Kaveat (Caveat)

Kali ini perbincangan beralih kepada Kanun Tanah Negara dan tajuk perbincangan adalah mengenai Kaveat. Kaveat adalah suatu kemasukan di dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (DHDK) mana-mana tanah yang dibuat oleh Pendaftar Hakmilik /Pentadbir Tanah atas kehendaknya sendiri atau apabila menerima permohonan bagi kemasukan daripada orang/badan tertentu. Dengan kemasukan tersebut ianya menegah suratcara urusan tertentu (Borang) daripada didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik/Pentadbir Tanah. Ini bermaksud jika tuan tanah ingin memindahmilik tanah tersebut, PINDAHMILIK TIDAK BOLEH DIDAFTARKAN

Terdapat 4 jenis kaveat;

1. Kaveat Persendirian (Private Caveat)

2. Kaveat Pendaftar (Registrar's Caveat)

3. Kaveat Pemegang Lien (lien - Holder's Caveat) dan

4. Kaveat Amanah (Trust Caveat)
 

Perbincangan hanya ditumpukan kepada Kaveat Persendirian kerana ianya popular dikalangan masyarakat kita hari ini.

Siapa yang boleh memohon memasukkan kaveat persendirian?

Berdasarkan seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara, permohonan kemasukan kaveat boleh dibuat oleh:

1. Mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar kepada mana-mana tanah milik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah milik.

2. Mana-mana orang atau badan yang menuntut yang dia berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang menyentuh apa-apa tanah atau kepentingan

3. Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja (orang yang belum dewasa)

Permohonan menggunakan Borang 19B dan menyatakan jenis tuntutan sama ada mengikat tanah itu atau suatu bahagian tanah yang tidak dipecahkan atau suatu kepentingan sahaja (contoh: pajakan tanah) dan disertakan dengan:

a. fee yang telah ditetapkan [Kelantan RM50.00; Perak RM150.00; WP KL RM300.00]
b. alasan kaveat dimasukkkan secara akuan berkanun oleh pemohon atau peguam
c. sekiranya berkaitan dengan suatu bahagian tanah sertakan pelan bahagian tersebut. Jika berkaitan dengan bahagian yang tak dipecahkan dalam tanah, suatu keterangan untuk tujuan pengenalan.

Tindakan Pendaftar

Mengikut seksyen 324(1)(2), apabila terima permohonan, secepat mungkin selepas itu Pendaftar membuat endorsan ke dalam Dokumen Hakmilik Daftaran dengan perkataan 'Kaveat Persendirian'  bersama-sama dengan kenyataan berikut:

(a) sama ada kaveat itu mengikat tanah atau suatu bahagian tanah yang tak dipecahkan atau suatu kepentingan khusus;

(b) orang atau badan yang memohon;

(c) waktu ia berkuatkuasa;

(d) Rujukan permohonan difailkan.

Seksyen 324(3), secepat yang mungkin selepas pemasukan (endorsan) apa-apa kaveat, Pendaftar hendaklah menyampaikan suatu pemberitahuan (warta/gezet) dalam Borang 19A kepada tuanpunya tanah atau tuan punya satu bahagian yang tak dipecahkan atau dalam kes suatu kaveat yang mengikat satu kepentingan khusus kepada orang atau badan kepentingan itu terletakhak.


Kesan Kaveat Persendirian Di Masukkan

1. Mengikut seksyen 322(2) kaveat persendirian yang mengikat tanah berimilik itu sendiri atau bahagian yang tak dipecahkan melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana suratcara yang disempurnakan oleh atau bagi pihak tuan punya tanah;

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan mengenai tanah itu;

(c) endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran yang diberikan oleh tuanpunya tanah; dan

(d) kemasukan kaveat pemegang lien yang diberikan berkenaannya.

2. Mengikut seksyen 322(3) kaveat persendirian yang mengikat kepentingan mengenai mana-mana tanah (contoh: pajakan mana-mana tanah) melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana urusan berkaitan kepentingan itu (pajakan tanah);

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan melibatkan kepentingan itu (pajakan tanah); dan

(c) dalam hal pejakan atau pajakan kecil, kaveat persendirian melarang endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan dari pendaftaran yang melibatkan kepentingan itu dan kemasukan mana-mana kaveat pemegang lien yang libatkan kepentingan itu


Tindakan orang atau badan yang terikat dengan kaveat

Berdasarkan seksyen 326(1), mana-mana orang atau badan yang terikat dengan kaveat persendirian boleh pada bila-bila masa memohon kepada Pendaftar di dalam Borang 19H beserta fee [Kelantan: RM30.00; Perak: RM150.00; WP KL: RM300.00] untuk memotong kaveat yang telah dimasukkan.

Apabila menerima permohonan di atas, Pendaftar hendaklah menyampaikan kepada pemasuk kaveat notis cadangan memotong kaveat dalam Borang 19C dan membuat endorsan dalam dokumen hakmilik daftaran bahawa notis 19C telah  disampaikan kepada pemasuk kaveat.

Kaveat tersebut akan luput dan tidak berkuatkuasa apabila habis tempoh DUA BULAN DARI TARIKH PENYAMPAIAN NOTIS TERSEBUT melainkan sebelum tamat tempoh tersebut, pemasuk kaveat telah mendapat suatu perintah Mahkamah memanjangkan tempoh tersebut.


Penarikan Balik Kaveat Persendirian

Seksyen 325 menyatakan pemasuk kaveat, pada bila-bila masa boleh memohon kepada Pendaftar untuk menarik balik kaveat persendirian melalui Borang 19G beserta bayaran [Kelantan: RM40.00; Perak: RM200.00; WP KL: RM50.00]

Tindakan Pendaftar:

1. membatalkan pemasukan kaveat dalam dokumen hakmilik daftaran beserta sebab dan tarikh;

2. memberi notis penarikan kepada orang atau badan yang terikat dengan kaveat tersebut

Pemotongan Kaveat Persendirian Oleh Mahkamah

Seksyen 327 menyatakan mana-mana orang atau badan yang terkilan dengan kewujudan kaveat persendirian, boleh pada bila-bila masa memohon kepada Mahkamah untuk suatu perintah pemotongannya dan Mahkamah boleh membuat apa-apa perintah yang difikirkan adil.

Pendaftar, apabila menerima perintah Mahkamah, membatalkan pemasukan kaveat tersebut di atas dokumen hakmilik daftaran dengan menyatakan sebab dan tarikh.

SEKSYEN 328 MENYATAKAN, JIKA KAVEAT PERSENDIRIAN TIDAK DITARIK BALIK MELALUI SEKSYEN 325 ATAU LUPUT MENURUT SEKSYEN 326(1B) ATAU DIPOTONG OLEH PENDAFTAR MENURUT PERINTAH MAHKAMAH DIBAWAH SEKSYEN 327, LUPUT APABILA HABIS TEMPOH 6 TAHUN DARI TARIKH BERKUATKUASA.


Kaveat Yang Salah dan Permohonan Berulang

Seksyen 329(1) menyatakan orang atau badan dengan salah atau tanpa sebab munasabah membolehkan pemasukan atau gagal menarik balik kaveat persendirian hendaklah bertanggongjawab membayar pampasan kepada mana-mana orang atau badan yang mengalami kerosakan atau kerugian.

Seksyen 329(2) pula menyatakan jika Mahkamah memerintahkan pemotongan kaveat atau menolak untuk melanjutkan tempoh atau Pendaftar telah memotong kaveat tersebut, Pendaftar tidak boleh menerima permohonan atau alasan yang sama/serupa dengan permohonan yang terdahulu.