Isu Pengambilan Tanah

Soalan dibawah ini dikemukakan oleh seorang pegawai dari PTG Kedah berkaitan dengan paparan blog saya pada 18 Januari yang lalu. Soalan berbunyi berikut:

Bagaimana dengan kedudukan Borang K yang telah dikeluarkan dan disampaikan sejak sekian lama akan tetapi tidak diwasilkan ke dalam daftar hakmilik. Wasilan hanya dibuat setelah ianya disedari beberapa tahun setelah diserahkan borang tersebut. Adakah tarikh wasilan dikira pada tarikh semasa. Kalau tarikh semasa bagaimana kedudukan sewa/hasil tanah yang telah dijelaskan dalam tempoh sebelum wasilan. Sekiranya berlaku pindahmilik, adakah pemilik baru boleh menuntut apa-apa kerugian dari pihak yang bertanggungjawab kerana keluasan asal telah berubah.

Jika diperhatikan dari soalan yang dikemukakan, ianya bukan sahaja berlaku di Kedah tetapi berlaku juga dilain-lain negeri. Sebelum pandangan diberikan, terlebih dahulu saya nyatakan maksud perkataan 'wasilan'. Wasilan adalah istilah yang digunakan oleh pentadbiran tanah Negeri Kedah yang bermaksud 'ingatan/endorsan/catatan' 

Pandangan

Pada pandangan saya Borang K yang dikeluarkan dan diserahkan adalah SAH dan sepatutnya diendorskan sebaik sahaja dikeluar dan diserahkan seperti yang dikehendaki oleh seksyen 23 Akta Pengambilan Tanah. Endorsan yang telah dibuat kemudian juga adalah SAH tetapi ada implikasinya. Implikasi utamanya adalah membabitkan 'late payment charge' dibawah seksyen 32. Jika tuanpunya tanah berhak mendapat caj bayaran lewat, CAJ TERSEBUT BERKURANGAN KERANA IANYA DIKIRA MULAI TARIKH PENYERAHAN BORANG K dan BUKANNYA tarikh pengeluaran Borang K atau endorsan Borang K. 

Ini berdasarkan kes Koriah Bt Sudar v Pentadbir Tanah Kuala Langat [2013] 3 MLJ 695. Dalam kes ini Koriah tidak berpuashati dengan pampasan yang diawardkan dan membawanya ke Mahkamah, Mahkamah Tinggi menyebelahi Koriah dengan memberi pampasan tambahan sebanyak RM43,610. Koriah masih tidak berpuashati apabila Y.A Hakim tidak memerintahkan bayaran caj bayaran lewat kepadanya. Oleh sebab itu Koriah merayu ke Mahkamah Rayuan. Dalam penghakiman, Y.A memerintahkan:

Untuk caj bayaran lewat 8% Mahkamah bersetuju supaya dibayar berdasarkan pampasan tambahan RM43,610 mulai dari tarikh 5 Oktober 2000 (tarikh penyerahan Borang K) hingga 11 Julai 2012 (tarikh pampasan tambahan dikreditkan ke dalam akaun peguam perayu)

Mengenai cukai/hasil tanah, berdasarkan seksyen 25(1) Jika pengambilan melibatkan sebahagian lot, Pentadbir Tanah hendaklah menyemak cukai yang kena dibayar. Seksyen 25(2) pula menyatakan apabila sebahagian dari lot telah diukur semula, cukai yang kena dibayar hendaklah dikira semula. Ini bermakna BUKAN MENUNGGU SEHINGGA ENDORSAN BORANG K BARU PINDAAN CUKAI DIBUAT. Berdasarkan isu diatas, jika tuanpunya tanah masih membayar cukai tanah yang penuh walaupun pengambilan telah berlaku dan pindaan cukai tidak dibuat, sepatutmya pemilik tanah dipulangkan semula lebihan cukai tersebut dengan kadar segera tanpa menunggu endorsan dibuat atau ukuran baki lot telah selesai.

Mengenai pindahmilik pula, jika pindahmilik dibuat KEATAS KESELURUHAN LOT kerana endorsan tidak dibuat, penerima pindahmilik telah mengalami kerugian dan BELIAU BOLEH MENGAMBIL TINDAKAN MAHKAMAH KERANA TIDAK MEMATUHI KEHENDAK AKTA PENGAMBILAN TANAH.

Pembayaran Pampasan Melalui EFT

Hampir kesemua Kementerian dan Jabatan yang memohon pengambilan tanah membuat pembayaran pampasan melalui EFT iaitu mengkreditkan pampasan terus ke dalam akaun orang yang berkepentingan berdasarkan Borang H yang diterima. Dengan sebab itu semua orang berkepentingan diberitahu supaya membuka akaun semasa mereka diberikan Borang E. Sepertimana saya nyatakan sebelum ini, pembayaran pampasan melalui EFT adalah TIDAK MENGIKUT AKTA PENGAMBILAN.

Isu yang hendak dibincangkan disini adalah PENGELUARAN BORANG K BAGI PAMPASAN YANG DIBAYAR MELALUI EFT.

Terlebih dahulu kita perhatikan seksyen 18 Akta Pengambilan Tanah 

Seksyen 18(a) menyatakan Pentadbir Tanah boleh mengambil milik iaitu mengeluarkan Borang K mana-mana tanah yang perintah telahpun dibuat pada masa notis Borang H diserahkan atau bila-bila masa selepas itu. Lazimnya Pentadbir Tanah akan MENYEDIA DAN MENYERAHKAN Borang K SELEPAS BAYARAN PAMPASAN DIBUAT KEPADA ORANG BERKEPENTINGAN

Isu sekarang adalah BAGAIMANA PENTADBIR TANAH MENGETAHUI BILA PAMPASAN DIMASUKKAN KEAKAUN YANG DIBUAT MELALUI EFT 

Sebagai contoh:

Katakan wang pampasan telah pun dikreditkan ke akaun orang berkepentingan pada 15 Disember 2014, TETAPI PENTADBIR TANAH HANYA MENGETAHUINYA PADA 15 JANUARI 2015

PERSOALANNYA BILAKAH TARIKH BORANG K DITANDA TANGANI DAN BILA PULA BORANG TERSEBUT PERLU DISERAHKAN?

Pada pandangan saya TARIKH BORANG K adalah 15 Januari 2015 ATAU SELEPASNYA. Jika Pentadbir Tanah memutuskan tarikh Borang K DIKEBELAKANGKAN iaitu pada 15 Disember 2014 ATAU SELEPASNYA, IANYA TIDAK MEMBERI KESAN APA-APA BERDASARKAN AKTA KERANA TARIKH PENYERAHANNYA TETAP PADA 15 JANUARI 2015 ATAU SELEPASNYA. Ini kerana jika terdapat caj bayaran lewat yang akan dikenakan kemudian pun, ianya DIKIRA DARI TARIKH PENYERAHAN BORANG K DAN BUKANNYA TARIKH BORANG K. Ini dapat dilihat dari bukti-bukti berikut:

1. Seksyen 32(1B) dan (1C) -  caj dikira mulai tarikh genap masa. Genap masa pula bermaksud tarikh ambil milik. Tarikh ambil milik pula bermaksud TARIKH SERAH BORANG K

2.  Seksyen 32(2)  - caj bayaran lewat dikira dari tarikh ambil milik. Sama seperti diatas

3.  Seksyen 48 - caj bayaran lewat juga dikira dari tarikh ambil milik

4. Perenggan 22.1 Manual Pengambilan Tanah:

'Makna mengambil milik tanah atau taking possession of land ialah apabila notis Borang K dikeluarkan dan dihantar oleh Pentadbir Tanah kepada penduduk atas tanah itu atau jika pendudk tidak dapat ditemui, dengan menampalkan Borang K atas tanah berkenaan. Fahaman yang mengatakan bahawa mengambil milik tanah hanya akan bermula dari tarikh Borang K dibuat memorial atau endorsan di dalam dokumen hakmilik daftar adalah tidak betul dan salah"

5. Perenggan 30.1 Manual Pengambilan Tanah

'Dalam konteks Akta Pengambilan Tanah  1960, genap masa mempunyai makna iaitu pada tarikh mengambil milik tanah melalui pengeluaran notis Borang K KEPADA penduduk atas tanah atau ditampal di atas tanah  atau pada suatu tarikh  selepas tiga (3) bulan penyampaian notis tawaran  pampasan Borang H kepada orang yang berkepentingan, yang mana lebih awal'

Seperkara lagi rasional dikatakan begitu adalah, Borang K dikeluar dan diserahkan untuk memberi tahu penduduk, tuan tanah bahawa pengambilan tanah telah berlaku, penduduk kena keluar dari tanah tersebut dan tuan tanah pula tidak lagi berhak ke atas tanah. Dengan sebab itulah rasionalnya TARIKH BORANG K DISAMPAIKAN MENGIKUT SEKSYEN 22 DIAMBIL KIRA dan BUKANNYA TARIKH TANDA TANGAN BORANG K

Warta Luput, Pengambilan Tanah GSA

Luput Warta Seksyen 8

Berulang kali pertanyaan yang sama diajukan kepada saya berkaitan dengan warta seksyen 8 telah luput TETAPI AGENSI PEMOHON INGIN MENERUSKAN PENGAMBILAN. Perlukah mendapat kelulusan semula dari Pihak Berkuasa Negeri?

Pandangan:

Untuk itu cuba kita perhatikan seksyen 8(4) Akta Pengambilan Tanah:

'A declaration under subsection (1) shall lapse and cease to be of any effect on the expiry of two years after the date of its publication in the Gazette in so far as it relates to any land or part of any land inrespect of which the Land Administrator has not made an award under section 14(1) within the period of two years, and, accordingly, all proceedings already taken or being taken in consequence of such declaration in respect of such land or such part of the land shall terminate and be of no effect.'

Berdasarkan seksyen di atas khasnya ayat yang bewarna merah, HANYA menyatakan jika Pentadbir Tanah tidak membuat perintah dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta, warta tersebut (shall) luput dan terhenti dari berkuatkuasa dan disebabkan itu juga semua prosiding yang telah dan yang akan diambil hendaklah tamat (terhenti) dan tidak berkuatkuasa. Seksyen ini dan seksyen-seksyen lain tidak menyatakan mengenai kelulusan yang telah diberikan oleh Pihak Berkuasa Negeri.  Oleh yang demikian pada pandangan saya KELULUSAN YANG TELAH DIBERIKAN OLEH PIHAK BERKUASA NEGERI DIBAWAH SEKSYEN 7 MASIH BERKUATKUASA ATAU MASIH SAH TETAPI OLEH  KERANA WARTA SEK 8 TELAH LUPUT, MAKA WARTA YANG BARU MESTI DISIARKAN.

Pandangan saya seterusnya supaya seksyen 8(4) tersebut dipinda iaitu jika Pentadbir
Tanah tidak membuat perintah dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta KELULUSAN PIHAK BERKUASA NEGERI JUGA TERBATAL DENGAN SENDIRINYA.

Nota (Note), Ingatan (Memorial) Pengambilan Tanah GSA

Seksyen 9(1)(b) menyatakan 'Apabila tersiarnya menurut seksyen 8 pengisytiharan dalam Borang D ............................................

'the Land Administrator or other registering authority shall make a note of the intended acquisition in the manner specified in subsection (2) or (3)

Seksyen 23 pula menyatakan:

'The proper registering authority, upon receipt of the notice in Form K, or the Land Administrator of his own motion after completing Form K, shall, upon the register document of title or other appropriate record in his possession as specified in section 9 (2) or (3) make with respect to any scheduled land a memorial'

Kesimpulanya dalam proses pengambilan tanah, Pentadbir Tanah MESTI MEMBUAT NOTA DAN INGATAN DI DALAM DOKUMEN HAKMILIK

Kenapa terdapat DUA perkataan yang berbeza ia itu NOTE dan MEMORIAL. NOTE (Nota) adalah catatan mengenai pengambilan yang belum tentu terjadi sementara MEMORIAL (ingatan) pula adalah untuk mengesahkan  NOTE tersebut iaitu pengambilan benar-benar telah berlaku.

Sepertimana yang dinyatakan sebelum ini nota dan ingatan hendak dibuat didalam dokumen hakmilik dan bagi tanah-tanah yang TIDAK MEMPUNYAI HAKMILIK seperti tanah yang dimajukan dibawah GSA, Akta telah menyatakan didalam seksyen 9(2)(b) iaitu:

'The note of the intended acquisition required by subsection (1)(b) shall be made -

(a) ...................................................................................................................................

(b) where the scheduled land is occupied in expectation of title, upon the Register of Approved Applications (A.A), Register of Holdings (R.O.H) or other appropriate register


Oleh itu untuk tanah tanah yang dimajukan oleh FELDA dan hakmilik  dibawah KTN belum didaftarkan, nota dan memorial HENDAKLAH  dibuat di dalam ROH begitu juga tanah tanah yang berstatus A.A

Isu Rujukan Ke Mahkamah

Minggu ini saya terima satu lagi persoalan yang berkaitan dengan 'pemilihan' orang berkepentingan apabila menerima Borang H.

 

Terlebih dahulu kita lihat Jadual kepada Borang H:

 

Saya, yang bertandatangan di bawah ................................................... dengan ini mangakui menerima tawaran yang tersebut di atas.

2. (a) Saya menerima tawaran itu*; dan

         (i) saya bersedia untuk hadir di Pejabat Tanah pada apa-apa tarikh ditetapkan untuk menerima bayaran dalam wang tunai/cek/kiriman wang*; atau

         (ii) saya meminta amaun sewajarnya itu dihantar kepada saya melalui cek/kiriman wang ke alamat yang tersebut di atas*

    (b) Saya menerima tawaran itu dengan bantahan*

    (c) saya tidak menerima tawaran itu*


Bertarikh pada .......................... haribulan .......................


*Potong yang tidak berkenaan


Berdasarkan petikan Jadual di atas, orang yang berkepentingan mempunyai 3 pilihan. Jika ia memilih (a) bermaksud ia menerima tawaran amaun pampasan seperti yang tercatat di dalam Borang H tersebut.

Jika ia memilih (b) bermakna ia bersetuju menerima tawaran amaun pampasan yang tercatat di dalam Borang H dan dalam masa yang sama ingin membuat bantahan (Akan kemukakan Borang N) kerana menganggap amaun tersebut tidak memadai

Jika ia memilih (c) bermakna ia enggan menerima tawaran tersebut

Isu yang dibangkitkan adalah jika orang berkepentingan memilih (c) boleh atau tidak ia membuat bantahan ke Mahkamah.


JAWAPANNYA TIDAK BOLEH

Ini berdasarkan kepada seksyen 30 Akta Pengambilan Tanah seperti berikut:

Walau apa pun peruntukan yang terkandung dalam seksyen 29 -

(a) mana-mana orang yang berkepentingan boleh menerima bayaran dengan memprotes tentang kecukupan amaun itu;

(b) mana-mana orang yang telah menerima bayaran apa-apa amaun yang diawardkan selain daripada dengan memprotes tidaklah berhak menghendaki supaya tuntutannya dirujukkan kepada Mahkamah  dibawah seksyen 37

Berdasarkan kepada seksyen 30 diatas, orang yang berkepentingan HENDAKLAH memilih (b) jadual kepada Borang H iaitu 'saya menerima tawaran itu dengan bantahan'. Jika memilih selain daripada itu ianya tidak berhak untuk merujuk kepada Mahkamah

Bukti boleh juga kita ambil daripada seksyen 37(1) itu sendiri:

'Mana-mana orang yang berkepentingan pada mana-mana tanah dijadualkan yang, menurut apa-apa notis dibawah seksyen 10 atau 11, telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah dalam masa wajar dan masih belum menerima award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah tentang tanah itu, atau telah menerima bayaran sebanyak amaun yang diawardkan dengan memprotes tentang kecukupan award itu boleh, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen ini, membuat bantahan terhadap -'

Isu diatas juga  boleh kita rujuk kepada penghakiman dalam kes Zainal Abidin bin Yaakub v Pentadbir Tanah Melaka Tengan [1996] 5 MLJ 579 seperti dibawah:

(1) Hak untuk membuat bantahan adalah diperuntukkan dalam s 37 Akta tersebut dan syarat-syarat yang diperuntukkan dalam seksyen tersebut mesti dipatuhi sebelum tuan tanah berhak membuat sebarang bantahan.

(2) Seksyen 30(b) Akta tersebut yang mandatori dan yang merupakan asas hak seseorang untuk membuat bantahan kepada ganti rugi tersebut memperuntukkan bahawa sesiapa yang telah menerima bayaran mana-mana jumlah yang telah diawardkan melainkan atas bantahan, tidak akan berhak meminta supaya tuntutannya dirujuk kepada Mahkamah. Maka adalah jelas bahawa sebaik sahaja bayaran diterima melainkan atas bantahan, larangan dalam s 30(b) Akta tersebut akan beroperasi dan tuan tanah tersebut tidak akan berhak menukar fikirannya dan meminta supaya tuntutannya dirujuk di bawah s 38 Akta tersebut. Rasional s 30(b) Akta tersebut adalah sebaik sahaja seseorang tetah menerima suatu award tanpa bantahan, dia adalah diestopkan dari membuat bantahan selanjutnya berdasarkan doktrin pemilihan.

(3) Jikalau seseorang tuan tanah ingin menerima award atas bantahan, dia mesti memberitahu pemungut tersebut secara formal akan niatnya untuk berbuat demikian. Dia perlu mengisi jadual kepada Borang H yang merupakan notis award dan tawaran pampasan dan memulangkannya kepada pemungut tersebut.

Selanjutnya jika orang yang berkepentingan telah memilih (c) dalam jadual Borang H tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan mengikut s 29(2) iaitu membuat permohonan ex-parte kepada Pendaftar Mahkamah dalam kamar, disokong dengan affidavit untuk medapatkan perintah bagi mendepositkan amaun yang diawardkan pada Mahkamah bagi memenuhi kehendak s29(1)(b)

 JADUAL KEPADA BORANG H JUGA PERLU DIPINDA:

i.    Masukkan bayaran melalui EFT
ii. Pilihan (c) patut dibuang kerana ianya mengelirukan dan amat jarang orang berkepentingan memilihnya.