Perintah Secara Ex-parte

Pagi ini 15 Jun 2015 saya menerima panggilan dari seorang pegawai dari sebuah Pejabat Tanah di Negeri Sembilan yang menyatakan kepada saya dalam proses pengambilan tanah ada Pentadbir Tanah yang melaksanakan perintah secara ex - parte apabila PENTADBIR TANAH BELUM LAGI/TIDAK MENERIMA LAPURAN NILAIAN SAMA ADA DARI PENILAI KERAJAAN ATAU PENILAI BERLESEN.

PANDANGAN

Terlebih dahulu kita perlu memahami  APAKAH YANG DIMAKSUDKAN DENGAN PERKATAAN EX -PARTE itu?

Berdasarkan pencarian di google 'ex-parte defined as one of the involved parties are not present or not represented'

Semakan pada vikipedia pula 'ex parte means a legal proceeding brought by one person in the absence of and without representation or notification of other parties.'

Berdasarkan tafsiran di atas, 'ex-parte' bermaksud perintah yang dibuat tanpa kehadiran orang yang berkepentingan.

Di dalam Akta Pengambilan Tanah tiada definisi ex-parte dan tiada menyatakan perintah secara ex-parte secara khusus. Cuma dibawah seksyen 14(2) menyatakan:

'Tiap-tiap award yang disediakan dibawah subseksyen (1) hendaklah difailkan diPejabat Pentadbir Tanah dan hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan mana-mana tanah dijadualkan, mengenai nilainya pada pendapat Pentadbir Tanah dan mengenai pengumpulan pampasan yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah, sama ada orang-orang yang berkepentingan pada tanah itu hadir pada masa siasatan itu atau tidak (have or have not appeared at the enquiry)'.

Berdasarkan tafsiran dan seksyen diatas, jika orang berkepentingan TIDAK HADIR SEMASA SIASATAN PENGAMBILAN, perintah yang dibuat ADALAH SAH. Ini yang dinamakan sebagai perintah secara ex-parte dan sebaliknya jika tuan tanah atau orang berkepentingan HADIR, perintah yang dibuat BUKAN PERINTAH SECARA EX-PARTE

SETERUSNYA TINDAKAN YANG DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH SEPERTIMANA YANG DINYATAKAN DALAM PERSOALAN DI ATAS BUKANLAH DINAMAKAN PERINTAH SECARA EX PARTE

Kelewatan Mendepositkan Pampasan

TERLEBIH DAHULU SAYA UCAPKAN SELAMAT BERPUASA KEPADA SEMUA PEMBACA KERANA HARI INI HARI PERTAMA PUASA TAHUN 1436/2015

Semasa berceramah di Kinrara Resort pada 10 Jun 2015 dan di Goldcoast Morib pada 11 Jun 2015 terdapat isu yang sama ditanyakan kepada saya oleh peserta seminar dari JPM dan JPS Negeri Selangor iaitu:

Proses mendepositkan wang pampasan ke Mahkamah atau ke Amanah Raya Berhad oleh JKPTG Selangor dan Pejabat Tanah Hulu Langat mengambil masa yang terlalu lama iaitu melebihi TIGA BULAN. Oleh itu pihak agensi pemohon terpaksa membayar caj bayaran lewat yang banyak. Sepatutnya agensi pemohon tidak dipersalahkan dan dipaksa membayar caj bayaran lewat. Jika amaun pampasan kecil tidak menjadi masalah. Bagaimana amaun pampasan yang banyak, sudah tentu cajnya juga besar. Contoh yang diberikan adalah Projek Langat 2. Bagaimana untuk mengatasinya.

Pandangan

Memang benar jika wang pampasan yang lambat didepositkan ke Mahkamah, caj bayaran lewat akan dikenakan. Ini jelas dinyatakan dibawah seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah.

'Apabila sesuatu amaun pampasan yang diawardkan (Borang G) dibawah akta ini berkenaan dengan mana-mana tanah tidak dibayar atau didepositkan pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah membayar amaun yang diawardkan itu serta caj bayar lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari genap masa hingga masa pampasan itu dibayar atau didepositkan'

DALAM KEADAAN DIATAS GENAP MASA ADALAH SUATU TARIKH TIGA BULAN SELEPAS PENYAMPAIAN NOTIS BORANG H

Sepertimana semua sedia maklum, proses pendepositan wang pampasan ke Mahkamah adalah seperti berikut:

1.  Penyediaan permohonan dan affidavit pendepositan wang oleh Pentadbir Tanah dan hantar ke Mahkamah,

2.  Penetapan tarikh pendengaran oleh Mahkamah, 

3.  Pendengaran permohonan pendepositan oleh Mahkamah dengan kehadiran Pentadbir Tanah

4.  Penyediaan draf perintah oleh Pentadbir Tanah

5.  Draf perintah tersebut akan dihantar ke Mahkamah untuk tujuan semakan. 

Seterusnya jika TIDAK ADA KESILAPAN KEPADA draf perintah tersebut, barulah wang pampasan boleh diterima oleh mahkamah untuk didepositkan. PROSES INILAH YANG LAZIMNYA MENGAMBIL MASA MELEBIHI TIGA BULAN TAMBAHAN PULA JIKA SEKIRANYA DRAF PERINTAH YANG DIHANTAR BERLAKU KESILAPAN/KESALAHAN. 

Sekiranya bayaran pampasan telah disediakan oleh agensi pemohon setelah Borang H diterima (melalui cek atas nama PENDAFTAR MAHKAMAH) cek tersebut belum boleh didepositkan dan KEMUNGKINAN TARIKHNYA AKAN LUPUT jika proses di atas mengambil masa yang lama. Kesannya cek mesti diperbaharui dan tempoh masa akan bertambah.

Untuk mengatasi masalah tersebut, pada pandangan saya ada dua cara Pentadbir Tanah boleh lakukan:

PERTAMA

Apabila selesai sahaja siasatan dan perintah (Borang G), Pentadbir Tanah telahpun dapat mengenalpasti  lot-lot yang wang pampasannya perlu didepositkan ke Mahkamah dan SEBELUM Borang H disediakan, Pentadbir Tanah HENDAKLAH MENYEDIAKAN PERMOHONAN DAN AFFIDAVIT KE MAHKAMAH UNTUK TUJUAN PENDEPOSITAN. INI MUNGKIN DAPAT MENGATASI MASALAH KELEWATAN TERSEBUT. JANGAN SEDIAKAN PERMOHONAN DAN AFFIDAVIT SETELAH BAYARAN PAMPASAN TELAH DIBUAT.

KEDUA

Apabila selesai siasatan dan perintah (Borang G), PENTADBIR TANAH HANYA MENYEDIAKAN DAN MENYERAHKAN BORANG H MERANGKUMI LOT LOT YANG PAMPASAN BOLEH DIBAYAR KEPADA ORANG BERKEPENTINGAN DAN SETERUSNYA MENANGGUHKAN PENYEDIAAN DAN PENYERAHAN BORANG BORANG H BAGI PAMPASAN YANG PERLU DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH SEHINGGA SELESAI URUSAN PENDEPOSITAN KE MAHKAMAH.

Penangguhan pengeluaran dan penyerahan Borang H tidak tertakluk kepada suatu jangkamasa berdasarkan seksyen 16.  Borang G sahaja yang tertakluk kepada tempoh 2 tahun sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 8(4)

Pengambilan Bertindih/Berulang Dan Kesannya

Tanah-tanah yang sama terlibat dengan 3 permohonan pengambilan oleh agensi pengambil yang berbeza.

1. Permohonan pertama untuk pembinaan saliran oleh JPS memerlukan SEBAHAGIANDARI TANAH-TANAH TERSEBUT dengan segera dan peruntukan telah tersedia

2. Pengambilan kedua untuk jalan baru 4 lorong oleh JKR perlu warta dibawah seksyen 4 terlebih dahulu DAN JAJARAN SEBENAR BELUM DITENTUKAN

3. Pengambilan ketiga untuk pembinaan industri MELIPUTI SEBAHAGIAN BESAR DARIPADA LOT-LOT TERSEBUT perlu warta dibawah seksyen 4 terlebih dahulu

Apakah masalah-masalah yang akan timbul?

PANDANGAN

Daripada ketiga-tiga agensi permohon tersebut, permohonan yang pertama sepatutnya diberi keutamaan untuk dilaksanakan proses pengambilan tanah melalui Perakuan Kedesakan (BORANG I seksyen 19 Akta Pengambilan) kerana permohonannya melibatkan seksyen 8 dan peruntukan telahpun ada yang mesti digunakan dalam tahun yang sama. Permohonan pengambilan yang ke dua dan ketiga bolehlah diproses kemudian.

Walaupun  ketiga-tiga permohonan pengambilan ini diproses dalam waktu yang berbeza (jarak yang tidak lama antaran satu permohonan dengan permohonan yang lain), ianya TETAP akan menimbulkan isu sampingan seperti berikut:

1. Pentadbiran Tanah akan melaksanakan proses yang sama dan berulang pada TANAH-       TANAH YANG SAMA DAN TUAN TANAH YANG SAMA

a. Penyediaan 3 kali Kertas Kelulusan

b. Penandaan atas tanah yang berulang

c. Endorsan Borang D yang berulang

d. Penampalan Borang E yang berulang

e. Penyediaan dan penyampaian notis Borang E yang berulang

f.  Siasatan yang berulang

g. Penyediaan Borang G yang berulang 

h. Penyediaan dan penyerahan H yang berulang

i.  Pembayaran pampasan yang berulang

j.  Pengeluaran, penyampaian dan endorsan borang K yang berulang.
k. Jika tuan tanah meninggal, proses pendepositan akan berulang
l. Jika terdapat bantahan ke Mahkamah, rujukan ke Mahkamah akan berulang dari segi penyediaan folder

(PERKARA-PERKARA DI ATAS MESTI DILAKUKAN MENGIKUT PERUNTUKAN UNDANG-UNDANG, JIKA GAGAL IANYA AKAN MENIMBULKAN MASALAH YANG LEBIH BESAR SEPERTI ENDORSAN BORANG D DAN BORANG K YANG TIDAK/GAGAL/TERLEPAS PANDANG/TERLUPA  DIBUAT) Ini berkemungkinan akan berlaku kerana terdapat 3 kali pengambilan dan melibatkan lot yang banyak dan kawasan yang luas.

2. Dari segi nilaian tanah - pengambilan tanah yang pertama akan mempengaruhi nilai tanah untuk pengambilan kedua dan ketiga (lazimnya nilaian tanah akan bertambah tinggi daripada pengambilan pertama).

3. Pembayaran kepada Jurunilai Tanah Berlesen  YANG BERULANG

4. Kos hadir bicara, kehilangan pendapatan YANG BERULANG

5. Jika pengambilan pertama  BELUM SELESAI DALAM ERTI KATA SEBENAR (Ukuran baki lot, pelarasan  dan pindaan cukai belum dibuat) berkemungkinan besar pembayaran pampasan akan berulang untuk jajaran yang sama (Bayar 2 kali)

Selain daripada itu BESAR kemungkinan permohonan antara ketiga-tiga agensi tersebut BERLAKU PERTINDIHAN ANTARA SATU SAMA LAIN. UNTUK MENGATASINYA AMAT PERLU DIADAKAN PERBINCANGAN YANG MEMBABITKAN SEMUA PIHAK

Ingatan/Endorsan Borang D Yang Tidak Di Batalkan

Sepertimana semua sedia maklum, berdasarkan seksyen 9(1)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila pengambilan tanah telah diwartakan dibawah seksyen 8, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membuat catatan (make a note)  mengenai pengambilan yang dicadangkan mengikut cara yang dinyatakan dalam sub-seksyen (2) dan (3).

Sub-seksyen (2) pula menyatakan, catatan (note) mengenai pengambilan yang dicadangkan itu dikehendaki oleh perenggan (b) sub-seksyen (1) hendaklah dibuat 

(a) jika tanah dijadualkan itu dipegang secara hakmilik berdaftar, (upon) diatas  dokumen hakmilik daftaran; atau

(b) jika tanah dijadualkan itu diduduki dengan harapan mendapat hakmilik, (upon) diatas   Daftaran Permohonan yang diluluskan (Register of Approved Applications) Daftar Pemegangan (Register of Holdings) atau daftar lain yang sesuai.

INI BERMAKNA INGATAN/ENDORSAN ADALAH MANDATORI

Ada pertanyaan yang dikemukakan kepada saya iaitu, jika PENGAMBILAN TIDAK DITERUSKAN DAN ENDORSAN MASIH TERDAPAT DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTARAN (LEBIH DARI 2 TAHUN), BOLEH ATAU TIDAK PEMILIK TANAH MENUNTUT KERUGIAN DISEBABKAN ENDORSAN TERSEBUT

Sebelum jawapan diberikan, terlebih dahulu kita perhatikan seksyen 8(5) Akta. Menurut seksyen ini jika pengisytiharan dibawah sub-seksyen (1) habis tempoh {has lapsed} (mungkin pengambilan tidak diteruskan), seksyen 35(2),(3) dan 4 hendaklah (shall) terpakai dengan ubahsuai yang perlu.

Berdasarkan seksyen tersebut,  MENJADI TINDAKAN MANDATORI YANG PERLU DIAMBIL OLEH PENTADBIR TANAH.

Menurut seksyen 35(2) dan (3), Pentadbir Tanah hendaklah mendapatkan kelulusan penarikan dari Pihak Berkuasa Negeri, kemudian mewartakan penarikan tersebut dan seterusnya mengadakan siasatan untuk menentukan amaun pampasan kerosakan jika ada yang perlu dibayar kepada orang yang berkepentingan. Langkah seterusnya sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 35(4) iaitu  'Pentadbir Tanah atau pihak berkuasa pendaftaran lain hendaklah (shall) membuat catatan mengenai mana-mana penarikan balik dibawah seksyen ini mengikut cara yang dinyatakan dalam sub-seksyen (2) atau (3) seksyen 9'.

Ini bermakna, selagi tiada pewartaan penarikan, endorsan penarikan TIDAK BOLEH DIBUAT DAN ENDORSAN BORANG D MASIH TERDAPAT DI DALAM DOKUMEN HAKMILIK {tidak boleh dibatalkan mengikut seksyen 381 Kanun Tanah Negara}.

Berdasarkan bukti-bukti seperti diatas ingatan/endoran Borang D masih kekal dan dengan adanya endorsan tersebut berkemungkinan besar segala urusniaga yang hendak dibuat akan terhalang dan INI MENIMBULKAN KERUGAIAN KPADA PEMILIK TANAH. Untuk menuntut kerugian yang mungkin terjadi pemilik tanah boleh membawa kes tersebut ke Mahkamah.