Soalan Berkaitan Pengambilan Tanah

POSTED TERAKHIR 2012

Terdapat sedikit persoalan bagi kes-kes penarikan balik permohonan pengambilan tanah di mana permohonan ditarik balik oleh agensi sebelum perbicaraan dilaksanakan. Sebagai makluman, penarikan balik ini telahpun diwartakan dan sedang menunggu untuk siasatan secara pentadbiran bagi mengenalpasti kos-kos yang mungkin terlibat di pihak berkepentingan akibat penarikan balik tersebut. Dalam hal ini, beberapa situasi yang mungkin dikenalpasti adalah seperti berikut:

Situasi 1)

Sekiranya berlaku kerosakan di atas tanah dan terdapat beberapa orang  pihak berkepentingan pada tanah tersebut yang masing-masingnya melantik seorang (1) penilai yang sama, bagaimanakah kiraan yang patut dibayar oleh pentadbir?

Situasi ke 2)

Sekiranya tidak berlaku sebarang kerosakan di atas tanah tersebut, dan pemilik-pemilik tanah masing-masingnya  telah melantik seorang penilai yang sama dan hanya menuntut bayaran bagi fii penilai,  bagaimankah kaedah bayaran fii penilai dikenakan?

Situasi ke 3)

Sekiranya di atas lot  tanah yang sama, terdapat beberapa orang tuan tanah dan mereka melantik penilai yang berbeza, bagaimanakah kaedah kiraan fii penilai dan kaedah  kiraan kerosakan ke atas tanah (sekiranya berlaku) dilakukan?

Segala perhatian dan kerjasama tuan dalam memberikan pandangan dalam perkara ini amatlah dihargai.

Pandangan:

Situasi 1.

Jika tanah pertanian, akibat pewartaan tanaman rosak/mati, bayaran perlu dibuat. Sebaliknya jika tanah yang terlibat tersebut sama sahaja keadaannya sebelum dan selepas warta seksyen 8, maka tiada kos kerosakan.

Jika tanah bangunan yang telah diluluskan untuk pembangunan dan pembangunan tidak dpt dilaksanakan akibat warta seksyen 8, kerugian yg ditanggung mesti dibayar.

Kerugian yang ditanggung MESTI dapat dibuktikan, contoh resit, bil dll. 

Bayaran fi penilai sepatutnya dibuat oleh tuan tanah kepada penilai terlebih dahulu, kemudian bayaran tersebut dituntut semula oleh tuanpunya tanah semasa siasatan, tetapi apa yang berlaku tuan tanah tidak bayar kepada penilai. Oleh yang demikian ianya terletak ditangan Pentadbir Tanah seperti yg dinyatakan dibawah seksyen 14(5) 'The Land Administrator shall determine the amount of the costs, which shall include any valuation fee imposed by the valuer, incurred in the proceedings and by what persons and in what proportion they are to be paid' dan tidak semestinya patuh kepada kehendak penilai pemohon yang menuntut berdasarkan jadual yang disediakan.

Situasi 2

Seperti disituasi 1, bayaran fi penilai terpulang kepada Pentadbir Tanah

Situasi 3

Bayaran kerosakan berdasarkan bukti seperti disituasi 1 yg ditentukan dalam siasatan dan bayaran fi seperti juga di atas

Sekadar Pandangan

Kali ini kita berbincang mengenai 'TANAH' berdasarkan KANUN TANAH NEGARA 1965


Seksyen 5 (Interpretation/Tafsiran) Kanun Tanah Negara

Tanah termasuklah -

(a) permukaan bumi dan segala benda yang menjadi permukaan bumi tersebut;

(b) bumi di bawah permukaan bumi dan segala benda di dalam nya;

(c) segala tumbuh-tumbuhan dan lain-lain keluaran semulajadi, sama ada atau tidak memerlukan penggunaan buruh secara berkala untuk pengeluarannya, dan sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi;

(d) segala benda yang bercantum (attached) kepada bumi atau yang terpasang dengan kekal kepada apa-apa benda yang bercantum kepada bumi, sama ada di atas atau di bawah permukaan bumi; dan

(e) tanah yang diliputi air.


Tanah pula terbahagi kepada 4 -

(i) Tanah milik/berimilik/alienated land

(ii) Tanah Rizab

(iii) Tanah Lombong

(iv) Tanah Kerajaan


Tanah Milik

Berdasarkan seksyen 5 Kanun Tanah Negara, tanah milik/berimilik ertinya mana-mana tanah (termasuk mana-mana petak dari sebuah bangunan pecah bahagi bangunan) berkenaan dengan mana-mana satu hakmilik berdaftar buat masa itu sedia ada, sama ada muktamad (final) atau bersyarat (qualified), sama ada untuk selama-lama (perpetuity) atau untuk satu tempoh beberapa tahun, dan sama ada diberi oleh Pihak Berkuasa Negeri di bawah Akta ini (Kanun Tanah Negara) atau dalam menjalankan kuasa-kuasa yang diberi oleh mana-mana undang-undang tanah terdahulu, tetapi tidak termasuk tanah lombong.

Oleh yang demikian, semua tanah-tanah yang mempunyai hakmilik sama ada Geran (G), Pajakan Negeri (PN), Geran Mukim (GM), Pajakan Mukim (PM), Hakmilik Sementara Mukim (HS{M}) dan Hakmilik Sementara Daftar (HS{D}) ADALAH TANAH MILIK

Tanah Rizab

Berdasarkan seksyen 5 Kanun Tanah Negara, tanah rizab ertinya tanah yang buat masa itu dirizabkan untuk maksud awam (public purpose) selaras dengan peruntukan-peruntukan seksyen 62 atau mana-mana undang-undang tanah terdahulu.

Seksyen 62(1) menyatakan Pihak Berkuasa Negeri bolehlah dengan pemberitahuan dalam warta (Gazette) merizabkan mana-mana tanah kerajaan untuk apa-apa maksud awam (public purpose)

Tanah Rizab MESTI DIWARTAKAN OLEH PIHAK BERKUASA NEGERI

Tanah Lombong

Berdasarkan seksyen 5 Kanun Tanah Negara, tanah lombong ertinya mana-mana tanah berkenaan dengan suatu pajakan lombong (mining lease) atau sijil lombong (certificate granted) yang diberi atau dikeluarkan di bawah mana-mana undang-undang bertulis berhubung dengan perlombongan buat mana itu berkuatkuasa.

Tanah lombong MESTI ADA MINING LEASE ATAU CERTIFICATE GRANTED yang dikeluarkan di bawah undang-undang bertulis mengenainya

Tanah Kerajaan

Berdasarkan seksyen 5 Kanun Tanah Negara juga tanah kerajaan ertinya semua tanah didalam negeri itu (termasuk sebanyak mana dasar mana-mana sungai (bed of any river) dan tepi pantai (foreshore) dan  dasar laut (bed of the sea), seperti yang ada dalam lingkungan wilayah negeri atau batar perairan wilayah) selain daripada-

(a) tanah berimilik;

(b) tanah rizab

(c) tanah lombong

(d) mana-mana tanah yang dibawah peruntukan mana-mana undang-undang yang berhubung dengan hutan

BERDASARKAN KENYATAAN-KENYATAAN DI ATAS SEMUA AKTIVITI/PEMBANGUNAN  YANG DIJALANKAN DI ATAS TANAH MESTI BERDASARKAN KEHENDAK KANUN TANAH NEGARA, SAMA ADA DI ATAS TANAH MILIK (Tanah yang ada hakmilik), TANAH RIZAB (Tanah yang diwartakan perizabannya), TANAH KERAJAAN ATAU TANAH LOMBONG.

JIKA AKTIVITI YANG DIJALANKAN DI ATAS TANAH YANG TIADA HAKMILIK, MAKA TANAH ITU ADALAH TANAH KERAJAAN DAN AKTIVITI ITU MENYALAHI UNDANG-UNDANG. BEGITU JUGA JIKA AKTIVITI ITU DIJALANKAN DIATAS TANAH YANG BELUM DIRIZABKAN, MAKA TANAH ITU ADALAH TANAH KERAJAAN DAN AKTIVITI ITU JUGA MENYALAHI UNDANG-UNDANG TANAH

OLEH YANG DEMIKIAN PADA PANDANGAN SAYA, SEMUA SUNGAI, JALAN RAYA, LEBUHRAYA, JALAN KERETAPI, EMPANGAN YANG TIADA HAKMILIK ATAU TIDAK PERLU DIKELUARKAN HAKMILIK, SEPATUTNYA DIWARTAKAN DIBAWAH SEKSYEN 62 KANUN TANAH NEGERA SEBAGAI 'TANAH RIZAB' TERLEBIH DAHULU BARULAH AKTIVITI/PEMBANGUNAN YANG ADA DI ATAS TERSEBUT MEMENUHI KEHENDAK UNDANG-UNDANG KANUN TANAH NEGARA, JIKA TIDAK SEGALA BENTUK PEMBANGUNAN DI ATAS TERLETAK KEPADA PIHAK BERKUASA NEGERI BERKENAAN

Permohonan/Rujukan (Application) Ke Mahkamah

Berdasarkan seksyen 37(1), Akta Pengambilan Tanah 1960, mana-mana orang yang berkepentingan yang telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah tetapi perintah belum dibuat ATAU telah menerima bayaran dengan bantahan tentang kecukupan (as to the sufficiency), boleh (may) membuat bantahan  berkaitan dengan sukatan tanah, amaun pampasan, orang yang kepadanya pempasan itu dibayar, pengagihan/pembahagian pempasan.

Seksyen 37(3) pula menyatakan.......... mana-mana orang atau perbadanan yang menjalankan kerja yanag pada pendapat Pihak Berkuasa Negeri adalah untuk kemudahan awam (seperti Petronas atau Perbadanan Setiausaha Kerajaan Johor dalam kes di Pengerang) hendaklah disifatkan sebagai orang berkepentingan dan dengan sebab itu boleh membuat bantahan atas mana-mana alasan seperti yang dinyatakan dibawah seksyen 37(1).

Untuk membuat bantahan ke Mahkmah, pemohon mesti memenuhi syarat yang dinyatakan dibawah seksyen 38 dan 39 Akta Pengambilan Tanah 1960

Seksyen 40A (1) Mahkamah yang mendengar kes pengambilan hendaklah terdiri daripada seorang Hakim yang bersidang seorang sahaja (Court shall consist of a Judge sitting alone), sementara seksyen 40A(2) pula menyatakan jika bantahan yang dibuat adalah berhubung dengan amaun pampasan (regard to the amount of compensation), Mahkamah hendaklah melantik dua orang pengapit (assessors). Seorang daripadanya hendaklah Pegawai Penilai yang berkhidmat dengan kerajaan dan seorang lagi penilai yang berdaftar dengan Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (Penilai swasta). Ini dinyatakan dibawah seksyen 40(3)(4)(5).

Lazimnya yang akan hadir adalah pegawai penilai kerajaan yang menyediakan lapuran penilaian untuk Pentadbir Tanah dan penilai swasta pula adalah pegawai penilai/firma penilai yang dilantik oleh tuan punya tanah untuk menyediakan lapuran penilaian tanah.

Seksyen 40B pula menyatakan tiap-tiap orang yang dilantik sebagai pengapit hendaklah terikat disisi undang-undang untuk menghadiri dan berkhidmat sebagai seorang pengapit.

Selain daripada itu, jika kita kaji kandungan Jadual Ketiga Akta Pengambilan Tanah, iaitu Keterangan dan Prosedur Dalam Kes Rujukan Tanah, kita akan dapati tindakan yang mesti diambil oleh Penilai Kerajaan dan Penilai Swasta.

KESIMPULANNYA BERDASARKAN SEKSYEN-SEKSYEN DAN JADUAL  DI ATAS PENILAI KERAJAAN DAN PENILAI SWASTA MEMAINKAN PERNAN PENTING DALAM KES RUJUKAN KEMAHKAMAH DAN MEREKA MESTI HADIR SEMASA PERBICARAAN BERLANGSUNG

Lawatan Ke Pengerang

Setelah beberapa kali tertangguh untuk memenuhi sasaran kerja tahunan Seksyen Perundangan itu 'Kajian Prosedur Pengambilan Tanah Di Pejabat Tanah Daerah Kecil Pengerang', Saya bersama beberapa orang pegawai dari Seksyen Perundangan Tanah, Institut Tanah dan Ukur Negara berkesempatan berkunjung ke Pejabat Tanah Daerah Kecil Pengerang (Bandar Penawar) dan ke Pengerang itu sendiri mulai 16 Disember hingga 18 Disember 2012 yang lalu.

Ini adalah kali ketiga saya sampai ke Bandar Penawar khasnya dan ke Daerah Kecil Pengerang amnya. Kali pertama saya dijemput untuk memberi ceramah perundangan tanah oleh pihak KEJORA. Pada ketika itu Lebuhraya Senai - Desaru masih dalam proses pembinaan. Kali kedua saya dijemput oleh Prof. Madya Dr. Ismail Omar (UTM) bersama dengan Prof. Salleh Buang memberi taklimat prosedur pengambilan tanah untuk Pegawai dan kakitangan Pejabat Tanah, penilai kerajaan, penilai berlesen dan KEJORA. Pada ketika itu Projek Terminal Petroleum Laut Dalam dan Projek RAPID baru selesai pewartaan dibawah seksyen 4.

Mengikut program yang telah dirancang, hari pertama Ahad 16 Disember adalah hari perjalanan ke Bandar Penawar dan menginap di Pelangi Balau Resort. Program bermula pada hari kedua Isnin 17 Disember pukul 8.30 pagi, taklimat pengambilan tanah untuk projek Terminal Petroleum, projek RAPID dan keseluruhan projek pembangunan di kawasan berkenaan akibat projek-projek tersebut di dewan menyuarat Pejabat Tanah Daerah Kecil Pengerang. Walaupun ringkas,  (kerana semua pegawai terlibat dengan proses siasatan pada pukul 9.30 pagi hari yang sama), kami semua dapat memahami projek tersebut dan mengetahui kenapa Pengerang dipilih. Jutaan terima kasih diucapkan atas sambutan yang diberikan.

Mulai pukul 9.30 pagi, dengan tiga kenderaan iaitu Pajero Pejabat Tanah, Waja INSTUN dan kenderaan saya sendiri, kami memulakan lawatan ke kawasan pengambilan tanah untuk projek terminal  petroleum dan 'relocation area' di Pengerang. Kami dibawa meninjau kawasan tanah yang akan dikurniakan kepada pemilik tanah yang terlibat dengan pengambilan (sedang dibangunkan), kemudian kawasan penempatan perkuburan baru yang moden (hampir siap) dan seterusnya ke kawasan perumahan baru (bangunan sedang didirikan) untuk tuanpunya rumah yang terlibat dengan pengambilan.

Selesai disitu, kami dibawa meninjau sekitar  kawasan terminal petroleum (oleh pihak kontraktor) yang sedang dibangunkan di atas kawasan tambakan laut di Tanjung Ayam. Akhirnya kami dibawa ke keseluruhan kawasan Pengerang yang terlibat dengan pengambilan tanah termasuk kampung-kampung yang terlibat, masjid, sekolah, perkuburan.

Pada sebelah petang setelah selesai makan tengahari disebuah restoran terapung (amat sedap dan menyelerakan) dan bersolat dimasjid Penawar, mulai 2.30 hingga 4 petang kami dibawa ke Kompleks Rakan Muda (yang dijadikan tempat operasi siasatan pengambilan tanah untuk projek ini) yang terletak tidak jauh dari tempat penginapan, melihat proses sebelum siasatan pengambilan tanah dan tindakan seterusnya (sungguh teratur). Di situ walaupun saya tidak mengenakan 'tanda nama' tetapi ada juga tuanpunya tanah dan penilai swasta yang mengenali saya.  SYUKUR ALHAMDULILLAH

PANDANGAN SAYA

Setelah mendengar  taklimat yang diberikan dan melawat keseluruhan kawasan yang terlibat dengan pengambilan tanah tersebut saya dapat merumuskan:

1.     Pengambilan tanah di kawasan tersebut MEMBERI KEUNTUNGAN BESAR KEPADA SEMUA MEREKA YANG TERLIBAT KHASNYA, NEGERI JOHOR DAN MALAYSIA AMNYA.

2.     Dapat memajukan kawasan Pengerang kerana hampir keseluruhan kawasan yang diambil, agak ketingggalan sama seperti kampung-kampung tradisional yang lain kerana faktor penghijrahan jenerasi baru ke kawasan bandar.

3.     Pegawai dan kakitangan Pejabat Tanah Daerah Kecil Pengerang yang mengendalikan proses pengambilan tanah untuk projek ini dapat mempelajari secara mendalam proses pengambilan tanah mengikut peruntukan undang-undang dan dapat mengenalpasti masalah yang timbul seterusnya mencari jalan untuk menyelesaikannya. Akhir nya DIHARAPKAN MEREKA  DAPAT MEMBERI PANDUAN DAN TUNJUK AJAR YANG BERGUNA BERKAITAN DENGAN PENGAMBILAN TANAH KEPADA PEGAWAI-PEGAWAI LAIN YANG BERKHIDMAT DIPENTADBIRAN TANAH SELURUH NEGERI JOHOR KHASNYA.

TAHNIAH DAN SYABAS DAPAT SAYA UNGKAPKAN KEPADA KESEMUA PEGAWAI DAN KAKITANGAN YANG TERLIBAT DENGAN PROSES PENGAMBILAN INI KERANA JIKA DI PERAK UMPAMANYA, KERAJAAN PERSEKUTUAN MENUBUHKAN UNIT KHAS  BERGERAK UNTUK MENYELESAIKAN PROJEK IADP (IADA) KERIAN SUNGAI MANIK YANG MELIBATKAN PENGAMBILAN SEBAHAGIAN DARIPADA 10000 LOT DAN KERAJAAN NEGERI PULA MENUBUHKAN UNIT LEBUHRAYA UNTUK MEMPROSES PENGAMBILAN TANAH PROJEK LEBUHRAYA UTARA SELATAN, TETAPI UNTUK PROJEK PENGERANG INI PEGAWAI DAN KAKITANGAN YANG SEDIA ADA MENGURUSKAN PENGAMBILAN TANAH DAN DALAM MASA YANG SAMA MENJALANKAN TUGAS HAKIKI MASING-MASING

Pertanyaan Pengambilan Tanah

Ejaan dan ayat tidak diubah seperti didalam e-mail

Assalamualaikum,

     Tuan, nama saya Nor Rahman bin Hamid. Saya adalah salah seorang penduduk yang terlibat dengan pengambilan tanah oleh Kerajaan Negeri untuk projek Rapid Petronas di Pengerang. Untuk pengetahuan Tuan tanah saya itu betul betul terletak di tepi jalan Utama diantara Sg Rengit - Pengerang.Tanah saya tidaklah besar hanya 1.137 ekar sahaja.Tanah pertanian/kelapa dan taraf pegangan selama lamanya. Pada hemat Tuan berapakah harga sekaki persegi yang seharusnya dibayar oleh Kerajaan Negeri kepada tanah saya. Rata rata penduduk dibayar sekitar RM 7.20 - RM 7.60 saja sekaki persegi kepada tanah tanah yang terletak dikanan kiri jalan utama. Adakah  harga itu berbaloi pada pendapat Tuan?
 

    Tuan, sebahagian kecil tanah saya iaitu seluas ( 60'x60' ) telah saya sewakan kepada Celcom sejak tahun 2002 dan pihak Celcom telah mendirikan Tower setinggi 200' dan meletakkan beberapa cabin dalam kawasan yang disewanya.Soalan saya adakah saya layak menuntut pampasan kehilangan hasil sewaan.Dan kalau layak berapa lamakah tempoh yang saya layak tuntut kehilangan hasil sewaan tersebut.Untuk pengetahuan Tuan Surat Perjanjian diantara saya dan Celcom dibaharui setiap 3 tahun sekali, tetapi tidaklah bermakna Celcom hanya menyewa tanah saya 3 tahun saja,buktinya mereka sudah menyewa tanah saya semenjak tahun 2002 lagi sehingga sekarang.Mengikut Penilai Swasta sewa yang layak dituntut sekitar 3 tahun saja. Apa pendapat Tuan mengenai hal ini? Bolehkah saya menuntut kehilangan hasil sewaan sehingga 10 tahun misalnya?

   Tuan, beberapa tahun lepas saya telah mengupah orang menebang pokok,membersihkan kawasan sekitar dan merobohkan Rumah Pusaka ditanah tersebut kerana saya bercadang untuk mendirikan rumah baru dan beberapa pintu rumah sewa serta menanam pokok kelapa pandan.Tapi terpaksa batalkan hasrat saya kerana mendengar pengumuman Pengerang dipilih untuk projek Rapid oleh Perdana Menteri. Adakah saya layak tuntut sebarang pampasan kerugian atau berkelayakan membeli rumah di tapak perpindahan baru nanti sedangkan rumah lama sudah tiada lagi.Saya sangat sangat berhasrat untuk balik tinggal dikampung setelah bersara awal tahun depan.

       
Semoga Tuan dapat membantu saya dalam menyelesaikan masaalah saya ini.


Pandangan:

1.  Saya tak dapat menyatakan nilaian sebenar tanah-tanah yang terlibat dengan projek tersebut. Disini saya hanya dapat memberi pandangan bagaimana nilaian tanah ditentukan. Berdasarkan Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, nilaian tanah berdasarkan:

i.   Kategori kegunaan tanah sama ada tanah pertanian, bangunan atau pun industri
ii.  Kedudukan tanah tersebut sama ada ditepi jalanraya, hampir dengan kawasan pembangunan/industri
iii. Jual beli tanah terkini dikawasan tersebut
iv.  Pandangan yang diberikan oleh 'Penilai'

2.  Menara Celcom yang didirikan di atas tanah tuan telah melanggar syarat tanah tersebut, kerana ianya tanah pertanian, tetapi pihak tuan tidak perlu menukar syarat keseluruhan tanah tersebut, tetapi hanya perlu memohon kepada pejabat tanah untuk membenarkan menara tersebut dibina. Jika permohonan TIDAK DIBUAT, kehilangan hasil sewaan TIDAK BOLEH DITUNTUT DAN PENTADBIR TANAH TIDAK BOLEH MEMBAYAR. Walau bagaimanapun Pentadbir Tanah mempunyai kuasa BUDI BICARA untuk membayarnya dan jika Pentadbir Tanah mengambil keputusan UNTUK MEMBAYAR hasil sewaan (kehilangan pendapatan) tersebut TIDAK LEBIH ENAM BULAN SAHAJA.

3.  Kos pembersihan tanah dan kos merobohkan rumah TIDAK BOLEH DIBAYAR kerana pada ketika tanah tersebut diwartakan di bawah seksyen 8, RUMAH TELAH PUN TIADA. 

Isu Pengambilan Tanah

Minggu lepas saya dijemput oleh Majlis Agama Islam Negeri Johor memberi ceramah pengambilan tanah yang berlangsung di Hotel City Bayview Pulau Langkawi. Terima kasih dan syabas saya ucapkan kepada pihak urus setia dan semua peserta kursus kerana tekun mendengar dan bersoal jawab sehingga ke pukul 12 tengah malam pada hari pertama walaupun pada siangnya adalah waktu perjalanan mereka dari Johor dan saya dari Tanjung Malim. Inilah kali pertama saya berceramah hingga ke dinihari, tetapi berpuas hati kerana sambutan tersebut.

Saya amat berpuashati kerana banyak persoalan diajukan dapat diselesaikan dan saya juga berasa bangga kerana pandangan yang telah saya berikan pada kursus yang lalu (di Cameron Highlands) iaitu berkaitan dengan tanah-tanah yang dipunyai oleh MAIJ telah diambil tindakan sewajarnya. Saya dimaklumkan semua tanah-tanah MAIJ yang diperolehi secara permohonan atau pengambilan telahpun dipohon untuk dapatkan HAKMILIK termasuk tanah tanah yang dijadikan kubur, berbeza dengan negeri lain, tanah kubur tidak diberikan hakmilik tetapi di RIZAB kan

Semasa di Langkawi saya terima satu persoalan 'Tanah diwartakan pengambilan dibawah seksyen 4 pada Oktober 2011, seterusnya diwartakan dibawah seksyen 8 pada bulan Julai 2012. Pemilik tanah tersebut telah membuat gadaian tanahnya kepada Syarikat Perumahan Negara Berhad selepas tanah diwartakan dibawah seksyen 4 untuk mendirikan sebuah bangunan dan semasa siasatan dijalankan tuan tanah memaklumkan bangunan tersebut telahpun siap'.

Persoalannya tuan tanah dan pemegang gadai memohon supaya bayaran pampasan diberikan untuk rumah yang telah siap dibina. 

Pandangan:

Di dalam Akta Pengambilan Tanah, tidak terdapat halangan terhadap tuanpunya tanah yang ingin menjalankan urusniaga atau membangunkan tanah-tanah mereka walaupun tanah-tanah tersebut telah diwartakan dibawah seksyen 4 ataupun seksyen 8. Ini diperkuatkan lagi oleh Perenggan 1(1C) Jadual Pertama yang menyatakan hanya nilai transaksi penjualan selepas warta sahaja tidah boleh diambil kira

Perenggan 1 (3A) Jadual Pertama pula menyatakan 'Nilai mana-mana bangunan di atas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan -

(a) kategori kegunaan tanah; atau

(b) syarat nyata, sekatan atau syarat tersirat

Kesimpulannya, berdasarkan kenyataan diatas, nilai bangunan yang telah didirikan itu MESTI DIBAYAR pampasan. Kepada siapa pampasan itu perlu dibayar adalah berdasarkan keputusan di dalam siasatan pengambilan tanah. Jika nilai bangunan lebih daripada pinjaman yang dibuat, baki mesti dibayar kepada peminjam

Tanah Selepas Pengambilan

SISIPAN PETANG

MINGGU DEPAN SEMINGGU MUNGKIN TAK MENULIS KERANA BERCUTI

DAN CERAMAH DILANGKAWI

Pada 23 November 2012, saya menerima satu pertanyaan daripada PERDA iaitu 'Boleh atau tidak tanah-tanah yang telah diambil oleh pihak PERDA diambil semula oleh Pihak Berkuasa Negeri'

Sebagaimana semua orang sedia maklum berdasarkan seksyen 30(1) Akta Lembaga Kemajuan Wilayah Pulau Pinang [Akta 282], PERDA boleh mengambil tanah untuk maksud awam dan mengikut seksyen 30(3) pula, tanah-tanah yang diambil boleh didaftarkan atas nama PERDA. Oleh itu tanah tersebut adalah tanah milik PERDA. Berdasarkan seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1962 pula, tanah-tanah yang boleh diambil oleh Pihak Berkuasa Negeri antaranya adalah tanah milik. Kesimpulannya tanah milik PERDA juga boleh diambil. Apabila tanah PERDA diambil melalui Akta Pengambilan Tanah, bayaran pampasan adalah berdasarkan Jadual Pertama Akta tersebut.

Disamping itu apabila tanah yang diambil telah dikeluarkan hakmilik dibawah Kanun Tanah Negara kepada PERDA, ianya tertakluk kepada seksyen 115,116 dan 117 Kanun Tanah Negara.

Seksyen 115(1)(a) dan 115(4), jika tanah tersebut tertakluk kepada kategori pertanian, boleh didirikan sebuah bangunan atau bangunan-bangunan yang digunakan untuk maksud sebuah rumah kediaman untuk tuanpunya atau mana-mana orang yang menduduki secara sah, untuk orang gaji atau untuk pekerja dengan syarat keluasan tapak bangunan tidak melebihi 1/5 dari keluasan tanah atau dua hektar, mana yang kurang.

Seksyen 115(1)(c) keseluruhan tanah kecuali kawasan yang ada bangunan, hendaklah ditanam  dalam masa 3 tahun dari tarikh tanah itu tertakluk kepada kategori pertanian dan seksyen 115(1)(e) pula menyatakan kawasan tersebut hendaklah ditanam secara berterusan.

Seksyen 116(1)(a) menyatakan hendaklah dalam masa dua tahun dari tarikh tanah itu tertakluk kepada kategori bangunan,  didirikan di atasnya sebuat bangunan sesuai untuk digunakan bagi maksud kediaman, pentadbiran atau komersial atau maksud pengangkutan penumpang; maksud pameran, penjualan; kemudahan pendidikan, perubatan, kebersihan atau kebajikan; maksud hiburan, makan-minum atau permainan.

Seksyen 117(1)(a) pula menyatakan, jika tanah berimilik tertakluk kepada kategori perindustrian hendaklah digunakan hanya untuk maksud perindustrian, iaitu mendiri atau menyenggara kilang, bengkel, fondri, gudang, limbungan, jeti, keretapi atau bangunan perkilangan, peleburan dll.

Seksyen 117(1)(b) pula menyatakan, operasi industri diatas  hendaklah dimulakan dalam masa TIGA tahun dari tarikh tanah itu tertakluk kepada kategori perindustrian


KESIMPULANNYA JIKA TUAN PUNYA TANAH/PERDA TIDAK MEMATUHI SEKSYEN-SEKSYEN DIATAS, TUAN TANAH/PERDA DIANGGAP MELANGGAR SYARAT DAN TANAH TERSEBUT BOLEH DIRAMPAS OLEH PIHAK BERKUASA NEGERI TANPA BAYARAN GANTIRUGI.

Isu Pengambilan Tanah

Disertakan persoalan pengambilan tanah dan pandangan yang diberikan untuk makluman bersama

From: Wan Arinie Bt. Wan Ahmad [mailto:arinie@kptg.gov.my]
Sent: Wednesday, November 28, 2012 3:38 PM
To: Baharuddin Bin. Md Yusof
Subject: caj 8 %

Assalamualikum.

Tuan,

Mohon pandangan. Agensi telah membuat penahan 25% keatas pampasan pengambilan tanah. 75% telah pun dibayar. Namun penahan 25% telah ditarik balik oleh agensi.  Bayaran 75% di bayar pada 24/3/2009, manakala bayaran 25% dibayar pada 14/7/2011. Adakah caj bayaran lewat  8% akan dikenakan?  Berdasarkan kpd seksyen 29, hanya dibawah subseksyen (3)atau (4) dibayar caj bayaran lewat.

Alaikumsalam

Berdasarkan seksyen 32(1), proses pengambilan biasa, bayaran pampasan hendaklah dibuat dalam tempoh 3 bulan DARI TARIKH TERIMA BORANG H, jika tidak dibayar CBL dikenakan dari tarikh tamat tempoh 3 bulan sehingga bayaran dibuat.

Dalam kes tersebut, bayaran 75% pada 24/3/2009 (katakan tarikh akhir tempoh 3 bulan). Ini bermakna, bayaran 25% yang dibuat pada 14/7/2011  adalah diluar tempoh 3 bulan. Oleh itu MESTI DIKENAKAN CBL MULAI TARIKH 24/3/2009 SEHINGGA 14/7/2011

 

Soalan lanjutan dari soalan di atas

From: Wan Arinie Bt. Wan Ahmad [mailto:arinie@kptg.gov.my]
Sent: Wednesday, November 28, 2012 4:19 PM
To: Baharuddin Bin. Md Yusof
Subject: RE: caj 8 %

Pihak penasihat undang-undang berpandangan, caj bayaran lewat x dikenakan kerana bantahan ditarik balik oleh pihak agensi. Namun, pihak kami telah mengemukan permohonan pembayaran CBL kepada agensi, namun pihak agensi enggan membuat bayaran tersebut berdasarkan pandangan daripada pihak penasihat undang-undang.

 

Seksyen 29A(a)(b) menyatakan, jika agensi membuat bantahan dalam tempoh, agensi hendaklah membuat bayaran pampasan 75%. Seksyen 29A(2) pula menyatakan, jika dalam tempoh tersebut tiada bantahan, selepas tamat tempoh, bayar baki 25% dengan segera. Dalam kes ini bayaran 25% dibuat 2 tahun kemudian (dua tahun bukan lah segera seperti yang dikehendaki oleh seksyen 29A(2)). Ini merugikan tuan tanah.  Itu sebab saya katakan kes ini tidak ada kaitan langsung dengan seksyen 29A tetapi BERKAITAN DENGAN SEKSYEN 32(1). Cuba berbincang semula dengan pejabat PUU dan nyatakan seksyen tersebut. Dikhuatiri jika tuan punya tanah membawa kes ini ke Mahkamah.

 

JIKA KEPUTUSAN TIDAK MEMBAYAR CAJ BAYARAN LEWAT ADALAH KEPUTUSAN BERSAMA ANTARA PUU, PEMOHON DAN TUAN TANAH, MAKA SEPATUTNYA CAJ TERSEBUT TIDAK DIAMBIL KIRA

Fungsi Borang J Akta Pengambilan Tanah

Hari ini saya lanjutkan perbincangan berkaitan dengan Borang J Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk memperjelaskan lagi isu yang dibangkitkan sebelum ini.

Borang J ada kaitan secara langsung dengan pengambilan tanah melalui Perakuan Kedesakan/Certificate of Urgency (Borang I) atau lebih dikenali dengan sebutan 'pengambilan segera' mengikut seksyen 19.

Ini dijelaskan di dalam seksyen 20 iaitu, jika terdapat 'bangunan' di atas mana-mana tanah yang diambil melalui 'pengambilan segera' , maka apabila Pentadbir Tanah menyerahkan Borang K kepada penduduk, tuan tanah dan pihak berkuasa pendaftaran mengikut seksyen 22 supaya tuan tanah mengosongkan tanah/kawasan yang tiada bangunan (tidak termasuk jalan ke bangunan tersebut), Pentadbir Tanah hendahlah juga menyampaikan notis Borang J kepada:

1. Penduduk bangunan supaya mengosongkan bangunan tersebut dalam suatu tempoh tidak lebih daripada 60 hari dari tarikh notis Borang J;

2. Tuanpunya bangunan dan menawarkan pampasan bangunan tersebut. Jika bangunan kekal, nilai semasa bangunan tersebut dan jika bangunan sementara yang boleh dipindahkan, nilai bangunan ketika itu atau kos memindah dan mendirikan semula.

Berdasarkan seksyen 21 pula, jika tuanpunya bangunan menerima tawaran tersebut, Pentadbir Tanah boleh ambil milik bangunan tersebut selepas tamat tempoh notis Borang J. Jika pemilik bangunan enggan menerima tawaran, jika bangunan kekal tidak boleh diambil milik sehingga tuan punya bangunan telah mendapat nilaian bangunan dari penilai yang bertauliah dan jika bangunan sementara sehingga tuanpunya bangunan selesai memindah dan mendirikan semula.

Adakah Perlu Borang J Setelah Borang K Dikeluarkan

Banyak pertanyaan yang diajukan kepada saya berkaitan dengan tajuk di atas. Hari ini 22 Nov 2012, rakan lama saya di Pejabat Tanah Ipoh, bertanyakan hal yang sama iaitu pengambilan tanah telah selesai (Borang K telah dikeluarkan), di atas tanah tersebut terdapat bangunan, tetapi tuan punya bangunan masih menetap di situ dan enggan keluar.

Untuk menjawab permasalahan tersebut, terlebih dahulu kita rujuk kepada seksyen 22 Akta Pengambilan Tanah.

Tajuk seksyen 22 adalah 'Formal Possession' bermaksud ambil milik secara rasmi .

Seksyen 22(1), menyatakan Pentadbir Tanah boleh ambil milik secara rasmi dengan menyampaikan notis Borang K kepada penduduk tanah

Seksyen 22(3)(a) dan (b), menyatakan Pentadbit Tanah hendaklah (shall) juga menyampaikan suatu salinan notis Borang K kepada tuanpunya berdaftar (registered proprietor) dan pihak berkuasa pendaftaran berkenaan

Seksyen 23, pihak berkuasa pendaftaran, apabila terima  notis Borang K, hendaklah (shall) membuat catatan/endorsan/wasilan  mengenai pengambilan pada dokumen hakmilik daftar

Seksyen 66 pula menyatakan, apabila memorial/catatan/endorsan/wasilan dibawah seksyen 23 telah dibuat, tanah tersebut hendaklah terletakhak (the land shall vest) pada Pihak Berkuasa Negeri sebagai 'tanah kerajaan'

KESIMPULANNYA;

1. BORANG K MESTI DISERAHKAN KEPADA PENDUDUK (TUAN RUMAH) , TUAN TANAH DAN UNIT PENDAFTARAN (MESTI DIDAFTARKAN)

2. SETELAH KETIGA-TIGA TINDAKAN TERSEBUT DIAMBIL, BARULAH TANAH TERSEBUT MENJADI TANAH KERAJAAN

3. APABILA MENJADI TANAH KERAJAAN, TUAN RUMAH/TUAN TANAH DIANGGAP MENDUDUKI TANAH KERAJAAN DAN TINDAKAN PENGUATKUASAAN DI BAWAH KANUN TANAH NEGARA BOLEH DIAMBIL


Apa yang kebanyakan berlaku dahulu dan sekarang, Borang K hanya diserah kepada penduduk/tuan tanah sahaja, TINDAKAN PENDAFTARAN TIDAK DIBUAT. Ini tidak mengikut kehendak undang-undang dan jika ada pemilik bangunan enggan keluar dari tanah tersebut, tindakan tidak boleh diambil terhadapnya.

OLEH YANG DEMIKIAN TIDAK PERLU MENGELUARKAN BORANG J KERANA BORANG J TIADA KAITAN DENGAN MASALAH YANG DIBINCANGKAN

RINTIHAN WARIS PENGERANG

Hari ini saya terima e-mail dari seorang pengunjung blog saya dan ada berbincang melalui email (namanya dirahsiakan) berkaitan dengan pengambilan tanah di Pengerang. Saya rasa ini adalah rintihan yang mewakili sebahagian penduduk/tuan tanah di Pengerang untuk kita kongsi bersama. Ayat dan jalan cerita tidak diubah

En Baha,

Terima kasih atas penerangan itu. Sekurang-kurangnya saya boleh menjelaskan pada ibu saya kedudukan dan prosedur2 yang bersangkutan. Apa yang saya buat ialah, saya print segala artikel  (yang saya rasa bersangkutan tentang PBT ) dan saya suruh ibu saya membaca setiap artikel itu.

Kampung ibu saya di Sg.Kapal, Pengerang. Bagi saya dan ibu saya memang tidak menetap di situ, tetapi kami kerap pulang kerana masih ada ibu saudara yg menetap di sana atas tanah pusaka. Dan rumah itu menjadi pusat pertemuan sanak saudara bila menjelang musim buah-buahan, cuti-cuti umum yg panjang kerana   kebanyakan  kami di bandar JB juga Singapura, akan membawa anak-anak kami  ke sana  dan berehat  sambil  makan buah di bawah pokok, anak-anak  suka  mengejar belalang, mengejar ayam, bermain basikal keliling kampung, panjat pokok. Anak-anak saya kenal  biji getah (dah tak banyak pokok pun)  dan seronok mengosok biji getah di simen dah tu merasa perit panas nya. kami seronok dapat makan ayam kampung yg sebenar, bukan ayam kampung yang di bela.

Jadi bila kampung itu tidak akan wujud lagi  dan  "sentimental value" nya juga akan luput , saya dan warga kota sedih. Tetapi  kami heran ada sebilangan orang kampung yg suka dan seronok  dengan pampasan yg ditawarkan. (kami anggap ianya rendah) Agaknya memang lumrah , sebab  orang bandar akan seronok di kampung,  orang kampung nak rasa seronok hidup di bandar. Mereka tidak lagi merasa bagaimana  nanti, kelapa parut, serai, pandan, cili, pucuk ubi , semuanya  nak kena pergi pasar/spermarket.

Oleh itu, ibu saya merasa tidak harus  menerima bulat-bulat dengan harga yang ditawarkan oleh kerajaan. Pun sebenarnya  tidak pasti  berapakah harga sebenar  yang di tawarkan.

Walaupun di tawarkan dengan tanah 2 ekar  (pun  tak pasti di mana, tidak diumumkan pun lokasinya)  Kemudian ditawarkan dengan perumahan rumah baru. Alahai ..... keadaan tanah dan rumah contoh yg ada itu,  kami (orang bandar) rasa  sedih betul.

En. Baha akan ke Kota Tinggi  kan  nanti pada December. Jika ada kesempatan  terus la berjalan  ke daerah Pengerang. Mula masuk dari Pekan Sungai Rengit  dan terus  berjalan  hingga  ke penghabisan  jalan  di hujung tanjung  yang ada  Pejabat Imigeresin Tanjung Pengelih. Kampung saya Sungai Kapal. Kalau air laut kering, boleh naik basikal  ke Changi, S'pore. Sebab itu banyak masyarakat kampung itu berkahwin dgn orang S'pore. Sebabnya, kata ibu saya, zaman tiada jalan raya yg sempurna, kalau nak merasa makan daging atau persiapan hari raya, mereka akan ke Singapura, kerana dekat berbanding Kota Tinggi. Kehidupan kecil saya di sana, membesar dibandar  tapi  sangat  suka  dengan  panorama dan keindahan  kampung saya. Semuanya amat nostalgia. Apapun,  saya  akur  bahawa  tiada yang kekal di dunia ini, dah masuk ke kubur pun kena pindah juga.....bagi orang Islam S'pura dah biasa .....

dan ada lagu pun  - dunia ini hanya pinjam-pinjaman.......

Terima kasih En. Baha meluang kan masa membaca coretan saya. saya kan terus mengikuti laman blog En. Baha.

Pasca Seminar Sehari Pengambilan Tanah

Semalan 19 November 2012 telahpun berlangsung dengan jayanya Seminar Sehari Pengambilan Tanah anjuran Kelab INSTUN di Hotel Grand Bluewave Shah Alam. Dianggarkan lebih 150 orang peserta menyertainya kebanyakannya dari Agensi-Agensi Kerajaan Persekutuan dan Negeri dan sebilangan kecil peserta dari pentadbiran tanah. Kejayaan juga saya ukur dari segi banyaknya persoalan yang ditimbulkan oleh peserta seminar.

SOALAN YANG DIKEMUKAN TIDAK DAPAT DIKONGSI BERSAMA PENGUNJUNG BLOG KERANA KESEMUA SOALAN YANG DIKEMUKAKAN, TELAHPUN DI TANYA SEBELUM INI DAN JAWAPANNYA TELAHPUN DIBERIKAN DIDALAM BLOG SAYA

Pada pendapat saya tiada 'soalan mencabar' yang dikemukakan pada hari tersebut. Ini berkemungkinan disebabkan kurangnya penyertaan pegawai-pegawai dari pentadbiran tanah yang melaksanakan proses pengambilan tanah dinegeri/daerah masing-masing

Kunjungan ke Pengerang

Saya bersama-sama dengan 14 orang pegawai Bahagian Pengurusan dan Perundangan Tanah INSTUN akan mengunjungi Pejabat Daerah dan Tanah Kota Tinggi mulai 17 hingga 19 Disember 2012 yang akan datang untuk tujuan kajian prosedur pengambilan tanah tumpuan khusus adalah siasatan pengambilan tanah projek RAPID Pengerang.

Oleh yang demikian jika ada yang berhajat untuk berjumpa saya bertanyakan masalah pengambilan bolehlah berbuat demikian. Insya Allah kami akan menginap di PELANGI BALAU RESORT

Fasa ke 2 Projek Pengerang

Saya dimaklumkan fasa ke 2 siasatan baki kira-kira 700 lot yang terlibat dengan pengambilan tanah projek Pengerang akan bermula dari 19/11/2012 sehingga 31/05/2013 akan datang. Seperti biasa, sebelum siasatan dijalankan Pentadbir Tanah hendaklah mengeluarkan notis awam dan notis individu Borang E. Pada kali ini saya akan membicarakan tentang pelaksanaan notis Borang E

SEBELUM MENERUSKAN PEMBACAAN, SILA RUJUK TERLEBIH DAHULU BORANG C, D DAN BORANG E YANG TERDAPAT DI DALAM AKTA PENGAMBILAN TANAH BUKAN BORANG E YANG ADA DIPEJABAT.

Sila lihat disebelah bawah BORANG E dalam Akta

terdapat ayat [Jadual dalam Borang D]

Sila lihat disebelah bawah BORANG D dalam Akta

terdapat ayat [Jadual seperti dalam Borang C dipinda, jika perlu menurut keputusan PBN]

OLIH ITU:    JADUAL BORANG E = JADUAL BORANG D = JADUAL BORANG C

KESIMPULANNYA: JADUAL BORANG E = JADUAL BORANG C

Oleh kerana warta yang dicetak oleh Pencetakan Nasional adalah berdasarkan Borang C dan Borang D yang telah diluluskan oleh Pihak Berkuasa Negeri, maka Notis Borang E  (sama ada notis awam atau notis individu) TIDAK PERLU disertakan cabutan daripada warta, HANYA MEMADAI disertakan jadual Borang C seperti yang disediakan sebelum ini  (Dengan syarat tidak ada kesilapan didalam warta)

BERIKUT SAYA AKAN JELASKAN NOTIS AWAM BORANG E DAN PELAKSANAANNYA

Notis awam Borang E (Keseluruhan lot-lot yang terlibat) hendaklah dilaksanakan mengikut seksyen 52 Akta Pengambilan Tanah iaitu dengan menampal notis tersebut SEKURANG-KURANGNYA DI TIGA TEMPAT:

1. Papan Kenyataan Pejabat Tanah

2. Papan kenyataan awam tanah terlibat terletak

3. Di atas atau berhampiran dengan tanah terlibat terletak

Untuk memberi kepuasan kepada semua kerana melibatkan lot yang banyak dan keluasan yang besar, salinan  notis awam TAMBAHAN bolehlah di tampal di masjid, rumah ibadat, pejabat penghulu dan lain lain tempat

Sepertimana dinyatakan di atas, JADUAL KEPADA BORANG E  ADALAH JADUAL BORANG C.  Oleh itu dalam kes Pengerang, SATU BORANG E  (Notis Awam)  MENGANDUNGI KESEMUA LOT YANG TERLIBAT (700 lot)

Di dalam perenggan pertama notis Borang E terdapat ruang tarikh siasatan, masa siasatan dan tempat siasatan. Persoalan disini adalah bagaimana untuk mengisi ruang tarikh siasatan dan masa siasatan

Oleh kerana kita membicarakan mengenai NOTIS AWAM BORANG E, pada pandangan saya pada ruangan tarikh boleh kita masukkan tarikh 19/11/2012 hingga 31/5/2013, sementara pada ruangan masa boleh kita masukkan 9 pagi hingga 5 petang

Seksyen 11 pula adalah berkaitan dengan notis individu:

UNTUK NOTIS INDIVIDU, DI DALAM BORANG E TERSEBUT BARULAH KITA LETAKKAN TARIKH SEBENAR DAN MASA SEBENAR UNTUK SIASATAN LOT TERSEBUT

Pembayaran Pampasan Dengan Segera

Isu semasa cuti

Pada 21 Oktober 2012, jam 1.38 ptg saya terima sms bertanyakan suatu perkara iaitu 'boleh atau tidak bayaran pampasan dibuat tanpa terlebih dahulu mengeluar dan menyerahkan Borang H'

Pandangan/Jawapan:

Seksyen 29(1) menyatakan:

'After a notice of award in Form H has been served in the manner prescribed by section 53 upon all interested persons the Land Administrator shall, as soon as may be, make payment of each amount awarded to the person entitled thereto unless................'

 

Seksyen 29(2) pula menyatakan jika tiada orang yang layak terima (meninggal), orang yang berhak tidak setuju terima atau terdapat pertikaian, Pentadbir Tanah hendaklah membuat permohonan ex parte kepada Pendaftar Mahkamah dalam Kamar disokong dengan afidavit untuk depositkan ke Mahkamah.

Berdasarkan seksyen-seksyen di atas, Borang H mesti diserah terlebih dahulu kepada semua orang yang berkepentingan DAN selepas itu barulah bayaran pampasan dibuat dengan seberapa segera yang boleh.

Orang yang berkepentingan pula MESTI membuat pilihan seperti yang dinyatakan di dalam Borang H tersebut. Ini berdasarkan kes Zainal Abidin bin Yaakub v PT Melaka Tengah [1999] 5 MLJ 577

Antara keputusan yang dibuat oleh Y.A Hakim:

'Jika seseorang tuan tanah ingin menerima award atas bantahan, dia mesti memberitahu Pemungut tersebut secara formal akan niatnya untuk berbuat demikian. Dia perlu mengisi jadual kepada Borang H yang merupakan notis award dan tawaran pampasan dan memulangkan kepada Pemungut tersebut'

Pengisian Hujung Minggu

Sisipan Petang

 Perhatian untuk tuan-tuan tanah di Pengerang:

 Fasa kedua siasatan pengambilan tanah akan dijalankan tidak berapa lama lagi. Semua orang yang berkepentingan akan diberikan/diserahkan notis Borang E

Berita Pagi:

Hari Selasa dan Rabu ke Pulau Pinang jemputan Majlis Agama Islam dan Adat Melayu Negeri Perak, menyampaikan ceramah Pengambilan Tanah dan tidak dapat kemaskini blog. Selesai ceramah ada satu persoalan melalui email berkaitan dengan pengambilan dari Pejabat Pengarah Tanah dan Galian Terengganu yang dapat dikongsi bersama:

Persoalan:

Tuan tanah tidak hadir semasa siasatan dibuat. Notis dihantar tidak sampai kerana telah pindah / tidak dapat dikesan. Wang pampasan diamanahkan di Mahkamah Tinggi. Apabila tuan tanah mengetahui pengambilan tanah tersebut berlaku wang pampasan akan dikeluarkan daripada Mahkamah Tinggi.

Boleh atau tidak tuan tanah membuat bantahan ke mahkamah (Borang N).

(Borang H bayar kepada Mahkamah Tinggi Malaya )

Pendangan/Jawapan:

Tuan tanah boleh membuat bantahan ke Mahkmah jika tempoh bantahan masih ada (6 minggu dari tarikh terima Borang H atau 6 bulan dari tarikh perintah Pentadbir Tanah (kerana tuan tanah tidak hadir semasa siasatan dan perintah), mana yang tamat dulu – seksyen 38(3)(b)).

Jika tempoh tersebut telah luput, dan tuan tanah masih ingin untuk membuat bantahan, tuan tanah mesti memohon kepada Mahkamah terlebih dahulu untuk melanjutkan tempoh tersebut sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 38(4). Mahkamah hanya boleh melanjutkan tempoh tersebut dengan alasan yang kukuh, umpamanya Pentadbir Tanah tidak melaksanakan penyerahan notis Borang E dengan sempurna kepada tuan tanah (yang masih hidup) seperti yang dikehendaki oleh seksyen 53 dan 54. Apabila mahkamah benarkan perlanjutan tersebut, barulah tuan tanah kemukakan Borang N kepada Pentadbir Tanah.

Deposit Rujukan Ke Mahkamah

Pukul 10.02 malam tadi saya menerima panggilan telefon dari penduduk Pengerang yang ingin mendapat pandangan mengenai bayaran deposit yang perlu dijelaskan oleh setiap orang berkepentingan yang ingin membuat bantahan ke Mahkamah dan daripada cerita yang diberikan kesimpulan dapat dibuat bahawa mereka telah mengetahui peruntukan undang-undang walaupun tidak sepenuhnya.

Persoalan yang diajukan adalah:

Bilakah bayaran deposit perlu dibuat sama ada semasa penyerahan Borang N

atau bagaimana?

Pandangan:

Berdasarkan seksyen 37(1), mana mana orang berkepentingan boleh membuat bantahan ke Mahkamah berkaitan dengan sukatan tanah itu, amaun pampasan itu, orang kepadanya pampasan itu boleh dibayar, pengumpukan (bahagian/agihan) pampasan itu.

Seksyen 38(1), bantahan di atas mesti dibuat menggunakan Borang N kepada Pentadbir Tanah

Seksyen 38(3) pula menyatakan Borang N mesti diserahkan dalam tempoh 6 minggu dari tarikh perintah Pentadbir Tanah, jika orang berkepentingan hadir semasa perintah dibuat.

Berdasarkan seksyen-seksyen di atas, pihak yang membuat bantahan hanya perlu menyerahkan Borang N terlebih dahulu DAN TIDAK SEMESTINYA TERUS MEMBUAT BAYARAN DEPOSIT

Seksyen 39(1) pula menyatakan;

'Sebelum membuat rujukan kepada Mahkamah Pentadbir Tanah hendaklah menghendaki setiap orang yang membuat permohonan supaya mendepositkan kepada Pentadbir Tanah suatu jimlah wang tiga ribu ringgit atau ...............................................................................................'

Perkataan 'sebelum membuat rujukan ke Mahkamah' dalam ayat diatas ada kaitan dengan seksyen 38(5) iaitu:

Apabila Pentadbir Tanah menerima Borang N, Pentadbir Tanah hendaklah merujuk bantahan tersebut kepada Mahkamah dalam masa enam bulan dengan menggunakan Borang O

Oleh yang demikian, bayaran deposit boleh dibayar apabila diminta oleh Pentadbir Tanah dalam tempoh 30 hari (seperti dibawah seksyen 39(2) sebelum Pentadbir Tanah membuat rujukan ke Mahkamah (iaitu dalam tempoh 6 bulan tersebut) dan tidak semestinya mesti dibayar pada masa penyerahan Borang N

MEMAKSA TUAN TANAH MEMBAYAR DEPOSIT SEMASA MENGEMUKAKAN BORANG N ADALAH AMALAN TERKINI DAN BUKANNYA KEHENDAK UNDANG-UNDANG.

TIDAK MENJADI KESALAHAN JIKA TUAN TANAH SANGGUP MEMBAYAR DEPOSIT SEMASA KEMUKAKAN BORANG N

Tuan Tanah Meninggal Dunia

Sehingga kini banyak pemilik tanah/tuan punya berdaftar tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan di bawah Akta Pengambilan Tanah telah meninggal dunia dan permohonan pembahagian pusaka di bawah Akta  Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 belum dibuat atau belum diselesaikan. Ini menyebabkan timbul banyak persoalan bagaimana dengan wang pampasan pengambilan tanah tersebut.

Mengikut seksyen 3(2) Akta Pusaka Kecil ' Bagi maksud-maksud Akta ini suatu harta pusaka kecil ertinya suatu harta pusaka orang simati yang mengandungi keseluruhan atau sebahagiannya harta tak alih yang terletak dalam mana-mana Negeri ..............................'

Seksyen 4(1) Akta yang sama menyatakan 'Kecuali sebagaimana Akta ini memperuntukkan sebaliknya tiada kepentingan dalam apa-apa harta pusaka kecil hendaklah diturunkan atau terletakhak dalam mana-mana orang menurut kuasa mana-mana instrumen selain daripada suatu perintah atau pemberian yang dibuat dibawah Akta ini'

Berdasarkan seksyen-seksyen di atas sebelum perintah pembahagian dibuat, harta simati telah menjadi harta pusaka.

Berbalik kepada Akta Pengambilan Tanah, mengikut seksyen 29(1)(a), jika tiada orang yang layak/berhak (meninggal dunia), wang pampasan akan disimpan di Mahkamah dan seterusnya berdasarkan Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Bil.39 Tahun 2009 - 'Bagi tuanpunya tanah berdaftar atau pihak berkepentingan berdaftar yang telah meninggal dunia tanpa membuat sebarang wasiat atau tanpa Surat Kuasa Tadbir, Pentadbir Tanah hendaklah menamakan Amanah Raya Berhad sebagai pihak berkepentingan berdaftar'

Berdasarkan Pekeliling tersebut, menjadi kewajiban kepada Pentadbir Tanah membuat pembayaran kepada Amanah Raya Berhad.

Satu lagi persoalan, waris tuan tanah boleh atau tidak membuat bantahan ke Mahkamah?

1.    Berdasarkan seksyen 37(1) Akta Pengambilan Tanah iaitu pihak yang boleh membuat bantahan ke Mahkamah ialah:

'Mana-mana orang yang berkepentingan (person interested) pada mana-mana tanah terjadual  ..................................................................................................................................................

.............................................................. membuat bantahan terhadap:

2. Jika kita merujuk kepada perenggan 2 Borang N pula (Permohonan Supaya Bantahan Dirujukkan Kepada Mahkamah) menyatakan: 

Kepentingan saya pada tanah tersebut adalah seperti berikut:

...........................................................................................................

Perkataan kepentingan tersebut bermaksud: Tuanpunya tanah, tuanpunya rumah, penyewa, pemajak, pemegang gadai TIDAK TERMASUK WARIS YANG BELUM DIPUTUSKAN

BERDASARKAN KENYATAAN-KENYATAAN DI ATAS PADA PANDANGAN SAYA WARIS (ISTERI/SUAMI, ANAK) YANG BELUM DIPUTUSKAN MELALUI PERINTAH PEMBAHAGIAN PUSAKA TIDAK BOLEH MEMBUAT BANTAHAN KE MAHKAMAH MENGIKUT SEKSYEN 29 AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960

PERHATIAN!!!

SEMINAR PENGAMBILAN TANAH

ANJURAN KELAB INSTUN

PADA 19 NOVEMBER 2012

DI SHAH ALAM

SALAH SEORANG PEMBENTANG 

ADALAH SAYA SENDIRI

BERMINAT HUBUNGI INSTUN

TEL: 05-4542825 - URUSETIA SEMINAR

Pertanyaan Pengunjung Blog

Pagi ini saya menerima satu email  untuk dapatkan penyelesaian persoalan yang dikemukakan oleh pengunjung blog saya berkaitan dengan pengambilan tanah (tanpa mengubah ayat dan ejaan. Namanya juga dirahsiakan) dan seterusnya pandangan diberikan:

Saya ingin memohon pendapat/pandangan tuan berkaitan beberapa perkara dibawah

Pengambilan tanah untuk projek pengairan telah dilakukan pada tahun 2003 dan pampasan telah dibayar kepada tuan tanah dan tanah tersebut telah menjadi tanah kerajaan . Keluarga saya merupakan penyewa tanah dan pemilik rumah dan sebuah kedai makan  yang telah tinggal hampir 40 tahun. Setelah hampir 10 tahun berlalu baru sahaja kami mengetahui tanah tersebut telah diambil oleh kerajaan. Kami tidak pernah dimaklumkan berkaitan pengambilan tanah  dan dipangil untuk proses siasatan. Untuk makluman tuan, pihak kontraktor telah dilantik untuk menjalankan kerja-kerja mereka telah datang dan menawarkan beberapa bayaran. Apakah dibolehkan kami menerima tawaran pihak kontraktor.Rumah keluarga saya juga termasuk beberapa kaki persegi  dengan pemgambilan tanah tersebut (apakah layak jugak mendapat pampasan bangunan kerana kesan yang buruk seperti limpahan air jika hujan dan dan sebagainya apabila kerja-kerja pembinaan terusan dijalankan ) Apakah perlu ubah rumah 20 kaki dari sempadan tanah yang telah diambil oleh kerajaan. Apa yang perlu saya lakukan.

Pandangan Saya:

Seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah:

"orang yang berkepentingan" termasuklah tiap-tiap orang yang menuntut sesuatu kepentingan pada pampasan yang dibuat kerana pengambilan tanah di bawah Akta ini, tetapi tidak termasuk seorang penyewa mengikut ihsan (tenant at will)'

Berdasarkan seksyen di atas dan kenyataan pihak tuan, keluarga tuan termasuk di dalam takrif seksyen tersebut (kepentingannya adalah rumah dan kedai). Oleh yang demikian, mereka 'SHALL' DIBERIKAN/diserahkan notis Borang E sepertimana dinyatakan dibawah seksyen 11(1) Akta yang sama dan seterusnya hadir/boleh hadir  semasa siasatan pengambilan dijalankan oleh Pentadbir Tanah  DAN LAYAK MENERIMA PAMPASAN atas kepentingan tersebut, kos pindah, kos mengangkut barang dan lain-lain atas kepentingan tersebut

Nasihat saya, jangan terima dahulu bayaran yang hendak dibuat oleh pihak kontraktor. Tindakan awal yang perlu diambil adalah pergi ke Pejabat Tanah yang menguruskan pengambilan tanah, Pejabat JPS (jika pengambilan untuk taliair), cerita perkara sebenar. Pihak keluarga tuan juga boleh bawa kes ke Mahkamah (Jalan penyelesaian terakhir jika Jabatan-Jabatan berkenaan tidak mengambil tindakan sewajarnya dan tindakan ini boleh diberitahu kepada Jabatan-Jabatan berkenaan)

Mengenai rumah/bangunan lain, berdasarkan seksyen 34, jika melibatkan bahagian penting rumah tersebut (ibu rumah), bayaran hendaklah dibuat SEPENUHNYA.

Borang H Akta Pengambilan Tanah

Saya mendapat maklumat ada diantara tuan tanah di Pengerang yang telah menerima Borang H enggan memulangkan satu salinan Borang tersebut dengan anggapan 'tidak memulangkan bermakna tidak bersetuju dan pengambilan tidak akan diteruskan'

Borang H adalah Notis Award (Perintah) dan Tawaran Pampasan. Berdasarkan seksyen 16(1) Akta Pengambilan Tanah, Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang yang berkepentingan pada tanah itu

Seksyen 29 (1) pula menyatakan:

'Selepas suatu notis award dalam Borang H disampaikan mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 53 kepada semua orang-orang yang berkepentingan Pentadbir Tanah hendaklah, dengan seberapa segera yang boleh, membayar setiap amaun yang diawardkan kepada orang yang berhak menerimanya melainkan -'

Berdasarkan seksyen diatas, selepas menerima Borang H (sama ada dipulangkan satu salinan ataupun tidak) pampasan akan dibayar kepada semua orang berkepentingan/tuan tanah.

Pampasan tidak akan dibayar jika tiada yang layak terima (meninggal dunia umpamanya), orang yang berhak tidak setuju terima atau terdapat pertikaian.

Dalam kes di Pengerang, Seksyen 29(2), pula menyatakan jika orang yang berhak enggan terima pampasan, wang tersebut akan didepositkan ke Mahkamah Tinggi.

Selain daripada itu, di dalam Borang H, tuan tanah diberi tiga pilihan iaitu:

(a) saya menerima tawaran itu*; dan

(b) Saya menerima tawaran itu dengan bantahan*

(c) Saya tidak menerima tawaran itu*

Oleh yang demikian setelah menerima Borang H tuan tanah/orang yang berkepentingan MESTI membuat pemilihan, sama ada (a), (b) ataupun (c). Tanpa memilihnya tuan tanah/orang yang berkepentingan tidak boleh membuat bantahan ke Mahkamah jika tidak bersetuju dengan pampasan yang diberikan (Saya juga mendapat tahu mejoriti tuan tanah di Pengerang tidak bersetuju dengan pampasan yang diawardkan kerana dianggap masih rendah).

Ini berdasarkan kes Zainal Abidin Abidin bin Yaakub v Pentadbir Tanah Daerah Melaka Tengah [1996] 5 MLJ 577

Antara keputusan yang dibuat oleh Y.A Hakim

'Jikalau seseorang tuan tanah ingin menerima award atas bantahan, dia mesti memberitahu Pemungut tersebut secara formal akan niatnya untuk berbuat demikian. Dia perlu mengisi jadual kepada Borang H yang merupakan notis award dan tawaran pampasan dan memulangkan kepada Pemungut tersebut'

'Olih itu kerana bayaran telah dibuat oleh Pemungut tersebut menurut Borang H yang telah dihantar kepada perayu, hak perayu untuk membuat bantahan telah lenyap kerana dia tidak membuat bantahan sebelum bayaran diterima, ataupun membuat bantahan terhadap award tersebut sebelum penerimaan jumlah tersebut'

OLEH YANG DEMIKIAN, SETUJU ATAUPUN TIDAK, SATU SALINAN BORANG H SEPATUTNYA HENDAKLAH DIPULANGKAN TERLEBIH DAHULU DAN SETERUSNYA JIKA INGIN MENBANTAH ISI DAN SERAHLAH BORANG N