Penggunaan Tanah Pertanian Bagi Tujuan Yang Tiada Kaitan Dengan Pertanian

Seksyen 52(1) Kanun Tanah Negara menyatakan mana-mana tanah yang diberimilik di bawah Kanun Tanah Negara hendaklah mempunyai kategori penggunaan tanah  sama ada pertanian, bangunan atau perindustrian dan seksyen 52(1)(a) mensyaratkan kategori tersebut hendaklah diendorskan di atas dokumen hakmilik.

Seterusnya seksyen 52(1)(b) menyatakan tanah-tanah yang mempunyai kategori seperti di atas hendaklah dimasukkan syarat nyata ( express conditions) yang ditulis di dalam dokumen hakmilik dan syarat tersirat (implied conditions) yang terdapat di dalam Kanun Tanah Negara dan TIDAK tertulis di dalam dokumen hakmilik.

Mengikut seksyen 115(1) Kanun Tanah Negara, tanah berkategori pertanian tertakluk kepada syarat-syarat tersirat seperti berikut:

(a) Tidak ada bangunan  boleh didirikan di atas tanah itu SELAIN DARIPADA sebuah bangunan atau bangunan-bangunan untuk digunakan seperti dinyatakan dibawah sub seksyen 4 iaitu bagi maksud 

i. sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya tanah atau mana-mana orang lain yang menduduki secara sah atau untuk orang gaji. Dengan syarat keluasan bangunan tersebut TIDAK LEBIH 1/5 daripada keluasan tanah atau 2 ha, mana yang kurang

ii. pertanian

iii. memproses hasil pertanian tanah tersebut

iv. penyediaan untuk pengedaran keluaran hasil lebah, ternakan, reptilia atau akuakultur

v. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau kemudahan kebajikan untuk pekerja tanah tersebut

vi. apa-apa maksud seperti Pihak Berkuasa Negeri tetapkan melalui Kaedah

vii. apa-apa maksud seperti Pihak Berkuasa Negeri fikirkan sesuai untuk membenarkannya.

Berdasarkan kepada seksyen 115(1) di atas, tuanpunya tanah berkategori pertanian hanya boleh menjalankan aktiviti pertanian dan boleh mendirikan bangunan yang ada kaitan dengan aktiviti pertanian sahaja di atas tanah tersebut.

Pada masa kini banyak terdapat tuanpunya tanah yang memberi pajakan/sewaan/ membina/membenarkan binaan/bangunan di atas tanah bekategori pertanian dan ianya tidak sesuai dimasukkan ke dalam mana-mana kategori, seperti:

i. menara pemancar telekomunikasi,

ii. tapak perniagaan kereta terpakai

iii. tapak ekspo perdagangan,

iv. gerai makanan,

v. bengkel,

vi. pondok menjual buahan

vii. gelangganyang futsal
viii. pencawang elektrik

Adalah TIDAK WAJAR pihak pejabat tanah meminta pemilik tanah menukar syarat di bawah seksyen 124 atau pecah sempadan dan tukar syarat serentak dibawah seksyen 124A kerana keluasan kawasan yang didirikan bangunan/struktur tersebut hanyalah meliputi sebahagian kecil dari tanah itu.

Oleh yang demikian pihak Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bil 1 Tahun 2003 - Tatacara Penggunaan Tanah Pertanian Bagi Tujuan Yang Tiada Kaitan Dengan Pertanian. Pekeliling tersebut dikeluarkan berdasarkan seksyen 115(4) (f) dan (g)  Kanun Tanah Negara yang menyatakan:

'The purposes referred to in paragraph (a) of sub-section (1) are the following -

(f) any purpose which the State Authority may prescribe for the purposes of this section by rules under section 14

(g) any purpose which the State Authority may think fit to authorise in the circumtances of any particular cases.

Pekeliling KPTG seperti di atas adalah garis panduan yang boleh digunakan oleh Pihak Berkuasa Negeri untuk melaksanakannya di negeri masing-masing kerana ianya melibatkan pindaan kepada Land Rules. Ada beberapa negeri telahpun mewujudkan pekeliling/garis panduan berdasarkan Pekeliling KPTG tersebut. Antaranya Pengarah Tanah dan Galian Negeri Johor telah mengeluarkan Pekeliling Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Johor Bil. 3 Tahun 2006

Oleh yang demikian tuanpunya tanah pertanian yang ingin menggunakan sebahagian daripada tanahnya atau ingin menyewa sebahagian tanah nya untuk binaan atau aktiviti seperti senarai di atas hendaklah terlebih dahulu membuat permohonan untuk kelulusan dan akan dikenakan bayaran mengikut kaedah tanah negeri masing-masing. Jika tidak tuan tanah dianggap melanggar undang-undang

Isu Permintaan Ukur (PU) Selepas Pengambilan Tanah

Sepanjang 17 tahun terlibat dengan proses pengambilan tanah dan hampir 15 tahun menceritakan mengenai Akta Pengambilan Tanah dalam kursus/bengkel/seminar, isu permintaan ukur adalah isu yang kerap dibangkitkan. Bahkan isu yang sama sering ditanya melalui email, sms atau telefon hingga kehari ini. 

 

Semasa berceramah dikursus pengambilan tanah yang dianjurkan oleh Pejabat Tanah Maran pada 27 hingga 29 September yang lalu, sewaktu majlis  perasmian, Yang Berbahagia Dato' Pegawai Daerah  Maran ada membangkitkan isu pengambilan tanah yang dibuat dalam  tahun 1970an tetapi Permintaan Ukur masih belum dibuat untuk baki lot yang terlibat. Pada 12 November 2013, semasa menyampaikan ceramah pada Bengkel Pemurnian Data Pengambilan Tanah anjuran Pejabat Kawasan Pembangunan Pertanian Bersepadu (IADA), Pulau Pinang, peserta bengkel ada membangkitkan isu baki tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan taliair dalam kawasan IADP (dalam tahun 1979 dahulu) diDaerah Seberang Perai Selatan masih belum di ukur semula kerana apabila semakan dibuat untuk pengambilan tanah yang baharu melalui projek IADA sekarang, lot tersebut masih lot lama, walaupun projek terdahulu telah dilaksanakan.

 

Lebih mengejutkan saya, minggu lalu semasa berjumpa dengan kawan lama yang berkhidmat di Pejabat Tanah, beliau ada membangkitkan dan pohon jalan penyelesaian kepada saya pengambilan tanah untuk pelebaran jalan utama di dalam sebuah bandaraya yang dibuat dalam tahun 1978/1979 dahulu, baki lotnya masih belum diukur semula dan menimbulkan masalah kepada pejabat beliau. Bahkan banyak projek-projek mega dinegeri-negeri seperti Projek Empangan Bersia-Kenering di Perak, Projek Lebuhraya Utara-Selatan (dimaklumkan dalam proses), ukur semula baki lot. Itu bagi bagi projek pengambilan yang diketahui dan saya rasa banyak lagi projek terutama yang kecil-kecil (melibatkan satu atau dua lot) mungkin masih belum diambil tindakan pengukuran semula.

 

Berdasarkan seksyen 25(1) Akta Pengambilan Tanah 1960:

 

'Where only part of a lot is ecquired under this Act, the Land Administrator shall revise the rent (if any) payable by the proprietor by reference to the estimated area of the part not acquired and, in the case of land held under Registry title, Land Offoce title or title evidenced by an entry in the Interim Register, shall cause the part retained by the proprietor to be re-surveyed'

 

Berdasarkan seksyen di ataslah BAKI LOT MESTI (SHALL) DIUKUR SEMULA. Ini lah yang dinamakan PERIMINTAAN UKUR dan INILAH YANG TIDAK DIBUAT

 

 

PERSOALANNYA KENAPA PERMINTAAN UKUR (P.U) TIDAK DIBUAT? ADAKAH IANYA PAYAH/SUSAH ATAU MEMBEBANKAN?

 

 

Berdasarkan pengalaman saya menyelesaikan PU untuk 10 ribu lot, pengambilan tanah untuk Projek Pengairan Kerian-Sungai Manik di Daerah Kerian, penyediaan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia memerlukan:

 

 

1. Borang permintaan Ukur

2. Pelan

3. Salinan Warta seksyen 8

4. Salinan Borang K

5. Bayaran Upah Ukur

 

Berdasarkan National Land Code (Survey Fees) Order 1965 melalui warta Persekutuan P.U 486/1965, Perintah KTN (Bayaran Ukur) (Pindaan) 1969 dan 1981 melalui Warta Persekutuan P.U (A) 428/1969 dan P.U (A) 357/1981 – ‘The state Commissioner may remit in full any fees due under this Ordar in respect of any scheme or project undertaken by the Government of Malaysia or the Government of a state for a public purpose’.

 

Oleh itu semua pengambilan untuk maksud awam adalah dikecualikan daripada bayaran upah ukur dengan kebenaran/persetujuan Pengarah Tanah dan Galian Negeri dan ukuran baki lot akan dibuat oleh Jabatan Ukur. Untuk Negeri Selangor kuasa tersebut diturunkan kepada Pentadbir Tanah. Bagi projek yang 'bukan public purpose', bayaran ukur ditanggong oleh pemohon dan dengan sebab itu ukuran semula baki lot lazimnya diuruskan oleh Juruukur Berlesen.

 

Seperkara lagi yang mesti diambil perhatian adalah sebelum Permintaan Ukur dibuat, PASTIKAN BORANG D DAN K TELAH DICATAT/ENDORS/MEMORIAL KE DALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR. Ini dikehendaki oleh seksyen 23 Akta Pengambilan Tanah 'The proper registering authority of the notice in Form K, or the Land Administrator of his own motion after completing Form K, shall, upon the register document of title or other appropriate record in his possession as specified in section 9(2) or (3), make with respect to any scheduled land a memorial -'

 

Berdasarkan kehendak JUPEM dan undang-undang seperti di atas, tidak ada sebab Permintaan Ukur tidak dibuat kerana semua yang diperlukan TELAHPUN ADA ATAU BOLEH DIADAKAN.

 

 

Persoalan yang sering ditimbulkan adalah:

 

1. Bagaimana jika pengambilan telah lama berlalu dan pelan pengambilan telah hilang/tiada tetapi yang lain-lainnya ada.

 

Pada pandangan saya, jika pengambilan tersebut melibatkan lot-lot yang banyak seperti jalanraya, lebuhraya, empangan, Pentadbir Tanah hendaklah meminta kepada agensi pemohon menyediakan pelan tersebut kerana proses pengambilan belum selesai dan menjadi tanggungjawab agensi pemohon menyediakannya. Pentadbir Tanah/Pejabat Tanah hanyalah pihak yang memproses pengambilan.

 

Sebaliknya jika pengambilan melibatkan satu, dua atau tiga lot sahaja, Penolong Pegawai Tanah boleh menyediakan pelan tersebut berdasarkan projek yang telah dibuat di atas tanah dan juga berdasarkan pelan Akui lot tersebut yang boleh diperolehi dari Jabatan Ukur.

 

2. Bagaimana pula jika memorial Borang K TIADA di dalam Dokumen Hakmilik Daftar?

 

Pentadbir Tanah hendaklah pastikan Borang K TELAH DIKELUARKAN ATAU BELUM? Jika telah dikeluarkan TETAPI BELUM DIENDORS, Pentadbir Tanah sekarang mestilah membuat endorsan dan tarikhnya berdasarkan tarikh endorsan. Sebaliknya jika Borang K BELUM DIKELUARKAN, Pentadbir Tanah sekarang mesti mengeluarkan dan membuat endorsan.

 

3. Bagaimana jika endorsan Borang K telah dibuat TETAPI BORANG K HILANG?

Pentadbir Tanah boleh keluarkan salinan Borang K tetapi diruangan tanda tangan Pentadbir Tanah hanya catatkan t.t sahaja

 

4. Bagaimana jika projek telah siap, DI DALAM DOKUMEN HAKMILIK TIADA ENDORSAN BORANG D DAN ENDORSAN BORANG K
Pentadbir Tanah perlu memastikan pewartaan seksyen 8 telah dibuat atau belum. Jika telah diwartakan, endorsan mesti dibuat dan tarikhnya berdasarkan endorsan dibuat. Begitu juga dengan Borang K, jika telah dikeluarkan maka endorsan mesti dibuat sekarang. Sebaliknya jika setelah diusahakan dan didapati, pewartaan seksyen 8 tidak pernah dibuat dan dengan itu Borang K tak pernah dikeluarkan, maka projek tersebut belum lagi dibuat pengambilan dan seterusnya Pentadbir Tanah dengan kerjasama agensi yang berkaitan  MESTI menguruskan pengambilan Tanah dari awal (permohonan) hingga selesai.

Perkara ini dimaklumkan oleh peserta kursus banyak terjadi bagi projek IADP atau IADA seperti diatas

5. Bagaimana Borang K ada dan telah diendorskan dan Borang D juga telah diendorskan tetapi SALINAN WARTA HILANG
Untuk mendapatkan salinan warta kerajaan, Pentadbir Tanah boleh menghubungi Pencetakan Nasional ataupun pihak Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia


6. Bagaimana jika Borang D telah diendorskan TETAPI BORANG K TIDAK DIENDORSKAN dan projek telah dilaksanakan

Apabila Borang D diendorskan, bermakna pengambilan tersebut telah diwartakan dan salinan warta boleh diperolehi seperti dipara 5. Pentadbir Tanah hendaklah mempastikan Borang K telah dikeluarkan ataupun belum, jika belum, Pentadbir Tanah sekarang boleh mengeluarkan dan membuat endorsan Borang K tersebut dan sebaliknya jika Borang K telah dikeluarkan (hilang/tak dapat dikesan), Pentadbir Tanah boleh keluarkan salinan Borang K seperti dipara 3

7. Bagaimana jika Borang D telah diendors TETAPI Borang K tidak diendors sedangkan PROJEK TIDAK DIBUAT/TIDAK JADI

Pentadbir Tanah hendaklah mempastikan  tanah-tanah yang telah diwartakan itu, pengambilannya tidak diteruskan/tidak jadi. Langkah seterusnya hendaklah dibuat penarikan dibawah seksyen 35. Ini berdasarkan kepada seksyen 8(5)

APAKAH MASALAHNYA JIKA PU TIDAK DIBUAT

1. PEMILIK TANAH MASIH MEMEGANG HAKMILIK LAMA. INI MUNGKIN MENYUSAHKANNYA UNTUK BERURUSNIAGA ATAU MEMBANGUNKAN TANAH TERSEBUT

2. PEMILIK TANAH MASIH MEMBAYAR CUKAI TANAH YANG LAMA YANG SEPATUTNYA TELAH BERKURANGAN

3. LANJUTAN DARIPADA PERKARA 2, TERDAPAT TUNGAKKAN CUKAI TANAH YANG TIDAK BOLEH DIANGGAP SEBAGAI TUNGAKKAN

4. JIKA PU TIDAK DIBUAT ATAS SEBAB-SEBAB 1 HINGGA 6 DI ATAS, PERMOHONAN MILIK ATAU PERIZABAN OLEH AGENSI PEMOHON TERGENDALA

5. SEKSYEN 28 (PAMPASAN TAMBAHAN) TIDAK DAPAT DITENTUKAN

6. SEKSYEN 32(2) (CAJ BAYARAN LEWAT) TIDAK DAPAT DIKIRA DAN JIKA ADA SEMAKIN LAMA IANYA SEMAKIN BERTAMBAH JUMLAHNYA YANG TERPAKSA DITANGGUNG OLEH AGENSI PEMOHON.

 

 





Syarat Tersirat (Implied Conditions)

Seksyen 109 Kanun Tanah Negara menyatakan seksyen ini (109) dipakai kepada semua tanah yang diberimilik dibawah Akta ini dan  tanah yang diberimilik tertakluk kepada syarat-syarat nyata dan sekatan kepentingan berikut:

(a)...........................................................................................................................; dan

(b) syarat-syarat yang disirat (the conditions implied) oleh sekyen 114, oleh seksyen 115, 116 atau 117 (selaras dengan kategori penggunaan tanah yang tanah itu tertakluk).

Syarat tersirat TIDAK TERTULIS DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK (tetapi hanya terdapat di dalam Kanun Tanah Negara) sedangkan syarat nyata dan sekatan kepentingan ada tertulis di dalam dokumen hakmilik seperti yang dikehendaki oleh sekyen 120(3) Kanun Tanah Negara.

Walau pun tidak tertulis dalam dokumen hakmilik (geran) tuanpunya tanah MESTI mematuhi kehendak syarat tersirat tersebut, jika tidak, Pihak Berkuasa Negeri/Pejabat Tanah boleh mengambil tindakan kepada tuanpunya tanah KERANA DIANGGAP MELANGGAR SYARAT TANAH TERSEBUT.

SEKSYEN 114 - TANDA SEMPADAN (batu, besi, piket, kayu dll)

(a) tuanpunya tanah mesti mengambil langkah untuk mencegah kerosakan, kemusnahan dan tidak boleh mengalehkan tanda sempadan;

(b) Jika mana-mana satu daripadanya telah musnah, rosak atau telah dialih secara tidak sah, mesti memberitahu kepada Penntadbir Tanah atau Penghulu;

(c) Tuan punya tanah boleh dikehendaki oleh Pentadbir Tanah membayar kos pembaikan atau penggantian; dan

(d) Tuan punya anah juga boleh di kehendakki oleh Pentadbir Tanah membersihkan garis sempadan di antara tanda sempadan atas perbelanjaan sendiri.

SEKSYEN 115 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI PERTANIAN

i. Hanya boleh didirikan sebuah bangunan atau bangunan-bangunan untuk digunakan bagi satu maksud atau lebih seperti berikut:

a. sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya tanah itu atau mana-mana orang lain yang mendudukinya secara sah atau untuk orang gaji atau orang yang diambil bekerja untuk maksud pertanian oleh tuanpunya tanah.

Dengan syarat rumah-rumah tersebut tidak boleh melebihi 1/5 daripada keluasan tanah atau dua hektar mana yang kurang

b. maksud pertanian

c. maksud memproses bahan semulajadi dari hasil pertanian tanah tersebut

d. penyediaan atau pengedaran bahan keluaran ternakan lebah, ternakan atau reptilia atau akuakultur

e. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan dan lain-lain kemudahan kebajikan (terutama untuk kegunaan pekerja tanah tersebut sebagai contoh: sekolah dan hospital diladang-ladang)

ii. Aktiviti penanaman di atas tanah tersebut hendaklah dijalankan dalam masa 12 bulan dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori pertanian.

iii. Dalam masa 3 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori pertanian hendaklah ditanam seluruhnya kecuali kawasan untuk bangunan.

iv. Kawasan yang dijalankan dengan aktiviti pertanian tersebut hendaklah dijaga dan ditanam mengikut kaedah pertanian yang sempurna.

v. Kawasan tersebut hendaklah ditanam secara berterusan.


SEKSYEN 116 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI BANGUNAN

Syarat tersirat tanah berkategori bangunan adalah seperti berikut dan tertakluk kepada setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut.

Dalam masa 2 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori bangunan, hendaklah  didikan sebuah bangunan yang sesuai seperti berikut:

i. maksud kediaman;
ii. maksud pentadbiran atau komersial atau maksud pengangkutan penumpang
iii. maksud pameran, penjualan runcit, urusniaga barangan atau memberi perkhidmatan;
iv. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau kemudahan kebajikan;
v. maksud hiburan, makan-minum atau permainan;


Perkataan setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut bermaksud, jika Pihak Berkuasa Negeri telah menetapkan SYARAT NYATA didalam dokumen hakmilik, SYARAT NYATA tersebut mesti dipatuhi terlebih dahulu


SEKSYEN 117 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI PERINDUSTRIAN

Syarat tersirat tanah berkategori perindustrian adalah seperti berikut dan tertakluk kepada setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut

(a) hanya digunakan untuk maksud perindustrian iaitu mendiri atau menyenggara kilang, bengkel, fondri, gudang, limbungan, jeti atau bangunan/pemasangan lain yang ada kaitan dengan;

i. perkilangan;
ii. peleburan;
iii. pengeluaran kuasa;
iv. pemasangan, pemprosesan, penstoran, pengangkutan atau pengedaran barang.

Syarat diatas tidak tertakluk kepada bangunan yang digunakan untuk pendidikan, perubatan, kesihatan, kemudahan kebajikan untuk tuanpunya tana atau untuk pekerja atau mana-mana orang yang diambil bekerja untuk maksud perindustrian tersebut.

(b) Menjalankan operasi dalam masa 3 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori perindustrian dan bangunan/pemasangan tersebut hendaklah dijaga baiki.

(b) Bangunan/pemasangan boleh dimusnah, ubah, tambah dengan kebenaran pihak berkuasa

Kedudukan Tanah Yang Di Hakis Oleh Sungai/Laut

Seksyen 49 Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan jika pinggir laut atau dasar sungai mara hingga menghakis tanah berimilik (tanah yang ada hakmilik), kawasan yang terjejas oleh hakisan itu terhenti dari menjadi tanah tersebut dan menjadi tanah kerajaan; tetapi sempadan tanah tersebut masih kekal (but the boundaries of alienated land shall not be affected by any retreat of the shore-line or of the bed of any river)

 

Berdasarkan seksyen di atas walaupun kawasan yang dihakis telah menjadi tanah kerajaan TETAPI SEMPADAN TANAH TERSEBUT MASIH KEKAL SEPERTI SEDIA ADA. Oleh itu Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan dibawah seksyen 383A dan seksyen 166(1)(f) Kanun Tanah Negara.

 

Seksyen 382A(1) - Pentadbir Tanah jika berpuashati bahawa mana-mana tanah berimilik atau sebahagian daripadanya telah menjadi tanah kerajaan menurut seksyen 49, hendaklah membuat atau menyebabkan dibuat satu memorial yang menyatakan hal yang demikian ke dalam dokumen hakmilik daftaran.

 

Seksyen 382A(2) -  Selepas membuat memorial, Pendaftar hendaklah:

 

(a) memberitahu tuanpunya tanah itu berkaitan dengan memorial

 

(b) meminta supaya tuanpunya tanah mengemukakan dokumen hakmilik keluaran tanah tersebut, dan

 

(c)  membuat memorial yang sama ke dalam dokumen hakmilik keluaran dan memusnahkan dokumen hakmilik jika keseluruhan tanah telah terhakis.

 

 

Seksyen 166(1)(f) pula menyatakan, jika hanya sebahagian sahaja tanah terlibat dengan hakisan tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah mengeluarkan hakmilik sambungan

 

Untuk memenuhi kehendak seksyen-seksyen diatas, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bilangan 3 Tahun 2008. Di dalam Pekeliling tersebut ada dinyatakan proses kerja pembatalan dan pengeluaran hakmilik sambungan.

 

 

PROSES KERJA

 

1. Pentadbir Tanah mengarahkan Penolong Pegawai Tanah supaya menyiasat tanah dan menyediakan laporan.

2. Pentadbir Tanah menerima laporan dari Penolong Pegawai Tanah.

a. jika kesemua tanah telah dihakis, Pentadbir Tanah akan memasukkan satu memorial ke dalam  dokumen hakmilik daftar komputer (DHDK) menyatakan bahawa kesemua tanah telah dihakis oleh laut atau sungai dan telah menjadi tanah kerajaan. Seterusnya Pentadbir Tanah akan memaklumkan kepada tuan tanah mengenai kemasukan memorial tersebut dan meminta tuan tanah mengemukakan dokumen hakmilik keluaran komputer (DHKK) dalam tempoh yang diberikan. Jika dikemukakan, Pentadbir Tanah akan memusnahkan DHKK tersebut.

b. Jika hanya sebahagian tanah telah dihakis, Pentadbir Tanah akan mengendors satu memorial di dalam DHDK bahawa sebahagian tanah telah dihakis oleh laut atau sungai dan telah menjadi tanah kerajaan. Tindakan selanjutnya:

i. Jika DHKK dikemukakan dalam tempoh, Pentadbir Tanah akan mengendors di dalam DHKK satu memorial seperti dalam DHDK bahawa sebahagian tanah telah dihakis oleh sungai atau laut dan telah menjadi tanah kerajaan.

ii. Pentadbir Tanah akan mengemukakan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM) untuk mengukur semula baki lot.

iii. JUPEM akan mengukur semula baki lot dan mengemukakan Borang Pengesahan Pengarah Ukur dan Pemetaan  dan salinan Pelan Akui

iv. Pendaftar dan Pentadbir Tanah dikehendaki mendaftar Hakmilik Sambungan.



KESIMPULANNYA JIKA PENTADBIR TANAH TIDAK MENGAMBIL TINDAKAN BERDASARKAN SEKSYEN 382A DAN SEKSYEN 11(1)(f) KANUN TANAH NEGARA DAN TANAH TERSEBUT TERLIBAT PULA DENGAN PENGAMBILAN DIBAWAH AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960, KAWASAN YANG TERJEJAS DENGAN HAKISAN TERSEBUT MESTI DIPROSES DAN DIBAYAR PAMPASAN KERANA SEMPADAN ASALNYA MASIH KEKAL SEPERTI SEDIAKALA

 

Kaveat (Caveat)

Kali ini perbincangan beralih kepada Kanun Tanah Negara dan tajuk perbincangan adalah mengenai Kaveat. Kaveat adalah suatu kemasukan di dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (DHDK) mana-mana tanah yang dibuat oleh Pendaftar Hakmilik /Pentadbir Tanah atas kehendaknya sendiri atau apabila menerima permohonan bagi kemasukan daripada orang/badan tertentu. Dengan kemasukan tersebut ianya menegah suratcara urusan tertentu (Borang) daripada didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik/Pentadbir Tanah. Ini bermaksud jika tuan tanah ingin memindahmilik tanah tersebut, PINDAHMILIK TIDAK BOLEH DIDAFTARKAN

Terdapat 4 jenis kaveat;

1. Kaveat Persendirian (Private Caveat)

2. Kaveat Pendaftar (Registrar's Caveat)

3. Kaveat Pemegang Lien (lien - Holder's Caveat) dan

4. Kaveat Amanah (Trust Caveat)
 

Perbincangan hanya ditumpukan kepada Kaveat Persendirian kerana ianya popular dikalangan masyarakat kita hari ini.

Siapa yang boleh memohon memasukkan kaveat persendirian?

Berdasarkan seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara, permohonan kemasukan kaveat boleh dibuat oleh:

1. Mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar kepada mana-mana tanah milik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah milik.

2. Mana-mana orang atau badan yang menuntut yang dia berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang menyentuh apa-apa tanah atau kepentingan

3. Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja (orang yang belum dewasa)

Permohonan menggunakan Borang 19B dan menyatakan jenis tuntutan sama ada mengikat tanah itu atau suatu bahagian tanah yang tidak dipecahkan atau suatu kepentingan sahaja (contoh: pajakan tanah) dan disertakan dengan:

a. fee yang telah ditetapkan [Kelantan RM50.00; Perak RM150.00; WP KL RM300.00]
b. alasan kaveat dimasukkkan secara akuan berkanun oleh pemohon atau peguam
c. sekiranya berkaitan dengan suatu bahagian tanah sertakan pelan bahagian tersebut. Jika berkaitan dengan bahagian yang tak dipecahkan dalam tanah, suatu keterangan untuk tujuan pengenalan.

Tindakan Pendaftar

Mengikut seksyen 324(1)(2), apabila terima permohonan, secepat mungkin selepas itu Pendaftar membuat endorsan ke dalam Dokumen Hakmilik Daftaran dengan perkataan 'Kaveat Persendirian'  bersama-sama dengan kenyataan berikut:

(a) sama ada kaveat itu mengikat tanah atau suatu bahagian tanah yang tak dipecahkan atau suatu kepentingan khusus;

(b) orang atau badan yang memohon;

(c) waktu ia berkuatkuasa;

(d) Rujukan permohonan difailkan.

Seksyen 324(3), secepat yang mungkin selepas pemasukan (endorsan) apa-apa kaveat, Pendaftar hendaklah menyampaikan suatu pemberitahuan (warta/gezet) dalam Borang 19A kepada tuanpunya tanah atau tuan punya satu bahagian yang tak dipecahkan atau dalam kes suatu kaveat yang mengikat satu kepentingan khusus kepada orang atau badan kepentingan itu terletakhak.


Kesan Kaveat Persendirian Di Masukkan

1. Mengikut seksyen 322(2) kaveat persendirian yang mengikat tanah berimilik itu sendiri atau bahagian yang tak dipecahkan melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana suratcara yang disempurnakan oleh atau bagi pihak tuan punya tanah;

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan mengenai tanah itu;

(c) endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran yang diberikan oleh tuanpunya tanah; dan

(d) kemasukan kaveat pemegang lien yang diberikan berkenaannya.

2. Mengikut seksyen 322(3) kaveat persendirian yang mengikat kepentingan mengenai mana-mana tanah (contoh: pajakan mana-mana tanah) melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana urusan berkaitan kepentingan itu (pajakan tanah);

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan melibatkan kepentingan itu (pajakan tanah); dan

(c) dalam hal pejakan atau pajakan kecil, kaveat persendirian melarang endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan dari pendaftaran yang melibatkan kepentingan itu dan kemasukan mana-mana kaveat pemegang lien yang libatkan kepentingan itu


Tindakan orang atau badan yang terikat dengan kaveat

Berdasarkan seksyen 326(1), mana-mana orang atau badan yang terikat dengan kaveat persendirian boleh pada bila-bila masa memohon kepada Pendaftar di dalam Borang 19H beserta fee [Kelantan: RM30.00; Perak: RM150.00; WP KL: RM300.00] untuk memotong kaveat yang telah dimasukkan.

Apabila menerima permohonan di atas, Pendaftar hendaklah menyampaikan kepada pemasuk kaveat notis cadangan memotong kaveat dalam Borang 19C dan membuat endorsan dalam dokumen hakmilik daftaran bahawa notis 19C telah  disampaikan kepada pemasuk kaveat.

Kaveat tersebut akan luput dan tidak berkuatkuasa apabila habis tempoh DUA BULAN DARI TARIKH PENYAMPAIAN NOTIS TERSEBUT melainkan sebelum tamat tempoh tersebut, pemasuk kaveat telah mendapat suatu perintah Mahkamah memanjangkan tempoh tersebut.


Penarikan Balik Kaveat Persendirian

Seksyen 325 menyatakan pemasuk kaveat, pada bila-bila masa boleh memohon kepada Pendaftar untuk menarik balik kaveat persendirian melalui Borang 19G beserta bayaran [Kelantan: RM40.00; Perak: RM200.00; WP KL: RM50.00]

Tindakan Pendaftar:

1. membatalkan pemasukan kaveat dalam dokumen hakmilik daftaran beserta sebab dan tarikh;

2. memberi notis penarikan kepada orang atau badan yang terikat dengan kaveat tersebut

Pemotongan Kaveat Persendirian Oleh Mahkamah

Seksyen 327 menyatakan mana-mana orang atau badan yang terkilan dengan kewujudan kaveat persendirian, boleh pada bila-bila masa memohon kepada Mahkamah untuk suatu perintah pemotongannya dan Mahkamah boleh membuat apa-apa perintah yang difikirkan adil.

Pendaftar, apabila menerima perintah Mahkamah, membatalkan pemasukan kaveat tersebut di atas dokumen hakmilik daftaran dengan menyatakan sebab dan tarikh.

SEKSYEN 328 MENYATAKAN, JIKA KAVEAT PERSENDIRIAN TIDAK DITARIK BALIK MELALUI SEKSYEN 325 ATAU LUPUT MENURUT SEKSYEN 326(1B) ATAU DIPOTONG OLEH PENDAFTAR MENURUT PERINTAH MAHKAMAH DIBAWAH SEKSYEN 327, LUPUT APABILA HABIS TEMPOH 6 TAHUN DARI TARIKH BERKUATKUASA.


Kaveat Yang Salah dan Permohonan Berulang

Seksyen 329(1) menyatakan orang atau badan dengan salah atau tanpa sebab munasabah membolehkan pemasukan atau gagal menarik balik kaveat persendirian hendaklah bertanggongjawab membayar pampasan kepada mana-mana orang atau badan yang mengalami kerosakan atau kerugian.

Seksyen 329(2) pula menyatakan jika Mahkamah memerintahkan pemotongan kaveat atau menolak untuk melanjutkan tempoh atau Pendaftar telah memotong kaveat tersebut, Pendaftar tidak boleh menerima permohonan atau alasan yang sama/serupa dengan permohonan yang terdahulu.

Sambungan Jadual Pertama (Terakhir)

Sub-perenggan 2C menyatakan tanah yang dikhususkan penggunaannya dan tiada permintaan, seperti rumah ibadat, nilai tanah tersebut berdasarkan kos penggantiannya iaitu kos untuk membeli semula tanah lain dan mengusahakan bagi maksud yang sama.

Sub-perenggan 2D menyatakan jika tanah ladang atau sebahagian dari tanah ladang yang terlibat dengan pengambilan, nilainya adalah berasaskan nilai tanah ladang, iaitu lebih rendah dari tanah biasa.

 

Sub-perenggan 3(a)  menyatakan bahawa pembaikan yang dibuat oleh tuan punya ke atas tanahnya dalam masa 2 tahun sebelum warta s 8, tidak mempengaruhi nilai tanah, kecuali berniat baik (bona fide) dan bukan kerana maksud pengambilan

Sub-perenggan 3(b) menyatakan bahawa penggunaan tanah/premis yang bertentangan dengan undang-undang (alteration or renovation tanpa kebenaran) atau yang membahayakan kesihatan tidak boleh diambil kira untuk menentukan nilai Tanah

Sub-perenggan 3A menyatakan nilai bangunan tidak boleh diambil kira jika bertentangan dengan kategori, syarat tetap/syarat tersirat atau sekatan kepentingan.

Kes Pejabat Tanah Petaling v Swee Lin Sdn. Bhd [1999] 3 MLJ 489



Perenggan 2 - Perkara Yang Perlu di Timbangkan (Mesti diambil kira)

Sub perenggan 2(a) Nilai pasaran tanah seperti yang telah dibicangan di atas

Sub-perenggan 2(b) menyatakan kenaikan pada nilai tanah lain yang terakru daripada penggunaan tanah yang diambil hendaklah di tolak daripada jumlah keseluruhan pampasan (betterment):

Contoh:

Luas lot   :                               7 ekar
Luas Pengambilan   :              3 ekar untuk kediaman

Nilai tanah diambil:

3 ekar  @ RM40,000.00          = RM120,000.00

Nilai tanah baki (selepas):

4 ekar @ RM100,000.00         = RM400,000.00 (nilai tanah meningkat selepas diambil)

Jumlah pampasan ditolak    =(RM280,000.00)

Kes Pasar Borong Dev Sdn. Bhd. lwn Pentadbir Tanah Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur [2012] 9 MLJ 644

Sub-perenggan 2(c) menyatakan kerosakan jika ada yang ditanggung atau mungkin ditanggung disebabkan oleh pengasingan tanah yang diambil daripada tanahnya yang lain(Severence).

Pecah-pisah menyebabkan kejatuhan nilai tanah baki disebabkan oleh pemisahan tanah akibat pengambilan melalui 2 keadaan:

i. kerosakan disebabkan oleh kehilangan sebahagian tanah yang telah diambil
ii. kerosakan dimana sebahagian tanah dipisahkan dengan sebahagian yang lain

Kes Boustead Estate Agency Sdn.Bhd v PT Baling [2007] 4 CLJ 375

 

Sub-perenggan 2(d) menyatakan kerosakan (jika ada) pada tanah yang diambil yang ditanggung atau mungkin ditanggung oleh tuan tanah dan menyebabkan kesan mudharat pada hartanya yang lain (injurious affection)

Sub-perenggan 2(e) menyatakan akibat daripada pengambilan , tuanpunya tanah terpaksa berpindah tempat kediaman atau perniagaan dan segala perbelanjaan yang akan dikeluarkan mesti dibayar kepadanya. Sebagai contoh kos pengangkutan perabut, barangan, peralatan; kos memasang pendawaian elektrik dan ubahsuai bangunan baru, fee guaman untuk perjanjian sewa baru, kehilangan pendapatan sementara.

 

Sub-perenggan 2(f) menyatakan jika hanya sebahagian daripada tanah terlibat dengan pengambilan dan pengambilan tersebut melibatkan jalan ke tanah tersebut, longkang, 'walls', pagar dan gantirugi tidak perlu dibayar jika agensi pemohon berjanji untuk membinanya semula dan sebaliknya

 

Untuk Perenggan 3 tidak dibincangkan disini kerana ianya tidak boleh dilayan walaupun dipohon oleh pemilik tanah atau orang yang berkepentingan semasa siasatan dijalankan

Disamping itu, berdasarkan seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan, 'Pentadbir Tanah hendaklah menetapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu dan oleh siapa dan dengan kadar apa kos, yang hendaklah termasuk apa-apa fee penilaian yang dikenakan oleh penilai, itu akan dibayar'.

 

 

Sambungan Jadual Pertama

Sub seksyen (1C) menyatakan nilai transaksi selepas warta tidak boleh diambil kira. Ini bermakna tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan dan telah diwartakan dibawah seksyen 4 atau seksyen 8, penjualan masih boleh dilakukan. Dengan kata lain pewartaan dibawah seksyen 4 dan seksyen 8 tidak menghalang penjualan tanah tersebut. Walau bagaimanapun nilaian/harga penjualan tersebut tidak boleh diambil kira sebagai nilai/haraga pasaran tanah tersebut

 

Sub-seksyen (1D) menyatakan tempoh hakmilik pajakan (lease hold) hendaklah diambil kira. Bermakna tanah yang tempoh pajakannya sudah hampir tamat, nilainya lebih rendah jika dibandingkan dengan tempoh pajakan yang masih lama lagi. Begitu juga dengan tanah hakmilik pajakan dengan tanah hakmilik selama-lamanya (free hold), nilai tanah hakmilik pajakan lebih rendah dari hakmilik selama-lamanya.

 

Sub-seksyen 2(a) menyatakan kesan syarat nyata dan syarat tersirat hendaklah diambil kira. Bermaksud:

 

i. Jika di dalam hakmilik menyatakan tanah tersebut adalah tanah pertanian dan syarat nyatanya adalah padi, nilai tanah tersebut adalah berdasarkan nilaian tanah padi, walaupun di atas tanahnya di tanam dengan kelapa sawit.

 

ii.  Jika di dalam hakmilik menyatakan tanah tersebut adalah tanah pertanian dan syarat nyatanya getah, nilai tanah untuk getah boleh diambil kira sekiranya tanaman yang ditanam mengikut kaedah pertanian yang sempurna dan ianya ditanam berterusan. Ini dinyatakan didalam seksyen 115(1)(d)(e) Kanun Tanah Negara. (syarat tersirat). Dan sebaliknya jika tidak memenuhi seksyen 115 tersebut, nilaian tanah tersebut adalah lebih rendah.

 

Sub-seksyen 2(b) menyatakan kesan larangan, pembatasan atau kehendak Akta Bendapurba 1976 hendaklah diambil kira bermaksud jika tanah/bangunan telah diwartakan dibawah Akta Bendapurba dan tanah tersebut terlibat dengan pengambilan untuk tujuan akta tersebut, nilaiannya adalah rendah.

Sub-seksyen 2A menyatakan jika tanah yang terlibat adalah terdiri daripada tanah rizab Melayu atau tanah Pegangan Melayu atau tanah Adat Negeri Sembilan/Melaka dan tanah tersebut terlibat dengan pengambilan dan tujuan pengambilan adalah untuk tujuan orang Melayu sahaja (seperti mendirikan perumahan untuk orang-orang Melayu) maka nilainya adalah lebih rendah dari tanah yang bukan rizab Melayu.

Sub-seksyen 2BA menyatakan Tanah yang terletak di dalam kawasan pihak berkuasa perancangan, nilai tanah mengambil kira gunatanah yang ditunjukkan dalam pelan pembangunan tersebut.

Jadual Pertama (First Schedule) Akta Pengambilan Tanah

Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan - Hak terhadap harta

(1) Tiada seseorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang-undang.

 

(2) Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil atau menggunakan harta-harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang mencukupi

 

Untuk memenuhi Perkara 13 di ataslah maka diadakan Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960. Dengan kata lain dalam Jadual Pertamalah ada dinyatakan prinsip untuk menentukan bayaran pampasan. Oleh yang demikian sewajarnya Pentadbir Tanah, tuan punya tanah, orang berkepentingan dan pemohon yang memohon untuk pengambilan tanah, mengetahui secara mendalam kandungan Jadual Pertama ini.

 

Pada kali ini kita akan membincangkan kandungan Jadual Pertama untuk makluman semua.

 

Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah, 1960 mengandungi 4 seksyen (Ada juga pihak yang menyebut sebagai perenggan):

Seksyen 1 - Nilai Pasaran Tanah dan Bagaimana Untuk Menentukan Nilai Pasaran tersebut

Seksyen 2 - Perkara Perkara Yang perlu Di Pertimbangkan Oleh Pentadbir Tanah Dalam Menentukan Nilai Pampasan Tanah

Seksyen 3 - Perkara-Perkara Yang Harus Diabaikan/Tak Boleh di pertimbangkan

Seksyen 4 - Batasan Ke aAtas Award/Perintah Yang Akan Dibuat oleh Pentadbir Tanah


Seksyen 1 - Nilai Pasaran Tanah.

Di dalam Akta Pengambilan Tanah tidak dinyatakan difinisi 'Nilai Pasaran'. Difinisi nilai pasaran tanah hanya ada diputuskan di dalam beberapa kes Mahkamah berkaitan dengan pengambilan Tanah antaranya:

Dalam kes Nanyang Manufacturing Co. v The Collector of Land Revenue Johor [1954] MLJ 69
"............... harga yang tuanpunya tanah bersedia dan dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan memperolehinya daripada seorang pembeli yang berkehendak yang dengannya dia telah berunding untuk transaksi jual beli Tanah tersebut"


Dalam kes Superitendant of Land & Surveys Serawak v Aik Hoe & Co [1966] MLJ 243

"................  harga yang diharapkan oleh pembeli oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli, tidak boleh diambil kira ....."


Dalam kes Ng Tiou Hong v Collector of Land Revenue Gombak [1984] 2 MLJ 35. YA Hakim Syed Agil Barakbah menyatakan:

1. Harga yang diharapkan oleh penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli

2. Jual beli tanah berhampiran

3. Potensi Tanah

4. Kedudukan tanah

5. Anggaran nilaian oleh 'experts' boleh diambil kira berdasarkan bukti-bukti dan keterangan

Daripada TIGA kes diatas, nilaian tanah adalah berdasarkan jual-beli (harga yang dipersetujui oleh kedua-dua pihak) yang tidak dipengaruhi oleh unsur-unsur lain

 

 

Di bawah ini pula adalah perkara-perkara yang menentukan/mempengaruhi nilai

tanah tersebut 

 

Sub-seksyen (1) menyatakan nilai tanah adalan berdasarkan tarikah warta. Jika tanah yang terlibat dengan pengambilan telah diwartakan terlebih dahulu dibawah seksyen 4 dan dalam tempoh 12 bulan diwarta pula dibawah seksyen 8, nilai tanah dikira pada tarikh warta seksyen 4 dan sebaliknya jika tanah yang terlibat diwartakan dibawah seksyen 8 TANPA pewartaan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu, maka nilai tanah dikira dari tarikh warta seksyen 8.

Sub-seksyen (1A) menyatakan penilai boleh menggunakan apa-apa cara penilaian, pertimbangan khusus hendaklah diberi terhadap transaksi terakhir 2 tahun sebelum tarikh warta seperti di sub-seksyen (1) dan perhatian hendaklah diberikan kepada harga penjualan tanah yang mempunyai ciri-ciri dan kedudukan yang serupa dengan tanah yang diambil

Sub-perenggan (1B) menyatakan jika bahagian kecil yang terlibat dengan pengambilan, nilai pasaran merujuk kepada keseluruhan tanah dan ciri-ciri bahagian tersebut perlu diambil kira. Ini bermaksud Pentadbir Tanah boleh menaikkan nilai tanah tersebut kerana 'kawasan yang diambil lebih baik  (tinggi/rata/tepi jalan) daripada kawasan yang tidak terlibat dalam lot yang sama'

Sub-perenggan (1C) - bersambung dipaparan akan datang

 

Keluasan Pengambilan Yang Berbeza Dari Pewartaan

Hari ini 11 November 2013 pukul 9.53 pagi pertama kali saya menerima panggilan telefon daripada seorang pengunjung blog saya (rakyat Malaysia) yang tinggal di Melbourne, Australia bertanyakan Akta Pengambilan Tanah 1960. Alangkah gembira dan bersyukur saya kepada Allah kerana penulisan saya mendapat perhatian bukan sahaja dari kalangan  yang tinggal di Malaysia bahkan yang tinggal di luar Negara.

 

Tuanpunya tanah ingin mendapatkan pandangan saya mengenai suatu isu yang kerap berlaku dan ianya patut dikongsi bersama iaitu:

 

'SELEPAS BERLAKU PENGAMBILAN TANAH, LUAS KAWASAN YANG DIAMBIL ADALAH MELEBIHI DARIPADA KELUASAN PENGAMBILAN DI DALAM WARTA KERAJAAN - LEBIHAN KELUASAN YANG DIAMBIL KIRA-KIRA 2 EKAR'

 

 

Isu yang dibawa adalah berkaitan dengan seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960:

 

'Apabila hasil dari sesuatu pengukuran yang dibuat mengikut subseksyen (1) seksyen 25 didapati wujud perbezaan antara keluasan mana-mana tanah yang telah diambil dengan keluasan tanah yang dinyatakan dalam sesuatu award dibawah seksyen 14, perbezaan itu hendaklah dinilai mengikut kadar yang sama seperti tanah yang dimaksudkan itu telah dinilai dalam award yang dibuat dalam Borang G'

 

 

Perkataan ' ..... dengan keluasan tanah yang dinyatakan dalam sesuatu award dibawah seksyen 14' bermaksud award yang dibuat mestilah berdasarkan anggaran keluasan pengambilan di dalam warta seksyen 8 ATAU jika berlaku perbezaan pun adalah tertakluk kepada provision  seksyen 14(3) yang menyatakan 'Dengan syarat perbezaan antara keluasan berkenaan dengan award itu dibuat dan keluasan tanah yang dijadualkan tidak melebihi suku hektar atau satu peratus dari keluasan tanah dijadualkan yang mana lebih besar'

 

Oleh yang demikian, pada pandangan saya:

 

1. Untuk mengetahui berlakunya perbezaan keluasan pengambilan, ukur semula dibawah seksyen 25 MESTI dibuat terlebih dahulu.

 

2.  Perbezaan keluasan pengambilan yang tidak melebihi suku hektar atau satu peratus seperti yang dinyatakan didalam provision 14(3) tersebut hendaklah dibayar berdasarkan nilaian dalam award Borang G sebelum ini

 

3. Jika perbezaan keluasan pengambilan melebihi para 2 di atas DAN PROJEK TELAH DILAKSANAKAN, KELUASAN PENGAMBILAN TERSEBUT MESTI DIBUAT PROSES PENGAMBILAN TANAH YANG BAHARU DAN SETERUSNYA DIBAYAR PAMPASAN YANG BARU BERDASARKAN NILAIAN TANAH PADA TARIKH WARTA SEKSYEN  8 SEPERTI YANG DINYATAKAN DIDALAM SEKSYEN 1 KEPADA JADUAL PERTAMA AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960.

APAKAH KESAN/AKIBAT JIKA

TIDAK DILULUSKAN DAN DIWARTA SEMULA

 

 

1. JIKA UKURAN SEMULA DIBAWAH SEKSYEN 25 AKTA PENGAMBILAN TANAH TELAH DILAKSANAKAN (SATU, DUA ATAU TIGA TAHUN SELEPAS ITU) DAN KELUASAN PENGAMBILAN MELEBIHI SUKU HEKTAR ATAU SATU PERATUS (2 EKAR) SEPERTI CONTOH DI ATAS, TERDAPAT PERBEZAAN YANG BESAR DARI SEGI NILAIAN TANAH SEMASA PENGAMBILAN TERDAHULU DENGAN NILAIAN TANAH TERSEBUT SELEPAS PENGUKURAN.

 

2. BERDASARKAN SEKSYEN 23 AKTA, BORANG K HENDAKLAH DIENDORSKAN KEDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR. BAGAIMANA ENDORSAN HENDAK DIBUAT BAGI LEBIHAN KELUASAN PENGAMBILAN SEBANYAK 2 EKAR TERSEBUT, SEDANGKAN BORANG K YANG DIKELUARKAN ADALAH BERDASARKAN KELUASAN PENGAMBILAN DALAM WARTA SEKSYEN 8?

 

Pembetulan (Corrigendum) Kepada Warta

Warta ataupun gezet adalah salah satu proses pengambilan tanah dan jika kita perhatikan terdapat pembetulan (Corrigendum) yang dibuat ke atas warta yang telahpun dikeluarkan. Daripada semakan yang telah saya lakukan, dalam warta kerajaan Negeri Selangor, Kedah, Perak, Terengganu dan Pulau Pinang  disebut pembetulan (Corrigendum) kepada warta sedangkan di dalam warta kerajaan Negeri Terengganu dikenali sebagai pindaan (Amendment) kepada warta tersebut.

 

Persolaan yang pernah dibangkitkan kepada saya adalah, sejauh mana kesalahan sesuatu warta tersebut yang memerlukan pembetulan atau pindaan kepadanya?

 

Di dalam Akta Pengambilan Tanah tiada satu seksyenpun yang menyentuh tentang pembetulan/pindaan kepada warta yang telah dikeluarkan. Saya ada berbincang dan bersetuju dengan pandangan yang diberikan oleh kawan-kawan lama (berkhidmat di JKPTG) yang boleh dianggap pakar undang-undang tanah yang menyatakan:

 

'Pindaan/pembetulan kepada warta hanya perlu dibuat disebabkan oleh kesalahan yang dibuat oleh Pencetakan Nasional semasa mencetak warta tersebut (butir-butir yang diberikan oleh Pentadbir Tanah adalah BETUL) dan bukan disebabkan masalah lain'

 

Jika kita perhatikan sekarang ini pindaan/pembetulan kepada warta dibuat meliputi semua kesalahan seperti no lot salah, lot tak dapat dikesan mulanya, no hakmilik salah, tuanpunya tanah berbeza/berubah,  keluasan lot salah dan keluasan yang diambil salah.

 

CUBA PERHATIKAN SEKSYEN-SEKSYEN DIBAWAH:

 

1. Seksyen 2(2) menyatakan 'Where in any notification, declaration or other instrument issued under this Act any locality referred to therein cannot, in the opinion of the authority promulgating such notification, declaration or other instrument otherwise be conveniently described, it shall be sufficient if the lands in such locality are described by their survey lot numbers, or by the lot numbers of adjacent or surrounding lands'

 

Seksyen ini menyatakan, jika butir-butir tanah yang akan diwartakan tidak diperolehi dengan lengkap, hanya memadai mewartakan no lot sahaja atau jika not lotnya pula tidak dapat dikesan, hanya memadai mewartakan no lot yang bersempadan dengan lot yang hendak diambil.

Pada pandangan saya untuk memenuhi kehendak seksyen 9(1)(b), Pentadbir Tanah perlu membuat pembetulan kepada warta, jika selepas warta, lot sebenar dapat ditentukan.

2. Seksyen 2(3) pula menyatakan 'Any notification, declaration or other instrument made or issued under this Act shall be valid and effectual for all purposes notwithstanding that pieces or parcels of any lands referred to therein are held under different titles or by defferent persons

 

Seksyen ini menyatakan, warta atau suratcara yang dikeluarkan adalah sah walaupun no/jenis hakmiliknya berbeza/salah atau pemiliknya adalah berbeza/salah

Pada pandangan saya keadaan diatas juga memerlukan pindaan/pembetulan  kepada warta untuk memenuhi kehendak seksyen 9(1)(b), apabila hakmilik sebenar telah dapat ditentukan.

3. Seksyen 14(4) menyatakan:

'Jika keluasan tanah yang berkenaan suatu award telah dibuat dibawah seksyen ini -
 
     (a) melebihi keluasan tanah dijadualkan itu tidak lebih daripada suku hektar atau satu peratus, yang mana lebih luas, maka tidaklah perlu dibuat dan disiarkan apa-apa pengisytiharan lanjut berkenaan dengannya dibawah seksyen 8;
 
     (b) adalah kurang daripada keluasan tanah dijadualkan itu dengan tidak lebih daripada suku hektar atau satu peratus, mana yang lebih luas, maka tidak perlu dilakukan apa-apa penarikan balik formal tentangnya dibawah seksyen 35

Daripada ayat seksyen 14(4) diatas saya berpendapat, jika keluasan pengambilan yang diaward adalah melebihi suku hektar atau satu peratus daripada KELUASAN PENGAMBILAN YANG DIWARTAKAN dan keluasan tambahan tersebut TIDAK DIPERLUKAN OLEH PEMOHON, MAKA PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MEMBUAT PENARIKAN BALIK DARI PENGAMBILAN. Begitu juga jika keluasan pengambilan yang diawardkan kurang dari suku hektar atau satu peratus daripada keluasan PENGAMBILAN YANG DIWARTAKAN sepertimana yang dikehendaki oleh pemohon, MAKA PENTADBIR TANAH HENDAKLAH JUGA MEMBUAT PENARIKAN  

DAN BUKANNYA PEMBETULAN/PINDAAN

KEPADA WARTA

 

 

Soalan Pertanyaan Mengenai Pengambilan Tanah

Kali ini saya akan paparkan soalan berkaitan dengan pengambilan tanah yang saya terima melalui email (tanpa mengubah ejaan dan ayat) dan jawapan yang diberikan untuk makluman kita bersama.

 

 

SOALAN

 

Mohon pandangan tuan. Pejabat Tanah Timur Laut telah membuat satu pengambilan tanah utk tujuan perkuburan islam dan perumahan am. Wang pampasan berjumlah RM4,146,936.57 telah didepositkan secara ex-parte ke Mahkamah melalui Saman Pemula 24-422-03/2012 kerana pihak berkepentingan/tuan tanah tidak hadir semasa siasatan di Pejabat Tanah diadakan.

Setelah dimaklumkan bahawa pengambilan adalah untuk tujuan projek perumahan am, pihak berkepentingan/tuan tanah telah memohon supaya mereka diberikan rumah ganti di projek perumahan tersebut. Pada mula Kerajaan Negeri bersetuju untuk memberi rumah kos rendah berharga RM42,000. Walaubagaimanapun pihak Kerajaan Negeri telah menaik taraf rumah tersebut dengan menawarkan rumah kos sederhana rendah yang berharga RM72,500.

 

Situasi A

Tuan tanah A memperoleh pampasan berjumlah RM183,000 maka tuan tanah A hanya akan memperoleh RM110,500 sebagai award pampasan. Baki selebihnya akan dimasukkan semula kepada Kerajaan Negeri untuk dibuat penyelarasan dan tuan tanah A akan diberikan sebuah rumah.

 

Situasi B

 

Tuan tanah B memperoleh pampasan berjumlah RM26,800. Kerajaan Negeri akan top up RM15,200 kepada tuan tanah untuk menjadi RM42,000. Baki RM30,500 untuk mencukupkan harga rumah RM72,500 perlu ditambah sendiri oleh tuan tanah bagi mendapatkan rumah tersebut.

Seramai 29 penduduk telah terlibat dalam kes ini dengan berbagai isu seperti isu pertikaian dan isu kesilapan nama.

Soalan saya, bolehkah Pejabat Tanah membuat permohonan kepada Mahkamah atas nama Pentadbir Tanah untuk mengeluarkan wang pampasan tersebut? Wang tersebut kemudian akan dimasukkan kepada Kewangan Negeri dan bukannya tuan tanah tersebut bagi dibuat penyelarasan. Tidakkah akan timbul isu perundangan disini?

atau

pilihan lain adalah supaya tuan tanah sendiri yang membuat permohonan pengeluaran memandangkan terdapat beberapa isu pertikaian yang akan wujud.

 

PANDANGAN
 

Pada pandangan saya adalah lebih baik orang yang berkepentingan sendiri yang inginkan rumah membuat permohonan pengeluaran pampasan tersebut MELALUI PENTADBIR TANAH dan Pentadbir  Tanah mesti memberi penerangan dengan jelas mengenai cadangan Kerajaan Negeri sebelum penyediaan affidavit.

 

Didalam affidavit pengeluaran nanti nyatakan dengan jelas atas persetujuan orang berkepentingan:

 

1.    Tawaran Kerajaan Negeri Pulau Pinang kepada orang yang berkepentingan dan syarat-syarat yang dikenakan dan yang dipersetujui

2.    Sebahagian daripada wang pampasan dikeluarkan dan dibayar kepada orang berkepentingan

3.    Sebahagian lagi dikeluar dan dibayar kepada Perbendaharaan Negeri

 

Setelah diterima oleh Mahkamah, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan susulan sepertimana cadangan Kerajaan Negeri