Sambungan Siri Tanah Oh Tanah

SIRI KETIGA PULUH ENAM

PENGAMBILAN TANAH DARIPADA PELBAGAI PERSPEKTIF

(BAHAGIAN AKHIR) 

 

TOT Siri ke 33, 34 dan 35, penulis telah memaparkan pandangan negatif sebahagian anggota masyarakat mengenai pengambilan tanah. Daripada perspektif sebahagian anggota masyarakat, pengambilan tanah yang dilaksanakan oleh kerajaan telah disifatkan sebagai suatu rampasan, pengambilan tanah dikatakan dijalankan tanpa perundingan, pengambilan tanah adalah satu paksaan kepada tuan-tuan tanah supaya menjualkan tanahnya kepada kerajaan dan pengambilan tanah dilakukan secara paksa dan secara kekerasan. Di pihak kerajaan, walaupun pengambilan tanah dikritik hebat, Pihak Berkuasa Negeri (PBN) secara berterusan meluluskan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepadanya sama ada bagi memenuhi keperluan dan kegunaan Kementerian/Jabatan/Agensi Kerajaan bagi tujuan awam atau bagi faedah dan kepentingan mana-mana orang atau perbadanan/syarikat untuk apa-apa maksud yang pada pendapatnya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia. Ini kerana Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT 1960) memberi kuasa budibicara sepenuhnya kepada PBN untuk meluluskan permohoan pengamblian tanah untuk public purpose, public interest, public utility and public benefit.

Seksyen kecil 3(1) APT 1960 memperuntukkan bahawa PBN boleh mengambil tanah yang diperlukan: (a) untuk maksud awam; (b) oleh mana-mana orang atau perbadanan untuk apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam; dan (c)  untuk maksud perlombongan atau perumahan, pertanian, perniagaan, perusahaan atau maksud rekreasi atau mana-mana kombinasi daripada maksud itu.

Istilah “maksud awam” ialah apa-apa kepentingan untuk faedah awam atau sebahagian awam tetapi bukan untuk faedah individu. Dalam hal ini pengambilan tanah untuk sekolah, hospital, mahkamah dan jalan adalah dianggap sebagai maksud awam. Sepertimana yang dinyatakan dalam perenggan 3(1)(b) APT 1960, PBN boleh juga mengambil tanah untuk mana-mana orang atau perbadanan untuk apa-apa maksud yang pada pendapat PBN memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam. Orang membawa maksud: (i) warganegara; (ii) umur tidak kurang 18 tahun; (iii)  bukan seorang yang muflis (bankrupt); dan (iv) bukan seorang yang disabit dengan kesalahan dan dihukum penjara satu tahun atau lebih dalam tempoh lima tahun sebelum permohonan. Manakala Badan adalah bermaksud syarikat/perbadanan/badan yang ditubuhkan atau didaftarkan di bawah: (i) Akta Syarikat 1965; (ii)  mana-mana Akta atau Enakmen Negeri; (iii)  Akta Pertubuhan 1966; (iv) Akta Koperasi 1948; dan (v) Akta Pendaftaran 1956.

Kerajaan melalui Kementerian/Jabatan/Agensinya atau orang/perbadanan (selepas ini disebut sebagai pihak yang memerlukan tanah) juga berterusan mengemukakan pemohonan pengambilan tanah kepada PBN melalui Pentadbir Tanah dan Pengarah Tanah dan Galian. Bagi mereka, perolehan tanah untuk tapak projek melalui pengambilan tanah merupakan satu mekanisma terbaik. Walaupun ada kaedah lain untuk memperoleh tanah tetapi banyak halangannya.  

Halangan Perolehan Tanah Melalui Kaedah Memohon Tanah Kerajaan

Pihak yang memerlukan tanah boleh memohon tanah kerajaan daripada PBN. Kaedah ini dikatakan mudah dan senang. Pada hakikat, banyak masalah dan halangan untuk mendapatkan tanah kerajaan daripada PBN. Halangan yang biasa dihadapi adalah seperti tidak ada tanah kerajaan yang boleh dipohon kerana semua tanah kerajaan telah dibuat pelupusan kepada orang ramai terutama tanah yang berpotensi dan terletak dilokasi yang strategik seperti di bandar-bandar dan di kawasan-kawasan yang telah maju. Bagi kawasan luar bandar pula, kerajaan telah menyerahkan kepada agensi pembangunan wilayah seperti FELDA dan Lembaga Kemajuan Wilayah (LKW) untuk dimajukan sebagai pembangunan berkelompok di bawah Group Settlement Area (GSA). Jika ada lagi tanah kerajaan, ini tidak sesuai untuk tujuan projek yang akan dilaksanakan kerana keadaan fizikal tanah yang terlalu rendah dan sentiasa ditenggelami air atau terlalu curam. Ketidaksesuaian dari segi fizikal ini diburukkan lagi dengan ketiadaan prasarana dan kemudahsampaian. Masalah fizikal tanah ini boleh meninggikan kos untuk memajukannya. Keadaan fizikal tanah boleh membebankan. Ini kerana kawasan yang topografinya tinggi rendah memerlukan peruntukan dana yang lebih bagi menyediakan kemudahan asas dan prasarana pembangunan. Keadaan fizikal seperti tofografi, kebolehsampaian, kemudahan dan prasarana serta keadaan tanah menyebabkan ia tidak sesuai untuk dibangunkan.

Membeli Tanah Bermilik (Alienated) Daripada Tuanpunya

Membeli tanah bermilik daripada tuanpunya tidak semudah yang dijangkakan. Membuat urusniaga dengan tuan tanah terutama jual beli yang berasaskan prinsip willing seller and willing buyer adalah tidak semudah yang disangkakan. Banyak masalah dan halangan yang mengganggu proses penawaran tanah untuk pembangunan melalui kaedah ini seperti halangan perundangan, halangan pemilikan dan sikap serta gelagat tuan tanah.

Halangan Gelagat dan Sikap Tuan Tanah Dalam Proses Jual Beli Tanah

Antara masalah yang sering ditemui dalam proses jual beli tanah adalah gelagat tuan tanah yang cerewet. Gelagatnya menjadi-jadi apabila tanah diperlukan segera sedangkan tuan punya tanah tidak begitu berminat untuk menjualnya. Tuan tanah melengah-lengah perundingan dalam proses pindah milik, lebih-lebih lagi bila motif, nilai, keutamaan dan persepsi serta pandangan pihak yang memerlukan tanah dan tuanpunya tanah tidak sama. Soal personaliti dan gelagat ini boleh mempengaruhi kelancaran proses jual beli. Keadaan menjadi lebih kritikal bila ramai tuan tanah yang terlibat dan mendapat sokongan daripada pihak ketiga. 

Inilah yang dikatakan oleh Ismail (1999), sikap tuan tanah boleh menghalang proses jual beli tanah. Misalnya, tuan tanah tidak mahu meneruskan rundingan jual beli tanah untuk dibangunkan apabila keadaan pasaran, pampasan dan polisi bank atau fasa pembangunan yang dirancang tidak bersesuaian. Evans (1985) pula mengatakan bahawa tanah mungkin tidak dapat dijual apabila tuan tanah menjangkakan harga tanah mereka akan terus meningkat. Jangkaan ini bergantung pada keadaan pasaran dan sikap ‘tunggu dan lihat’ tuan tanah. 

Kadang kala sikap tuan tanah ini dipengaruhi oleh sejauhmana kefahaman mereka tentang projek yang akan dijalankan, latarbelakang pendidikan, usia tua, bangsa dan status pekerjaan serta kepentingan mereka dalam projek yang dirancang. Biasanya tuan tanah yang tidak mempunyai apa-apa kepentingan dalam projek yang dirancang bersikap dingin dan pesimis.

Sikap tuan tanah yang terlalu fanatik terhadap tanah boleh menggagalkan terus usaha perundingan penjualan dan pindah milik tanah mereka. Terdapat tuan tanah yang enggan menjual tanah kerana tanah yang ada itu adalah warisan pesaka nenek moyang yang perlu dipertahankan, tanah yang mempunyai nilai sentimental, tanah yang menjadi pergantungan hidup. Lantaran itu mereka sanggup “bermandi darah” mempertahankan tanahnya. Dalam situasi ini jual beli tidak lagi dapat digunapakai dan kaedah lain seperti pengambilan tanah lebih sesuai.

Halangan Pemilikan Dalam Jual Beli Tanah

Di bawah Sistem Torrens, pendaftaran hak milik adalah satu perkara yang diberi perhatian serius untuk memastikan hak seseorang terhadap tanah diakui dan terjamin. Dokumen hak milik sama ada Dokumen Hak Milik Keluaran (DHK) atau Dokumen Hak Milik Daftar (DHD) adalah sebagai bukti sah yang tidak boleh disangkal. Ia diperlukan dalam sebarang urusan pentadbiran dan urusniaga. Masalah jual beli timbul bila pemilik asal telah meninggal dunia dan proses pembahagian pesaka belum dituntut lagi atau belum selesai. Siapa yang berhak ke atas tanah tersebut belum lagi ditentu dan disahkan oleh undang-undang, sedangkan setiap pindah milik memerlukan persetujuan orang yang berdaftar secara sah seperti dalam dokumen hak milik. Jika berlaku juga jual beli, urusan pindah milik tidak dapat didaftarkan.

Bagi tanah-tanah yang ada kaveat atau gadaian, jual beli dan pindah milik perlu terlebih dahulu mendapat persetujuan pencatit kaveat atau pemegang gadai. Ia tidak boleh dilakukan sewenang-wenang tanpa persetujuan pencatat kaveat atau pemegang gadai kerana mereka dianggap mempunyai kepentingan terhadap tanah tersebut. Untuk mendapat persetujuan pencatat kaveat dan pemegang gadai, memerlukan masa. Terdapat juga kes apabila bahagian syer antara pemilik bersama tidak cukup atau terlebih yang memerlukan proses mahkamah untuk membetulkannya. Inilah yang dikatakan, ciri-ciri pemilikan harta tanah seperti hak milik tidak sempurna dan tuan tanah tidak dapat dikenal pasti boleh menjadi penghalang untuk menjual tanah.  

Jadual di bawah menunjukkan masalah pemilikan pelbagai yang melibatkan ramai pemilik  menyebabkan tanah tidak dapat dijual apabila ada kalangan pemilik yang enggan menjual tanah mereka atau tidak bersetuju dengan syarat-syarat yang dikenakan.

 

Halangan Pemilikan Dalam Jual Beli Tanah

 

JENIS	KETERANGAN
Tuan tanah setuju jual dengan syarat.	Syarat-syarat dan terma-terma jualan. Harga jualan tidak dipersetujui.
Tuan tanah tidak setuju jual.	Meneruskan guna tanah sedia ada sebab: Pendudukan, pelaburan, untuk kegunaan kebajikan yang lain, untuk kawalan dan pemuliharaan, untuk pembangunan sendiri, untuk dijual pada masa depan, tidak ada niat menjual, masa tidak sesuai, tidak pasti menjual dan spekulasi.
Pemilikan tidak  diketahui atau tidak jelas.	Hak milik tidak sempurna atau hilang. Berlaku pertelingkahan hak milik.
Kuasa pemilikan tidak jelas.	Tanah yang ada amanah dan kaveat. Tanah tertakluk pada pajakan atau lesen. Tanah tertakluk pada gadai janji atau caj yang lain. Tanah tertakluk pada waad tertentu. Tanah tertakluk pada ismen.
Pemilikan perlu  untuk pembangunan	Tanah terpinggir (ransom) Pemilikan pelbagai.

Sumber: Ismail (1999)

 

 

KEPENTINGAN PENGAMBILAN TANAH SECARA PAKSA SEBAGAI MEKANISMA DALAM PEMBANGUNAN NEGARA

 

Setelah meneliti huraian di atas, dapat dirumuskan bahawa perolehan tanah melalui kaedah memohon tanah kerajaan daripada PBN menghadapi masalah seperti berikut: (a) tidak ada tanah kerajaan yang boleh dipohon; dan (b) jika ada, ianya tidak sesuai dengan tujuan projek yang hendak dilaksanakan itu. Manakala masalah lazim yang sering dihadapi ketika membuat keputusan untuk memperolehi tanah melalui kaedah jual beli tanah bermilik daripada tuanpunya adalah seperti berikut: (a) tuanpunya enggan menjual tanah itu kerana sebab-sebab tertentu seperti tanah pusaka yang diwarisi dan sebagainya; (b) jika tuanpunya sanggup menjual tanah itu, harganya pula terlalu tinggi; (c) kadangkala tuanpunya sanggup menjualkannya dengan harga yang berpatutan tetapi tanah itu terikat pula dengan beberapa bebanan yang masih berkuatkuasa seperti gadaian, pajakan, lien, atau tertakluk kepada suatu kaveat persendirian dan sebagainya; (d) ada pihak yang sanggup menjual dengan harga yang berpatutan dan tidak ada apa-apa bebanan atau kaveat yang menghalang penjualan itu tetapi malangnya tuanpunya yang berdaftar telah meninggal dunia dan proses pembahagian pusaka belum    dimulakan lagi oleh waris-warisnya ataupun sudah dimulakan tetapi belum lagi selesai; (e) dalam keadaan di mana tuanpunya tanah sanggup menjualkannya dengan harga yang berpatutan dan tidak ada apa-apa bebanan atau kaveat yang menghalang tetapi penjualan itu pula bertentangan dengan undang-undang seperti Tabah Rizab Melayu menyebabkan ianya tidak boleh dijual atau dipindahmilik kepada pihak yang berkehendakkan tanah itu.

Oleh kerana tanah yang sesuai itu terlalu sukar untuk dibeli kerana adanya beberapa halangan baik dari segi sosial mahupun undang-undang maka ianya terpaksalah digunakan cara menerusi proses dan kuatkuasa undang-undang dengan mengambil secara paksa. Tanpa adanya kaedah atau cara perolehan tanah melalui pengambilan tanah secara paksa, proses pembangunan negara menjadi lambat atau gagal kerana kaedah jual beli tidak boleh menyelesaikan masalah berbangkit. Dalam masa yang sama, kerajaan melalui Kementerian/Jabatan/Agensinya sama ada secara bersendirian atau dengan kerjasama swasta rancak melaksanakan program pembangunan untuk mewujudkan pelbagai rangkaian peluang pekerjaan kepada rakyat, membantu meningkatkan taraf ekonomi dan kedudukan kewangan penduduk yang sekali gus menepati keperluan kebajikan dan sosial mereka. Diketika ini, pengambilan tanah melalui kuatkuasa APT 1960 merupakan satu mekanisma terbaik untuk memperolehi tanah.

Dalam hal ini, penulis ingin berkongsi pengalaman mengenai perolehan tanah FELDA Sendayan oleh Perbadanan Kemajuan Negeri, Negeri Sembilan (PKNNS) dan MHS Land Sdn. Bhd untuk dijadikan sebagai satu kawasan perindustrian berteknologi tinggi yang berasaskan kepada industri aviasi, aeroangkasa dan multimedia. Kawasan ini akan dikenali sebagai Bandar Teknologis Raya Negeri Sembilan. PKNNS selaku agensi kerajaan negeri telah diberi amanah untuk memajukan dengan kerjasama swasta. Bagi melaklsanakan projek tersebut, PKNNS telah mengenalpasti rakan usahasama iaitu MHS Land Sdn. Bhd. Perjanjian usahasama telah ditandatangani pada 8 November 1996. Mengikut perjanjian, perolehan tanah diuruskan oleh PKNNS dan bayaran akan ditanggung oleh MHS Land Sdn. Bhd. PKNNS memegang ekuiti sebanyak tiga puluh peratus dan MHS Land Sdn. Bhd. sebanyak tujuh puluh peratus. Sebuah syarikat usahasama iaitu Syarikat Gardenia Success Sdn. Bhd. telah ditubuhkan untuk memajukan kawasan ini.

 

Jumlah keseluruhan tanah yang terlibat dalam cadangan ini ialah 5,598 ekar yang dimiliki oleh seramai 513 orang peneroka iaitu keseluruhan kawasan ladang FELDA Sendayan. Kawasan kampung dan penempatan para peneroka FELDA Sendayan tidak termasuk dalam cadangan ini. Mengikut pelan konsep, agihan guna tanah Teknologis Raya Negeri Sembilan ialah Koridor Korporat MAS seluas 1.1 peratus, Taman Komersil 7.6 peratus, Taman Korporat 1.2 peratus, Taman Enterprise IT 2.7 peratus, Taman Teknologi Komunikasi 1.6 peratus, Taman Pembuatan Teknologi Tinggi 7.9 peratus, Taman Perindustrian Aeroangkasa 10.5 peratus, Industri Kecil dan Sederhana (IKS) 2.8 peratus, Pusat Pentadbiran Universiti Aeroangkasa 0.9 peratus, Kampus Perubatan 1.1 peratus, Pusat Islam 0.4 peratus, Padang Golf 3.9 peratus, Kompleks Sukan 0.6 peratus, Kawasan Lapang 0.6 peratus, Pusat Rawatan Kumbahan 0.4 peratus, Pusat Pemerosesan Sisa Pepejal 0.4 peratus dan Jalan Utama dan Infrastruktur 21.7 peratus.

 

Selaras dengan kehendak Kerajaan Negeri Sembilan supaya perolehan tanah dibuat melalui kaedah jual beli, pihak PKNNS telah mengadakan perbincangan dengan semua peneroka FELDA Sendayan melalui Jawatankuasa Kemajuan dan Keselamatan Rancangan (JKKR) dan agensi-agensi lain. Perbincangan dijalankan atas prinsip willing buyer–willing seller. Ia juga diikuti dengan beberapa siri penerangan dan sesi perbincangan dengan peneroka khususnya mengenai perkara-perkara penting seperti harga, cara pembayaran dan nilai tanah. Hasil daripada beberapa siri penerangan dan perbincangan tersebut, akhirnya persetujuan mengenai harga, syarat dan terma perjanjian serta kaedah bayaran pembayaran telah dicapai. Harga tanah ialah RM3.00 skp atau jumlah keseluruhan bagi setiap peneroka ialah RM1.5juta. Bayaran dibuat dalam empat peringkat iaitu: (i) 10% apabila perjanjian jual beli dan dokumen-dokumen yang disebut di dalam perjanjian selesai ditandatangani; (ii) 25% selepas pembatalan sekatan GSA; (iii) 30% selepas pembatalan sekatan kepentingan dan syarat nyata diendos dan diserah kepada PKNNS; (iv) 35% selepas tanah ladang diserahbalik kepada Kerajaan Negeri Sembilan melalui Borang 12A dan diendoskan oleh Pendaftar/Pentadbir Tanah.

 

Selain daripada syarat-syarat di atas, peneroka juga bersetuju menandatangani Surat Kuasa Wakil atau Power of Attorney bagi melantik PKNNS untuk menguruskan segala perkara mengenai hal ehwal hak milik tanah mereka seperti memohon untuk membatalkan hak milik berangkai, membatalkan sekatan kepentingan dan urusan menyerah balik tanah dan lain-lain.    

 

Perjanjian jual beli telah ditandatangan pada 13 November 1996 dan 29 Januari 1997.  Mereka telah menerima wang pendahuluan 10% setiap seorang atau RM150,000.00. Proses perundingan memakan masa setahun bermula daripada tarikh perjumpaan awal PKNNS dengan peneroka-peneroka melalui JKKR FELDA pada 18 OKtober 1995 sehinga tarikh menandatangani perjanjian pada 29 Januari 1997.

 

Ternyata perolehan tanah melalui kaedah jual beli atas prinsip willing buyer–willing seller yang telah yang dilaksanakan oleh PKNNS untuk memperolehi tanah ladang FELDA Sendayan seluas 5,598 ekar daripada 513 orang peneroka gagal kerana: (i) terdapat 44 hak milik bermasalah iaitu 23 lot dengan keluasan 180.11 ekar dalam proses pembahagian harta pesaka kerana peneroka asal telah meninggal dunia dan 21 lot dengan keluasan 144.071 ekar terdapat kaveat dan amanah. Jumlah luas keseluruhan ialah keluasan 324.185 ekar; (ii) 46 orang peneroka yang melibatkan tanah seluas 411.084 ekar tidak mahu menandatangani perjanjian kerana tidak mahu menjualnya dengan alasan yang tersendiri seperti tanah mempunyai nilai ekonomi iaitu: (i) tanah sebagai modal; (ii) tanah sebagai satu bentuk pelaburan; (iii) tanah sebagai punca utama pendapatan; dan (iv) tanah sebagai faktor pengeluaran. Selain daripada tanah mempunyai nilai ekonomi, tanah juga mempunyai nilai sosial iaitu: (i) tanah mempunyai nilai sentimental; (ii) tanah sebagai simbol status dan maruah; (iii) tanah lebih bernilai daripada wang ringgit; dan (iv) tanah adalah warisan keluarga dan pesaka untuk anak cucu.

 

Terdapat juga peneroka yang menyatakan harga tanah yang ditawarkan oleh PKNNS atas kadar RM3.00 skp adalah rendah dan tidak munasabah. Mereka sebaliknya menetapkan harga jualan dengan kadar RM18.00 skp. Harga jualan ini ditentukan setelah mengambilkira dan mempertimbangkan kos-kos peluang, kos-kos melepas dan kos-kos alternatif. Setelah mempertimbangkan faktor-faktor di atas, jelaslah bahawa harga yang diminta RM18.00 skp atau RM7,056,720.00 (9 ekar/43,560 skp x RM18.00) adalah munasabah, sesuai dan adil kepada semua pihak terutamanya peneroka yang terpaksa berpisah dan mengorbankan satu-satunya tanah yang dimiliki untuk memberi laluan kepada pembangunan negara. Hanya sekali inilah peluang yang datang dan tidak mungkin mereka akan mendapat tuah seperti ini lagi pada masa hadapan. Oleh yang demikian, peneroka patut mendapat hak keistimewaan (privilege), kelebihan harga (price advantage) dan nilai tambah (value added) terhadap penilaian awal tanah mereka yang amat berpotensi dan strategik.

 

Sebagai jalan keluar daripada masalah ini, pengambilan tanah secara paksa melalui kuatkuasa APT 1960 adalah kaedah terbaik. Pengambilan tanah boleh digunakan untuk memperolehi tanah daripada tuan-tuan tanah yang enggan dan degil untuk menjualnya secara sukarela. Dengan kuasa yang diberikan oleh seksyen 3 APT 1960, PBN mempunyai kuasa untuk mengambil mana-mana tanah walaupun tuan tanah tidak bersetuju dan keputusan PBN adalah muktamad. Inilah yang dikatakan, apabila tanah diambil oleh kerajaan, masalah tuan tanah yang enggan menjual dapat diatasi. Malah bukan setakat itu sahaja, melalui pengambilan tanah, masalah yang berkaitan dengan hak milik bermasalah juga dapat diselesai. Pendekataan ini digunakan sepenuhnya oleh PKNNS. Pengambilan tanah digunakan dalam usaha untuk menyelesaikan hak milik yang bermasalah dan mengatasi keengganan tuan tanah untuk menjualnya. PKNNS tidak sanggup lagi berunding dengan tuan-tuan tanah kerana harga diminta RM18.00 skp terlalu tinggi dan PKNNS/MHS. Land Sdn. Bhd. tidak mampu membayarnya. Dengan pengambilan, pampasan dibayar berdasarkan prinsip Jadual Pertama APT 1960. Pengambilan tanah tidak boleh dihalang dan dibantah, hanya pampasan sahaja boleh dibantah.   

 

Lantaran itu, permohonan pengambilan tanah telah dikemukakan kepada Pentadbir Tanah Seremban pada Ogos 1997. Cadangan pengambilan tanah telah diwartakan dalam Warta Kerajaan Negeri Sembilan melalui Warta No. 4/6/97 bertarikh 6 November 1997. 

 

Kaedah pengambilan tanah untuk memperoleh tanah melalui kuatkuasa APT 1960 juga dilaksanakan oleh kerajaan untuk Projek Mass Rapid Transit Corporation Sdn. Bhd. (MRT). Walaupun satu inovasi atau pendekatan baru dalam perolehan tanah telah diperkenalkan yang diberi nama sebagai Pembangunan Bersama Menerusi Kaedah Perjanjian Persefahaman atau lebih dikenali sebagai Mutual Agreement tetapi masih menemui jalan buntu bilamana tuan tanah enggan bekerjasama. Dengan tidak menafikan kejayaan kaedah mutual agreement dalam perolehan tanah untuk MRT, hakikatnya ia masih lagi tidak berupaya untuk memdapatkan semua tanah yang diperlukan. Contohnya, perolehan tanah Lot 41, Seksyen 25, Bandar Kuala Lumpur kepunyaan Chip Ann Realty Sdn. Bhd. (CAR). Lot ini terletak di Jalan Sultan. Oktober hingga November 2011, MRT telah mengadakan mesyuarat untuk menerangkan Perjanjian Bersama dengan pemilik tanah yang terlibat. Januari 2012, Nota-Nota Perjanjian (Points of Agreement) yang menjadi asas Perjanjian Bersama diedarkan kepada pemilik tanah. Februari – Mei 2012, pemilik lot-lot lain di Jalan Sultan menandatangani Nota-Nota Perjanjian (Points of Agreement). Mei 2012, CAR secara terbuka membantah tawaran MRT untuk menandatangani Perjanjian Bersama. Perundingan antara MRT dan CAR gagal setelah beberapa mesyuarat. CAR tidak berpuas hati dengan beberapa perkar: (i) jumlah pampasan yang ditawarkan; (ii) jadual bayaran pampasan; (iii) kuasa wakil (power of attorney) untuk menandatangani permohonan seksyen 204D KTN; (iv) kebenaran diperlukan dari MRT Corp. untuk pembangunan semula bagi lot tersebut; dan (v) kebenaran diperlukan dari MRT Corp. untuk menjual tanah tersebut

 

Bagi MRT, jumlah pampasan yang ditawarkan kepada CAR telah ditingkatkan dan adalah muktamad. CAR masih menolak tawaran kedua MRT Corp. Akhirnya kaedah pengambilan dikuatkuasakan. Kaedah pengambilan adalah kaedah terbaik kerana:

 

Kaedah Pengambilan Melalui Kuatkuasa APT 1960	Kaedah Mutual Agreement
Jangkamasa untuk siap pengambilan tanah boleh dikawal	Jangkamasa tidak boleh dikawal. terpulang kepada isu-isu yang dibangkitkan oleh pemilik tanah
Pampasan yang dibayar adalah telus dan jumlah pampasan boleh dicabar di mahkamah	Pampaan dirunding dan dipersetujui satu persatu. Menteri kewangan 11 mestu mrluluskan bayaran atas sokongan Jawatankuasa Khas Pampasan. Tiada mekanisma  untuk mencabar jumlah pampasan

 

Seperti yang telah dinyatakan di awal penulisan ini, di pihak kerajaan, walaupun pengambilan tanah dikritik hebat, PBN secara berterusan meluluskan permohonan pengambilan tanah yang dikemukakan kepadanya sama ada bagi memenuhi keperluan Kementerian/Jabatan/Agensi Kerajaan bagi tujuan awam (public purpose) – seksyen 3(1)(a) APT 1960 atau bagi kegunaan mana-mana orang atau perbadanan/syarikat untuk kepentingan awam (public interest) - seksyen 3(1)(b) dan seksyen3(1)(c) APT 1960 - yang pada pendapatnya memberi manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia. Sekadar mengambil contoh, PBN Negeri Selangor telah banyak menerima permohonan untuk mengambil tanah bagi projek mega (LEBUHRAYA) dan projek pembangunan yang lain kerana kaedah ini lebih mudah dan berkesan.

 
RUMUSAN

Berdasarkan kepada huraian dan contoh-contoh yang telah dikemukakan di atas, ternyata bahawa pengambilan tanah merupakan satu mekanisma terbaik untuk mendapatkan tanah sebagai tapak projek.  Kaedah ini boleh digunakan untuk membangunkan Kampong Baru, Kuala lumpur. Pengambilan tanah melalui APT 1960 adalah cara terbaik untuk menyelesaikan isu hak milik yang bermasalah dan ubat paling mujarab kepada tuan tanah yang ’degil’. Seperti kata YB. Enche’ Mohd Yusof bin Mahmud, Ahli Parlimen Temerloh ketika mengambil bahagian dalam perbahasan Rang Undang-Undang Pengambilan Tanah di Dewan Rakyat pada 12 September 1960 yang didicadangkan oleh Tun Abdul Razak.  Beliau menyokong cadangan Kerajaan kerana melalui kaedah ini ia boleh mengatasi masalah tuan tanah yang degil. Beliau menyatakan”............Tuan Yang di-Pertua, saya menyokong atas Bill ini yang ada di hadapan kita dengan beberapa sebab. Sebab yang pertama ................ Sebab kedua, yang menarik perhatian saya ia-lah undang2 chara mengambil tanah untuk kegunaan hak orang ramai. Di-daerah saya pada masa yang lampau ini di-mana kita telah mengadakan beberapa ranchangan untuk membuat jalan2 raya melalui beberapa buah kampong. Dalam ranchangan ini, kita telah menemui jalan buntu ia-itu berkenaan dengan hal tanah yang di-miliki oleh orang ramai yang tak suka menyerahkan tanah2-nya kepada penggunaan orang ramai. Jadi dengan ada-nya undang2 ini, maka perjalanan untuk menjalankan bagi membuat jalan raya untuk kebajikan ’am tidak akan tergendala lagi............................ saya perchaya dengan satu undang2 ini boleh memaksa orang2 yang degil dan orang2 daripada golongan yang hendak menjahamankan ranchangan itu. Oleh itu saya berharap ini satu perkara yang boleh akan terjadi pada masa hadspan supaya dapat kita mengambil jalan untuk mengawasi-nya itu.”(Hansard Dewan Rakyat: 12 September 1960).

 

Kalau diteliti kepada catatan sejarah, pengambilan tanah terawal dalam sejarah dunia berpunca daripada sifat degil tuan tanah. Dikatakan Raja Ahab yang ingin memiliki sebidang ladang anggur kepunyaan sepasang suami isteri yang degil. Mengikut Baeur (2003), sejarah pengambilan tanah terawal direkodkan berlaku di Israel dan diterangkan di dalam Kitab Injil apabila Raja Ahab ingin memiliki sebidang ladang anggur kepunyaan sepasang suami isteri bernama Naboth dan Jezreeliter. Ladang anggur itu terletak bersebelahan istana Raja Ahad dan didapati sesuai untuk dijadikan kawasan tanaman herba. Raja Ahad telah bertemu dengan Naboth untuk meminta ladang anggur tersebut dan berjanji akan menggantikan ladang anggur di tempat lain atau membayar sejumlah wang sebagai pampasan. Walau bagaimanapun, Naboth enggan menyerahkan ladangnya dengan alasan beliau telah mewarisi tanah tersebut sejak turun-temurun. Berita ini telah sampai ke pengetahuan permaisurinya Jezabel, lalu permaisuri mengirim sekeping surat serta memerintah orang suruhannya untuk melaksanakan hukuman bunuh kerana kedegilan Naboth menyerahkan ladangnya kepada Raja. Menurut Jezebel, tindakan Naboth merupakan suatu penghinaan besar kepada Raja dan Tuhan dan beliau perlu dihukum mati. Setelah Naboth dibunuh, Jezebal mengarahkan Raja Ahad mendapatkan ladang tersebut tanpa membayar pampasan. Peristiwa ini merupakan kes pengambilan tanah yang terawal berlaku pada zaman lampau.

 

Satu pesanan yang perlu diberi perhatian bahawa pengambilan tanah haruslah menjadi pilihan terakhir dan bukannya pilihan pertama dalam melaksanakan pembangunan tanah terutama oleh individu atau syarikat swasta seperti yang dinasihatkan oleh Peguam Negara melalui suratnya JPN(R)152/13/6/4/2 Jld. 7 bertarikh 17 Jun 2005, bahawa penggunaan perenggan 3(1)(b) adalah terhad untuk manfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia atau sebahagian daripadanya atau manfaat kepada orang awam secara umumnya atau kepada suatu kelas orang awam sahaja dan bukannya untuk manfaat mana-mana syarikat, badan atau organisasi tertentu dan pengambilan tanah haruslah menjadi pilihan terakhir dan bukannya pilihan pertama dalam melaksanakan pembangunan mana-mana tanah. Sehubungan dengan itu, dalam kes pembinaan jalan keluar masuk ke sesuatu kawasan, kaedah pemberian hak lalu-lalang (easement) atau hak lalu-lalang Pentadbir Tanah bolehlah dipertimbangkan terlebih dahulu sebelum tanah tersebut diambil mengikut  APT 1960 (sumber: Manual Pengambilan Tanah, terbitan JKPTG).

 

TANAH OH TANAH

SIRI TOT AKAN BERHENTI SEKETIKA. AKAN BERTEMU LAGI  DILAIN WAKTU. INSYAALLAH.  

 

Sekian
Suhaimi bin Hj. Mamat, K.M.N., B.C.M., A.K.
B.A. (Hons. U.M.), M.Sc. (UTM).
Setiausaha,
Bahagian Sumber Air, Saliran dan Hidrologi,
Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar.
Aras 13, Wisma Sumber Asli
No. 25, Persiaran Perdana,
Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia
Tel : 03-88861147
Fax : 03-88893455
Email : suhaimi@nre.gov.my

RUJUKAN

Bauer, C.A. (2003). Government Takings and Resettlement Guarantees: When Date of Valuation Statutes Deny Just Compensation. Brigham Young University Law Review, 2003(1), 265.

Ismail Omar (1992). “ Penilaian Harta Tanah”. Kuala Lumpur : DBP.

 

----------------( (1999). “ Pelaburan Harta Tanah”. Kuala Lumpur: BDP.

 

Suhaimi bin Mamat (2000). “Halangan Perolehan Tanah Untuk Maksud Pembangunan: Kajian Kes Terhadap Sikap Tuan Tanah di FELDA Sendayan Negeri Sembilan”. Universiti Teknologi Malaysia, Skudai, Johor. Tesis Sarjana.