Soal Jawab Pengambilan Tanah Siri 1

1.         Soalan Dari Wati – Pejabat Tanah Hulu Langat

Pengambilan tanah berlaku dalam tahun 1983 dan Borang D telah diendors dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (DHDK). Perintah dibuat secara ex-parte dan pampasan disimpan di Mahkamah. Pembayaran tidak dibuat hingga sekarang (2011). Bangunan dewan (tujuan pengambilan dahulu) telah dibina dan telahpun   runtuh, tetapi Borang K belum diendors. Tuan tanah ingin menjual tanah tersebut termasuk tapak dewan yang dibuat pengambilan. Boleh atau tidak penjualan dibuat?

            Jawapan:

Pewartaan Borang D (seksyen 8) sebelum 19 Januari 1984 tidak akan luput sampai bila-bila (endorsan dalam DHDK kekal) jika tidak dibuat penarikan balik dibawah seksyen 35. Oleh yang demikian dalam kes di atas perbincangan perlu diadakan dengan pemohon sama ada ingin meneruskan pengambilan ataupun tidak. Jika pengambilan tidak mahu diteruskan, penarikan mengikut seksyen 35 mesti dibuat (tuan tanah mesti bersetuju tidak akan menuntut sebarang gantirugi) dan selepas penarikan diwartakan barulah penjualan keseluruhan lot boleh dilaksanakan oleh tuan punya tanah.

2.         Soalan Dari Mohd Rasyidi Mohd Salleh -  IRDA

            Pada tarikh warta seksyen 8 tanah yang diambil tiada sebarang permohonan untuk pembangunan. Walau bagaimanapun pemilik tanah ada membuat perjanjian usahasama (JV) untuk memajukan tanah tersebut. Adakah perjanjian usahasama tersebut boleh diambil kira untuk menentukan pampasan? Jika ya, bagaimana untuk menentukan kadar pampasan. Sebagai contoh, GDV usahasama tersebut dianggarkan bernilai RM50 juta sedangkan pampasan tanah hanyalah sekitar RM2 juta sahaja. Pemilik menuntut kerugian akibat daripada pembatalan usahasama       tersebut disebabkan pengambilan tanah.

            Jawapan:

Mengikut seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah, pihak yang mengadakan perjanjian usahasama dengan tuan tanah dikenali sebagai pihak yang ada kepentingan (bukan kepentingan berdaftar) atas tanah tersebut. Dengan itu ia boleh dibayar pampasan. Amaun pampasan bukanlah mengikut kehendak perjanjian kerana projek (pembangunan) belum lagi diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri dan tanah tersebut belum dimajukan. Pampasan yang dibayar mungkin meliputi kos penyediaan pelan pembangunan tanah dan kos lain yang telah dikeluarkan berdasarkan bukti (resit umpamanya). Jika tidak berpuashati minta rujuk kepada Mahkamah mengikut seksyen 37

3.         Soalan Dari Mohd Rino Bin Ramli -  JKPTG Kuala Terengganu

Jika selepas pengukuran halus dibuat, didapati ada perbezaan keluasan pengambilan tanah, maka caj bayaran lewat 6% atau 8% hendaklah dibayar dengan kadar yang sama dengan Borang G terdahulu. Masalah saya, caj tersebut dikira dari tarikh ambil milik atau tarikh pembayaran atau deposit hingga ke tarikh mana? Ada pendapat yang menyatakan hingga pengukuran halus selesai oleh JUPEM (PA) dan ada pendapat menyatakan sehingga tarikh tuntutan berkenaan dihantar oleh JKPTG kepada pemohon.

            Jawapan:

Caj bayaran lewat 6% atau 8% berkaitan dengan seksyen 32(2) Akta Pengambilan Tanah dikira mulai dari tarikh ambil milik (tarikh serah Borang K – lihat Pekeliling KPTG Bil 27 Tahun 2009) SEHINGGA TARIKH PA (Pelan Akui) DISAHKAN OLEH PENGARAH UKUR. Ini kerana mengikut seksyen 28 perbezaan keluasan yang diambil HANYA DIKETAHUI apabila ukur halus selesai dibuat  dan UKUR HALUS diketahui apabila PA (Pelan Akui) dikeluarkan dan diakui sah  apabila ditandatangani oleh Pengarah Ukur.

Sementara caj bayaran lewat untuk seksyen 32(2) dikira mulai DARI TARIKH AMBIL MILIK HINGGA BAYARAN DIBUAT. Begitu juga mengikut seksyen 48, jika Mahkamah awardkan pampasan melebihi award Pentadbir Tanah, lebihan itu mesti dicampur dengan caj bayaran lewat yang dikira DARI TARIKH AMBIL MILIK HINGGA BAYARAN PAMPASAN DIBUAT. Ini dapat diketahui dengan jelas apabila kita membaca seksyen-seksyen tersebut.

4.         Soalan Dari En. Ezuan bin Elleas - Pegawai Penilai Jabatan Penilaian Segamat

Sebidang tanah terlibat dengan pengambilan untuk projek pelebaran sungai yang TIADA KATEGORI, TIADA SYARAT NYATA dan hakmiliknya adalah GERAN. Diatas tanah tersebut didirikan dengan sebuah kilang pada tahun 2005. Soalan saya

            i.          Adakah tanah tersebut diklasifikasikan sebagai tanah bandar?

            ii.         Sekiranya ‘YA’, adakah tuan tanah tidak perlu menukar syarat tanah tersebut?

            iii.        Adakah bangunan tersebut sah disisi undang-undang?

iv.        Sekiranya ada tanah tanah lain yang tiada kategori, tiada syarat nyata dan tiada bangunan serta tanaman di atas tanah tersebut, nilaian tanah ini dikategorikan sebagai apa?

            Jawapan:

Tanah Bandar adalah tanah yang diwartakan dibawah seksyen 11 Kanun Tanah Negara sebagai TANAH BANDAR. Untuk menentukan tanah tersebut tanah bandar, tanah pekan atau tanah desa, tuan perlu menyemak pewartaannya di Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia.

Jika tanah tersebut termasuk ke dalam tanah bandar, hakmiliknya adalah HAKMILIK PEJABAT PENDAFTAR (Pejabat Pengarah Tanah dan Galian) iaitu GERAN ATAU PAJAKAN NEGERI dan jika diberimilik/didaftar sebelum 1 Januari 1966; di atas tanah tersebut boleh didirikan BANGUNAN tetapi tidak boleh digunakan bagi MAKSUD PERTANIAN ATAU PERINDUSTRIAN tanpa perlu menukar syarat. Pihak tuan boleh merujuk kepada Pekeliling KPTG BIL 1 Tahun 2002 untuk mendapatkan penjelasan berkaitan dengan semua persoalan di atas.

5.         Soalan Daripada Rozana binti Zakaria - Peg. Penilai Jabatan Penilaian Seberang         Prai

            Saya sedang menilai (i) sebuah penternakan ayam telur dan (ii) satu pusat pemprosesan/penyembelihan itik yang terlibat dengan pengambilan tanah. Walau bagaimanapun, ada sedikit kekeliruan dari segi pembayaran loss of income. Perniagaan tersebut telah lama dijalankan dan ianya mempunyai ‘audited acc’.       

Pertanyaan saya:

a.        Bolehkah dibayar ‘Loss of Income” ini dan berapa lama ianya boleh dibayar?

b.        Sekiranya boleh, dimanakah ianya disebut di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960?

c.        Sekiranya boleh dibayar, siapakah yang sepatutnya menentukan jumlah yang perlu dibayar? Adakah JPPH atau Pentadbir Tanah?

d.         Mengenai penternakan itu, bolehkah mereka menuntut kerugian di atas itik-itik yang sedang dipelihara kerana pusat sembelihan mereka telah ditutup?

            Dalam Akta Pengambilan Tanah tiada dinyatakan dengan jelas mengenai kehilangan    pendapatan (loss of Income), tetapi pada pendapat saya seksyen 14(5) Akta adalah berkaitan iaitu perkataan ”amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu” Dalam hal yang diperkatakan, jika tidak berlaku pengambilan tanah tersebut, orang berkepentingan tidak akan menanggung apa-apa masalah, tetapi apabila berlaku pengambilan orang berkepentingan akan hilang punca pendapatannya selama ini. Itu sebab pada pendapat saya ianya perlu dibayar. Ini dapat dijelaskan lagi dalam kes   pengambilan yang tidak jadi (tidak diteruskan) sepertimana yang dinyatakan di bawah seksyen 8(5).   Dalam seksyen ini walaupun pengambilan tidak jadi (tidak diteruskan) , Pentadbir Tanah mesti mengadakan siasatan untuk menentukan kerugian yang ditanggung oleh orang berkepentingan (jika ada).

            Semua bayaran mesti ditentukan oleh Pentadbir tanah kerana beliau yang menjalankan siasatan dan perintah, tetapi pihak JPPH dapat membantu untuk menentukan amaun yang munasabah.

            Bayaran untuk itik, TIDAK BOLEH DIBUAT kerana itik boleh dipindahkan (bayar kos pindah) atau BOLEH DIJUAL.

6.         Soalan Daripada Hasanalbasri Hashim - Majlis Agama Islam Negeri Johor

            Pada 14 Feb 2011, saya telah menghadiri satu perbicaraan pengambilan tanah di Pejabat Tanah Ledang. Pengambilan ini untuk Majlis Agama Islam Johor membina Pusat Pengajian Al Quran. Semasa siasatan pihak JPPH Muar membuat penilaian sebanyak RM11.00 skp , sementara tuan tanah memohon RM18.00 skp. Pentadbir Tanah memerintahkan bayaran RM17.00 skp. Persoalan saya bolehkan Pentadbir  Tanah menaikkan nilaian tersebut dengan begitu tinggi sekali?

            Jawapan:

            Mengikut provision seksyen 12 Akta Pengambilan Tanah 1960, laporan nilaian yang disediakan oleh Jabatan Penilaian hanyalah sebagai panduan kepada Pentadbir  Tanah. Dengan kata lain, Pentadbir Tanah mempunyai kuasa penuh untuk mementukan pampasan tanah yang akan diberikan TETAPI NILAIAN YANG DIBERIKAN MESTILAH MEMPUNYAI ALASAN YANG KUKUH, MUNASAH DAN DAPAT    DITERIMA.

            Jika MAINJ tidak berpuashati, adalah menjadi hak MAINJ membuat bantahan ke Mahkamah mengikut seksyen 37 Akta Pengambilan Tanah, kerana perintah yang diberikan oleh Pentadbir Tanah adalah sah.

7.         Soalan Daripada Wan Arinie Bt Wan Ahmad  - Penolong Pengarah JKPTG        Terengganu

            Tuan tanah (Syarikat Pesaka) telah memberi sewa tanah tersebut kepada syarikat (palm oil), dan syarikat palm oil telah bankrupt. Berdasarkan carian rasmi, pemilik tanah adalah Syarikat Pesaka dan sebahagian tanah telah digadai pajakan (60 tahun) kepada Bank Rakyat dan berbaki 19 tahun. Pajakan tersebut dibuat oleh penyewa (palm oil). Persoalan saya:

i.          Kepada siapa wang pampasan harus dibayar? Pihak bank dan tuan tanah membuat tuntutan.

ii.         Jika kedua-dua pihak menuntut, adakah Pentadbir Tanah boleh mendepositkan pampasan tersebut ke Mahkamah?

            Jawapan:

Semasa Syarikat Pesaka memberi pajakan kepada ‘Palm oil’ mesti ada perjanjian antara mereka. Jika perjanjian diperolehi, puan boleh membaca perjanjian tersebut dan dapat mengetahui isi kandungannya. Jika tidak diperolehi, pada saya Syarikat Pesaka (tuan tanah berdaftar) dan Bank Rakyat (Pemegang gadaian pajakan) adalah orang yang berkepentingan dan kedua-dua berhak keatas pampasan tersebut. Jika Pentadbir Tanah tidak dapat membuat keputusan kepada siapa yang berhak dan jumlah setiap yang berhak adalah wajar Pentadbir Tanah mendepositkan wang tersebut ke Mahkamah seperti dinyatakan dibawah seksyen 29(1)(c) Akta Pengambilan Tanah 1960

8.         Soalan Daripada Norihah Binti Abdullah - Pen. Pengarah JKPTG Terengganu

            Tanah yang terlibat dengan pengambilan adalah tanah dibawah Akta Tanah (Kawasan    Penempatan Berkelompok) dan di dalam kawalan FELCRA BERHAD. Nama peserta telah didaftar dalam Daftar Pegangan tetapi hanya disenaraikan nama sahaja dan belum diagihkan lot tertentu kepada peserta.

            Mohon pandangan berkenaan prosiding pengambilan yang sepatutnya sama ada  perlu dikeluarkan Borang E kepada FELCRA dan juga peserta atau tidak dan sama ada peserta perlu hadir atau hanya FELCRA sahaja.

            Jawapan:

            Borang E mesti dikeluarkan kepada FELCRA kerana tanah tersebut telah diwartakan  dibawah GSA dan dikawal oleh FELCRA sebagai tuanpunya tanah. Jika belum warta dibawah GSA, tanah tersebut masih TANAH KERAJAAN.

            Oleh kerana peserta masih belum ditentukan kawasannya, pampasan hendaklah dibayar kepada FELCRA sebagai tuanpunya tanah.

            Jika tuan tanah telah ditentukan kawasan tetapi tidak didaftarkan dalam Daftar  Pegangan dan kawasan tersebut terlibat dengan pengambilan, FELCRA akan mengagihkan pampasan kepada peserta tersebut setelah ditolak kos pembangunan  (jika ada)

            Pentadbir Tanah mesti pastikan kedudukantanah tersebut supaya tidak menimbulkanmasalah kepada peserta dikemudian hari.

9.         Soalan Daripada Tuan Hj. Mohd Shahadan B Abdullah - Tim. Pengarah Tanah dan     Galian Kedah

Proses pengambilan tanah telahpun selesai sehingga award Borang G mengikut seksyen 14 Akta Pengambilan Tanah 1960 dalam tempoh yang ditetapkan. Borang H mengikut seksyen 16 telahpun disedia dan diserahkan kepada semua orang berkepentingan termasuk pemohon, tetapi sehingga kini setelah lima tahun berlalu bayaran pampasan belum lagi dibuat. Bagaimana kedudukan pengambilan tersebut kerana pemohon masih berkehendakkan tanah tersebut?

Jawapan:

Mengikut seksyen 29(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, selepas Borang H diserahkan kepada semua orang berkepentingan, dengan seberapa segera, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membayar pampasan dan mengikut seksyen 32(1), jika pampasan tidak dibayar dalam tempoh genap masa iaitu dalam tempoh 3 bulan dari tarikh penyerahan Borang H (pengambilan biasa), caj bayaran lewat dikenakan. Dalam kes di atas, berdasarkan seksyen-seksyen tersebut bayaran pampasan beserta caj bayaran lewat mesti dikira dan dibayar selepas tamat tempoh tiga bulan sehingga bayaran yang akan dibuat (5 tahun), tetapi dari segi kemanusiaan, perkara ini (bayaran pampasan tidak dibayar dalam tempoh yang lama) tidak sepatutnya berlaku kerana ianya merugikan tuan punya tanah disebabkan nilai tanah pada masa kini sudah tentu lebih tinggi daripada nilai tanah 5 tahun dahulu. Untuk berlaku adil, jika pengambilan ingin diteruskan juga, pewartaan yang terdahulu perlu ditarik balik mengikut seksyen 35 dan seterusnya diwartakan semula mengikut seksyen 8 dengan syarat tuan tanah tidak menuntut sebarang kerugian mengikut seksyen 8(5) (jika ada) disebabkan penarikan.

10.       Soalan Daripada En. Hasnan bin Hasbullah - JKPTG Negeri Sembilan

            i.          Seksyen manakah yang menyatakan apabila ambil milik berlaku, penarikan  tidak      boleh dibuat oleh pemohon

ii.         Bagaimana kedudukan tanah yang terlibat dengan pengambilan setelah endorsan telah dibuat oleh Pentadbir Tanah ke dalam Dokumen Hakmilik DaftarKomputer (DHKK) mengikut seksyen 23 Akta Pengambilan Tanah 1960 dan bolehkah tanah tersebut diberi kepada sesiapa?

            Jawapan:

i.          Mengikut seksyen 18 Akta Pengambilan Tanah 1960, ambil milik (pengeluran Borang K) boleh berlaku pada masa penyerahan Borang H atau selepas itu atau apabila tanah-tanah telah tersenarai di dalam Perakuan Kedesakan (Borang I). Pengambilan secara rasmi (formal possession) mengikut seksyen 22 berlaku apabila Borang K DISERAH kepada penduduk tanah itu, tuan punya berdaftar jika dia bukan penduduk dan kepada pihak berkuasa pendaftaran.

Mengikut seksyen 35(1) – “Pihak Berkuasa Negeri adalah bebas untuk menarik balik daripada pengambilan mana-mana tanah yang masih belum diambil milik” bermaksud penarikan balik dari pengambilan hanya boleh dibuat SEBELUM Borang K diserahkan

ii.         Mengikut seksyen 66 Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila endorsan telah dibuat mengikut seksyen 23 berkenaan dengan tanah-tanah yang terjadual (dalam Borang K), tanah tersebut hendaklah (shall) terletakhak pada Pihak Berkuasa Negeri sebagai TANAH KERAJAAN

TANAH KERAJAAN dalam ayat di atas tidak sama dengan tanah kerajaan mengikut Kanun Tanah Negara, yang boleh diberi (lupuskan) kepada sesiapasahaja. Berdasarkan pandangan Jabatan Peguam Negara melalui suratnya PN (ADV)2953 Vol.III – (56) bertarikh 8 April 1982, memutuskan ‘sebaik sahaja Kerajaan Negeri mengambil milik tanah untuk Kerajaan Persekutuan, adalah menjadi tugas dan tanggungjawab Kerajaan Negeri menyerahkan tanah itu kepada Kerajaan Persekutuan. Sehingga penyerahan tanah kepada Kerajaan Persekutuan disempurnakan, Kerajaan Negeri mestilah menyimpan atau memegangnya bagi pihak Kerajaan Persekutuan dan tidak boleh dengan sesuka hati menggunakannya untuk apa-apa tujuan Kerajaan Negeri. Di dalam hubungan ini Kerajaan Negeri melalui Pentadbiran Tanah Negeri misalnya tidak boleh membenarkan pengeluaran apa-apa permit atau Lesen Menduduki Sementara (TOL/LMS) walaupun Borang K belum dibuat endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar atau hakmilik belum didaftarkan atas nama Persuruhjaya Tanah Persekutuan kerana ianya bercanggah dengan objektif Perkara 83 Perlembagaan Persekutuan yang mana tanah yang diambil itu adalah untuk kegunaan Kerajaan Persekutuan.’

11.       Soalan Daripada Wan Arinie Bt Wan Ahmad -  Pen. Pengarah JKPTG Terengganu

            Apa pendapat En. Bahar mengenai tanah yang terlibat dengan pengambilan dan  melanggar syarat didalam geran (hakmilik). Sebagaimana yang kita ketahui mengikut perenggan 3A Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan ‘nilai mana-  mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan

            (a)        kategori kegunaan tanah; atau

            (b)        syarat dan sekatan, nyata atau tersirat.

           

Kes saya:

            Kategori kegunaan tanah:      Tiada

            Syarat Nyata:                          Kampung

            Sekatan Kepentingan:             Tiada

            Di atas tanah ini terdapat 2 buah bangunan (sebuah terlibat keseluruhan dan sebuah hanya sebahagian). Terdapat juga kandang dan tempat penyembelihan lembu. Persoalannya boleh atau tidak bangunan-bangunan tersebut termasuk  tempat penyembelihan lembu dibayar pampasan? 

            Jawapan:

            Dalam kes ini tanah tersebut adalah tanah pertanian (kerana hakmiliknya mungkin         Geran Mukim atau Pajakan Mukim dan syarat nyatanya adalah Kampung). Oleh itu     ianya terikat dengan seksyen 115(1)(a) Kanun Tanah Negara iaitu keluasan binaan bangunan tidak lebih dari 1/5 x keluasan tanah atau 2 hektar, mana yang kurang). Kesimpulannya rumah, kandang dan tempat penyembelihan lembu boleh dibayar pampasan.