Bayaran Pampasan Tuan Tanah Meninggal

Saya ada menerima dua pertanyaan mengenai ISU YANG SAMA dari Pentadbiran Tanah Negeri Melaka dan Pulau Pinang dalam minggu ini. ISU TERSEBUT ADALAH:

Tuan tanah yang terlibat dengan pengambilan telah meninggal dunia.

Sejak zaman saya lagi, bila ini terjadi, dalam perintah (BORANG G), Pentadbir Tanah memerintahkan supaya wang pampasan dideposit ke Mahkamah atau 'dalam keadaan tertentu' didepositkan ke ARB. Ini dinyatakan juga didalam BORANG H untuk tujuan pembayaran pampasan nanti. PERKARA INI DITERIMA PAKAI OLEH SEMUA AGENSI PEMOHON TANPA APA APA MASALAH! 

SEJAK AKHIR AKHIR INI ADA JABATAN TERMASUK JABATAN AKAUNTAN NEGARA PERLUKAN BUKTI KEMATIAN BAGI PEMILIK YANG TELAH MENINGGAL UNTUK TUJUAN DEPOSIT WALAUPUN TIADA ARAHAN/PEKELILING DARI JKPTG ATAU PIHAK LAIN

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

Jika PT dapat mengemukakannya daripada simpanan para waris maka bolehlah dikemukakan. Jika tidak, keterangan pihak-pihak (waris yang hadir) dalam siasatan yang dimasukkan dalam nota siasatan sepatutnya memadai. Ini kerana keterangan yang diberikan dalam siasatan oleh Pentadbir Tanah adalah keterangan/kenyataan bersumpah. Pihak ARB juga memerlukan bukti kematian untuk menerima deposit wang pampasan bagi si mati. 

Seterusnya Borang G dan H adalah perintah award dan tawaran award yang dibuat dalam borang borang berkanun. 

Sepatutnya tidak timbul isu jabatan jabatan lain termasuk Jabatan Akauntan Negara/Bendahari Negeri mempertikaikan serta membebankan PT dengan birokrasi/keperluan yang mungkin ditokok tambah berdasarkan tafsiran/pandangan/amalan tanpa sumber atau punca kuasa yang sebenarnya. 

Pada saya apa yang boleh diusahakan sehabis baik oleh Pentadbir Tanah hendaklah diterima dengan suci hati (honoured) oleh jabatan/pihak tersebut. Sengaja mencipta karenah birokrasi yang tidak sepatutnya hanya akan menyebabkan Kerajaan samada Persekutuan atau Negeri berada dalam liabiliti apabila kelewatan yang timbul turut mengakibatkan peningkatan kos seperti caj bayaran lewat dan sebagainya. 

Sebagai tambahan, berdasarkan isu yang dikongsikan oleh Cikgu Baha boleh kita perhatikan bahawa isu tersebut tidak menyeluruh/seragam di semua negeri di Sem Msia. Hanya dari negeri-negeri tertentu sahaja. Persoalannya adakah pihak2 berkuasa kewangan terutamanya Jab Akauntan Negara tidak mempunyai undang2/pekeliling/garis panduan/arahan/S.O.P yang standard dan seragam? Mengapa wujud senario di negeri A ok tapi di negeri B tak ok? 

Saya menganjurkan agar pihak2 berkuasa kewangan ini menghadiri kursus asas tanah terutamanya yang melibatkan pengambilan tanah. 

Saya pernah melalui satu kejadian atau isu apabila Bendahari Negeri melalui JKPTG Negeri meminta pihak berkepentingan mengemukakan surat untuk mengeluarkan deposit bantahan ke Mahkamah walau pun telah ada arahan dalam perintah Mahkamah agar deposit bantahan tersebut dipulangkan kepada pemohon. Bagi Bendahari Negeri perintah Mahkamah tersebut tidak mencukupi/memadai kerana tidak menepati prosedur kewangan dalam urusan mengeluarkan deposit. Saya bantah secara rasmi kehendak Bendahari Negeri ketika itu dengan mengemukakan alasan bahawa urusan pengambilan tanah berbeza dengan urusan tanah yang lain yang ada memerlukan pemohon membayar deposit. Seperti contoh:

Permohonan permit bahan batuan di bawah sek 70 KTN dikenakan deposit selaras dengan kehendak sek 74 KTN. Dalam kes ini, pemohon yang 'willing' untuk mengemukakan permohonan. Sama juga seperti keperluan kontraktor membayar deposit kepada Pegawai Daerah apabila melakukan kerja2 yang bersangkutan dengan penggunaan infrastruktur di bawah selenggaraan Pejabat Daerah. Dalam kedua-kedua kes ini memang logik dan patut pemohon yang memohon kerja/urusan dengan Pentadbir Tanah atau Pegawai Daerah memohon untuk mengeluarkan deposit mereka. No argument.

Tapi dalam kes pengambilan tanah, ia adalah berkaitan dengan 'unwilling party/parties' yang terpaksa melepaskan hak atau kepentingan mereka secara paksa melalui prosedur di bawah APT. Tambahan pula Perlembagaan Persekutuan di bawah Artikel 13 memberi jaminan bahawa tiada seorang pun boleh dilucuthakkan daripadanya harta kecuali mengikut undang dan undang2 tersebut hendaklah membayar pampasan yang mencukupi. Dalam konteks ini pihak berkepentingan terpaksa memfailkan bantahan ke Mahkamah untuk menuntut pampasan yang mencukupi baginya. Apabila Mahkamah kemudiannya memerintahkan sejumlah pampasan yang mencukupi bersekali dengan arahan agar deposit bantahan dipulangkan kepada pemohon, maka apa perlunya lagi kepada pihak2 berkuasa kewangan 'to impose/to inflict further blows' kepada pihak yang telah kehilangan harta itu dengan arahan supaya memohon secara rasmi untuk mengeluarkan deposit yang tersimpan itu???

Pada saya secara peribadi, this is very unbecoming of the authority who does not even understand to respect and adhere to the Court's order. Very sad.

Isu Pindaan Jajaran Pengambilan

SEBAHAGIAN daripada satu lot TANAH BANDAR terlibat dengan pengambilan untuk pembinaan lebuhraya. Proses pengambilan telah selesai hingga BORANG K. 

Pihak konsesi ingin mengubah jajaran pembinaan nanti dengan tidak mengikut jajaran asal sepertimana dalam pelan pengambilan yang diluluskan oleh PBN.  Jajaran yang baru masih DIATAS LOT YANG SAMA DAN KELUASAN PENGAMBILAN YANG SAMA

PANDANGAN TUAN JAIYA

Pandangan saya begini:

Jika perubahan jajaran yang dibuat oleh pihak konsesi ini bertujuan membatalkan pengambilan yang telah selesai sehingga pengeluaran Borang K itu maka pada pandangan saya pemohon perlu mengemukakan permohonan penarikan serentak dengan permohonan yang baru supaya:

1.Kelulusan penarikan dan permohonan yang baru daripada PBN boleh diperolehi;
2. Pewartaan penarikan dan pewartaan semula permohonan baharu;
3. Pembatalan endorsan Borang D dan Borang K yang terdahulu beserta endorsan Borang D terkini;
4. Perolehan laporan terkini maklumat perancangan dan laporan nilaian;
5.Siasatan dan award pampasan berdasarkan laporan nilaian terkini dan membuat pelarasan dengan mengambilkira pampasan yang telah dibayar sebelum ini;
6. Pembayaran pampasan (tambahan) dalam Borang G dan H; dan
7. Seterusnya pengeluaran dan endorsan Borang K yang baru.

Dengan pendekatan sebegini, pertambahan kos adalah minima di pihak agensi pemohon selain kelebihan kepada tuan tanah mendapat kembali bahagian tanah yang telah diambil terdahulunya.

Namun kes ini pada pandangan saya terlalu teknikal sifatnya dan lazimnya apabila Borang K telah dikeluarkan maka agensi pemohon atau pihak konsesi akan diminta mengemukakan permohonan baru. Melalui permohonan yang baru, tanah tersebut akan diambil untuk kali kedua bagi maksud yang sama dan akibat perubahan jajaran, tanah yang telah diambil terdahulunya menjadi tidak berguna dan kos telah dibazirkan. Di pihak tuan tanah pula jika hendak mengemukakan permohonan pemberimilikan tanah untuk memiliki semula bahagian yang telah diambil pasti perlu melalui proses yang sangat rumit dan tiada jaminan bahawa permohonan tersebut boleh diluluskan.

Sekadar pandangan untuk perkongsian, terima kasih.

PANDANGAN PENULIS

Saya berpandangan tak boleh diubah begitu saja kerana:

1. Jajaran/pelan sedia ada telah  pun diluluskan oleh PBN berdasarkan seksyen 7 Akta

2.  Jajaran asal melalui tanah tinggi, jajaran yang diubah adalah tanah rendah dan hampir dengan jalan sedia ada. Berdasarkan Perenggan 1(1B) nilai nya mesti berubah disesuaikan dengan kawasan/tempat yang diambil walaupun dalam lot yang sama. 

Ambil Milik dan Ambil Milik Melalui Borang I

AMBIL MILIK  (TAKE POSSESSION)

Ambil milik bermaksud ‘PENGELUARAN BORANG K’

Berdasarkan seksyen 18 Akta, Pentadbir Tanah boleh ambil milik dalam DUA keadaan:

a. Jika award/perintah telah dibuat PADA MASA NOTIS BORANG DISAMPAIKAN atau     bila-bila masa selepas itu. 

b. MANA-MANA TANAH YANG DINYATAKAN DALAM PERAKUAN KEDESAKAN 

(Borang I) sama ada award/perintah telah dibuat atau belum.

Berdasarkan seksyen 18 diatas, Pentadbir Tanah boleh keluarkan Borang K:

a. Jika Perintah telah dibuat, PADA MASA NOTIS BORANG H DISERAHKAN

b. Bila bila masa SELEPAS NOTIS BORANG H DISERAHKAN

c. Pada mana mana tanah yang disenaraikan di dalam Borang I SAMAADA PERINTAH TELAH DIBUAT ATAUPUN BELUM

UNTUK KETIGA TIGA CARA PENGELUARAN BORANG K DI ATAS, IANYA BERGANTUNG KEPADA KEHENDAK AGENSI PENGAMBIL ITU SENDIRI, BILA PERLU KELUARKAN BORANG K

Apa yang diamalkan sekarang adalah:

       a.      Borang K hanya akan dikeluar dan diserahkan apabila BAYARAN PAMPASAN

      TELAH DIBUAT

b. Borang K hanya akan dikeluarkan/diserahkan setelah Borang I dikeluarkan oleh Pengarah Tanah dan Galian.

AMBIL MILIK MELALUI PERAKUAN SEGERA

1. Dibuat melalui pengeluaran Sijil Perakuan Segera (Certificate of Urgency) iaitu BORANG I oleh Pengarah Negeri (PTG) mengikut seksyen 19

2.    Untuk tujuan ini AGENSI PEMOHON hendaklah terlebih dahulu memberitahu Pentadbir Tanah ketika permohonan pengambilan tanah dikemukakan, kerana pengeluaran Borang I MESTI  mendapat kelulusan Pihak Berkuasa Negeri

3.   Hanya melibatkan pengambilan untuk MAKSUD AWAM (public purpose) dibawah seksyen 3(1)(a) dan KEGUNAAN AWAM (public utility) dibawah seksyen 3(1)(b) sahaja. Ini bermakna jika pengambilan BUKAN UNTUK KEGUNAAN AWAM dibawah seksyen 3(1)(b) dan pengambilan dibawah seksyen 3(1)(c), TIDAK BOLEH DIBUAT MELALUI PENGELUARAN BORANG I

4.     TARIKH BORANG I yang dikeluarkan oleh Pengarah Negeri kepada Pentadbir

    Tanah MESTILAH PADA ATAU SELEPAS 15 HARI DARI TARIKH NOTIS AWAM BORANG E (NOTIS YANG DITAMPAL)

5. Apabila Borang I diterima oleh Pentadbir Tanah, barulah Pentadbir Tanah boleh keluarkan Borang K. Ini bermakna, tarikh Borang K MESTILAH TERKEMUDIAN DARI TARIKH BORANG I

6.    Walaupun Borang I dan K telah dikeluarkan, Pentadbir Tanah hendaklah menjalankan siasatan dan perintah ke atas tanah-tanah yang diambil melalui Borang I pada tarikh yang telah ditetapkan di dalam Borang E. Jika sekiranya perintah tidak dibuat DALAM TEMPOH DUA TAHUN DARI TARIKH WARTA SEKSYEN 8, maka semua prosiding terbatal. Ekoran daripada itu memorial/endorsan BORANG D DAN BORANG K yang telah dibuat didalam dokumen hakmilik daftar komputer bolehlah dibatalkan oleh Pentadbir Tanah mengikut seksyen 381 KTN

7.  Jika lot lot yang hendak diambil melalui Perakuan Kedesakan tersebut mempunyai ‘bangunan’, AMBIL MILIK HANYA BOLEH DIBUAT KE ATAS KAWASAN YANG TIADA BANGUNAN SAHAJA. BANGUNAN DAN ACCESS KE BANGUNAN TERSEBUT TIDAK BOLEH DIAMBIL MILIK sehingga Pentadbir Tanah menyerahkan Borang J 

     i. Kepada penduduk bangunan supaya mengosongkan bangunan tersebut dalam     tempoh TIDAK LEBIH 60 HARI DARIPADA TARIKH NOTIS BORANG

     ii.      Pemilik bangunan dan memberi tawaran pampasan bangunan mengikut nilai sebenar jika BANGUNAN KEKAL ATAU nilai bangunan termasuk kos memindah dan mendirikan semula JIKA BANGUNAN  SEMENTARA

8.   Jika TAWARAN DITERIMA, Pentadbir Tanah boleh mengambil milik bangunan tersebut apabila tamat tempoh yang ditetapkan dalam Borang J ATAU jika bangunan itu diroboh sendiri oleh pemiliknya, bayar kos meroboh dan membina semua  

9.    Jika TAWARAN TIDAK DITERIMA: 

a.  Struktur kekal, tidak boleh ambil milik bangunan itu sehingga Pentadbir Tanah   mendapat nilaian bangunan daripada Penilai. 

b.  Bangunan sementara, sehingga Pentadbir Tanah sendiri meroboh dan membina semula.

AMBIL MILIK SECARA RASMI (FORMAL POSSISSION) DAN TINDAKAN
PENTADBIRAN TANAH 

1.  Berdasarkan seksyen 22 Akta, tanah telah diambil secara rasmi apabila Borang K DISAMPAIKAN:

                        a.    Kepada PENDUDUK tanah;

b.    Kepada tuanpunya berdaftar jika dia bukan penduduk;

c.    Kepada Pihak berkuasa pendaftaran berkenaan dan badan berdaftar, orang atau perbadanan dan perbadanan pengurusan 

Borang K juga sepatutnya diserahkan kepada PIHAK YANG MENGAMBIL
TANAH sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 55 Akta

2.    Berdasarkan seksyen 23 Akta, Pihak Berkuasa Pendaftaran apabila menerima sahaja Borang K, MESTI DIBUAT MEMORIAL/INGATAN dan seterusnya mengikut seksyen 66 Akta, apabila sahaja memorial dibuat, TANAH ADALAH TERLETAKHAK PADA PIHAK BERKUASA NEGERI SEBAGAI TANAH KERAJAAN ATAU DALAM HAL PETAK DALAM SEBUAH BANGUNAN ATAU TANAH YANG DIPECAHBAHAGI KEPADA ORANG ATAU  PERBADANAN YANG MENGAMBIL PETAK TERSEBUT, BEBAS DARIPADA BEBANAN.

 KESAN  AMBIL MILIK DAN AMBIL MILIK MELALUI PERAKUAN SEGERA

1.  Apabila Borang K dikeluar dan diserahkan kepada penduduk dan tuan tanah berdaftar MULAI DARI TARIKH TERSEBUT, PENDUDUK DAN TUAN PUNYA BERDAFTAR, TIDAK LAGI MEMPUNYAI HAK DIA ATAS TANAH YANG DIAMBIL.

2.  Mulai dari tarikh yang sama juga, pihak yang mengambil tanah boleh memasukki tanah untuk menjalankan kerja kerja tanpa halangan

3. Berdasarkan seksyen 32(1)dan (1C), agensi/pihak yang mengambil tanah akan dikenakan caj bayaran lewat 5% setahun MULAI DARI TARIKH AMBIL MILIK (pengeluaran Borang K) SEHINGGA PAMPASAN DI BAYAR, 

4. Berdasarkan seksyen 28 dan seksyen 32(2) Akta pula, jika kawasan yang diambil selepas ukuran semula didapati lebih luas daripada anggaran keluasan diambil di dalam warta seksyen 8 agensi/pihak yang mengambil tanah juga mesti membayar PAMPASAN TAMBAHAN  serta caj bayaran lewat 5% setahun MULAI DARI TARIKH AMBIL MILIK SEHINGGA PAMPASAN TAMBAHAN DIBAYAR

5. Mengikut seksyen 35(1), penarikan daripada pengambilan TIDAK BOLEH LAGI DIBUAT

Isu Kemana Pampasan Tuan Tanah Tak Dapat Dikesan?

Dalam satu kes pengambilan tanah, didalam dokumen hakmilik hanya terdapat nama pemilik TANPA KAD PENGENALAN DAN ALAMAT. Oleh yang demikian, Notis Borang E tidak dapat disempurnakan mengikut seksyen 53 dan 54 Akta. 

Pada hari siasatan/inquiry, tidak ada pihak yang hadir atau mewakili tuan tanah tersebut. 

PERSOALANNYA:

PENTADBIR TANAH AKAN AWARD PAMPASAN TERSEBUT UNTUK DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH TINGGI ATAU KE AMANAH RAYA BERHAD?

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

Pandangan saya begini:

Memandangkan notis persendirian di bawah seksyen 53 tidak dapat disempurnakan dan tiada mana-mana pihak berkepentingan hadir semasa siasatan dilaksanakan oleh Pentadbir Tanah maka award lebih sesuai disimpan di Mahkamah Tinggi.

Perlu juga diperhatikan perbezaan di antara mendepositkan wang pampasan di Mahkamah dengan di Amanah Raya. Sekiranya wang pampasan disimpan di Amanah Raya maka Pentadbir Tanah akan mendepositkan keseluruhan jumlah wang pampasan. Jika ada pihak berkepentingan kemudiannya menuntut maka tuntutan perlu diuruskan sendiri oleh pihak berkepentingan tersebut dengan Amanah Raya dan Amanah Raya akan mengenakan caj penyimpanan tersebut kepada pihak berkepentingan. Berbeza dengan Amanah Raya, jika wang pampasan didepositkan di Mahkamah mengikut seksyen 29 APT, pengeluaran wang pampasan tersebut kemudiannya perlu diuruskan samada oleh Pentadbir Tanah atau pihak berkepentingan dengan Mahkamah tanpa ada caj penyimpanan. 

Pekeliling KPTG Bil. 39/2009 seperti yang dinyatakan oleh Tn Zul Han dikeluarkan sebagai panduan kepada pengamal di Pejabat Tanah khususnya Pentadbir Tanah. Secara peribadi saya pun tidak perasan bahawa ada dinyatakan di dalam Pekeliling tersebut pandangan Penasihat Undang2 Kementerian supaya wang pampasan bagi kes yang Cikgu Baha kongsikan di atas turut perlu disimpan di Amanah Raya. Sebagai penjawat dan pengamal di Pejabat Tanah, memandangkan telah ada Pekeliling daripada Pihak Berkuasa (KPTG) mengenai kaedah pengurusan wang pampasan bagi kes seperti yang dikongsikan oleh Cikgu Baha di atas maka lebih selamat melaksanakannya mengikut garis panduan dalam Pekeliling tersebut.

PANDANGAN PENULIS

Pekeliling 39/2009 adalah lanjutan daripada Pekeliling 1/1992. Dalam Pekeliling 1/1992, pihak JKPTG ATAS PERMINTAAN ARB telahpun mendapat nasihat daripada AGC yang berpandangan jika tuanpunya meninggal dunia tanpa membuat sebarang wasiat atau tanpa Surat Kuasa Tadbir saja yg boleh dideposit keARB. Ini berkaitan dengan seksyen 29(1)(a) SAHAJA

Walau bagaimana pun bukan semua perlu deposit ke ARB. 

Untuk deposit ke ARB sepatutnya PT telah kenal pasti waris yang dapat dikesan. OLEH YANG DEMIKIAN, PAMPASAN MESTI DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH TINGGI. 

Untuk sebab sebab lain seperti dibawah seksyen 29(1)(b)  dan (c) WANG PAMPASAN MESTI DIDEPOSITKAN KE MAHKAMAH

Isu Kerosakan Harta Lain Akibat Pengambilan

ISU

Saya mempunyai satu persoalan berkait dengan tuntutan pemilik struktur yang mendakwa bahawa kerja-kerja meroboh bangunan yang berada di kawasan pengambilan telah menyebabkan keretakan rumah beliau yang berada di luar R.O.W projek.

Pihak JKR telah membuat laporan bahawa struktur bangunan tersebut tidak mengganggu perjalanan kerja di tapak dan juga tidak mendatangkan sebarang permasalahan berkait keselamatan jalanraya kepada pengguna jalan raya.

PERSOALAN

1.Apa tindakan yang boleh dibuat oleh pemilik struktur berkenaan untuk menuntut pampasan yang setimpal sebagaimana dakwaan beliau.

2. Adakah pentadbir tanah boleh memberi award pampasan dengan mengeluarkan borang H ke atas struktur tersebut.

3. sekiranya borang H dikeluarkan, dan pihak KJP tidak bersetuju, apakah tindakan yang boleh diambil oleh pihak KJP.

Pandangan Tuan Kamarul

1. Isu pokok di sini adakah rumah yang mengalami keretakan itu berada dalam tanah yang diwartakan bawah sek 4 dan 8 Akta Pengambilan Tanah; jika tanah tersebut diwarta, tetapi rumah tersebut tidak terlibat dalam pengambilan hendaknya tuan tanah dibayar pampasan kerosakan pada rumah tersebut meskipun rumah itu tidak termasuk dalam pengambilan. ini kerana para 2(d) "the damage, if any, sustained or LIKELY TO BE SUSTAINED by the person interested at the time of the Collector's taking possession of the land by reason of the aquisition injuriously AFFECTING HIS OTHER PROPERTY".. . 

Sebenarnya semasa bicara/inquiry lagi Pentadbir Tanah boleh memberi award tersebut atas kerosokan rumah beliau, berdasarkan andaian akan berlaku perkara-perkara ini semasa projek dilaksanakan kelak. Ini bergantung kepada keupayaan dan kemahiran yang ada pada Pentadbir menjangka kemungkinan berlakunya kerosakan2 pada hartanya yang lain. Jika rumah tersebut berada dalam tanah yg tidak diwartakan adalah perlu agensi memohon pengambilan tambahan.

2. Pentadbir Tanah boleh beri award tersebut jika walaupun rumah rosak tersebut tidak termasuk dalam jajaran pengambilan tetapi dalam tanah diwartakan. Kes  Collector of Land Revenue V. Looi Lam 1 MLJ (1981) 300 menafsirkan.."be it noted that our provision is stronger than the Indian, for ours provides that not only must regard be had to the damage actually sustained by the owner but also damage likely to be so sustained. On the authority of the Calcutta case, it is plain that an owner is entitled to be compensated for the damage that is sustained NOT ONLY at the time of the Collector's taking posession of the land-on January 24, 1970, in the instant case- but also for the damage LIKELY TO BE SUSTAINED THEREAFTER, i.e such damage as can reasonably be expected at the time of the Collector's taking posession".

3. Agensi BERHAK untuk bantah atau tidak

Isu Borang N dan Deposit (Pindaan Akta)

Sebelum ini beberapa Pej PUU telah memberikan pandangan: 

SETIAP ORANG YANG MEMBUAT BANTAHAN KE MAHKAMAH dibawah sek 37 MESTI MENGGUNAKAN BORANG N YANG BERASINGAN dan SETIAP ORANG MESTI MEMBAYAR DEPOSIT MASING MASING. Ini disebabkan di dalam Borang tersebut hanya terdapat perkataan "I" dan seperkara lagi SETIAP ORANG MEMPUNYAI ALASAN BANTAHAN YANG BERBEZA. 

Sebagai contoh jika satu lot mempunyai 5 orang yang berkepentingan dan semuanya ingin membantah, SETIAP ORANG MESTI ISI BORANG N YANG BERASINGAN DAN SETIAP ORANG MESTI MEMBAYAR DEPOSIT YANG BERASINGAN. 

ISU SEKARANG ADALAH:

1. Kandungan Borang N telah dipinda sepertimana didalam Kaedah Pengambilan Tanah (Pindaan Jadual Kedua) 2017 iaitu -

i. dengan memasukkan selepas perkataan "I" dimana mana jua terdapat perkataan "/We"; dan

ii. dengan memasukkan selepas perkataan "My" dimana mana jua terdapat perkataan "/Our"

Berdasarkan contoh diatas, jika kelima lima orang berkepentingan membuat bantahan MEREKA HANYA PERLU MENGISI SATU BORANG N SAHAJA UNTUK KESEMUANYA

OLEH YANG DEMIKIAN, PADA PANDANGAN SAYA HANYA SATU BAYARAN DEPOSIT SAHAJA YANG PERLU DIBAYAR. 

Walau bagaimanapun ini mungkin akan menimbulkan masalah apabila hendak menulis ALASAN BANTAHAN di dalam ruangan yang disediakan kerana MUNGKIN setiap orang mempunyai alasan yang berbeza

Pandangan Puan Hafizah HM

Bukan masalah untuk alasan bantahan sahaja, perintah mahkamah juga nanti berbeza2 mengikut bantahan

Pandangan Tuan Jaiya Abu

Dua perkara untuk pandangan/komen:

1. Jika diikut kaedah permohonan pecah bahagian dengan Borang 9B di bawah KTN, terdapat keadaan tuan tanah bersama bersetuju dengan permohonan tuan tanah bersama yang lain untuk memecah bahagi tanah tetapi tidak mahu menanggung kos bagi proses pecah bahagian itu. Jika semua tuan tanah bersama memohon untuk memecah bahagian, maka logiknya kos akan ditanggung bersama.Menggunakan ini sebagai analogi, maka pada saya setiap tuan tanah bersama boleh memfailkan bantahan secara bersama jika alasan setiap mereka sama (dalam satu Borang N) namun, setiap orang dari mereka perlu membayar deposit secara berasingan kerana mereka mempunyai kepentingan yang berbeza mengikut syer/bhgn mereka. 

2. Ada perkhabaran bahawa terdapat Negeri yang mengenakan fee proses bagi memproses bantahan yang dikemukakan oleh pihak berkepentingan. Fee proses ini bukannya deposit yang perlu dibayar di bawah seksyen 39 APT. Persoalannya, jika benar, apakah kuasa atau punca kuasa State mengenakan bayaran ini di bawah APT? 

Kita faham bahawa kerana kuasa memberimilik atau membenarkan pendudukan tanah adalah pada State di bawah KTN maka kuasa mengambil tanah juga adalah pada State di bawah APT. 

Ini kerana State tidak diberi kuasa untuk mengenakan fee atau menetapkan kaedah atau Borang di bawah APT kerana semua kuasa tersebut diperuntukkan kepada Menteri NRE selaras dengan peruntukan seksyen 69 APT. Jika melibatkan proses/urusan di bawah KTN kita sedia maklum tentang pelbagai kuasa State untuk membuat kaedah, mengenakan fee di bawah seksyen 14 KTN.

Saya secara peribadi berpendapat jika tuan tanah yang mengemukakan bantahan di samping perlu membayar deposit dikenakan juga fee untuk proses bantahan maka ini adalah tidak sesuai selain menganiaya. Tanah sudahlah diambil, tawaran pampasan sudahlah tidak mencukupi, deposit perlu dibayar ditambah pula fee proses bantahan. 

Penarikan Pengambilan

APA KAH PERBEZAAN ANTARA PENARIKAN BALIK DARIPADA PERMOHONAN DIBAWAH SEK 3F DAN KAEDAH 9(1) KAEDAH KAEDAH PENGAMBILAN 2017 DENGAN PENARIKAN BALIK DARIPADA PENGAMBILAN DIBAWAH SEKSYEN 35(1) AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960

Pandangan Tuan Jaiya Abu

1. Perbezaan pertama, penarikan di bawah seksyen 3F dan Kaedah 9(1) Kaedah-Kaedah Pengambilan adalah mengenai pemulangan dan perampasan deposit ke atas permohonan pengambilan tanah di bawah seksyen 3(1)(b dan (c) APT 1960. Ini adalah di peringkat awal permohonan sebelum pewartaan di bawah seksyen 8 APT. 

2. Penarikan di bawah seksyen 35(1) pula adalah  proses untuk membatalkan atau untuk tidak meneruskan proses pengambilan tanah pasca pewartaan di bawah seksyen 8 iaitu sebelum pengeluaran Borang K atau sebelum Borang K diendors. Dalam hal ini, seksyen 35(1) memperuntukkan - "The State Authority shall be at liberty to withdraw from the acquisition of any land of which possession has not been taken"

Frasa "possession has not been taken" ini boleh ditafsirkan samada sebelum Borang K dikeluarkan atau sebelum Borang K diserah dan diendorskan dalam dokumen hakmilik daftaran (DHD). 

ULASAN

1. Berdasarkan tajuk baharu seksyen 3F iaitu "Withdrawal from the application of", dapat kita rumuskan iaitu penarikan dibawah seksyen ini adalah di buat oleh pemohon itu sendiri sebelum pewartaan dibawah seksyen 4 dan seksyen 8. Maksud penarikan ada dinyatakan dibawah Kaedah 9(1) dan (2) Kaedah Kaedah Pengambilan Tanah 2017. 

MEMANG BENAR SEKSYEN 3F DAN KAEDAH PENGAMBILAN TANAH 2017 HANYA BERKAITAN DENGAN PERMOHONAN PENGAMBILAN DIBAWAH SEKSYEN 3(1)(b) dan (c) SAHAJA

Tindakan Pentadbir Tanah Apabila Menerima Permohonan Penarikan:

i. Mengenakan fi penarikan sebanyak RM1,000.00
ii.Memberitahu pemohon perlucutan deposit (seperti dibawah) yang telahpun dibayar sebelum ini melalui Notis Borang 7

Amaun Deposit yang akan dilucuthak

50% ATAU RM10,000.00 yang mana lebi tinggi berdasarkan peringkat yang padanya permohonan itu ditarik balik

Contoh 1

Jika deposit telah dibayar adalah 50% X 125%

Amaun yang akan dilucuthak adalah  50% X deposit yang telah dibayar ATAU RM10,000.00 MANA YANG LEBIH TINGGI

Contoh 2

Jika deposit telah dibayar adalah 125%

Amaun yang akan dilucuthak adalah 50% X deposit yang telah dibayar (125%) ATAU RM10,000.00 MANA YANG LEBIH TINGGI

PIHAK BERKUASA NEGERI BOLEH MENGURANGKAN AMAUN PELUCUTHAKAN TIDAK KURANG DARIPADA 10% DARIPADA KESELURUHAN DEPOSIT ATAU RM10,000.00 MANA YANG LEBIH TINGGI

DEPOSIT YANG DILUCUTHAK AKAN MENJADI HASIL NEGERI

2. Jika penarikan dari pengambilan atau permohonan disifatkan sebagai ditarik balik dibuat oleh pemohon SELEPAS warta seksyen 4 pula, pampasan kerosakan yang disebabkan oleh mereka yang diberikuasa dibawah sub seksyen 5(1) iaitu kerosakan yang diakibatkan oleh kerja kerja yang dijalankan di atas tanah hendaklah dibayar mengikut seksyen 6. Disamping itu pampasan juga termasuklah pelucuthakan deposit seperti pengiraan di atas

3. Sepertimana pandangaan yang diberikan oleh Tuan Jaiya Abu didalam perenggan 2 dan berdasarkan seksyen 35(1), Penarikan Balik Dari Pengambilan ini adalah penarikan dibuat oleh PIHAK BERKUASA NEGERI SELEPAS PEWARTAAN DIBAWAH SEKSYEN 8 TETAPI BORANG K MASIH BELUM DIKELUARKAN.

Berbeza dengan penarikan balik dari permohonan dibawah seksyen 3F yang TIDAK PERLU MEMDAPAT KELULUSAN PBN DAN TIDAK PERLU DIWARTAKAN sedangkan penarikan dari pengambilan dibawah seksyen 35(1) MESTI MENDAPAT KELULUSAN PBN DAN SETERUSNYA DIWARTAKAN.

TINDAKAN PENTADBIR TANAH

Seksyen 35(1A) Warta penarikan  adalah di dalam Borang LA dan apabila diwartakan, semua prosiding yang telah diambil atau akan diambil hendaklah terhenti dari berkuatkuasa.

Pentadbir Tanah akan menyerahkan notis Borang LB (Notis Siasatan - Penarikan Dari Pengambilan) kepada orang berkepentingan bertujuan:

(a) Untuk tentukan amaun pampasan yang kena dibayar akibat kerosakan jika ada dan membayar kepada mereka - Peruntukan Jadual Pertama hendaklah digunapakai

(b) membayar kepada semua orang berkepentingan kos yang ditanggung beban akibat prosiding serta bayaran kerosakan jika ada termasuk fi Penilai dan

(c)  sedia dan serahkan kepada setiap orang berkepentingan Borang LC (Notis Perintah dan Tawaran Pampasan)

  

Perbezaan Keluasan Yang Ketara Selepas Ukur Semula Baki Lot

Selepas ukuran semula baki lot dijalankan oleh JUPEM mengikut sek 25 dan PA telah dikeluarkan, didapati keluasan baki lot ADALAH SAMA ATAU LEBIH LUAS daripada keluasan tanah SEBELUM PENGAMBILAN DIBUAT. 

Keadaan ini berlaku MUNGKIN:

1. Keluasan lot asal ditentukan melalui UKURAN KELAS KETIGA, atau

2. Lot tersebut TIDAK MEMPUNYAI PA hanya mempunyai DM sahaja

BAGAIMANA PENYELESAIAN PERLU DIBUAT

Pandangan Tuan Jaiya Abu

1. Ini rezeki terpijak bagi tuan-tuan tanah yang terlibat sebab tanah mereka di bawah hakmilik yang tidak boleh disangkal telah diambil biar pun ukuran pada pelan hakmilik adalah ukuran kelas ketiga atau DM sahaja. Apa yang penting 'bhgn tanah' yang telah diambil memang mencukupi untuk tujuan/projek yang dikehendaki. 

2. Jika selepas ukur halus di bawah seksyen 25 telah sempurna dan PA bagi baki tanah adalah sama atau kurang dari keluasan asal mengikut Borang K maka pada saya tidak sepatutnya timbul masalah kepada Pendaftar Hakmilik utk mendaftarkan hakmilik sambungan. Jika keluasan baki tanah adalah lebih luas dari keluasan tanah sebelum pengambilan, maka ada beberapa isu yang perlu diselesaikan terlebih dahulu:

a. Pemulangan pampasan kpd pihak berkuasa sebab hakikatnya tiada pengambilan berlaku. 

b. Isu kelulusan ke atas luas tambahan dari hakmilik sebelum, premium dan sewa tambahan sebelum hakmilik sambungan boleh didaftar. Ini umpama proses pendaftaran QT kpd FT. 

Pandangan Pahammi Paham Pahammi

Pada pandangan sy.  Hal yang telah lama berlaku.  Terima sahaja ukuran terbaru (PA) dr JUPEM dan gunakan pelan B1 Tiff untuk hakmilk sambungan..asalkan pelan tersebut selaras dengan pelan pengaMbilan dan kedudukan di atas tanah...

Tuan Jaiya Abu

Jika baki tanah selepas ukur halus (PA) selaras dgn endorsan Borang K atau Borang K atau lebih kecil maka tiada isu untuk Pendaftar Hakmilik mendaftarkan hakmilik sambungan. Isu yang berkemungkinan wujud hanyalah keperluan Warta tambahan jika luas tanah yang diambil melebihi had yang dinyatakan (suku hektar atau 1% dari luas terjadual)

Masalah kepada Pendaftar adalah bagaimana hendak justify jika baki tanah lebih luas dari keluasan asal sebelum pengambilan. Bagaimana dengan pengambilan tanah yang telah dibayar pampasan? Apa kesan Borang K atau endorsan Borang jika hakikatnya luas tanah selepas ukur halus lebih besar dari yang sepatutnya. 

Memang diakui masalah ini sangat kronik kerana kes yang lama, rekod dan dokumen berkemungkinan tidak sempurna, pemilikan telah bertukar ganti dsb. 

KELEWATAN ADALAH KOS!.

ISU BAYARAN PAMPASAN MELALUI EFT

Antara maksud "bayaran pampasan" sepertimana yg dinyatakan dibawah sek 32(A)(e) yang telah dipinda adalah seperti berikut:

'on the day the payment is transmitted electronically to the account of the person interested'

Isu utama yang dipersoalkan adalah berkaitan dengan pindaan pada Akta. Sebelum ini bila sahaja pampasan dibayar melalui cek, pada hari yang sama atau selepas itu, Borang K dikeluar dan diserahkan. Isu sekarang APABILA BAYARAN DIBUAT MELALUI EFT, BILA MASA PALING AWAL PT BOLEH KELUAR DAN SERAHKAN BORANG K


Ada kes dimana 3 bulan selepas pampasan dikreditkan ke dalam akaun, BARULAH AGENSI MENGHANTAR SALINAN BAUCER BAYARAN KEPADA PT

PANDANGAN

Sebenarnya praktis/amalan sudah lama mendahului Akta khususnya pindaan yang membawa masuk kaedah bayaran secara EFT. Kem/jab/agensi pengambil selaku agensi pembayar akan membuat bayaran pampasan secara EFT berdasarkan Borang H yang diserahkan oleh PT. Sebaik sahaja bayaran dibuat dengan seberapa segera agensi pembayar akan mengemukakan sesalinan rekod pembayaran secara EFT tersebut melalui emel atau faks kepada PT yang kemudiannya akan mengeluarkan Borang K. 

Perkara ini perlu dibaca dan diamalkan bersama dengan peruntukan seksyen 32 bahawa tempoh genap masa bagi Borang H adalah tiga (3) bulan setelah diserahkan kepada pihak berkepentingan. Ini bermakna jika agensi pembayar tidak membuat bayaran dalam tempoh tersebut, PT boleh mengeluarkan Borang K selepas tempoh tersebut tamat dan dengan demikian caj bayaran lewat 5% setahun turut akan dikenakan kepada agensi pengambil.

Dalam kes yang Cikgu nyatakan di atas apabila agensi pembayar hanya menghantar salinan baucer selepas tiga (3) bulan kepada PT setelah bayaran pampasan dikreditkan ke dalam akaun pihak berkepentingan maka agensi pengambil tidak boleh menyalahkan PT jika pengambilmilikan rasmi lewat dibuat kerana pembuktian bayaran terletak kepada agensi dan bukannya PT. Dalam hal ini, PT masih boleh menggunakan kuasanya mengikut kesesuaian dan keadaan iaitu mengeluarkan Borang K:

1. Selepas Borang H diserahkan kepada pihak berkepentingan (caj bayaran lewat akan dikenakan); atau

2. Bersama-sama Borang I atau selepas Borang I dikeluarkan (caj bayaran lewat akan dikenakan) ; atau

3. Selepas tamat tempoh tiga (3) bulan dari tarikh Borang H diserahkan kepada pihak berkepentingan (caj bayaran lewat akan dikenakan jika bayaran pampasan tidak dibuat dalam tempoh tersebut); atau

4. Selepas agensi pengambil selaku pembayar mengemukakan bukti pembayaran samada salinan EFT atau baucer kepada PT (caj bayaran lewat tidak akan dikenakan sekiranya pembayaran dibuat dalam tempoh yang dinyatakan).

Sebagai tambahan, jika isu atau perkara sebegini khususnya sikap leka, sambil lewa atau alpa tidak disentuh dalam mana-mana garis panduan atau pekeliling sebelum ini maka sudah seharusnya JKPTG sebagai lead agensi mengeluarkan satu garis panduan/pekeliling sebagai panduan/peringatan kepada semua pihak yang terlibat dalam proses pengambilan tanah. Satu perkara yang sangat penting untuk diberi perhatian serius adalah KELEWATAN ADALAH KOS. 

Isu Fi

Salah satu syarat pemohonan pengambilan tanah dibawah sek 3(1)(b)  atau (c) adakah PEMOHON DIKEHENDAKKI MEMBAYAR FI sepertimana dalam Jadual Kedua KAEDAH PENGAMBILAN TANAH 2017.

Bil 1 Jadual Kedua tersebut menyatakan "Tiap2 permohonan bagi pengambilan tanah SELAIN DARIPADA KEMUDAHAN AWAM tidak lebih drp 10 orang yang berkepentingan seperti dalam TANAH TERJADUAL" adalah RM10,000.00

KES:

KATAKAN SEMASA WARTA SEK 8 ORANG BERKEPENTINGAN ADALAH SERAMAI 10 ORANG. APABILA SIASATAN DIJALANKAN ORANG YANG BERKEPENTINGAN SEBENARNYA 13 ORANG (AKIBAT PERINTAH PEMBAHAGIAN PUSAKA) 

ISU BERBANGKIT

PERLU ATAU TIDAK PENTADBIR TANAH MEMINTA PEMOHON MEMBAYAR FI TAMBAHAN AKIBAT TAMBAHAN ORANG YANG BERKEPENTINGAN.

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

1. Fee yang dikutip adalah hasil Kjaan Negeri. 

2. Pada ketika permohonan dikemukakan itulah patutnya ditentukan fee yang sebenarnya berdasarkan jumlah orang berkepentingan. Jika semasa permohonan dikemukakan (point of time) jumlah orang berkepentingan adalah 10 orang maka fee yang patut dikutip adalah berdasarkan jumlah tersebut. Maksud orang berkepentingan di sini adalah orang yang kepentingannya berdaftar. Jika selepas permohonan dikemukakan sehingga peringkat siasatan didapati jumlah orang berkepentingan telah bertambah, maka fee tambahan pada saya adalah tidak perlu dikutip. 

3. Jika situasi berbeza, katakan semasa permohonan dikemukakan jumlah orang berkepentingan adalah 12 orang, fee yang dikutip adalah RM 10,000 + 2,000 = RM 12,000.00. Apabila sampai ke proses siasatan kemudiannya, jumlah orang berkepentingan menjadi kurang kepada 10 orang, adakah 'lebihan' fee sebanyak RM 2,000 tadi dikembalikan kepada pemohon? Kebiasaan atau kecenderungan yang biasa dan sangat tinggi tentulah 'lebihan' fee tersebut tidak akan dikembalikan. 

4. Konklusinya, PT perlu semak dan periksa pada ketika permohonan dikemukakan, berapakah jumlah orang berkepentingan yang sebenarnya. 


SEBAGAI TAMBAHAN

Berdasarkan sek 2 "TANAH TERJADUAL "bermaksud tanah2 yg termasuk dlm jadual yg disediakan  dibawah sek 8 (WARTA BORANG D DAN BORANG C LAH)  dan........... "

Berdasarkan seksyen 2(3) akta, warta tersebut adalah sah dan berkuatkuasa walaupun dipegang oleh orang orang yang berlainan. 

INI BERMAKNA BAYARAN FI DITENTUKAN DENGAN BILANGAN ORANG YANG BERKEPENTINGAN SEPERTIMANA DI DALAM WARTA SEK 8. TAMBAHAN ATAU KURANGNYA BILANGAN ORANG BERKEPENTINGAN SELEPAS ITU TIDAK DIAMBIL KIRA. 

Penarikan Balik Dari Pengambilan

Berdasarkan sek 3F Akta dan Kaedah 9, Kaedah Pengambilan Tanah 2017, PEMOHON yang membuat permohonan pengambilan tanah dibawah sek 3(1)(b) atau (c) BOLEH memohon menarik balik pengambilan tanah atau DIANGGAP MENARIK BALIK dari pengambilan SEBELUM WARTA SEK 8.

Pemohon dianggap menarik balik pengambilan bermaksud:

i. Jika pemohon gagal kemukakan lapuran penuh perundingan dlm tempoh dlm Borang 3 atau

ii. Jika pemohon gagal mengesahkan penyetujuterimaan terma dan syarat kelulusan dlm tempoh yg ditetapkan

Permohonan penarikan balik pengambilan hendak lah dibuat SECARA BERTULIS kepada Pentadbir Tanah. 

Jika permohonan penarikan diterima:

1. Pentadbir Tanah hendaklah mengenakan fi penarikan RM1,000;

2. Pentadbir Tanah beritahu pemohon mengenai pelucuthakan deposit melalui Borang 7

Pentadbir Tanah boleh melucuthak deposit sebanyak 50% atau RM10,000.00 MANA YANG LEBIH TINGGI

INI BERMAKNA PENARIKAN DIBAWAH S3F TERLETAK DITANGAN PENTADBIR TANAH

ISU:

1. BOLEH KAH PEMOHON PENGAMBILAN TANAH DIBAWAH SEK 3(1)(b) dan (c)  MEMBUAT PENARIKAN SELEPAS PEWARTAAN DIBAWAH SEK 8

2. JIKA JAWAPANNYA BOLEH, KENAPA SEK 3F(1) NYATAKAN SEBALIKNYA.

3. JIKA JAWAPANNYA TIDAK BOLEH, BOLEH KAH PEMOHON MEMBUAT PENARIKAN DIBAWAH SEK 35 AKTA (kerana pemohon betul2 tidak berhajat meneruskan pengambilan) 

4. Sebelum warta sek 8, pemohon ingin menarik balik pengambilan TETAPI POHON PENTADBIR TANAH MEMBUAT PENARIKAN DIBAWAH SEK 35 bertujuan untuk selamatkan fi yang perlu dibayar jika penarikan dibuat dibawah sek 3F. 

BOLEH KAH PENTADBIR TANAH MENURUT KEHENDAK PEMOHON? 

PENARIKAN DIBAWAH SEK 35 ADALAH DIBAWAH BIDANG KUASA PBN

PANDANGAN TUAN JAIYA ABU

1. Tujuan/kemudahan untuk mengambil tanah di bawah seksyen 3(1) & (c) bukanlah tujuan asal APT. Sebaliknya dibawa masuk melalui pindaan pada tahun 1997 dan berkuatkuasa pada tahun 1998. Tujuannya bolehlah disimpulkan untuk maksud pembangunan yang kemudiannya boleh menjadi sumber hasil/keuntungan. Ini berbeza dengan maksud awam di bawah seksyen 3(1)(a).

2. Keperluan pembangunan itu wujud daripada pemohon sendiri sebagai orang perseorangan/badan. Pada saya sekiranya pemohon yang berkehendakan pembangunan melalui pengambilan tanah tetapi membuat keputusan untuk menariknya di peringkat selepas Warta seksyen 8 maka itu menampakkan kelemahan yang ketara selain sia-sianya proses dan prosedur termasuk birokrasi dari mula permohonan hingga pewartaan di bawah seksyen 8. Masa, tenaga, kos, pertimbangan pihak berkuasa (Upen, JKPT, PBN) dibazirkan. Justeru, disebabkan nature pengambilan tanah di bawah seksyen 3(1)(b) &(c) dan dengan mengambilkira keperluan pengambilan tanah untuk tujuan pembangunan daripada pemohon, sekiranya pemohon ingin menarik balik permohonan di peringkat sesudah pewartaan seksyen 8 maka keputusan samada membenarkan atau tidak terletak secara eksklusifnya pada PBN dan tidak keterlaluan untuk dirampas keseluruhan deposit oleh pemohon sekiranya dibenarkan dan kerugian di pihak tuan tanah dan pihak2 berkepentingan lain dibayar pampasan akibat penarikan balik tersebut seperti yang diperuntukkan di bawah seksyen 35. Seksyen 3F membolehkan/membenarkan pemohon membuat penarikan sebelum pewartaan seksyen 8 tetapi tidak pula menekankan bahawa itu sahaja takat/tahapnya dan tidak boleh selepas itu. Jika secara tersiratnya ia bermaksud tidak boleh ditarik selepas pewartaan seksyen 8 maka tiada pertikaian lanjut mengenai isu ini. 

3. Penarikan di bawah seksyen 3F adalah khusus untuk memenuhi keperluan permohonan di bawah seksyen 3(1)(b) &(c). Dalam erti kata lain, sekiranya pemohon ingin membuat penarikan, permohonan secara bertulis hendaklah dikemukakan kepada Pentadbir Tanah. 

4. Penarikan yang dibuat di peringkat sesudah Borang H dikeluarkan bermakna pemohon menarik balik permohonan sesudah mendepositkan 125% wang untuk tujuan pampasan kepada Pentadbir Tanah. Proses penarikan di bawah seksyen 35 membenarkan penarikan dibuat sebelum pengambilmilikan rasmi dibuat dan terdapat juga pengalaman saya penarikan bagi pengambilan tanah di bawah seksyen 3(1)(b) dibuat sesudah pengambilmilikan rasmi (Borang K) dikeluarkan TETAPI endorsan di bawah seksyen 35(4) belum dibuat.