Akta Bekalan Elektrik 1990 (Akta 447) v Akta Pengambilan Tanah 1960 (Akta 486)

Baru-baru ini ada pertanyaan yang dibuat kepada saya melalui perbualan telefon iaitu mengenai tanah-tanah yang telah dipasang dengan talian voltan tinggi oleh Tenaga Nasional Berhad melalui Akta Bekalan Elektrik 1990 (ABE) beberapa tahun yang lalu, diambil semula dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT).

Boleh atau tidak?

Bagaimana dengan endorsan laluan tersebut?

Berdasarkan seksyen 11(1) ABE, TNB atau pemegang lesen boleh memasuki tanah milik untuk meletak atau memasang talian elektrik atau membina tiang dan lain-lain alat untuk tujuan elektrik, jika dalam tempoh 14 hari dari tarikh penerimaan notis Jadual Pertama, tiada bantahan dibuat oleh tuan punya tanah. Didalam seksyen yang sama menyatakan tuanpunya tanah akan dibayar pampasan kerana apa-apa gangguan, kerosakan atau ketidakupayaan yang mungkin disebabkan oleh  tindakan pembinaan/pemasangan tersebut, termasuk bayaran tahunan tanah yang digunakan untuk didirikan tiang. Dari seksyen tersebut jelas pengambilan tanah tidak berlaku/tanah masih kepunyaan tuanpunya tanah.

Ini menimbulkan masalah kepada tuanpunya tanah, walaupun tanah tersebut kepunyaan tuanpunya asal tetapi berdasarkan seksyen 37(12)(a)  ABE dibawah menyekat tuan tanah mengusahakan tanahnya

'Tiada seorangpun tanpa kebenaran sah daripada pihak berkuasa bekalan atau pemegang lesen, mengikut mana-mana yang berkenaan, boleh mengusahakan apa-apa kerja atau melibatkan diri dalam apa-apa aktiviti berhampiran dengan apa-apa pepasangan elektrik atau sebahagian daripadanya mengikut cara yang berkemungkinan mengganggu mana-mana pepasangan elektrik atau menyebabkan bahaya ke[pada mana-mana orang atau harta'

Pada pandangan saya, pengambilan tanah dibawah APT 1960 bukan sahaja boleh dibuat, bahkan sewajarnya tanah tersebut diambil melalui APT 1960 bukannya di bawah ABE 1990 dan inilah yang saya perjuangkan sejak menjadi tenaga pengajar di INSTUN. Untuk makluman juga, Kerajaan Negeri Johor, Negeri Sembilan, Perak dan Pulau Pinang telahpun memutuskan supaya talian bekalan elektrik dibuat pengambilan dibawah APT 1960 dan bukannya ABE 1990

Berdasarkan Pekeliling KPTG Bilangan 2 Tahun 1999, setelah selesai proses dan bayaran telah dibuat, Tenaga Nasional Berhad mesti mengemukakan dua salinan Notis Jadual Pertama ABE 1990 serta membuat bayaran kepada Pentadbir Tanah untuk dibuat ingatan/endorsan ke atas Dokumen Hakmilik Daftar Komputer. Oleh yang demikian walaupun endorsan telah dibuat, ianya tidak menimbulkan masalah jika tanah tersebut diambil pula  dibawah APT 1960 kerana berdasarkan seksyen 66 APT 1960, apabila endoran Borang K dibuat dibawah seksyen 23 APT 1960, bahagian  atau tanah yang terlibat hendaklah terletakhak sebagai tanah kerajaan dan bebas dari bebanan

Antara 'Freehold dan Leasehold'

Kali ini kita terus berkongsi ilmu berdasarkan penulisan Tuan Hj. Suhaimi bin Hj. Mamat, Setiausaha Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar Malaysia dan siri 'TANAH OH TANAH'

Penulis ingin menarik perhatian pembaca mengenai perkataan “freehold” yang terdapat dalam iklan A, B dan C, perkataan “pegangan bebas” dalam iklan D dan E, perkataan “pegangan kekal”” dalan iklan F, dan perkataan “pegangan selama-lamanya’ dalam iklan G. Pemaju perumahan suka menggunakan perkataan freehold, “pegangan bebas” atau “pegangan kekal” dalam iklan atau kain rentang bagi skim perumahan yang bakal atau sedang dimajukan. Kenapa? Apa mesej yang cuba hendak disampaikan oleh pemaju; apa yang pemaju hendak beritahu?  Siri TOT kali ini akan membicarakan mengenai isu ini.

PENDAHULUAN

Tentunya para pembaca biasa melihat dokumen hak milik tanah atau sinonim dengan sebutan geran tanah. Ia merupakan suatu dokumen yang merekodkan segala fakta material berkenaan hak milik seseorang ke atas tanahnya. Fakta material itu antara lain merangkumi nama pemilik, butir-butir mengenai tanah yang telah diberimilik, luas tanah dan lokasinya, pelan tanah dan had sempadan tanah. Dengan kata lain, geran tanah menjadi daftar hak milik seperti satu cermin yang berkemampuan menunjukkan segala maklumat yang penting mengenai tanah. Dalam setiap transaksi antara pemilik berdaftar atau tuan tanah dengan bakal pembeli, bakal pembeli hanya perlu memberi perhatian kepada daftar, dan tidak lebih daripada itu. Memadailah bagi bakal pembeli hanya bergantung pada maklumat yang ada dalam daftar atau geran, dan beliau tidak perlu, malahan tidak boleh melihat lebih jauh di sebalik itu. Prinsip ini disifatkan sebagai satu tabir.  

Antara perkara penting yang terdapat dalam geran tanah adalah bentuk pegangan tanah. Ia dinyatakan sama ada pegangan/hak milik selama-lamanya dan hak milik/pegangan pajakan seperti yang ditunjukkan pada contoh geran seperti di bawah. Dalam geran A, bentuk pegangan adalah selama-lamanya. Manakala contoh geran B adalah pajakan 99 tahun.

Apakah yang dimaksudkan dengan pegangan/hak milik selama-lamanya dan pegangan/hak milik pajakan.  Ruangan TOT keluaran kali ini akan mengupas secara ringkas mengenai perkara ini untuk faedah bersama. 

KAEDAH PELUPUSAN TANAH OLEH PIHAK BERKUASA NEGERI

Kanun Tanah Negara (KTN) 1965 telah memberi kuasa mutlak kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk membuat pelupusan secara pemberimilikan tanah kerajaan kepada mana-mana orang atau perbadanan. Pelupusan secara pemberimilikan ini boleh dilaksanakan melalui dua keadah iaitu: (i) pemberimilikan buat selama-lamanya ("in perpetuity" – seksyen 76(aa) KTN 1965); atau (ii) pemberimilikan untuk suatu tempoh yang tidak melebihi dari 99 tahun –“ for a term not exceeding ninety-nine years - seksyen 76(a) KTN 1965. Dalam bahasa mudah, kaedah pertama iaitu pemberimilikan buat selama lamanya (in perpetuity) dipanggil “pegangan bebas” atau “freehold” atau disebut juga dengan “pegangan kekal”.  Kadang-kadang terdapat pemaju yang menggunakan perkataan “hakmilik kekal”. Penggunaan perkataan hakmilik kekal tidak tepat dan mengelirukan. Manakala keadah kedua dikenali dengan pajakan atau “leasehold”. Dalam artikel ini, penulis akan menggunakan perkataan “freehold” dan “leasehold” kerana mudah difahami oleh layman.

Maksud pegangan bebas, juga disebut dengan pegangan kekal atau freehold ialah pegangan hak milik ke atas tanah itu adalah untuk selama-lamanya. Pemilikannya untuk tempoh selamanya. Ia tidak terikat kepada had masa. Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya, tanpa tertakluk kepada tanah tersebut akan kembali semula kepada PBN dan menjadi tanah kerajaan selepas tempoh tertentu kecuali melalui pengambilan tanah atau dirampas. Walau bagaimana pun bebas atau free di sini tidak membawa maksud tuan punya tanah atau pemilik tanah bebas berbuat apa sahaja atas tanah tersebut. Ia masih terikat kepada syarat dan peraturan seperti syarat nyata dan sekatan kepentingan. Cukai tanah wajib dibayar sebelum 31 Mei setiap tahun (di Negeri Kelantan, pada 30 Jun), jika gagal berbuat demikian, akan dikenakan denda dan dirampas. Pertukaran kegunaan tanah seperti daripada kategori pertanian kepada bangunan hanya boleh dilakukan setelah memperoleh kelulusan PBN. Untuk mengeluar/mengalih atau mengangkut bahan-bahan batuan perlu mendapat permit daripada Pentadbir Tanah. Untuk menggunakan ruang udara perlu mendapat permit. Tanpa permit daripada Jabatan Perhutanan, bahan kayuan seperti balak tidak boleh dibawa keluar. Tanah Simpanan Melayu tidak boleh dijual kepada orang bukan Melayu. Tanah pegangan bebas atau freehold boleh dirampas oleh PBN apabila berlaku pelanggaran syarat. Tanah pegangan bebas atau freehold boleh kembali menjadi milikan negeri jika pemiliknya meninggal dunia tanpa waris. Jika pemilik tanah meninggal dunia itu beragama Islam, tanah berkenaan akan menjadi milik Baitulmal.

Kalau begitulah maksudnya, apa gunanya bebas atau free, semuanya memerlukan kelulusan, kebenaran dan permit. Harus difahami, bebas dan free hanya merujuk kepada tempoh pemilikan sahaja. Bebas dan free daripada tarikh luput, tiada akhir dan penghujung, selama-lamanya, in perpetuity. Dalam bahasa mudah, tidak ada expire date. Inilah mesej yang hendak disampaikan oleh pemaju perumahan bahawa rumah atau premis yang akan/sedang dibina terletak di atas tanah yang tidak ada tempoh luput pemilikannya.   

    

Pegangan pajakan atau leasehold adalah berlawanan dengan pegangan bebas dan freehold. Pegangan pajakan atau leasehold mempunyai tempoh pemilikan, ada had masa, ada tarikh luput / expire date, ada akhir dan penghujung, tidak selama-lamanya. Tempoh pegangan mungkin 30 tahun, 60 tahun tetapi tidak melebihi 99 tahun. Kenapa tempoh maksimum 99 tahun, penulis akan jelaskan dipenghujung artikel ini. Walau bagaimana pun ada rekod mencatatkan tempoh pegangan atau leasehold sehingga 999 tahun terutama geran yang dikeluarkan oleh penjajah British kepada pengusaha ladang getah berbangsa Eropoh. Penulis pernah diberitahu oleh orang lama di JKPTG ketika penulis mula menyertai JKPTG pada April 1988, terdapat satu geran tanah ladang getah Gua Musang, Kelantan dimana tempoh pajakannya ditulis dengan ayat “selagi ada matahari, bulan dan bintang”.

Tanah pegangan pajakan atau leasehold akan kembali semula kepada PBN dan menjadi tanah kerajaan selepas tempoh pajakannya tamat, berakhir atau habis, melainkan tempoh pajakan tersebut diperbaharui atau disambung. Tempoh pajakan dikira bermula daripada ia didaftarkan dan berakhir setelah tempoh pajakan sama ada 30 tahun, 60 tahun atau 99 tahun. Dalam contoh geran B, tarikh mula tempoh pajakan ialah 18 Oktober 2011 dan berakhir pada 17 Oktober 2110 – genap 99 tahun.

Mungkin pembaca tertanya-tanya, apakah status tanah setelah tempoh pajakan tamat. Contohnya tanah PT 46745 seperti dalam contoh geran B, apa statusnya selepas 17 Oktober 2110.  Bagaimana dengan bangunan sama ada rumah atau premis perniagaan yang terletak di atas tanah tersebut. Jawapanya akan diberikan kemudian.

KEWUJUDAN KONSEP FREEHOLD DAN LEASEHOLD DALAM PEMILIKAN TANAH DI TANAH MELAYU

Untuk memahami dan menghayati secara mendalam tentang konsep freehold dan leasehold dalam pemilikan tanah, elok kalau ditinjau bagaimana prinsip ini boleh wujud, apakah falsafah disebaliknya. Mari kita belajar semula (pernah belajar ketika d sekolah menengah) sejarah pemerintahan dan penjajahan British di Semenanjung Tanah Melayu atau popular dengan Malaya.

Sebelum kedatangan British, masyarakat Melayu tidak mengalami sebarang kerumitan dalam soal-soal tanah. Sebahagian besar daripada Semananjung Tanah Melayu ketika itu masih lagi berhutan rimba. Jumlah penduduknya sedikit dan tertumpu dalam lengkongan penempatan tradisi. Pengunaan tanah ketika itu berbentuk pertanian saradiri, hanya sekadar memenuhi keperluan hidup iaitu secara berkebun, bersawah atau pun mencari bahan-bahan hutan. Keadaan ini menyebabkan masyarakat Melayu tradisinol tidak memerlukan satu sistem pemilikan dan pentadbitan tanah yang berinstitusi. Sistem pentadbiran tanah hanya terikat kepada peraturan adat. Ia dikenali dengan undang-undang adat tanah. Mengikut undang-undang adat tanah, tanah dibahagikan kepada dua bahagian iaitu tanah hidup dan tanah mati. Tanah hidup bererti tanah yang diduduki, diusahakan ataupun tanah yang tidak diduduki tetapi ada tanda-tanda yang menunjukkan tanah itu masih digunakan lagi, Bagaimanapun  sekiranya tanah itu ditinggalkan, tidak diduduki dan tidak ada sebarang tanda yang tanah itu digunakan, maka tanah itu dikenali sebagai tanah mati. Jadi, tanah mati temasuklah tanah-tanah hutan atau tanah yang pernah dikerjakan tetapi ditinggalkan menjadi hutan semula.

Kaedah yang digunakan untuk memperoleh hak milik tanah adalah dengan membuka dan mengerjakan tanah. Hak seseorang terhadap tanah adalah bergantung kepada siapa yang meneroka, menebas, membersih dan mengerjakannya tanah itu. Pemilikan atau bentuk pegangan tanah adalah tidak mutlak. Ia menjadi milik seseorang selama mana tanah tersebut diusahakan. Bagi tanah bendang yang ditanam dengan padi atau tanah sawah, undang-undang adat tanah menetapkan masa tiga tahun untuk menentukan sama ada itu hidup atau mati. Sekiranya tanah itu tidak dikerjakan selepas tiga tahun dan tiada sebarang tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahaka atau dikerjakan, maka tanah tersebut menjadi tanah mati dan hak milik ke atas tanah itu akan hilang. Masa selama tiga tahun itu sudah mencukupi untuk menentukan hak milik seseorang. Jika tanah sawah ditinggalkan dan tidak dikerjakan selama tiga tahun, maka hak miliknya tidak boleh dituntut kembali oleh tuannya atau warisnya. Lazimnya tanah sawah akan menjadi tanah terbiar, usang dan kembali sifatnya sebagai tanah mati selepas tiga tahun. Hak milik ke atas tanah itu akan hilang.

Bagi tanah kebun, walaupun ia ditinggalkan, tetapi pokok buah-buahan yang ditanam masih hidup, ia masih menjadi tanah hidup dan hakmiliknya boleh dituntut oleh tuannya atau warisnya. Tetapi jika ditinggaklan tanpa sebarang tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahakan atau dikerjakan, ia kembali menjadi tanah mati dan hak milik akan hilang.  Berpandukan kepada prinsip hak milik dalam adat tanah zaman sebelum kedatangan British ke Malaya, dapatlah disimpulkan bahawa pemilikan tanah adalah bersifat sementara. Ia bergantung kepada prinsip sejauhmanakah tanah itu diusahakan, ataupun, apakah masih terdapat tanda-tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahakan. Berdasarkan pemerhatian, tanah bendang atau sawah padi, tempoh pemilikannya agak kekal dan lama  kerana tanah-tanah sawah itu selalunya terletak berhampiran dengan perkampungan. Lagi pun usaha untuk memugar sawah memerlukan banyak tenaga, justeru itu tidak mudah ditinggalkan. Konsep pemilikan tanah bagi masyarakat Melayu tradisional tidak begitu kompleks.  

Ketika penduduk Semenanjung Tanah Melayu masih mengamalkan pertanian tradisional dan saradiri untuk keperluan keluarga dan lebihan hasil akan ditukarkan dengan barangan lain melalui sistem barter, di Eropah telah berlaku suatu perubahan ekonomi yang diberi nama Revolusi Perindustrian. Negara-negara Eropah bersaing untuk mendapatkan tanah jajahan yang kaya dengan bahan mentah bagi memenuhi keperluan indusrti mereka. Perancis, Britain dan Jerman menjalankan dasar meluaskan kuasa mereka dengan menguasai kawasan-kawasan lain, khususnya di Asia dan Afrika untuk mendapatkan bekalan bahan mentah bagi keperluan kilang dan juga untuk mendapatkan tempat memasarkan hasil keluaran kilang. Perubahan cara pengeluaran barang secara besar-besaran menyebabkan keperluan bahan mentah yang lebih besar dan pasaran yang lebih luas. Permintaan terhadap bahan mentah seperti bijih timah dan  getah mendorong imperialisme barat datang di Asia Tenggara. Dengan langkah menguasai banyak kawasan yang kaya dengan bahan mentah, kuasa Eropah itu akan mendapat bekalan secara terus-menerus. Contohnya, penguasaan British ke atas Myanmar adalah untuk mendapatkan kayu jati, sementara di Tanah Melayu pula adalah untuk mendapatkan bijih timah, getah dan hasil hutan yang lain. Pada ketika itu, bumi Tanah Melayu sangat subur dan kaya dengan bahan galian sehingga digelar suvarnabhumi yang bermaksud bumi emas oleh pedagang India.

British mulai bertapak di Tanah Melayu pada tahun 1786 setelah Francis Light menduduki Pulau Pinang dan perluasan wilayah sehingga ke Seberang Perai dengan termeterainya perjanjian pada tahun 1800, tahun 1819 di Singapura dan 1824 di Melaka. Penguasaan British diperluaskan lagi ke negeri lain melalui Sistem Residen yang telah diperkenalkan di Perak pada tahun 1874 berikutan perjanjian Pangkor. Sistem ini kemudiannya diperkenalkan di Selangor pula pada tahun 1875, di Pahang tahun 1888,  di Negeri Sembilan tahun 1889 dan seterusnya menguasi negeri lain di Tanah Melayu. British mengamalkan ekonomi laissez-faire, kapitalisme dan bebas.

Untuk memenuhi tuntutan terhadap permintaan getah yang tinggi bagi memenuhi keperluan perusahan automabil dan pembuatan barangan seperti tayar, kasut dan peralatan letrik, pentadbirabn British memberi galakan dan sokongan kepada para pemodal asing terutamanya dari Eropah untuk memperluaskan ladang getah di Tanah Melayu. Pemodal British berlumba-lumba melabur di Tanah Melayu. Syarikat besar yang berpengkalan di London seperti Harrisons and Crosfield, Boustead Estate Agency, Gurthrie dan Sime Darb, Rubber Esatate Agency of London (REAL), Sandylands Buttery & Co, Sime Darby Ltd dan Guthrie & Co. telah membuka ladang getah secara besar-besaran dan meluas. Menurut kajian seorang sarjana Jepun di Malaysia, pada tahun 1900, lebih daripada 180 buah syarikat British di Tanah Melayu yang menguasai hampir 800,000 ekar ladang. Di Selangor, sehingga tahun 1908, seluas 68,036 hektar tanah telah ditanam dengan pokok getah. Di Kelantan pula, R.W. Duff melalui syarikatnya iaitu Syarikat Pembangunan Duff melabur modal dalam perusahaan getah di dua kawasan di Hulu Kelantan: pertama, kawasan yang di sebelah utara sempadannya dari Kuala Kusial mengikut sungai ke hulu sungai sempadan Legeh, di timur sempadannya mengikut sungai dadi Kuala Kusial samai keKuala Sitom, dan di selatan sempadannya dari Kuala Sitom ikut sungai hingga ke hulu dan perbatasan Perak-Kelantan; keduanya: kawasan ditimur meliputu sungai dari Kuala Lebir ke hulu sampai Kuala Lebir terus ke perbatasan Pahang, di barat meliputi sungai dari Kuala Lebir ke Kuala Bong dan terus k hulu sampai perbatasan Pahang, dan di selata bersempadankan perbatasan Kepantn-Pahang. Luas kawaan lebih kirang 3,000 ekar. Syarikat Duff dibenarkan memiliki tanah dalam kawasan tersebut “selagi matahari terbit”. Pada akhir tahun 1908, jumlah keseluruhan estet di Kelantan ialah 3,740 ekar (Sumber: Dr. S. Husin Ali : Kemiskinan dan Kelaparan Tanah di Kelantan). 

Memandangkan kepada perusahan ladang getah melibatkan modal yang besar, bentuk kekal dan tempoh yang panjang, maka pemodal asing memerlukan jaminan daripada pentadbiran British mengenai pemilikan tanah. Mereka mahu tempoh pemilikan tanah kekal atau lama. A permanent nature of ownership to be desirable in order to attract foreigners to take up and invest.

Revolusi Perindustrian di Eropah juga menyaksikan permintaan terhadap bijih timah semakin meningkat dalam industri pengetinan, kenderaan, wayar, keretapi, perusahaan ayan (tin-plate) dan sebagainya. Dengan galakan daripada pentadbiran British di Tanah Melayu, pemodal dari Eropah mula melabur di Tanah Melayu secara besar-besaran dalam industri bijih timah. Syarikat besar seperti Straits Trading Company, Syarikat Messrs, Osborne dan Chapel, Syarikat Malayan Tin Dredging, Syarikat Eastern Company telah membuka lombong di Kuala Lumpur, Selangor, Perak, Negeri Sembilan, Kedah dan lain-lain. Perindustian melombong ini dirancakkan lagi dengan kemasukan pemodal dari China. Menurut catatan, pada tahun 1854, di Daerah Kulim sahaja, terdapat lapan buah syarikat cari gali bijih timah dengan jumlah pekerja seramai 1500 orang.

Sama seperti dengan pengusaha dalam sektor perladangan, pengusaha lombong juga memerlukan jaminan daripada pentadbiran British mengenai pemilikan tanah. Pengusaha lombong tidak memerlukan tanah secara fizikal, tetapi mahu mengambil hasil bumi yang tedapat dalam tanah. Setelah bijih timah telah habis, mereka tidak lagi memerlukan tanah tersebut. Lagi pun tanah bekas lombong tidak sesuai unuk aktiviti pertanian kerana faktor kesuburan, bentuk fizikal dan bentuk muka bumi yang berkolam. Justeru, pengusaha lombong memerlukan tanah hanya dalam tempoh tertentu sahaja. Mereka juga memerlukan satu dokumen bertulis untuk menjamin dan mengesahkan hak pemilikan tanah.   

Mengikut konsep barat, tanah boleh dicagarkan untuk mendapatkan modal. Justeru, pemodal Eropoh sama ada peladang atau pelombong memerlukan suatu dokemen hak milik. All these, necessitated the introduction of a new system of private land ownership that would certainly cater for the needs of and foster the capitalist or commercial exploitation of land resources. The native system of land tenure based on subsistence agriculture was clearly insufficient and defective. The colonial officers in the Malay States who were to introduce a new form of private ownership in land were faced with dilemma of what was the most appropriate form of ownership to adopt. The British looked to the land law of their motherland.

Gabenor Weld telah menghantar W.F.Maxwell yang ketika itu memegang jawatan Pesuruhjaya Tanah Negeri-negeri Selat ke Australia untuk mengkaji pelaksanaan Sistem Torrens. Sekembalinya dari Australia inilah beliau menggubal Ordinan 11 Tahun 1886. Kemudian beliau menggubal Kanun Tanah Selangor pada tahun 1889. Kemudian diperluaskan ke Pahang dan Negeri Sembilan. Akhirnya Negeri-Negeri Melayu Bersekutu menggunakan Kanun Tanah 1928, manakala Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu menggunakan undang-undang tanah sendiri. Semua undang-undang ini memperkenalkan kaedah pemberimilikan kepada tuan tanah melalui pendaftaran hak milik dan jaminan hak milik melalui geran-geran tanah. Geran dengan pegangan to hold  for ever (dinyatakan di dalam Schedule C, Section 21, 46 Land Enactment 1897) diberikan kepada pengusaha dalam sektor perladangan terutamanya getah. Manakala pegangan lease diberikan kepada pengusaha sektor perlombongan. Bagi tanah-tanah adat atau dikenali sebagai customary tenure juga diberikan hak milik. Apabila Land Enactment 1899 digantikan dengan Land Code yang berkuaskuasa pada 1 Januari 1928 (Chapter 138), prinsip ini dikekalkan dengan istilah yang sama iaitu to hold  for ever (Schedule VI, section 56) atau lease tetapi dalam suatu tempoh yang lama. Seksyen 2 menyebut a lease of state land in perpetuity or for a term of not less than 999 years.    

Hajah Siti Mariam Malinumbay S. Salasal (pernah mengajar penulis ketika penulis menyambung pelajaran ke peringkat sarjana di UTM Skudai pada tahun 1999-2000) dalam tesis PhDnya yang bertajuk : Land Tenure In Peninsular Malaysia and The Philippines : A Comparative Perspective merumuskan pegangan leasehld adalah seperti berikut:  “......the rational why the leasehold form of ownership was adopted instead of the freehold was due to the following factors. Firstly, in the case of mining land, the introduction of permanent private ownership was clearly not favourable. The miners did not need to hold or own the land for a period longer than a limited economic life of its usefulness for mining purposes. Secondly, it was not viable to part with such land forever. Should the said land cease to be used (for example mining) it would be tied up to idleness in private ownership. Hence, short terms of lease were adopted to be the ideal form in respect of mining land. This concept was in fact borrowed from the English concept which does not recognize absolute private ownership of land”.

(BERSAMBUNG)

         

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 12, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861417

Fax : 03-88893591

Email : suhaimi@nre.gov.my

Seminar Pengambilan Tanah

DIMAKLUMKAN, SAYA DIJEMPUT OLEH

KELAB SUKAN DAN KEBAJIKAN JKPTG  PERAK 

SEBAGAI FASILITATOR ( 4 JAM) DALAM

SEMINAR PENGAMBILAN TANAH

TARIKH SEMINAR: 9 SEPTEMBER 2013

TEMPAT: TOWER REGENCY HOTEL, IPOH

MASA: 8.30 PAGI HINGGA 5.00 PETANG

HUBUNGI: 05 - 2555260/05 -2533469

Bantahan Ke Mahkamah oleh PEMOHON

Berdasarkan seksyen 37(3), mana-mana kerajaan atau mana-mana orang atau perbadanan yang menjalankan sesuatu kerja yang pada pendapat Pihak Berkuasa Negeri itu adalah untuk kemudahan awam (jalan, landasan pengangkutan, bekalan air dll seperti yang ditafsirkan dibawah seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah) dan yang bagi pihaknya tanah itu diambil menurut peruntukan-peruntukan subseksyen (1) dan boleh membuat bantahan-bantahan atas mana-mana alasan yang dinyatakan dalam subseksyen (1). Ini bermaksud PEMOHON juga boleh membuat bantahan ke Mahkamah

Baru-baru ini ada PEMOHON (sebuah Jabatan Persekutuan) meluahkan perasaan tidak puashati kepada saya terhadap Pentadbir Tanah kerana LAMBAT MENYERAHKAN BORANG H, yang menyebabkan hajat jabatan tersebut untuk membuat bantahan ke Mahkamah terbantut, kerana perbincangan untuk membuat bantahan hanya boleh dilakukan SETELAH BORANG H DITERIMA dan pada pandangan mereka tempoh bantahan adalah ENAM MINGGU DARI TARIKH PERINTAH

Berdasarkan seksyen 38(3) Akta pengambilan Tanah 1960:

'Tiap-tiap permohonan dibawah subseksyen (1) {iaitu penyerahan Borang N} hendaklah dibuat:

(a) sekiranya orang yang membuat permohonan itu HADIR atau DIWAKILI dihadapan Pentadbir Tanah semasa Pentadbir Tanah membuat awardnya (BORANG G), dalam masa enam minggu dari tarikh Pentadbir Tanah membuat award (BORANG G) dibawah seksyen 14;

(b) dalam kes-kes lain, dalam masa enam minggu SETELAH MENERIMA notis dibawah seksyen 16 (BORANG H) daripada Pentadbir Tanah ATAU dalam masa enam bulan dari tarikh Pentadbir Tanah Membuat award dibawah seksyen 14 (BORANG G), mengikut mana yang lebih dulu tamat tempohnya.

Pada pandangan saya anggapan PEMOHON DIATAS  adalah SALAH. Berdasarkan perenggan 28.3 Manual Pengambilan Tanah, tempoh bantahan PEMOHON adalah berdasarkan seksyen 38(3)(b) IAITU DALAM TEMPOH 6 MINGGU DARI TARIKH TERIMA BORANG H ATAU 6 BULAN DARI TARIKH AWARD BORANG G YANG MANA DAHULU LUPUT.


SEMASA BERCERAMAH DI INSTITUT LATIHAN PERUMAHAN DAN KERAJAAN TEMPATAN, BUKIT TINGGI PADA 5 DAN 6 JUN 2013, TERDAPAT PESERTA YANG BERTANYAKAN MENGENAI TEMPOH BANTAHAN TUANPUNYA TANAH. DIBAWAH INI ADALAH JAWAPANNYA.

Seksyen 38(3)(a) PULA ADALAH UNTUK TUANPUNYA TANAH YANG INGIN MEMBUAT BANTAHAN. Ini berdasarkan  beberapa kes Mahkamah seperti di bawah YANG MEMUTUSKAN JIKA PEMOHON (Tuan tanah) HADIR ATAU DIWAKILI IANYA TERTAKLUK KEPADA SEKSYEN 38(3)(a)

1. Kes Uda Holding Bhd. v PT WP KL 6 MLJ 242 
    MAHKAMAH TINGGI KL

{Penentuan 6 minggu untuk bantahan}

Tarikh Borang G -   27.10.2011 (pemohon hadir)

Tarikh Borang H - 30.11.2011

Terima Borang H - 12.12.2011

Hantar surat dan Borang N - 22.12.2011

PT pulangkan Borang N (tamat tempoh) - 16.01.2012

Surat, Borang N dan deposit - 02.02.2012

PT pulangkan Borang N dan deposit - 24.02.2012

Tuan tanah bantah ke Mahkamah

Mahkamah putuskan: 6 minggu bermula 27.10.2011 s38(3)(a)


2. Kes Arthur Ponniah Gurubatham & Satu lagi v PT WP KL
    [2008] 3 CLJ 17
    MAHKAMAH TINGGI KL

{Penentuan tempoh 6 minggu}

Tarikh award - 16.06.2005 (tuan tanah hadir)
Terima Borang N - 22.11.2005
Borang N - 03.01.2006
Pemohon kira 6 minggu bermula - 22.11.2005
Mahkamah 6 minggu bermula - 16.06.2005 s38(3)(a)


3. Kes Dynamic Plantation Bhd v PT Segamat
    [2008] 3 CLJ 37 - MAHKAMAH TINGGI MUAR

{Penentuan 6 minggu untuk bantahan}


Tarikh award lisan - 27.05.2004
Borang G dan H - 02.07.2004
Borang N - 05.08.2004
AG tolak lebih 6 minggu dari - 27.05.2004
Mahkamah terima 6 minggu bermula - 02.07.2004 s38(3)(a)


UNTUK MENGATASI KEKELIRUAN TERSEBUT, TARIKH AWARD (TARIKH BORANG G) SEPATUTNYA SAMA DENGAN TARIKH BORANG H (ATAU TARIKH BORANG H TERKEMUDIAN SEDIKIT) DAN BORANG H TERSEBUT SEPATUTNYA DISERAH ATAU DISAMPAIKAN SENGAN SEBERAPA SEGERA YANG BOLEH KEPADA SEMUA ORANG BERKEPENTINGAN SEPERTIMANA YANG DISARANKAN OLEH SEKSYEN 16(1) AKTA YANG SAMA.

 

Rampasan Tanah : Antara Persepsi dan Realiti

RENCANA YANG SAYA PAPARKAN INI SAYA PETIK DARIPADA RENCANA 'TANAH OH TANAH SIRI KE 28' HASIL PENULISAN TUAN SUHAIMI BIN MAMAT, SUB TANAH UKUR DAN PEMETAAN KEMENTERIAN SUMBER ASLI DAN ALAM SEKITAR UNTUK PENGETAHUAN KITA BERSAMA.

KISAH PERTAMA

Akhbar Sinar Harian 5 Februari 2013 melaporkan kemelut pemberimilikan tanah bagi tujuan pertanian di Kampung Lindur, Tanjong Karang, Selangor kian memuncak apabila senarai nama pemohon yang berjaya dibantah peneroka asal berikutan nama mereka tidak tersenarai. Peneroka asal, Mohd Roslan Takrep, 53, kecewa dengan keputusan yang dibuat oleh pihak terbabit meskipun beberapa permohonan sebelum ini yang dibuat mengikut prosedur yang ditetapkan tidak diendahkan. Menurutnya, jika pihak terbabit menyatakan peneroka asal tidak membuat permohonan mengikut prosedur, pihaknya mempunyai bukti resit pembayaran premium dan surat permohonan yang dibuat demi menegakkan keadilan. “Bagaimana nama individu yang tidak pernah mengusahakan tanah di kawasan ini boleh berjaya sedangkan peneroka asal sendiri dipinggirkan walaupun permohonan dibuat sejak 1981?. “12 peneroka asal sudah buat permohonan pada 1981 tetapi dibatalkan pada 1985 kerana Pentadbir Tanah menghadkan 0.8 hektar tanah sahaja bagi setiap seorang peneroka menyebabkan permohonan kedua dibuat pada 1987," katanya. Seorang lagi penduduk, Rosiah Hassan, 45, berkata, pihaknya akan berjuang menuntut tanah yang diusahakan ibu bapanya sejak kawasan itu masih hutan lagi. “Banyak modal dikeluarkan untuk buat ban di sekeliling tanah seluas 24 hektar itu bagi mengelakkan banjir sehingga terpaksa jual harta pusaka.  Mohd Yahya Mat Sahri berkata, “Pihak peneroka perlu memeriksa kebenaran tarikh kelulusan pemberimilikan memandangkan pihak terbabit mengeluarkan hak milik kepada pemohon yang berjaya dan sudah menjelaskan premium. “Sedangkan peneroka yang pernah bayar premium dan memohon mengikut prosedur yang ditetapkan tidak tersenarai sebagai penerima hak milik gara-gara didakwa namanya disenaraihitamkan," katanya.

KISAH KEDUA

utusankelantan@utusan.com.my 26 Mac 2013 pula melaporkan lebih 400 peneroka di Kampung Air Naga kawasan Lembaga Kemajuan Kelantan Selatan (Kesedar) Ulu Bertam, Tanah Merah, Kelantan berada dalam dilema kerana bimbang tanah seluas 3.2 hektar yang menjadi tapak rumah dan ladang yang diusahakan sejak 1984 akan diambil oleh kerajaan negeri. Lebih menyedihkan, 49 daripada mereka yang menerima tawaran pemilikan tanah dan telah pun membayar sejumlah wang sebagai bayaran premium masih belum mendapat sebarang maklum balas daripada kerajaan negeri tentang status tanah tersebut. Seorang peneroka, Mohd. Abdullah Mohamad, 59, mendakwa, pada julai tahun lalu, Pejabat Tanah Jajahan Tanah Merah dan Ahli Dewan Undangan Negeri (ADUN) Gual Ipoh, Wan Yussof Wan Mustafa datang berjumpa penduduk untuk menawarkan geran tanah. Namun dakwanya, penduduk perlu membayar sebanyak RM1,654.00 sebagai bayaran premium dan mereka dimaklumkan proses pengeluaran geran mengambil masa selama tiga bulan. Bagaimanapun dakwanya, selepas sebulan, penduduk diminta supaya membayar pula bayaran tambahan dengan jumlah tertentu dan nilainya berbeza-beza, ada bernilai RM373.00 dan RM316.00 namun masih tiada kerja mengukur tanah dijalankan. Seorang peneroka, Hussin Mahmood, 53, mendakwa, dia yang menanti geran tanah sejak 20 tahun lalu telah mengikut kehendak kerajaan negeri dan membayar sejumlah wang yang diminta dengan harapan pemberian geran akan disegerakan. "Saya membayar premium ini, kemudian kerajaan negeri meminta lagi bayaran tambahan tetapi geran masih tidak diberikan. Saya bimbang mereka hanya bermain 'tarik tali' dengan penduduk dan terus meminta bayaran tetapi geran tidak diberikan," dakwanya. Wan Mah Wan Jusoh, 70, pula mendakwa, dia telah mengusahakan tanah di situ hampir 30 tahun dengan tanaman getah dan berharap kerajaan negeri segera memberikan geran. Katanya, dia bimbang sekiranya geran masih tidak diberikan, kerajaan negeri akan merampas hak mereka itu untuk diberikan kepada syarikat luar sebagaimana yang berlaku di beberapa kawasan di Hulu Kelantan ini. "Sudah banyak tanah di kawasan lain di Hulu Kelantan ini diberikan kepada syarikat luar, saya bimbang sekiranya kami masih lagi tidak mempunyai geran, tanah ini juga akan diserahkan kepada orang luar.

KISAH KETIGA

Sinar Harian 22 Februari 2013 turut melaporkan isu yang sama. Kira-kira 200 petani yang mengusahakan tanaman di pesisir Sungai Kelantan di Pasir Pekan Hilir, Tumpat, mengadakan perhimpunan aman membantah tindakan kerajaan negeri yang didakwa menjual tanah pertanian yang diusahakan sejak 30 tahun lalu, kepada pihak tertentu. Kawasan pertanian tersebut terletak kira-kira lima kilometer dari Lembah Sireh, sebuah kawasan pertanian yang terletak di daerah Kota Baharu yang kini dimajukan untuk projek pembangunan.  Para petani yang mendakwa tanah pertanian lebih 400 hektar tersebut yang dijual sejak dua tahun lepas, kini bingung memikirkan nasib mereka jika pihak berkenaan bakal membangunkan tanah tersebut untuk pelbagai projek infrastruktur. Bukan itu sahaja, petani tersebut turut mendakwa beberapa lot tanah yang didirikan rumah penduduk yang telah dibayar premium sejak beberapa tahun lepas turut dijual kerajaan negeri kepada pihak tertentu. Seorang penduduk, Mohd Hussin Ishak, 60, berkata beliau telah membayar kira-kira RM1,000.00 sebagai bayaran premium untuk satu lot tanah yang telah dibina rumah, namun terkejut apabila diberitahu sebahagian daripada lot tanah rumah yang dibinanya telah dijual.  "Saya bina rumah tersebut pada 1989 dan bayar sewa sebanyak RM6.00 setahun. Saya juga turut bayar RM1,000.00 untuk premium tanah, namun diberitahu sebahagian daripada lot rumah saya telah dijual kepada pihak tertentu. "Di mana saya harus tinggal selepas ini jika tanah tersebut dirampas oleh pihak yang membeli tanah tersebut sedangkan ia adalah satu-satunya tanah yang saya miliki," katanya.

KISAH KEEMPAT

http://www.malaysiakini.com/bm 29 Mac 2011 melaporkan bahawa sekumpulan peneroka Rancangan Kemajuan Tanah (RKT) Lembaga Kemajuan Kelantan Selatan (Kesedar) Jeram Tekoh, dekat Gua Musang mendakwa tanah mereka dirampas kerajaan Kelantan menerusi pengeluaran geran baru kepada individu lain. Hari ini kumpulan yang terdiri kira-kira 100 orang itu berpiket secara aman bagi menghalang pemilik geran memasuki ladang getah seluas 479 hektar tersebut dan mengutip hasil. Ketua peneroka RKT itu Abdul Aziz Mohamad berkata peneroka terbabit hanya mempertahankan hak mereka memandangkan tanah tersebut telah diserahkan Kesedar kepada mereka sejak 1995. "Namun setakat ini sudah ada 26 individu tertentu termasuk dari jajahan Tumpat memiliki geran tanah terbabit dan kerajaan negeri dalam proses mengeluarkan 30 geran lagi termasuk 10 dalam masa terdekat," katanya kepada Bernama. Tindakan kerajaan negeri itu menyebabkan individu yang berkenaan datang ke ladang getah tersebut sekalipun tidak tahu sempadan tanah yang dikatakan milik mereka, katanya. Beliau yang mewakili peneroka terbabit turut meluahkan rasa hairan dengan sikap kerajaan negeri yang dengan sewenang-wenangnya mengeluarkan geran tersebut kepada pihak yang tidak berkenaan. Ini kerana katanya, Kesedar telah membayar premium tanah tersebut kepada kerajaan negeri sejak beberapa tahun lalu. "Kita tidak akan menyerah secara mudah tanah ladang getah itu kepada orang yang menerima geran hak milik kerana mereka bukan pada kalangan peneroka RKT Kesedar terbabit," katanya. Sementara itu, Pengurus Besar Kesedar Mohd Arshad Ismail yang dihubungi mengaku pihaknya telah membuat bayaran premium hampir RM500,000.00 beberapa tahun lepas setelah diarahkan kerajaan negeri - Bernama

KISAH KELIMA

www.hmetro.com.my 2 Mac 2013 You +1'd this publicly melaporkan bahawa seramai 179 keluarga peneroka dari Kampung Seri Aman, Batang Berjuntai, Kuala Selangor, memfailkan permohonan semakan kehakiman bagi membatalkan proses dan keputusan cabutan undi dalam kalangan pemohon baru untuk lot tanah itu. Permohonan itu difailkan wakil penduduk, Balakrishnan Subramaniam di Pejabat Pendaftar Mahkamah Tinggi Shah Alam, menerusi firma guaman Tetuan Kamarudin & Partners. Mereka menamakan kerajaan Selangor, Pegawai Daerah Kuala Selangor serta Pengarah Tanah dan Galian Negeri Selangor masing-masing sebagai responden pertama, kedua dan ketiga. Peguam Kamarudin Ahmad ketika ditemui pemberita selepas memfailkan permohonan itu berkata, semua peneroka asal berkenaan menduduki lot tanah di Kampung Seri Aman lebih 60 tahun. “Mereka mendakwa Pejabat Tanah Kuala Selangor menerusi surat bertarikh 14 Februari lalu memanggil pemohon baru untuk membuat cabutan undi bagi memiliki lot tanah di kampung itu. “Dalam permohonan itu, anak guam saya mendakwa kerajaan negeri pada 2007 meluluskan permohonan mereka untuk memiliki lot tanah itu menerusi surat bertarikh 18 April 2007,” katanya. Menurutnya, peneroka asal berkenaan menyatakan cabutan undi untuk pemohon baru memberi implikasi bahawa kerajaan Selangor membatalkan kelulusan lot tanah itu yang sudah diberi kepada mereka. Beliau berkata, dalam permohonan itu, anak guamnya turut mendakwa segala usaha mereka untuk membayar premium tanah bagi lot tanah itu dihalang Pejabat Tanah Kuala Selangor sejak 2008.

 KISAH KEENAM

Apple-biru.blogspot.com menulis sekumpulan lebih 300 orang rakyat marhaen dari Kampung Sungai Badong, Kuala Betis bangkit memprotes tindakan Kerajaan Kelantan merampas tanah yang diusahakan mereka sejak berpuluh tahun lalu untuk diberikan kepada syarikat swasta. Sukar untuk mereka terima hakikat bagaimana mungkin tanah seluas 378.8 hektar yang telah mereka usahakan sekian lama dengan tanaman getah, kelapa sawit dan lain-lain tanaman tiba-tiba sahaja bertukar hak milik sejak 5 bulan lalu. Segala wang ringgit berupa duit deposit, cukai dan premium tanah yang telah dilangsaikan kepada Pejabat Tanah bagaikan menjadi debu, sia-sia sebegitu sahaja tanpa sebarang makna.

PERSOALAN : ADAKAN PIHAK BERKUASA NEGERI (PBN) BOLEH MEMBATALKAN KELULUSAN PEMBERIMILIKAN TANAH (ALIENATION)  WALAUPUN PREMIUM, CUKAI TANAH BAGI TAHUN PERTAMA, UPAH UKUR SEMPADAN DAN BAYARAN PERSEDIAAN DAN PENDAFTARAN DOKUMEN HAK MILIK TELAH DIBAYAR OLEH PEMOHON MELALUI BORANG 5A KANUN TANAH NEGARA (KTN).

Perkara yang menjadi isu dalam petikan laporan akhbar di atas adalah, adakah PBN boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah walaupun premium, cukai tanah bagi tahun pertama, upah ukur sempadan dan bayaran persediaan dan pendaftaran dokumen hak milik telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN. (Borang 5A [Seksyen 81 dan 82] Kanun Tanah Negara 1965 adalah suatu pemberitahuan kelulusan permohonan tanah).

  

HUJAH PERTAMA

Jika soalan ini diajukan kepada pihak-pihak, jawapannya berbeza. Ada yang memberi  jawapan tidak boleh. PBN tidak mempunyai kuasa bagi membatalkan pemberimilikan tanah yang telah diluluskan olehnya kepada pemohon setelah pemohon membayar premium dan lain-lain seperti yang dinyatakan dalam Borang 5A. Hujahnnya:

(i)                 oleh kerana pemohon telah membayar premium dan cukai tanah seperti yang disyaratkan bagi tujuan pemberimilikan melalui Borang 5A KTN, maka PBN dan Pentadbir Tanah telah terikat untuk mengeluarkan suratan hak milik kepada pemohon dan tidak lagi boleh membatalkan pemberimilikan (alienation) tanah berkenaan. PBN terikat kepada keputusan sebelumya;

(ii)               peruntukan seksyen 80 KTN hendalah dibaca bersama dengan seksyen 180 KTN yang merupakan peruntukan bersifat mandatori yang bermaksud sebaik sahaja premium bagi pemberimilikan tanah dibayar maka secara automatik surat hak milik perlu dikeluarkan oleh Pendaftar/PTD. Seksyen 80 dan seksyen 180(1) KTN menggunakan perkataan shall yang bermaksud sebaik sahaja bayaran bagi Notis Borang 5A dibuat, maka hak milik sementara (qualified title - QT) hendaklah dikeluarkan kepada pemohon. Bagi menyokong hujah ini, maksud perkataan shall telah dijelaskan dalam  kes Lau Keen Fai  vs Lim Ban Kay @ Lin Chiam Boon & Anor [2012] 2  MLJ 8;

(iii)             keputusan PBN membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah setelah premium, cukai tanah bagi tahun pertama, upah ukur sempadan dan bayaran persediaan dan pendaftaran dokumen hak milik telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN adalah salah dari segi fakta dan undang-undang. Ini kerana pelupusan secara pembermilikan (alienation) itu adalah satu proses yang bermula dari satu kelulusan yang diberi oleh PBN dan tamat dengan pendaftaran dan memberi surat hak milik;

(iv)              pemohon mempunyai legitimate expection untuk pemberimilikan setelah Borang 5A dijelaskan. Kegagalan PBN untuk kira legitimate expectation adalah sesuatu yang salah dari segi fakta dan undang-undang;

(v)                pemohon telah mendapat beneficial interest sebaik sahaja permohonannya diluluskan oleh PBN dan setelah notis bayaran melalui Borang 5A telah dijelaskan. Ini bermakna, PBN telah terikat secara kontraktual di bawah prinsip undang-undang kontrak dan suatu kontrak  telah terbentuk. PBN tidak boleh memungkiri kontrak dan tidak boleh lagi membuat keputusan untuk membatalkan kelulusan yang telah diberikan kerana pemohon telah memenuhi syarat dan terma yang dinyatakan dalam Borang 5A KTN.

Kes North East Plantations Sdn Bhd v District Land Administration, Dungun & Anor[2010] MLJ 413 boleh dijadikan hujah. Dalam kes ini, Mahkamah Rayuan melalui penghakiman oleh YA Mohd Hishamudin Yunus memutuskan bahawa Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri Terengganu  tidak   mempunyai  kuasa  bagi membatalkan pemberimilikan  lapan  lot tanah  yang telah  diluluskan olehnya kepada pemohon.  Oleh yang demikian tidak terdapat sebarang alasan untuk pembayaran premium  pemohon yang  telah  diserahkan  kepada Pentadbir Tanah ditolak. Dengan itu surat hak milik hendaklah dikeluarkan kepada pemohon. Mahkamah Rayuan juga memutuskan pemohon mempunyai ekspektasi yang sah untuk suratan hak milik bagi lapan lot terlibat dikeluarkan setelah kelulusan pemberimilikan tanah terlibat diberikan kepada mereka oleh PBN. Tidak ada peruntukan dalam KTN yang membolehkan pembatalan proses pelupusan secara pemberimilikan (alienation) terutama setelah Borang 5A dikeluarkan dan segala bayaran yang dituntut telah dijelaskan. Segala syarat dan terma yang dinyatakan dalam Borang 5A telah dilaksanakan.

HUJAH KEDUA

Di pihak yang lain pula akan memberikan hujah yang sebaliknya. Walaupun premium telah dibayar, PBN masih boleh menolak atau membatalkan pemberimilikan dan mengembalikan semula premium yang telah dibayar kerana:

(i)    sesuatupemberimilikan tanah kerajaan hanya menjadi sempurna setelah suratan hak milik didaftarkan. Selagi nama pemohon belum didaftarkan sebagai pemilik berdaftar, maka tanah terlibat masih terus kekal sebagai tanah kerajaan dan PBN bebas berurusan atau melupuskannya, walaupun pemohon telah membayar premium. Seksyen 78(3) KTN menyatakan bahawa tanah yang diluluskan bagi pemberimilikan masih terus kekal menjadi tanah kerajaan selagi tanah tersebut belum didaftarkan atas nama pemohon. Berdasarkan kepada peruntukan tersebut, pihak PBN mempunyai kuasa  untuk  membatalkan  keputusan  pemberimilikan atau  tidak  meneruskan pemberimilikan tanah kepada pemohon walaupun premium sudah dibayar melalui Borang 5A KTN.

(ii)    keputusan penolakan pemberimilikan tanah merupakan suatu yang bersifat mala fide oleh PBN. Justeru itu, sama ada premium tanah telah dibayar atau belum dibayar, ianya tidak mengubah prinsip undang-undang yang mantap bahawa PBN mempunyai kuasa untuk membatalkan pembermilikan selagi pendaftaran suratan hak milik belum dikeluarkan. Doktrin jangkaan sah tidak boleh mengatasi kuasa-kuasa statutori PBN dalam perkara pemberimilikan tanah;

(iii)       hak ekpektasi atau jangkaan munasabah tidak boleh mengatasi kuasa-kuasa statutori yang diberikan kepada PBN yang terdapat di bawah KTN. Expectation ini tidak boleh mengatasi kuasa PBN dalam polisi berkaitan pemberimilikan tanah kerajaan.

(iv)              memang betul Mahkamah Rayuan dalam kes North East Plantations Sdn Bhd v District Land Administration, Dungun & Anor [2010] MLJU 413 melalui penghakiman oleh YA Mohd Hishamudin Yunus telah memutuskan bahawa Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri  Terengganu  tidak   mempunyai  kuasa  bagi membatalkan pemberimilikan  lapan  lot  tanah  yang telah  diluluskan olehnya kepada pemohon. Bagaimanapun keputusan tersebut telah diketepikan oleh Mahkamah Persekutuan ([2011] 4 CLJ 729). Mahkamah Persekutuan melalui penghakiman oleh YAA Alauddin Mohd Sheriff PMR mengatakan dan memutuskan seperti berikut:

Seksyen 78(3) KTN memperuntukkan seperti berikut:

“78(3) The alienation of State land shall take effect upon the registration of a register  document of title thereto pursuant to the provisions referred  to  subsection (1)  or  (2),  as  the  case  may  be;  and, notwithstanding that its alienation has been  approved by the State Authority, the land shall remain State land until that time.”

Jelas dari peruntukan tersebut di atas bahawa pemberimilikan tanah (alienation of land) hanya berkuat kuasa dengan pendaftaran hak milik. Selagi belum didaftarkan  tanah  tersebut masih kekal milik kerajaan negeri. Mahkamah terikat dengan keputusan oleh Mahkamah Persekutuan dalam kes North East  Plantations Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Satu lagi [2011] 4 CLJ 729. Keputusan oleh mahkamah apex tersebut  perlu  diberi  penghormatan  yang   tinggi   oleh mahkamah bawahan. Tafsiran dan keputusan telah diberikan dengan jelas bahawa PBN sebagai badan  tertinggi  yang mempunyai kuasa dan membuat polisi  berkaitan tanah kerajaan adalah mempunyai  kuasa dalam  meluluskan atau  tidak  meluluskan atau membatalkan sesuatu pemberimilikan tanah kerajaan walaupun kelulusan pemberimilikan telah dibuat  sebelumnya. Kuasa tersebut adalah merupakan kuasa budi bicara yang diberikan oleh KTN melalui Seksyen 42, 76 dan 78 KTN. PBN tidak boleh dipaksa untuk menjalankan kuasanya dalam pemberimilikan tanah kerajaan.

(v)                pemohon tidak mendapat beneficial interest apabila permohonannya diluluskan oleh PBN dan walaupun notis bayaran melalui Borang 5A telah dijelaskan. Ianya tidak bermakna kerajaan negeri telah terikat secara kontraktual hingga menyebabkan PBN tidak boleh lagi membuat keputusan untuk membatalkan kelulusan yang telah diberikan. Mengikut Perlembagaan Persekutuan (Jadual 9) dan di bawah seksyen 40 KTN ‘tanah’ adalah kepunyaan PBN dan sebagai pemilik tanah, PBN berhak membuat apa-apa keputusan atau mengambil apa-apa tindakan yang difikirkan wajar dan munasabah. Sama ada tindakan membatalkan sesuatu kelulusan itu wajar atau tidak merupakan isu yang berasingan dan tidak boleh menidakkan hak PBN sebagai pemilik tanah. Sekiranya setelah meluluskan permohonan mana-mana pihak, maka PBN dikehendaki terus mengambil tindakan mengeluarkan hak milik kepada pemohon tanpa mempunyai kuasa untuk membatalkan kelulusan yang telah diberikan, maka ini adalah bercanggah dengan seksyen 78(3) KTN.

(vi)              perkataan shall yang terdapat dalam seksyen 80(3) KTN adalah merupakan prosedur pentadbiran atau administrative steps yang akan dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah  apabila pemberi milikan diluluskan. Oleh kerana keputusan bagi membatalkan pemberimilikan telah dibuat dan premium dikembalikan semula, maka administrative steps yang perlu dilaksanakan di bawah seksyen 81–92 KTN tidak lagi perlu dilakukan oleh Pentadbir Tanah.  

RUMUSAN

Setelah meneliti hujah di atas, didapati bahawa terdapat percanggahan pendapat mengenai persoalan adakah PBN boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah walaupun premium, cukai tanah bagi tahun pertama, upah ukur sempadan dan bayaran persediaan dan pendaftaran dokumen hak milik telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN. Hujah pertama mengatakan PBN tidak boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah setelah premium, cukai tanah bagi tahun pertama, upah ukur sempadan dan bayaran persediaan dan pendaftaran dokumen hak milik telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN. Hujah kedua mengatakan bahawa PBN boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah walaupun premium, cukai tanah bagi tahun pertama, upah ukur sempadan dan bayaran persediaan dan pendaftaran dokumen hak milik telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN.

Berdasarkan kepada keputusan mahkamah, didapati pendapat kedua diterima.  Mahkamah Tinggi Shah Alam dalam kes Piagamas Maju Sdn Bhd lwn Pengarah Tanah dan Galian Negeri Selangor [2013] 2 MLJ 1-148 dan Mahkamah Persekutuan dalam kes North East  Plantations Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Satu lagi [2011] 4 CLJ 729 memutuskan bahawa PBN boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah walaupun premium, cukai tanah bagi tahun pertama dan lain-lain bayaran telah dibayar oleh pemohon melalui Borang 5A KTN.

Ini kerana sesuatu pemberimilikan tanah hanya menjadi sempurna setelah suratan hak milik didaftarkan. Selagi pemohon tanah belum didaftarkan sebagai pemilik berdaftar terhadap tanah yang diluluskan, maka tanah terlibat masih terus kekal sebagai tanah dan PBN bebas berurusan atau  melupuskannya, walaupun  pemohon telah membayar premium dan lain-lain. Seksyen 78(3) KTN menyatakan bahawa tanah yang diluluskan bagi pemberimilikan masih terus kekal menjadi tanah kerajaan selagi tanah tersebut belum didaftarkan di atas nama pemohon. Berdasarkan kepada peruntukan tersebut PBN mempunyai kuasa bagi membatalkan keputusan memberimilikan atau tidak meneruskan pemberimilikan tanah kepada pemohon walaupun premium ke atasnya sudah dibayar.  PBN masih boleh membatalkan kelulusan pemberimilikan tanah dan mengembalikan semula premium dan lain-lain yang telah dibayar.

Berbalik kepada petikan laporan akhbar seperti yang dinyatakan diawal penulisan ini dan berpegang kepada keputusan Mahkamah Tinggi Shah Alam  dalam kes Piagamas Maju Sdn Bhd lwn Pengarah Tanah dan Galian Negeri Selangor dan keputusan Mahkamah Persekutuan dalam kes North East  Plantations Sdn Bhd v Pentadbir Tanah Daerah Dungun & Satu lagi [2011] 4 CLJ 729, dapat disimpulkan bahawa tidak berlaku rampasan tanah. Tanah yang diusahakan atau diterokai belum didaftarkan lagi hak milik atas nama mereka. Tanah yang mereka usahakan masih kepunyaan kerajaan dan kerajaan bebas berurusan dengan tanah tersebut selagi tanah tersebut tidak didaftarkan. Borang 5A KTN yang telah dikeluarkan kepada pengusaha atau peneroka tidak muktamad dan kerajaan berhak membatalkan.

Sebaliknya pengusah atau peneroka telah menduduki tanah kerajaan tanpa izin atau tanpa kebenaran. Status mereka adalah peneroka haram, penceroboh atau setinggan. Sebagai peneroka haram, penceroboh atau setinggan mereka tidak mendapat apa-apa hak di sisi undang-undang termasuklah hak beneficial. Seperti kata seorang kawan baik penulis yang merupakan pengamal undang-undang, peneroka haram, penceroboh atau setinggan, mempunyai hak untuk dihalau dan diusir.

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 12, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861417

Fax : 03-88893591

Email : suhaimi@nre.gov.my