUA TINDAKAN TERSEBUT ADALAH 'VALID'

2. Isu sekarang adalah endorsan Borang K tidak boleh dibuat kerana hakmilik dan no lot telah berubah kerana berlaku pembangunan tanah. Untuk membolehkan endorsan dibuat, pada pandangan saya PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENGELUARKAN BORANG K YANG BAHARU SEPERTI CONTOH DIBAWAH, DENGAN TARIKH SELEPAS PINDAAN WARTA DAN SEBAIKNYA DITANDATANGANI OLEH PENTADBIR TANAH YANG DAHULU.

DENGAN PENGELUARAN BORANG K TERSEBUT DAPAT MENYELESAIKAN ISU ENDORSAN 

3. Dari segi nilaian tanah pula, sepatutnya berdasarkan warta seksyen 8 pada 4 Disember 2014. Ini berdasarkan seksyen 2(3) yang antara lain menyatakan warta tetap sah walaupun hakmilik berbeza.

BORANG K

Akta Pengambilan Tanah 1960

(Seksyen 22)

NOTIS BAHAWA TANAH TELAH DIAMBIL MILIK


Prosiding Pengambilan No ……………………… Pemberitahuan Warta No  (ASAL & PINDAAN)

Adalah dengan ini bahawa pada tarikh ini saya, menurut seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah, 1960 telah mengambil milikan formal tanah yang ditunjukkan dalam Jadual di bawah ini setakat yang dinyatakan dalam ruang terakhir Jadual tersebut.

*Satu salinan Perakuan Kedesakan yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri adalah dilampirkan.


Bertarikh pada …………. Haribulan…………………….20……….



                                                                                           ………………………………
                                                                                                Pentadbir Tanah

[Jadual seperti dalam Borang D sebagaimana yang dipinda]

____________________________________________________________________________
* Potong jika tidak  terpakai

No. Lot Ukur
Hakmilik
atau
Kependudukan
Tuanpunya berdaftar
atau penduduk yang
direkodkan
Keluasan
lot
Anggaran
keluasan yang
akan diambil

Lama 5687


Baharu 15641

































Lama
GRN 103813

Baharu
HS(D) 31536


Lama
................

Baharu
.....................