Antara Freehold dan Leasehold Bahagian 2

PRINSIP PEGANGAN SELAMA-LAMANYA DAN PEGANGAN BERTEMPOH DALAM KANUN TANAH NEGARA 1965.

Seperti yang telah diterangkan di atas, pegangan selama-lamanya (in perpetuity) lebih sinonim dengan pegangan bebas atau freehold tetapi dalam Land Enactment 1897 di sebut dengan istilah to hold for ever, manakala pegangan bertempoh dikenali dengan pajakan atau leasehold. Dalam artikel ini penulis akan menggunakan istilah freehold dan leasehold kerana ia mudah difahami oleh laymen.

KTN yang mula diperkenalkan dan berkuatkuasa bagi Negeri-negeri seluruh Semenanjung Malaysia pada tahun 1965 mengekalkan prinsip freehold dan leasehold yang terdapat dalam undang-undang tanah sebelum ini khususnya Kanun Tanah 1928. Ini dinyatakan dalam seksyen 76 KTN 1965 (Akta 56):

“76. The alienation of State land under this Act shall consist of its disposal by the State Authority:

(a)        in perpetuity or for a term not exceeding ninety-nine years.”

Ng Kok Wai dalam bukunya Conveyancing in Malaysia : Law and Practice menyebut: land in perpetuity is often called “freehold land”. Land for a fixed term of years, commonly of 99 years when first alienated, is often called “leasehold land”. Dalam bahasa mudah, in perpetuity ialah “freehold dan term not exceeding ninety-nine years disebut leasehold).

PBN diberi kuasa budi bicara untuk menentukan bentuk pegangan sama ada freehold atau leasehold ketika membuat pelupusan tanah secara pemberimilikan. KTN tidak memberi panduan kepada siapa dan ketika mana PBN boleh memberi pegangan freehold dan leasehold. Ia bergantung kepada kebijaksanaan PBN masing-masing untuk memberi freehold atau leashold kepada mana-mana individu atau entiti yang difikirkan sesuai. Di pihak rakyat, mereka berminat untuk memperolehi hak milik freehold kerana dikatakan mempunya nilai pasaran yang tinggi, marketable dan bankable.

Semua pihak terikat dengan bentuk pegangan ini. Status freehold tidak boleh diubah kepada leasehold dengan sewenang-wenangnya. Leasehold juga tidak boleh ditukar kepada freehold dengan sewenang-wenangnya. The State Authority in approving an application for conversion of land use does not have the power to change the tenure of land held in perpetuity to a term for 99 years. Mahkamah dalam kes Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur lwn. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. memutuskan bahawa the Government had no power to make the applicant give up its freehold title and receive in exchange a 99 year lease. Dalam kes ini, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. adalah tuan punya Lot 82, Geran 2412, Seksyen 53, Bandar Kuala Lumpur. Luas tanah 31,853 kaki persegi. Lot ini terletak di persimpangan Jalan Sungai Besi – San Peng – Pudu. Pada 7 Januari 1975, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. telah mengemukakan permohonan kepada Pengarah Tanah dan Galian Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur (PTG KL) untuk menukar syarat tanah daripada kediaman kepada hotel, dan pada 28 May 1976, Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. mengemukakan permohonan pecah sempadan kepada PTG KL. Pada 22 Mac 1976, PTG KL memaklumkan kepada Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. bahawa permohoan tukar syarat dan pecah sempadan diluluskan dengan beberapa syarat. Salah satu syarat adalah the grant in perpetuity would be substituted with a registry title of 99 years lease. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. tidak bersetuju dengan tersebut, object strongly to exchanging their perpetuity title for 99 year leases. Sri Lempah Enterprise Sdn. Bhd. merujuk kepada mahkamah. Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa Land Executive Committee has exceed its jurisdiction in directing that approval for conversion under section 124 NLC is conditional upon the appellants surrendering their perpetuity title in exchange for 99 year leases. PTG KL membuat rayuan. Panel tiga hakim Mahkamah Persekutuan iaitu Suffian L.P., Raja Azlan Shah C.J., dan Chan Min Tat F.J. memutuskan bahawa Land Executive Committee went beyond its powers and therefore the condition was ultra vires. ([1979] 1 MLJ 135).

FREEHOLD DAN ISUNYA

Sekitar awal tahun tahun 1980an, kerajaan memikirkan amalan melupuskan tanah dengan pegangan freehold perlu diteliti semula demi masa hadapan generasi akan datang. Tanah kerajaan kian lama kian berkurangan. PBN tidak boleh sewenang-wenangnya melupuskan tanah kepada rakyat secara freehold. Ini kerana kerajaan harus menyediakan tanah yang secukupnya kepada generasi akan datang. Kerajaan perlu memikirkan suatu kaedah untuk mengawal sumber tanah di negeri-negeri bagi tujuan perancangan serta mengimbangi semula kegunaan penjenisan dan pembangunan gunatanah lestari pada masa hadapan.

Justeru, pada tahun 1984, KTN dipinda. Melalui pindaan ini, PBN mempunyai kuasa untuk memberi milik tanah secara freehold atau lebih tepatnya selama-lamanya (in perpetuity) dalam tiga keadaan sahaja iaitu: pertama: bagi tujuan Kerajaan Persekutuan selaras dengan Perkara 83 dan 85 Perlembagaan Persekutuan, kedua: bagi tujuan awam dan ketiga: dalam “keadaan-keadaan khas” (special circumtances). KTN melalui pindaan pada 1984 (Akta A587) menyebut:

“76. The alienation of State land under this Act shall consist of its disposal by the State Authority: –

(a)               for a term not exceeding ninety-nine years;

(aa)      in perpetuity –

(i)         where the Federal Government requires the State Authority to cause a grant in perpetuity to be made to the Federal Government or to a public authority or where the Federal Government and the Government of the state agree to make a grant in perpetuity to the Federal Government; [Am. Act A832]

            (ii)        where the State Authority is satisfied that the land is to be used for a public purpose; or

            (iii)       where the State Authority is satisfied that there are special circumtances which render it appropriate to do so”.

Asas kepada pindaan seksyen 76 adalah bagi membolehkan PBN mengawal sumber tanah di samping meningkatkan hasil dan produktiviti kerajaan negeri itu sendiri.  Berdasarkan hansard Parlimen semasa perbahasan pindaan KTN pada 6 April 1984, tujuan asal pindaan seksyen 76 adalah seperti berikut:

“Tujuan kerajaan meminda seksyen ini ialah atas kesedaran bahawa tanah itu kian lama kian berkurangan dan tidak semua negeri akan boleh melupuskan tanah dari semasa ke semasa dengan sewenang-wenangnya lagi.  Oleh itu, kita perlu berdikit-dikit dan tanah yang telah dilupuskan (alienated) kepada rakyat ataupun kepada bukan warganegara, perlulah diimbangkan semula kegunaan penjenisan dan juga pembangunannya.  Dari segi itu telah pun dapat kita hayati satu hakikat bahawa Kerajaan demi kepentingan generasi akan datang harus menentukan sekatan tempoh masa itu dan 99 tahun atau 66 tahun atau 33 tahun itu adalah kategori-kategori tempoh yang harus diberi pertimbangan oleh Kerajaan Negeri dalam kepentingan kita bersama selaku warganegara Malaysia dan selaku orang-orang yang memimpin yang harus bertanggungjawab bagi generasi yang akan datang.”

Rasional peruntukan ini supaya membolehkan kerajaan membuat perancangan gunatanah semula bagi kawasan berkenaan yang mungkin berlainan daripada kegunaan dan pemilikan sekarang, apabila tamatnya tempoh pegangan hak milik. Dengan itu, kerajaan tidak perlu menyediakan peruntukan yang besar untuk mendapatkan semula tanah apabila hendak menmbangunkan semula tanah berkenaan di masa akan datang, selaras dengan keperluan pembangunan di masa itu.

Implikasi daripada pindaan ini adalah, pemberimilikan selain daripada untuk kegunaan Kerajaan Persekutuan, bagi maksud awam dan “keadaan-keadaan khas” hendaklah diberi secara leasehold (bertempoh yang tidak melebihi 99 tahun - pajakan). Kuasa budi bicara PBN untuk memberi milik tanah secara freehold kepada mana-mana entiti yang difikirkan sesuai olehnya dihadkan. PBN diberi kuasa untuk melupuskan tanah secara pegangan freehold kepada individu hanya dalam “keadaan-keadaan khas”. Dengan kata lain, pemberimilikan kepada individu hendaklah bentuk leasehold kecuali dalam “keadaan-keadaan  khas”. Tanggunggjawab terletak kepada PBN untuk membuktikan bahawa pemberimilikan secara freehold kepada entiti-entiti yang bukan Kerajaan Persekutuan atau pihak berkuasa awam adalah berdasarkan suatu “keadaan-keadaan  khas”. Keputusan kerajaan ini mendapat pelbagai reaksi dari pelbagai pihak, ada pros and cons, advantages and disadvantages.

Memandangkan rakyat mendesak untuk memiliki tanah dengan freehold, KTN pula tidak memberi tafsiran (interpretation) khusus “keadaan-keadaan khas”, KTN juga tidak menghuraikan secara spesifik maksud “keadaan-keadaan khas” telah memberi  peluang kepada PBN untuk membuat tafsiran masing-masing yang difikirkan sesuai. Terdapat beberapa percubaan oleh PBN yang atau lebih tepatnya Kerajaan Negeri untuk mengambil peluang melaksanakan dasar pemberimilikan tanah dengan status freehold (selama-lamanya–in perpetuity-) dengan menggunakan prinsip “keadaan-keadaan khas”. 

Contohnya, akhbar Utusan Malaysia 6 Januari 2009 melaporkan bahawa Kerajaan Negeri Perak telah mencadangkan untuk menukar status hak milik pajakan (leasehold) dengan tempoh 30 tahun, 60 tahun, atau 90 tahun bagi kawasan kampung-kampung baru dan kampung-kampung tersusun yang mempunyai tempoh pajakan 99 tahun kepada hak milik secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehold).

Kerajaan Negeri Pulau Pinang melalui kenyataan akhbar yang dibuat pada 25 Mei 2008 dan 30 Mei 2008 telah memperkenalkan satu dasar untuk mempertimbangkan pemberimilikan hak milik secara freehold (pegangan selama-lamanya) bagi rumah kediaman berdasarkan case by case basic. Kerajaan Negeri Pulau Pinang telah melupuskan tiga kawasan tanah kerajaan (asalnya tanah tebus guna laut) secara freehold kepada tiga pemaju perumahan untuk dibangunkan bangunan kediaman iaitu di Tanjung Tokong, di Sungai Nibung dan di Georgetown. Kerajaan Negeri berpendapat bahawa kuasa menentukan semua jenis pegangan tanah untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana boleh diberikan kepada pemilik hartanah kediaman rasmi terletak di bawah hak mutlak kerajaan Negeri. MTN hanya memainkan peranan perundingan sahaja. MTN adalah sebagai penasihat urusan pentadbiran sahaja kepada Negeri Negeri, maka Kerajaan Negeri boleh membuat keputusan sendiri untuk memberikan taraf pegangan freehold atas tanah tanah yang dilupuskan, sebaik sahaja MTN dirundingkan semula sepertimana yang diperlukan di bawah Perlembagaan Persekutuan.

Cadangan Kerajaan Negeri Pulau Pinang dan Perak ini boleh mengundang konflik perlembagaan kerana bercanggah dengan maksud Fasal (4) Perkara 76 Perlembagaan Persekutuan dan seksyen 76(aa) KTN serta boleh menimbulkan ketidakseragaman prosedur dan amalan antara negeri-negeri. PBN Pulau Pinang dan Perak perlu terlebih dahulu merujuk kepada Majlis Tanah Negara (MTN) bagi memperolehi ketetapan keseragaman sebelum ia dipraktikkan oleh PBN. 

Mahkamah ada membuat tafsiran maksud “keadaan-keadaan khas” (special circumstances). YA Hakim Raja Azlan Shah dalam kes Leong Poh Shee v Ng Chong (1966) 1 MLJ 86 iaitu the circumstances as distinguished from ordinary circumstances.  It must be something exceptional in character, something that exceeds or excels in some way that which is usual or common”. Dalam kes Government of Malaysia v Datuk Haji Kadir Mohamad Mastan &  Anor ( [1993] 3 MLJ 514) pula, YA Hakim Ian Chin menyatakan bahawa “keadaan-keadaan khas” itu bergantung kepadas fakta kes itu sendiri (each case depending on its own facts).  

Menyedari hakikat bahawa ketiadaan tafsiran kepada prinsip “keadaan-keadaan khas” ini  boleh meyebabkan kecelaruan, maka mesyuarat MTN pada 23 Disember 2008 menetapkan bahawa “keadaan-keadaan khas” adalah seperrti berikut:

(i)         Pemberimilikan tanah kerajaan yang dipohon yang kemudiannya akan dicantumkan dengan tanah milik berstatuskan pegangan selama-lamanya (in perpetuity -freehold);

(ii)        Pemberimilikan tanah kerajaan secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehoold) bagi tanah-tanah kerajaan yang tersepit atau tanah saku (pocket land) yang dipohon dan kemudiannya akan dicantumkan dengan tanah-tanah bersebelahan berstatuskan selama-lamanya (in perpetuity- freehold);

(iii)       Pemberimilikan tanah kerajaan secara pegangan selama-lamanya (in perpetuity- freehold) melalui peruntukan-peruntukan khas di bawah Bahagian Dua Belas, KTN 1965 – Serahbalik dan Berimilik Semula;

(iv)       Pemberimilikan dalam kes-kes di mana kerajaan mengambil tanah yang telah diberimilik secara pegangan selama-lamanya (freehold), apabila tanah itu tidak dikehendaki oleh kerajaan dan hendak diberimilik semula kepada tuan tanah asal, adalah difikirkan adil jika tanah itu diberimilik secara pegangan selama-lamanya (freehold) juga; dan

(v)        Sekiranya pemberimilikan secara pegangan selama-lamanya (freehold) di dalam “keadaan-keadaan khas” tertentu adalah diperlukan, maka kerajaan negeri dikehendaki merujuk semula kepada MTN untuk mendapatkan persetujuan.

Keputusan MTN ini mengikat PBN dan perlu dipatuhi sebagaimana diperuntukkan sedemikian di bawah Fasal (5) Perlembagaan Persekutuan yang menyebut bahawa: 

“Menjadi kewajipan Majlis Tanah Negara untuk membentuk dari semasa kesemasa, dengan berunding dengan Kerajaan Persekutuan, Kerajaan-kerajaan Negeri dan Majlis Kewangan Negara  suatu dasar Negara untuk memajukan dan mengawal penggunaan tanah di seluruh Persekuuan bagi perlombongan, pertanian, perhutanan atau apa-apa maksud lain, dan untuk mentadbirkan mana-mana undang-undang yang berhubungan dengannya; dan Kerajaan-Kerajaan Persekutuan dan Negeri hendaklah mengikuti dasar yang dibentuk sedemikian”.

LEASEHOLD DAN ISUNYA

Seperti yang telah dijelaskan bahawa, pemilikan secara pajakan atau leasehold adalah bertempoh sama ada 30 tahun, 60 tahun atau 99 tahun. Bila tamat tempoh tersebut, tanah berkenaan akan menjadi tanah kerajaan dan terletak hak kepada PBN. Sebagai tanah kerajaan, PBN boleh memberi milik kepada sesiapa sahaja yang difikirkan sesuai. Mungkin kepada bekas tuan tanah atau sebaliknya. Jika tanah berkenaan diperlukan untuk maksud awam atau pembangunan, PBN akan melupuskan kepada agensi / syarikat untuk dibangunkan.  Tidak ada jaminan bahawa bekas tuan tanah akan memiliki semula tanah setelah tamat tempoh. Inilah risiko dan ketidakpastian kepada tuan-tuan tanah yang memiliki tanah yang berstatus leasehold. Ini merisaukan pemilik tanah berstatus leasehold.

Tuan tanah yang memegang tanah leasehold dibenarkan untuk memohon pelanjutan tempoh pajakan lima tahun sebelum tempoh pajakan berakhir. Dengan kata lain, jika baki tempoh pegangan tanah akan luput dalam tempoh lima tahun, tuan tanah berkenaan boleh membuat permohonan untuk memperbaharui dan melanjutkan tempoh. Mengikut amalan biasa, tuan tanah asal tidak mempunyai jaminan bahawa tanah tersebut akan diluluskan pemberimilikan kepadanya. Dari perspektif KTN, PBN tidak terikat untuk memberi milik kepada pemilik asal malahan boleh memberi milik kepada sesiapa sahaja yang difikirkan layak. Faktor ini menyebabkan tanah leasehold dikatakan tidak bankable, marketable dan nilai yang rendah. Pemberimilikan semula tanah oleh PBN kepada pemilik asal melibatkan kos seperti bayaran premium dan lain-lain seperti yang dinyatakan dalam Borang 5A KTN.

Tanah leasehold dikatakan sukar untuk dijual. Bayaran pampasan pengambilan tanah leasehold lebih rendah daripada tanah freehold. Jika tanah leasehold terlibat dengan pengambilan tanah oleh kerajaan, kadar nilaian pampasan lebih rendah daripada tanah freehold. Sebagai contoh, pengambilan tanah Lot 2813, Mukim Sungai Buloh, Daerah Petaling, Selangor. Fakta kes adalah seperti berikut:

Lot 2813, in the Mukim of Sungai Buloh, had an original land area of 697 acres 2 roods. It was cultivated with old rubber trees and was situated about 2 km. to the North East of Subang International Airport. It was held under a sixty years lease expiring on 4 May 2022. The express condition of this land was ‘solely for the cultivations of rubber and no other purpose”.

An area of 39.363 acres was acquired the purpose of Lebuhraya Tol Lembah Klang (Package 1) (first acquisition). The document of title was in tatters and details of its lease and restrictive convenants could not be extracted.  The Land Administrator awarded o sum of RM85,000 per acre on the assumption that the said land was freehold and unencumbered. 

On the 11 October 1985, a further 11.644 acres of the land was acquired (second acquisition). By this time a replacement title had been issued. The Land Administrator awarded only RM27,000 per acre since there was evidenve showing that the said land was under leasehold for sixty years only.

A third acquisition was done by the Land Administrator dated 12 May 1988 for a further 20 acres  for the purpose of cemetery. On 31 May 1989, the Land Administrator awarded at the rate RM30,000 per acre. The land owner asked for RM85,000 per acre on the basis the land had become much valuable now the proposed highway was going to go through the land.

After all the acquisition, A Kiw @ Wong Kop Sing as land owner sold the remaining area of said land comprising 626.024 acres on 7 September 1990 to Pusaka Permai Sdn. Bhd. at RM72,000 per acre. The purchaser submitted layout plan to develop the land into a golf course and mixed housing development called Tropicana Country and Golf Resort.

(Sumber : A Kew @ Wong Kup Sing v. Pentadbir Tanah Petaling – Civil Appeal No. 15-54-89).

Asas faktor tersebut, rakyat mendesak kerajaan supaya tanah leasehold ditukar kepada freehold. Rakyat memerlukan jaminan daripada kerajaan bahawa apabila tanah mereka tamat tempoh pajakan, kerajaan hendaklah memperbaharui dan melanjutkan tempoh pengangan pajakan baru. Setelah mengkaji tuntutan rakyat, kerajaan berpendapat adalah sukar dan rumit untuk menukar tanah leasehold kepada freehold.

Walau bagaimanapun, kerajaan bersetuju meminda dasar di mana pemilik tanah boleh pada bila-bila masa untuk menyambung tempoh pajakan dan tidak terikat dengan baki pajakan sedia ada. Misalnya, jika tempoh pajakan selama 99 tahun dan masih berbaki 66 tahun lagi, tuan tanah boleh mengemukakan permohonan kepada PBN untuk menambahkan tempoh berkenaan (top-up) kembali kepada 99 tahun. (kecuali tanah berkenaan diperlukan untuk projek awam). Perkara ini telah diputuskan dalam Mesyuarat MTN ke-66 pada 1 Disember 2010.

Berdasarkan kepada keputusan MTN ke-66 ini, pada 1 April 2011, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bilangan 1/2011 yang bertajuk “Keadah Pelaksanaan Dasar Pemberian Tempoh Pegangan Baru Tidak Melebihi 99 Tahun Bagi Tanah-Tanah Milik Berstatuskan Pajakan Negeri dan Pajakan Mukim”. Pelaksanaan dasar baru ini membolehkan tuan tanah membuat permohonan untuk memperoleh tempoh pegangan baru tidak melebihi 99 tahun walau pun tempoh pegangan asal tanah berbaki 30 tahun. Dasar ini juga menghendaki langkah administratif diambil bagi membolehkan permohonan penyerahan balik tanah dan pemberimilkan tanah dibuat serentak. Adalah menjadi tanggungjawab PBN untuk meluluskan permohonan penyerahan balik tanah dan pemberimilikan dengan tempoh pegangan baru tidak melenihi 99 tahun (termasuk baki pegangan asal) kepada tuan tanah asal kecuali tanah tersebut diperlukan untuk tujuan awam.

Pendekataan administratif ini merupakan langkah segera kerajaan dalam menangani permasalahan rakyat untuk memperoleh tempoh pegangan baru bagi tanah-tanah berstatus leasehold. Melalui dasar ini juga, kerajaan dapat memberi satu jaminan pemberian milikan tempoh pegangan pajakan yang baru kepada pemilik tanah bagi membolehkan mereka mendapatkan pinjaman atau jaminan daripada institusi kewangan. Pada masa sekarang, institusi perbankan tidak berhasrat untuk mengambil risiko pelaburan bagi memberikan pinjaman atau jaminan kredit sekiranya baki tempoh pegangan tanah berstatus pajakan hanya berbaki 30 tahun atau kurang.

Kerajaan Negeri Pulau Pinang mendahului MTN. Melalui kenyataan akhbar yang dibuat pada 25 Mei 2008 dan 30 Mei 2008, Kerajaan Negeri Pulau Pinang telah memperkenalkan satu dasar untuk mempertimbangkan tanah leashold ditukar kepada freehold berdasarkan kepada prinsip “keadaan-keadaan khas”. Ketua Menteri Pulau Pinang ketika menjawab soalan daripada YB. Yeoh Soon Hin (Paya Terubong) yang bertanya jumlah permohonan penukaran hak milik pajakan (leasehold) kepada hak milik kekal (freehold) yang telah diterima oleh kerajaan negeri dan berapa banyakkah permohonan yang telah diluluskan?,  menyatakan bahawa:

“Di Negeri Pulau Pinang, sehingga 30 Mac 2009, sebanyak 123 permohonan telah diterima di semua daerah untuk penukaran hak milik kepada pegangan kekal  seperti berikut:-

(Sumber : Published on April 22, 2009, 4:38 pm in State assembly.

Pihak Berkuasa Negeri masih belum meluluskan sebarang permohonan kerana terdapat isu dari segi perundangan yang perlu diselesaikan dengan Kerajaan Persekutuan. Isu yang perlu diselesaikan terlebih dahulu adalah berkaitan dengan kuasa, iaitu sama ada kerajaan negeri mempunyai kuasa atau tidak meluluskan permohonan pemberian milik tanah atas status pegangan kekal sedangkan dalam Kanun Tanah Negara menjelaskan bahawa status pemilikan kekal hanya boleh diberikan dalam keadaan-keadaan tertentu dan khas sahaja.

Setakat ini, kerajaan negeri belum lagi membuat apa-apa keputusan ke atas permohonan-permohonan milik kekal untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana yang dierima kerana ada bantahan oleh kerajaan pusat. Perkara ini harus dibincangkan dalam mesyuarat Majlis Tanah Negara tahun ini. Dengan hal yang demikian, isu mengenai permohonan rayuan tidak berbangkit. Daripada rekod didapati sebanyak 123 permohonan telah diterima.

Kerajaan negeri tidak berganjak memberikan hak milik kekal kepada kediaman rumah pangsa kos rendah dan sederhana demi memastikan tanah kerajaan adalah tanah milik rakyat dan rumah kediaman adalah milikan mereka dahulu, kini dan selama-lamanya. Isu ini akan dibawa semula kepada Majlis Tanah Negara. Buat masa ini pihak Kerajaan Persekutuan sedang mengumpul maklum balas dari negeri-negeri bagi menyediakan dan melengkapkan kertas berkenaan. Siri-siri mesyuarat di peringkat pegawai di antara Kerajaan Persekutuan dan Kerajaan-kerajaan Negeri juga sedang dijalankan.

Kerajaan Negeri berpendapat bahawa kuasa menentukan semua geran hak milik kekal untuk rumah/rumah pangsa kos rendah dan sederhana boleh diberikan kepada pemilik hartanah kediaman rasmi terletak di bawah hak mutlak kerajaan Negeri. Majlis Tanah Negeri (MTN) hanya memainkan peranan perundingan sahaja. MTN adalah sebsgai penasihat urusan pentadbiran sahaja kepada Negeri Negeri  maka kerajaan negara boleh membuat keputusan sendiri untuk memberikan taraf pegangan kekal atas tanah yang dilupuskan. Sebaik sahaja MTN dirundingkan semula sepertimana yang diperlukan di bawah Perlembagaan Persekutuan. Maka kerajaan negeri akan melaksanakan keputusan muktamad mengeluarkan hak milik kekal kepada pemilik rumah kos rendah dan sederhana tertakluk kepada syarat yang ditetapkan

(http://limguaneng.com/index.php/2009/04/22/penukaran-hak-milik-pajakan-kepada-hak-milik-kekal/ . (Published on April 22, 2009, 4:38 pm in State assembly).

KONSEP DAN PRINSIP FREEHOLD DAN LEASEHOLD DI MASA HADAPAN

Pendirian Kerajaan Negeri Pulau Pinang dalam perkara ini jelas. Jika Kerajaan Negeri Pulau Pinang tetap melaksanakan setelah dibincang dalam Mesyuarat MTN, konsep dan prinsip freehold dan leasehold akan memasuki satu era baru. Ia cukup menarik untuk dikaji. Walau bagaimana pun, penulis sebutkan sekali lagi pandangan YA Hakim Raja Azlan Shah dalam kes [Leong Poh Shee v. Ng Chong (1966) 1 MLJ 86] memaklumkan bahawa sesuatu “keadaan-keadaan khas” adalah sesuatu perkara yang lain daripada biasa dan mempunyai ciri-ciri yang istemewa. Konsep “keadaan-keadaan khas” ini tidak boleh meliputi segala keadaan secara meluas (blanket decision) tetapi perlu dikaji mengikut kes.   

RUMUSAN

Setelah membaca artikel ini, penulis yakin pembaca telah mendapat suatu gambaran yang jelas mengenai konsep dan prinsip freehold dan leasehold. Kenapa pemaju perumahan suka meletakkan perkataan freehold dan iklan atau kain rentang terjawab. Pada kebiasanya pemaju tidak meletakkan perkataan leasehold dalam iklan atau kain rentang kerana boleh “mengurang selera” bakal pembeli kecuali hartanah tersebut terletak di lokasi hot. Sesetengah bakal pembeli rumah atau tanah, pegangan leasehold dan freehold diberi pertimbangan, manakala sesetengah bakal pembeli, mereka tidak kisah leasehold atau freehold, kerana “tarikh luput hidupnya” mendahului tarikh luput tanah itu sendiri. TERPULANG. ITU PILIHAN MASING-MASING.   

 

Sebelum mengakhiri artikel ini, penulis ingin menarik perhatian pembaca kepada perkataan “hakmilik kekal” yang terdapat iklan rumah di bawah. “Hakmilik kekal” means different things to lawyers/Land Administrator and laymen. The term “hakmilik kekal” are often used confusingly. Ia membawa dua maksud yang berbeza. InsyaAllah, penulis akan menjelaskan jika ada peluang dan kesempatan.  

TANAH OH TANAH

Sekian

Suhaimi bin Hj. Mamat

Setiausaha

Bahagian Tanah, Ukur dan Pemetaan

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar

Aras 12, Wisma Sumber Asli

No. 25, Persiaran Perdana,

Presint 4, 62574 Putrajaya, Malaysia

Tel : 03-88861417

Fax : 03-88893591

Email : suhaimi@nre.gov.my

Rujukan

Barbara Watson Andaya and Leonard Y. Andaya. Sejarah Malaysia, Kuala Lumpur : Mac Milan Publisher Sdn. Bhd. (1983).

Cheah Boon Kheng dan Abu Talib Ahmad. Kolonialisme di Malaysia dan di Negara-negara Lain. Petaling Jaya: Fajar Bakti, (1990).

Chelliah, D.D. A Short History of The Educational Policy of the Straits Settlement, 1800-1925, Kuala Lumpur: Government Press, (1947).

David S.Y. Wong, Tenure and Land Dealings in the Malay States, Singapore University Press, Singapore (1975).

Handbook For Essessors,  Vol. 1 No. 1, INSPEN, (1999).

Institut Tadbiran Awam Negara. Negara Kita: Sejarah, Pentadbiran dan Dasar-dasar Pembangunan, Kuala Lumpur: Perpustakaan Negara Malaysia, (1982).

Irhim, Graham. Nineteenth Century Borneo. A Study in Diplomatic Rivalry. Singapore: Donald Mooore, (1965).

Judith Sihombing, National Land Code:  A Commentary, 2^nd Edition, Malayan Law Journal, Kuala Lumpur, (1992).

Kanun Tanah Negara

Mahathir Mohamad. The Malay Dilemma. Kuala Lumpur: Times Books International, (1970).

Mohd. Isa Othman. Sejarah Malaysia 1800-1963. Kuala Lumpur: Utusan Publication & Distributors Sdn. Bhd, (2002)

N. Khublall, Law of Compulsory Purchase and Compensation – Singapore and Malaysia, 2^nd Edition, Butterworths Asia, Singapore, (1984).

Nik Hasslinda Nik Hussain. Pentadbiran Kolonial dan Isu Pemilikan Tanah di Kelantan, 1881-1941. Pulau Pinang: Universiti Sains Malaysia, (2011).

Ramlah Adam. Dato’ Onn Jaafar: Peranan dalam Politik dan Pentadbiran di Persekutuan Tanah Melayu, 1895-1962, University of Michingan: Gateway Publication House, (1987).

Rupert Emerson. Malaysia: A Study in Direct and Indirect Rule. terjemahan; Kuala Lumpur: Dewan Bahasa dan Pustaka, (1987).

S.K. Das, The Torrens System in Malaya, Malayan Law Journal Pte. Ltd., Singapore, (1963).

Teo Keang Sood and Khaw Lake Tee, Land Law in Malaysia, Cases and Commentary, 2 ^nd Edition, Butterworths Asia, Malaysia, (1995).

Visu Sinnadurai, Sale and Purchase of Real Property in Malaysia, Butterworths, (1984).

WJM Ricquier, Land Law, Kuala Lumpur. LexisNexis, (2010).

Wu Min Aun, An Introduction to Malaysian Legal System, (Revised 3^rd Ed.).  Heinamann (Malaysia) Sdn Bhd., Kuala Lumpur, (1982).

Yip Yat Hoong. The Development of the Mining Industry of Malaya, Kuala Lumpur: University of Malaya Press, (1969).