Soalan Berkaitan seksyen 35 Akta Pengambilan

Soalan berikut saya terima daripada seorang pegawai dari Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan:

Warta penarikan balik mengikut seksyen 35 telahpun disiarkan DUA tahun yang lalu, tetapi Pentadbir Tanah tidak mengambil tindakan seterusnya iaitu siasatan untuk menentukan pampasan kerosakan jika ada. Adakah Pentadbir Tanah boleh menjalankan siasatan tersebut pada ketika ini dan adakah warta seksyen 35 mempunyai tempoh yang tertentu.

Pandangan:

Seksyen 35 adalah berkaitan dengan penarikan balik daripada pengambilan. Penarikan disini bermaksud pengambilan Tanah TIDAK DITERUSKAN disebabkan sesuatu hal. Syarat utama penarikan boleh dibuat ialah SEBELUM BORANG K DIKELUARKAN. Ini dinyatakan dibawah seksyen 35(1)

Berdasarkan seksyen 35(2) - 'Whenever the State Authority withdraws from any acquisition under subsection (1), the Land Administrator shall -'

Perkataan 'shall' dalam ayat diatas, membawa maksud Pentadbir Tanah mesti mengambil tindakan dengan segera  seperti yang dikehendakki oleh seksyen 35(2)(a)(b) iaitu membayar amaun pampasan kerana kerosakan yang berlaku atas tanah oleh tindakan dibawah seksyen 5 dan membayar kepada semua orang yang berkepentingan semua kos yang ditanggung beban oleh mereka oleh sebab atau akibat daripada prosiding pengambilan.

Daipada persoalan di atas, oleh kerana Pentadbir Tanah belum lagi mengambil tindakan, maka Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan dengan segera seperti yang dikehandakki oleh seksyen tersebut.

Mengenai tempoh pula, di dalam Akta tidak dinyatakan  jangka hayat pewartaan dibawah seksyen 35 tersebut. Oleh yang demikian walaupun tempoh warta telah melebihi DUA tahun, tindakan yang diambil oleh Pentadbir Tanah nanti adalah MASIH SAH.

Soalan Dari Juruukur Berlesen

Soalan berdasarkan pelan pengambilan di atas:

Garisan bewarna hijau adalah pre - comp bearing dan jarak kawasan pengambilan yang diukur oleh Juruukur yang dilantik oleh pihak PLUS. Difahamkan bearing dan jarak tersebut berdasarkan pre comp asal semasa contruction lagi.

UKURAN YANG DIBUAT OLEH PLUS HANYALAH UNTUK MEMBOLEHKAN JAJARAN LEBUHRAYA TERSEBUT DIWARTAKAN DAN BUKANNYA UKURAN BAKI LOT SEPERTI YANG DIKEHENDAKKI OLEH SEKSYEN 25 AKTA PENGAMBILAN TANAH. OLEH ITU WALAUPUN UKURAN UNTUK JAJARAN TELAH SELSESAI DIBUAT, BELUM TENTU BAKI LOT YANG TERLIBAT TELAH DIUKUR. INI TERMASUKLAH LEBUHRAYA UTARA-SELATAN.

PADA PANDANGAN SAYA, JIKA UKURAN BAKI LOT MASIH BELUM DIAMBIL TINDAKAN ATAU MENGAMBIL MASA YANG LAMA UNTUK DIAMBIL TINDAKAN, TUANPUNYA TANAH BERHAK UNTUK MEMBAWA KES KEMAHKAMAH KERANA SEKSYEN 25 MENSYARATKAN UKURAN SEMULA 'SHALL' DIBUAT

Garisan bewarna merah adalah lot asal tuanpunya tanah.

Persoalannya, luas pengambilan di dalam Borang K  adalah 8591 meter persegi. Luas kawasan pre - comp bewarna hijau adalah 8176 meter persegi. Perbezaannya adalah 4.83%.

Jadi berapakah perbezaan keluasan yang dibenarkan oleh undang-undang dan seksyen mana untuk dirujuk?

Pandangan:

Seksyen 14(3) Akta Pengambilan Tanah membenarkan ukuran dibuat tidak lebih atau kurang dari suku hektar atau satu peratus dari keluasan tanah dijadualkan mana yang lebih besar.

Walau bagaimanapun pada pandangan saya ukuran mesti dibuat mengikut keluasan pengambilan di dalam Borang K iaitu 8591 meter persegi atau lebih sedikit kerana perintah dan bayaran pampasan yang telah dibuat sebelum ini adalah berdasarkan keluasan pengambilan di dalam Borang K. Jika ukuran yang akan dibuat berdasarkan kawasan pre - comp seluas 8176 meter persegi, tuanpunya terpaksa membayar kembali lebihan pampasan yang telah dibayar kepadanya beserta caj bayaran lewat 8% mulai dari tarikh ambil milik iaitu tarikh penyerahan Borang K. Ini dinyatakan dibawah seksyen 32(2) Akta Pengambilan Tanah

Tanah Milik Kembali Menjadi Tanah Kerajaan

Baru-baru ini saya menerima panggilan telefon dari salah seorang Kedet PTD yang sedang berkursus di INTAN Wilayah Selatan bertanyakan soalan seperti di atas. Saya maklum pegawai tersebut adalah pegawai baru yang belum pernah bekerja di Pentadbiran Tanah, walau bagaimanapun pada saya masih ramai lagi rakyat Malaysia termasuk yang mempunyai tanah sendiri tidak mengetahui perkara tersebut.

 

Kali ini perbincangan kita beralih kepada Kanun Tanah Negera. Berdasarkan seksyen 46 Kanun Tanah Negara, terdapat keadaan-keadaan dimana tanah yang telah diberimilik (Tanah yang ada hakmilik) KEMBALI SEMULA MENJADI TANAH KERAJAAN.

Keadaan Pertama:

Setelah tamatnya tempoh (jika ada) yang ditetapkan dalam dokumen hakmilik mengenainya

Mengikut seksyen 76 Kanun Tanah Negara, Pihak Berkuasa Negeri boleh melupuskan tanah dalam bentuk pemberimilikan untuk satu tempoh yang tidak melebihi 99 tahun. Hakmilik bagi tanah-tanah ini samada Pajakan Negeri (PN) atau Pajakan Mukim (PM). Ada negeri seperti Terengganu, Johor memberimilik hanya untuk tempoh 60 tahun sahaja. Oleh yang demikian apabila tamat sahaja tempoh tersebut (samada 60 atau 99 tahun) tanah tersebut akan kembali terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri. Berbeza dengan tanah hakmilik selama-lamanya (in perpetuity)

Keadaan Kedua:

Setelah notis disiarkan dalam warta dibawah seksyen 130 kanun Tanah Negara

Notis dibawah seksyen ini adalah berkaitan dengan tunggakan sewa tanah dan juga pelanggaran syarat tanah.

Berdasarkan seksyen 97 Kanun Tanah Negara, jika sewa yang sepatutnya dibayar adalah dalam keadaan tertunggak (terdapat tunggakan cukai yang tidak dibayar), Pentadbir Tanah boleh menyampaikan Notis tuntutan dalam Borang 6A. Jika sehingga tamat tempoh, tunggak masih belum dibayar, maka Pentadbir Tanah hendaklah mengisytiharkan dengan perintah bahawa tanah tersebut dilucuthak kepada Pihak Berkuasa Negeri

Berdasarkan seksyen 76(d) Kanun Tanah Negara, tanah-tanah yang diberimilik di bawah Kanun Tanah Negara tertakluk kepada suatu kategori penggunaan tanah yang dikenakan semasa kelulusan pemberimilikan dan berdasarkan seksyen 52(3) kategori penggunaan tanah tersebut hendaklah diendorskan (dicatat/ditulis) di dalam dokumen hakmilik. Menurut seksyen 52(1) terdapat TIGA kategori penggunaan tanah iaitu PERTANIAN, BANGUNAN DAN PERINDUSTRIAN. Oleh itu jika kategori penggunaan tanah adalah PERTANIAN, adalah menjadi tanggungjawab pemilik tanah menjalankan aktiviti pertanian di atas tanah tersebut dan mematuhi syarat tetap/syarat tersirat untuk Tanah pertanian mengikut seksyen 115 Kanun Tanah Negara. JIKA TUANPUNYA TANAH TIDAK MEMATUHI KEHENDAK KATEGORI DAN SEKSYEN 115 MAKA TUAN TANAH DIANGGAP MELANGGAR SYARAT. Begitu juga tanah-tanah berkategori bangunan atau perindustrian, pemilik tanah mesti menjalankan aktiviti bangunan atau industri dan seterusnya mematuhi syarat tetap pada seksyen 116 dan 117 Kanun Tanah Negara.

Selain daripada itu seksyen 76(e) pula, tanah yang diberimilik juga tertakluk kepada apa-apa syarat (syarat nyata) dan sekatan kepentingan dan ianya akan diendors di dalam dokumen hakmilik seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 120. Jika tuanpunya tanah tidak mematuhi syarat nyata juga dianggap melanggar syarat. Jika ini berlaku Pentadbir Tanah akan mengambil tindakan megikut seksyen 127(1A)(a)(b), (1B), (1C) dan hingga akhirnya  tanah tersebut terletak hak kepada Pihak Berkuasa Negeri

Keadaan Ketiga:

Tanah milik akan kembali atau terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri apabila kematian tuanpunya tanpa waris. Sebelum tanah tersebut menjadi tanah kerajaan tindakan-tindakan mengikut seksyen 351 Kanun Tanah Negara mesti dilakukan oleh Pentadbir Tanah.

Berdasarkan seksyen 352 Kanun Tanah Negara pula, Tanah milik akan kembali atau terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri jika Pentadbir Tanah berpuashati jika tuan punya mana-mana tanah yang dipegang dibawah hakmilik Pejabat Tanah tidak menduduki tanah tersebut dan untuk tujuh tahun yang lalu tidak pernah mengusahakan tanah tersebut. Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan seterusnya mengikut seksyen tersebut.

Keadaan Keempat:

Tanah-tanah milik diserah balik kepada Pihak Berkuasa Negeri sama ada serah keseluruhan tanah mengikut seksyen 197 atau serah sebahagian mengikut seksyen 200 Kanun Tanah Negara

Keadaan Kelima:

Mana-mana bahagian tanah milik yang terjejas oleh perkautan (dihakis) laut atau sungai hendaklah kembali  terletakhak kepada Pihak Berkuasa Negeri seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 49 Kanun Tanah Negara setelah tindakan telah diambil mengikut seksyen 353(2) iaitu ukuran semula telah dibuat.
 

Pampasan Bangunan dan Tanaman/Pokok

Ada pertanyaan yang dikemukakan mengenai bayaran pampasan yang melibatkan bangunan/rumah dan tanaman/pokok dalam proses pengambilan tanah. Ada Pentadbir Tanah yang membuat bayaran untuk kedua duanya dan ada pula Pentadbir Tanah yang membuat bayaran hanya untuk bangunan sahaja dan tidak melibatkan pokok. Ada juga yang mempersoalkan seksyen mana yang menyatakan bayaran pampasan untuk rumah/bangunan mesti dibuat.

Pandangan:

Dalam proses pengambilan tanah, bayaran pampasan untuk bangunan MESTI DIBUAT. Ini berdasarkan sub-perenggan 3A kepada JADUAL PERTAMA Akta Pengambilan Tanah 1960 yang menyatakan:

'Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira  bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan

(a) kategori kegunaan tanah; atau

(b) syarat nyata atau sekatan atau tersirat
untuk kepadanya tanah itu tertakluk atau disifatkan tertakluk dibawah undang-undang Tanah Negeri

Perenggan ini membawa maksud, jika bangunan yang didirikan MEMATUHI KEHENDAK KATEGORI, SYARAT NYATA, SEKATAN DAN SYARAT TERSIRAT, MAKA BAYARAN PAMPASAN MESTI DIBUAT DAN SEBALIKNYA JIKA BANGUNAN ITU TIDAK MEMATUHINYA, PAMPASAN TIDAK BOLEH DIBERIKAN.

Sekarang kita lihat pula tafsiran bangunan mengikut seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960:

Bangunan termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kurungan berbumbung, sama ada digunakan bagi maksud tempat kediaman manusia atau selainnya, apa-apa dinding, pagar, platform, system pembentungan, tangki bawah Tanah, dinding adang, dok, jeti, pelantar pendaratan, kolam renang, jambatan, landasan keretapi dan apa-apa binaan, sokongan atau bahan asas berkaitan dengan bangunan.

Oleh yang demikian jika semua perkara yang dinyatakan di dalam tafsiran bangunan seperti di atas dan terlibat dengan pengambilan MESTI DIBAYAR PAMPASAN.

Hal di atas ada berkaitan dengan kes Pentadbir Tanah Petaling v Swee Lin Sdn Bhd [1999] 3 MLJ 489

Berdasarkan kes tersebut, tanah Swee Lin yang berkategori pertanian keseluruhannya telah terlibat dengan pengambilan. Diatas tanah tersebut telah didirikan gudang. Tuan tanah memohon supaya dibayar pampasan untuk gudang tersebut sebanyak RM400,000.00. Pentadbir Tanah enggan membayar pampasan tersebut dan tuan tanah merayu kepada Mahkamah Tinggi dan Y.A Hakim membenarkannya. Oleh kerana tidak bersetuju dengan keputusan tersebut, Pentadbir Tanah merayu ke Mahkamah Rayuan dan Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan tersebut dan mengenepikan keputusan yang dibuat oleh Hakim Mahkamah Tinggi. Keputusan ini dibuat berdasarkan Perenggan yang dinyatakan di atas.

Berdasarkan seksyen 20 pula, jika terdapat bangunan di atas tanah yang diambil melalui Borang I, Pentadbir Tanah hendaklah menyerahkan Borang J kepada pemilik bangunan dan membuat tawaran pampasan bangunan tersebut.

Untuk makluman semua, berdasarkan seksyen 34(1) Akta, jika hanya sebahagian sahaja daripada sesuatu bangunan terlibat dengan pengambilan tanah, pampasan yang akan dibayar adalah melibatkan KESELURUHAN BANGUNAN jika bahagian utama terlibat, kerana dikhuatiri akan merosakkan keseluruhan bangunan ATAU tuanpunya bangunan meminta supaya keseluruhan bangunan itu diambil.

BERDASARKAN KENYATAAN DI ATAS, JIKA BANGUNAN TERLIBAT DENGAN KAWASAN YANG DIAMBIL, BANGUNAN TERSEBUT MESTI DIBAYAR PAMPASAN.

Mengenai tanaman/pokok-pokok yang terlibat dengan pengambilan, pada pandangan saya ianya TIDAK BOLEH DIBAYAR kerana TIADA dinyatakan di dalam Akta Pengambilan Tanah. 

Berdasarkan perenggan 1(2) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah pula menyatakan:

Dalam mentaksir nilai pasaran -

(a) kesan daripada apa-apa syarat hakmilik yang dinyatakan (syarat nyata) atau yang tersirat (any express or implied condition) yang membataskan penggunaan tanah yang dijadualkan itu; dan

(b)..............................

hendaklah diambil kira

Ini bermakna tanaman/pokok yang terdapat diatas tanah yang diambil (berdasarkan syarat nyata)  telahpun merangkumi nilai tanah tersebut.

Pindaan Cukai Pengambilan Sebahagian

Ada yang menganggap pengambilan tanah selesai apabila Borang K dikeluar, diserah dan diendorskan (wasilan). Sebenarnya BELUM LAGI.

Persoalan yang ditanyakan kepada saya melalui whatsApp ini ada kaitan dengan perbincangan kali ini. 

'Pindaan cukai selepas pengambilan sebahagian tanah dibuat selepas diendors Borang K atau setelah hakmilik sambungan didaftarkan sebagaimana yang dinyatakan dibawah seksyen 25' seterusnya

'Katakan pengambilan tanah selesai pada tahun 2000, hakmilik sambungan didaftarkan pada tahun 2014. Tuan tanah membayar cukai penuh selama 14 tahun, walaupun tanah diambil sebahagian. Boleh atau tidak tuan tanah menuntut  lebihan cukai yang telah dibayar?'

Pandangan:

Pindaan cukai mesti dibuat dua kali, pertama selepas Borang K dikeluarkan, diserah dan diendorskan mengikut seksyen 22 dan 23. Ini dinyatakan dibawah seksyen 25(1) 'Jika hanya sebahagian daripada sesuatu lot  telah diambil dibawah akta ini, Pentadbir Tanah hendaklah menyemak cukai (jika ada) yang kena dibayar oleh empunya mengikut anggaran keluasan tanah yang tidak diambil, dan .........................................'

Perkataan 'telah diambil' dalam ayat dia atas bermaksud Borang K telah dikeluar, diserah dan diendorskan

Semakan kali kedua apabila selesai pengukuran baki lot telah dibuat. Ini dinyatakan dibawah seksyen 25(2), 'Apabila sebahagian daripada sesuatu lot telah diukur menurut subseksyen (1), cukai yang disemak (jika ada) yang kena dibayar oleh empunya hendaklah dikira semula mengikut keluasan bahagian tanah sebagaimana ditentukan melalui pengukuran itu'

Mengenai cukai yang terlebih bayar selama 10 tahun oleh tuanpunya tanah bukan menjadi keperluan tuan tanah menuntut daripada Pejabat Tanah TETAPI MENJADI TANGGUNGJAWAB PENTADBIRAN TANAH MEMULANGKAN KEMBALI ATAU MEREMITKANNYA.