Hak Orang Berkepentingan Bila Tanahnya Di Ambil

8 pagi hari Isnin 17 Oktober 2011 saya menerima satu panggilan melalui telefon bimbit dari seorang tuan punya tanah/waris yang ingin mengetahui mengenai Akta Pengambilan Tanah 1960 kerana tanahnya terlibat dengan pengambilan (jika tidak silap di Kota Tinggi Johor dimana kira-kira 1000 lot telah diwarta pengambilan melalui seksyen 4 Akta tersebut). Inilah kali pertama saya menerima panggilan dari tuan tanah. Selama ini penggilan/sms/email semuanya dari pegawai-pegawai kerajaan sama ada berkhidmat di Pejabat Tanah atau kementerian/jabatan-jabatan lain.Terdapat dua perasaan pada saya, pertama sedih kerana ada rakyat tidak mengetahui Akta tersebut, yang sepatutnya telah mengetahuinya melalui sama ada Ketua Kampung/Penghulu/Wakil DUN/Wakil Rakyat atau sebagainya kerana memberi penerangan kepada rakyat adalah satu dari tugas wajib mereka. Kedua, gembira kerana blog saya telah dilayari oleh sebahagian rakyat negara ini, tetapi bagaimana dengan orang kampung? Sudah tentu mereka terus ketinggalan. Lanjutan dari itu disini saya paparkan hak-hak orang berkepentingan apabila tanahnya diambil semoga memberi munafaat.

TAFSIRAN ORANG BERKEPENTINGAN

Mengikut seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960, ‘orang berkepentingan’ bermaksud tiap-tiap orang yang menuntut sesuatu kepentingan pada pampasan yang dibuat kerana pengambilan tanah. ‘Sesuatu kepentingan’ itu berkemungkinan tuntutan kerana sebagai tuan punya tanah, tuan punya rumah/bangunan, penyewa rumah/bangunan, pemajak tanah, penyewa tanah, pemegang gadai, pemasuk kaveat, orang yang memberi lien {pemegang} dan lain-lain.

HAK ORANG BERKEPENTINGAN

1.        MEMERIKSA PELAN TANAH DAN KAWASAN TERLIBAT

Berdasarkan perenggan 2 Borang D {Pewartaan seksyen 8} Akta Pengambilan Tanah 1960, dinyatakan apabila tanah-tanah dan kawasan-kawasan di dalam jadual Borang C telah diisytiharkan dalam warta kerajaan Negeri, orang berkepentingan boleh memeriksa pelan dan kawasan yang terlibat dengan pengambilan tersebut pada waktu kerja biasa di Pejabat Tanah dimana tanah tersebut terletak. Ini membolehkan orang berkepentingan mendapat tahu dan penjelasan kawasan yang terlibat.

2.        MENDAPAT BORANG E

2.1     Borang E adalah Notis Siasatan pengambilan tanah. Di dalam notis tersebut ada dinyatakan tarikh siasatan, masa siasatan dan tempat siasatan, disamping senarai lot-lot yang terlibat dengan pengambilan tersebut yang menghendaki semua orang berkepentingan hadir dihadapan Pentadbir Tanah. Oleh yang demikian orang yang berkepentingan mesti diberikan notis tersebut. Ini dinyatakan pada seksyen 11(1) Akta Pengambilan Tanah 1960:

‘Pentadbir Tanah hendaklah {shall}, sebagai tambahan kepada memberi notis awam sebagaimana dikehendaki oleh subseksyen (1) seksyen 10, berkenaan dengan kesemua tanah dijadualkan yang dinyatakan dalam tiap-tiap notis Borang E, menyampaikan salinan-salinan notis itu mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 53 kepada :

(a)         penduduk tanah itu;

(b)         empunya berdaftar tanah itu, jika dia bukan penduduknya;

(c)        mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar pada tanah itu;

(d)        mana-mana orang dia tahu atau ada sebab-sebab mempercayai sebagai ada kepentingan pada tanah itu.

2.2     Ada pendapat yang menyatakan, ketidakpatuhan kepada seksyen 11(1) ini, tidak akan menyebabkan proses pengambilan tanah menjadi tidak sah. Ini berdasarkan kepada seksyen 58 Akta Pengambilan Tanah 1960 yang menyatakan:

‘Tiada apa-apa peninggalan atau kegagalan untuk membuat penyiaran notis yang sewajarnya atau membuat penyampaian yang sewajarnya kepada orang-orang atau pihak-pihak yang berkepentingan sebagaimana diperuntukkan dalam Bahagian ini boleh mentaksahkan apa-apa prosiding di bawah Akta ini’

Sebaliknya, pada pandangan  saya perkataan ‘peninggalan’ dan ‘kegagalan’ ini memberi suatu maksud yang mendalam iaitu usaha untuk membuat penyiaran atau membuat penyampaian notis mesti dilaksanakan bersungguh-sungguh terlebih dahulu. Jika usaha telah dibuat dan menemui kegagalan barulah seksyen 58 tersebut boleh digunapakai. Jika tidak tindakan mungkin boleh dipertikaikan. Ini dapat dilihat dari keputusan Mahkamah dalam:

Kes PTG Kedah v Emico Dev [2000] 1 MLJ 257

3.       MENDAPAT JUMLAH PAMPASAN YANG ADIL DAN  BERPATUTAN

Mengikut Perkara 13 Perlembagaan Persekutuan – Hak terhadap harta

(1)     Tiada seseorang pun boleh dilucutkan hartanya kecuali mengikut undang

          undang

(2)     Tiada sesuatu undang-undang pun boleh membuat peruntukan bagi mengambil

          atau menggunakan harta-harta dengan paksa dengan tiada pampasan yang

          mencukupi

Berdasarkan Perkara 13 di atas, harta termasuk tanah dan Akta Pengambilan Tanah 1960 adalah undang-undang yang dimaksudkan. Mengikut Akta tersebut, tujuan notis Borang E diberi adalah untuk melaksanakan proses siasatan bertujuan menentukan jumlah gantirugi/pampasan yang akan dibayar kepada orang yang terlibat. Penentuan bayaran pampasan adalah berdasarkan Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah dan berdasarkan proviso seksyen 12 iaitu ‘Pentadbir Tanah boleh memperolehi suatu pendapat secara bertulis tentang nilai semua tanah dijadualkan daripada penilai sebelum membuat award/perintah di bawah seksyen 14’

Perkataan ‘penilai’ bermaksud penilai yang bekerja dengan kerajaan atau penilai berdaftar atau pentaksir berdaftar dibawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta –Tanah 1981.

Berpandukan Jadual Pertama dan pendapat bertulis dari ‘Penilai’, berkemungkinan orang berkepentingan memperolehi jumlah pampasan/gantirugi yang adil dan berpatutan seperti yang dikehendaki oleh Perlembagaan.

4.       MEMBUAT TUNTUTAN PAMPASAN SECARA LISAN ATAU BERTULIS

Mengikut perenggan 2 Notis Borang E:

‘Semua orang yang mempunyai kepentingan pada tanah tersebut……………………………………………………………………………………………………………………………………….. adalah dikehendaki hadir dihadapan Pentadbir Tanah ……………………………..dan disitu hendaklah menyatakan:

(a)       jenis kepentingan mereka masing-masing pada tanah itu;

(b)       amaun dan butir-butir tuntutan pampasan mengenai kepentingan itu;

(c)      bantahan mereka, jika ada, terhadap ukuran anggaran keluasan yang diberi        dalam Jadual di bawah ini;

(d)      nama mana-mana orang lain…………………………………………………………………….

Mengikut sub-seksyen (2) seksyen 11 pula, Pentadbir Tanah boleh juga menyampaikan notis Borang F menghendaki tuanpunya berdaftar mana-mana tanah  atau orang lain untuk memberi kenyataan bertulis mengenai maklumat yang diperlukan berkaitan dengan tanah terlibat

Berdasarkan petikan dan kenyataan di atas, orang berkepentingan diberi ruang untuk menuntut segala kerugian akibat pengambilan tanah secara terus (lisan) atau/dan kenyataan bertulis kepada Pentadbir tanah pada masa siasatan.

5.       MENDAPAT KHIDMAT PENILAI SWASTA

Orang berkepentingan boleh mendapatkan khidmat penilai swasta untuk membantu membuat penilaian tanah yang terlibat dan bayaran yang dikenakan atas perkhidmatan tersebut akan dibayar oleh Pentadbir Tanah berdasarkan Jadual Ketujuh Kaedah-Kaedah Penilai 1986, Akta Penilai Pentaksir dan Ejen Hartanah 1981 dan mengikut seksyen 14(5) Akta Pengambilan Tanah 1960, Pentadbir Tanah mempunyai kuasa untuk menetapkan kadar bayaran tersebut.

6.        MENUNTUT DAN DIBERI PAMPASAN KEROSAKAN, PECAH PISAH TERHADAP TANAH

Menurut perenggan 2 sub-perenggan (c) dan (d) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, dalam menentukan amaun pampasan yang hendak diawardkan, ‘pertimbangan hendaklah diberikan terhadap kerosakan tanah yang ditanggung atau mungkin ditanggung disebabkan pengasingan tanah tersebut (pecah-pisah)’. Terdapat satu kes Mahkamah berkaitan dengan perkara tersebut iaitu

Kes Boustead Estate Agency Sdn. Bhd v Pentadbir Tanah Baling  [2007] 4 CLJ 375 – Mahkamah Rayuan.

Dalam kes ini tanah ladang milik Boustead terpisah kepada dua bahagian akibat pengambilan tanah untuk Jalanraya Timur-Barat Fasa 11 Pakej V – Titi Karangan ke Kampung Kangar, Kedah. Pemilik menuntut bayaran pecah-pisah dan kerosakan kepada tanah. Tanah yang terjejas seluas 364.29 ekar dan terdapat 30% penurunan nilai tanah tersebut. Hakim Mahkamah Rayuan membenarkan rayuan dan memerintahkan bayaran pecah-pisah dan kerosakan sebanyak RM1,748,592.00 {RM16,000 x 30% x 362.29 ekar}

7.       MENUNTUT LAIN-LAIN KOS

         

Menurut sub-perenggan (e) perenggan 2, Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960, ‘Pertimbangan juga hendaklah diberi jika akibat dari pengambilan itu, orang berkepentingan terpaksa atau mungkin terpaksa menukar tempat kediaman atau tempat perniagaannya perbelanjaan yang berpatutan boleh dituntut dan boleh dibayar’ dan mengikut sub-seksyen (5) seksyen 14, ‘Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menetapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu (seperti kos perjalanan untuk menghadiri siasatan) dan oleh siapa dan dengan kadar apa kos ………………………………………………………………………………………………………….

8.       MELANTIK WAKIL ATAU EJEN

Orang berkepentingan, oleh kerana sesuatu sebab tidak dapat menghadiri siasatan pengambilan tanah pada tarikh seperti yang ditetapkan di dalam notis Borang E, boleh melantik wakil atau ejen bagi pihaknya dan perlantikan tersebut mesti dibuat secara bertulis.

9.        MENERIMA ATAU MENOLAK PAMPASAN YANG DITAWARKAN

Mengikut seksyen 16(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, setelah perintah/award telah dibuat oleh Pentadbir Tanah, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menyedia dan menyampaikan suatu notis Borang H kepada setiap orang berkepentingan {dalam DUA salinan}. Notis Borang H adalah ‘Tawaran Pampasan’ yang dibuat oleh Pentadbir Tanah berdasarkan perintah {Borang G} dan orang yang berkepentingan diberi tiga pilihan sama ada menerima pampasan, menerima pampasan dengan bantahan atau tidak menerimanya. Ini menunjukkan orang yang berkepentingan diberi pilihan memilih salah satu daripadanya yang dipersetujui dan jika orang berkepentingan membuat pilihan ‘menerima pampasan dengan bantahan’, Mereka akan mendapat bayaran sepenuhnya sepertimana yang tercatat di dalam notis Borang H tersebut.

10.      MEMBUAT BANTAHAN KE MAHKAMAH

Mengikut seksyen 37(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, orang yang berkepentingan, boleh membuat bantahan ke Mahkamah berkaitan dengan sukatan tanah, amaun/jumlah pampasan, orang sepatutnya menerima pampasan atau pembahagian pampasan. Semua bantahan mesti memenuhi syarat-syarat berikut:

(i)        Membuat bantahan melalui Pentadbir Tanah dengan melengkapkan Borang N dan nyatakan alasan sepenuhnya

  

Kes Sin Yee Estate Sdn. Bhd. v PT Kinta [2005] 4 CLJ 653

(ii)       Jika orang berkepentingan hadir semasa award/perintah, bantahan dibuat dalam tempoh enam minggu dari tarikh award/perintah Borang G. Jika tidak hadir dalam tempoh enam minggu setelah terima notis Borang H atau enam bulan dari tarikh award/perintah, yang mana dulu luput

Kes Arthur Ponniah Gurubatham & satu lagi v PT Wilayah Persekutuan KL [2008] 3 CLJ 17

Kes Dynamic Plantation Bhd. v PT Segamat [2008] 3 CLJ 37

Kes T & T Greenview Sdn. Bhd v PTD Johor Bahru [2009] 2 CLJ 891

Kes Hamidon b Ahmad v PHT Jasin [1970] 1 MLJ 202

(iii)      Bayar deposit bila diminta oleh Pentadbir Tanah iatu RM3,000.00 atau 10% daripada amaun dituntut, mana yang kurang/rendah

(iv)       Telah membuat tuntutan secara lisan atau bertulis

  

Kes Asiatic Dev. v PTD Johor Bahru & satu lagi [2005] 6 CLJ 137

                            

(v)       Orang berkepentingan enggan terima  atau terima dengan bantahan tawaran pampasan yang diberi

  

Kes Zainal Abidin bin Yaakub v PTD Melaka Tengah [1996] 5 MLJ 577

                  

(vi)     Jumlah nilai pampasan yang diaward/perintah melebihi RM3,000.00 bagi sesuatu kepentingan

11.      MENDAPAT HAKMILIK SAMBUNGAN DAN PELARASAN CUKAI

TANAH  

Mengikut seksyen 25(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, jika hanya sebahagian sahaja daripada tanah yang terlibat dengan pengambilan, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} menyemak cukai……………………………………………………………………, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} mengarahkan supaya bahagian tanah yang masih dipegang oleh empunya diukur semula.

Seksyen 26(1) pula menyatakan, jika sebahagian daripada satu lot telah diukur semula menurut seksyen 25 di atas, pihak berkuasa pendaftaran di Pejabat Pendaftar atau Pejabat Tanah hendaklah {shall} mengeluarkan hakmilik sambungan pada bahagian yang masih dipegang oleh tuan tanah.

12.     MENDAPAT PAMPASAN TAMBAHAN/MEMULANGKAN SEMULA PAMPASAN SELEPAS PENGUKURAN SEMULA (JIKA ADA)

            Mengikut seksyen 28 Akta Pengambilan Tanah 1960, selepas pengukuran semula seperti yang diperuntukan di bawah seksyen 25 (1) dilaksanakan, jika terdapat perbezaan di antara keluasan tanah diambil {selepas pengukuran} dengan keluasan tanah di dalam jadual {Borang D}, perbezaan tersebut hendaklah {shall} dikira semula mengikut nilaian tanah yang telah diaward {Borang G terdahulu}. Jika keluasan diambil lebih besar daripada keluasan di jadual, orang berkepentingan akan dibayar pampasan tambahan mengikut nilaian tanah sebelum ini. Sebaliknya jika keluasan diambil lebih kecil daripada keluasan di jadual, orang berkepentingan akan diminta memulangkan lebihan tersebut. Di samping itu, orang berkepentingan juga akan dibayar caj bayaran lewat pada kadar 8% setahun mulai tanah tersebut diambil milik {tarikh penyerahan notis Borang K} sehingga bayaran dibuat sepertimana yang diperuntukkan di bawah seksyen 32(2) Akta Pengambilan Tanah 1960.

13.      MENDAPAT CAJ BAYARAN LEWAT 8% SETAHUN PAMPASAN YANG LEWAT DIBAYAR

          Mengikut seksyen 32(1) Akta Pengambilan Tanah 1960, apabila amaun sesuatu pampasan yang telah diperintahkan/award berkenaan dengan mana-mana tanah yang terlibat tidak dibayar pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah {shall} membayar caj bayaran lewat pada kadar 8% mulai dari genap masa hingga pampasan dibayar.

          ‘Genap masa’ bermaksud tarikh semasa tanah itu diambil milik {serah notis Borang K} atau suatu tarikh tiga bulan selepas penyampaian notis Borang H, mana yang awal. Ini bermakna dalam keadaan biasa bayaran pampasan yang tidak dibayar dalam tempoh 3 bulan dari tarikh penyerahan Borang H, caj bayaran lewat 8% akan dikenakan keatas jumlah pampasan yang ditawarkan kepada orang berkepentingan.

Inilah hak-hak orang berkepentingan yang diberikan oleh Akta Pengambilan Tanah 1960, yang perlu diketahui oleh semua orang apabila tanah-tanah mereka terlibat dengan pengambilan tanah di bawah Akta tersebut.