Antara 'Freehold dan Leasehold'

Kali ini kita terus berkongsi ilmu berdasarkan penulisan Tuan Hj. Suhaimi bin Hj. Mamat, Setiausaha Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar Malaysia dan siri 'TANAH OH TANAH'

Penulis ingin menarik perhatian pembaca mengenai perkataan “freehold” yang terdapat dalam iklan A, B dan C, perkataan “pegangan bebas” dalam iklan D dan E, perkataan “pegangan kekal”” dalan iklan F, dan perkataan “pegangan selama-lamanya’ dalam iklan G. Pemaju perumahan suka menggunakan perkataan freehold, “pegangan bebas” atau “pegangan kekal” dalam iklan atau kain rentang bagi skim perumahan yang bakal atau sedang dimajukan. Kenapa? Apa mesej yang cuba hendak disampaikan oleh pemaju; apa yang pemaju hendak beritahu?  Siri TOT kali ini akan membicarakan mengenai isu ini.

PENDAHULUAN

Tentunya para pembaca biasa melihat dokumen hak milik tanah atau sinonim dengan sebutan geran tanah. Ia merupakan suatu dokumen yang merekodkan segala fakta material berkenaan hak milik seseorang ke atas tanahnya. Fakta material itu antara lain merangkumi nama pemilik, butir-butir mengenai tanah yang telah diberimilik, luas tanah dan lokasinya, pelan tanah dan had sempadan tanah. Dengan kata lain, geran tanah menjadi daftar hak milik seperti satu cermin yang berkemampuan menunjukkan segala maklumat yang penting mengenai tanah. Dalam setiap transaksi antara pemilik berdaftar atau tuan tanah dengan bakal pembeli, bakal pembeli hanya perlu memberi perhatian kepada daftar, dan tidak lebih daripada itu. Memadailah bagi bakal pembeli hanya bergantung pada maklumat yang ada dalam daftar atau geran, dan beliau tidak perlu, malahan tidak boleh melihat lebih jauh di sebalik itu. Prinsip ini disifatkan sebagai satu tabir.  

Antara perkara penting yang terdapat dalam geran tanah adalah bentuk pegangan tanah. Ia dinyatakan sama ada pegangan/hak milik selama-lamanya dan hak milik/pegangan pajakan seperti yang ditunjukkan pada contoh geran seperti di bawah. Dalam geran A, bentuk pegangan adalah selama-lamanya. Manakala contoh geran B adalah pajakan 99 tahun.

Apakah yang dimaksudkan dengan pegangan/hak milik selama-lamanya dan pegangan/hak milik pajakan.  Ruangan TOT keluaran kali ini akan mengupas secara ringkas mengenai perkara ini untuk faedah bersama. 

KAEDAH PELUPUSAN TANAH OLEH PIHAK BERKUASA NEGERI

Kanun Tanah Negara (KTN) 1965 telah memberi kuasa mutlak kepada Pihak Berkuasa Negeri (PBN) untuk membuat pelupusan secara pemberimilikan tanah kerajaan kepada mana-mana orang atau perbadanan. Pelupusan secara pemberimilikan ini boleh dilaksanakan melalui dua keadah iaitu: (i) pemberimilikan buat selama-lamanya ("in perpetuity" – seksyen 76(aa) KTN 1965); atau (ii) pemberimilikan untuk suatu tempoh yang tidak melebihi dari 99 tahun –“ for a term not exceeding ninety-nine years - seksyen 76(a) KTN 1965. Dalam bahasa mudah, kaedah pertama iaitu pemberimilikan buat selama lamanya (in perpetuity) dipanggil “pegangan bebas” atau “freehold” atau disebut juga dengan “pegangan kekal”.  Kadang-kadang terdapat pemaju yang menggunakan perkataan “hakmilik kekal”. Penggunaan perkataan hakmilik kekal tidak tepat dan mengelirukan. Manakala keadah kedua dikenali dengan pajakan atau “leasehold”. Dalam artikel ini, penulis akan menggunakan perkataan “freehold” dan “leasehold” kerana mudah difahami oleh layman.

Maksud pegangan bebas, juga disebut dengan pegangan kekal atau freehold ialah pegangan hak milik ke atas tanah itu adalah untuk selama-lamanya. Pemilikannya untuk tempoh selamanya. Ia tidak terikat kepada had masa. Dalam ertikata mudah, pemilik tanah pegangan bebas memiliki tanah tersebut selamanya, tanpa tertakluk kepada tanah tersebut akan kembali semula kepada PBN dan menjadi tanah kerajaan selepas tempoh tertentu kecuali melalui pengambilan tanah atau dirampas. Walau bagaimana pun bebas atau free di sini tidak membawa maksud tuan punya tanah atau pemilik tanah bebas berbuat apa sahaja atas tanah tersebut. Ia masih terikat kepada syarat dan peraturan seperti syarat nyata dan sekatan kepentingan. Cukai tanah wajib dibayar sebelum 31 Mei setiap tahun (di Negeri Kelantan, pada 30 Jun), jika gagal berbuat demikian, akan dikenakan denda dan dirampas. Pertukaran kegunaan tanah seperti daripada kategori pertanian kepada bangunan hanya boleh dilakukan setelah memperoleh kelulusan PBN. Untuk mengeluar/mengalih atau mengangkut bahan-bahan batuan perlu mendapat permit daripada Pentadbir Tanah. Untuk menggunakan ruang udara perlu mendapat permit. Tanpa permit daripada Jabatan Perhutanan, bahan kayuan seperti balak tidak boleh dibawa keluar. Tanah Simpanan Melayu tidak boleh dijual kepada orang bukan Melayu. Tanah pegangan bebas atau freehold boleh dirampas oleh PBN apabila berlaku pelanggaran syarat. Tanah pegangan bebas atau freehold boleh kembali menjadi milikan negeri jika pemiliknya meninggal dunia tanpa waris. Jika pemilik tanah meninggal dunia itu beragama Islam, tanah berkenaan akan menjadi milik Baitulmal.

Kalau begitulah maksudnya, apa gunanya bebas atau free, semuanya memerlukan kelulusan, kebenaran dan permit. Harus difahami, bebas dan free hanya merujuk kepada tempoh pemilikan sahaja. Bebas dan free daripada tarikh luput, tiada akhir dan penghujung, selama-lamanya, in perpetuity. Dalam bahasa mudah, tidak ada expire date. Inilah mesej yang hendak disampaikan oleh pemaju perumahan bahawa rumah atau premis yang akan/sedang dibina terletak di atas tanah yang tidak ada tempoh luput pemilikannya.   

    

Pegangan pajakan atau leasehold adalah berlawanan dengan pegangan bebas dan freehold. Pegangan pajakan atau leasehold mempunyai tempoh pemilikan, ada had masa, ada tarikh luput / expire date, ada akhir dan penghujung, tidak selama-lamanya. Tempoh pegangan mungkin 30 tahun, 60 tahun tetapi tidak melebihi 99 tahun. Kenapa tempoh maksimum 99 tahun, penulis akan jelaskan dipenghujung artikel ini. Walau bagaimana pun ada rekod mencatatkan tempoh pegangan atau leasehold sehingga 999 tahun terutama geran yang dikeluarkan oleh penjajah British kepada pengusaha ladang getah berbangsa Eropoh. Penulis pernah diberitahu oleh orang lama di JKPTG ketika penulis mula menyertai JKPTG pada April 1988, terdapat satu geran tanah ladang getah Gua Musang, Kelantan dimana tempoh pajakannya ditulis dengan ayat “selagi ada matahari, bulan dan bintang”.

Tanah pegangan pajakan atau leasehold akan kembali semula kepada PBN dan menjadi tanah kerajaan selepas tempoh pajakannya tamat, berakhir atau habis, melainkan tempoh pajakan tersebut diperbaharui atau disambung. Tempoh pajakan dikira bermula daripada ia didaftarkan dan berakhir setelah tempoh pajakan sama ada 30 tahun, 60 tahun atau 99 tahun. Dalam contoh geran B, tarikh mula tempoh pajakan ialah 18 Oktober 2011 dan berakhir pada 17 Oktober 2110 – genap 99 tahun.

Mungkin pembaca tertanya-tanya, apakah status tanah setelah tempoh pajakan tamat. Contohnya tanah PT 46745 seperti dalam contoh geran B, apa statusnya selepas 17 Oktober 2110.  Bagaimana dengan bangunan sama ada rumah atau premis perniagaan yang terletak di atas tanah tersebut. Jawapanya akan diberikan kemudian.

KEWUJUDAN KONSEP FREEHOLD DAN LEASEHOLD DALAM PEMILIKAN TANAH DI TANAH MELAYU

Untuk memahami dan menghayati secara mendalam tentang konsep freehold dan leasehold dalam pemilikan tanah, elok kalau ditinjau bagaimana prinsip ini boleh wujud, apakah falsafah disebaliknya. Mari kita belajar semula (pernah belajar ketika d sekolah menengah) sejarah pemerintahan dan penjajahan British di Semenanjung Tanah Melayu atau popular dengan Malaya.

Sebelum kedatangan British, masyarakat Melayu tidak mengalami sebarang kerumitan dalam soal-soal tanah. Sebahagian besar daripada Semananjung Tanah Melayu ketika itu masih lagi berhutan rimba. Jumlah penduduknya sedikit dan tertumpu dalam lengkongan penempatan tradisi. Pengunaan tanah ketika itu berbentuk pertanian saradiri, hanya sekadar memenuhi keperluan hidup iaitu secara berkebun, bersawah atau pun mencari bahan-bahan hutan. Keadaan ini menyebabkan masyarakat Melayu tradisinol tidak memerlukan satu sistem pemilikan dan pentadbitan tanah yang berinstitusi. Sistem pentadbiran tanah hanya terikat kepada peraturan adat. Ia dikenali dengan undang-undang adat tanah. Mengikut undang-undang adat tanah, tanah dibahagikan kepada dua bahagian iaitu tanah hidup dan tanah mati. Tanah hidup bererti tanah yang diduduki, diusahakan ataupun tanah yang tidak diduduki tetapi ada tanda-tanda yang menunjukkan tanah itu masih digunakan lagi, Bagaimanapun  sekiranya tanah itu ditinggalkan, tidak diduduki dan tidak ada sebarang tanda yang tanah itu digunakan, maka tanah itu dikenali sebagai tanah mati. Jadi, tanah mati temasuklah tanah-tanah hutan atau tanah yang pernah dikerjakan tetapi ditinggalkan menjadi hutan semula.

Kaedah yang digunakan untuk memperoleh hak milik tanah adalah dengan membuka dan mengerjakan tanah. Hak seseorang terhadap tanah adalah bergantung kepada siapa yang meneroka, menebas, membersih dan mengerjakannya tanah itu. Pemilikan atau bentuk pegangan tanah adalah tidak mutlak. Ia menjadi milik seseorang selama mana tanah tersebut diusahakan. Bagi tanah bendang yang ditanam dengan padi atau tanah sawah, undang-undang adat tanah menetapkan masa tiga tahun untuk menentukan sama ada itu hidup atau mati. Sekiranya tanah itu tidak dikerjakan selepas tiga tahun dan tiada sebarang tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahaka atau dikerjakan, maka tanah tersebut menjadi tanah mati dan hak milik ke atas tanah itu akan hilang. Masa selama tiga tahun itu sudah mencukupi untuk menentukan hak milik seseorang. Jika tanah sawah ditinggalkan dan tidak dikerjakan selama tiga tahun, maka hak miliknya tidak boleh dituntut kembali oleh tuannya atau warisnya. Lazimnya tanah sawah akan menjadi tanah terbiar, usang dan kembali sifatnya sebagai tanah mati selepas tiga tahun. Hak milik ke atas tanah itu akan hilang.

Bagi tanah kebun, walaupun ia ditinggalkan, tetapi pokok buah-buahan yang ditanam masih hidup, ia masih menjadi tanah hidup dan hakmiliknya boleh dituntut oleh tuannya atau warisnya. Tetapi jika ditinggaklan tanpa sebarang tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahakan atau dikerjakan, ia kembali menjadi tanah mati dan hak milik akan hilang.  Berpandukan kepada prinsip hak milik dalam adat tanah zaman sebelum kedatangan British ke Malaya, dapatlah disimpulkan bahawa pemilikan tanah adalah bersifat sementara. Ia bergantung kepada prinsip sejauhmanakah tanah itu diusahakan, ataupun, apakah masih terdapat tanda-tanda yang menunjukkan tanah itu masih diusahakan. Berdasarkan pemerhatian, tanah bendang atau sawah padi, tempoh pemilikannya agak kekal dan lama  kerana tanah-tanah sawah itu selalunya terletak berhampiran dengan perkampungan. Lagi pun usaha untuk memugar sawah memerlukan banyak tenaga, justeru itu tidak mudah ditinggalkan. Konsep pemilikan tanah bagi masyarakat Melayu tradisional tidak begitu kompleks.  

Ketika penduduk Semenanjung Tanah Melayu masih mengamalkan pertanian tradisional dan saradiri untuk keperluan keluarga dan lebihan hasil akan ditukarkan dengan barangan lain melalui sistem barter, di Eropah telah berlaku suatu perubahan ekonomi yang diberi nama Revolusi Perindustrian. Negara-negara Eropah bersaing untuk mendapatkan tanah jajahan yang kaya dengan bahan mentah bagi memenuhi keperluan indusrti mereka. Perancis, Britain dan Jerman menjalankan dasar meluaskan kuasa mereka dengan menguasai kawasan-kawasan lain, khususnya di Asia dan Afrika untuk mendapatkan bekalan bahan mentah bagi keperluan kilang dan juga untuk mendapatkan tempat memasarkan hasil keluaran kilang. Perubahan cara pengeluaran barang secara besar-besaran menyebabkan keperluan bahan mentah yang lebih besar dan pasaran yang lebih luas. Permintaan terhadap bahan mentah seperti bijih timah dan  getah mendorong imperialisme barat datang di Asia Tenggara. Dengan langkah menguasai banyak kawasan yang kaya dengan bahan mentah, kuasa Eropah itu akan mendapat bekalan secara terus-menerus. Contohnya, penguasaan British ke atas Myanmar adalah untuk mendapatkan kayu jati, sementara di Tanah Melayu pula adalah untuk mendapatkan bijih timah, getah dan hasil hutan yang lain. Pada ketika itu, bumi Tanah Melayu sangat subur dan kaya dengan bahan galian sehingga digelar suvarnabhumi yang bermaksud bumi emas oleh pedagang India.

British mulai bertapak di Tanah Melayu pada tahun 1786 setelah Francis Light menduduki Pulau Pinang dan perluasan wilayah sehingga ke Seberang Perai dengan termeterainya perjanjian pada tahun 1800, tahun 1819 di Singapura dan 1824 di Melaka. Penguasaan British diperluaskan lagi ke negeri lain melalui Sistem Residen yang telah diperkenalkan di Perak pada tahun 1874 berikutan perjanjian Pangkor. Sistem ini kemudiannya diperkenalkan di Selangor pula pada tahun 1875, di Pahang tahun 1888,  di Negeri Sembilan tahun 1889 dan seterusnya menguasi negeri lain di Tanah Melayu. British mengamalkan ekonomi laissez-faire, kapitalisme dan bebas.

Untuk memenuhi tuntutan terhadap permintaan getah yang tinggi bagi memenuhi keperluan perusahan automabil dan pembuatan barangan seperti tayar, kasut dan peralatan letrik, pentadbirabn British memberi galakan dan sokongan kepada para pemodal asing terutamanya dari Eropah untuk memperluaskan ladang getah di Tanah Melayu. Pemodal British berlumba-lumba melabur di Tanah Melayu. Syarikat besar yang berpengkalan di London seperti Harrisons and Crosfield, Boustead Estate Agency, Gurthrie dan Sime Darb, Rubber Esatate Agency of London (REAL), Sandylands Buttery & Co, Sime Darby Ltd dan Guthrie & Co. telah membuka ladang getah secara besar-besaran dan meluas. Menurut kajian seorang sarjana Jepun di Malaysia, pada tahun 1900, lebih daripada 180 buah syarikat British di Tanah Melayu yang menguasai hampir 800,000 ekar ladang. Di Selangor, sehingga tahun 1908, seluas 68,036 hektar tanah telah ditanam dengan pokok getah. Di Kelantan pula, R.W. Duff melalui syarikatnya iaitu Syarikat Pembangunan Duff melabur modal dalam perusahaan getah di dua kawasan di Hulu Kelantan: pertama, kawasan yang di sebelah utara sempadannya dari Kuala Kusial mengikut sungai ke hulu sungai sempadan Legeh, di timur sempadannya mengikut sungai dadi Kuala Kusial samai keKuala Sitom, dan di selatan sempadannya dari Kuala Sitom ikut sungai hingga ke hulu dan perbatasan Perak-Kelantan; keduanya: kawasan ditimur meliputu sungai dari Kuala Lebir ke hulu sampai Kuala Lebir terus ke perbatasan Pahang, di barat meliputi sungai dari Kuala Lebir ke Kuala Bong dan terus k hulu sampai perbatasan Pahang, dan di selata bersempadankan perbatasan Kepantn-Pahang. Luas kawaan lebih kirang 3,000 ekar. Syarikat Duff dibenarkan memiliki tanah dalam kawasan tersebut “selagi matahari terbit”. Pada akhir tahun 1908, jumlah keseluruhan estet di Kelantan ialah 3,740 ekar (Sumber: Dr. S. Husin Ali : Kemiskinan dan Kelaparan Tanah di Kelantan). 

Memandangkan kepada perusahan ladang getah melibatkan modal yang besar, bentuk kekal dan tempoh yang panjang, maka pemodal asing memerlukan jaminan daripada pentadbiran British mengenai pemilikan tanah. Mereka mahu tempoh pemilikan tanah kekal atau lama. A permanent nature of ownership to be desirable in order to attract foreigners to take up and invest.

Revolusi Perindustrian di Eropah juga menyaksikan permintaan terhadap bijih timah semakin meningkat dalam industri pengetinan, kenderaan, wayar, keretapi, perusahaan ayan (tin-plate) dan sebagainya. Dengan galakan daripada pentadbiran British di Tanah Melayu, pemodal dari Eropah mula melabur di Tanah Melayu secara besar-besaran dalam industri bijih timah. Syarikat besar seperti Straits Trading Company, Syarikat Messrs, Osborne dan Chapel, Syarikat Malayan Tin Dredging, Syarikat Eastern Company telah membuka lombong di Kuala Lumpur, Selangor, Perak, Negeri Sembilan, Kedah dan lain-lain. Perindustian melombong ini dirancakkan lagi dengan kemasukan pemodal dari China. Menurut catatan, pada tahun 1854, di Daerah Kulim sahaja, terdapat lapan buah syarikat cari gali bijih timah dengan jumlah pekerja seramai 1500 orang.

Sama seperti dengan pengusaha dalam sektor perladangan, pengusaha lombong juga memerlukan jaminan daripada pentadbiran British mengenai pemilikan tanah. Pengusaha lombong tidak memerlukan tanah secara fizikal, tetapi mahu mengambil hasil bumi yang tedapat dalam tanah. Setelah bijih timah telah habis, mereka tidak lagi memerlukan tanah tersebut. Lagi pun tanah bekas lombong tidak sesuai unuk aktiviti pertanian kerana faktor kesuburan, bentuk fizikal dan bentuk muka bumi yang berkolam. Justeru, pengusaha lombong memerlukan tanah hanya dalam tempoh tertentu sahaja. Mereka juga memerlukan satu dokumen bertulis untuk menjamin dan mengesahkan hak pemilikan tanah.   

Mengikut konsep barat, tanah boleh dicagarkan untuk mendapatkan modal. Justeru, pemodal Eropoh sama ada peladang atau pelombong memerlukan suatu dokemen hak milik. All these, necessitated the introduction of a new system of private land ownership that would certainly cater for the needs of and foster the capitalist or commercial exploitation of land resources. The native system of land tenure based on subsistence agriculture was clearly insufficient and defective. The colonial officers in the Malay States who were to introduce a new form of private ownership in land were faced with dilemma of what was the most appropriate form of ownership to adopt. The British looked to the land law of their motherland.

Gabenor Weld telah menghantar W.F.Maxwell yang ketika itu memegang jawatan Pesuruhjaya Tanah Negeri-negeri Selat ke Australia untuk mengkaji pelaksanaan Sistem Torrens. Sekembalinya dari Australia inilah beliau menggubal Ordinan 11 Tahun 1886. Kemudian beliau menggubal Kanun Tanah Selangor pada tahun 1889. Kemudian diperluaskan ke Pahang dan Negeri Sembilan. Akhirnya Negeri-Negeri Melayu Bersekutu menggunakan Kanun Tanah 1928, manakala Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu menggunakan undang-undang tanah sendiri. Semua undang-undang ini memperkenalkan kaedah pemberimilikan kepada tuan tanah melalui pendaftaran hak milik dan jaminan hak milik melalui geran-geran tanah. Geran dengan pegangan to hold  for ever (dinyatakan di dalam Schedule C, Section 21, 46 Land Enactment 1897) diberikan kepada pengusaha dalam sektor perladangan terutamanya getah. Manakala pegangan lease diberikan kepada pengusaha sektor perlombongan. Bagi tanah-tanah adat atau dikenali sebagai customary tenure juga diberikan hak milik. Apabila Land Enactment 1899 digantikan dengan Land Code yang berkuaskuasa pada 1 Januari 1928 (Chapter 138), prinsip ini dikekalkan dengan istilah yang sama iaitu to hold  for ever (Schedule VI, section 56) atau lease tetapi dalam suatu tempoh yang lama. Seksyen 2 menyebut a lease of state land in perpetuity or for a term of not less than 999 years.    

Hajah Siti Mariam Malinumbay S. Salasal (pernah mengajar penulis ketika penulis menyambung pelajaran ke peringkat sarjana di UTM Skudai pada tahun 1999-2000) dalam tesis PhDnya yang bertajuk : Land Tenure In Peninsular Malaysia and The Philippines : A Comparative Perspective merumuskan pegangan leasehld adalah seperti berikut:  “......the rational why the leasehold form of ownership was adopted instead of the freehold was due to the following factors. Firstly, in the case of mining land, the introduction of permanent private ownership was clearly not favourable. The miners did not need to hold or own the land for a period longer than a limited economic life of its usefulness for mining purposes. Secondly, it was not viable to part with such land forever. Should the said land cease to be used (for example mining) it would be tied up to idleness in private ownership. Hence, short terms of lease were adopted to be the ideal form in respect of mining land. This concept was in fact borrowed from the English concept which does not recognize absolute private ownership of land”.

(BERSAMBUNG)

         

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 12, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861417

Fax : 03-88893591

Email : suhaimi@nre.gov.my