Pengambilan Tanah Oleh PBT

Masih lagi terdapat perbezaan pendapat dikalangan pentadbiran tanah sama ada permohonan pengambilan tanah oleh pihak berkuasa tempatan diletakkan dibawah seksyen 3(1)(a) ATAU seksyen 3(1)(b) ATAU PUN seksyen 3(1)(c) Akta Pengambilan Tanah 1960.

Pandangan:

Permohonan pengambilan tanah oleh Pihak Berkuasa Tempatan TIDAK BOLEH diletakkan di bawah seksyen 3(1)(a). Ini bermakna permohonan tersebut MESTI DILETAKKAN SAMA ADA DIBAWAH SEKSYEN 3(1)(b) ATAU (c) Akta Pengambilan Tanah 1960 berdasarkan bukti-bukti dibawah:

1. Berdasarkan seksyen 13 Akta Kerajaan Tempatan 1976 (Akta 171):

'Every local authority shall be a body corporate and shall have perpetual succession and a common seal, which may be altered from time to time, and any sue and be sued, acquire, hold and sell property and generally do and perform such acts and things as bodies corporate may by law do and perform'

2. Berdasarkan seksyen 37(6) Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 (Akta 172)

'Bagi maksud-maksus Akta Pengambilan Tanah, 1960 -

(a)  mana-mana tanah yang dicadangkan hendak diambil menurut seksyen ini hendaklah disifatkan sebagai diperlukan oleh pihakberkuasa perancangan tempatan itu;

(b) pihakberkuasa perancangan tempatan itu hendaklah disifatkan sebagai suatu perbadanan yang mengusahakan sesuatu kerja bagi kemudahan awam; dan

(c)  tanah itu hendaklah disifatkan sebagai diperlukan untuk maksud yang tersebut dalam seksyen 3(1)(b) Akta itu.

Perkataan 'kemudahan awam' dalam seksyen di atas ada dinyatakan dalam seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960 iaitu:

'Kemudahan awam termasuklah apa-apa jalan, landasan pengangkutan, bekalan air dan elektrik, talian paip gas, telekomunikasi, lampu jalan, sistem pembentungan, sistem perparitan, kerja-kerja awam dan apa-apa perkhidmatan atau kemudahan awam yang serupa'

Tindakan Selepas Ambil Milik

Ambil milik telah pun dibincangkan dalam posting yang terdahulu. Selepas ambil milik dilaksanakan, ada beberapa tindakan yang mesti diambil iaitu:

1. Permintaan Ukur bagi BAKI LOT jika pengambilan melibatkan sebahagian daripada lot. Perkara ini telah pun dibincangkan sebelum ini.

2. Selepas selesai ukuran semula adalah tindakan pengeluaran hakmilik sambungan bagi baki lot dan pengiraan cukai tanah.

3. Pelarasan bayaran pampasan beserta dengan caj bayaran lewat. Perkara ini juga telahpun dibincangkan sebelum ini.

4. Perizaban tanah jika pengambilan berbentuk jajaran seperti tebatan banjir, lebuhraya dan jalanraya yang baharu

5. Permohonan milik jika pengambilan melibatkan sesuatu kawasan

Kali ini perbincangan bertumpu kepada perkara 5 diatas. Perkara ini ada ditimbukan kepada saya semasa menyampaikan ceramah pada beberapa kursus yang lalu.

Isunya ialah:

Katakan pihak Perbadanan disesebuah negeri telah mengambil tanah seluas 500 ekar dan pengambilannya telahpun selesai sehingga 'ambil milik'. Boleh atau tidak Perbadanan tersebut memohon milik tanah tersebut DALAM BENTUK BEBERAPA LOT YANG BERASINGAN DAN BUKANNYA DALAM BENTUK SATU LOT 500 EKAR.

Pandangan:

Berdasarkan seksyen 66 Akta Pengambilan Tanah, setelah ambil milik secara rasmi telah berlaku, maka tanah tersebut terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri sebagai 'Tanah Kerajaan'. 'Tanah Kerajaan' ini hanya boleh di berimilik kepada PIHAK YANG MENGAMBIL TANAH TERSEBUT SAHAJA. Oleh yang demikian adalah menjadi tanggungjawab agensi pemohon membuat permohonan kepada Pihak Berkuasa Negeri.

Dalam kes ini oleh kerana PEMOHON adalah sebuah Perbadanan, maka pada masa permohonan terdahulu, permohonannya diletakkan dibawah seksyen 3(1)(b) atau (c) bergantung kepada TUJUAN PENGAMBILAN TERSEBUT. Berdasarkan seksyen 3(3) Akta Pengambilan Tanah 1960, 

'Any application made under subsection (1)(b) or (c) shall be accompanied by -

(a) ............................................................;

(b) the layout and land acquisition plan;

(c) ............................................................; and

(c) ............................................................

Oleh yang demikian, pada pandangan saya, salah satu syarat permohonan dibawah seksyen ini adalah mesti sertakan 'the layout plan' seperti di dalam seksyen 3(3)(b) di atas adalah bertujuan untuk membolehkan layout plan yang sama juga digunakan untuk permohonan hakmilik. 

Isu Pengeluaran Borang K

Baru baru ini saya menerima pertanyaan dari sebuah pejabat tanah di Johor dan saya rasa perkara yang sama juga dialami oleh pejabat- pejabat tanah dan JKPTG yang lain.

'Pengambilan tanah telah selesai sehingga pembayaran pampasan dalam tahun 2012 yang lalu, tetapi sehingga kini (2015) Borang K masih belum dikeluarkan dan dengan itu belum diendors. Isu nya ialah jika sekarang (2015), Pentadbir Tanah bercadang untuk mengeluarkannya, siapa yang perlu menandatangani Borang K tersebut sama ada Pentadbir Tanah sekarang atau Pentadbir Tanah terdahulu yang telah bertukar dan bilakah pula sepatutnya tarikh Borang K tersebut, sama ada tarikh sekarang atau tarikh yang dikebelakangkan'

Pandangan:

Sepertimana dalam posting saya yang terdahulu, telah saya nyatakan iaitu apabila Borang K dikeluarkan, diserahkan tanah tanah tersebut akan terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri sebagai 'Tanah Kerajaan' sepetimana yang dinyatakan dibawah seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah. Dengan yang demikian jika Borang K belum dikeluarkan dan diserahkan, bermakna 'tanah tersebut masih belum terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri'. 

Selain daripada itu TARIKH PENYERAHAN BORANG K JUGA YANG MENENTUKAN 'GENAP MASA' UNTUK MENENTUKAN BERMULANYA PENGIRAAN CAJ BAYARAN LEWAT  sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 32 Akta Pengambilan Tanah. Terdapat DUA kes Mahkamah yang telah saya nyatakan dalam posting terdahulu berkaitan dengan hal tersebut.

Mengenai isu yang dibangkitkan, pada pandangan saya PENTADBIR TANAH SEKARANG yang sepatutnya MENGELUAR DAN MENANDATANGANI BORANG K dan tarikh Borang K ADALAH TARIKH BELIAU TANDA TANGAN SEKARANG. Jika Pentadbir Tanah sekarang tanda tangan dengan TARIKH DIBELAKANGKAN, IANYA TIDAK SAH KERANA PADA KETIKA ITU BELIAU BELUM LAGI DIWARTAKAN SEBAGAI PENTADBIR TANAH. Sebaliknya jika beliau sememangnya telah diwartakan sebagai Pentadbir Tanah untuk seluruh negeri sebelum ini, juga tidak berkaitan jika untuk tujuan pengiraan caj bayaran lewat disebabkan faktor seperti yang saya nyatakan dengan huruf besar bewarna merah dalam ayat di atas.

Selain daripada itu, jika Pentadbir Tanah yang lama dan masih diwartakan sebagai Pentadbir Tanah daerah yang mana kes ini berlaku juga boleh menanda tangani Borang K dengan tarikh semasa dan BUKANNYA TARIKH YANG DIBELAKANGKAN.

OLEH YANG DEMIKIAN, JIKA INI YANG BERLAKU, TUAN PUNYA TANAH AKAN MENGALAMI KERUGIAN JIKA TERLIBAT DENGAN PENGIRAAN CAJ BAYARAN LEWAT. DENGAN ITU ADALAH DIINGATKAN SUPAYA PENTADBIR TANAH MENGAMBIL PERHATIAN SUPAYA BORANG K HENDAKLAH DIKELUAR DAN DISERAHKAN PADA MASA SEPERTIMANA YANG DINYATAKAN DIBAWAH SEKSYEN 18 AKTA PENGAMBILAN TANAH.

Ambil Milik - Tarikh Borang K atau Tarikh Serah atau Tarikh Endorsan

Sehingga sekarang masih menjadi pertikaian mengenai TARIKH AMBIL MILIK sama ada TARIKH  BORANG K DITANDATANGANI ATAU TARIKH BORANG K DI SERAHKAN ATAUPUN TARIKH ENDORSAN BORANG K TERSEBUT. Ini penting kerana ianya melibatkan pengiraan Late Payment Charges di bawah seksyen 32(1), (1B), (1C), 2 dan seksyen 48. Juga isu penarikan balik dari pengambilan dibawah seksyen 35(1) Akta Pengambilan Tanah.

PANDANGAN

Berdasarkan seksyen  22 (1) Akta Pengambilan Tanah 1960:

'The Land Administrator shall take formal possession (ambil milik secara rasmi/sah) of any schedules land by serving upon the occupier thereof or, if he cannot be found, by posting thereon, anotice in Form K'

Perenggan 22.1 Manual Pengambilan Tanah:

Makna mengambil milik tanah atau taking possession of land ialah apabila notis Borang K dikeluarkan dan dihantar oleh Pentadbir Tanah kepada penduduk atas tanah itu atau jika penduduk tidak dapat ditemui, dengan menampalkan Borang K di atas tanah berkenaan. Fahaman yang mengatakan bahawa mengambil milik tanah atau taking possession of land hanya akan bermula mulai dari tarikh Borang K itu dibuat memorial atau endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar ADALAH TIDAK BETUL DAN SALAH.

Berdasarkan penghakiman kes Koriah bt Sudar v Pentadbir Tanah Kuala Langat [2013] 3 MLJ 695, YA Hakim Azahar Mohamed, YA Hakim Lim Yee Lan dan YA Hakim Zawawi Salleh JJCA memutuskan:

[24]  We accordingly ordered that interest at 8%pa be paid on the sum of RM43,610, being the additional compensation awarded by the learned JC, from 5 October 2000 (date of the issuance of 'Borang K') to 11 July 2012 (the date of the sum RM43,610 credited into the appellant's solicitors client's account)

Keputusan di atas dibuat berdasarkan seksyen 48 Akta:

Wee agreed with the submission. Section 48 of the Act provides as follows:

If the sum which in the opinion of the Court the Land Administrator ought to have awarded as compensation is in excess of the sum which the Land Administrator did award as compensation, the award of the Court may direct that the Land Administrator Land Acquisition 43 shall pay late payment charges on such excess at the rate of eight per cent per annum from the date on which the Land Administrator took possession of the land to the date of payment of such excess to the Court or to the person interested. 

Berdasarkan penghakiman kes Ishmael Lim Abdullah v Persuruhjaya Tanah Persekutuan & Anor [2014] 7 CLJ 882 pula, YA Hakim Raus Sharif PCA, YA Hakim Abdul Malik Ishak JCA dan YA Hakim Mah Weng Kwai JCA memutuskan:

[39] We are of the view that upon the issuance of Borang K on 11 Mac 1974, the land had vasted in the State Authority ..................................................................................................

BERDASARKAN BUKTI-BUKTI DI ATAS SAYA BERPENDAPAT TARIKH AMBIL MILIK TANAH ADALAH BERMULA DARI TARIKH BORANG K DI SERAHKAN KEPADA ORANG YANG BERKEPENTINGAN

Soalan Berkaitan Tanah Majlis Agama Islam

Soalan yang di tanya melalui email, pengunjung blog rakyat Negeri Perak

Terdapat banyak tanah perkuburan Islam di negeri Perak terlibat dengan pengambilan tanah. Tanah perkuburan tersebut telah diwartakan. Walaubagaimana pun, apabila pengambilan berlaku warta tanah perkuburan tersebut tidak dibatalkan atau diwartakan semula. Yang mendukacitakan sebahagian tanah yang diambil tidak layak untuk menerima pampasan walhal keluasan tanah perkuburan telah berkurang. Dalam konsep wakaf, mana-mana tanah yang diambil hendaklah diganti atau disebut sebagai istibdal dengan tanah yang sama nilai atau yang lebih besar. Bayaran ex-gratia juga tidak diberi.

Pandangan

Terima kasih atas persoalan. Jawapannya pampasan tidak diberikan kerana TANAH TERSEBUT TERDIRI DARIPADA SAMA ADA TANAH YANG DIRIZABKAN ATAU MASIH BERSTATUS TANAH KERAJAAN.

Untuk makluman tuan saya pernah dijemput oleh MAIP memberi ceramah kepada kakitangan nya di Hotel Hydro Pulau Pinang. Perkara ini ditimbulkan kepada saya, saya mencadangkan supaya MAIP MEMBUAT PERMOHONAN UNTUK MENDAPATKAN  HAKMILIK/GERAN. Apa yang mendukacitakan saya ialah jawapan yang diberikan adalah POLISI KERAJAAN PERAK TAK NAK BAGI HAKMILIK. Saya nyatakan jika perkara ini berterusan, maka kemungkinan besar TANAH TANAH RIZAB INI AKAN HILANG DAN SAYA SYORKAN SUPAYA MAJLIS MEMOHON PEKENAN KEBAWAH DULI TUANKU SUPAYA MEMINTA KERAJAAN NEGERI MEMBERIKAN HAKMILIK

Perkara yang sama ditanya kepada saya bila saya berceramah kepada kakitangan Majlis Agama Islam Negeri Johor, mereka mendengar nasihat saya dan  mengambil tindakan MEMOHON HAKMILIK. UNTUK MAKLUMAN SEKARANG INI SEMUA TANAH SURAU, KUBOR DAN MASJID DIJOHOR TELAH ADA HAKMILIK.

Bagi negeri Selangor pula, TERDAPAT PEKELILING YANG MENGARAHKAN SEMUA TANAH YANG DIPUNYAI OLEH MAIS AKAN DIKELUARKAN HAKMILIK 

Isu Sebenar Pengambilan Tanah

Isu ini kali pertama dibangkitkan secara lisan oleh seorang peserta dari semasa Seminar Pengambilan Tanah dan Pembahagian Pusaka di Pulau Pinang tempohari dan seterusnya diemailkan kepada saya.

FAKTA DAN KRONOLOGI KES.

15/5/2014 : Borang D (Cadangan Pengambilan Tanah). Tanah telah diwartakan  pada tarikh  15/5/2014

2/7/2014 :      Borang E  (Pengambilan yang dicadangkan: Notis Siasatan) dan Borang F telah diserahkan kepada Pemilik hartanah (Encik Yahya).- Siasatan telah ditetapkan pada 20/8/2014.

11/8/2014 : Pemilik asal hartanah iaitu Encik Yahya telah mendaftarkan pindahmilik  hartanah tersebut kepada Puan Siti Haida Binti Ismail atas balasan kasih sayang. Proses pindahmilik tersebut telah dilakukan di hadapan Pentadbir Tanah Daerah Barat Daya. Proses pindahmilik tersebut turut disokong oleh Surat Akuan yang diikrarkan oleh En/.Yahya seperti yang diminta oleh Pejabat tanah.

                    (Setelah pendaftaran pindahmilik tersebut, ketuanpunyaan hartanah seperti yang direkodkan di dalam hakmilik baru adalah atas nama Siti Haida Binti Ismail)

20/8/2014:    Siasatan untuk kali Pertama.

Kehadiran :   Siti Haida Binti Ismail (Pemilik Berdaftar baru). En. Yahya tidak  hadir.

Keputusan: Siasatan ditangguhkan untuk menyemak semula pemilikan sah hartanah tersebut kerana pindahmilik berlaku selepas tarikh warta.

3/9/2014 :    Siasatan kali kedua/Ulangbicara

Keputusan:

Pampasan/ award dimasukkan ke mahkamah kerana berlaku pertikaian hak:

Ulasan Pentadbir Tanah:

       “Pampasan yang diberikan adalah mengikut harga pasaran semasa. Tanah ini telah berlaku pindahmilik selepas tarikh warta yang mana saya tidak dapat memberikan pengesahan berkenaan dengan pihak mana yang patut menerima pampasan. Pampasan dimasukkan ke mahkamah.”

3/11/2014 : Borang G & H dikeluarkan dan diserahkan kepada Pemilik terdahulu (En.  Yahya. Malangnya pada waktu tersebut, En Yahya telah meninggal dunia)

12/12/2014:  Puan Siti Haida telah memfailkan Borang N. Asas bantahan adalah  terhadap- (c)  orang-orang yang akan menerima pampasan.

7/4/2015 :     Borang K (Notis Bahawa tanah telah Diambil Milik)

16/4/2015:  Borang O difailkan oleh Pentadbir Tanah. Walaubagaimanapun, Pihak Pentadbir Tanah menamakan  En. Yahya sebagai Pemohon. Sedangkan Borang N difailkan oleh Puan Haida, bukan En. Yahya.

3/6/2015-16/10/2015 : Beberapa tarikh Pengurusan Kes telah ditetapkan.

Kami telah memberitahu mahkamah bahawa bantahan telah difailkan oleh Puan Siti Haida, Pemilik berdaftar hartanah tersebut dan asas bantahan adalah berkenaan samada Puan Siti Haida berhak menuntut award tersebut.. Tiada bantahan berkenaan jumlah pampasan.

                   Akhir sekali, mahkamah memerintahkan supaya kami merujuk kepada pihak pentadbir tanah. Mahkamah menyatakan bahawa kes tersebut tidak sepatutnya menamakan En Yahya sebagai Pemohon kerana bantahan dimasukkan oleh Puan Siti Haida.

                   Kes ditangguh pada 13/11/2015.

Persoalan:

1)  Adakah benar, hartanah yang telah diwartakan untuk pengambilan tanah, tidak boleh dipindahmilik selepas daripada tarikh tanah tersebut diwartakan?

2)  Memandangkan Pemilik Hartanah asal (En. Yahya/ Si Mati) telah meninggal dunia, adakah waris2 Si Mati berhak untuk menuntut wang pampasan tersebut daripada pihak mahkamah?.- Adakah wang pampasan tersebut dianggap sebagai Harta Pusaka Si Mati yang boleh dituntut oleh waris-waris?

3)  Waris-waris En. Yahya telah bertindak memasukkan kaveat di atas hartanah tersebut. Adakah Puan Siti Haida perlu memohon untuk membatalkan caveat tersebut, sedangkan sebahagian hartanah tersebut adalah sudah menjadi milik kerajaan.

4)  Jumlah award tersebut telah dimasukkan oleh pihak Pentadbir Tanah kepada mahkamah. Kami difahamkan, kami perlu mendapatkan no. permohonan memasukkan deposit ke mahkamah dan seterusnya memfailkan permohonan untuk mengeluarkan pampasan tersebut daripada mahkamah.

Namun, apabila saya merujuk kepada Seksyen 43 Apt 1960, ada menyatakan bahawa:

“Mahkamah hendaklah menyebabkan suatu Notis dalam Borang P, menyatakan hari bila Mahkamah akan memulakan tindakan untuk mendengar dan memutuskan bantahan yang terkandung dalam rujukan itu, disampaikan kepada orang2 berikut, dan mengarahkan mereka supaya hadir di hadapan mahkamah pada masa perbicaraan itu…”

Jadi saya agak keliru dengan prosedur yang sepatutnya saya ambil selepas ini. Boleh  En. Baha tolong jelaskan sedikit?

5)  Adakah Puan Siti Haida boleh memohon gantirugi atau puan haida memounyai sebarang hak lain yang boleh dituntut daripada pihak Pentadbir Tanah. Puan haida telah membayar stamp duty sebanyak RM30k untuk proses pindahmilik tersebut.

PANDANGAN

1. Tidak terdapat peruntukan di dalam Land Code atau Akta Pengambilan Tanah yang menghalang urusniaga (pindahmilik) dilaksanakan selepas warta seksyen 8, cuma sepertimana yang dinyatakan dibawah Perenggan 1(1C) Jadual Pertama, nilai pindahmilik tersebut tidak boleh diambil kira sebagai nilai tanah (ini yang saya nyatakan dalam ceramah saya tempohari). Oleh itu Puan Siti Haida adalah pemilik yang sah. 

Seperkara lagi berdasarkan seksyen 2(3) Akta Pengambilan Tanah warta seksyen 8 ADALAH SAH WALAUPUN NAMA PEMILIKNYA BERBEZA DENGAN NAMA PEMILIK DI DALAM WARTA DIKELUARKAN.

Tindakan Pentadbir Tanah mendepositkan wang pampasan tersebut MUNGKIN BETUL KERANA WARIS MEMPERTIKAIKAN KESAHIHAN PINDAHMILIK TERSEBUT.

Jika ini yang berlaku sepatutnya waris mengambil tindakan Mahkamah memohon supaya Mahkamah mengisytiharkan PINDAHMILIK TERSEBUT TIDAK SAH.

2. Lanjutan daripada jawapan diatas waris tidak berhak menuntut pampasan tersebut cuma mempertikaikan kesahihan pindahmilik.

3. Mengenai kaveat pesendirian yang dimasukkan, biarkan dahulu. Selesaikan isu pemilikan dan wang pampasan. Selepas itu barulah kaveat diuruskan TETAPI SILA PASTIKAN PENTADBIR TANAH MEMBERITAHU PUAN SITI (Melalui notis Borang 19A atau warta kerajaan) YANG KAVEAT TELAH DIMASUKKAN berdasarkan seksyen 324(3) Land Code. Jika tiada notis Pentadbir Tanah telah melakukan suatu kesalahan.

4. Apa yang diamalkan sekarang ini, jika pampasan didepositkan ke Mahkamah oleh Pentadbir Tanah, Pentadbir Tanah juga yang perlu membuat permohonan untuk pengeluaran. 

Nasihat saya cuba dapatkan pengesahan dari Mahkamah Tinggi P. Pinang. Jika pihak tuan boleh mengeluarkannya bagi pihak pemilik tanah, barulah dapatkan no rujukan pendepositan dari Pejabat Tanah. Ini kerana apa yang berlaku di Perak, pihak Mahkamah Tinggi Ipoh tidak membenarkan pihak peguambela mengeluarkan pampasan yang didepositkan oleh Pentadbir Tanah.

Mengenai Borang P, berdasarkan seksyen 43 Akta Pengambilan Tanah adalah Borang yang dikeluarkan oleh pihak Mahkamah Tinggi untuk menjemput semua orang yang berkepentingan hadir perbicaraan bantahan ke Mahkamah mengikut seksyen 37 Akta Pengambilan Tanah. Dalam kes ini jika isu Borang O tidak dibangkitkan oleh Mahkamah, Mahkamah akan mengeluarkan Borang P untuk tujuan perbicaraan menentukan kedudukan wang pampasan tersebut.

5. Dari segi hak, Pentadbir Tanah menafikan hak Puan Siti sebagai pemilik tanah yang sah dan yang berhak ke atas wang pampasan kerana pindahmilik telahpun didaftarkan.

Pandangan seterusnya:

Tindakan Puan Siti memfailkan Borang N adalah tindakan yang betul memenuhi seksyen 37(1)(c) iaitu 'the persons to whom it is payable' kerana memohon kepada mahkamah mengisytiharkan bahawa pemberian pampasan oleh Pentadbir Tanah kepada tuan tanah yang lama ADALAH SALAH dan pohon pengisytiharan bahawa beliau sebagai pemilik tanah dan pampasan tanah yang sah

Oleh itu sebagaimana yang telah diputuskan oleh Mahkamah, pihak puan MESTI MEMBERITAHU PENTADBIR TANAH HAL TERSEBUT DAN MEMBETULKAN BORANG O DAN TUJUAN BANTAHAN PUAN SITI DIBUAT BUKAN KERANA NILAI PAMPASAN TETAPI MEMPERTIKAIKAN TINDAKAN PENTADBIR TANAH TIDAK MEMBUAT AWARD KEPADANYA dengan kadar segera.

Soalan Baharu Berkaitan Pengambilan

Soalan ini adalah dari pengunjung blog saya yang bertanya melalui email dan disalin kembali tanpa mengubah struktur ayatnya.

Soalan 1. 

Katakan sebidang tanah yang masih berstatus pertanian diisytiharkan untuk diambil sebahagiannya melalui warta seksyen 8, tetapi pada masa yang sama pihak pemilik sedang menunggu pengeluaran hakmilik baru yang dimohon melalui proses serahbalik dan berimilikan semula (S204B KTN) yang telah dipohon sebelum itu. Ketika tempoh siasatan dijalankan, hakmilik baru yang telah dipecah sempadan dan ditukar syarat dikeluarkan oleh PBN, apakah kesan kepada Warta yang dikeluarkan ke atas hakmilik asal dan kesannya ke atas penilaian pampasan bagi tanah tersebut?     

Soalan 2.

Di dalam Warta yang dikeluarkan mengikut seksyen 8, satu hakmilik telah diwartakan untuk diambil. Setelah pemilik meneliti warta tersebut dan juga pelan pengambilan, adalah didapati sebenarnya terdapat dua hakmilik yang berdampingan terlibat dengan pengambilan tersebut. Luas bahagian tanah yang diambil sebagaimana dinyatakan di dalam warta adalah melibatkan luas kedua-dua hakmilik tersebut.

Soalan saya:

Adakah pihak Pentadbir Tanah boleh meneruskan prosiding siasatan sedangkan terdapat kesilapan di dalam Warta yang dikeluarkan dan pihak agensi pengambil hanya menyedari kesilapan ini apabila pemilik memberitahu /menyatakan perkara ini kepada mereka? Adakah di dalam kes ini, perlu ada pembatalan dan pengwartaan semula kerana luas yang terlibat pula adalah melibihi 0.25 hektar atau 1% daripada yang diwartakan sebelumnya. Jika tidak perlu, apakah prosedur yang perlu dilakukan untuk meneruskan prosiding siasatan ini.

PANDANGAN

Soalan 1.

Berdasarkan seksyen 2(3) Akta, warta pengambilan tersebut adalah sah. Seterusnya Pentadbir Tanah boleh menjalankan siasatan dan perintah.  Penilaian tanah tersebut adalah berdasarkan kategori dan syarat nyata yang baharu walaupun kelulusan diberikan selepas tarikh warta seksyen 8 dan orang yang berkepentingan hendaklah memberitahu Pentadbir Tanah semasa siasatan dijalankan.

Walaubagaimana pun pada pandangan saya untuk berlaku adil, Pentadbir Tanah perlu mengambil tindakan mewartakan semula mengikut lot lot yg baru kerana setelah s204B diluluskan, terdapat kawasan awam sepertI jalan, kawasan lapang yang mesti diserahkan kepada Pihak Berkuasa Negeri dan tidak terlibat dengan pengambilan dan seterusnya tidak akan dibayar pampasan. 

Soalan 2.

Oleh kerana jumlah lot sebenar yang terlibat dengan pengambilan adalah DUA maka SATU DARIPADA LOT TERSEBUT BELUM DIWARTAKAN. Oleh itu Pentadbir Tanah mesti mengambil tindakan untuk mewartakan lot tersebut

Siasatan untuk lot yang telah diwarta BOLEH DITERUSKAN dan membuat perintah sepertimana keluasan pengambilan yang diperlukan. Seterusnya dalam masa yang sama Pentadbir Tanah MESTI MEMBUAT PENARIKAN MENGIKUT s 35 keluasan lebih yang tidak terlibat dengan pengambilan tersebut sepertimana yg dinyatakan dbawah seksyen 14(4)(b)

MENJADI AMALAN KEBANYAKKAN PENTADBIR TANAH APABILA MELIBATKAN ISU-ISU DIATAS MEREKA AKAN MEMBUAT PEMBETULAN KEPADA WARTA KERAJAAN.


PADA PANDANGAN SAYA PINDAAN WARTA HANYA BOLEH DIBUAT JIKA: 

PEWARTAAN YANG DITERBITKAN TIDAK MENGIKUT  SEPERTIMANA BORANG C DAN D YANG DIBERIKAN/DISEDIAKAN OLEH PENTADBIR TANAH; 

BERLAKU KESALAHAN SEPERTI YANG DIBENARKAN OLEH SEKSYEN 2(2) ATAU 2(3) AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 

UNTUK MENDAPAT JAWAPAN YANG BOLEH DITERIMA MENGIKUT UNDANG-UNDANG ADALAH DISYORKAN SUPAYA PANDANGAN DIPEROLEHI DARI Y.B PENASIHAT UNDANG-UNDANG NEGERI MASING-MASING

Isu Pengurangan Keluasan Pengambilan

Saya ada menerima satu persoalan berkaitan isu tersebut iaitu Pentadbir Tanah telah selesai membuat perintah dan Borang H telah pun diserahkan kepada orang yang berkepentingan. Oleh kerana sesuatu sebab yang tidak dapat dielakkan, pemohon ingin mengurangkan keluasan pengambilan dan keluasan pengambilan yang ingin dikurangkan adalah MELEBIHI SUKU HEKTAR sebagai contoh kira kira 3 EKAR. Apakah tindakan yang perlu dilakukan

Pandangan

Seksyen yang mungkin ada kaitan dengan perkara tersebut ada lah seksyen 14(3) dan seksyen 14(4)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960.

Seksyen 14(3)

'Sesuatu award di bawah seksyen ini tidaklah menjadi tidak sah (shall not be invalidated) semata-mata oleh sebab keluasan tanah yang berkenaan award itu dibuat adalah lebih besar atau lebih kecil daripada keluasan tanah dijadual itu:

Dengan syarat bahawa perbezaan antara keluasan berkenaan dengan award itu dibuat dan keluasan tanah dijadualkan tidak melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan Tanah dijadualkan yang mana lebih besar:

Seksyen 14(4)(b)

'Jika keluasan tanah yang berkenaan suatu award telah dibuat di bawah seksyen ini -

(a) ..................................................

(b) adalah kurang daripada keluasan tanah dijadualkan itu dengan tidak lebih daripada suku hektar atau satu peratus, yang mana lebih luas, maka tidaklah perlu dilakukan apa-apa penarikan balik formal tentangnya dibawah seksyen 35'

BERDASARKAN SEKSYEN DI ATAS JIKA KELUASAN PENGAMBILAN YANG HENDAK DI DIKURANGKAN ITU MELEBIHI SUKU HEKTAR, PENARIKAN DIBAWAH SEKSYEN 35 MESTI DILAKUKAN.

Seksyen 14 di atas hanya membincangkan mengenai siasatan dan perintah sahaja dan TIDAK LAGI MENYENTUH BORANG H. Ini bermakna, isu penambahan keluasan pengambilan atau pengurangan keluasan pengambilan hanya boleh dibuat semasa siasatan pengambilan tanah. 

Isu yang berbangkit adalah BORANG H TELAH DIKELUAR DAN TELAH DISERAHKAN.

Berdasarkan seksyen 14(2) Akta, 'Tiap-tiap award (Borang G) yang disediakan dibawah subseksyen 1 hendaklah difailkan di Pejabat Pentadbir Tanah dan hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan mana-mana tanah yang dijadualkan, mengenai nilainya pada pendapat Pentadbir Tanah.......................'

Seksyen 16(1) pula menyatakan 'Apabila membuat apa-apa award di bawah subseksyen 1 seksyen 14 berkenaan mana-mana tanah dijadualkan Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang yang berkepentingan pada tanah itu'

Seksyen 16(2) - 'Tiap-tiap notis dalam Borang H hendaklah disertai dengan suatu cabutan dari award bertulis yang dibuat oleh Pentadbir Tanah dalam Borang G, berhubung dengan tanah yang mana orang yang kepadanya notis itu dialamatkan mempunyai kepentingan'

BERDASARKAN SEKSYEN 14(2) DAN SEKSYEN 16, BERMAKNA SETELAH PERINTAH (BORANG G) DIBUAT DAN BORANG H TELAH DISERAHKAN, PINDAAN TIDAK LAGI BOLEH DIBUAT

Untuk menyelesaikan isu yang dibangkitkan, Pentadbir Tanah boleh berbincang dengan orang berkepentingan menceritakan hal yang sebenar dan meminta orang yang berkepentingan menyerah kembali Borang H dan seterusnya mengeluarkan Borang H yang baharu mengikut keluasan yang dipinda. Tindakan seterusnya Pentadbir Tanah mesti membuat penarikan mengikut seksyen 35 keluasan yang tidak perlu diambil. Sebaliknya jika orang berkepentingan enggan, Pentadbir Tanah tidak boleh buat apa-apa.

Pandangan saya seperti di atas diperjelaskan lagi oleh Tuan Pengarah Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Pulau Pinang yang memberikan pandangannya melalui email kepada saya pada hari yang sama tulisan ini dipaparkan seperti berikut:

Saya ingin merujuk kepada posting dalam blog tinta bayu yang berjudul isu pengurangan keluasan pengambilan bertarikh 25 Oktober 2015.

Permohonan daripada agensi/pihak berkuasa awam yang memohon dikurangkan keluasan pengambilan selepas Borang H dan G dikeluarkan dan disampaikan kepada tuan tanah dan orang-orang berkepentingan mengikut seksyen 14(2) dan Sekyen 16 (1) dan (2), Akta Pengambilan Tanah 1960  tidak sepatutnya berlaku kerana kedudukan Pentadbir Tanah ketika itu telah menjadi Functus Officio.

Seperti yang telah disentuh oleh tuan dalam posting berjudul Fungsi dan Peranan Pentadbir Tanah dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 bertarikh 13 September 2015 dan 20 September 2015, peranan yang dijalankan oleh Pentadbir Tanah adalah atas kapasiti kehakiman seperti diputuskan dalam beberapa kes yang dinyatakan. Oleh sebab itu, saya sangat bersetuju dengan tuan, apabila Pentadbir Tanah menyempurnakan fungsinya di bawah seksyen 14 (2) dan seksyen 16 (1) dan (2), tidak boleh dibuat apa-apa perubahan dalam borang G dan H lagi. Dalam kes Mallisamy a/l Periasamy dan Lain-lain lawan Pentadbir Tanah Melaka Tengah dan lain-lain [1998] 5 MLJ 495, Hakim Mahkamah Tinggi ketika itu, Y.A Tan Sri  Suriyadi Halim Omar memutuskan tindakan defendan pertama iaitu Pentadbir Tanah mengubah, menukar dan meminda awardnya yang telah dikeluarkan pada 3 November 1994 (melalui borang G dan H) tidak sepatutnya berlaku kerana kedudukannya adalah Functus Officio ketika itu. Menurut Y.A Hakim lagi ….“ oleh yang demikian, perintah kedua bertarikh 27 Jun 1996 yang mengarahkan semula jumlah RM 206,984.20 kepada defendan kedua adalah CACAT’.

Takrif  dan Konsep Functus Officio

Takrif dan konsep ini ada disentuh dalam Makalah Kanun 25 (2) 209 Disember 2013 berjudul Functus Officio: Sempadan “Terpakai” dan “Tidak Terpakai” oleh Abdul Aziz Hussin.

Sebenarnya perkataan Functus Officio merupakan ungkapan berasal daripada Bahasa latin. Functus secara harafiahnya bermaksud “keluar” atau “terlaksana” atau “telah dilaksanakan atau dijalankan” manakala Officio pula bermaksud “Pejabat” atau “jawatan”.

Manakala dari segi takrif Functus Officio, Burton’s Legal Thesaurus dan Black’s Law Dictionary mentakrifkan ungkapan tersebut seperti berikut:-

“telah menyelesaikan fungsi, melaksanakan tugas, atau telah tercapai, dan dengan itu tiada lagi kuasa dan kekuatan, dan “seseorang pegawai atau sesuatu pihak berkuasa yang mandatnya telah tamat sama ada telah sampai tempoh tamatnya atau agensi tersebut telah menyelesaikan fungsinya sebagaimana tujuan ia diwujudkan”.

Ruby, C, et al juga memberikan takrifan yang serupa iaitu functus officio ialah “….telah melaksanakan sesuatu tugas”.

Selain itu, takrif functus officio juga diberikan dan dihuraikan oleh pihak kehakiman dalam kes Bedwell v Wood (918770 2 QBD 626) seperti berikut:

“….suatu ungkapan yang tersirat kepada seseorang agen atau penerima kuasa yang telah melaksanakan sesuatu tindakan yang dibenarkan di mana kini kuasanya itu telah habis dan telah tiba di penghujungnya..”

Prinsip berkaitan pemakaian functus officio ada disebut oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes New India Assurance Co lwn Karam Singh [1992] LNS 155. Hakim Y.A Gill menyatakan:

“Dengan itu, sebaik sahaja seseorang presiden mensabitkan seseorang yang didakwa atas sesuatu kesalahan di hadapannya, dia adalah functus officio, dan tidak lagi boleh membatalkan hukuman atau membicarakan semula kes itu. Begitu juga, apabila beliau membicarakan kes sivil dan telah membuat sesuatu perintah (keputusan) yang muktamad atas sesuatu pertikaian antara pihak-pihak, maka dia functus officio dan tidak boleh lagi membatalkan dan membicarakan kes itu, atau membicarakan tindakan berikutnya yang melibatkan pihak yang sama atas perkara pokok yang sama…”

Sebagai kesimpulannya, adalah jelas dan nyata apabila Pentadbir Tanah menyempurnakan fungsinya yang dijalankan di bawah seksyen 14(2) dan seksyen 16 (1) dan (2) kedudukannya adalah functus officio. Sehubungan itu, pihak agensi / pihak berkuasa awam mahupun tuan tanah dan pihak berpentingan yang lain ingin memohon meminda, menukar dan mengubah keluasan tanah itu atas sebab tertentu sebaiknya dibuat sebelum borang G dan H dikeluarkan dan disampaikan kerana award yang dikeluarkan menerusi borang itu ada muktamad. Bagi agensi/pihak berkuasa awam perlu membuat perancangan yang teliti dan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepada  Pentadbir Tanah adalah mukatamad serta tidak ada apa-apa pindaan keluasan lagi serta hendaklah mematuhi Pekeliling Pesuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1/2003.

Pampasan Pengambilan Yang Tidak Di Teruskan

Baru-baru ini saya ada menerima soalan melalui whatsApp dari Penolong Pentadbir Tanah Negeri Johor dan perkara yang sama juga sering dibangkitkan dalam setiap ceramah saya. Soalannya seperti berikut:

Sekiranya seksyen 8 luput, adakah perlu diminta surat pembatalan pengambilan daripada agensi pemohon kerana agensi pemohon memang sengaja membiarkan warta luput dengan sendirinya kerana tidak mahu membuat permohonan penarikan cadangan pengambilan tanah tersebut. Saya telah mengeluarkan Borang E dan F sebelum warta luput, tetapi agensi minta supaya ditangguhkan siasatan dengan niat untuk membatalkannya dan apakan tindakan seterusnya.

Pandangan:

Agensi permohon memngambil tindakan sedemikian kerana terpengaruh dengan seksyen 8(4) Akta yang menyatakan:

'Suatu pengisytiharan di bawah subseksyen (1) hendaklah luput dan terhenti dari berkuatkuasa apabila berakhirnya tempoh dua tahun selepas dari penyiaran dalam warta setakat mana ia berhubungan dengan mana-mana tanah atau bahagian tanah yang berkenaannya Pentadbir Tanah belum membuat award mengenainya di bawah sub seksyen (1) seksyen 14 dalam tempoh dua tahun tersebut, dan, kerana itu semua prosiding yang telah atau sedang diambil berikutan dan pengisytiharan berkenaan dengan tanah atau bahagian tanah itu hendaklah tamat dan tidak beerkuatkuasa' 
 

TETAPI MEREKA TERLUPA APA YANG DINYATAKAN DIBAWAH SEKSYEN 8(5) DIBAWAH ITU LANJUTAN DARIPADA SEKSYEN 8(4)

sub seksyen ini dimasukkan ke dalam Akta melalui pindaan Akta A999 pada tahun 1998, apabila Mahkamah Tinggi telah membuat keputusan dalam kes Straits Credit Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [1994] 2 CLJ 857

Cuba kita lihat seksyen 8(5) Akta Pengambilan Tanah 1960:

'Where the declaration under subsection (1) has lapsed, sections 35(2), (3) and (4) shall apply with the necessary modifications'

'Jika pengisytiharan di bawah subseksyen (1) habis tempoh, seksyen 35(2), (3) dan (4) hendaklah terpakai dengan ubahsuai'

Seksyen 35

(1) ...............................................

(2) 'Apabila Pihak Berkuasa Negeri menarik  daripada pengambilan di bawah sub seksyen (1) Pentadbir Tanah hendaklah (shall) -

(a) Tidak berkenaan dalam kes ini

(b) membayar kepada orang-orang yang berkepentingan semua kos yang ditanggung beban oleh mereka oleh sebab atau akibat daripada prosiding bagi pengambilan itu, bersama dengan pampasan untuk kerosakan, jika ada, yang ditanggung oleh mereka oleh sebab atau akibat daripada prosiding itu

(b) pay to the person interested all such costs as shall have been incurred by them by reason or in consequence of  the proceedings for acquisition, together with compensation for the damage, if any, which they may have sustained by reason or in consequence of such proceedings

(3) Peruntukan-peruntukan Jadual Pertama hendaklah dipakai, setakat mana yang boleh, bagi menentukan pampasan yang kena dibayar di bawah seksyen ini

(4) Tidak berkenaan dalam kes ini

Berdasarkan seksyen tersebut, jika warta luput dalam kes ini dibiarkan luput PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MEMBUAT SIASATAN DAN MENENTUKAN KOS YANG MUNGKIN DITANGGUNG BEBAN DAN PAMPASAN KEROSAKAN JIKA ADA YANG DITANGGUNG OLEH TUAN PUNYA TANAH DAN SETERUSNYA MEMINTA DARIPADA AGENSI PEMOHON UNTUK MEMBAYARNYA SEPERTIMANA YANG DIPERUNTUKKAN OLEH SEKSYEN 65 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960 dan tidak boleh dibiarkan begitu sahaja.

Dari kenyataan diatas, Pentadbir Tanah mesti menentukan:

1. Kos Yang Di Tanggung Beban
2. Pampasan Kerosakan

Disamping itu, agensi pemohon boleh memohon untuk menarik balik daripada  pengambilan tanah. Dengan kata lain pengambilan tidak diteruskan. Jika ini berlaku, berdasarkan perenggan 10.1 Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1 Tahun 2003, pemohon mesti memberitahu secara bertulis kepada Pentadbiran Tanah. Berdasarkan seksyen 35(1) Akta Pengambilan Tanah, penarikan hanya boleh dibuat SEBELUM BORANG K DIKELUAR DAN DISERAHKAN. Jika ini berlaku, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan berikut:

1. Mengangkat kepada Pihak Berkuasa Negeri untuk mendapat kelulusan penarikan
2. Mengisytiharkan penarikan tersebut di dalam Warta Kerajaan
3. Mengadakan siasatan untuk menentukan amaun pampasan yang kena dibayar kerana kerosakan, jika ada dan membayar kepada orang yang mengalami kerosakan tersebut sepertimana yang dikehendaki oleh seksyen 35(2)(a)
4. Menurut seksyen 35(4), Pentadbir Tanah hendaklah membuat catatan/emdorsan penarikan tersebut.
5. Untuk pengambilan dibawah seksyen 3(1)(b) atau (c), seksyen 35(5) menyatakan apabila berlaku penarikan dari pengambilan amaun yang kena dibayar hendaklah dipotong daripada deposit yang telah dibuat dibawah seksyen 3(3)(d)

Penentuan Pecah Pisah (severance) dan Kesan Mudarat/Kecacatan Tanah (injurious affection)

PECAH PISAH

Pecah pisah adalah penyusutan nilai kepada tanah baki akibat daripada pengambilan sebahagian tanah. Terdapat dua keadaan penyusutan nilai kepada tanah baki boleh berlaku iaitu:

1. kerosakan kepada tanah baki yang terdiri dari satu portion (bahagian) akibat pengambilan sebahagian daripada tanah; atau

2. kerosakan kepada tanah baki yang terdiri daripada beberapa portion yang dipisahkan antara satu sama lain akibat pengambilan sebahagian  daripada tanah

Faktor- Faktor Penentuan Pecah Pisah

Pampasan pecah pisah hanya perlu diberikan dalam keadaan berikut:

i. Pengambilan atas sebahagian daripada tanah
ii. Wujudnya tanah baki
iii. Adanya kerosakan/penyusutan nilai ke atas tanah baki

Pampasan untuk pecah pisah yang mesti dibayar oleh Pentadbir Tanah dinyatakan dibawah Perenggan 2(c) Jadual Pertama Akta:

'the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time the Land Administrator's taking possession of the land by reason of severing such land from his other land;'

'kerosakan jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah tersebut, disebabkan oleh pengasingan tanah itu daripada tanahnya yang lain'

Kes Mahkamah: 

1. Boustread Estates Agency Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Baling [2007] 4 CLJ 375
2. Seong Choon Holdings Sdn Bhd & ors v AEC Project Management Sdn. Bhd & ors [2015] 1 LNS 364


KESAN MUDARAT

Kesan mudarat adalah kerosakan kepada harta lain akibat daripada pengambilan sebahagian daripada tanah. Kerosakan ini timbul atas kerja/pembinaan/kegunaan yang dilakukan ke atas bahagian tanah yang diambil.

Faktor- Faktor Penentuan Kesan Mudarat Ke Atas Tanah Baki

Kesan mudarat boleh berlaku sekiranya bahagian tanah yang diambil dibangunkan bagi tujuan berikut:

i. Loji pembentungan

ii. Kawasan kubur

iii. Krematorium

iv. Kawasan pelupusan sampah

v. Lebuhraya jika terlalu hampir dengan kawasan penempatan

vi. Industri dengan sisa berbahaya

vii. MRT/LRT terlalu hampir dengan kawasan penempatan

viii. Laluan bekalan Elektrik

ix. Lintasan keretapi

Pampasan untuk kesan mudarat yang mesti dibayar pula dinyatakan dibawah Perenggan 2(d) kepada Jadual Pertama Akta:

'the damage, if any, sustained or likely to be sustained by the person interested at the time of the Land Administrator's taking possession of the land by reason of the acquisition injuriously affectinghis other property, whether movable or immovable, in any other manner'

'kerosakan, jika ada yang ditanggung atau mungkin akan ditanggung oleh orang yang berkepentingan itu semasa Pentadbir Tanah mengambil milik tanah itu menyebabkan kesan mudarat pada hartanya yang lain, sama ada harta alih atau tak alih, dengan apa cara lain'

Kes Mahkamah:

Che Som Che Mat v Pentadbir Tanah Kerian [2014] 1 CLJ 575

Asiatic Dev. v PTD Johor Bahru & satu lagi [2005] 6 CLJ 137