Isu Pengambilan Tanah

Saya ada menerima satu soalan melalui facebook berkaitan pengambilan tanah berkaitan dengan pengeluaran Borang K dari salah seorang pegawai JKPTG Negeri. Soalan berbunyi berikut: Bolehkan BORANG K dikeluarkan walaupun bayaran pampasan belum dibuat.

Pada pendapat saya soalan tersebut adalah soalan asas yang sepatutnya diketahui  oleh semua pihak terutama oleh pentadbiran tanahi kerana perkara ini menjadi kelaziman  kepada agensi pemohon yang ingin memasuki tanah dengan segera untuk menjalankan projek, tetapi malangnya ianya sering ditanya kepada saya sama ada di dalam kursus-kursus pengambilan, seminar dan ditanya melalui sms, telefon dan sebagainya.

Pandangan:

Borang K adalah ambil milik. Berdasarkan seksyen 22 Borang K mesti diserahkan kepada penduduk tanah yang terlibat, tuanpunya tanah jika dia bukan penduduk dan pihak berkuasa pendaftaran (unit pendaftaran). Apabila Borang K diserahkan kepada mereka, penduduk kena kosongkan bangunan, tuan tanah tidak berhak atas tanah dan unit pendaftaran kena daftar/endors. Disamping itu berdasarkan seksyen 55, agensi pemohon juga akan diberikan Borang K dan  Borang K telah diterima, agensi atau kontraktor bolehlah memasukki tanah tersebut dan menjalankan kerja.

Berdasarkan seksyen 18 pula:

Pentadbir Tanah boleh mengambil milik -

(a) mana-mana tanah yang berkenaan dengannya sesuatu award telah dibuat di bawah seksyen 14, milikan tanah itu di ambil pada waktu notis dalam Borang H disampaikan kepada penduduk anah itu atau pada bila-bila masa selepas itu;

(b) mana-mana tanah yang dinyatakan dalam Perakuan Kedesakan yang dikeluarkan di bawah seksyen 19, sama ada atau tidak apa-apa award telah dibuat berkenaan dengan tanah itu.

Berdasarkan seksyen di atas Borang K (ambil milik) boleh dibuat semasa atau selepas Borang H disampaikan kepada penduduk. Ini bermakna sebelum bayaran pampasan dibuat kepada orang yang berkepentingan (iaitu dalam tempoh tiga bulan dari tarikh penyampaian notis Borang H), Borang K boleh diserahkan kepada orang yang berkepentingan.

Selain daripada itu, Borang K (ambil milik) juga boleh dibuat untuk mana mana tanah yang disenaraikan di dalam Borang I (Perakuan Kedesakan) kerana berdasarkan kepada seksyen 19 apabila Pengarah Negeri mengeluarkan Borang I, pada atau selepas tamat tempoh lima belas hari dari tarikh notis awam Borang E ditampal, Pentadbir Tanah boleh mengeluar dan menyerahkan Borang K. Ini juga bermakna, Borang K boleh dikeluar dan diserahkan bukan sahaja sebelum pembayaran pampasan, bahkan sebelum siasatan di adakan.

SAYUGIA DIINGATKAN WALAUPUN BORANG K BOLEH DIKELUAR DAN DISERAHKAN SEBELUM PEMBAYARAN PAMPASAN DIBUAT, IANYA TERTAKLUK KEPADA SEKSYEN 32 IAITU AGENSI PEMOHON MESTI MEMBAYAR CAJ BAYARAN LEWAT DISAMPING PAMPASAN DAN PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MEMBERI PERHATIAN KEPADA PERKARA TERSEBUT.  OLEH YANG DEMIKIAN TERJAWABLAH PERSOALAN YANG DIKEMUKAKAN 

Draf Cadangan Pindaan APT

Ini adalah sebahagian daripaa cadangan pindaan kepada Akta Pengambilan Tanah 1960 yang telah dibentangkan dalam rundingan awam pada 16 April yang lalu. Draf cadangan sepenuhnya boleh diperolehi di laman web JKPTG. Tuan tuan boleh menyemak keseluruhan draf cadangan tersebut dan seterusnya memberi pandangan sama ada bersetuju atau tidak kepada JKPTG SEKSYEN PENGAMBILAN TANAH

Soalan Dari Penilai Berlesen

Saya di sini ingin membuat sedikit pertanyaan berkenaan dengan pengambilan balik tanah bagi tanah-tanah yang terdiri daripada tanah estet (kelapa sawit atau getah) yang terletak di kawasan yang berpotensi untuk dibangunkan.  

 

Saya sertakan di sini contoh @ situasi yang berlaku.

 

Katakan, sebuah estet kelapa sawit berkeluasan 1,500 hektar tetapi di pegang di bawah beberapa hakmilik, contohnya 5 hakmilik dengan setiap satu hakmilik berkeluasan 300 hektar.

 

Lot 1    : 300 hektar

Lot 2     : 300 hektar

Lot 3     : 300 hektar

Lot 4     : 300 hektar

Lot 5     : 300 hektar

Jumlah : 1,500 hektar

 

Pengambilan:
 

Satu pengisytiharan pengambilan telah dibuat ke atas estet tersebut yang mana hanya melibatkan sebahagian daripada satu hakmilik sahaja, katakan Lot 1 tadi. Keluasan yang terlibat pula adalah 30 hektar daripada 300 hektar tersebut.

Soalan saya :

 

Jika penilaian dibuat bagi tujuan menentukan nilai pampasan hartanah terlibat, adakah kita akan mengambil kira luas keseluruhan estet tersebut (1,500 hektar) atau luas satu lot yang terlibat sahaja, i.e 300 hektar.
 
Kemusykilan ini adalah kerana saya telah merujuk kepada beberapa laporan penilaian yang disediakan oleh penilai kerajaan yang mana apabila menilai tanah estet, walaupun tanah tersebut dipegang di bawah beberapa hakmilik berasingan, pengiraan keluasannya adalah merujuk kepada luas keseluruhan estet dan bukannya luas hartanah mengikut dokumen hakmilik.

 

Walaubagaimanapun, saya berpendapat penilaian harus dibuat dengan merujuk kepada Perkara 1B Jadual Pertama iaitu “dengan merujuk kepada keseluruhan tanah sebagaimana ditunjukkan di dalam dokumen hakmilik”, di dalam contoh ini adalah 300 hektar dan bukannya 1,500 hektar.
 
Ini adalah kerana saya berpendapat Perkara 2D Jadual Pertama hanya menyatakan tentang penilaian tanah estet atau sebahagian tanah estet yang merujuk kepada Seksyen 214A KTN hanyalah berkenaan dengan sekatan penjualan tanah estet, dan bukannya menyatakan bahawa ianya perlu dinilaikan secara bersama atau berasingan


Pandangan:

Jika kita perhatikan tafsiran tanah ladang seperti yang dinyatakan dibawah s 214A(11) Land Code adalah mana-mana tanah pertanian yg di pegang SATU ATAU LEBIH DARIPADA SATU HAKMILIK ...............

Ini bermakna jika hanya SATU HAKMILIK/BAHAGIAN sahaja daripada kesemuanya terlibat dgn pengambilan NILAIANNYA MASIH TETAP DI NILAI SEBAGAI TANAH ESTATE.

Walau bagaimana pun pada pandangan saya perenggan/seksyen 1(1B) Jadual Pertama boleh diambil kira, sebagai contoh bahagian terlibat terletak di tepi jln, nilai bhg itu lebih tinggi dari bahagian lain. Contoh lain, bahagian terlibat tanah nya lebih subur/lebih tinggi dari bahagian lain, nilai bahagian itu mesti lebih tinggi dr kawasan yg lain

Sebagai susulan, saya ingin bertanya sedikit lagi (masih merujuk kepada situasi sama seperti tadi).

 

Katakan kesemua tanah estet tersebut ingin dibangunkan dan sebahagiannya telahpun dibangunkan dan telah dipecah sempadan mengikut keperluan pembangunan yang dirancang. Cuma, oleh kerana bahagian yang terlibat dengan pengambilan masih tidak terlibat dengan pembangunan, ianya masih dikekalkan sebgaai tanah pertanian kelapa sawit.

 

Soalan saya :

 

Adakah keseluruhan tanah estet ini masih dikira sebagai tanah estet kerana sebahagiannya telah dibangunkan?

Ini adalah kerana berdasarkan pemahaman saya, sesuatu pembangunan ke atas tanah estet memerlukan kelulusan dari ELB (Estate Land Board). Saya andaikan apabila sebahagiannya telah dibangunkan, bermakna ianya telah mendapat kelulusan dari ELB.

 

Berdasarkan kepada situasi ini, saya berpendapat adalah lebih wajar jika dinilai mengikut dokumen hakmilik.

 

Pandangan:

 

Berdasarkan sek 124, 124A, 204B Land code, utk bangunkan tanah ladang mesti mendapat sokongan Lembaga Tanah Estate. Jika hanya sebahagian sahaja tanah ladang yang dibangunkan, Lembaga hanya beri pandangan utk bahagian itu sahaja BUKAN keseluruhan tanah itu. Kecuali permohonan pembangunan yang dibuat MELIPUTI KESELURUHAN LOT.

Isu Pengambilan Tanah Oleh TNB

Satu kawasan pengambilan tanah untuk projek TNB telah diwartakan dibawah seksyen 8 pada Mac 2012.  Keluasan pengambilan adalah 0.54 hektar. Kemudian warta pindaan diterbitkan dalam bulan Mei 2012, keluasan pengambilan dipinda menjadi 0.68 hektar.

Semasa siasatan pengambilan, semua pihak terlepas pandang. Perintah Borang G, Borang H dan Borang K berdasarkan warta pertama iaitu 0.54 hektar. Sehingga Mac 2015, pihak TB belum memasukki tanah tersebut.

Pada pertengahan 2014, apabila warta bulan Mei telah tamat tempoh, TNB telah mengemukakan permohonan baru untuk keluasan tambahan seluas 0.14 hektar dan telahpun diwartakan dibawah seksyen 8 pada Januari 2015. Dalam tempoh tersebut Pejabat Tanah telah pun selesai memproses hakmilik sambungan untuk baki lot tersebut dan seterusnya hakmilik sambungan telahpun didaftarkan berdasarkan keluasan pengambilan seluas 0.68 hektar dengan tidak mengikut Borang K yang telah dikeluarkan sebelum ini.

Pentadbir Tanah memohon supaya TNB membayar pampasan tambahan untuk keluasan 0.14 hektar beserta caj bayaran lewat mulai dari tarikh Borang K diserahkan hingga pampasan baru dibuat berdasarkan seksyen 28 dan 32(2) Akta Pengambilan Tanah kerana selepas ukuran semula keluasan pengambilan menjadi 0.68 hektar. Ini disebabkan semasa Permintaan Ukur dibuat, Pentadbir Tanah kemukakan warta bulan Mei 2012 iaitu 0.68 hektar. TNB enggan membayar kerana perintah, Borang H dan Borang K hanya melibatkan 0.54 hektar.

Pandangan untuk penyelesaian:

Sepatutnya hakmilik sambungan yang dikeluarkan adalah berdasarkan keluasan perintah dan Borang K yang telah dikeluarkan tetapi Pentadbir Tanah kemukakan warta bulan Mei semasa Permintaan Ukur dikemukakan. Oleh itu tindakan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah adalah TIDAK BETUL TETAPI HAKMILIK SAMBUNGAN YANG DIKELUARKAN ADALAH SAH dan berdasarkan seksyen 28 dan 32(2) Akta Pengambilan Tanah permintaan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah supaya TNB membayar pampasan tambahan dan caj bayaran lewat ADALAH BETUL. Tambahan pula hakmilik sambungan telahpun didaftarkan DAN TIDAK BOLEH DIBATALKAN KECUALI OLEH MAHKAMAH

Isu sekarang adalah pihak TNB enggan mematuhi seksyen 28 dan 32(2) dengan alasan, Pentadbir Tanah  tidak mematuhi kehendak Permintaan Ukur iaitu menyertakan warta bulan Mac 2012 dan Borang K pengambilan seluas 0.54 hektar. Disamping itu pihak TNB hanya menganggap pengambilan melibatkan 0.54 hektar dan bukannya 0.68 hektar.