Isu Terkini

HAKMILIK SAMBUNGAN SELEPAS PENGAMBILAN SEBAHAGIAN LOT

BOLEH KELUARKAN HAKMILIK SEMENTARA?

TUNGGU PAPARAN NYA SELASA 1 SEPTEMBER 2015

Kes Oliver Young v CLR Batu Pahat [1972] 2MLJ 208

Terlebih dahulu ribuan terima kasih saya ucapkan kepada Tuan Pengarah JKPTG Pulau Pinang yang banyak menghantar kes Mahkamah berkaitan dengan pengambilan tanah kepada saya untuk dikongsi bersama peserta kursus dan pengunjung blog.

Kes di atas adalah berkaitan dengan bantahan oleh respondent terhadap award pampasan tanah yang dibuat oleh Pentadbir Tanah  Batu Pahat

Fakta Kes:

Pada 15 Oktober 1966, Kerajaan Negeri telah mengambil tindakan dibawah Akta Pengambilan Tanah untuk mengambil tanah yang dipegang dibawah empat hakmilik dalam Mukim Sri Gading, Daerah Batu Pahat yang didaftarkan atas empat orang penama, seorang daripadanya adalah pemohon.

Pada 8 Februari 1967, Penolong Pentadbir Tanah telah mengadakan siasatan pengambilan. Pemohon telah memberi segala dokumen dan bukti untuk menyokong tuntutannya. Beliau juga menyerahkan lapuran nilaian untuk keempat empat lot berkenaan.

Pada 9 Oktober 1967, Pentadbir Tanah yang lain telah membuat perintah pengambilan tersebut. Permohon tidak berpuashati dengan amaun pampasan dan telah memfailkan bantahan pada 14 November 1967.

Sebelum perbicaraan berkaitan dengan bantahan terhadap award dimulakan, terdapat suatu isu yang perlu diselesaikan terlebih dahulu. Isu tersebut pada awalnya dibangkitkan oleh Penasihat Undang Undang Negeri dan disokong oleh peguam pemohon iaitu 'adakah benar HANYA PENTADBIR TANAH YANG SAMA MESTI MENJALANKAN SIASATAN DAN SETERUSNYA MEMBUAT PERINTAH. Ini kerana dalam kes ini seorang Pentadbir Tanah menjalankan siasatan dan seorang Pentadbir Tanah yang lain menyediakan perintah bertulis berdasarkan pengetahuannya'

Dalam penghakimannya, Y.A Hakim Syed Othman menyatakan:

'Our section 12(1) requires the collector to make full enquiry into the value of all land and to assess the amaun od appropriate compensation. From the tenor (intipati) and construction of this provision I am inclined (condong) to the view that these two requirements go together. The collector who makes the enquiry must assess the compensation. In the ordinary couse of evens I do not think a collector who does no make an enquiry is in a position to make any assessment. The preparation of the written award in Form G under section 14, to my mind, is consequential (berkait secara langsung) to the assessment of compensation. The indications are that it should be, and I cannot see any reason why it cannot be, prepared by the very collector who made the enenquiry and assessed the compensation.' 

In the case here one collector made the enquiry. There is nothing to show that he assessed the compensation. Another collector prepared the written award which is apparently based on "ground of judgment" which he had prepared. These grounds of judgment in effect contain assessment of compensation. It is clear that the collector, who had made the enquiry did not assess the compensation and prepare the written award, had not made any enquiry. The specific requirements (tuntutan) of section 12(1) have clearly not been complied with. I therefore hold that the assessment in invalid. I am afraid I cannot see how I can treat the assessment as a mere irregularity (tidak teratur) as has been urged by Dato Jackson. Futher, in this case the assistant collector who signed the grounds of judgment has told the court that the grounds were written partly by him and partly by his senior officer, the collector.

Daripada penghakiman di atas, dinyatakan Pentadbir Tanah yang sama mengadakan siasatan dan seterusnya dia juga yang mesti membuat perintah (menanda tangani perintah secara lisan dan menanda tangani Borang G) dan TARIKH perintah secara lisan SEPATUTNYA SAMA dengan TARIKH perintah BORANG G.

Pada pandangan saya, perkara yang dinyatakan dapat dilihat dengan lebih jelas pada terjemahan seksyen 12 (1):

'Pada tarikh yang ditetapkan dibawah subseksyen (1) seksyen 10 Pentadbir Tanah hendaklah membuat siasatan penuh tentang nilai kesemua tanah dijadualkan dan hendaklah dengan secepat mungkin selepas itu mentaksir amaun pampasan yang pada pendapatnya adalah berpatutan bagi tiap tiap kes, mengikut pertimbangan yang dinyatakan dalam Jadual Pertama'

Cuba perhatikan dalam ayat 'hendaklah membuat siasatan penuh tentang nilai kesemua tanah dijadualkan dan hendaklah dengan secepat mungkin selepas itu mentaksir amaun pampasan'. Dalam ayat itu dua perkara mesti dilakukan serentak oleh orang yang sama iaitu SIASAT DAN TAKSIR AMAUN PAMPASAAN/PERINTAH.

Seterusnya jika kita lihat pula seksyen 35 Kanun Tanah Negara, seksyen tersebut menyatakan sebelum perintah dibuat Pentadbir Tanah yang membuat siasatan itu mati atau tidak berupaya, pertukaran atau sebab-sebab lain, PENTADBIR TANAH LAIN BOLEH MENERUSKAN SIASATAN. Berdasarkan seksyen tersebut, hanya siasatan yang boleh diambil alih, PERINTAH MESTI DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH YANG SAMA

'If in the course of any enquiry, or at any time before any decision or order is made therein, the Land Administrator conducting the enquiry dies, or in unable through illness, transfer or any other cause to exercise his functions under this Chapter, any other Land Administrator may continue the enquiry or rehear the whole or part of the evidence already taken or carry out any other function under this Chapter in relation to the enquiry'

Saya juga berpandangan, Pentadbir Tanah yang menandatangani Borang E, DIA JUGA YANG MESTI MENJALANKAN SIASATAN DAN SETERUSNYA MEMBUAT AWARD/PERINTAH. Ini berdasarkan ayat-ayat di dalam perenggan pertama kepada Borang E dan ayat dalam Perenggan Pertama Borang H seperti di bawah:


Perenggan Pertama  Borang E

All persons having interests in the said land, whether as proprietor, occupier,lessee, chargee, tenant or otherwise, are hereby required to appear before the undersigned at the above (dikehendaki hadir dihadapan yang bertanda tangan dibawah) time either personally or by agent and there to state -

(a)
(b)
(c)
(d)

Perenggan Pertama Borang H

You are hereby informed that at the hearing before the undersigned (perbicaraan dihadapan yang bertanda tangan dibawah) on the ...................... day of ......................................... an award as in the Schedule hereto was made in respect of the lands specified therein in which you have an interest.


Tuan Pengarah JKPTG Pulau Pinang pula berpandangan - kes ini merujuk pada kegagalan Pentadbir Tanah mengendalikan siasatan. Dalam kes ini  Pentadbir Tanah banyak bergantung pada Bosnya dalam memberikan pampasan pada hal bosnya itu tidak mengendalikan siasatan tersebut. Ini bermakna hubungan antara ejen dan principal tidak wujud ketika Pentadbir Tanah mengendalikan siasatan. Jika hubungan agen dan principal tidak ada apatah lagi pihak-pihak lain tidak boleh  cuba campur tangan semasa Pentadbir Tanah melaksanakan siasatan. 

Pampasan Untuk Pemajak

SEPERTI YANG DIJANJIKAN, HARI INI DIPAPARKAN PANDANGAN BERKAITAN DENGAN HAK PEMAJAK TANAH APABILA TANAH YANG DIPAJAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN

Mengikut seksyen 221 Kanun Tanah Negara, tuanpunya mana-mana tanah milik bolehlah memberi pajakan seluruh atau mana-mana bahagian dari tanah itu. Jadi orang yang memajak tanah tersebut dikenali sebagai pemajak. Pemajak pula termasuk dalam tafsiran 'orang yang berkepentingan' mengikut seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960 iaitu orang yang menuntut sesuatu kepentingan pada pampasan yang dibuat kerana pengambilan tanah. Oleh yang demikian mengikut seksyen 11 Akta Pengambilan Tanah, orang yang ada kepentingan berdaftar seperti pemajak mesti diserahkan Borang E dan akan dibayar pampasan jika tanah yang dipajak tersebut terlibat dengan pengambilan.

Persoalan sekarang apakah bentuk pampasan yang akan diberikan kepada pemajak jika tanah yang dipajak terlibat dengan pengambilan? 

Apa yang diamalkan sekarang, pemajak akan dibayar amaun pajakan yang dikenakan oleh tuanpunya tanah mengikut perjanjian antara mereka. Katakan mengikut perjanjian bayaran pajakan tanah adalah RM50,000 setahun didarab dengan baki tempoh pajakan yang masih ada jadi itulah bayaran gantirugi yang akan dibayar kepada pemajak sebagai pampasan dan dicampur dengan bayaran-bayaran lain jika ada.

Pandangan saya sebenarnya pampasan sepatutnya dibayar adalah lebih daripada itu. 

Kuasa  Pemajak Tanah:

1. Berdasarkan kepada seksyen 222, pemajak boleh memberi pajakan kecil tanah yang dipajak yang melebihi tempoh 3 tahun.

2. Berdasarkan  seksyen 223, pemajak boleh memberi tenansi tanah yang dipajak tidak melebihi tempoh 3 tahun

3. Tanah yang di pajak tertakluk kepada syarat syarat tetap dan syarat syarat tersirat seperti yang dinyatakan di bawah Bab 2 Bahagian Lima Belas Kanun Tanah Negara iaitu Peruntukan Nyata dan Tersirat mengenai pajakan yang dibuat antara tuan tanah dengan pemajak. Antaranya, berdasarkan seksyen 231 Kanun Tanah Negara, jika di dalam perjanjian antara tuan punya tanah dengan pemajak, ada peruntukan yang MEMBENARKAN PEMAJAK MEMINDAHMILIK PAJAKAN ATAU MENGGADAI PAJAKAN TERSEBUT, maka pemajak boleh melakukannya. Perkara ini dijelaskan lagi dibawah seksyen 214 (1)(c) dan seksyen 241 (1)(c) Kanun Tanah Negara iaitu pajakan boleh dipindahmilik dan pajakan boleh digadai. 

Oleh yang demikian berdasarkan seksyen seksyen tersebut, pemajak mempunyai kuasa penuh ke atas tanah yang dipajak, sama seperti tuanpunya tanah yang asal (terutamanya jika tanah tersebut melibatkan pajakan keseluruhan lot) dan seterusnya jika tanah tersebut terlibat dengan pengambilan, pajakan masih berkuatkuasa dan pemajak pula telahpun menggadai pajakan tersebut, pemajak boleh menuntut pampasan tanah tersebut BUKAN HANYA BAYARAN PAJAKAN SAHAJA.

Perkara di atas adalah bersesuaian dengan penghakiman Mahkamah Tinggi Kuala Lumpur dalam kes Shell (M) Trading Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan [2014] 8 MLJ 94  seperti di bawah:

[13] In this regard, we find that the use of the premium/rental paid by the applicant as the basis for calculating the value of the applicant’s interest in the land is wrong and the use of such method of calculation by the respondent’s valuer and the respondent himself is contrary to established principles of law.

[16] Here the registered owner, SPK, has transferred its use of the land to theapplicant by way of a 30 years lease. The registered owner has no right of use of the land during this lease period and the applicant enjoys all rights to the land during the subsistence of the sublease. As a general proposition, the value of the land is in its present and potential use. The applicant was using the land to operate a fuel and service station. Therefore, the valuation has to be done taking into account the land use and comparing it with the value of similar land.

[17] As at the date of the s 4 notification, the title had an unexpired lease period of 44 years and out of that the first 14.6 years are the remainder of the applicant’s sublease. As such, there are two persons with interest on the land but for different periods. In such circumstance, the method to compute the respective interest of the registered owner, SPK, and the lessee, the applicant, would be to first ascertain the market value of the entire remaining 44 years of the 60 years main lease in the title.The first 14.6 years of the remaining 44 years would belong to the applicant by virtue of the sublease and the balance would be the registered owner’s interest. The registered owner only has a deferred interest in the land, ie after the expiry of 14.6 years. The fact that the sublease has an option to renew for a further term of 30 years is of no consequence in determining a person’s interest in land acquisition cases. Such prospective renewals are not to be taken into consideration in calculating compensation by virtue of the provisions of para 1(1D) of the First Schedule to the Act.

[18] We agree with counsel for the applicant that it would, therefore, be appropriate to assess the market value of the land as a whole, ie a 44 years leasehold interest, then defer this for 14.6 years at an appropriate rate to arrive at the registered owner’s interest. The market value less the registered owner’s interest would then be the market value of the applicant’s interest

[23] In assessing the applicant’s interest, the applicant’s valuer has adopted the direct comparison method using three comparables. The government valuer has also used these same comparables in arriving at his valuation of SPK’s interest. Of the three comparables, the second involves a transacted sale on 23 July 2010 of a leasehold interest of land measuring 22,399.70 sqft with 42 years remaining that was used for a fuel and service station. The transacted price for that sale is RM4,368,000. That works out to RM195 per sqft at the time of transaction. And with a 5% adjustment in value for passage for time, the valuer has arrived at the figure of RM214.99 per sqft. The applicant’s valuer then rounds up the market value of the land at RM200 for the whole land, comprising SPK’s and the applicant’s interest, as fair indicative market value. The valuer then proceeds to ascertain the respective interest of SPK and the applicant by making the necessary adjustments as reflected in the table in Appendix E of the applicant’s valuer’s report. The applicant’s interest is determined to be RM100 per sqft for the remainder of 14.6 years of the lease after a 50% adjustment. Therefore, taking the rate of RM100 per sqft and multiplying by 16,195 sqft of the land we would get RM1,619,500,00 which is the market value of the applicant’s interest in the land. We accept this computation as being reflective of the market value of the applicant’s interest in the land, for this is calculated based on established principles

Terkini

HAK PEMAJAK TANAH SAMA DENGAN HAK PEMILIK TANAH 
APABILA TANAH TERSEBUT DI AMBIL?

TUNGGU PAPARANNYA

Maksud Seksyen 65 APT 1960

Ada soalan yang ditanyakan kepada saya berkaitan dengan seksyen 65, Akta Pengambilan Tanah 1960 iaitu  BOLEH ATAU TIDAK Pentadbir Tanah meminta daripada AGENSI PEMOHON supaya membayar/menanggung kos seperti sewa dewan untuk siasatan, makan dan minum semasa siasatan/bicara pengambilan dijalankan.

Terlebih dahulu kita lihat seksyen 65

'Tertakluk kepada seksyen 50, kos dan bayaran-bayaran (charges) yang dibuat/ditentukan oleh Pentadbir Tanah dalam proses pengambilan (acquiring) mana-mana tanah atau penggunaan atau pendudukan mana-mana tanah dibawah akta ini hendaklah (shall) ditanggung/dibayar (defrayed) oleh Kerajaan Negeri atau, jika tanah itu diambil, digunakan atau diduduki bagi pihak mana-mana orang atau perbadanan menurut peruntukan seksyen 3, oleh orang atau perbadanan tersebut'

PANDANGAN

Berdasarkan seksyen di atas, semua kos, bayaran-bayaran yang dikenali sebagai BAYARAN PAMPASAN yang telah ditentukan semasa siasatan/perbicaraan pengambilan tanah dan telah diawardkan oleh Pentadbir Tanah berdasarkan Jadual Pertama/Lapuran Nilaian ADALAH MENJADI TANGGUNGJAWAB AGENSI PEMOHON MEMBAYARNYA BERDASARKAN PERINTAH TERSEBUT. Bayaran/pampasan tersebut sahaja yang dimaksudkan oleh seksyen 65 tersebut.

Oleh yang demikian, bayaran seperti yang dinyatakan iaitu beyaran sewa dewan, bayaran makan/minum pegawai yang menjalankan siasatan/proses pengambilan tanah adalah TIDAK TERMASUK DALAM PENGERTIAN SEKSYEN 65. Walau bagaimanapun jika agensi pemohon dengan sucihati ingin membayarnya, IANYA TIDAK MENJADI KESALAHAN. Ini kerana tempat siasatan (dewan), makan/minum adalah dibawah tanggungjawab Pentadbiran Tanah itu sendiri atau kerjasama Pejabat Penghulu/wakil rakyat