Jadual Pertama {First Schedule} Akta Pengambilan Tanah

BAHAGIAN PERTAMA

Disamping terdapat 69 seksyen yang membentuk Akta Pengambilan Tanah, di dalamnya juga terdapat TIGA jadual, iaitu Jadual Pertama, Jadual Kedua dan Jadual Ketiga.

Kali ini kita hanya berbincangan mengenai Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah.

Jadual pertama MERUPAKAN PRINSIP UNTUK MENENTUKAN AMAUN/JUMLAH PAMPASAN yang akan dibayar kepada orang berkepentingan apabila tanah mereka terlibat dengan pengambilan. Ini bertujuan untuk memenuhi kehendak Perkara 13, Perlembagaan Persekutuan

Amaun pampasan yang akan dibayar adalah berdasarkan:

Perenggan 1 - Nilai pasaran tanah tersebut

Perenggan 2 - Perkara-perkara yang akan  dipertimbangkan

Perenggan 3 - Perkara-perkara yang diabaikan

Perenggan 4 - Batasan (Limitation) ke atas award/perintah

PERENGGAN 1:

NILAI PASARAN TANAH

Berdasarkan sub-perenggan (1) nilai pasaran tanah bermaksud nilai tanah pada tarikh tanah tersebut diwartakan dibawah seksyen 4 atau pada tarikh tanah tersebut diwartakan dibawah seksyen 8. Jika tarikh warta seksyen 8 disiarkan dalam tempoh dua belas bulan dari tarikh warta seksyen 4, nilai tanah dikira pada tarikh warta seksyen 4.

Berdasarkan sub-perenggan (1) di atas, Akta Pengambilan Tanah tidak mendifinasikan perkataan 'nilai pasaran' . Oleh yang demikian tafsiran 'nilai pasaran' adalah berdasarkan keputusan Mahkamah sebelum ini:

1. Kes Nanyang Manufacturing Co v The Collector of Land Revenue, Johor (1954) MLJ 69

'........ harga yang tuanpunya tanah bersedia dan dijangka tidak dipaksa untuk menjualnya secara munasabah dan dijangka akan memperolehinya daripada seorang pembeli yang berkehendak yang dengannya dia telah berunding untuk transaksi jual beli tanah tersebut.'

2. Kes Superintendant of Lands & Surveys Sarawak v Aik Hoe & Co (1966) MLJ 243

'......... Harga yang diharapkan oleh seorang penjual yang sanggup menjual daripada seorang pembeli yang sanggup membeli. Keengganan penjual untuk melepaskan tanahnya dan keperluan yang tinggi pihak pembeli, tidak boleh diambil kira'

Sub-perenggan (1A) - Penilai boleh menggunakan apa-apa cara/kaedah penilaian yang sesuai dengan syarat perhatian hendaklah diberi kepada transaksi tanah lain dengan ciri-ciri yang sama dan terletak dalam kawasan yang sama.

Selain daripada itu pertimbangan khusus hendaklah diberikan terhadap transaksi terakhir tanah terjadual dalam tempoh 2 tahun dari tarikh warta (pampasan diterima mestilah lebih daripada harga transaksi yang telah dibayar)

Ciri-ciri dan kawasan yang sama dalam ayat di atas berdasarkan:

i.     Lokasi dan persekitaran tanah
ii.    Saiz dan bentuk tanah
iii.   Jalan masuk (ada atau tiada)
iv.   Infrastruktur lain (ada atau tiada)
v.    Kemudahan awam (ada atau tiada)
vi.   Pembangunan sekitar
vii.  Potensi pembangunan akan datang.

Sub-perenggan (1B), menyatakan, jika hanya sebahagian kecil sahaja dari tanah telah diambil (katakan keluasan tanah 10 hektar, keluasan yang diambil hanyalah 0.2 hektar untuk mendirikan dewan orang ramai), nilaian pasaran bahagian/kawasan yang diambil mestilah berasaskan kepada keseluruhan lot tersebut tetapi mengambilkira ciri-ciri bahagian/kawasan yang diambil. Sebagai contoh, bahagian/kawasan diambil lebih tinggi dan ditepi jalan jika dibandingkan dengan bahagian/kawasan yang tidak diambil, oleh itu nilaian bahagian/kawasan tersebut mungkin boleh ditingkatkan.

Sub-perenggan (1C), Bukti nilaian tanah dalam urusniaga tanah yang terlibat dengan pengambilan selepas tanah tersebut diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 tidak boleh diambil kira sebagai nilai pasaran tanah tersebut. Dengan kata lain urusniaga (seperti pindahmilik) boleh dilaksanakan walaupun tanah tersebut telah diwartakan pengambilannya tetapi nilaian tanah semasa urusniaga tersebut berlaku tidak boleh diambil kira sebagai nilai pasaran tanah tersebut

Sub-perenggan (1D), Bagi tanah-tanah milik yang dipegang dibawah Pajakan Mukim (Mukim Lease) dan Pajakan Negeri (State Lease), tempoh tamat pajakan hendaklah diambil kira. Tanah yang akan habis tempoh pajakan, perlu dinilai berdasarkan kepada baki tempoh pajakan dan sebarang harapan untuk melanjutkan pajakan tidak boleh diambil kira, kerana ianya belum tentu akan diluluskan oelh Pihak Berkuasa Negeri.

Sub-perenggan 2(a), syarat nyata, syarat tetap (syarat tersirat) tanah yang terlibat dengan pengambilan hendaklah diambil kira dalam menentukan nilai pasaran tanah. Sebagai contoh, tanah pertanian yang bersyarat nyata 'padi' nilainya berbeza dengan tanah pertanian yang bersyarat nyata 'getah'. Begitu juga tanah pertanian yang tidak diusahakan dengan tanah pertanian yang diusahakan dan mematuhi  seksyen 115(1)(c)(d)  Kanun Tanah Negara sebagai contoh, nilai antara keduanya juga pasti berbeza.

Sub-perenggan 2(b), kesan larangan atau sekatan yang dikenakan dibawah Akta Bendapurba 1976, hendaklah diambil kira. Sebagai contoh seksyen 17(c) Akta Bendapurba 1976, Ketua Pengarah boleh mengambil tanah milik yang ada suatu menumen lama atau tapak sejarah dan pengambilan itu adalah untuk maksud awam dan nilai tanah tersebut adalah rendah kerana pengambilan tersebut bertujuan untuk mengekalkan bangunan bersejarah dan bukan untuk tujuan lain.

Sub-perenggan (2A) - Jika tanah yang terlibat dengan pengambilan adalah tanah rizab Melayu dibawah mana-mana undang-undang perizaban Melayu atau dibawah enakmen Perizaban Melayu Terengganu atau tanah adat Negeri Sembilan atau Melaka dan pengambilannya hanya bagi maksud dan munafaat kepada 'Orang Melayu' sahaja, nilaian tanah tersebut adalah berbeza (kemungkinan lebih rendah) dibandingkan dengan tujuan pengambilan untuk digunakan oleh semua golongan masyarakat.

Sub-perenggan (2BA) - Sekiranya tanah yang terlibat dengan pengambilan termasuk di dalam kawasan pihak berkuasan perancangan tempatan, di bawah Akta Perancangan Bandar dan Desa 1976 (Akta 172) dan maklumat perancangan telahpun diperolehi seperti yang dikehendakki mengikut seksyen 9A Akta Pengambilan Tanah,  nilaian tanah tersebut hendaklah mengambil kira gunatanah yang ditunjukkan di dalam pelan pembangunan tersebut. Sebagai contoh jika tanah berkategori pertanian tetapi di dalam pelan pembangunan kawasan tersebut ditunjukkan sebagai 'kawasan perumahan', maka nilaian tanah tersebut BUKAN NILAIAN TANAH PERTANIAN, IANYA MUNGKIN LEBIH TINGGI.

Sub-perenggan (2C) - Tanah yang dikhususkan penggunaannya dan tiada permintaan untuk diurusniaga seperti rumah ibadat, nilaian tanah tersebut adalah berdasarkan kos supaya tuan tanah/pemunya dapat menggantikan dan mendirikan semula tapak tersebut 

Sub-perenggan (2D) - Tanah ladang hendaklah dinilai sebagai tanah ladang tanpa mengambil kira fakta yang ianya boleh dijual kepada satu orang.

Sub-perenggan (3) - Peningkatan nilai tanah tidak boleh diambil kira dalam keadaan:

(a) Pembaikan (improvement) yang dibuat oleh tuanpunya tanah atau orang yang berkepentingan dalam tempoh 2 tahun sebelum pewartaan dibawah seksyen 8 melainkan pembaikan tersebut dibuat dengan niat baik (bona fide) dan tidak berkiatan dengan prosiding pengambilan tersebut.

(b) Penggunaan tanah atau premis yang boleh dihalang oleh undang-undang. Sebagai contoh tanah pertanian dibuat industri, maka nilainya tidak boleh dinaikkan atau tanah bangunan yang didirikan bangunan dan pembaikannya (alteration) tidak mendapat kelulusan pihak berkuasa.

Sub-perenggan (3A) - Nilai bangunan diatas tanah yang diambil tidak boleh diambil kira/dibayar, jika bangunan tersebut tidak dibenarkan pembinaannya kerana mematuhi kehendak kategori kegunaan tanah atau syarat nyata, syarat tetap atau syarat tersirat tanah tersebut.