Sabtu, 22 November 2014

Penolakan Borang N Oleh Pentadbir Tanah

Seksyen 36(1) menyatakan 'Tiada apa-apa rujukan kepada Mahkamah boleh dibuat dibawah Akta ini melainkan oleh Pentadbir Tanah'
 
Seksyen 38(1) pula menyatakan 'Apa-apa bantahan yang dibuat dibawah seksyen 37 hendaklah dibuat dengan cara permohonan bertulis dalam Borang N kepada Pentadbir Tanah menghendaki Pentadbir Tanah merujuk perkara itu kepada Mahkamah untuk mendapat keputusannya dan satu salinan tentangnya hendaklah dikemukakan oleh Pentadbir Tanah kepada Pendaftar Mahkamah'
 
Berdasarkan seksyen-seksyen di atas, rujukan ke Mahkamah mesti menggunakan Borang N dan Borang N tersebut mesti terlebih dahulu diserahkan kepada Pentadbir Tanah dan menjadi tanggungjawab Pentadbir Tanah mengemukakan satu salinan Borang H tersebut kepada Mahkamah.
 
Oleh hal yang demikian, pada pandangan saya Pentadbir Tanah BOLEH MENOLAK Borang N yang dikemukakan untuk tindakan jika sekiranya berdasarkan perkara-perkara berikut:

1. Tamat Tempoh Bantahan
 
Berdasarkan seksyen 38(3)(a) Sekiranya pemohon hadir semasa Pentadbir Tanah membuat award, tempoh mengemukakan Borang N adalah dalam masa enam minggu dari tarikh award dibawah seksyen 14.
 
Seksyen 38(3)(b) menyatakan dalam kes-kes lain daripada seksyen di atas, tempoh mengemukakan Borang N adalah dalam masa ENAM MINGGU setelah Borang H DITERIMA atau ENAM BULAN DARI TARIKH AWARD MENGIKUT MANA YANG LEBIH DULU TAMAT TEMPOH. Terdapat TIGA kes Mahkamah seperti dibawah yang berkaitan dengan seksyen tersebut:

Kes Uda Holding Bhd v PT WP KL [2012] 6 MLJ 242
Kes Arthur Ponniah Gurubatham & Satu Lagi v PT Wilayah Persekutuan [2008] 3 CLJ 17
Kes Dynamic Plantation Bhd v PT Segamat [2008] 3 CLJ 37

Ini bermakna jika sekiranya pemohon yang ingin membuat bantahan ke Mahkamah tetapi mengemukakkan Borang N melewati tempoh tersebut, PT boleh menolaknya

2. Orang Berkepentingan Enggan Menerima Bayaran Atau Menerima Dengan Bantahan

Apabila orang berkepentingan menerima Borang H (Tawaran Pampasan), mereka terikat untuk membuat pilihan (mandatori) sepertimana yang terdapat dibawah Borang H tersebut sama ada memilih:

(a) Saya menerima tawaran itu*, dan

     i. saya sedia...................................................................

    ii. saya meminta..............................................................

(b) saya menerima tawaran  itu dengan bantahan*

(c) saya tidak terima tawaran itu*.

Ini jelas dinyatakan dibawah seksyen 37(1), 'mana-mana orang yang berkepentingan pada mana-mana tanah dijadualkan yang menurut apa-apa notis dibawah seksyen 10 atau 11, telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah dalam masa wajar (in due time) dan masih belum menerima award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah tentang tanah itu atau telah menerima bayaran dengan memprotes tentang kecukupan award itu boleh, tertakluk kepada peruntukan seksyen ini, membuat bantahan terhadap-'

Seksyen 30(b) pun ada menyatakan hal tersebut - 'mana-mana orang yang telah menerima bayaran apa-apa amaun yang diawardkan selain daripada dengan memprotes tidaklah berhak menghendaki supaya tuntutannya dirujukkan kepada Mahkamah di bawah seksyen 37'

Ini bermakna jika orang berkepentingan tidak mengembalikan Borang H atau mengembalikan tetapi tidak membuat pilihan seperti yang dikehendaki oleh seksyen 37(1) dan Borang H itu sendiri maka Pentadbir Tanah boleh menolak jika Borang N dikemukakan kepadanya.

Ini diperkukuhkan dengan:
Kes  Zainal Abidin b Yaakub v PT Melaka Tengah [1999] 5 MLJ 577

3. Keengganan Orang Berkepentingan Membuat Tuntutan Pampasan

Berdasarkan Perenggan 4(b) Jadual Pertama

'Enggan atau telah lalai tanpa sebab yang mencukupi untuk diterima oleh Hakim membuat tuntutan pampasan,  orang itu tidak boleh pada bila-bila masa diawardkan apa-apa amaun yang berlebihan daripada amaun yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah'

Ini bermaksud, semasa siasatan, orang berkepentingan MESTI MEMINTA/MEMBUAT TUNTUTAN AMAUN YANG MEREKA HAJATKAN, jika permintaan/tuntutan tidak dibuat, award Pentadbir Tanah adalah muktamad. Pentadbir Tanah mesti membuat catatan di dalam nota siasatan menyatakan, orang berkepentingan enggan membuat tuntutan atau menyerah kepada Pentadbir Tanah untuk menentukan bayaran yang sepatutnya.  Oleh yang demikian tidak ada faedahnya Borang N dihantar ke Mahkamah, jika orang berkepentingan menghantar Borang N kepada Pentadbir Tanah


Dalam seksyen 37(1) juga menyatakan perkara yang sama iaitu 'mana-mana orang yang berkepentingan pada mana-mana tanah terjadual yang menurut (pursuant) apa-apa notis dibawah seksyen 10 atau 11, telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah dalam masa wajar (in due time) dan masih belum menerima award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah tentang tanah itu, atau telah menerima bayaran sebanyak amaun yang diawardkan dengan memprotes tetang ketidakcukupan award itu boleh, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen ini, membuat bantahan terhadap _'

 4. Tidak Membayar Deposit Apabila Di Minta

Mengikut seksyen 39(1) SEBELUM Pentadbir Tanah membuat rujukan keMahkamah (menghantar Borang O dan Borang N), Pentadbir Tanah hendaklah meminta pemohon mendepositkan kepada Pentadbir Tanah bayaran deposit seperti yang dinyatakan dan sek 39(2) pula menyatakan jika deposit tersebut tidak  dibuat dalam masa 30 hari setelah diminta oleh Pentadbir Tanah, permohonan itu hendaklah disifatkan sebagai telah ditarik balik (shall be deemed to have been withdrawn). Ini bermakna Borang N yang telah dihantar kepada Pentadbir Tanah adalah tertolak.

5. Pampasan Kurang

Berdasarkan seksyen 37(2), jumlah pampasan yang diawardkan mengenai apa-apa kepentingan (tanah, bangunan atau sebagainya) tidak lebih daripada tiga ribu ringgit, award Pentadbir Tanah adalah muktamad. Ini bermakna jika tuan tanah yang mendapat pampasan seperti yang dinyatakan tetapi masih mengemukakan Borang N, Borang N tersebut hendaklah ditolak.

Seksyen 37(3) pula bagi pihak pemohon (sama ada kerajaan, mana-mana orang atau perbadanan yang mengambil tanah untuk kemudahan awam). Jika jumlah amaun yang diaward berkaitan dengan mana-mana tanah yang diambil melebihi lima belas ribu ringgit baru boleh membuat bantahan ke Mahkamah (Hantar Borang N). Oleh itu jika pampasan kurang dari lima belas ribu dan Borang N dikemukakan kepada Pentadbir Tanah, borang N tersebut perlu di tolak.

6. Gagal Hadir Siasatan

Seksyen 14(2) antara lain menyatakan award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan, nilai dan pembahagian pampasan sama ada orang berkepentingan hadir ataupun tidak. Ini bermakna jika orang berkepentingan tidak hadir pun award tesebut adalah muktamad. Kesannya adalah seperti dipara 3 diatas itu jika orang berkepentingan itu mengemukakan Borang N, ianya mesti ditolak

7. Tuntutan Orang Berkepentingan Berubah-ubah

Ada juga kes dimana semasa siasatan dijalankan, orang berkepentingan hadir serta membawa lapuran penilaian swasta. Amaun yang dituntut secara lisan adalah sama seperti didalam lapuran penilaian. Apabila Pentadbir Tanah membuat perintah yang mana amaunnya kurang daripada yang dituntut, orang berkepentingan tidak bersetuju dengan award Pentadbir Tanah dan mengemukakan Borang N. Malangnya di dalam Borang N tersebut orang berkepentingan menyatakan nilaian yang dituntut berbeza dengan apa yang dinyatakan semasa siasatan dan lapuran nilaian yang disertakan sebelum ini. Ini juga pada pandangan yang membolehkan Pentadbir Tanah menolak Borang N tersebut.

8. Bantahan Oleh Agensi Pemohon

  Dibawah seksyen 37(3), pihak kerajaan (pemohon) atau mana-mana orang atau perbadanan yang membuat permohonan pengambilan dibawah s 3(1)(b) yang disahkan oleh PBN untuk kemudahan awam (public utility) seperti jalan, landasan pengangkutan, bekalan air, elektrik, paip gas, telekomunikasi, lampu jalan, system pembentungan, system perparitan adalah dianggap sebagai orang berkepntingan dan dengan demikian jika mereka mengemukakan Borang N  untuk membuat bantahan, IANYA DIBENARKAN DAN PENTADBIR TANAH BOLEH MENERIMANYA.

Sebaliknya jika permohonan pengambilan tersebut BUKAN UNTUK KEMUDAHAN AWAM (selain daripada yang di atas), MEREKA TIDAK LAYAK MEMBUAT BANTAHAN KEMAHKAMAH DAN JIKA MEREKA MENGEMUKAKAN BORANG N, PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENOLAKNYA.

Selasa, 11 November 2014

Isu Pengambilan Tanah

Hari ini saya ingin berkongsi dengan pelayar blog saya satu isu yang tidak sepatutnya berlaku dalam proses pengambilan tanah tetapi telahpun berlaku dan diharap tidak akan berlaku lagi selepas ini.
 
Agensi pemohon meminta supaya pengambilan tanah dibuat melalui pengeluaran Borang I (pengambilan melalui Perakuan Kedesakan) mengikut seksyen 19 Akta Pengambilan Tanah 1960 DAN Borang I telah dikeluarkan. Semasa/selepas siasatan dibuat agensi pemohon ingin mengurangkan keluasan tanah yang diambil dan seterusnya Pentadbir Tanah akur dengan kehendak pemohon DENGAN MENGELUARKAN BORANG H, KELUASAN PENGAMBILANNYA KURANG DARI BORANG K. Bagaimana kedudukan keputusan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah. Semasa Pentadbir Tanah kemukakan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur pula, Pentadbir Tanah memohon supaya Jabatan Ukur membuat pengukuran berdasarkan keluasan pengambilan di dalam BORANG H
 
 
Pandangan:
 
Berdasarkan seksyen 19, Pengarah Tanah dan Galian Negeri  boleh mengeluarkan Borang I pada atau selepas tamat tempoh 15 hari dari tarikh BORANG E DI TAMPAL mengikut seksyen 52 sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 10. Borang I adalah arahan daripada Pengarah Tanah dan Galian supaya Pentadbir Tanah mengeluarkan Borang K (ambil milik). Oleh yang demikian selepas terima Borang I adalah menjadi kewajiban kepada Pentadbir Tanah mengeluarkan Borang K.
 
Lanjutan daripada itu, seksyen 22 pula menyatakan tanah tersebut diambil milik secara rasmi (Formal possession) apabila Borang K yang dikeluarkan tadi diserahkan kepada penduduk tanah tersebut dan salinan nya diserahkan kepada tuanpunya berdaftar dan pihak berkuasa pendaftaran (unit pendaftaran Pejabat Tanah atau Pejabat PTG, mana yang berkaitan). Ini Iah yang mesti dilakukan oleh Pentadbir Tanah. Disamping itu Pentadbir Tanah juga boleh menyerahkan salinan Borang I kepada pihak-pihak tersebut. Selain daripada itu seksyen 23 pula menyatakan, apabila pihak berkuasa pendaftaran terima sahaja Borang K, menjadi tanggungjawab Pendaftar mendaftar/membuat ingatan/endorsan didalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (tidak boleh dilewat-lewatkan). Seterusnya seksyen 66 menyatakan apabila endorsan telah dibuat, tanah yang diambil tersebut telah menjadi 'TANAH KERAJAAN' DAN PENARIKAN DIBAWAH SEKSYEN 35 TIDAK LAGI BOLEH DIBUAT.

Isu lain yang akan timbul nanti adalah apabila Permintaan Ukur bagi baki lot dikemukakan kepada Jabatan Ukur atau Juruukur Berlesen yang mana Jabatan tersebut memerlukan salinan Borang K dan salinan Warta seksyen 8. Ukuran tidak akan dibuat jika sekirannya salinan tersebut tidak disertakan.
 
Oleh yang demikian, apabila endorsan telah dibuat, PERINTAH YANG DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH MESTI MENGIKUT KELUASAN PENGAMBILAN DI DALAM WARTA S 8 DAN DALAM BORANG K YANG TELAH DIKELUARKAN SEBELUMNYA. Pentadbir Tanah telah melakukan kesalahan yang besar jika akur dengan kehendak pemohon sepertimana dalam persoalan diatas.
 

Sabtu, 1 November 2014

Perlu atau Tidak Warta Seksyen 4 Di Endors

Tajuk sebelum seksyen 4 berbunyi 'Preliminary Investigation' (Penyiasatan Permulaan). Ini bermakna seksyen 4, 5 dan seksyen 6 yang terletak dibawah tajuk tersebut hanyalah berkaitan dengan siasatan atau kerja-kerja awal yang mungkin hendak dilakukan keatas tanah dan pengambilan tanah belum tentu akan dibuat.
 
Ini bertepatan dengan seksyen 4(1) yang menyatakan:
 
'Whenever the State Authority is satisfied that any land in anya locality in the State is likely to be needed for any of the purposes referred to in section 3 anotification in Form A shall be published in the Gazette'

Berdasarkan keputusan Mahkamah Persekutuan No. 01(f) - 13 - 06/2012(M) pengeluaran Borang A adalah tidak mandatori dan notis Borang D boleh dikeluarkan secara terus tanpa perlu mengeluarkan notis Borang A terlebih dahulu.

Berdasarkan perenggan 4.1 Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1 Tahun 2003 pula menyatakan '..........................Sekiranya masih memerlukan kajian, agensi pemohon hendaklah memohon pengisytiharan cadangan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 terlebih dahulu. Pengisytiharan di bawah seksyen 4 bertujuan untuk memberi kuasa kepada agensi pemohon dan ejen-ejennya untuk memasuki tanah dan membuat kerja-kerja pengukuran dan kajian tanah. ..........................................................'


Selanjutnya di bawah seksyen 4, 5 dan seksyen 6 TIDAK MENYATAKAN KEPERLUAN UNTUK ENDORSAN. Ini bermakna ENDORSAN/WASILAN TIDAK PERLU DIBUAT DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR SELEPAS WARTA SEKSYEN 4. Cuma dibawah seksyen 4(2) menyatakan Pentadbir Tanah hendaklah memberi notis umum mengenai sesuatu pemberitahuan yang disiarkan dibawah subseksyen (1) iaitu warta Borang A (seksyen 4) mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 52 iaitu warta tersebut ditampalkan (posted) di papan kenyataan Pejabat Tanah, papan kenyataan awam dimana tanah terletak dan di atas atau berhampiran dengan tanah terlibat.

Perkara ini patut diambil perhatian KERANA MASIH ADA PENTADBIRAN TANAH YANG MEMBUAT ENDORSAN DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR SELEPAS WARTA SEKSYEN 4. Perkara tersebut akan bertambah rumit jika sekiranya pengambilan tanah tidak diteruskan sedangkan endorsan seksyen 4 telah dibuat.

Tajuk sebelum seksyen 7 pula berbunyi 'Declaration of Intended Acguisition' (Pengisytihatan Pengambilan Yang Dicadangkan) pula bermaksud tanah yang disenaraikan dalam Borang C akan diambil/terlibat dengan pengambilan dan seksyen 9(1)(b) MENSYARATKAN SUPAYA ENDORSAN HENDAHLAH (SHALL) DILAKUKAN SELEPAS WARTA SEKSYEN 8
 
 

Jumaat, 17 Oktober 2014

Pengambilan Tanah Melibatkan Bangunan

Setiap kali berceramah/taklimat/perbincangan/seminar berkaitan dengan pengambilan tanah, isu bangunan yang terlibat dengan pengambilan kerap kali ditimbulkan dan kadang kala ianya menjadi isu yang kontroversi. Perkara ini jugalah yang dibangkitkan oleh Tuan CADO Pejabat Tanah Seberang Prai Tengah semasa program  anjuran JKPTG Pulau Pinang pada 14 Oktober di Wisma Persekutuan Kepala Batas yang lalu.
 
Berdasarkan seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960, tafsiran 'bangunan' termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kurungan berbumbung, sama ada digunakan bagi maksud tempat kediaman manusia atau selainnya, apa-apa dinding, pagar, platform, system pembentungan, tangki bawah tanah, dinding adang, dok, jeti, pelantar pendaratan, kolam renang, jambatan, landasan keretapi dan apa-apa binaan, sokongan atau bahan asas berkaitan dengan bangunan'.

Berdasarkan tafsiran di atas 'bangunan' BUKAN HANYA RUMAH KEDIAMAN SAHAJA
 
Perenggan 1 sub-perengggan (3A) pula menyatakan 'Nilai mana-mana bangunan diatas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan:
 
(a) kategori kegunaan tanah; atau
(b) syarat nyata atau syarat tersirat.
 
Perenggan di atas bermaksud jika terdapat bangunan diatas tanah yang diambil dan ianya TIDAK MELANGGAR kategori, syarat nyata atau syarat tersirat, MAKA PAMPASAN BANGUNAN TERSEBUT HENDAKLAH DIBAYAR. Seterusnya apabila BANGUNAN TERSEBUT dibayar pampasan, BANGUNAN TERSEBUT BUKAN LAGI KEPUNYAAN TUANPUNYA DAN IANYA MENJADI HAKMILIK AGENSI PEMOHON.
 
Isu yang ada kaitan dengan perkara diatas adalah 'bangunan yang terlibat BUKAN KESELURUHANNYA TETAPI HANYA SEBAHAGIAN'.
 
Pada pandangan saya jika bahagian utama bangunan terlibat, pampasan hendaklah dibayar untuk keseluruhan bangunan dan SEBALIKNYA dengan syarat semasa siasatan, pemilik bangunan MESTI MEMBUAT PENGAKUAN bahawa apabila nilai bangunan dibayar keseluruhan dan Borang K di keluarkan, KESELURUHAN BANGUNAN TERSEBUT MESTI DIROBOHKAN dan seterusnya PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENCATATKAN KENYATAAN TERSEBUT DIDALAM NOTA SIASATAN (Ianya akan menjadi bukti jika apa-apa berlaku selepas ini).
 
Perkara ini mesti dilakukan kerana terdapat pemilik bangunan yang berbohong (walaupun mereka telah mengangkat sumpah seperti yang dikehendakki oleh seksyen 13) dengan cara HANYA MEROBOHKAN BAHAGIAN YANG TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN TANAH DAN MEMBIARKAN BAHAGIAN YANG TERDAPAT DI ATAS BAKI LOT YANG TIDAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN. Ini dilakukan kerana pada pandangan mereka tindakan dibawah seksyen 425 Kanun Tanah Negara tidak dapat dibuat kerana bahagian bangunan tersebut terletak di atas tanah milik (baki lot). JIKA PERKARA INI TERJADI (bahagian bangunan yang dibayar tetapi tidak dirobohkan)PEJABAT TANAH ATAU AGENSI PEMOHON MESTI MENDAPATKAN PERINTAH MAHKAMAH SUPAYA BAHAGIAN BANGUNAN TERSEBUT DIROBOHKAN. Pada pandangan saya jika kes ini dibawa keMahkamah nanti, BUKTI CACATAN NOTA SIASATAN ADALAH MENJADI BUKTI YANG KUKUH PEMILIK BANGUNAN TELAH INGKAR DAN MELANGGAR SUMPAH.
 
 
 
 
 

Sabtu, 11 Oktober 2014

Soalan Pengambilan Tanah

Pada hari Jumaat 10 Oktober yang lalu saya menerima sms pertanyaan  pengambilan tanah yang saya anggap menarik dari seorang pengunjung blog yang belum pernah dibangkitkan sebelum ini. Soalan berbunyi berikut:
 
Satu lot tanah (freehold) seluas 981meter per terletak dalam bandar, dipunyai oleh Yoong Wan Tack 2018/2690 bahagian dan Che Semek bt. Yaacub (meninggal dunia) 672/2690 bahagian. En. Yoong bercadang untuk memajukan bahagiannya (melalui kaedah pecah sempadan?) dengan mendirikan bangunan kekal (4 pintu) tetapi tidak dapat dilaksanakan kerana terikat dengan kehendak undang-undang tanah dan kehendak perancangan. Keluarga simati pula tidak bersetuju dan tidak berminat untuk sama-sama membangunkan tanah tersebut. Untuk merealisasikan hajatnya, boleh atau tidak En. Yoong membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui Akta Pengambilan Tanah 1960.
 
 
Pandangan:
 
Pada pandangan saya En. Yoong BOLEH membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui seksyen 3(1)(c) Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Pihak Berkuasa Negeri BOLEH meluluskannya kerana permohonan tersebut dibenarkan jika memenuhi kehendak seksyen 3(1)(c), (2), (3), (4), (5), (6); seksyen 3A, 3B, 3C, 3D dan 3E dan Kaedah Pengambilan Tanah 1998

Khamis, 25 September 2014

Isu Pengambilan Tanah

Semasa berceramah di Kuala Terengganu pada 20 dan 21 September dan ceramah di INSTUN pada 24 September, terdapat persoalan yang sama ditanyakan berkaitan pengambilan tanah dan pembangunan tanah.
 
Soalan berbunyi seperti berikut:
 
Sebahagian daripada satu lot (yang dipunyai oleh TIGA orang tuanpunya tanah) terlibat dengan pengambilan (katakan lot 321, GM 131). Proses pengambilan telahpun hampir selesai, cuma Borang K belum dikeluar dan diendorse/buat ingatan/wasilan. Dalam masa yang sama permohonan untuk memecah bahagian tanah kepada 3 BAHAGIAN telah dilulus dan hakmilik baru telah didaftarkan (Katakan lot 2210 HS(D) 22, lot 2211 HS(D) 23 dan lot 2212 HS(D) 23). Berdasarkan pelan pengambilan tanah, kawasan yang terlibat dengan pengambilan hanya melibatkan lot 2210 HS(D) 22. Bagaimana untuk menyediakan Borang K bagi tujuan endorsan kerana hakmilik lama (lot 321 GM 131) telah dibatalkan akibat pecah bahagian tersebut
 
 
Pandangan:
 
Dalam ruangan pertama jadual Borang K ia itu NO LOT  masukkan NO LOT YANG BAHARU (lot 2210) SERTA NO LOT LAMA (lot 321) di dalam kurungan. Sementara ruang kedua iaitu HAKMILIK ATAU KEPENDUDUKAN masukkan JENIS HAKMILIK YANG BAHARU (HS(D) 22) SERTA JENIS HAKMILIK LAMA (GM 131) didalam kurungan. Dengan pengeluaran Borang K berdasarkan cara pengisian tersebut, Pentadbir Tanah boleh lah membuat endorsan/ingatan/wasilan ke dalam hakmilik baharu.
 
 

Selasa, 9 September 2014

Pandangan Pengambilan Tanah s3(1)(a)

Disini saya sertakan pandangan daripada Pengarah JKPTG Negeri Sembilan berkaitan pengambilan tanah oleh Tenaga Nasional Berhad di bawah seksyen 3(1)(a). 

PANDANGAN INI ADA KAITAN DENGAN PAPARAN SAYA SEBELUM INI BERTAJUK 'MAKSUD AWAM DAN KEMUDAHAN AWAM'

Walau pun antara hujahan atau dapatan dalam kes Tenaga Nasional lwn Teobros Development Sdn Bhd (Mahkamah Rayuan) tersebut mengatakan bahawa penyediaan bekalan elektrik oleh Tenaga Nasional adalah sememangnya suatu aktiviti public purpose namun hujahan atau dapatan tersebut masih boleh diperdebatkan atau dinilai dengan lebih mendalam berdasarkan alasan-alasan berikut:-

1. Secara prinsipnya, pengambilan tanah untuk maksud awam (public purpose) di bawah seksyen 3 (1)(a) APT 1960 memberi penekanan kepada si pengambil dan bukannya tujuan pengambilan itu. Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri atau mana-mana badan kedua-dua Kerajaan itu boleh mengambil tanah untuk maksud awam kerana tanggungjawab dan fungsi Kerajaan adalah memelihara dan melindungi kepentingan awam.

2. APT 1960 mengiktiraf perbezaan antara maksud awam (public purpose) dengan kemudahan awam (public utility) apabila dinyatakan di bawah seksyen 2 dan seterusnya seksyen 3(3) dengan syarat fee permohonan pengambilan tanah  boleh dikecualikan oleh PBN jika pengambilan adalah untuk kemudahan awam (public utility).

3. TNB telah dibenarkan oleh beberapa PBN di Semenanjung Malaysia untuk mengambil tanah bagi maksud awam di bawah seksyen 3 (1)(a) kerana way leave di bawah Akta Bekalan Elektrik 1990 yang digunakan sebelum itu oleh TNB khususnya untuk talian penghantaran elektrik bervoltan tinggi telah menimbulkan banyak bantahan daripada rakyat kepada pemimpin politik disebabkan pampasan yang diterima tidak setimpal dengan penggunaan tanah secara kekal oleh TNB selain susut nilai dan kerosakan yang menjejaskan hak pemilik tanah yang terlibat. Hasilnya TNB diberikan 'hadiah' yang sangat istimewa kerana bersetuju mengambil tanah di bawah APT dengan mengenepikan hak penggunaan di bawah ABE 1990. Isunya, adakah TNB dan agensi utiliti lain yang merupakan badan korporat layak diberikan 'hadiah' tersebut? Sekiranya layak, adakah kelayakan itu boleh diberikan oleh PBN? Adakah PBN diperuntukkan kuasa untuk mentafsir apa-apa tujuan di bawah PBN samada ianya bersifat awam atau tidak? Tindakan 'menghadiahkan' TNB tersebut oleh beberapa PBN boleh dianggap sebagai satu langkah atau jalan keluar yang popular namun terdapat cara lain untuk menghalalkan matlamat tersebut. TNB atau syarikat utiliti lain adalah badan korporat yang bermatlamatkan keuntungan. Memang diakui bahawa hak penggunaan ke atas tanah berimilik di bawah ABE 1990 dan Akta Industri Perkhidmatan Air (AIPA) 2006 sedikit sebanyak bercanggah dengan peruntukan Artikel 13 Perlembagaan Negara tetapi tetapi membenarkan agensi utiliti yang merupakan syarikat mengambil tanah untuk maksud awam bukanlah penyelesaian yang sihat atau sesuai. Sebaliknya, agensi utiliti boleh menggunakan suruhanjaya-suruhanjaya yang ada sebagai vehicle untuk tujuan tersebut. Walau pun pilihan ini boleh dilihat sebagai jalan keluar yang lebih bersifat teknikal namun sekurang-kurangnya semangat atau prinsip maksud awam di bawah APT itu masih terpelihara. Jika TNB atau syarikat utiliti lain masih
perlu diberikan kebenaran untuk mengambil tanah bagi maksud awam, langkah penyelesaian jangka panjangnya sudah semestinya memerlukan pindaan kepada APT 1960.

4. Tanpa pindaan ke atas APT, membenarkan TNB atau syarikat utiliti lain mengambil tanah untuk maksud awam adalah tindakan 'melepaskan' atau forego sumber-sumber hasil kepada Kerajaan iaitu:-

   a. Fee proses permohonan pengambilan tanah yang sepatutnya boleh    dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil kepada Kerajaan Negeri)

b. Fee penilaian ke atas nilaian tanah yang dilakukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta yang dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil Kerajaan Persekutuan)

c. Fee ke atas dokumen-dokumen sokongan seperti sijil carian rasmi dan salinan sah hakmilik (hasil Kerajaan Negeri)

Sekian,

JAIYA BIN ABU
JKPTG NS