Jumaat, 30 September 2011

Caj bayaran Lewat (Late Payment Charge) Bolehkah Di Elak

Sebelum membincangkan tajuk di atas adalah lebih baik kita memperkatakan caj bayaran lewat itu sendiri dan bila caj tersebut akan dikenakan. Caj bayaran lewat adalah satu istilah yang dimasukkan ke dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 melalui  Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1997 (Akta A999) kuatkuasa 1.3.1998. Sebelum ini dinamakan FAEDAH. Kadar yang ditetapkan adalah 8% mula kuatkuasa pada 19.1.1984 melalui Akta Pengambilan Tanah (Pindaan) 1983 (Akta 575). Sebelum tarikh tersebut kadarnya adalah 6%.

Terdapat LIMA tempat/keadaan utama dimana caj bayaran lewat dikenakan dan mesti dikira seterusnya dibayar kepada orang berkepentingan mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960.

1.  Caj Bayaran Lewat Akibat Bantahan Daripada Pemohon
Mengikut seksyen 29A(1)(a)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila pemohon membuat bantahan ke Mahkamah oleh kerana salah satu sebab yang dibolehkan dan dalam jangka masa yang dibenarkan, PEMOHON hendaklah (shall) membayar 75% sahaja daripada amaun pampasan tanah yang telah diputuskan oleh Pentadbir Tanah. Baki 25% daripada amaun tersebut tidak perlu dibayar sehingga Mahkamah membuat keputusan kemudiannya.
Apabila Mahkamah putuskan pampasan yang mesti dibayar MELEBIHI 75% dari amaun yang dibayar sebelum ini, perbezaan tersebut mesti dibayar BESERTA CAJ BAYARAN LEWAT MULAI DARI TARIKH BAYARAN 75% SEHINGGA TARIKH BAYARAN SEPERTI YANG DITETAPKAN OLEH MAHKAMAH DI DALAM PERINTAHNYA. Seksyen 29A(5) dan sebaliknya.
Begitu juga, jika sekiranya bayaran 75% daripada pampasan di atas tidak dibayar dalam tempoh tiga bulan dari tarikh terima Borang H, mengikut seksyen 32(1B) Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah dikehendaki mengira dan membayar caj bayaran lewat MULAI DARI TARIKH GENAP MASA (tarikh selepas tamat tempoh tiga bulan) HINGGA BAYARAN 75% DIBUAT.

2. Caj Bayaran Lewat Pengambilan Melalui Perakuan Segera BORANG I
Mengikut seksyen 19, Akta Pengambilan Tanah 1960, Pihak Berkuasa Negeri boleh mengambil milik tanah dengan kadar segera apabila diperlukan oleh PEMOHON, iaitu dengan mengeluarkan BORANG I. BORANG I adalah borang yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri (Pengarah Tanah dan Galian), yang mengarahkan Pentadbir Tanah mengambil segera tanah tersebut dengan cara MENYERAHKAN BORANG K (Kepada pihak-pihak yang dinyatakan dalam seksyen 22) PADA ATAU SELEPAS TAMAT TEMPOH 15 DARI TARIKH NOTIS BORANG E DITAMPAL (Mengikut seksyen 52 Akta Pengambilan Tanah). MULAI DARI TARIKH PENYERAHAN BORANG K TERSEBUT SEHINGGA BAYARAN PAMPASAN DIBUAT, PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENGIRA DAN MEMBAYAR CAJ BAYARAN LEWAT. Ini dijelaskan dibawah seksyen 32(1),(1C)

3. Caj Bayaran Lewat Akibat Kelewatan Membayar atau Depositkan Pampasan Tanah
Mengikut seksyen 32(1)(1C) Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah hendaklah membuat bayaran pampasan atau mendepositkan bayaran tersebut (oleh sebab-sebab yang memerlukan ianya didepositkan seperti dibawah seksyen 29(1) ) seperti yang telah diperintah, DALAM TEMPOH 3 BULAN DARI TARIKH PENYERAHAN BORANG H. Oleh yang demikian, jika bayaran pampasan dibayar atau didepositkan melebihi dari tempoh tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah mengira dan membayar pampasan itu beserta caj bayaran lewat MULAI DARI TARIKH TAMAT TEMPOH TIGA BULAN TERSEBUT SEHINGGA BAYARAN PAMPASAN DIBUAT.  

4. Caj Bayaran Lewat Akibat Bantahan Tuan Tanah Ke Mahkamah
Tuan tanah atau orang berkepentingan juga boleh membantah ke Mahkamah berkaitan dengan perkara-perkara yang dibolehkan mengikut seksyen 37 Akta Pengambilan Tanah 1960. Katakan bantahan mereka adalah berkaitan dengan bayaran pampasan dan jika Mahkamah putuskan amaun pampasan ditambah maka mengikut seksyen 48 Akta Pengambilan Tanah 1960, tambahan tersebut mesti dibayar beserta dengan caj bayaran lewat yang dikira MULAI DARI TARIKH PENTADBIR TANAH MENGAMBIL MILIK (Menyerahkan Borang K) SEHINGGA TARIKH LEBIHAN PAMPASAN DIBAYAR KEPADA TUAN TANAH (Lazimnya tarikh tersebut diputuskan oleh Mahkamah) atau sebaliknya.

5. Caj Bayaran Lewat Setelah Ukur Halus
Mengikut seksyen 25 Akta Pengambilan Tanah, jika pengambilan hanya melibatkan SEBAHAGIAN LOT, Pentadbir Tanah hendaklah mengukur baki lot tersebut dengan cara melaksanakan Permohonan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia. Setelah selesai pengukuran dijalankan (mungkin mengambil masa yang lama sedikit) dan jika terdapat TAMBAHAN KELUASAN YANG DIAMBIL (berbanding dengan anggaran keluasan diambil di dalam Borang K), lebihan keluasan tersebut mesti dibayar pampasan tambahan BERDASARKAN NILAI TANAH SEMASA DIAMBIL DAHULU (seperti dinyatakan dibawah seksyen 28). Disamping itu caj bayaran lewat mesti dikira dan dibayar MULAI DARI TARIKH PENYERAHAN BORANG K (Ambil Milik) SEHINGGA PELAN AKUI DI PERAKUI OLEH PENGARAH JABATAN UKUR DAN PEMETAAN NEGERI seperti dinyatakan dibawah seksyen 32(2) atau sebaliknya.
Berdasarkan perbincangan di atas,  antara LIMA tempat yang dikenakan caj bayaran lewat, perkara PERTAMA boleh dielakkan jika PEMOHON TIDAK MEMBUAT BANTAHAN, atau jika keputusan Mahkamah mengekalkan pembayaran 75% tersebut tanpa tambahan. Perkara KETIGA juga tidak membabitkan caj jika PEMOHON membayar pampasan TIDAK MELEBIHI TENPOH YANG TELAH DITETAPKAN DALAM Akta Pengambilan Tanah. Begitu juga perkara KEEMPAT, caj tidak berkaitan jika, tuan tanah atau orang berkepentingan tidak membuat bantahan ke Mahkamah berkaitan dengan  amaun pampasan.
Mengenai perkara KEDUA, jika PEMOHON berkehendakkan pengambilan melalui Perakuan Kedesakan (BORANG I), caj bayaran lewat tidak dapat dielakkan mesti dikira dan dibayar. Begitu juga berkaitan dengan perkara KELIMA, caj bayaran lewat tidak dapat dielakkan sama sekali kerana perbezaan keluasan pengambilan pasti wujud selepas ukur semula dilaksanakan.


Selasa, 20 September 2011

Soal Jawab Pengambilan Tanah Siri 4

1.            Soalan daripada En. Razak – Pejabat Tanah Seberang Prai Selatan

Pada hari siasatan dijalankan oleh Pentadbir Tanah, pemilik yang hadir menyatakan masih ada pemilik lain (dalam lot yang sama ) tidak hadir pada hari tersebut kerana tidak diberikan Borang E. Apakah tindakan yang mesti diambil oleh Pentadbir Tanah?

Jawapan:

Pentadbir Tanah hendaklah menangguhkan sisatan tersebut dan menetapkan suatu tarikh siasatan yang baru untuk semua pemilik tanah sama ada yang telah mendapat Borang E dan yang belum mendapat borang tersebut untuk hadir kerana mengikut seksyen 12(3) Akta Pengambilan Tanah 1960, “Pentadbir Tanah boleh bagi sesuatu sebab yang memadai untukdirekodkan olehnya secara bertulis menunda apa-apa siasatan atau menangguh apa-apa perbicaraan mengenai sesuatu siasatan dari semasa ke semasa”  Ini dilakukan untuk mengelak supaya tuan punya tanah yang tidak mendapat Borang E membuat bantahan ke Mahkamah dan yang lebih penting untuk memenuhi kehendak Perkara 13(2) Perlembagaan Persekutuan berkaitan dengan ‘pampasan yang mencukupi’.

Tindakan seterusnya, Pentadbir Tanah hendaklah menyerahkan Borang E (tarikh siasatan seperti yang ditetapkan) kepada pemilik yang belum mendapat borang tersebut dan surat pentadbiran biasa kepada yang telah diberikan Borang E sebelum ini. Tarikh tanda tangan Borang E bolehlah mengikut tarikh tandatangan Borang E sebelum ini. Borang E yang akan diserahkan kepada pemilik yang belum memperolehinya, bolehlah diserahkan bila-bila masa sebelum tarikh siasatan baru, walaupun tempohnya singkat. Ini tidak bertentangan dengan seksyen 10(2) Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana seksyen tersebut (10{2}) hanyalah berkaitan dengan notis awam Borang E yang mana tarikh siasatan mesti dibuat tidak kurang 21 hari dari tarikh notis awam ditampal (posted) dan bukannya notis individu Borang E yang diberi kepada pemilik tanah.

2.            Soalan dari bekas peserta kursus INSTUN

Tanah terlibat dengan pengambilan dan digadai kepada institusi kewangan. Bagaimana/kepada siapa bayaran pampasan harus diberikan. Katakan amaun baki pinjaman tuan tanah dengan institusi tersebut adalah kecil berbanding dengan amaun pampasan yang akan diterima?
               
Jawapan:

Kedua-dua pihak iaitu tuanpunya tanah dan pemegang gadai (orang berkepentingan) yang diberi Borang E mengikut seksyen 11(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 akan hadir semasa siasatan dijalankan. Padaketika itulah Pentadbir Tanah boleh membuat keputusan apabila dipersetujui oleh kedua-dua pihak bagaimana dan kepada siapa bayaran pempasan akan dibuat. Jika pemegang gadai bersetuju menerima baki hutang sahaja dan selebihnya dibayar kepada tuan punya tanah, Pentadbir Tanah bolehlah berbuat demikian dan sebaliknya.

3.            Soalan dari En. Jonathan Pen. Pentadbir Tanah Timur Laut
          
Kes ini berlaku LIMA tahun yang lalu. Keseluruhan satu tanah terlibat dengan pengambilan. Semasa siasatan,  orang berkepentingan tidak hadir dan Pentadbir Tanah membuat perintah secara ex-parte. Wang pampasan (berjuta?) disimpan di Mahkamah dan seterusnya Pentadbir Tanah mengeluar dan mengendors Borang K di dalam DHKK. Tidak berapa lama selepas itu,  pemohon memberitahu Pentadbir Tanah bahawa projek tidak dapat diteruskan dan ingin mendapatkan kembali wang pampasan yang tersimpan di Mahkamah. Melalui Saman Dalam Kamar dan Affidavit, pemohon dapat mengeluarkan wang tersebut. MINTA BERI KOMEN.      

Jawapan:

i.              Sisatan secara ex-parte yang dijalankan oleh Pentadbir Tanah adalah dibolehkan. Ini  dinyatakan dibawah seksyen 14(2) Akta Pengambilan Tanah 1960. Walau bagaimanapun untuk memenuhi kehendak Perkara 13 (2) Perlembagaan Persekutuan, Pentadbir Tanah sepatutnya memanggil sekali lagi orang berkepentingan supaya menghadiri siasatan  kerana ketidakhadiran semasa siasatan pertama di adakan yang menyebabkan Pentadbir Tanah membuat perintah secara ex-parte.

ii.             Mengikut seksyen 66 Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila endorsan telah dibuat oleh Pentadbir Tanah mengikut seksyen 23, tanah tersebut telah menjadi  ‘Tanah Kerajaan” seterusnya tuan punya tanah telah hilang haknya ke atas tanah tersebut dan mengikut     seksyen 35(1) Akta yang sama, apabila ambil milik (penyerahan Borang K) telah berlaku, penarikan tidak boleh dibuat.

iii.            Ikrar/sumpah Pentadbir Tanah? dalam Affidavit untuk pengeluaran wang  pampasan adalah ikrar/sumpah yang salah (menipu) kerana wang pampasan tersebut adalah menjadi hak pemilik  tanah bukan lagi hak pemohon kerana semasa proses penyimpanan    wang tersebut ke Mahkamah sebelum ini, Pentadbir Tanah telah membuat ikrar/sumpah dalam affidavit bahawa wang tersebut disimpan kerana tuan tanah tidak hadir. Jadi tindakan tersebut adalah salah.

Pada pandangan saya ada DUA cara untuk menyelesaikan masalah tersebut:
i.              Pemohon pulangkan semula wang pampasan yang telah dikeluarkan kepada tuan punya tanah yang asal dan seterusnya pemohon memohon milik kerana tanah tersebut telahpun menjadi ‘Tanah Kerajaan’
ii              Jika pemohon tidak berkehendakkan tanah tersebut, tuan punya tanah yang asal diminta supaya mengemukakan permohonan untuk mendapatkan semula tanah itu dan Pejabat Tanah/PTG mesti dapat memberikan penjelasan terperinci peristiwa tersebut kepada EXCO supaya EXCO dapat  mengecualikan bayaran premium kepada pemohon.

Isnin, 12 September 2011

Ambil Milik {Taking Possession} Dan Milikan Formal {Formal Possession}




Mengikut seksyen 18 Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah boleh mengambil milik tanah dalam tiga keadaan. ‘Ambil Milik’ bermaksud tanah yang pada asalnya kepunyaan tuanpunya tanah, diambil oleh Pentadbir Tanah dan tidak lagi menjadi hak tuanpunya asal.
TIGA keadaan tersebut adalah seperti berikut:

i.          Selepas bayaran pampasan dibuat kepada tuanpunya tanah. Ini adalah amalan biasa proses pengambilan tanah;
ii.         Pada atau selepas Borang H disampaikan kepada penduduk tanah seperti dinyatakan dibawah seksyen 18(a) walaupun tuanpunya belum mendapat bayaran pampasan;
iii.        Apabila Perakuan Kedesakan Borang I dikeluarkan seperti dinyatakan dibawah seksyen 18(b) sama ada perintah telah dibuat ataupun belum.

Mengikut seksyen 22(1) pula, Pentadbir Tanah boleh ambil milik secara rasmi (Milikan formal/Formal Possession) dengan menyerahkan  Borang K (Notis Bahawa Tanah Telah Diambil Milik) kepada :

i.          penduduk tanah dan jika tidak dijumpai, Borang K hendaklah ditampal;
ii.         tuanpunya tanah berdaftar, jika ia bukan penduduk; dan
iii.        pihak berkuasa pendaftaran

Kali ini kita akan membicarakan ‘ambil milik’ melalui pengeluaran Perakuan Kedesakan Borang I.

Menurut seksyen 19 Akta pengambilan Tanah 1960, jika pemohon berkehendakan tanah untuk melaksanakan projek dengan kadar segera, Pengarah Negeri (Pengarah Tanah dan Galian Negeri) boleh pada atau selepas tamat tempoh lima belas hari dari penyempurnaan notis awam Borang E mengikut seksyen 52 (bukan penyerahan Borang E kepada orang berkepentingan mengikut seksyen 53) mengeluarkan Perakuan Kedesakan Borang I kepada Pentadbir Tanah mengarahkan Pentadbir Tanah mengeluar dan menyerahkan Borang K. Ini bermakna pada atau selepas lima belas hari notis awam Borang E disempurnakan, Pentadbir Tanah akan menyerahkan Borang K kepada penduduk tanah, tuan punya tanah berdaftar, pemohon dan kepada pihak berkuasa pendaftaran (untuk tujuan catitan ke dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer seperti yang dikehendaki oleh seksyen 23) walaupun siasatan dan perintah belum dilaksanakan.

Apabila Borang K telah diserahkan, agensi pemohon boleh memasuki tanah pada atau selepas tarikh Borang K diserah DAN apabila catatan telah dibuat di dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer, mengikut seksyen 66 Akta Pengambilan Tanah 1960, tanah tersebut telah menjadi TANAH KERAJAAN dan bebas daripada bebanan.

Pengambilan melalui pengeluaran Perakuan Kedesakan Borang I hanya boleh dibuat jika memenuhi syarat-syarat berikut:
 i.         Pemohon menyatakan di dalam permohonan pengambilan sebelum ini bahawa pengambilan hendak diproses melalui pengeluaran Perakuan Kedesakan Borang I
ii.         Mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Negeri
iii.        Permohonan pengambilan hanya untuk maksud awam di bawah seksyen 3(1)(a) dan kemudahan awam dibawah seksyen 3(1)(b) sahaja.

KESAN PENGAMBILAN TANAH MELALUI PENGELUARAN PERAKUAN KEDESAKAN BORANG I

i.          Tidak Boleh Membuat Penarikan Balik Dari Pengambilan

Selepas Borang K diserahkan seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 22, pemohon tidak boleh meminta Pentadbir Tanah menarik balik dari pengambilan (tak jadi ambil) walaupun berlaku perubahan jajaran umpamanya atau projek tidak dapat dijalankan ataupun tiada peruntukan. Ini dinyatakan dibawah seksyen 35(1) Akta Pengambilan Tanah ‘Pihak Berkuasa Negeri adalah bebas untuk menarik balik daripada pengambilan mana-mana tanah yang masih belum diambil milik’

ii.         Caj Bayaran Lewat

Seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah menyatakan ‘Apabila amaun sesuatu pampasan yang diawardkan dibawah akta ini berkenaan dengan mana-mana tanah tidak dibayar atau didepositkan pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah membayar amaun yang diawardkan itu serta caj bayaran lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari genap masa hingga  masa pampasan itu dibayar atau didepositkan’

Seksyen 32(1C) pula menyatakan genap masa ertinya tarikh semasa tanah itu diambil milik

Berdasarkan kenyataan di atas, oleh kerana tanah tersebut di AMBIL MILIK terlebih dahulu (awal) sebelum pampasan dibayar, PEMOHON AKAN DIKENAKAN CAJ BAYARAN LEWAT 8% DIKIRA MULAI DARI TARIKH PENYERAHAN BORANG K SEHINGGA BAYARAN PAMPASAN DIBUAT.

Ahad, 11 September 2011

Rasional Memenuhi Kehendak s9 Akta Pengambilan Tanah 1960




Pendahuluan
     
      Seksyen 10(1) Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan Pentadbir Tanah boleh memulakan prosiding pengambilan tanah dengan memberi notis awam Borang E mengikut seksyen 52 Akta yang sama. Tetapi sebelum tindakan tersebut diambil, Pentadbir Tanah HENDAKLAH terlebih dahulu menyelesaikan tindakan di bawah seksyen 9. Selain daripada itu, seksyen 9(1) sendiri menyatakan  setelah pewartaan dibawah seksyen 8 diisytiharkan, Pentadbir Tanah HENDAKLAH melakukan DUA perkara iaitu, seksyen 9(1)(a) yang menyatakan Pentadbir Tanah hendaklah menyebabkan kawasan-kawasan yang terlibat dengan pengambilan di tanda DI ATAS TANAH dan seksyen 9(1)(b) pula menyatakan Pentadbir Tanah atau pihak berkuasa pendaftaran HENDAKLAH membuat catatan mengenai pengambilan pada dokumen hakmilik daftar atau jika tanah tersebut diduduki dengan harapan mendapat hakmilik, pada Daftar Pegangan atau Daftar Permohonan yang Diluluskan. Seksyen 9(2)(a)(b)
     
      Berdasarkan kenyataan di atas, Pentadbir Tanah mesti mempastikan selepas sahaja pewartaan di bawah seksyen 8 diisytiharkan, tindakan PENANDAAN DI ATAS TANAH DAN CATATAN DI DALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR MESTI dibuat terlebih dahulu sebelum tindakan-tindakan yang lain. Apa yang berlaku sekarang ini, selepas sahaja pewartaan di bawah seksyen 8, Pentadbir Tanah terus mengambil tindakan mengeluarkan notis awam Borang E, notis individu Borang E seterusnya mengambil tindakan di bawah seksyen 52 dan seksyen 53 iaitu cara penyempurnaan notis-notis tersebut. Lebih malang lagi ada Pentadbir-Pentadbir Tanah yang hanya mengambil tindakan mengeluarkan notis individu Borang E dan disempurnakan mengikut seksyen 53 TANPA mengambil tindakan mengeluarkan notis awam Borang E dan menyempurnakannya mengikut seksyen 52. Ini adalah suatu kesalahan kerana Notis Awam Borang E mesti terlebih dahulu dilaksanakan, baru lah diikuti dengan notis individu Borang E sepertimana yang saya nyatakan di baris pertama hingga baris ketiga perenggan pertama di atas.

RASIONAL KEHENDAK SEKSYEN 9

Penandaan kawasan yang terlibat

i)    Membantu tuan punya tanah mengenalpasti kawasan, binaan dan lain- lain yang terlibat dengan pengambilan;

ii)   Dapat mengenalpasti penduduk tanah yang terlibat, jika dia bukan tuan tanah, kerana nama penduduk tanah tiada di dalam warta seksyen 8 sedangkan meraka adalah orang yang ada kepentingan di    atas tanah;

iii)  Membantu agensi pemohon mengetahui kawasan yang diambil;
iv)   Membantu Pentadbir Tanah mengenalpasti kawasan, binaan dan lain-  lain yang terlibat untuk menentukan bayaran pampasan;

v)    Mengenalpasti kawasan yang terlibat tidak berkurangan daripada keluasan yang dipohon dan diwartakan. Ini terutamanya bagi tanah-tanah yang berhampiran dengan sungai, lombong atau laut yang berkemungkinan BERLAKU HAKISAN.

vi)   Pelan kawasan pengambilan yang telah dibuat penandaan boleh digunakan untuk Permintaan Ukur (PU) yang mesti dilakukan mengikut kehendak seksyen 25 Akta Pengambilan Tanah 1960.

Catatan di dalam Dokumen Hakmilik Daftar

i)    Malaysia mengamalkan system Torrens dalam urusan pentadbiran tanah.Salah satu ciri sistem ini adalah semua urusan mesti didaftarkan, jika catatan (pendaftaran) tidak dibuat, pengambilan dianggap tidak berlaku.

ii)   Apabila semakan hakmilik dibuat dan terdapat catatan pengambilan, urusniaga MUNGKIN tidak dibuat/ditangguhkan sehingga selesai dan jika catatan tidak dibuat dan pengambilan melibatkan keseluruhan lot, berkemungkinan berlaku penipuan dalam urusniaga.
               

Khamis, 8 September 2011

Perkara Yang Perlu Di Ambil Perhatian Dalam Proses Pengambilan Tanah

1.      PEMOHON TIDAK MAHU MENERUSKAN PENGAMBILAN SETELAH WARTA SEKSYEN 8

Ada di antara Pentadbir Tanah atau pemohon menganggap setelah tanah-tanah diwartakan di bawah seksyen 8 dan pemohon tidak ingin meneruskan proses pengambilan (mungkin disebabkan peruntukan tidak mencukupi, tapak yang tidak sesuai atau sebagainya), dibiarkan begitu sahaja sehingga tempoh pewartaan tersebut luput  (award tidak dibuat dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta) dengan tidak diambil apa-apa tindakan.  Sebenarnya mengikut seksyen 8(5) Akta Pengambilan Tanah (APT) yang dimasukkan melalui pindaan Akta A999, mengkehendaki Pentadbir Tanah mengambil tindakan mengikut seksyen 35(2)(a) iaitu mengadakan siasatan dan menentukan amaun pampasan kerana kerosakan, jika ada. Perkara ini telah diputuskan oleh Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam  kes Straits Credit Sdn Bhd v PTD Kuala Lumpur [1994] 2 CLJ 855

2.      TINDAKAN DI BAWAH SEKSYEN 9

Mengikut seksyen 9 Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960, terdapat dua tindakan yang mesti dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah setelah tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan diwartakan di bawah seksyen 8 Akta yang sama. Kadang-kadang perkara ini kurang diberi perhatian dan tindakan tidak di buat. Tindakan tersebut ialah:

a. Petadbir Tanah hendaklah (shall) menyebabkan kawasan yang terlibat dengan  pengambilan ditandakan diatas tanah
b.      Pentadbir Tanah atau pihak berkuasa pendaftaran hendaklah (shall) membuat                catatan/endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar komputer.

Perkataan hendaklah di dalam ayat di atas adalah MANDATORI (mesti dilakukan) Ini kerana apabila penandaan dibuat, ianya dapat membantu Pentadbir Tanah mengetahui dan menentukan kawasan dan binaan-binaan yang terlibat seterusnya dapat membantu untuk menentukan pemberian pampasan/ gantirugi . Mengenai catatan pula apabila dimasukkan, ianya dapat menjelaskan bahawa sebahagian atau keseluruhan tanah tersebut terlibat dengan pengambilan.

3.      PENYAMPAIAN NOTIS AWAM BORANG E

Di dalam Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960 hanya DUA notis sahaja yang dikenali sebagi notis awam, iaitu notis Borang A {Pewartaan di bawah seksyen 4} dan notis Borang D (Pewartaan di bawah seksyen 8). Kedua-dua notis tersebut mesti disempurnakan mengikut seksyen 52 Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960 iaitu dengan cara MENAMPAL/MEMPERAGA (Posted) di tiga tempat bukan hanya satu tempat sebagaimana amalan iaitu:

a.   Di Pejabat Tanah Daerah
b. Pada papan kenyataan awam dalam mukim atau bandar dimana   tanah yang dimaksudkan dalam warta terletak
c.   Di mana-mana tempat lain di atas atau berhampiran dengan tanah yang dinyatakan      dalam warta

4.     SEMAK SEMULA DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR KOMPUTER SEBELUM SIASATAN  DIJALANKAN

Mengikut Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960, tanah yang terlibat dengan proses pengambilan dan telah diwartakan, tidak menghalang segala urusniaga seperti pindahmilik, gadaian, pajakan dan bukan urusniaga dilaksanakan. Oleh yang demikian sebelum siasatan pengambilan tanah dilaksanakan, Pentadbir Tanah sepatutnya membuat semakan semula semua hakmilik tanah-tanah yang terlibat, supaya dapat menentukan tuan punya tanah/orang berkepentingan yang terkini. Ini patut dilakukan supaya tidak berlaku seperti dalam Kes PTG Kedah v Emico Dev. Sdn Bhd. [2000]1 CLJ 86

5.      KELEWATAN PENYERAHAN NOTIS BORANG H

Notis Borang H adalah  Award (Perintah) dan Tawaran Pampasan yang mesti diserahkan kepada tuan punya tanah dan semua orang berkepentingan. Ada Pentadbir Tanah melambat-lambatkan penyerahan notis tersebut kerana kecuaian ataupun diminta oleh pemohon (kerana peruntukan tidak mencukupi atau menunggu peruntukan baru). Perkara ini perlu dihindarkan kerana mengikut seksyen 16 (1) Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960 “ Apabila membuat award di  bawah subseksyen (1) seksyen 14 berkenaan dengan mana-mana tanah dijadualkan, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) menyedia dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang berkepentingan pada tanah itu”

6.      KELEWATAN MEMBAYAR PAMPASAN

Mengikut seksyen 29(1) Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960, bayaran pampasan hendaklah (shall) dibuat dalam tempoh genapmasa. Genap masa bermaksud:

a.         Tarikh ambil milik tanah atau;
b.         Satu tarikh 3 bulan selepas penyerahan Borang H.
            * mana yang lebih awal.

Dalam proses biasa pengambilan tanah, Borang H diserahkan lebih awal daripada Borang K (ambil milik). Oleh yang demikian, jika Borang H telah diserahkan (kepada pemohon dan orang berkepentingan), bayaran pampasan MESTI dibayar oleh pemohon kepada orang berkepentingan dalam tempoh 3 bulan dari tarikh penyerahan borang tersebut. Ada dikalangan Pentadbir Tanah menganggap 3 bulan dari tarikh Borang H. Anggapan ini adalah salah. Jika kelewatan berlaku, Pentadbir Tanah mesti membayar caj bayaran lewat seperti yang dinyatakan di bawah seksyen 32(1c) Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960. Adalah dinasihatkan supaya salinan Borang H yang sama tarikhnya dihantar kepada pemohon terlebih dahulu, kemudian barulah kepada semua orang berkepentingan. Ini menyebabkan  tarikh 3 bulan tersebut lebih dahulu tamat pada pihak pemohon dan ini juga dapat mengelakkan kelewatan tersebut.

7.      PENYERAHAN DAN ENDORSAN NOTIS BORANG K

Notis Borang K adalah notis pemberitahuan tanah telah di ambil milik . Mengikut seksyen 22(1) Akta Pengambilan Tanah, notis tersebut perlu di sampaikan kepada penduduk tanah tersebut . Salinan Notis  tersebut hendaklah juga disampaikan kepada tuanpunya berdaftar, jika dia bukan penduduk dan kepada pihak berkuasa pendaftaran. Pihak berkuasa pendaftaran pula hendaklah membuat catatan/endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar komputer sepertimana yang dijelaskan dalam seksyen 23. Pada ketika ini masih terdapat Pentadbir-Pentadbir Tanah yang tidak mematuhi kedua-dua seksyen tersebut. Jika ini berlaku tanah tersebut masih kepunyaan tuan tanah ASAL kerana mengikut seksyen 66 Akta yang sama menyatakan “Apabila memorial dibuat di bawah seksyen 23, tanah itu hendaklah terletakhak pada Pihak Berkuasa Negeri sebagai tanah kerajaan

8.      PERMOHONAN UKUR (P.U)

Mengikut seksyen 25 (1) Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960, jika hanya sebahagian daripada sesuatu lot itu telah diambil, Pentadbir Tanah hendaklah mengukur semula baki lot dan seterusnya mengikut seksyen 26 Akta yang sama pihak berkuasa pendaftaran hendaklah mengelurkan hakmilik sambungan pada bahagian tanah yang dipegang oleh tuan punya. Sehingga kini masih banyak terutama projek-projek mega yang belum diambil tindakan mengikut seksyen ini. Ini akan menyebabkan beberapa kesan seperti berikut:

a.         Tuan punya masih memegang hakmilik asal dan membayar cukai tanah yang asal,  walaupun keluasan tanah sebenarnya telah berkurangan.


b.          Seksyen-seksyen di atas ada kaitan dengan seksyen 28 “ Apabila hasil dari sesuatu  ukuran yang dibuat mengikut sub seksyen (1) seksyen 25 didapati wujud perbezaan antara keluasan diambil dengan keluasan tanah dijadual yang  dinyatakan dalam sesuatu award di bawah seksyen 14, perbezaan itu hendaklah dinilai mengikut kadar yang sama seperti award Borang G” 
        
Ini bermakna jika pengukuran tidak dibuat dan terdapat tambahan pengambilan, tuan punya tanah akan mengalami kerugian kerana bayaran tambahan tersebut MESTI dibayar kepada tuan tanah mengikut Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960

a.         Mengikut sub seksyen (2) seksyen 32, keluasan perbezaan yang dinyatakan dibawah  seksyen 28  hendaklah di tambah dengan caj bayaran lewat dengan kadar 8% setahun mulai dari tanah itu diambil milik (penyerahan Borang K) hingga bayaran dibuat.

b.         Jika ini berlaku, semakin lama pihak pemohon akan menanggung kos yang semakin membesar

9.      BENTUK PAKSAAN SUPAYA TUAN TANAH MEMETUHI KEHENDAK AWARD PENTADBIR TANAH

Dalam masa siasatan pengambilan, ada dikalangan Pentadbir Tanah mengambil sikap seperti memaksa tuan punya tanah atau orang berkepentingan menerima award yang dibuat. Jika tuan punya tanah tidak bersetuju dengan apa yang diberikan atau akan membuat bantahan ke Mahkamah, Pentadbir Tanah akan mengurangkan jumlah award yang akan diputuskan. Pada pendapat saya, tindakan tersebut tidak mematuhi apa yang dikehendaki oleh Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960. Jika kita rujuk kepada  seksyen 12 (1), (2) dan (3) Akta , Pentadbir Tanah hanya dikehendaki menjalankan siasatan penuh tentang nilai tanah, kepentingan setiap orang dan bantahan-bantahan jika ada dan seterusnya Pentadbir Tanah diminta mentaksir amaun pampasan. Sementara  seksyen 14(1), setelah selesai siasatan, Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan award (Borang G). Seksyen 14(2) pula menyatakan award yang dibuat adalah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan, nilai dan pembahagian pampasan. Di dalam seksyen-seksyen yang dinyatakan tidak terdapat ruang di mana Pentadbir Tanah boleh berdolak-dalik dalam menentukan amaun pampasan.

Lanjutan daripada itu, berdasarkan  seksyen 37(1), tuan punya tanah atau orang berkepentingan yang telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah atau telah menerima bayaran dengan protes tentang kecukupan award boleh membuat bantahan kepada Mahkamah. Oleh yang demikian, tuan punya tanah atau orang berkepentingan berhak merujuk kepada Mahkamah, walaupun Pentadbir Tanah telah membuat award dan Pentadbir Tanah sepatutnya tidak boleh menghalang niat mereka.
10.  TEMPOH MASA MEMBUAT RUJUKAN KE MAHKAMAH

Seksyen 37(1) Akta Pengambilan Tanah (APT) 1960 menyatakan orang berkepentingan boleh membuat bantahan terhadap keluasan tanah, amaun pampas an dan  orang yang berhak menerima atau pembahagian pampasan. Rujukan ke Mahkamah menggunakan Borang N dan dibuat melalui Pentadbir Tanah dalam tempoh masa yang dibenarkan iaitu:

a.         Jika hadir atau diwakili semasa PT award dalam tempoh 6 minggu dari tarikh award s38(3)(a)

b.         Dalam kes lain
            Dalam tempoh 6 minggu dari tarikh terima Borang H atau 6 bulan dari tarikh award  yang mana tamat dulu. s38(3)(b)

Kes Berkaitan:
Kes Arthur Ponniah Gurubatham & Satu Lagi v PT Wilayah Persekutuan [2008] 3 CLJ 17 – MT KualaLumpur [Penentuan tempoh masa 6 minggu]

Tarikh award                                      16.6.2005 (tuan tanah hadir)
Terima Borang H                                22.11.2005
Borang N                                             3.1.2006
Pemohon kira 6 minggu bermula       22.11.2005

Mahkamah  6 minggu bermula        16.6.2005 s 38(3)(a)

Kes Dynamic Plantation Bhd v PT Segamat [2008] 3 CLJ 37 Mahkamah Tinggi Muar (Penentuan 6 minggu untuk bantahan)

Tarikh award lisan                                          27.5.2004
Borang G dan H                                             2.7.2004
Borang N                                                         5.8.2004
AG tolak lebih 6 minggu dari                          27.5.2004
Mahkamah terima 6 minggu bermula         2.7.2004  s 38(3)(a)

Berdasarkan 2 kes Mahkamah di atas, kesimpulannya, jika tuan tanah hadir semasa siasatan dan perintah dibuat, tempoh bantahan adalah 6 minggu dari tarikh perintah dan bukannya 6 minggu dari tarikh terima Borang H sebagaimana yang diamalkan oleh kebanyakan Pentadbir Tanah sekarang ini.








Isnin, 5 September 2011

Soal Jawab Akta Pengambilan Tanah Siri 3

1.            Masalah Pejabat Tanah Rompin
Dalam tahun 2009, Pejabat Tanah memproses permohonan pengambilan tanah daripada Tenaga Nasional Berhad. Nilaian tanah yang diberikan oleh JPPH adalah RM334,729.00 dan TNB telah mendepositkan 50% daripada jumlah tersebut sepertimana yang diperuntukkan dibawah Kaedah 5(1)(a) Kaedah Pengambilan Tanah 1998, tetapi baki 75% yang diperuntukkan dibawah Kaedah 5(1)(b) tidak dijelaskan. Dalam tahun 2011, Pentadbir Tanah memerintahkan bayaran pampasan sebanyak RM400,000.00 tetapi tuanpunya tanah masih membantah ke Mahkamah mengikut seksyen 37 Akta Pengambilan Tanah 1960.
 Soalan:
 1.            Adakah TNB boleh mengambil tanah mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960?
 2.            Bagaimana bayaran pampasan akan dibuat kepada tuanpunya tanah?
 3.            Bagaimana bantahan yang dibuat oleh tuan punya tanah?

Jawapan:
 1.            TNB boleh mengambil tanah mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960, tetapi proses pengambilannya melalui s3(1)(b) untuk kemudahan awam seperti pencawang, empangan atau stesyen janakuasa. Untuk kuarters melalui s3(1)(c), sementara  untuk talian penghantaran melalui Akta Bekalan Elektrik 1990
 2.            Bayaran pampasan yang didepositkan adalah RM167,364.50 (50% daripada 334,729.00). Pampasan yang diawardkan adalah RM400,000.00. Oleh yang demikian Pentadbir Tanah  hendaklah memohon kepada TNB membayar baki pampasan sebanyak  RM232,635.50 untuk dibayar kepada tuan tanah, sementara RM167,364.50 dikeluarkan daripada perbendaharaan  negeri (yang telah didepositkan sebelum ini)
 3.            Tuan punya tanah masih boleh membuat bantahan ke Mahkamah mengikut seksyen 37 Akta Pengambilan Tanah jika beliau masih tidak berpuashati dengan award yang diberikan oleh Pentadbir Tanah dengan mematuhi syarat-syarat yang ditetapkan  oleh Akta tersebut.

2.            Soalan melalui SMS
                Satu siasatan pengambilan tanah untuk projek jalan raya telah dijalankan tetapi ditangguhkan kerana pihak JKR tiada peruntukan. Borang E telah dikeluarkan. Bila pihak JKR telah mempunyai peruntukan dan ingin meneruskan pengambilan, siasatan seterusnya mesti diadakan. Untuk siasatan tersebut perlu atau tidak Borang E ditampal dan diserahkan kepada orang berkepentingan?

Jawapan:
                Mengikut seksyen 12(3) Akta Pengambilan Tanah 1960, siasatan boleh ditangguhkan tetapi mesti direkodkan. Apabila siasatan semula dilaksanakan (dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta seksyen 8), Borang E tidak perlu lagi ditampal dan diserahkan kepada semua orang  berkepentingan. Orang berkepentingan dimaklumkan mengenai tarikh siasatan yang baru melalui surat rasmi pejabat sahaja.

3.            Soalan dan perbincangan dari/dengan En. Jaiya bin Abu KPP Pej Pengarah Tanah dan Galian N. Sembilan
                Sebahagian daripada satu lot terlibat dengan pangambilan tanah. Pampasan yang diawardkan  oleh Pentadbir Tanah katakan RM130,000.00. Dalam masa yang sama tuan punya tanah mempunya tunggakan cukai tanah katakan RM1,500.00. Pentadbir tanah memerintahkan supaya bayaran pampasan yang akan dibayar mesti ditolak terlebih dahulu dengan cukai yang tertunggak. Bolehkan ianya dilakukan?

Jawapan:
                Pada pandangan saya, pampasan hendaklah dibayar sepenuhnya kepada tuan tanah.   Sepatutnya jika ada tunggakan cukai, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan mengikut seksyen 97 Kanun Tanah Negara. Oleh kerana tindakan tidak dibuat kesalahan terletak ke atas Pentadbir Tanah.


Mengikut Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan pula:
 (1)         Tiada seorangpun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang
 (2)         Tiada sesuatu undang-undang boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan  harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang mencukupi.
Oleh yang demikian berdasarkan Perkara 13(2) Perlembagaan, pampasan yang diaward MESTI dibayar sepenuhnya (Pampasan yang mencukupi)
Sebelum ini pernah berlaku perkara yang sama di Negeri Perak, Yang Berhurmat Penasihat Undang-Undang Negeri Perak setelah diminta nasihat mengenainya, menyatakan tunggakan cukai tanah TIDAK BOLEH ditolak dari amaun pampasan tanah yang diawardkan.

4.            Soalan Perbincangan daripada Tenaga Nasional Berhad
Untuk pembekalan tenaga elektrik, TNB dan pemegang lesen dipertanggungjawab untuk membina pencawang , empangan, janakuasa dan memasang talian bekalan (talian voltan  rendah atau tinggi). Untuk tujuan itu TNB/pemegang lessen mesti mendapatkan tanah sama ada melalui Akta Bekalan Elektrik (untuk talian penghantaran) atau Akta Pengambilan Tanah (untuk tapak pencawang, empangan atau stesen janakuasa). Mulai tahun 2011, oleh kerana bantahan dari tuanpunya tanah dan beberapa buah kerajaan negeri, pihak pengurusan tertinggi TNB memutuskan, TNB hanya mengunakan Akta Bekalan Elektrik untuk talian ke kampong atau ke rumah dan selain daripada itu menggunakan Akta Pengambilan Tanah (termasuk untuk talian voltan tinggi).
Isu sekarang boleh kah TNB menggunakan peruntukan seksyen 3(1)(a) untuk tujuan pembinaan tapak pencawang, empangan/stesen janakuasa dan talian penghantaran

Jawapan dan Pandangan
s3(1) PBN boleh mengambil mana-mana tanah yang diperlukan:
a)            bagi apa-apa maksud/tujuan awam
b)           oleh mana-mana orang atau perbadanan (corporation) bagi apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi faedah untuk kemajuan ekonomi Malaysia atau mana-mana bahagian dari itu atau kepada orang ramai secara am atau mana-mana klas orang ramai; atau
c)           bagi maksud perlombongan atau bagi kediaman, pertanian, perniagaan,perindustrian, atau maksud-maksud rekreasi atau mana-mana gabungan daripada maksud-maksud tersebut.
Berdasarkan peruntukan seksyen di atas, dibawah s 3(1)(a), hanya Pihak Berkuasa Negeri sahaja yang boleh mengambil  tanah mengikut seksyen tersebut.
Menurut pandangan daripada   Peguam Negara pula melalui suratnya bilangan PN(ARV) 2953 Jld VII bertarikh 4 Januari 2002, telah memutuskan bahawa, suatu badan yang ditubuhkan sebagai suatu perbadanan tidak pula dengan sebab perbadanannya terpaksa mengambil tanah di bawah perenggan 3(1)(b). Parlimen juga telah menggubal undang-undang yang lain yang memberi kuasa kepada badan berkanun untuk mengambil tanah dibawah perbagai Akta Parlimen yang mana telah memperuntukkan bahawa suatu pengisytiharan mengenai pengambilan tanah sedemikian hendaklah disifatkan sebagai tujuan awam. Oleh yang demikian, badan-badan berkanun yang mempunyai kuasa untuk mengambil tanah secara paksa dibawah undang-undang penubuhannya boleh mengambil tanah di bawah perenggan 3(1)(a) bagi suatu tujuan yang dengannya badan berkanun itu telah ditubuhkan dan tujuan sedemikian hendaklah disifatkan sebagai tujuan awam.
                Pihak Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian juga telah mengeluarkan Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bil. 1 Tahun 2003 dan Bil. 1 Tahun 2005. Di dalam pekeliling tersebut juga menyatakan hal yang sama dan TIDAK MEMASUKKAN TNB di dalam senarai pihak yang boleh mengambil tanah mengikut seksyen 3(1)(a)  

                Berdasarkan kenyataan-kenyataan di atas, pada pandangan saya TNB TIDAK BOLEH mengambil tanah melalui seksyen 3(1)(a) untuk sebarang tujuan dan TNB HANYA BOLEH mengambil tanah melalui s 3(1)(b) untuk pembinaan pencawang elektrik, talian penghantaran bekalan elektrik, empangan/stesen janakuasa. Sementara itu TNB juga boleh mengambil tanah mengikut seksyen 3(1)(c) untuk tujuan pembinaan pejabat, kuarters dan sebagainya kerana di bawah seksyen 3(1)(b),(c) jelas menyatakan pihak yang boleh mengambil tanah mengikut seksyen tersebut adalah ORANG ATAU PERBADANAN (CORPORATION)

5.            Soalan daripada En. Mohammad, Pejabat Tanah dan Galian Kedah
                Perintah yang dibuat oleh Pentadbir Tanah untuk setiap orang berkepentingan adalah RM1,300.00 dan jumlah keseluruhan pampasan yang melibatkan orang berkepentingan yang lain untuk satu lot tersebut adalah RM10,200.00. Bolahkah tuan tanah/orang berkepentingan tersebut membuat bantahan ke Mahkamah?

Jawapan:
                Mengikut seksyen 38(1)  Akta Pengambilan Tanah, setiap orang berkepentingan yang membuat bantahan mesti mengisi Borang N dan membayar deposit sebanyak RM3,000.00 atau 10% daripada amaun dituntut mana yang kurang. Sementara mengikut seksyen 37(2) bantahan   hanya boleh dibuat jika amaun pampasan yang diawardkan berkenaan dengan apa apa  kepentingan mestilah melebihi RM3,000.00. Jika kurang dari jumlah tersebut, award Pentadbir Tanah adalah muktamad dan tidak boleh membuat bantahan ke Mahkamah. Dalam persoalan di atas oleh kerana  setiap orang hanya memperolehi lebih kurang RM1,300.00, maka bantahan tidak boleh dibuat