Tiada Di Pejabat

Saya tidak dapat menemui pengunjung, kerana berceramah diluar kawasan, menyertai program Bahagian Perundangan Tanah diluar kawasan dan membuat lawatan sambil belajar ke Jogjakarta. Insya Allah akan berjumpa di tahun baru nanti.

Pengenalan Pengambilan Tanah di Negeri Sabah

Terdapat pengunjung blog meminta supaya saya membincangkan proses pengambilan tanah di negeri Sabah dan Sarawak kerana selama ini saya hanya membincangkan proses pengambilan di Semenanjung sahaja. Terima kasih saya ucapkan. Hari ini buat permulaan saya bincangkan pengenalan Pengambilan Tanah di Sabah.

Pengambilan tanah di Sabah berdasarkan Land Acquisition Ordinance (Sabah Cap. 69) kuatkuasa 28 Jun 1950 hanyalah UNTUK TUJUAN 'PUBLIC PURPOSE' sahaja. Ini dinyatakan di bawah seksyen 3(1) 'If the Yang di-Pertua Negeri considers that any land should be acquired for a public purpose he may cause a declaration to that effect to be made in the manner provided by this section and the declaration shell be conclusive evidence that the land to which it relates is required for a public purpose'

Seksyen 4 LA Ordinance pula menyatakan 'If it appears to the Yang di-Pertua Negeri that any land is likely to be required for any purpose which, in the opinion of the Yang di-Pertua Negeri, is a public purpose and it is necessary to make a preliminary survey or other investigation of the land...............

'Public Purpose' dinyatakan di bawah seksyen 2 iaitu:

(a) for exclusive use of the Government or of the Federal Government or for general public use;

(b) for or in connection with the planning, establishment, extension, improvement or development of any town or township any purpose reasonably necessary or desirable in regard thereto, including the provision of open spaces and amenities and the setting apart of suitable sites for factories industries and trade;

(c) for or in connection with the provision of residential accommodation for any sectionor class of the community including the officers, servants or employees of the Government or the Federal Government, and the families and employees thereof;

(d) for obtaining control over land contiguous to, or required for or in connection with, any port, airport, railway, road or other public works of convenience;

(e) for or in connection with public utility undertaking or the provision of any public service;

(f) for or in connection with any scheme relating to the settlement or re-settlement of any community, or of any section or class of the public, rural or urban;

(g) for or in connection with the provision of land  for the cultivation of padi, or for agricultural research or experimental purposes;

(h) for or in connection with the conservation, improvement or exploitation or natural resources.

Ulasan Berita Utusan Melayu

Dalam Utusan Melayu ruangan Utusan Kota dimuka surat 30 keluaran hari Rabu 16.11.2011 ada berita bertajuk "Rumah diambil alih ketika perbincangan hampir selesai - Selangor 'tikam dari belakang' ".

Berita ini adalah berkaitan dengan pengambilan tanah oleh PKNS ke atas Flat PKNS Taman Keramat. Dalam penulisan tersebut menggambarkan seolah-olah Kerajaan Negeri Selangor yang menentukan bayaran pampasan yang dibuat dan pihak yang bersalah dalam proses pengambilan tanah kerana adanya campurtangan.

Sebenarnya mengikut Akta Pengambilan Tanah 1960 Kerajaan Negeri (Pihak Berkuasa Negeri) adalah pihak yang meluluskan pengambilan tanah yang dibuat oleh sesiapa sahaja termasuk oleh PKNS. Apabila diluluskan, diwarta, berlakulah siasatan oleh Pentadbir Tanah (Pejabat Tanah) untuk menentukan bayaran pampasan seperti yang dikehendaki oleh seksyen 12, seksyen 14 dan seterusnya semua orang berkepentingan (termasuk tuanpunya rumah) akan diberikan Borang H mengikut seksyen 16. Dalam tempoh 3 bulan dari tarikh terima Borang H, mereka akan dibayar pampasan oleh PEMOHON IAITU PKNS DAN BUKANNYA KERAJAAN NEGERI SELANGOR. Disamping itu apabila Borang H diterima, jika tidak bersetuju dengan amaun (jumlah) yang diberikan, tuanpunya rumah/tanah boleh merujuk kepada Mahkamah mengikut seksyen 37(1) Akta Pengambilan Tanah 1960.

Oleh yang demikian BANTAHLAH KEMAHKAMAH YANG DIBENARKAN OLEH UNDANG-UNDANG DAN BUKANNYA  MELALUI AKHBAR

Soal Jawab Akta Pengambilan Tanah

Saya Mohd Fadly Bin Abdul Hamid, Pen.Peg.Tanah di Pejabat Tanah Rengit Batu Pahat  Johor, ingin nak tanya Tn. tentang Pengambilan Balik Tanah (PBT).

Saya sedang membuat 1 permohonan PBT individu untuk rizab jalan (untuk ekonomi Malaysia), persoalan saya ialah:

1. Apakah status tanah yang telah di PBT itu? Adakah rizab jalan untuk awam atau cuma untuk kegunaan individu yang meminta sahaja (kerana keseluruhan kos dan pampasan ditanggung oleh pihak yang meminta)

2. Adakah pihak yang meminta boleh menggunakan tanah yang di PBT selain dari tujuan rizab jalan contohnya mendirikan rumah di atas tanah tersebut?

3. Dalam tempoh berapa lama harus pentadbiran keluarkan hakmilik sambungan dan

Permohonan Ukur ke atas tanah yang masih berbaki?

Pendangan/Jawapan

1.  Apabila tanah diambil oleh individu, hak ke atas kawasan diambil ADALAH KEPUNYAAN INDIVIDU TERSEBUT dan individu tersebut boleh memohon hakmilik(Geran?) sama seperti memohon tanah  biasa mengikut KTN untuk tanah tersebut dan Pejabat tanah mesti keluarkan hakmilik kepadanya. 

2.  Apabila hakmilik dikeluarkan kepadanya dan syarat nyata tanah tersebut ‘hanyalah untuk jalan keluar masuk’ makan tuanpunya tidak boleh mendirikan rumah di atasnya.

3.  Selepas keluar Borang K, Pejabat Tanah hendaklah segera membuat Permintaan Ukur (PU) seterusnya JUPEM akan mengukur baki lot dan setelah selesai barulah hakmilik sambungan boleh dikeluarkan.

Soal Jawab Akta Pengambilan Tanah

Soalan daripada Nor Haslinda Abd. Razak, PSU KPTK

Saya salah seorang peserta Bengkel Pengambilan Tanah di INSTUN, Perak yang lalu. Saya ingin mendapatkan kepastian dan pendapat tuan mengenai satu Perbicaraan Tanah yang telah saya hadiri. Pada hari perbicaraan Pentadbir Tanah telah menurunkan perintah RM46/meter persegi. Bagaimanapun, Borang H telah dikeluarkan dengan harga RM60/meter persegi. Saya ingin mendapatkan kepastian dan pendapat tuan mengenai perkara ini dan apakah tindakan lanjut yang boleh/perlu saya ambil?

Pandangan/Jawapan

Mungkin RM46.00 smp hanyalah perintah lisan (yang didengari pada hari sisatan). Perintah ini tidak boleh diambil kira. RM60.00 seperti dalam Borang H adalah perintah sebenar (yang diambil kira) kerana Borang H adalah petikan Borang G dan BORANG G ADALAH PERINTAH SEBENAR MENGIKUT SEKSYEN 14(1) AKTA.

PADA PANDANGAN SAYA, PENTADBIR TANAH TIDAK BOLEH BUAT BEGITU. PERINTAH LISAN (DALAM NOTA SIASATAN), BORANG G DAN BORANG H AMAUNNYA MESTILAH SAMA.

Soal Jawab Akta Pengambilan Tanah

Soalan daripada En. Mohd Zukri bin Sidek Pengarah JKPTG Terengganu

Dikatakan setelah tanah bagi tujuan pengambilan telah diwartakan dibawah seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960, permohonan bagi tujuan pembangunan (tukar syarat/pecah sempadan) bagi tanah yang terlibat adalah tidak dibenarkan. Mohon pandangan.

Pandangan/Jawapan

Di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960, tiada seksyen yang menyatakan segala bentuk pembangunan atau urusniaga tidak boleh dilaksanakan apabila tanah-tanah telah diwartakan dibawah seksyen 8. Dengan kata lain tuanpunya tanah boleh memohon untuk membangunkan tanahnya walaupun tanahnya tersenarai dalam warta seksyen 8, TETAPI kuasa terletak ditangan Pihak Berkuasa Negeri (EXCO) sama ada untuk meluluskan ataupun tidak permohonan pembangunan tersebut.

Perkara ini juga mendapat perhatian dari lapuran Audit baru-baru ini mengenai kos pengambilan tanah untuk Lebuhraya Senai - Desaru mengingkat menjadi lebih dari RM700 juta. Ini berlaku kerana ada tanah-tanah yang terlibat dengan pengambilan telah diluluskan untuk tujuan pembangunan mengikut Kanun Tanah Negara.

Soal Jawab Pengambilan Tanah

Soalan daripada RISDA

      RISDA membuat permohonan pengambilan tanah di bawah seksyen 3(1)(b) Akta Pengambilan Tanah 1960. Setelah diwartakan dibawah seksyen 8 Akta dan apabila notis Borang E telah dikeluar dan diserahkan, RISDA memaklumkan oleh kerana sesuatu sebab, pengambilan tidak dapat diteruskan. Apakah tindakan yang mesti diambil dan kesannya?

Pandangan/Jawapan:

Seksyen 3F(1), Akta Pengambilan Tanah menyatakan ‘Mana-mana pemohon boleh menarik diri daripada pengambilan mana-mana tanah sebelum pengisytiharan dibawah seksyen 8 dengan memberi suatu notis secara bertulis kepada Pentadbir Tanah.’

Dalam Bahasa Inggeris ‘Any applicant may withdraw from the acquisition of any land before the publication of the declaration under section 8 by giving a notice in writing to the Land Administrator’

Berdasarkan seksyen tersebut RISDA tidak boleh menarik diri dari pengambilan kerana pengambilan telahpun diwartakan dibawah seksyen 8. Untuk mengatasi masalah tersebut, Pentadbir Tanah hendaklah membiarkan pewartaan seksyen 8 tamat tempoh (lapsed). Setelah tamat tempoh, Pentadbir Tanah hendaklah mengambil tindakan mengikut seksyen 8(5) iaitu membayar kepada orang berkepentingan semua kos yang ditanggung beban oleh mereka  bersama dengan pampasan untuk kerosakan, jika ada.

Soal Jawab Pengambilan Tanah

Soalan daripada Pejabat Tanah Jasin

      Semasa diwartakan mengikut seksyen 8, hanya sebahagian lot sahaja yang terlibat dengan pengambilan, tetapi apabila Borang K yang dikeluarkan melibatkan keseluruhan lot. Adakah perlu dibuat tambahan warta sebahagian kawasan yang belum diwartakan sebelum ini?

Pandangan/Jawapan:

Mengikut seksyen 35(1) Akta Pengambilan Tanah, penarikan daripada pengambilan tidak boleh dibuat setelah Borang K dikeluarkan (ambil milik) kerana setelah Borang K dikeluar, diserah dan diendorkan, tanah tersebut telah menjadi TANAH KERAJAAN. Oleh yang demikian, kawasan yang terlebih ambil tidak perlu diwarta semula (dah jadi tanah kerajaan) TETAPI mesti dibayar pampasan mengikut nilaian tanah semasa perintah dahulu dan ditambah dengan caj bayaran lewat 8% dikira mulai penyerahan Borang K sehingga pampasan dibayar.

Soal Jawab Pengambilan Tanah

Soalan daripada Wan Arinie (Penolong Pengarah JKPTG Terengganu)

Sekiranya tuantanah ingin membuat bantahan, namun telah melebihi tempoh 6 minggu, apakah yang patut tuan tanah lakukan bagi membolehkan mereka membuat bantahan?

Jawapan/Pandangan

Mengikut seksyen 38(4) Akta Pengambilan Tanah 1960, 'Tempoh enam minggu yang ditetapkan dalam perenggan (a) subseksyen (3) dan tempoh enam minggu dan enam bulan yang ditetapkan dalam perenggan (b) subseksyen (3) tidak boleh dilanjutkan masanya oleh mana-mana Mahkamah , kecuali dalam sesuatu yang khas sebagaimana difikirkan patut oleh Mahkamah'

Berdasarkan seksyen di atas TUAN TANAH BOLEH MERAYU KEPADA MAHKAMAH TINGGI untuk melanjutkan tempoh tersebut terlebih dahulu dengan menggunakan khidmat peguam dan ini tidak membabitkan Pentadbir Tanah. Apabila Mahkamah memberi keputusan yang membenarkan perlanjutan masa tersebut barulah tuan tanah datang semula ke Pejabat Tanah dan seterusnya menyerahkan Borang N tetapi jika Mahkamah memberi keputusan tidak membenarkan pelanjutan, maka tuanpunya tanah TIDAK BERHAK UNTUK MEMBUAT BANTAHAN  KEMAHKAMAH.

Soalan dan Jawapan berkaitan Pengambilan Tanah

Masalah Pejabat Tanah Batu Pahat

Apakah tindakan yang perlu dibuat berdasarkan kronologi dibawah:

KRONOLOGI

Pengambilan Melalui Perakuan Kedesakan (BORANG I)

25.11.2009  -     Permohonan pengambilan diterima

29.01.2010  -     Lapuran tanah

03.07.2010  -     Perakuan di hantar ke PTG (Borang C & D)

27.05.2010  -     Terima warta Bil. 3522 bertarikh 13.05.2010

27.05.2010  -     Kemukakan Borang I kepada PTG

09.06.2010  -     Terima lapuran JPPH

30.06.2010  -     Terima Borang I yang telah ditandatangani

20.07.2010  -     Siasatan (Pentadbir Tanah lama) perintah belum dibuat

2011            -     Tunggu Perintah (Pentadbir Tanah yang baru)

Pandangan/Jawapan

Berdasarkan kronologi yang diberikan sepatutnya setelah Borang I diterima dari Pengarah Negeri, PENTADBIR TANAH MESTI MENGELUAR DAN MENYERAHKAN BORANG K (AMBIL MILIK) KEPADA ORANG YANG BERKEPENTINGAN, tetapi tidak berbuat demikian. Olih itu caj bayaran lewat 8% tidak dapat dibuat mulai DARI TARIKH SEPATUTNYA (Tarikh serah Borang K).

Untuk mengatasi masalah ini, Pentadbir Tanah sekarang perlu mengadakan siasatan semula kerana butir siasatan yang terdahulu tidak dapat diputuskan oleh Pentadbir Tanah sekarang (tanpa menyerahkan Borang E yang baru), tambahan pula tempoh 2 tahun dari tarikh warta masih berkuatkuasa (Ini dibolehkan berdasarkan seksyen 35 Kanun Tanah Negara).

Dalam siasatan nanti jika tuan tanah mempertikaikan penyerahan Borang K tidak dibuat menurut seksyen 19 dan 22 dan juga  tidak dibuat pengiraan caj bayaran lewat, Pentadbir Tanah bolehlah depositkan wang pampasan ke Mahkamah supaya proses pengambilan dapat diselesaikan dengan  segera. Biarlah Mahkamah yang akan tentukan kemudiannya.

Soal Jawab Pengambilan Tanah

Soalan daripada Pegawai Undang-Undang Kementerian Kerja Raya Malaysia

      Kementerian ada menerima suatu perintah dari Mahkamah Tinggi Kuala Terengganu yang dihantar oleh Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Terengganu yang mengarahkan pembayaran fee kepada ‘pengapit’ (penilai swasta) seperti yang diperuntukan dibawah seksyen 40B(5)(6) Akta Pengambilan Tanah berkaitan dengan pengambilan tanah yang dibuat oleh Kementerian Kerja Raya. Persoalannya siapa yang mesti membayar fee tersebut?

Jawapan/Pandangan

Berdasarkan seksyen 65 Akta Pengambilan Tanah 1960, semua kos dan sebagainya adalah ditanggung oleh agensi pemohon

Soalan dan Jawapan

      i.    Siasatan, perintah telah dibuat dalam tahun 2004, Borang H telah dikeluar dan diserahkan kepada semua orang berkepentingan termasuk pemohon. Hingga kini 2011, bayaran pampasan belum dibuat oleh pemohon. Persoalannya adakah perlu tanah-tanah tersebut diwarta semula di bawah seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960?

     

Jawapan/Pandangan:

      Pada pandangan saya, jika perintah (Borang G) dibuat dalam tempoh dua tahun seperti yang dinyatakan didalam seksyen 8(4) Akta Pengambilan Tanah 1960, Perintah dan Borang H yang dikeluarkan masih sah. Walau bagaimana, pemohon mesti membayar pampasan yang belum dibayar itu BESERTA caj bayaran lewat 8% dikira dari tarikh tamat tempoh tiga bulan dari tarikh penyerahan Borang H hingga ke tarikh bayaran pampasan yang akan dibuat nanti. Ini bertepatan dengan seksyen 32(1) dan (1C) Akta Pengambilan Tanah 1960.

      Selain daripada itu jika dipersetujuai oleh PEMOHON, pengambilan tersebut di tarik balik melalui seksyen 35 dan diwartakan semula dalam warta seksyen 8 yang baru, kerana tempoh tidak bayar pampasan terlalu lama (sedangkan mengikut seksyen 32(1), masa yang diberikan hanyalah tidak lebih 3 bulan) yang menyebabkan kerugian kepada  tuanpunya tanah disebabkan faktor nilai tanah yang berbeza dari tahun 2004 berbanding dengan tahun 2011

      

      ii.   Siasatan, perintah telah dibuat, Borang H telah dikeluar dan diserahkan kepada orang berkepentingan dan juga pemohon dalam bulan April 2011. Bayaran belum dibuat, tetapi kontraktor telah memasuki tanah dan menjalankan kerja. Apa tindakan yang perlu dibuat?

     

Jawapan/Pandangan:

      Tanah tersebut masih kepunyaan tuanpunya tanah dan kerja-kerja yang dijalankan adalah tidak mengikut undang-undang sehinggalah ambil milik (taking possession) dan milikan rasmi (Formal possession) dibuat. Ambil milik bermaksud pengeluaran borang K dibawah seksyen 18 milikan rasmi bermaksud penyerahan Borang K penduduk, tuan punya tanah dan pihak berkuasa pendaftaran (Unit pendaftaran Pejabat Tanah/PTG) mengikut seksyen 22. Oleh yang demikian untuk mengesahkan kerja-kerja yang dijalankan, Pentadbir Tanah dinasihatkan mengeluar dan menyerahkan Borang K kepada semua orang yang berkentingan walaupun bayaran pampasan belum dibuat. Ini dibolehkan oleh   seksyen 18(a) Akta Pengambilan Tanah 1960. Mengikut seksyen tersebut apabila award/perintah telah dibuat dibawah seksyen 14, Pentadbir Tanah boleh mengeluar dan menyerahkan Borang K pada waktu Borang H diserahkan atau pada bila-bila masa selepas itu.

Oleh yang demikian, apabila notis Borang K dikeluar dan diserahkan, maka bermula dari tarikh penyerahan Borang K, caj bayaran lewat akan mula berkuatkuasa bersesuaian dengan seksyen 32(1), 32(1C)

Soalan dan Jawapan berkaitan Pengambilan Tanah

Mulai hari ini 23 Oktober 2011, saya akan siarkan soalan yang diterima berkaitan dengan pengambilan tanah beserta jawapan yang diberikan tidak lagi seperti sebelum ini yang saya kumpul terlebih dahulu, untuk panduan semua. Artikel pula bergantung masa yang terluang.

Soalan berkaitan Kes Sebenar

            Lot 150 sek. 18 GRN 3605 Bandar Alor Setar Daerah Kota Setar seluas 7395 meter persegi diambil keseluruhannya mengikut warta kerajaan Negeri Kedah N0.500 bertarikh 9 hb. Jun 2011 mengikut seksyen 3(1)(b) dan (c) Akta Pengambilan Tanah 1960 bagi maksud Pembangunan Semula Plaza Tunku Yaacob oleh Perbadanan Kemajuan Negeri Kedah. Di atas tanah tersebut telahpun terdiri bangunan perniagaan setinggi 4 tingkat (siap lebih kurang 45% -50%) dan terbengkalai sejak 17 tahun yang lalu. Tanah tersebut juga terikat dengan beberapa kemasukan kaveat persendirian yang dimasukkan oleh pembeli-pembeli petak bangunan tersebut, ada diantaranya telah membuat pembayaran sebanyak 50% daripada harga jualan melalui pinjaman bank dan ada yang telah menyelesaikan bayaran secara tunai.

Persoalannya adakah pemasuk kaveat tersebut berhak ke atas bayaran pampasan dan jika berhak berapakan bayarannya?

Jawapan/Pandangan:

            Mengikut seksyen 2 APT 1960, ‘orang berkepentingan termasuklah tiap-tiap orang yang menuntut sesuatu kepentingan pada pampasan yang dibuat kerana pengambilan tanah di bawah Akta ini…..’

Mengikut seksyen 11(1)(c) pula, ‘Pentadbir Tanah hendaklah sebagai tambahan kepada  memberi notis awam dalam Borang E, menyampaikan salinan-salinan notis itu mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 53 kepada mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar pada tanah itu’.

Berdasarkan kedua-dua seksyen tersebut, pemasuk kaveat adalah orang berkepentingan yang akan dipanggil semasa siasatan dan berhak mendapat pampasan. Walau bagaimanapun tuntutan pemasuk kaveat (pembeli-pembeli petak) terhadap harga/nilai petak mereka tidak boleh dipertimbangkan oleh Pentadbir Tanah kerana:

i.          petak hanya wujud di dalam perjanjian jual beli, tetapi petak yang sempurna tidak wujud kerana projek tersebut terbengkalai begitu lama.

ii.          semua bayaran yang telah dibuat secara tunai atau melalui pinjaman bank telahpun dibayar kepada pemaju/pemilik tanah? Oleh pembayar atau pihak bank berdasarkan perjanjian jual beli yang telah dibuat.

Oleh yang demikian pada pandangan saya segala tuntutan kerugian akibat pembayaran tersebut MESTI dibuat kepada pemaju/tuan tanah? dan bukannya kepada pemohon iaitu Perbadanan Kemajuan Negeri Kedah/pihak yang akan memajukan projek tersebut. 

ATAU

Pentadbir Tanah memerintahkan supaya sebahagian daripada wang pampasan yang telah diperintahkan dan akan diterima oleh tuan tanah, dibayar kepada pemasuk kaveat (pembeli-pembeli petak) kerana kesalahan yang mereka lakukan iaitu tidak menyiapkan bangunan tersebut. Malangnya sepertimana yang telah diketahui, tuan tanah telah meninggal dunia dan semua hartanya terletak kepada  pihak Pemegang Amanah Raya. Dengan yang demikian, untuk mendapatkan bayaran tersebut pemasuk kaveat (pembeli-pembeli petak) mesti mendapatkannya melalui satu perintah Mahkamah dan bukan melalui bayaran yang diperintahkan oleh Pentadbir Tanah.

Seminar Pemantapan Pengambilan Tanah & Isu Harta Pusaka

Kelab Institut Tanah dan Ukur Negara akan menganjurkan Seminar tersebut seperti berikut:

Tarikh:              24 November 2011

Tempat:            Hotel Grand Continental, Langkawi Kedah

Bayaran:          RM380.00 seorang

Penginapan:     Boleh hubungi hotel-hotel berhampiran

Tarikh tutup permohonan: 17 November 2011

Untuk keterangan lanjut: Hubungi Cik Azleen 017-2732183

Hak Orang Berkepentingan Bila Tanahnya Di Ambil

8 pagi hari Isnin 17 Oktober 2011 saya menerima satu panggilan melalui telefon bimbit dari seorang tuan punya tanah/waris yang ingin mengetahui mengenai Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana tanahnya terlibat dengan pengambilan (jika tidak silap di Kota Tinggi Johor dimana kira-kira 1000 lot telah diwarta pengambilan melalui seksyen 4 Akta tersebut). Inilah kali pertama saya menerima panggilan dari tuan tanah. Selama ini penggilan/sms/email semuanya dari pegawai-pegawai kerajaan sama ada berkhidmat di Pejabat Tanah atau kementerian/jabatan-jabatan lain.Terdapat dua perasaan pada saya, pertama sedih kerana ada rakyat tidak mengetahui Akta tersebut, yang sepatutnya telah mengetahuinya melalui sama ada Ketua Kampung/Penghulu/Wakil DUN/Wakil Rakyat atau sebagainya kerana memberi penerangan kepada rakyat adalah satu dari tugas wajib mereka. Kedua, gembira kerana blog saya telah dilayari oleh sebahagian rakyat negara ini, tetapi bagaimana dengan orang kampung? Sudah tentu mereka terus ketinggalan. Lanjutan dari itu disini saya paparkan hak-hak orang berkepentingan apabila tanahnya diambil semoga memberi munafaat.

TAFSIRAN ORANG BERKEPENTINGAN

Mengikut seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960, ‘orang berkepentingan’ bermaksud tiap-tiap orang yang menuntut sesuatu kepentingan pada pampasan yang dibuat kerana pengambilan tanah. ‘Sesuatu kepentingan’ itu berkemungkinan tuntutan kerana sebagai tuan punya tanah, tuan punya rumah/bangunan, penyewa rumah/bangunan, pemajak tanah, penyewa tanah, pemegang gadai, pemasuk kaveat, orang yang memberi lien {pemegang} dan lain-lain.

HAK ORANG BERKEPENTINGAN

1.        MEMERIKSA PELAN TANAH DAN KAWASAN TERLIBAT

Berdasarkan perenggan 2 Borang D {Pewartaan seksyen 8} Akta Pengambilan Tanah 1960, dinyatakan apabila tanah-tanah dan kawasan-kawasan di dalam jadual Borang C telah diisytiharkan dalam warta kerajaan Negeri, orang berkepentingan boleh memeriksa pelan dan kawasan yang terlibat dengan pengambilan tersebut pada waktu kerja biasa di Pejabat Tanah dimana tanah tersebut terletak. Ini membolehkan orang berkepentingan mendapat tahu dan penjelasan kawasan yang terlibat.

2.        MENDAPAT BORANG E

2.1     Borang E adalah Notis Siasatan pengambilan tanah. Di dalam notis tersebut ada dinyatakan tarikh siasatan, masa siasatan dan tempat siasatan, disamping senarai lot-lot yang terlibat dengan pengambilan tersebut yang menghendaki semua orang berkepentingan hadir dihadapan Pentadbir Tanah. Oleh yang demikian orang yang berkepentingan mesti diberikan notis tersebut. Ini dinyatakan pada seksyen 11(1) Akta Pengambilan Tanah 1960:

‘Pentadbir Tanah hendaklah {shall}, sebagai tambahan kepada memberi notis awam sebagaimana dikehendaki oleh subseksyen (1) seksyen 10, berkenaan dengan kesemua tanah dijadualkan yang dinyatakan dalam tiap-tiap notis Borang E, menyampaikan salinan-salinan notis itu mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 53 kepada :

(a)         penduduk tanah itu;

(b)         empunya berdaftar tanah itu, jika dia bukan penduduknya;

(c)        mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar pada tanah itu;

(d)        mana-mana orang dia tahu atau ada sebab-sebab mempercayai sebagai ada kepentingan pada tanah itu.

2.2     Ada pendapat yang menyatakan, ketidakpatuhan kepada seksyen 11(1) ini, tidak akan menyebabkan proses pengambilan tanah menjadi tidak sah. Ini berdasarkan kepada seksyen 58 Akta Pengambilan Tanah 1960 yang menyatakan:

‘Tiada apa-apa peninggalan atau kegagalan untuk membuat penyiaran notis yang sewajarnya atau membuat penyampaian yang sewajarnya kepada orang-orang atau pihak-pihak yang berkepentingan sebagaimana diperuntukkan dalam Bahagian ini boleh mentaksahkan apa-apa prosiding di bawah Akta ini’

Sebaliknya, pada pandangan  saya perkataan ‘peninggalan’ dan ‘kegagalan’ ini memberi suatu maksud yang mendalam iaitu usaha untuk membuat penyiaran atau membuat penyampaian notis mesti dilaksanakan bersungguh-sungguh terlebih dahulu. Jika usaha telah dibuat dan menemui kegagalan barulah seksyen 58 tersebut boleh digunapakai. Jika tidak tindakan mungkin boleh dipertikaikan. Ini dapat dilihat dari keputusan Mahkamah dalam:

Kes PTG Kedah v Emico Dev [2000] 1 MLJ 257

3.       MENDAPAT JUMLAH PAMPASAN YANG ADIL DAN  BERPATUTAN

Mengikut Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan – Hak terhadap harta

(1)     Tiada seseorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang

          undang

(2)     Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil

          atau menggunakan harta-harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang

          mencukupi

Berdasarkan Perkara 13 di atas, harta termasuk tanah dan Akta Pengambilan Tanah 1960 adalah undang-undang yang dimaksudkan. Mengikut Akta tersebut, tujuan notis Borang E diberi adalah untuk melaksanakan proses siasatan bertujuan menentukan jumlah gantirugi/pampasan yang akan dibayar kepada orang yang terlibat. Penentuan bayaran pampasan adalah berdasarkan Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah dan berdasarkan proviso seksyen 12 iaitu ‘Pentadbir Tanah boleh memperolehi suatu pendapat secara bertulis tentang nilai semua tanah dijadualkan daripada penilai sebelum membuat award/perintah di bawah seksyen 14’

Perkataan ‘penilai’ bermaksud penilai yang bekerja dengan kerajaan atau penilai berdaftar atau pentaksir berdaftar dibawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta –Tanah 1981.

Berpandukan Jadual Pertama dan pendapat bertulis dari ‘Penilai’, berkemungkinan orang berkepentingan memperolehi jumlah pampasan/gantirugi yang adil dan berpatutan seperti yang dikehendaki oleh Perlembagaan.

4.       MEMBUAT TUNTUTAN PAMPASAN SECARA LISAN ATAU BERTULIS

Mengikut perenggan 2 Notis Borang E:

‘Semua orang yang mempunyai kepentingan pada tanah tersebut……………………………………………………………………………………………………………………………………….. adalah dikehendaki hadir dihadapan Pentadbir Tanah ……………………………..dan disitu hendaklah menyatakan:

(a)       jenis kepentingan mereka masing-masing pada tanah itu;

(b)       amaun dan butir-butir tuntutan pampasan mengenai kepentingan itu;

(c)      bantahan mereka, jika ada, terhadap ukuran anggaran keluasan yang diberi        dalam Jadual di bawah ini;

(d)      nama mana-mana orang lain…………………………………………………………………….

Mengikut sub-seksyen (2) seksyen 11 pula, Pentadbir Tanah boleh juga menyampaikan notis Borang F menghendaki tuanpunya berdaftar mana-mana tanah  atau orang lain untuk memberi kenyataan bertulis mengenai maklumat yang diperlukan berkaitan dengan tanah terlibat

Berdasarkan petikan dan kenyataan di atas, orang berkepentingan diberi ruang untuk menuntut segala kerugian akibat pengambilan tanah secara terus (lisan) atau/dan kenyataan bertulis kepada Pentadbir tanah pada masa siasatan.

5.       MENDAPAT KHIDMAT PENILAI SWASTA

Orang berkepentingan boleh mendapatkan khidmat penilai swasta untuk membantu membuat penilaian tanah yang terlibat dan bayaran yang dikenakan atas perkhidmatan tersebut akan dibayar oleh Pentadbir Tanah berdasarkan Jadual Ketujuh Kaedah-Kaedah Penilai 1986, Akta Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah 1981 dan mengikut seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah mempunyai kuasa untuk menetapkan kadar bayaran tersebut.

6.        MENUNTUT DAN DIBERI PAMPASAN KEROSAKAN, PECAH PISAH TERHADAP TANAH

Menurut perenggan 2 sub-perenggan (c) dan (d) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, dalam menentukan amaun pampasan yang hendak diawardkan, ‘pertimbangan hendaklah diberikan terhadap kerosakan tanah yang ditanggung atau mungkin ditanggung disebabkan pengasingan tanah tersebut (pecah-pisah)’. Terdapat satu kes Mahkamah berkaitan dengan perkara tersebut iaitu

Kes Boustead Estate Agency Sdn. Bhd v Pentadbir Tanah Baling  [2007] 4 CLJ 375 – Mahkamah Rayuan.

Dalam kes ini tanah ladang milik Boustead terpisah kepada dua bahagian akibat pengambilan tanah untuk Jalanraya Timur-Barat Fasa 11 Pakej V – Titi Karangan ke Kampung Kangar, Kedah. Pemilik menuntut bayaran pecah-pisah dan kerosakan kepada tanah. Tanah yang terjejas seluas 364.29 ekar dan terdapat 30% penurunan nilai tanah tersebut. Hakim Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan dan memerintahkan bayaran pecah-pisah dan kerosakan sebanyak RM1,748,592.00 {RM16,000 x 30% x 362.29 ekar}

7.       MENUNTUT LAIN-LAIN KOS

         

Menurut sub-perenggan (e) perenggan 2, Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, ‘Pertimbangan juga hendaklah diberi jika akibat dari pengambilan itu, orang berkepentingan terpaksa atau mungkin terpaksa menukar tempat kediaman atau tempat perniagaannya perbelanjaan yang berpatutan boleh dituntut dan boleh dibayar’ dan mengikut sub-seksyen (5) seksyen 14, ‘Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menetapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu (seperti kos perjalanan untuk menghadiri siasatan) dan oleh siapa dan dengan kadar apa kos ………………………………………………………………………………………………………….

8.       MELANTIK WAKIL ATAU EJEN

Orang berkepentingan, oleh kerana sesuatu sebab tidak dapat menghadiri siasatan pengambilan tanah pada tarikh seperti yang ditetapkan di dalam notis Borang E, boleh melantik wakil atau ejen bagi pihaknya dan perlantikan tersebut mesti dibuat secara bertulis.

9.        MENERIMA ATAU MENOLAK PAMPASAN YANG DITAWARKAN

Mengikut seksyen 16(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, setelah perintah/award telah dibuat oleh Pentadbir Tanah, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menyedia dan menyampaikan suatu notis Borang H kepada setiap orang berkepentingan {dalam DUA salinan}. Notis Borang H adalah ‘Tawaran Pampasan’ yang dibuat oleh Pentadbir Tanah berdasarkan perintah {Borang G} dan orang yang berkepentingan diberi tiga pilihan sama ada menerima pampasan, menerima pampasan dengan bantahan atau tidak menerimanya. Ini menunjukkan orang yang berkepentingan diberi pilihan memilih salah satu daripadanya yang dipersetujui dan jika orang berkepentingan membuat pilihan ‘menerima pampasan dengan bantahan’, Mereka akan mendapat bayaran sepenuhnya sepertimana yang tercatat di dalam notis Borang H tersebut.

10.      MEMBUAT BANTAHAN KE MAHKAMAH

Mengikut seksyen 37(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, orang yang berkepentingan, boleh membuat bantahan ke Mahkamah berkaitan dengan sukatan tanah, amaun/jumlah pampasan, orang sepatutnya menerima pampasan atau pembahagian pampasan. Semua bantahan mesti memenuhi syarat-syarat berikut:

(i)        Membuat bantahan melalui Pentadbir Tanah dengan melengkapkan Borang N dan nyatakan alasan sepenuhnya

  

Kes Sin Yee Estate Sdn. Bhd. v PT Kinta [2005] 4 CLJ 653

(ii)       Jika orang berkepentingan hadir semasa award/perintah, bantahan dibuat dalam tempoh enam minggu dari tarikh award/perintah Borang G. Jika tidak hadir dalam tempoh enam minggu setelah terima notis Borang H atau enam bulan dari tarikh award/perintah, yang mana dulu luput

Kes Arthur Ponniah Gurubatham & satu lagi v PT Wilayah Persekutuan KL [2008] 3 CLJ 17

Kes Dynamic Plantation Bhd. v PT Segamat [2008] 3 CLJ 37

Kes T & T Greenview Sdn. Bhd v PTD Johor Bahru [2009] 2 CLJ 891

Kes Hamidon b Ahmad v PHT Jasin [1970] 1 MLJ 202

(iii)      Bayar deposit bila diminta oleh Pentadbir Tanah iatu RM3,000.00 atau 10% daripada amaun dituntut, mana yang kurang/rendah

(iv)       Telah membuat tuntutan secara lisan atau bertulis

  

Kes Asiatic Dev. v PTD Johor Bahru & satu lagi [2005] 6 CLJ 137

                            

(v)       Orang berkepentingan enggan terima  atau terima dengan bantahan tawaran pampasan yang diberi

  

Kes Zainal Abidin bin Yaakub v PTD Melaka Tengah [1996] 5 MLJ 577

                  

(vi)     Jumlah nilai pampasan yang diaward/perintah melebihi RM3,000.00 bagi sesuatu kepentingan

11.      MENDAPAT HAKMILIK SAMBUNGAN DAN PELARASAN CUKAI

TANAH  

Mengikut seksyen 25(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, jika hanya sebahagian sahaja daripada tanah yang terlibat dengan pengambilan, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menyemak cukai……………………………………………………………………, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} mengarahkan supaya bahagian tanah yang masih dipegang oleh empunya diukur semula.

Seksyen 26(1) pula menyatakan, jika sebahagian daripada satu lot telah diukur semula menurut seksyen 25 di atas, pihak berkuasa pendaftaran di Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah hendaklah {shall} mengeluarkan hakmilik sambungan pada bahagian yang masih dipegang oleh tuan tanah.

12.     MENDAPAT PAMPASAN TAMBAHAN/MEMULANGKAN SEMULA PAMPASAN SELEPAS PENGUKURAN SEMULA (JIKA ADA)

            Mengikut seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960, selepas pengukuran semula seperti yang diperuntukan di bawah seksyen 25 (1) dilaksanakan, jika terdapat perbezaan di antara keluasan tanah diambil {selepas pengukuran} dengan keluasan tanah di dalam jadual {Borang D}, perbezaan tersebut hendaklah {shall} dikira semula mengikut nilaian tanah yang telah diaward {Borang G terdahulu}. Jika keluasan diambil lebih besar daripada keluasan di jadual, orang berkepentingan akan dibayar pampasan tambahan mengikut nilaian tanah sebelum ini. Sebaliknya jika keluasan diambil lebih kecil daripada keluasan di jadual, orang berkepentingan akan diminta memulangkan lebihan tersebut. Di samping itu, orang berkepentingan juga akan dibayar caj bayaran lewat pada kadar 8% setahun mulai tanah tersebut diambil milik {tarikh penyerahan notis Borang K} sehingga bayaran dibuat sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 32(2) Akta Pengambilan Tanah 1960.

13.      MENDAPAT CAJ BAYARAN LEWAT 8% SETAHUN PAMPASAN YANG LEWAT DIBAYAR

          Mengikut seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila amaun sesuatu pampasan yang telah diperintahkan/award berkenaan dengan mana-mana tanah yang terlibat tidak dibayar pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} membayar caj bayaran lewat pada kadar 8% mulai dari genap masa hingga pampasan dibayar.

          ‘Genap masa’ bermaksud tarikh semasa tanah itu diambil milik {serah notis Borang K} atau suatu tarikh tiga bulan selepas penyampaian notis Borang H, mana yang awal. Ini bermakna dalam keadaan biasa bayaran pampasan yang tidak dibayar dalam tempoh 3 bulan dari tarikh penyerahan Borang H, caj bayaran lewat 8% akan dikenakan keatas jumlah pampasan yang ditawarkan kepada orang berkepentingan.

Inilah hak-hak orang berkepentingan yang diberikan oleh Akta Pengambilan Tanah 1960, yang perlu diketahui oleh semua orang apabila tanah-tanah mereka terlibat dengan pengambilan tanah di bawah Akta tersebut.