Hakmilik Di Bawah Kanun Tanah Negara dan Sebelumnya

Dibawah Kanun Tanah Negara 1965, iaitu undang-undang tanah utama di Semenanjung Malaysia terdapat TIGA KUMPULAN HAKMILIK

1. Hakmilik Pejabat Tanah (Land Office Title) bermaksud hakmilik yang dibuktikan oleh GERAN MUKIM (GM) atau PAJAKAN MUKIM (PM)

2. Hakmilik Pejabat Pendaftaran (Registry Title) bermaksud hakmilik yang dibuktikan dengan satu GERAN (G) atau PAJAKAN NEGERI {State Lease} (PN)

Geran dan Geran Mukim adalah tanah pegangan bebas/hakmilik selama-lamanya (free hold), sementara Pajakan Mukim dan Pajakan Negeri adalah pegangan pajakan/hakmilik bertempoh (lease hold). Hakmilik bertempoh ini mungkin hanya untuk tempoh 60 tahun, 90 tahun atau maksima 99 tahun yang dikira dari tarikh pendaftaran hakmilik tersebut. Apabila tamat tempoh tersebut, tanah tersebut AKAN MENJADI TANAH KERAJAAN.

3. Hakmilik Bersyarat (Qualified Title) bermaksud hakmilik yang dikeluarkan sebelum ukuran halus dibuat. Hakmilik ini mempunyai DUA BENTUK iaitu:

(a). Hakmilik bersyarat bersamaan dengan hakmilik Pejabat Pendaftaran {QT(R)} dalam bentuk Borang 11A Kanun Tanah Negara

(b). Hakmilik Bersyarat bersamaan dengan hakmilik Pejabat Tanah {QT(M)} dalam bentuk Borang 11B Kanun Tanah Negara

Dibawah ini pula saya senaraikan HAKMILIK-HAKMILIK sebelum kuatkuasa KANUN TANAH NEGARA 1.1.1966

1. C.T                                                           57. DAFTAR SEMENTARA

2. GERAN NEGERI                                     58. GERAN W.P
3. PAJAKAN NEGERI                                  59. STATE LEASE
4. MALAY GRANT                                       60. QUALIFIED T. REG
5. PAJAKAN MELAYU                                 61. PAJAKAN MUKIM
6. AGRICULTURE LEASE                           62. Q.T.M (L)
7. H.S.(D)                                                     63. Q.T.M
8. MINING LEASE                                       64. H.S.M (T)
9. MINING CERTIFICATE                           65. GRANT
10. E.M.R                                                    66. H.S.D (A)
11. P.M.R                                                    67. H.S.M (L)
12. E.M.R (L)                                              68. A.A (AM)
13. MUKIM GERAN                                    69. AGREEMENT FOR LEASE AGR. LAND
14. MUKIM LEASE                                     70. AGREEMENT FOR MINING LEASE
15. H.S.(M)                                                 71. CHOP LAMA
16. H.S.(M) G                                             72. CHOP JUALAN
17. H.S.(M) L                                              73. E.D.R
18. H.S.M.L (N.V)                                       74. MUKIM A.A
19. A.O                                                       75. NEW ENTRY MUKIM R
20. A.O (N.V)                                             76. OLD ENTRY MUKIM R
21. A.A                                                       77. PERMOHONAN LULUS
22. A.A (N.V)                                             78. PERMIT
23. A.A.L                                                    79. PERMOHONAN MAKBOL
24. A.A.G                                                   80. KETERANGAN REG. MUKIM
25. S.S                                                       81. KETERANGAN REG. MUKIM (L)
26. D.P                                                       82. MUKIM LIS
27. C.L.R                                                    83. KENYATAAN SETTLEMENT BIL
28. R.H                                                       84. AKUAN MENERIMA TUNTUTAN
29. L.R.I                                                      85. KETERANGAN MILIK SEMENTARA
30. ALSAGOFF LOT                                  86. TANAH CONCESSION (ANUGERAH)
31. H.S.(D) PAJAKAN                                87. GERAN VILLAGE
32. SURAT PUTUS BESAR                       88. Q.T (R) LEASE
33. SURAT PUTUS KECIL                        89. Q.T (M)
34. S.P PEJABAT TANAH                         90. H.S (M) PAJAKAN
35. S.P PEJABAT PENDAFTAR                91. Q.T (M) LEASE
36. SURAT SEWA TANAH RAJA              92. MALAY CERTIFICATE
37. S. AKUAN (HIJRAH                             93. PAJAKAN GALIAN
38. S.AKUAN (MASIHI)                             94. AGR. LEASE
39. S.PUTUS (ALMARHUM)                     95. AGR GRANT
40. S.P. (SEM) PEJ. DAFTAR                   96. TOWN GRANT
41. S.P. (SEM) PEJ. TANAH                     97. GRANT FOR LAND
42. PASS FREE                                        98. OLD TITLE
43. SURAT KECIL                                     99. INTERIM REGISTER
44. S. KECIL KWL. BANDAR                  100. REGISTER OF HOLDING
45. PERMIT                                             101. REGISTER MUKIM
46. BANCI SEWA                                    102. GRANT LAND
47. SURAT AKUAN (SIAM)                     103. GERAN BESAR
48. SURAT AKUAN (JEPUN)                  104. GERAN KECIL
49. HS(M) MCL                                        105. PAJAKAN TANAH NEGERI
50. GM. PP                                              106. PAJAKAN TANAH PERTANIAN
51. GM MCL                                             107. PAJAKAN TANAH PADI
52. GM GSA                                             108. PAJAKAN TANAH
53. PAJAKAN MUKIM                              109. PAJAKAN TANAH BANDAR
54. PAJAKAN MUKIM GSA                     110. GRANT (FIRST GRADE)
55. GERAN                                              111. GRANT MUKIM (FIRST GRADE)
56. PAJAKAN

Hakmilik A.A masih terdapat dan digunapakai di beberapa negeri di Semenanjung dan belum ditukar kepada hakmilik di bawah Kanun Tanah Negara kerana atas sebab tertentu yang tak dapat dielakkan.
                               

Keratan Akhbar

Kali ini saya sertakan keratan akhbar Harakah keluaran 23 - 26 Mac ms F7 tulisan Y.B Iskandar A.Samad Persuruhjaya PAS Selangor dan Pengerusi Jawatankuasa Perumahan, Pengurusan Bangunan dan Kehidupan Bandar Negeri Selangor berkaitan dengan hal pembelian tanah lot. (Di salin mengikut versi asal dalam akhbar tersebut)

 

Pada pandangan saya walaupun kenyataan ini dikeluarkan dan ditujukan khas untuk Negeri Selangor tetapi ianya berlaku juga di negeri-negeri lain di Semenanjung Malaysia. Dengan itu perkara-perkara yang dinyatakan seperti dibawah hendak diambil perhatian dan seterusnya dijadikan panduan oleh semua pihak sebelum membeli tanah-tanah lot:

 

'Orang ramai mestilah berhati-hati apabila membeli tanah lot daripada syarikat swasta atau orang perseorangan.

 

Selalunya lot-lot ini adalah sebahagian dari satu lot yang besar yang dipecah-pecahkan dan dijual dengan harga yang menarik. Pembeli kemudian boleh membina rumah mereka sendiri atau penjual akan turut menyediakan perkhidmatan tersebut.

 

Walau bagaimanapun orang ramai yang hendak membeli tanah lot seperti ini mestilah memastikan bahawa harga jualan adalah termasuk semua kos berkaitan pembangunan tersebut.

 

Siapa akan tanggung kos infrastruktur?

 

Kadang kali pembeli terpaksa menanggung sendiri kos infrastruktur seperti jalan masuk dan sistem perparitan. Kos untuk menyambung bekalan air dan elektrik juga mesti diputuskan siapa yang akan menanggungnya terutama jika pencawang elektrik perlu dibina dan bekalan air perlu disambung dari punca yang agak jauh jaraknya.

 

Siapa akan bayar premium untuk dapatkan hakmilik individu?

 

Selain daripada itu, untuk pembeli mendapatkan hakmilik (geran) individu, permohonan perlu dibuat kepada Pentadbir Tanah Daerah untuk memecahkan hakmilik asal dalam proses yang dinamakan pecah sempadan tanah. Premium perlu dibayar untuk mendapatkan hakmilik individu ini. Siapa yang akan menanggung bayaran premium ini? Penjual atau pembeli tanah?

 

Adakah syarat guna tanah pertanian atau perumahan?

 

Pembeli perlu juga menyemak di Pejabat Tanah untuk memastikan syarat nyata tanah adalah untuk perumahan. Jika menurut syarat hakmilik adalah pertanian maka beliau akan menghadapi masalah untuk mendapatkan kelulusan membina bangunan dari Pihak Brkuasa Tempatan.

 

Malah masalah akan dihadapi untuk memecahkan hakmilik utama kepada beberapa hakmilik yang jauh lebih kecil kerana untuk tanah pertanian, ada syarat kelulusan minimum untuk dipecahkan kepada lot-lot yang lebih kecil.

 

Semak rancangan tempatan (RT) untuk pastikan tanah didalam zon apa

 

Ada pula penjual yang menjanjikan status tanah boleh ditukar. Di dalam hal seperti ini, pembeli perlu menyemak Rancangan Tempatan (RT) BPT di dalam zon dimana lot tanah beliau berada.

 

Sekiranya tanah di dalam zon perumahan maka status tanah boleh ditukar walaupun menurut surat hakmilik dinyatakan pertanian, namun jika ia didalam zon pertanian, permohonan penukaran zon perlu dilakukan terlebih dahulu. Proses ini panjang dan rumit. Ia perlu melalui pendengaran awam dan memakan masa. Mungkin juga permohonan ini tidak diluluskan.

 

Siapa yang akan bayar premium tukar syarat tanah

 

Kalau boleh lulus, untuk menukar syarat guna tanah ada premium yang perlu dibayar. Pastikan siapa yang akan membayar premium ini. Penjual atau pembeli?

 

Pastikan berapa nama yang ada pada surat hakmilik tanah

 

Walau bagaimanapun perkara paling penting yang perlu dilakukan adalah pembeli mesti memastikan penjual mempunyai hak atau kuasa ke atas tanah yang hendak dibeli.

 

Terdapat kes dimana penjual bukan pemilik mutlak tanah yang hendak dijual. Beliau berkongsi mungkin bersama adik beradik atau saudara mara. Mungkin ianya tanah pusaka. Untuk memindahkilik tanah kepada pembeli kesemua pemilik mesti bersetuju. Jika ada yang tidak bersetuju maka pindahmilik kepada pembeli tidak akan dapat dilakukan.

 

Oleh itu sebelum membeli tanah dapatkan nasihat dari mereka yang pakar seperti seorang peguam. Jika tersilap langkah anda mungkin kerugian berpuluh malah beratus ribu ringgit.'

 

 

Penerimaan Borang N dan Tindakan

Berdasarkan seksyen 38(1) Akta Pengambilan Tanah, orang yang berkepentingan yang ingin membuat permohonan ke Mahkamah di bawah seksyen 37, hendaklah membuat permohonan di dalam Borang N. Borang N tersebut hendaklah dihantar kepada Pentadbir Tanah.

Berdasarkan seksyen 38(5) pula, 'On receiving any application under subsection (1) The Land Administrator shall, subject to section 39, within six months refer the metter to the Court by reference in Form O'. Ini bermakna apabila sahaja Pentadbir Tanah menerima Borang N, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk ke Mahkamah dalam tempoh 6 bulan.

Seterusnya seksyen 38(6) pula menyatakan 'Where The Land Administrator has failed to make a reference to the Court within the period specified in subsection (5), The Land Administrator or any person interested my apply to the Court for an extension of the said period'

Pentadbir Tanah ATAU orang yang berkepentingan boleh memohon kepada Mahkamah untuk lanjutkan tempoh tersebut, jika Pentadbir Tanah gagal merujuk ke Mahkamah dalam tempoh asal iaitu 6 bulan.

Jika rujukan ke Mahkamah masih lagi gagal dilaksanakan selepas lanjutan diberikan, MAHKAMAH BOLEH ATAS PERMOHOAN MANA-MANA ORANG YANG BERKEPENTINGAN MENYELESAIKANNYA  DENGAN CARA YANG DIFIKIRKAN SESUAI OLEH MAHKAMAH DENGAN CARA MEMBERI ARAHAN KEPADA PENTADBIR TANAH DAN ORANG BEREKENTINGAN TERMASUK ARAHAN MEMEBERI KETERANGAN DI MAHKAMAH ATAU MENGEMUKAKAN REKOD DAN DOKUMEN. Ini dinyatakan dibawah seksyen 39(7)

Ada satu persoalan yang ditanyakan kepada saya berkaitan dengan perkara ini iaitu Pentadbir Tanah  telah gagal merujuk Borang N yang diterimanya 6 TAHUN yang lalu dan ORANG YANG BERKEPENTINGAN TELAHPUN MENINGGAL DUNIA. Apakah yang perlu dilakukan oleh Pentadbir Tanah?

Pandangan:

Pentadbir Tanah sekarang TAK PERLU BUAT APA-APA kerana orang berkepentingan yang mengemukakan Borang N telahpun meninggal dunia TETAPI PENTADBIR TANAH TELAH MELAKUKAN KESALAHAN KERANA TIDAK MEMATUHI SEKSYEN-SEKAYEN YANG DINYATAKAN DI ATAS.

Isu Baru Pengambilan Tanah

1. Orang berkepentingan enggan menerima notis

2. Pengiraan Caj Bayaran Lewat pengambilan melalui Borang  I kepada pemilik dan pemilik yang tinggal di luar Negara

1. Sepertimana yang telah dibincangkan sebelum ini, di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 terdapat berbagai jenis notis. Ada notis berbentuk borang dan ada notis berbentuk surat. Tatacara  penyampaian notis-notis tersebut adalah seperti yang dinyatakan dibawah  seksyen 53(1). Notis berbentuk borang yang popular seperti Borang A, E, H, I (salinan), J, K. (mejoriti orang berkepentingan akan menerima borang tersebut). Notis-notis ini mesti disampaikan seperti yang dikehendaki oleh seksyen 11(1), 11(2), (16)(1), 20(a)(b) dan seksyen 22(1).

Ada kes dimana oleh kerana terlalu marah tanah terlibat dengan pengambilan, orang berkepentingan ENGGAN MENERIMA NOTIS TERSEBUT. Ada juga kes dimana orang berkepentingan enggan menerima borang tersebut DENGAN HARAPAN TANAHNYA TIDAK AKAN DIAMBIL.

Apa jua keadaan, apabila Pihak Berkuasa Negeri telah meluluskan pengambilan tanah, TANAH TERSEBUT TETAP AKAN DIAMBIL. Jika hal tersebut berlaku (orang berkepentingan pasti enggan menerima notis), tindakan yang MESTI dilakukan oleh Pentadbiran Tanah adalah berdasarkan seksyen 53(2):

'Jika orang yang kepadanya diserah atau diberikan apa-apa salinan yang di sebut dalam subseksyen (1) {iaitu notis atau surat/dokumen} enggan atau tidak dapat menandatangani akaun terima penyampaian itu, atau jika tidak ada orang yang sesuai yang kepadanya penyampaian itu boleh dilaksanakan, maka penyampaian notis itu boleh dilaksanakan dengan melekatkan satu salinannya -

(a) dipintu luar bangunan dimana orang yang dinamakan di dalamnya biasanya tinggal atau menjalankan urusannya; dan

(b) pada mana-mana papan tanda awam {public notice-board} dalam Bandar, kampong atau mukim dimana orang yang hendak disampaikan notis itu biasanya bermastautin.

Seksyen 53(3) pula menyatakan

'Jika orang yang hendak disampaikan notis itu adalah penduduk mana-mana tanah dijadualkan yang dinyatakan dalam apa-apa notis, maka apabila penyampaian secara personal tidak dapat dilaksanakan, satu salinan notis hendaklah juga ditampalkan dimana-mana tempat yang boleh dilihat atas tanah berkenaan'

Dan seterusnya Penghantar Notis mesti mengambil tindakan seperti dinyatakan dibawah seksyen 53(4) di bawah

'Dalam setiap kes yang disebut dalam subseksyen (2), (3) di atas pegawai yang menyampaikan hendaklah mencatatkan dalam dokumen asal yang disampaikan atau dalam salinan pejabatnya atau dalam suatu buku yang disimpan bagi maksud itu, suatu penyataan tentang masa, tempat dan cara dia melaksanakan penyampaian itu dan hendaklah menandatangani penyataan itu.'

2. Berdasarkan seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah, jika pampasan tidak dibayar atau didepositkan dalam tempoh genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah membayar wang pampasan beserta dengan caj bayaran lewat. Seksyen 32(1C) pula menyatakan, genap masa adalah tarikh tanah itu diambil milik (penyerahan Borang K) atau suatu tarikh 3 bulan selepas penyampaian Borang H, mana yang lebih awal.

Oleh yang demikian, pengambilan melalui Borang I, Borang K dikeluar dan diserahkan lebih awal daripada Borang H. OLEH YANG DEMIKIAN, CAJ BAYARAN LEWAT DIKIRA MULAI DARI TARIKH SERAH BORANG K SEHINGGA BAYARAN PAMPASAN DIBUAT NANTI.

Mengenai tuan tanah yang tinggal di luar negara pula, Borang K akan diserah sama ada melalui agen yang ada di negara ini atau melalui akaun terima berdaftar seperti mana yang dikehendakki oleh seksyen 54 Akta Pengambilan Tanah 1960. Jika Borang K tersebut disempurnakan akaun terima berdaftar, pengiraan caj bayaran lewat bermula tarikh akaun terima tersebut.