Perjanjian Pajakan, Sewaan Tanah

Berdasarkan seksyen 221 dan 223 Kanun Tanah Negara, tuanpunya tanah berimilik jika tidak mahu atau tidak mampu mengusahakan tanah mereka, boleh memberi pajakan atau tenansi (tenancies) kepada orang/pihak lain.

PAJAKAN TANAH

1. Semua atau sebahagian dari pada tanah tersebut
2. Tempoh melebihi 3 (Tiga) tahun
3. Tempoh maksimum pajakan seluruh tanah adalah 99 tahun
4. Tempoh maksimum pajakan sebahagian tanah adalah 30 tahun
5. Menggunakan Borang 15A Kanun Tanah Negara
6. Pajakan sebahagian tanah hendaklah disertakan pelan kawasan yang hendak dipajak

Orang yang memajak (pemegang pajakan) pula boleh memberi pajakan kecil seluruh atau mana-mana bahagian tanah yang dipajak


PAJAKAN KECIL

1. Tempoh melebihi 3 tahun
2. Pajakan kecil sebahagian tanah tidak melebihi 30 tahun
3. Menmggunakan Borang 15B Kanun Tanah Negara
4. Pajakan kecil sebahagian tanah hendaklah disertakan pelan kawasan yang hendak dipajak kecil


TENANSI/SEWA

1. Semua atau sebahagian daripada tanah/tanah yang dipajak/ tanah yang dipajak kecil
2. Tempoh tenansi tidak melebihi 3 tahun
3. Tenansi boleh diberikan oleh mana-mana tuan punya tanah, pemegang pajakan (orang yang memajak tanah) atau pemegang pajakan kecil (orang yang memajak kecil tanah) atau pemegang tenansi/sub tenansi

 

PEMILIK TANAH/PEMEGANG PAJAK/PEMEGANG PAJAKAN KECIL BOLEH MENGGUNAKAN PERJANJIAN DI DALAM JADUAL KEENAM KANUN TANAH NEGARA UNTUK TUJUAN TERSEBUT.

 

 

 

JADUAL KEENAM

(Seksyen 229)

 

PERJANJIAN YANG BOLEH DIMASUKKAN DALAM PAJAKAN

1.         Penanaman

Pemegang pajakan akan pada bila-bila masa dalam tempoh pajakan itu menanam, menggunakan dan menguruskan dengan cara yang patut seperti seorang petani segala bahagian sedemikian harta yang dipajakkan itu seperti yang ada pada permulaan pajakan itu dipajak atau dipersawahkan dan segala bahagian yang sedemikian yang boleh selepas itu dipajak atau disawahkan dengan keizinan pemajak secara bertulis, dan tidak akan menandus atau membazir tanah itu.

2.         Penebangan kayu kayan

 Pemegang pajak tidak boleh memotong, menebang, merosakkan atau memusnahkan apa-apa kayu-kayan yang masih membesar atau masih hidup atau pohon-pohon yang akan menjadi kayu-kayan yang berada di atas tanah yang dipajakkan tanpa keizinan pemajak secara bertulis.

3.         Pengecatan diluar

 Pemegang pajak hendaklah dalam tiap-tiap tahun ketujuh dalam masa berterusannya pajakan itu mengecat kayu dan besi yang berada di luar kepunyaan kawasan yang dipajak pada masa itu atau selalunya dicatkan dengan dua lapis cat minyak yang sepatutnya dengan cara yang betul dan juga memutih atau mewarnakan apa-apa bahagian luar kawasan tersebut sepertimana yang ada pada ketika itu diputih atau diwarnakan masing-masingnya.

 

4.         Pengecatan di dalam

Pemegang pajak hendaklah dalam tiap-tiap tahun ketiga dalam tempoh berterusnya pajakan itu mengecat kayu, besi dan lain-lain benda di sebelah dalam kepunyaan kawasan yang dipajak pada masa itu atau selalunya dicatkan dengan dua lapis cat minyak yang sepatutnya dengan cara yang betul dan juga memutih atau mewarnakan apa-apa bahagian dalam kawasan tersebut sepertimana yang ada pada ketika itu diputih atau diwarnakan masing-masingnya.

 

5.         Penggunaan untuk maksud perdagangan

Pemegang pajak tidak boleh dalam tempoh berterusnya pajakan itu (kecuali dengan keizinan pemajak secara bertulis) menukarkan, mengguna atau menduduki tempat yang dipajakan atau mana-mana bahagiannya kepada atau sebagai sebuah kedai, gudang atau lain-lain tempat untuk menjalankan apa-apa perdagangan, perniagaan, pendudukan atau apa-apa pekerjaan sekalipun, atau membenar atau menyebabkan tempat tersebut atau mana-mana bahagiannya digunakan untuk apa-apa maksud sedemikian atau lainnya kecuali sebuah rumah untuk kediaman persendirian.

6.         Perdagangan yang menggganggu

 Pemegang pajak tidak boleh pada bila-bila masa dalam tempoh berterusnya pajakan itu mengguna atau melaksana atau menjalankan atau membenarkan atau menyebabkan ia digunakan, dilaksanakan atau dijalankan dalam atau di tempat yang dipajakan atau mana-mana bahagiannya mengeluarkan bau busuk, bising atau melakukan perbuatan perdagangan, perniagaan, Pendudukan atau pekerjaan yang mengganggu dan tiada perbuatan , perkara atau benda sekalipun boleh pada bila-bila masa dalam tempoh berterusnya pajakan itu dilakukan dalam atau di atas kawasan tersebut atau mana-mana bahagiannya atau boleh menyakit hati, membawa mudarat, kecederaan, kerosakan atau gangguan penduduk atau pemilik tanah dan harta-harta berdampingan.

7.         Pemagaran

Semasa berterusnya pajakan itu pemegang pajak akan membina dan mendirikan suatu pagar yang baik dan kukuh disempadan-sempadan harta yang dipajakkan di mana dahulunya tidak ada pagar yang kukuh.

8.         Insuran kebakaran

(1)           Pemegang pajak akan menginsurankan atas nama pemajak (dan akan terus  menginsurankan sedemikian semasa berjalannya pajakan itu) terhadap kehilangan atau kerosakan yang disebabkan oleh kebakaran  dimana-mana pejabat insuran awam yang diluluskan oleh pemajak hingga ke jumlah nilai penuhnya bagi semua bangunan yang pada masa itu berada di atas harta yang dipajakkan yang tergolong dalam bentuk atau jenis yang boleh diinsurankan terhadap kehilangan atau kerosakan sedemikian

(2)           Pemegang pajak akan mendepositkan dengan pemajak apabila dikehendaki berbuat demikian apa-apa polisi insuran yang dikuatkuasakan di bawah perenggan kecil (1) dan, dalam tempoh tujuh hari selepas mana-mana premium polisi itu kena di bayar , akan mendepositkan dengan pemajak resit untuk premium itu.

(3)           Apabila berlakunya pelanggaran atau ketidak patuhan perjanjian yang terkandung di dalam perenggan ini, maka pemajak bolehlah, tanpa menyentuh apa-apa hak lain yang ia mungkin mempunyai di bawah pajakan harta yang dipajakan itu, menginsurankan bangunan-bangunan yang disebut dalam perenggan  kecil (1) terhadap kehilangan atau kerosakan yang disebabkan oleh kebakaran,

(4)           Kos melaksanakan suatu insuran di bawah perenggan kecil (3) hendaklah, semasa berterusnya pajakan itu, dicagarkan ke atas harta yang dipajakan itu.

(5)           Segala wang yang diterima di bawah suatu polisi insuran yang dilaksanakan di bawah perenggan ini mengenai kehilangan atau kerosakan bangunan-bangunan yang diinsurankan oleh polisi itu hendaklah dibelanjakan dalam membaiki kehilangan atau kerosakan itu.

 

Ternak Burung Walit

TERLEBIH DAHULU SAYA UCAPKAN SELAMAT TAHUN BARU 2014. TAHUN???? KEPADA SEMUA PENGUNJUNG BLOG TINTA BAYU.

Baru-baru ini timbul isu penternakan burung walit di negeri Selangor. Kerajaan negeri Selangor telah memberi tempoh 3 tahun kepada penternak burung walit yang beroperasi di kawasan premis perniagaan supaya berpindah ke kawasan pertanian. Ini terpaksa dilaksanakan kerana ianya MELANGGAR UNDANG UNDANG KANUN TANAH NEGARA/PERATURAN TANAH NEGERI DAN KEGELISAHAN PENDUDUK SEKITAR. Tindakan tersebut KONONNYA menimbulkan bantahan/tentangan daripada pengusaha industri tersebut dengan alasan menjejaskan pendapatan mereka. 

Selama ini dimana-mana negeri di Semenanjung Malaysia, ternakan burung ini kebanyakannya dilakukan di premis perniagaan yang terletak dikawasan bandar/pekan dan berhampiran dengan kawasan kediaman.  Tindakan tidak dapat dibuat walaupun ianya melanggar undang-undang tanah  dan mendatangkan masalah. Ini  kerana berdasarkan pemantauan yang dibuat didapati semua negeri di Semenanjung Malaysia belum lagi mempunyai peraturan mengenai penternakan burung walit di dalam Land Rules (Peraturan Tanah Negeri) masing-masing.

Berdasarkan kepada Kanun Tanah Negara, setiap tanah yang diberimilik mempunyai kategori, syarat nyata dan syarat tersirat masing-masing. Tanah kategori bangunan dan syarat nyatanya kedai/perniagaan hanyalah boleh didirikan bangunan dan menjalankan aktviti perniagaan sahaja. Jika bangunan tersebut digunakan untuk menternak burung walit, ianya telah melanggar kategori, syarat nyata dan syarat tersirat bagi tanah tersebut . Ini bermakna tuan punya tanah telah melanggar undang-undang. Oleh yang demikian apabila Pihak Berkuasa Negeri Selangor telah membuat peraturan mengenai penternakan burung walit, maka arahan yang dikeluarkan oleh Kerajaan  Selangor tersebut adalah memenuhi kehendak undang-undang Kanun Tanah Negara kerana penternakan burung walit tertakluk kepada kategori tanah pertanian.

Di Malaysia, hanya Negeri Sarawak sahaja yang mempunyai peraturan penternakan burung walit. Berdasarkan Buku 'Dasar Tanah Sarawak' terbitan Jabatan Tanah dan Survei:

Setiap pembinaan atau penyelenggaraan bangunan atau struktur bagi aktiviti penternakan burung walit memerlukan kelulusan lesen yang dikeluarkan oleh Jabatan Hutan Sarawak di bawah Rules 17(1) The Wild Life Protection (Edible Birds' Nests) Rules, 1998.

Jabatan Tanah berperanan memberi nasihat kepada Jabatan Hutan mengikut kriteria-kriteria yang telah ditetapkan oleh Majlis Perancangan Negeri iaitu:

(a) Hanya tanah di bawah kategori Tanah Desa dengan syarat kegunaan khas untuk pertanian dalam persekitaran pertanian sahaja yang akan dipertimbangkan. Tanah syarat kegunaan khas seperti padi, sagu, akuakultur, perladangan dan pada rumput, boleh dipertimbangkan.

(b) Hanya pemilik tanah berdaftar sahaja yang dibenarkan untuk memohon

(c) Kawasan berhampiran dengan lapangan terbang, penternakan burung walit hendaklah terletak diluar jarak lingkungan 5 kilometre dari sempadan tapak lapangan terbang

(d) Bangunan dan struktur aktiviti penternakan burung walit hendaklah terletak diluar jarak lingkungan kawasan pentadbiran dan penempatan seperti berikut:

(i) Bahagian Kuching, Sibu, Miri dan Bintulu - Hanya dibenarkan diluar lingkungan 16 km radius dari pusat Bandar.

(ii) Daerah Lundu, Bau, Serian, Seratok - Hanya dibenarkan diluar lingkungan 10 km radius dar pusat daerah.

(iii) Daerah Kecil Sebuyau, Oya, Igan, Simunjan, Sematan - Hanya dibenarkan diluar lingkungan 5 km radius dari pusat daerah kecil.

Berdasarkan peraturan yang ditetapkan oleh Kerajaan Sarawak, adalah amat wajar Kerajaan Negeri Selangor mengadakan peraturan kepada penternak-penternak burung walit di Selangor  supaya dapat memberi kebaikan kepada semua pihak.

Penggunaan Tanah Pertanian Bagi Tujuan Yang Tiada Kaitan Dengan Pertanian

Seksyen 52(1) Kanun Tanah Negara menyatakan mana-mana tanah yang diberimilik di bawah Kanun Tanah Negara hendaklah mempunyai kategori penggunaan tanah  sama ada pertanian, bangunan atau perindustrian dan seksyen 52(1)(a) mensyaratkan kategori tersebut hendaklah diendorskan di atas dokumen hakmilik.

Seterusnya seksyen 52(1)(b) menyatakan tanah-tanah yang mempunyai kategori seperti di atas hendaklah dimasukkan syarat nyata ( express conditions) yang ditulis di dalam dokumen hakmilik dan syarat tersirat (implied conditions) yang terdapat di dalam Kanun Tanah Negara dan TIDAK tertulis di dalam dokumen hakmilik.

Mengikut seksyen 115(1) Kanun Tanah Negara, tanah berkategori pertanian tertakluk kepada syarat-syarat tersirat seperti berikut:

(a) Tidak ada bangunan  boleh didirikan di atas tanah itu SELAIN DARIPADA sebuah bangunan atau bangunan-bangunan untuk digunakan seperti dinyatakan dibawah sub seksyen 4 iaitu bagi maksud 

i. sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya tanah atau mana-mana orang lain yang menduduki secara sah atau untuk orang gaji. Dengan syarat keluasan bangunan tersebut TIDAK LEBIH 1/5 daripada keluasan tanah atau 2 ha, mana yang kurang

ii. pertanian

iii. memproses hasil pertanian tanah tersebut

iv. penyediaan untuk pengedaran keluaran hasil lebah, ternakan, reptilia atau akuakultur

v. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau kemudahan kebajikan untuk pekerja tanah tersebut

vi. apa-apa maksud seperti Pihak Berkuasa Negeri tetapkan melalui Kaedah

vii. apa-apa maksud seperti Pihak Berkuasa Negeri fikirkan sesuai untuk membenarkannya.

Berdasarkan kepada seksyen 115(1) di atas, tuanpunya tanah berkategori pertanian hanya boleh menjalankan aktiviti pertanian dan boleh mendirikan bangunan yang ada kaitan dengan aktiviti pertanian sahaja di atas tanah tersebut.

Pada masa kini banyak terdapat tuanpunya tanah yang memberi pajakan/sewaan/ membina/membenarkan binaan/bangunan di atas tanah bekategori pertanian dan ianya tidak sesuai dimasukkan ke dalam mana-mana kategori, seperti:

i. menara pemancar telekomunikasi,

ii. tapak perniagaan kereta terpakai

iii. tapak ekspo perdagangan,

iv. gerai makanan,

v. bengkel,

vi. pondok menjual buahan

vii. gelangganyang futsal
viii. pencawang elektrik

Adalah TIDAK WAJAR pihak pejabat tanah meminta pemilik tanah menukar syarat di bawah seksyen 124 atau pecah sempadan dan tukar syarat serentak dibawah seksyen 124A kerana keluasan kawasan yang didirikan bangunan/struktur tersebut hanyalah meliputi sebahagian kecil dari tanah itu.

Oleh yang demikian pihak Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bil 1 Tahun 2003 - Tatacara Penggunaan Tanah Pertanian Bagi Tujuan Yang Tiada Kaitan Dengan Pertanian. Pekeliling tersebut dikeluarkan berdasarkan seksyen 115(4) (f) dan (g)  Kanun Tanah Negara yang menyatakan:

'The purposes referred to in paragraph (a) of sub-section (1) are the following -

(f) any purpose which the State Authority may prescribe for the purposes of this section by rules under section 14

(g) any purpose which the State Authority may think fit to authorise in the circumtances of any particular cases.

Pekeliling KPTG seperti di atas adalah garis panduan yang boleh digunakan oleh Pihak Berkuasa Negeri untuk melaksanakannya di negeri masing-masing kerana ianya melibatkan pindaan kepada Land Rules. Ada beberapa negeri telahpun mewujudkan pekeliling/garis panduan berdasarkan Pekeliling KPTG tersebut. Antaranya Pengarah Tanah dan Galian Negeri Johor telah mengeluarkan Pekeliling Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Negeri Johor Bil. 3 Tahun 2006

Oleh yang demikian tuanpunya tanah pertanian yang ingin menggunakan sebahagian daripada tanahnya atau ingin menyewa sebahagian tanah nya untuk binaan atau aktiviti seperti senarai di atas hendaklah terlebih dahulu membuat permohonan untuk kelulusan dan akan dikenakan bayaran mengikut kaedah tanah negeri masing-masing. Jika tidak tuan tanah dianggap melanggar undang-undang

Isu Permintaan Ukur (PU) Selepas Pengambilan Tanah

Sepanjang 17 tahun terlibat dengan proses pengambilan tanah dan hampir 15 tahun menceritakan mengenai Akta Pengambilan Tanah dalam kursus/bengkel/seminar, isu permintaan ukur adalah isu yang kerap dibangkitkan. Bahkan isu yang sama sering ditanya melalui email, sms atau telefon hingga kehari ini. 

 

Semasa berceramah dikursus pengambilan tanah yang dianjurkan oleh Pejabat Tanah Maran pada 27 hingga 29 September yang lalu, sewaktu majlis  perasmian, Yang Berbahagia Dato' Pegawai Daerah  Maran ada membangkitkan isu pengambilan tanah yang dibuat dalam  tahun 1970an tetapi Permintaan Ukur masih belum dibuat untuk baki lot yang terlibat. Pada 12 November 2013, semasa menyampaikan ceramah pada Bengkel Pemurnian Data Pengambilan Tanah anjuran Pejabat Kawasan Pembangunan Pertanian Bersepadu (IADA), Pulau Pinang, peserta bengkel ada membangkitkan isu baki tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan taliair dalam kawasan IADP (dalam tahun 1979 dahulu) diDaerah Seberang Perai Selatan masih belum di ukur semula kerana apabila semakan dibuat untuk pengambilan tanah yang baharu melalui projek IADA sekarang, lot tersebut masih lot lama, walaupun projek terdahulu telah dilaksanakan.

 

Lebih mengejutkan saya, minggu lalu semasa berjumpa dengan kawan lama yang berkhidmat di Pejabat Tanah, beliau ada membangkitkan dan pohon jalan penyelesaian kepada saya pengambilan tanah untuk pelebaran jalan utama di dalam sebuah bandaraya yang dibuat dalam tahun 1978/1979 dahulu, baki lotnya masih belum diukur semula dan menimbulkan masalah kepada pejabat beliau. Bahkan banyak projek-projek mega dinegeri-negeri seperti Projek Empangan Bersia-Kenering di Perak, Projek Lebuhraya Utara-Selatan (dimaklumkan dalam proses), ukur semula baki lot. Itu bagi bagi projek pengambilan yang diketahui dan saya rasa banyak lagi projek terutama yang kecil-kecil (melibatkan satu atau dua lot) mungkin masih belum diambil tindakan pengukuran semula.

 

Berdasarkan seksyen 25(1) Akta Pengambilan Tanah 1960:

 

'Where only part of a lot is ecquired under this Act, the Land Administrator shall revise the rent (if any) payable by the proprietor by reference to the estimated area of the part not acquired and, in the case of land held under Registry title, Land Offoce title or title evidenced by an entry in the Interim Register, shall cause the part retained by the proprietor to be re-surveyed'

 

Berdasarkan seksyen di ataslah BAKI LOT MESTI (SHALL) DIUKUR SEMULA. Ini lah yang dinamakan PERIMINTAAN UKUR dan INILAH YANG TIDAK DIBUAT

 

 

PERSOALANNYA KENAPA PERMINTAAN UKUR (P.U) TIDAK DIBUAT? ADAKAH IANYA PAYAH/SUSAH ATAU MEMBEBANKAN?

 

 

Berdasarkan pengalaman saya menyelesaikan PU untuk 10 ribu lot, pengambilan tanah untuk Projek Pengairan Kerian-Sungai Manik di Daerah Kerian, penyediaan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia memerlukan:

 

 

1. Borang permintaan Ukur

2. Pelan

3. Salinan Warta seksyen 8

4. Salinan Borang K

5. Bayaran Upah Ukur

 

Berdasarkan National Land Code (Survey Fees) Order 1965 melalui warta Persekutuan P.U 486/1965, Perintah KTN (Bayaran Ukur) (Pindaan) 1969 dan 1981 melalui Warta Persekutuan P.U (A) 428/1969 dan P.U (A) 357/1981 – ‘The state Commissioner may remit in full any fees due under this Ordar in respect of any scheme or project undertaken by the Government of Malaysia or the Government of a state for a public purpose’.

 

Oleh itu semua pengambilan untuk maksud awam adalah dikecualikan daripada bayaran upah ukur dengan kebenaran/persetujuan Pengarah Tanah dan Galian Negeri dan ukuran baki lot akan dibuat oleh Jabatan Ukur. Untuk Negeri Selangor kuasa tersebut diturunkan kepada Pentadbir Tanah. Bagi projek yang 'bukan public purpose', bayaran ukur ditanggong oleh pemohon dan dengan sebab itu ukuran semula baki lot lazimnya diuruskan oleh Juruukur Berlesen.

 

Seperkara lagi yang mesti diambil perhatian adalah sebelum Permintaan Ukur dibuat, PASTIKAN BORANG D DAN K TELAH DICATAT/ENDORS/MEMORIAL KE DALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR. Ini dikehendaki oleh seksyen 23 Akta Pengambilan Tanah 'The proper registering authority of the notice in Form K, or the Land Administrator of his own motion after completing Form K, shall, upon the register document of title or other appropriate record in his possession as specified in section 9(2) or (3), make with respect to any scheduled land a memorial -'

 

Berdasarkan kehendak JUPEM dan undang-undang seperti di atas, tidak ada sebab Permintaan Ukur tidak dibuat kerana semua yang diperlukan TELAHPUN ADA ATAU BOLEH DIADAKAN.

 

 

Persoalan yang sering ditimbulkan adalah:

 

1. Bagaimana jika pengambilan telah lama berlalu dan pelan pengambilan telah hilang/tiada tetapi yang lain-lainnya ada.

 

Pada pandangan saya, jika pengambilan tersebut melibatkan lot-lot yang banyak seperti jalanraya, lebuhraya, empangan, Pentadbir Tanah hendaklah meminta kepada agensi pemohon menyediakan pelan tersebut kerana proses pengambilan belum selesai dan menjadi tanggungjawab agensi pemohon menyediakannya. Pentadbir Tanah/Pejabat Tanah hanyalah pihak yang memproses pengambilan.

 

Sebaliknya jika pengambilan melibatkan satu, dua atau tiga lot sahaja, Penolong Pegawai Tanah boleh menyediakan pelan tersebut berdasarkan projek yang telah dibuat di atas tanah dan juga berdasarkan pelan Akui lot tersebut yang boleh diperolehi dari Jabatan Ukur.

 

2. Bagaimana pula jika memorial Borang K TIADA di dalam Dokumen Hakmilik Daftar?

 

Pentadbir Tanah hendaklah pastikan Borang K TELAH DIKELUARKAN ATAU BELUM? Jika telah dikeluarkan TETAPI BELUM DIENDORS, Pentadbir Tanah sekarang mestilah membuat endorsan dan tarikhnya berdasarkan tarikh endorsan. Sebaliknya jika Borang K BELUM DIKELUARKAN, Pentadbir Tanah sekarang mesti mengeluarkan dan membuat endorsan.

 

3. Bagaimana jika endorsan Borang K telah dibuat TETAPI BORANG K HILANG?

Pentadbir Tanah boleh keluarkan salinan Borang K tetapi diruangan tanda tangan Pentadbir Tanah hanya catatkan t.t sahaja

 

4. Bagaimana jika projek telah siap, DI DALAM DOKUMEN HAKMILIK TIADA ENDORSAN BORANG D DAN ENDORSAN BORANG K
Pentadbir Tanah perlu memastikan pewartaan seksyen 8 telah dibuat atau belum. Jika telah diwartakan, endorsan mesti dibuat dan tarikhnya berdasarkan endorsan dibuat. Begitu juga dengan Borang K, jika telah dikeluarkan maka endorsan mesti dibuat sekarang. Sebaliknya jika setelah diusahakan dan didapati, pewartaan seksyen 8 tidak pernah dibuat dan dengan itu Borang K tak pernah dikeluarkan, maka projek tersebut belum lagi dibuat pengambilan dan seterusnya Pentadbir Tanah dengan kerjasama agensi yang berkaitan  MESTI menguruskan pengambilan Tanah dari awal (permohonan) hingga selesai.

Perkara ini dimaklumkan oleh peserta kursus banyak terjadi bagi projek IADP atau IADA seperti diatas

5. Bagaimana Borang K ada dan telah diendorskan dan Borang D juga telah diendorskan tetapi SALINAN WARTA HILANG
Untuk mendapatkan salinan warta kerajaan, Pentadbir Tanah boleh menghubungi Pencetakan Nasional ataupun pihak Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia


6. Bagaimana jika Borang D telah diendorskan TETAPI BORANG K TIDAK DIENDORSKAN dan projek telah dilaksanakan

Apabila Borang D diendorskan, bermakna pengambilan tersebut telah diwartakan dan salinan warta boleh diperolehi seperti dipara 5. Pentadbir Tanah hendaklah mempastikan Borang K telah dikeluarkan ataupun belum, jika belum, Pentadbir Tanah sekarang boleh mengeluarkan dan membuat endorsan Borang K tersebut dan sebaliknya jika Borang K telah dikeluarkan (hilang/tak dapat dikesan), Pentadbir Tanah boleh keluarkan salinan Borang K seperti dipara 3

7. Bagaimana jika Borang D telah diendors TETAPI Borang K tidak diendors sedangkan PROJEK TIDAK DIBUAT/TIDAK JADI

Pentadbir Tanah hendaklah mempastikan  tanah-tanah yang telah diwartakan itu, pengambilannya tidak diteruskan/tidak jadi. Langkah seterusnya hendaklah dibuat penarikan dibawah seksyen 35. Ini berdasarkan kepada seksyen 8(5)

APAKAH MASALAHNYA JIKA PU TIDAK DIBUAT

1. PEMILIK TANAH MASIH MEMEGANG HAKMILIK LAMA. INI MUNGKIN MENYUSAHKANNYA UNTUK BERURUSNIAGA ATAU MEMBANGUNKAN TANAH TERSEBUT

2. PEMILIK TANAH MASIH MEMBAYAR CUKAI TANAH YANG LAMA YANG SEPATUTNYA TELAH BERKURANGAN

3. LANJUTAN DARIPADA PERKARA 2, TERDAPAT TUNGAKKAN CUKAI TANAH YANG TIDAK BOLEH DIANGGAP SEBAGAI TUNGAKKAN

4. JIKA PU TIDAK DIBUAT ATAS SEBAB-SEBAB 1 HINGGA 6 DI ATAS, PERMOHONAN MILIK ATAU PERIZABAN OLEH AGENSI PEMOHON TERGENDALA

5. SEKSYEN 28 (PAMPASAN TAMBAHAN) TIDAK DAPAT DITENTUKAN

6. SEKSYEN 32(2) (CAJ BAYARAN LEWAT) TIDAK DAPAT DIKIRA DAN JIKA ADA SEMAKIN LAMA IANYA SEMAKIN BERTAMBAH JUMLAHNYA YANG TERPAKSA DITANGGUNG OLEH AGENSI PEMOHON.

 

 





Syarat Tersirat (Implied Conditions)

Seksyen 109 Kanun Tanah Negara menyatakan seksyen ini (109) dipakai kepada semua tanah yang diberimilik dibawah Akta ini dan  tanah yang diberimilik tertakluk kepada syarat-syarat nyata dan sekatan kepentingan berikut:

(a)...........................................................................................................................; dan

(b) syarat-syarat yang disirat (the conditions implied) oleh sekyen 114, oleh seksyen 115, 116 atau 117 (selaras dengan kategori penggunaan tanah yang tanah itu tertakluk).

Syarat tersirat TIDAK TERTULIS DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK (tetapi hanya terdapat di dalam Kanun Tanah Negara) sedangkan syarat nyata dan sekatan kepentingan ada tertulis di dalam dokumen hakmilik seperti yang dikehendaki oleh sekyen 120(3) Kanun Tanah Negara.

Walau pun tidak tertulis dalam dokumen hakmilik (geran) tuanpunya tanah MESTI mematuhi kehendak syarat tersirat tersebut, jika tidak, Pihak Berkuasa Negeri/Pejabat Tanah boleh mengambil tindakan kepada tuanpunya tanah KERANA DIANGGAP MELANGGAR SYARAT TANAH TERSEBUT.

SEKSYEN 114 - TANDA SEMPADAN (batu, besi, piket, kayu dll)

(a) tuanpunya tanah mesti mengambil langkah untuk mencegah kerosakan, kemusnahan dan tidak boleh mengalehkan tanda sempadan;

(b) Jika mana-mana satu daripadanya telah musnah, rosak atau telah dialih secara tidak sah, mesti memberitahu kepada Penntadbir Tanah atau Penghulu;

(c) Tuan punya tanah boleh dikehendaki oleh Pentadbir Tanah membayar kos pembaikan atau penggantian; dan

(d) Tuan punya anah juga boleh di kehendakki oleh Pentadbir Tanah membersihkan garis sempadan di antara tanda sempadan atas perbelanjaan sendiri.

SEKSYEN 115 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI PERTANIAN

i. Hanya boleh didirikan sebuah bangunan atau bangunan-bangunan untuk digunakan bagi satu maksud atau lebih seperti berikut:

a. sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya tanah itu atau mana-mana orang lain yang mendudukinya secara sah atau untuk orang gaji atau orang yang diambil bekerja untuk maksud pertanian oleh tuanpunya tanah.

Dengan syarat rumah-rumah tersebut tidak boleh melebihi 1/5 daripada keluasan tanah atau dua hektar mana yang kurang

b. maksud pertanian

c. maksud memproses bahan semulajadi dari hasil pertanian tanah tersebut

d. penyediaan atau pengedaran bahan keluaran ternakan lebah, ternakan atau reptilia atau akuakultur

e. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan dan lain-lain kemudahan kebajikan (terutama untuk kegunaan pekerja tanah tersebut sebagai contoh: sekolah dan hospital diladang-ladang)

ii. Aktiviti penanaman di atas tanah tersebut hendaklah dijalankan dalam masa 12 bulan dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori pertanian.

iii. Dalam masa 3 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori pertanian hendaklah ditanam seluruhnya kecuali kawasan untuk bangunan.

iv. Kawasan yang dijalankan dengan aktiviti pertanian tersebut hendaklah dijaga dan ditanam mengikut kaedah pertanian yang sempurna.

v. Kawasan tersebut hendaklah ditanam secara berterusan.


SEKSYEN 116 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI BANGUNAN

Syarat tersirat tanah berkategori bangunan adalah seperti berikut dan tertakluk kepada setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut.

Dalam masa 2 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori bangunan, hendaklah  didikan sebuah bangunan yang sesuai seperti berikut:

i. maksud kediaman;
ii. maksud pentadbiran atau komersial atau maksud pengangkutan penumpang
iii. maksud pameran, penjualan runcit, urusniaga barangan atau memberi perkhidmatan;
iv. kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau kemudahan kebajikan;
v. maksud hiburan, makan-minum atau permainan;


Perkataan setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut bermaksud, jika Pihak Berkuasa Negeri telah menetapkan SYARAT NYATA didalam dokumen hakmilik, SYARAT NYATA tersebut mesti dipatuhi terlebih dahulu


SEKSYEN 117 - SYARAT TERSIRAT TANAH KATEGORI PERINDUSTRIAN

Syarat tersirat tanah berkategori perindustrian adalah seperti berikut dan tertakluk kepada setakat mana ia tidak berlawanan dengan syarat nyata tanah tersebut

(a) hanya digunakan untuk maksud perindustrian iaitu mendiri atau menyenggara kilang, bengkel, fondri, gudang, limbungan, jeti atau bangunan/pemasangan lain yang ada kaitan dengan;

i. perkilangan;
ii. peleburan;
iii. pengeluaran kuasa;
iv. pemasangan, pemprosesan, penstoran, pengangkutan atau pengedaran barang.

Syarat diatas tidak tertakluk kepada bangunan yang digunakan untuk pendidikan, perubatan, kesihatan, kemudahan kebajikan untuk tuanpunya tana atau untuk pekerja atau mana-mana orang yang diambil bekerja untuk maksud perindustrian tersebut.

(b) Menjalankan operasi dalam masa 3 tahun dari tarikh tanah tersebut tertakluk kepada kategori perindustrian dan bangunan/pemasangan tersebut hendaklah dijaga baiki.

(b) Bangunan/pemasangan boleh dimusnah, ubah, tambah dengan kebenaran pihak berkuasa

Kedudukan Tanah Yang Di Hakis Oleh Sungai/Laut

Seksyen 49 Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan jika pinggir laut atau dasar sungai mara hingga menghakis tanah berimilik (tanah yang ada hakmilik), kawasan yang terjejas oleh hakisan itu terhenti dari menjadi tanah tersebut dan menjadi tanah kerajaan; tetapi sempadan tanah tersebut masih kekal (but the boundaries of alienated land shall not be affected by any retreat of the shore-line or of the bed of any river)

 

Berdasarkan seksyen di atas walaupun kawasan yang dihakis telah menjadi tanah kerajaan TETAPI SEMPADAN TANAH TERSEBUT MASIH KEKAL SEPERTI SEDIA ADA. Oleh itu Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan dibawah seksyen 383A dan seksyen 166(1)(f) Kanun Tanah Negara.

 

Seksyen 382A(1) - Pentadbir Tanah jika berpuashati bahawa mana-mana tanah berimilik atau sebahagian daripadanya telah menjadi tanah kerajaan menurut seksyen 49, hendaklah membuat atau menyebabkan dibuat satu memorial yang menyatakan hal yang demikian ke dalam dokumen hakmilik daftaran.

 

Seksyen 382A(2) -  Selepas membuat memorial, Pendaftar hendaklah:

 

(a) memberitahu tuanpunya tanah itu berkaitan dengan memorial

 

(b) meminta supaya tuanpunya tanah mengemukakan dokumen hakmilik keluaran tanah tersebut, dan

 

(c)  membuat memorial yang sama ke dalam dokumen hakmilik keluaran dan memusnahkan dokumen hakmilik jika keseluruhan tanah telah terhakis.

 

 

Seksyen 166(1)(f) pula menyatakan, jika hanya sebahagian sahaja tanah terlibat dengan hakisan tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah mengeluarkan hakmilik sambungan

 

Untuk memenuhi kehendak seksyen-seksyen diatas, Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan telah mengeluarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bilangan 3 Tahun 2008. Di dalam Pekeliling tersebut ada dinyatakan proses kerja pembatalan dan pengeluaran hakmilik sambungan.

 

 

PROSES KERJA

 

1. Pentadbir Tanah mengarahkan Penolong Pegawai Tanah supaya menyiasat tanah dan menyediakan laporan.

2. Pentadbir Tanah menerima laporan dari Penolong Pegawai Tanah.

a. jika kesemua tanah telah dihakis, Pentadbir Tanah akan memasukkan satu memorial ke dalam  dokumen hakmilik daftar komputer (DHDK) menyatakan bahawa kesemua tanah telah dihakis oleh laut atau sungai dan telah menjadi tanah kerajaan. Seterusnya Pentadbir Tanah akan memaklumkan kepada tuan tanah mengenai kemasukan memorial tersebut dan meminta tuan tanah mengemukakan dokumen hakmilik keluaran komputer (DHKK) dalam tempoh yang diberikan. Jika dikemukakan, Pentadbir Tanah akan memusnahkan DHKK tersebut.

b. Jika hanya sebahagian tanah telah dihakis, Pentadbir Tanah akan mengendors satu memorial di dalam DHDK bahawa sebahagian tanah telah dihakis oleh laut atau sungai dan telah menjadi tanah kerajaan. Tindakan selanjutnya:

i. Jika DHKK dikemukakan dalam tempoh, Pentadbir Tanah akan mengendors di dalam DHKK satu memorial seperti dalam DHDK bahawa sebahagian tanah telah dihakis oleh sungai atau laut dan telah menjadi tanah kerajaan.

ii. Pentadbir Tanah akan mengemukakan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur dan Pemetaan Malaysia (JUPEM) untuk mengukur semula baki lot.

iii. JUPEM akan mengukur semula baki lot dan mengemukakan Borang Pengesahan Pengarah Ukur dan Pemetaan  dan salinan Pelan Akui

iv. Pendaftar dan Pentadbir Tanah dikehendaki mendaftar Hakmilik Sambungan.



KESIMPULANNYA JIKA PENTADBIR TANAH TIDAK MENGAMBIL TINDAKAN BERDASARKAN SEKSYEN 382A DAN SEKSYEN 11(1)(f) KANUN TANAH NEGARA DAN TANAH TERSEBUT TERLIBAT PULA DENGAN PENGAMBILAN DIBAWAH AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960, KAWASAN YANG TERJEJAS DENGAN HAKISAN TERSEBUT MESTI DIPROSES DAN DIBAYAR PAMPASAN KERANA SEMPADAN ASALNYA MASIH KEKAL SEPERTI SEDIAKALA

 

Kaveat (Caveat)

Kali ini perbincangan beralih kepada Kanun Tanah Negara dan tajuk perbincangan adalah mengenai Kaveat. Kaveat adalah suatu kemasukan di dalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (DHDK) mana-mana tanah yang dibuat oleh Pendaftar Hakmilik /Pentadbir Tanah atas kehendaknya sendiri atau apabila menerima permohonan bagi kemasukan daripada orang/badan tertentu. Dengan kemasukan tersebut ianya menegah suratcara urusan tertentu (Borang) daripada didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik/Pentadbir Tanah. Ini bermaksud jika tuan tanah ingin memindahmilik tanah tersebut, PINDAHMILIK TIDAK BOLEH DIDAFTARKAN

Terdapat 4 jenis kaveat;

1. Kaveat Persendirian (Private Caveat)

2. Kaveat Pendaftar (Registrar's Caveat)

3. Kaveat Pemegang Lien (lien - Holder's Caveat) dan

4. Kaveat Amanah (Trust Caveat)
 

Perbincangan hanya ditumpukan kepada Kaveat Persendirian kerana ianya popular dikalangan masyarakat kita hari ini.

Siapa yang boleh memohon memasukkan kaveat persendirian?

Berdasarkan seksyen 323(1) Kanun Tanah Negara, permohonan kemasukan kaveat boleh dibuat oleh:

1. Mana-mana orang atau badan yang menuntut hakmilik atau apa-apa kepentingan yang boleh daftar kepada mana-mana tanah milik atau bahagian yang tak dipecahkan dalam mana-mana tanah milik.

2. Mana-mana orang atau badan yang menuntut yang dia berhak mendapat faedah di bawah mana-mana amanah yang menyentuh apa-apa tanah atau kepentingan

3. Penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja (orang yang belum dewasa)

Permohonan menggunakan Borang 19B dan menyatakan jenis tuntutan sama ada mengikat tanah itu atau suatu bahagian tanah yang tidak dipecahkan atau suatu kepentingan sahaja (contoh: pajakan tanah) dan disertakan dengan:

a. fee yang telah ditetapkan [Kelantan RM50.00; Perak RM150.00; WP KL RM300.00]
b. alasan kaveat dimasukkkan secara akuan berkanun oleh pemohon atau peguam
c. sekiranya berkaitan dengan suatu bahagian tanah sertakan pelan bahagian tersebut. Jika berkaitan dengan bahagian yang tak dipecahkan dalam tanah, suatu keterangan untuk tujuan pengenalan.

Tindakan Pendaftar

Mengikut seksyen 324(1)(2), apabila terima permohonan, secepat mungkin selepas itu Pendaftar membuat endorsan ke dalam Dokumen Hakmilik Daftaran dengan perkataan 'Kaveat Persendirian'  bersama-sama dengan kenyataan berikut:

(a) sama ada kaveat itu mengikat tanah atau suatu bahagian tanah yang tak dipecahkan atau suatu kepentingan khusus;

(b) orang atau badan yang memohon;

(c) waktu ia berkuatkuasa;

(d) Rujukan permohonan difailkan.

Seksyen 324(3), secepat yang mungkin selepas pemasukan (endorsan) apa-apa kaveat, Pendaftar hendaklah menyampaikan suatu pemberitahuan (warta/gezet) dalam Borang 19A kepada tuanpunya tanah atau tuan punya satu bahagian yang tak dipecahkan atau dalam kes suatu kaveat yang mengikat satu kepentingan khusus kepada orang atau badan kepentingan itu terletakhak.


Kesan Kaveat Persendirian Di Masukkan

1. Mengikut seksyen 322(2) kaveat persendirian yang mengikat tanah berimilik itu sendiri atau bahagian yang tak dipecahkan melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana suratcara yang disempurnakan oleh atau bagi pihak tuan punya tanah;

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan mengenai tanah itu;

(c) endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran yang diberikan oleh tuanpunya tanah; dan

(d) kemasukan kaveat pemegang lien yang diberikan berkenaannya.

2. Mengikut seksyen 322(3) kaveat persendirian yang mengikat kepentingan mengenai mana-mana tanah (contoh: pajakan mana-mana tanah) melarang perkara berikut:

(a) pendaftaran mana-mana urusan berkaitan kepentingan itu (pajakan tanah);

(b) pendaftaran mana-mana perakuan jualan melibatkan kepentingan itu (pajakan tanah); dan

(c) dalam hal pejakan atau pajakan kecil, kaveat persendirian melarang endorsan mana-mana tuntutan faedah sewaan yang dikecualikan dari pendaftaran yang melibatkan kepentingan itu dan kemasukan mana-mana kaveat pemegang lien yang libatkan kepentingan itu


Tindakan orang atau badan yang terikat dengan kaveat

Berdasarkan seksyen 326(1), mana-mana orang atau badan yang terikat dengan kaveat persendirian boleh pada bila-bila masa memohon kepada Pendaftar di dalam Borang 19H beserta fee [Kelantan: RM30.00; Perak: RM150.00; WP KL: RM300.00] untuk memotong kaveat yang telah dimasukkan.

Apabila menerima permohonan di atas, Pendaftar hendaklah menyampaikan kepada pemasuk kaveat notis cadangan memotong kaveat dalam Borang 19C dan membuat endorsan dalam dokumen hakmilik daftaran bahawa notis 19C telah  disampaikan kepada pemasuk kaveat.

Kaveat tersebut akan luput dan tidak berkuatkuasa apabila habis tempoh DUA BULAN DARI TARIKH PENYAMPAIAN NOTIS TERSEBUT melainkan sebelum tamat tempoh tersebut, pemasuk kaveat telah mendapat suatu perintah Mahkamah memanjangkan tempoh tersebut.


Penarikan Balik Kaveat Persendirian

Seksyen 325 menyatakan pemasuk kaveat, pada bila-bila masa boleh memohon kepada Pendaftar untuk menarik balik kaveat persendirian melalui Borang 19G beserta bayaran [Kelantan: RM40.00; Perak: RM200.00; WP KL: RM50.00]

Tindakan Pendaftar:

1. membatalkan pemasukan kaveat dalam dokumen hakmilik daftaran beserta sebab dan tarikh;

2. memberi notis penarikan kepada orang atau badan yang terikat dengan kaveat tersebut

Pemotongan Kaveat Persendirian Oleh Mahkamah

Seksyen 327 menyatakan mana-mana orang atau badan yang terkilan dengan kewujudan kaveat persendirian, boleh pada bila-bila masa memohon kepada Mahkamah untuk suatu perintah pemotongannya dan Mahkamah boleh membuat apa-apa perintah yang difikirkan adil.

Pendaftar, apabila menerima perintah Mahkamah, membatalkan pemasukan kaveat tersebut di atas dokumen hakmilik daftaran dengan menyatakan sebab dan tarikh.

SEKSYEN 328 MENYATAKAN, JIKA KAVEAT PERSENDIRIAN TIDAK DITARIK BALIK MELALUI SEKSYEN 325 ATAU LUPUT MENURUT SEKSYEN 326(1B) ATAU DIPOTONG OLEH PENDAFTAR MENURUT PERINTAH MAHKAMAH DIBAWAH SEKSYEN 327, LUPUT APABILA HABIS TEMPOH 6 TAHUN DARI TARIKH BERKUATKUASA.


Kaveat Yang Salah dan Permohonan Berulang

Seksyen 329(1) menyatakan orang atau badan dengan salah atau tanpa sebab munasabah membolehkan pemasukan atau gagal menarik balik kaveat persendirian hendaklah bertanggongjawab membayar pampasan kepada mana-mana orang atau badan yang mengalami kerosakan atau kerugian.

Seksyen 329(2) pula menyatakan jika Mahkamah memerintahkan pemotongan kaveat atau menolak untuk melanjutkan tempoh atau Pendaftar telah memotong kaveat tersebut, Pendaftar tidak boleh menerima permohonan atau alasan yang sama/serupa dengan permohonan yang terdahulu.