Tanah Milik Ada Hutang Terlibat Pengambilan

Tanah berstatus TANAH BERIMILIK, kavea pendaftar dimasukkan kerana pemilik MASIH BERHUTANG bayaran Jadual 5A? 

Tanah tersebut terlibat dengan pengambilan untuk projek Kerajaan Persekutuan

Persoalan

1. Perlu atau tidak TUAN PUNYA TANAH diberikan Borang E?

2. Perlu atau tidak  pampasan dibayar?  

3. Jika perlu, bayar kepada siapa? 

4. Jika tak perlu bayar, apa tindakan?

Pandangan Tuan Illias Masri

Boleh jadi MMK putuskan begitu setelah rayuan pemohon untuk bayaran premium dibuat secara berperingkat dan dokumen hakmilik dikeluarkan terlebih dahulu untuk pembangunan tanah diteruskan segera.

1. Borang E perlu serve kepada pemilik tanah berdaftar (seksyen 11(1)(b) Akta 486) dan Pendaftar/Pentadbir Tanah yang memasukkan kaveat pendaftar (seksyen 11(1)(c) Akta 486) untuk semua kepentingan disiasat. 

2. Bayaran pampasan perlu dibuat ke atas semua kepentingan yang wajar mengikut Jadual 1 Akta 486 yang dikenal pasti melalui siasatan.

3. Pampasan utama tanah perlu didepositkan ke mahkamah sehingga penyelesaian dan kata putus dicapai antara Kerajaan Negeri yang masih belum menerima secara penuh hasil premium dan pemilik tanah berdaftar yang tanahnya diambil (seksyen 29(1)(c) Akta 486). 

4. Disebabkan hakmilik telah dikeluarkan dan agensi pengambil adalah Kerajaan Persekutuan (bukan Kerajaan Negeri), pampasan wajar dibayar bagi memenuhi hak semua pihak berkepentingan. Dalam situasi ini, Kerajaan Negeri juga boleh jadi satu pihak berkepentingan atas sebab ada hasil yang masih terakru kepada Kerajaan Negeri dalam proses pelupusan tanah yang diambil tersebut.

Pandangan Tuan Jaiya Abu

1. Terdapat beberapa keadaan yang mana kelulusan pemberimilikan tanah, atau pemberimilikan semula tanah atau penyambungan tempoh pegangan yang dikenakan secara hutang oleh PBN. Apabila wujud keadaan-keadaan itu dan bagi menjaga kepentingannya terutamanya yang melibatkan hutang di bawah seksyen 320 KTN, maka Pentadbir Tanah atau Pendaftar akan memasukkan kaveat Pendaftar.

2. Keadaan-keadaan itu adalah seperti berikut:

a. Kelulusan pemberimilikan tanah di bawah seksyen 76 KTN. Antara syarat-syarat kelulusan adalah premium dibayar secara ansuran beberapa kali. Bayaran kali pertama akan melayakkan hak milik didaftarkan dan bayaran-bayaran seterusnya akan dituntut setiap tahun sehingga selesai dan kebiasannya dimasukkan sebagai sewa tahunan (cukai tanah) tahunan. Disebabkan hutang kepada kerajaan negeri  ini, maka kaveat Pendaftar dimasukkan;

b. Kelulusan pemberimilikan semula tanah di bawah seksyen 76 KTN bagi tujuan penyambungan tempoh pegangan. Di sini mungkin PBN memberikan diskaun premium bagi pemberimilikan semula tersebut hanya kerana penyambungan tempoh pegangan kepada tuan punya asal atau waris kadim tuan punya asal. Contohnya bagi pemberimilikan semula itu premium yang sepatutnya adalah RM600,000. Namun, PBN hanya mengenakan RM1,000 atau RM10,000 sahaja. Tanah yang diberi milik semula ini akan dimasukkan sekatan kepentingan atau moratorium contohnya jika tuan punya berdaftar ingin memindah milik atau menjual kepada selain waris kadim, maka baki premium penuh tadi hendaklah dibayar kepada kerajaan negeri. Setahu saya Negeri Selangor ada mengamalkan sebegini. Disebabkan hutang itu, maka kaveat Pendaftar dimasukkan;

c. Kelulusan penyambungan tempoh pegangan di bawah seksyen 90A KTN. Di sini keadaanya sama seperti keadaan di para (b) di atas.

3. Dalam kes pengambilan tanah, tuan punya berdaftar adalah pihak berkepentingan utama. Hutang yang masih belum dibayar oleh tuan punya kepada kerajaan negeri juga menjadikan kerajaan negeri selaku pihak berkepentingan yang dicerminkan oleh tuntutannya melalui kaveat Pendaftar. Maka di sini tuan punya berdaftar dan wakil kerajaan negeri (Pentadbir Tanah, PTG atau Pegawai Kewangan Negeri) adalah pihak-pihak berkepentingan yang wajib disampaikan notis siasatan dan penyediaan laporan dalam Borang E dan F APT.

4. Selanjutnya, semasa siasatan Pentadbir Tanah hendaklah menyiasat dan menentukan kedudukan dan hak semua pihak berkepentingan. Sekiranya hutang itu adalah daripada keadaan para 2(a) di atas, maka sewajarnya pampasan dibayar kepada kerajaan negeri dan Pentadbir Tanah juga hendaklah memerintahkan sekiranya ada baki setelah ditolak hutang tuan punya itu, tuan punya tanah hendaklah dibayar baki itu oleh kerajaan negeri. Sekiranya tidak berbaki atau masih wujud hutang, maka semua bayaran hendaklah dibayar kepada kerajaan negeri.

5. Di dalam keadaan di para 2(b) dan 2(c) di atas, Pentadbir Tanah hendaklah menentukan adakah kedudukan tuan punya tanah selaku penghutang sekiranya tanahnya diambil secara paksa. Ini kerana tuan punya tanah bukan berurusniaga dengan tanahnya. Tanahnya diambil secara paksa. Bagi kerajaan negeri pula, adakah kaveat Pendaftar yang dimasukkan disebabkan diskaun yang diberikan itu menjadikan kerajaan negeri selaku pihak berkepentingan yang sewajarnya dan layak menuntut bahagian daripada pampasan? Pada saya secara peribadi, diskaun adalah diskaun. Diskaun bukan hutang. Apabila ada tawaran dan penerimaan dan dengan persetujuan kedua-dua pihak maka proses pemberimilikan semula atau penyambungan tempoh pegangan disempurnakan. Tambahan lagi, sekiranya keperluan untuk membayar 'baki' premium sekiranya tuan punya tanah berurusniaga dengan tanahnya, maka itu adalah sekatan kepentingan mengenai urus niaga (pindah milik) sahaja. Tidak sewajarnya pada saya ia dianggap hutang yang wajib dibayar sekiranya tanah diambil di bawah APT.

6. Secara peribadi saya tak bersetuju jika diskaun yang ditawarkan itu dianggap hutang apabila tanah diambil di bawah APT. Saya juga kurang bersetuju sekiranya kaveat Pendaftar dimasukkan akibat daripada diskaun yang diberikan. Perkataan diskaun dan hutang itu besar perbezaannya.

7. Jika timbul pertikaian dan tuntutan mengenai pihak berkepentingan yang sewajarnya layak menerima pampasan seperti keadaan-keadaan di para 2(b) dan (c) di atas, maka Pentadbir Tanah mempunyai dua pilihan iaitu sama ada dia merujukkannya kepada Mahkamah melalui Borang M untuk mendapatkan penentuan dan arahan yang jelas atau mendepositkan bayaran pampasan tersebut di Mahkamah selaras dengan peruntukan seksyen 29, 29A APT. Apabila wang pampasan telah didepositkan ke Mahkamah, maka pihak-pihak berkepentingan itu boleh mengemukakan bantahan kepada Mahkamah melalui Pentadbir Tanah dalam Borang N atau secara alternatifnya membuat permohonan terus ke Mahkamah melalui saman sivil.

8. Bayaran Tahunan Yang Disatukan (CAC) bagi pemberimilikan tanah di kawasan-kawasan penempatan berkelompok (GSA) adalah mirip keadaan di para 2(a) di atas.

Penjelasan sek 28 dan sek 14 APT 1960

Biasanya kita dengar bahawa jika terdapat perbezaan keluasan sama ada dalam Borang G atau PA selepas pengukuran baki tanah dan perbezaan itu menunjukkan ada lebihan, maka lebihan di antara suku hektar atau satu peratus mengikut mana yang lebih besar dari luas yang dinyatakan dalam Jadual (Borang D), maka tiada keperluan untuk dibuat Warta tambahan.

Kemudian kita juga selalu dengar bahawa jika perbezaan tersebut melebihi suku hektar atau satu peratus dari luas yang dinyatakan di dalam Jadual Borang D, maka perlu dibuat Warta tambahan. Ini pada saya tidak tepat. Peruntukan-peruntukan subseksyen 14(4)(a) dan 28(2) HANYA menyatakan tentang tiadanya keperluan untuk membuat Warta tambahan jika perbezaan luas itu masih dalam range atau skala yang dibenarkan tersebut. Ia berhenti setakat itu sahaja. Bagaimana boleh ada yang mengatakan jika perbezaan luas itu lebih dari range atau skala yang dinyatakan maka perlu dibuat Warta tambahan? Ini tak tepat pada saya sebab Warta tambahan dalam Borang D tidak boleh berdiri dengan sendiri. Ia memerlukan punca kuasa yang utama iaitu lah Borang C. Borang C yang memberi 'nyawa' kepada Borang D. Tanpa Borang C, Borang D tidak bermakna dan tidak berguna. 

Jika lebih daripada range tersebut BERMAKNA LEBIHAN TERSEBUT KENA POHON SEMULA SEBAGAI PERMOHONAN BARU.