Pecah Bahagian - sumbangan Tuan Jaiya Abu

Assalamualaikum dan Salam Sejahtera semua. 

Pecah kaca pecah gelas, sudah baca boleh balas.

Pecah kaca pecah tong, sudah baca boleh gantong.

Pecah kaca pecah papan, sudah baca boleh simpan. 

Pecah kaca pecah besi, sudah baca boleh kongsi. 

Kalau pecah geran? 

Kalau pecah lot? 

Kalau pecah bahagian tanah? 

Pecah geran atau pecah lot adalah terminologi bahasa pasar yang merujuk kepada proses pecah bahagian atau partition of land yang diperuntukkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN) sebagai salah satu hak tuan punya tanah yang boleh dipohon kepada pihak berkuasa. 

1. Maksud Pecah Bahagian

A. Hakmilik muktamad samada hakmilik Pejabat Tanah atau hakmilik Pejabat Pendaftaran dipecahkan oleh tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama supaya terbahagi atau terletak kepada tuan punya atau tuan-tuan punya bersama itu hakmilik-hakmilik yang berasingan mengikut syer/bahagian yang sehampir mungkin dengan syer/bahagian tuan punya bersama itu sebelum dipecahkan - seksyen 140 KTN

B. Pecah bahagian adalah penamatan hakmilik bersama (termination of co-proprietorship). Tuan-tuan punya bersama tanah mahukan hakmilik-hakmilik berasingan untuk mereka kerana tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama sudah tidak lagi boleh bersama-sama berkongsi hak di bawah satu hakmilik. 

Analogi - pasangan yang bermasalah dalam rumahtangga. Sudah tidak ada lagi keserasian dan kesefahaman, dah kaunseling, dah cuba berbaik namun akhirnya perceraian itu tidak dapat dielakkan kerana hidup bersama lebih besar mudharatnya berbanding hidup berpisah. 

2. Mengapa Tanah Boleh Dipecah Bahagiankan? 

i. Menentukan lokasi bahagian/syer tuan punya bersama di atas tanah.

ii. Memudahkan urusan-urusan berkaitan tanah seperti membayar sewa (cukai tanah), menjalankan urusniaga-urusniaga (memindahmilik - jualbeli, memajak, menyewa, mendapat lien, menggadai, mendapat ismen -kemudahan) apabila tuan punya bersama boleh memegang dan menyimpan hakmilik berasingan untuk kegunaan eksklusifnya.

iii. Tiada lagi persefahaman atau kesepakatan atau toleransi di antara tuan-tuan punya tanah.

3. Kuasa Pertimbangan

Melainkan terdapat arahan yang bertentangan daripada Pihak Berkuasa Negeri(PBN) -

i. Hakmilik Pejabat Tanah - Pentadbir Tanah Daerah. 

ii. Hakmilik Pejabat Pendaftaran - Pengarah Tanah Dan Galian Negeri. 

iii. Tanah kategori pertanian samada tersurat atau tersirat yang berkeluasan kurang dari 2/5 hektar (0.4 hektar) atau hasil pecah bahagian akan menghasilkan tanah yang berkeluasan kurang dari 2/5 hektar - PBN 

4. Syarat-Syarat Pecah Bahagian 

i. Semua tuan punya bersama masih hidup.

ii. Mana-mana tuan punya bersama samada berseorangan atau bersama-sama tanpa mengira syer/bahagian dalam hakmilik boleh mengemukakan permohonan. 

iii. Mendapat kebenaran daripada pihak-pihak berkepentingan berdaftar seperti contoh pemajak, penyewa, pemegang gadai dan pengkaveat.

iv. Mendapat kelulusan daripada pihak berkuasa perancangan ke atas pelan pecah bahagian yang dicadangkan. 

5. Isu Akar Umbi

i.  Perlu mendapat kelulusan Kebenaran Merancang (KM) daripada Jawatankuasa Pusat Setempat (OSC) di pihak berkuasa perancangan@pihak berkuasa tempatan.

*Kelulusan KM oleh pihak berkuasa perancangan hanyalah untuk proses pemajuan/pembangunan tanah (land development) sahaja dan pecah bahagian tidak termasuk di bawah tafsiran pemajuan. Justeru, permohonan KM sepatutnya tidak berkaitan untuk permohonan pecah bahagian. 

**Kesan mengenakan KM kepada permohonan pecah bahagian yang dianggap pemajuan tanah adalah keperluan menyerahkan sebahagian tanah secara percuma kepada kerajaan untuk maksud awam seperti simpanan jalan, sungai dan sebagainya sebagai syarat kelulusan KM. Ini amat malang kepada pemohon kerana jabatan-jabatan teknikal yang menganggotai JK OSC mensyaratkan pemohon menyerahkan sebahagian daripada tanah yang dipohon pecah bahagian diserahkan kepada kerajaan secara percuma atas alasan kemudahan/keperluan di masa hadapan sedangkan tiada keperluan sedemikian di bawah undang-undang dan akibatnya baki tanah untuk pemohon sebagai tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama menjadi lebih kecil berbanding syer/bahagian mereka di bawah hakmilik asal sebelum dipecah bahagiankan. Ini jelas bertentangan dengan maksud atau tujuan permohonan pecah bahagian seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 140(1)KTN yang dinyatakan di perenggan 1A di atas. Di bawah permohonan pecah bahagian, jika terdapat keperluan untuk menyerahkan sebahagian tanah sekali pun ia hanyalah untuk keperluan laluan keluar masuk (access) ke bahagian atau bahagian -bahagian yang dipecahkan sahaja. Ini pun dalam keadaan-keadaan tertentu sahaja mengikut kesesuaian dan keperluan. 

ii. Kos untuk melantik jururancang bandar bertauliah dan jurukur berlesen.

*Jika permohonan pecah bahagian tidak disyaratkan untuk dipohon KM sebagaimana sepatutnya maka kos kepada pemohon akan berkurangan kerana kos melantik jururancang bertauliah sudah tidak lagi berbangkit. 

iii. Keengganan tuan punya tanah bersama yang lain memberikan kerjasama kepada tuan punya bersama yang memohon apabila tidak mahu menandatangani Borang dan pelan permohonan. Keengganan tuan punya bersama atau tuan-tuan punya bersama untuk memberikan kerjasama kepada pemohon boleh terjadi disebabkan -

a. Tidak mahu mengeluarkan kos untuk permohonan pecah bahagian

b. Tidak mahu membenarkan tuan punya bersama memegang dan menggunakan hakmilik

c. Tidak berpuas hati dengan pelan pecah bahagian yang dicadangkan

d. Persengketaan sesama tuan punya bersama sehinggakan ada pihak sengaja tidak mahu bekerjasama hanya disebabkan tidak mahu bertolak ansur - enggan semata-semata enggan. 

e. Kematian tuan punya bersama yang lain

f. Ketidaklayakan pihak berkepentingan berdaftar

*Sebab atau sebab-sebab di atas ini hendaklah disiasat oleh Pentadbir Tanah Daerah mengikut peruntukan seksyen 23-29 KTN dan kemudiannya membuat pengesyoran/perakuan yang sesuai dan sepatutnya kepada pihak berkuasa yang memutuskan. Dalam hal ini jika terdapat tuan punya atau tuan-tuan punya bersama mengemukakan permohonan kepada pihak-pihak berkuasa maka permohonan tersebut hendaklah diproses seperti biasa dan bukannya ditolak mentah-mentah samada di peringkat pihak berkuasa perancangan mahu pun pejabat tanah dengan alasan persetujuan semua tuan punya bersama mesti dipatuhi atau tuan punya bersama yang membuat permohonan perlu mendapatkan perintah Mahkamah Tinggi bagi membenarkannya membuat permohonan pecah bahagian. Ini sudah tentu membebankan pemohon kerana selain perlu melantik jurukur berlesen, pemohon juga perlu melantik peguamcara untuk mendapatkan perintah membenarkannya membuat permohonan pecah bahagian - umpama sudah jatuh ditimpa tangga. 

**KTN telah dipinda pada tahun 2008 melalui Akta A1333 dan pindaan tersebut juga mencakupi beberapa perkara di bawah permohonan pecah bahagian -

a. Mana-mana tuan punya bersama tanpa mengira dia adalah pemegang syer majoriti boleh memohon pecah bahagian - sek 141A

b. Tanah kategori pertanian walau pun berkeluasan kurang dari 2/5 hektar atau hasil pecah bahagian menjadikan hakmilik berkeluasan kurang dari 2/5 hektar boleh dipecah bahagikan - pindaan ini antara lainnya mengambilkira kesusahan tuan punya bersama berkongsi pemilikan tanah sehingga menimbulkan pelbagai masalah di kalangan mereka. 

***Undang-undang telah mempermudahkan proses untuk menamatkan masalah TETAPI mengapa ada pihak berkuasa masih tidak mahu atau sengaja menyukarkan proses yang sudah dipermudahkan?

Analogi - pasangan suami isteri memang sudah tidak boleh tinggal dan hidup bersama,  mengapa pihak berkuasa perlu menyukarkan proses perceraian mereka jika itulah jalan terbaik yang ada? 

6. Tujuan Perkongsian Ini

i. Kita, ibu ayah, adik beradik, saudara mara, sahabat handai sebagai tuan punya bersama sedar dan mengetahui sejauh mana hak kita untuk membuat permohonan pecah bahagian.

ii. Kita sebagai pihak-pihak berkuasa sedar dan tahu hak dan tanggungjawab kita serta the do's and the don'ts dalam menerima dan memproses permohonan pecah bahagian tanah. Permohonan pecah bahagian tanah bukan pemajuan tanah walau pun ia terletak di bawah Divisyen III, Bahagian Sembilan, KTN. Pecah bahagian tanah adalah proses penamatan hakmilik bersama - the termination of co-proprietorship, nothing more, nothing less.

7. Penghargaan Dan Pengharapan

i. Alhamdulillah syukur dan syabas kepada semua pihak berkuasa yang mempermudahkan proses penamatan hakmilik bersama ini mengikut semangat, falsafah dan tujuan undang-undang demi memertabatkan perkhidmatan awam melalui usaha berterusan merakyatkan Kanun Tanah Negara.

ii. Mari kita sama-sama membiasakan yang betul dan membetulkan yang biasa. 

Sekian, moga bermanfaat, terima kasih.