Isu Pengambilan Tanah

Semasa berceramah di Johor Bahru tempohari, terdapat juga persoalan yang dibangkitkan oleh peserta berkaitan urusniaga dan pembangunan tanah, tanah-tanah yang telah diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960. Ini timbul kerana terdapat banyak tanah-tanah yang telah diurusniaga (jual/beli) dan ditukar syarat (salah satu bentuk pembangunan tanah) berlaku terutama di Penggerang yang terlibat dengan pembangunan hab petroleum dan gas.

Pandangan

Berdasarkan Kanun Tanah Negara dan Akta Pengambilan Tanah, tidak ada sekatan atau larangan yang dikenakan kepada pemilik tanah untuk menjalankan urusniaga tanah atau pembangunan tanah walaupun tanah-tanah tersebut telah diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960. Dengan kata lain jika tuanpunya tanah memohon untuk pindahmilik khasnya atLau tukar syarat tanah mereka, Pentadbiran Tanah tidak boleh menolak dengan alasan tanah tersebut akan diambil dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960 KECUALI TERDAPAT ARAHAN DARIPADA PIHAK BERKUASA NEGERI ATAU KEPUTUSAN AHLI MAJLIS MESYURAT KERAJAAN NEGERI (EXCO) YANG MENGHALANG.

Ini bermakna, jika semasa pewartaan dibawah seksyen 4 atau 8, tanah-tanah tersebut berkategori pertanian dan semasa siasatan dijalankan tanah tersebut telah diluluskan penukaran syarat ke bangunan, maka nilai bangunanlah yang akan diambil kira begitulah seterusnya. Dengan sebab itu selama ini saya syorkan kepada Pentadbiran Tanah supaya membuat semakan semula hakmilik-hakmilik yang tersebut selepas warta dikeluarkan kerana dikuatiri telah berlaku perubahan kepada pemilik atau kategori ataupun syarat nyata tanah berkenaan.

WALAU BAGAIMANA PUN TANAH-TANAH YANG DIPINDAHMILIK/JUAL SELEPAS PEWARTAAN DIBAWAH SEKSYEN 8, NILAI JUAL BELI TERSEBUT TIDAK BOLEH DIAMBIL KIRA SEBAGAI NILAI SEBENAR TANAH TERSEBUT DARI SEGI PENGIRAAN PAMPASAN. Ini dijelaskan dibawah Perenggan 1(1C) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960

Lagi satu soalan:

Agensi pemohon iaitu badan berkanun, membuat permohonan supaya pengambilan tanah diwartakan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu, seterusnya diwartakan dibawah seksyen 8. Boleh atau tidak PBN mengenakan syarat supaya agensi tersebut membuat pembayaran deposit 10% daripada nilaian JPPH dan dikenakan fee seperti dalam Jadual Kedua Kaedah Pengambilan. Lanjutan daripada isu tersebut sekiranya pemohon tidak meneruskan pengambilan dibawah seksyen 8 boleh atau tidak PBN kenakan apa-apa bayaran/caj.

Pandangan

Sepertimana diketahui, pewartaan dibawah seksyen 4 hanyalah untuk siasatan awal atau untuk kajian sahaja. Ini bermakna tanah-tanah yang disenaraikan di dalam Borang A belum tentu akan diambil dan diwartakan dibawah seksyen 8.

Adalah tidak adil pemohon diminta untuk membayar fee dan deposit sama ada keseluruhan atau sebahagian apabila pemohon meminta supaya diwartakan pengambilan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu walaupun seksyen 3(3) menghendaki supaya pemohon membayar fee dan deposit apabila sahaja membuat permohonan. Deposit yang dibayar bertujuan untuk pembayaran pampasan dan untuk membuktikan pemohon mempunyai wang sedangkan pengambilan BELUM TENTU LAGI.

Seperkara lagi jika pemohon tidak mahu meneruskan pengambilan dibawah seksyen 8 setelah tanah-tanah di wartakan dibawah seksyen 4, PBN tidak boleh mengenakan sebarang bayaran kerana tidak dinyatakan di dalam Akta, kecuali ianya dinatakan didalam State Land Rules.

Oleh yang demikian, saya mencadangkan seksyen 3 (3) dipinda dengan menyaratkan supaya pemohon MESTI membayar fee dan deposit jika pemohon ingin mewartakan pengambilan dibawah seksyen 8 dan TIDAK PERLU LAGI membayar fee dan deposit jika pemohon menghendaki pewartaan di bawah seksyen 4 terlebih dahulu.

Isu Pengambilan Tanah

Lot 6648 GM 923, Mukim Simpang Kiri, Batu Pahat
Luas lot:  4E 0R 07P

Pemilik Berdaftar:

Hj. Ismail bin Abdullah 1/2 bahagian

Halimah bte Abdullah 1/2 bahagian

Luas pengambilan     : 0E 0R 23P

Warta seksyen 8        : 1112 bertarikh 6 Julai 2000
                                      (Nama kedua-dua tuan tanah terdapat di dalam warta)

Siasatan                     : 15 Januari 2001

Tarikh Borang H        : 17 September 2001
                                      (Hanya tercatat nama Hj. Ismail bin Abdullah sahaja)
                                      kemungkinan nama Halimah tertinggal

Tarikh Borang K        : 25 April 2003
                                     (KEDUA-DUA NAMA ADA DIDALAM BORANG K)

Tarikh Endorsan Borang K:   24 Mei 2003


ISU:

Borang H hanya dikeluarkan kepada Tuan Hj. Md. Salleh bin Ismail dan TIDAK PERNAH DIKELUARKAN KEPADA HALIMAH BINTI ABDULLAH SEHINGGA KINI. Ini bermakna wang pampasan untuk Halimah BELUM DIBAYAR

Pandangan:

Berdasarkan seksyen 32(1) menyatakan 'Apabila amaun sesuatu pampasan yang diawardkan dibawah akta ini berkenaan dengan mana-mana tanah tidak dibayar atau didepositkan pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membayar amaun yang diawardkan itu serta caj bayaran lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari genap masa hingga pampasan itu dibayar atau didepositkan.

Dalam kes di atas genap masa adalah suatu tarikh tiga bulan selepas penyampaian Borang H hingga pampasan yang akan dibuat nanti.

Dalam hal ini Pentadbir Tanah mesti berbincang dengan agensi pemohon supaya pembayaran pampasan dapat dibuat secara pentadbiran kerana Borang K yang dikeluarkan adalah betul dan endorsan telahpun dibuat  (Borang H sahaja yang terdapat satu nama). Jika agensi enggn membuat pembayaran dan jika tuan tanah/waris merujuk ke Mahkamah kemungkinan akan terjadi seperti kes Ismail bin Bakar & Ors v Director of Lands and Mines, Kedah Darul Aman [2011] 5 MLJ 197

Berdasarkan kepada kes tersebut Pentadbir Tanah di persalahkan kerana lewat membayar pampasan dan caj bayaran lewat TIDAK MENGHALALKAN PENTADBIR TANAH MELEWAT-LEWATKAN BAYARAN TERSEBUT.

      

Pengeluaran Borang H Tanpa Award

Dalam minggu ini saya menerima satu persoalan dari seorang Pegawai Pejabat Pengarah Tanah dan Galian negeri Kedah tentang satu isu iaitu:

Pengambilan tanah untuk pelebaran jalan telahpun selesai sehingga pengeluaran Borang K (telah diendorskan) sepuluh tahun yang lalu. Apabila projek hendak dijalankan, terdapat sebuah rumah di atas jajaran jalan tersebut. Semakan telah dibuat dan didapati Borang E untuk pemilik bangunan tidak pernah dikeluarkan. Menerusi nota siasatan, perintah tidak dibuat untuk rumah tersebut. Begitu juga dengan Borang H dan Borang K tidak pernah dikeluarkan. Borang-borang tersebut hanya dikeluarkan untuk tanah dimana bangunan itu berada sahaja. Oleh yang demikian, pemilik bangunan enggan keluar selagi bayaran pampasan tidak dibuat. Untuk menyelesaikan masalah tersebut, pihak JKR bersetuju untuk membuat bayaran dan meminta Pejabat Tanah mengeluarkan Borang H untuk bangunan tersebut.

 

Persoalannya boleh atau tidak Borang H dikeluarkan

 

Pandangan:

 

Jawapannya BORANG H TIDAK BOLEH DIKELUARKAN. Ini berasaskan kepada seksyen 16(1) Akta Pengambilan Tanah. Seksyen tersebut menyatakan, Borang H hanya boleh dikeluarkan apabila perintah/award (Borang G) telah dibuat. Dalam kes ini perintah tidak pernah dibuat dan dengan sebab itulah Borang H tidak boleh dikeluarkan.

Walaupun Borang H TIDAK BOLEH DIKELUARKAN, Pentadbir Tanah boleh memohon kepada JKR sepaya membuat bayaran dengan mengeluarkan surat Jabatan dan menceritakan senario yang mengakibatkan pembayaran pampasan tidak dibuat sebelum ini yang juga dikenali sebagai 'bayaran secara ex-gratia'  Jika proses pembayaran hendak dibuat mengikut peruntukan undang-undang ianya menimbulkan masalah kerana warta asal telah tamat dan jika hendak diwartakan semula adalah sukar kerana HANYA MELIBATKAN BANGUNAN SAHAJA  dan tidak melibatkan tanah.

Permohonan Pewartaan Seksyen 4 dan Seksyen 8 Oleh Agensi Yang Berbeza

Semasa menyampaikan ceramah kepada pegawai-pegawai JPDC di Johor Bahru pada 2 Disember yang lalu timbul satu persoalan iaitu:

Katakan JPDC telahpun membuat permohonan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah dan pengisytiharan dibawah seksyen tersebut telahpun dikeluarkan. Selang beberapa bulan kemudian iaitu sebelum pewartaan dibawah seksyen 4 luput, sebuah syarikat yang lain telah membuat permohonan kepada Pejabat Tanah supaya kawasan yang sama diwartakan dibawah seksyen yang sama iaitu seksyen 4. Bolehkah Pejabat Tanah memproses pegambilan tanah dibawah seksyen 4 yang baru untuk syarikat yang baru itu?

 

Pandangan:

 

Sepertimana perbincangan sebelum ini, pewartaan dibawah seksyen 4  BUKANLAH MANDATORI sepertimana yang telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan. Ianya 'mungkin diperlukan sahaja' dan jika pengambilan diteruskan dibawah seksyen 8 pun ianya mungkin tidak meliputi keseluruhan lot/kawasan yang diwartakan dibawah seksyen 4 sebelum ini. Ini jelas sepertimana yang disebut dibawah seksyen 4 itu sendiri 'Whenever the State Authority is setisfied that any land in any locality in the state is likely to be needed.....' . 

Lazimnya pewartaan dibawah seksyen 4  bertujuan untuk membuat kajian awal tanah atau kajian kesesuaian. Ini bertepatan dengan tajuk kecil sebelum seksyen 4 di dalam Akta, terdapat perkataan 'Preliminary Investigation' atau Penyiasatan/Kajian Permulaan atau awal. Seperkara lagi pewartaan dibawah seksyen 4 TIDAK MENSYARATKAN ENDORSAN ATAU INGATAN DIBUAT berbeza dengan pewartaan dibawah seksyen 8.

Oleh yang demikian, walaupun terdapat permohonan dari agensi-agensi pemohon yang berbeza supaya pewartaan dibuat dibawah seksyen 4 untuk lot-lot atau kawasan yang sama, Pentadbir Tanah boleh membawa untuk pertimbangan Pihak Berkusan Negeri dan PBN boleh meluluskan,  seterusnya diwartakan dibawah seksyen 4 yang baharu.

Sayugia diingatkan, setiap tajuk permohonan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 MESTI MEMASUKKAN NAMA AGENSI PEMOHON YANG BERBEZA ANTARA WARTA WARTA SEKSYEN 4 TERSEBUT, supaya kita dapat membezakan antara pemohon-pemohon yang berlainan.

Bagi lot atau kawasan-kawasan yang telahpun diwartakan pengambilannya dibawah seksyen 8 Akta untuk sesebuah agensi pemohon dan dalam masa yang sama terdapat agensi pemohon lain membuat permohonan pengambilan dibawah seksyen yang sama, Pentadbir Tanah hendaklah menolak permohonan yang terkemudian kerana endorsan/ingatan telah pun berada didalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer sepertimana yang dikehendakki oleh seksyen 9.

Lanjutan daripada isu di atas,  jika  sekiranya pemohon asal  TIDAK MAHU MENERUSKAN PENGAMBILAN disebabkan oleh sesuatu sebab DAN DALAM MASA YANG SAMA ADA PEMOHON LAIN YANG BERMINAT UNTUK MENGAMBIL LOT ATAU KAWASAN TERSEBUT DENGAN MENGGUNAKAN WARTA SEDIA ADA, ADALAH DINSIHATKAN SUPAYA MENUNGGU SEHINGGA WARTA ASAL TAMAT SELEPAS DUA TAHUN DIISYTIHARKAN. Ini kerana di dalam kertas kelulusan yang diangkat kepada PBN dan didalam warta asal ada tercatat nama pemohon yang  akan didaftarkan sebagai pemilik di dalam dokumen hakmilik yang  dikeluarkan nanti setelah selesai proses pengambilan.