Isu Pengambilan Tanah

Semasa berceramah di Johor Bahru tempohari, terdapat juga persoalan yang dibangkitkan oleh peserta berkaitan urusniaga dan pembangunan tanah, tanah-tanah yang telah diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960. Ini timbul kerana terdapat banyak tanah-tanah yang telah diurusniaga (jual/beli) dan ditukar syarat (salah satu bentuk pembangunan tanah) berlaku terutama di Penggerang yang terlibat dengan pembangunan hab petroleum dan gas.

Pandangan

Berdasarkan Kanun Tanah Negara dan Akta Pengambilan Tanah, tidak ada sekatan atau larangan yang dikenakan kepada pemilik tanah untuk menjalankan urusniaga tanah atau pembangunan tanah walaupun tanah-tanah tersebut telah diwartakan sama ada dibawah seksyen 4 atau seksyen 8 Akta Pengambilan Tanah 1960. Dengan kata lain jika tuanpunya tanah memohon untuk pindahmilik khasnya atLau tukar syarat tanah mereka, Pentadbiran Tanah tidak boleh menolak dengan alasan tanah tersebut akan diambil dibawah Akta Pengambilan Tanah 1960 KECUALI TERDAPAT ARAHAN DARIPADA PIHAK BERKUASA NEGERI ATAU KEPUTUSAN AHLI MAJLIS MESYURAT KERAJAAN NEGERI (EXCO) YANG MENGHALANG.

Ini bermakna, jika semasa pewartaan dibawah seksyen 4 atau 8, tanah-tanah tersebut berkategori pertanian dan semasa siasatan dijalankan tanah tersebut telah diluluskan penukaran syarat ke bangunan, maka nilai bangunanlah yang akan diambil kira begitulah seterusnya. Dengan sebab itu selama ini saya syorkan kepada Pentadbiran Tanah supaya membuat semakan semula hakmilik-hakmilik yang tersebut selepas warta dikeluarkan kerana dikuatiri telah berlaku perubahan kepada pemilik atau kategori ataupun syarat nyata tanah berkenaan.

WALAU BAGAIMANA PUN TANAH-TANAH YANG DIPINDAHMILIK/JUAL SELEPAS PEWARTAAN DIBAWAH SEKSYEN 8, NILAI JUAL BELI TERSEBUT TIDAK BOLEH DIAMBIL KIRA SEBAGAI NILAI SEBENAR TANAH TERSEBUT DARI SEGI PENGIRAAN PAMPASAN. Ini dijelaskan dibawah Perenggan 1(1C) Jadual Pertama Akta Pengambilan Tanah 1960

Lagi satu soalan:

Agensi pemohon iaitu badan berkanun, membuat permohonan supaya pengambilan tanah diwartakan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu, seterusnya diwartakan dibawah seksyen 8. Boleh atau tidak PBN mengenakan syarat supaya agensi tersebut membuat pembayaran deposit 10% daripada nilaian JPPH dan dikenakan fee seperti dalam Jadual Kedua Kaedah Pengambilan. Lanjutan daripada isu tersebut sekiranya pemohon tidak meneruskan pengambilan dibawah seksyen 8 boleh atau tidak PBN kenakan apa-apa bayaran/caj.

Pandangan

Sepertimana diketahui, pewartaan dibawah seksyen 4 hanyalah untuk siasatan awal atau untuk kajian sahaja. Ini bermakna tanah-tanah yang disenaraikan di dalam Borang A belum tentu akan diambil dan diwartakan dibawah seksyen 8.

Adalah tidak adil pemohon diminta untuk membayar fee dan deposit sama ada keseluruhan atau sebahagian apabila pemohon meminta supaya diwartakan pengambilan dibawah seksyen 4 terlebih dahulu walaupun seksyen 3(3) menghendaki supaya pemohon membayar fee dan deposit apabila sahaja membuat permohonan. Deposit yang dibayar bertujuan untuk pembayaran pampasan dan untuk membuktikan pemohon mempunyai wang sedangkan pengambilan BELUM TENTU LAGI.

Seperkara lagi jika pemohon tidak mahu meneruskan pengambilan dibawah seksyen 8 setelah tanah-tanah di wartakan dibawah seksyen 4, PBN tidak boleh mengenakan sebarang bayaran kerana tidak dinyatakan di dalam Akta, kecuali ianya dinatakan didalam State Land Rules.

Oleh yang demikian, saya mencadangkan seksyen 3 (3) dipinda dengan menyaratkan supaya pemohon MESTI membayar fee dan deposit jika pemohon ingin mewartakan pengambilan dibawah seksyen 8 dan TIDAK PERLU LAGI membayar fee dan deposit jika pemohon menghendaki pewartaan di bawah seksyen 4 terlebih dahulu.

Isu Pengambilan Tanah

Lot 6648 GM 923, Mukim Simpang Kiri, Batu Pahat
Luas lot:  4E 0R 07P

Pemilik Berdaftar:

Hj. Ismail bin Abdullah 1/2 bahagian

Halimah bte Abdullah 1/2 bahagian

Luas pengambilan     : 0E 0R 23P

Warta seksyen 8        : 1112 bertarikh 6 Julai 2000
                                      (Nama kedua-dua tuan tanah terdapat di dalam warta)

Siasatan                     : 15 Januari 2001

Tarikh Borang H        : 17 September 2001
                                      (Hanya tercatat nama Hj. Ismail bin Abdullah sahaja)
                                      kemungkinan nama Halimah tertinggal

Tarikh Borang K        : 25 April 2003
                                     (KEDUA-DUA NAMA ADA DIDALAM BORANG K)

Tarikh Endorsan Borang K:   24 Mei 2003


ISU:

Borang H hanya dikeluarkan kepada Tuan Hj. Md. Salleh bin Ismail dan TIDAK PERNAH DIKELUARKAN KEPADA HALIMAH BINTI ABDULLAH SEHINGGA KINI. Ini bermakna wang pampasan untuk Halimah BELUM DIBAYAR

Pandangan:

Berdasarkan seksyen 32(1) menyatakan 'Apabila amaun sesuatu pampasan yang diawardkan dibawah akta ini berkenaan dengan mana-mana tanah tidak dibayar atau didepositkan pada atau sebelum genap masa, Pentadbir Tanah hendaklah (shall) membayar amaun yang diawardkan itu serta caj bayaran lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari genap masa hingga pampasan itu dibayar atau didepositkan.

Dalam kes di atas genap masa adalah suatu tarikh tiga bulan selepas penyampaian Borang H hingga pampasan yang akan dibuat nanti.

Dalam hal ini Pentadbir Tanah mesti berbincang dengan agensi pemohon supaya pembayaran pampasan dapat dibuat secara pentadbiran kerana Borang K yang dikeluarkan adalah betul dan endorsan telahpun dibuat  (Borang H sahaja yang terdapat satu nama). Jika agensi enggn membuat pembayaran dan jika tuan tanah/waris merujuk ke Mahkamah kemungkinan akan terjadi seperti kes Ismail bin Bakar & Ors v Director of Lands and Mines, Kedah Darul Aman [2011] 5 MLJ 197

Berdasarkan kepada kes tersebut Pentadbir Tanah di persalahkan kerana lewat membayar pampasan dan caj bayaran lewat TIDAK MENGHALALKAN PENTADBIR TANAH MELEWAT-LEWATKAN BAYARAN TERSEBUT.

      

Pengeluaran Borang H Tanpa Award

Dalam minggu ini saya menerima satu persoalan dari seorang Pegawai Pejabat Pengarah Tanah dan Galian negeri Kedah tentang satu isu iaitu:

Pengambilan tanah untuk pelebaran jalan telahpun selesai sehingga pengeluaran Borang K (telah diendorskan) sepuluh tahun yang lalu. Apabila projek hendak dijalankan, terdapat sebuah rumah di atas jajaran jalan tersebut. Semakan telah dibuat dan didapati Borang E untuk pemilik bangunan tidak pernah dikeluarkan. Menerusi nota siasatan, perintah tidak dibuat untuk rumah tersebut. Begitu juga dengan Borang H dan Borang K tidak pernah dikeluarkan. Borang-borang tersebut hanya dikeluarkan untuk tanah dimana bangunan itu berada sahaja. Oleh yang demikian, pemilik bangunan enggan keluar selagi bayaran pampasan tidak dibuat. Untuk menyelesaikan masalah tersebut, pihak JKR bersetuju untuk membuat bayaran dan meminta Pejabat Tanah mengeluarkan Borang H untuk bangunan tersebut.

 

Persoalannya boleh atau tidak Borang H dikeluarkan

 

Pandangan:

 

Jawapannya BORANG H TIDAK BOLEH DIKELUARKAN. Ini berasaskan kepada seksyen 16(1) Akta Pengambilan Tanah. Seksyen tersebut menyatakan, Borang H hanya boleh dikeluarkan apabila perintah/award (Borang G) telah dibuat. Dalam kes ini perintah tidak pernah dibuat dan dengan sebab itulah Borang H tidak boleh dikeluarkan.

Walaupun Borang H TIDAK BOLEH DIKELUARKAN, Pentadbir Tanah boleh memohon kepada JKR sepaya membuat bayaran dengan mengeluarkan surat Jabatan dan menceritakan senario yang mengakibatkan pembayaran pampasan tidak dibuat sebelum ini yang juga dikenali sebagai 'bayaran secara ex-gratia'  Jika proses pembayaran hendak dibuat mengikut peruntukan undang-undang ianya menimbulkan masalah kerana warta asal telah tamat dan jika hendak diwartakan semula adalah sukar kerana HANYA MELIBATKAN BANGUNAN SAHAJA  dan tidak melibatkan tanah.

Permohonan Pewartaan Seksyen 4 dan Seksyen 8 Oleh Agensi Yang Berbeza

Semasa menyampaikan ceramah kepada pegawai-pegawai JPDC di Johor Bahru pada 2 Disember yang lalu timbul satu persoalan iaitu:

Katakan JPDC telahpun membuat permohonan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 Akta Pengambilan Tanah dan pengisytiharan dibawah seksyen tersebut telahpun dikeluarkan. Selang beberapa bulan kemudian iaitu sebelum pewartaan dibawah seksyen 4 luput, sebuah syarikat yang lain telah membuat permohonan kepada Pejabat Tanah supaya kawasan yang sama diwartakan dibawah seksyen yang sama iaitu seksyen 4. Bolehkah Pejabat Tanah memproses pegambilan tanah dibawah seksyen 4 yang baru untuk syarikat yang baru itu?

 

Pandangan:

 

Sepertimana perbincangan sebelum ini, pewartaan dibawah seksyen 4  BUKANLAH MANDATORI sepertimana yang telah diputuskan oleh Mahkamah Persekutuan. Ianya 'mungkin diperlukan sahaja' dan jika pengambilan diteruskan dibawah seksyen 8 pun ianya mungkin tidak meliputi keseluruhan lot/kawasan yang diwartakan dibawah seksyen 4 sebelum ini. Ini jelas sepertimana yang disebut dibawah seksyen 4 itu sendiri 'Whenever the State Authority is setisfied that any land in any locality in the state is likely to be needed.....' . 

Lazimnya pewartaan dibawah seksyen 4  bertujuan untuk membuat kajian awal tanah atau kajian kesesuaian. Ini bertepatan dengan tajuk kecil sebelum seksyen 4 di dalam Akta, terdapat perkataan 'Preliminary Investigation' atau Penyiasatan/Kajian Permulaan atau awal. Seperkara lagi pewartaan dibawah seksyen 4 TIDAK MENSYARATKAN ENDORSAN ATAU INGATAN DIBUAT berbeza dengan pewartaan dibawah seksyen 8.

Oleh yang demikian, walaupun terdapat permohonan dari agensi-agensi pemohon yang berbeza supaya pewartaan dibuat dibawah seksyen 4 untuk lot-lot atau kawasan yang sama, Pentadbir Tanah boleh membawa untuk pertimbangan Pihak Berkusan Negeri dan PBN boleh meluluskan,  seterusnya diwartakan dibawah seksyen 4 yang baharu.

Sayugia diingatkan, setiap tajuk permohonan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 MESTI MEMASUKKAN NAMA AGENSI PEMOHON YANG BERBEZA ANTARA WARTA WARTA SEKSYEN 4 TERSEBUT, supaya kita dapat membezakan antara pemohon-pemohon yang berlainan.

Bagi lot atau kawasan-kawasan yang telahpun diwartakan pengambilannya dibawah seksyen 8 Akta untuk sesebuah agensi pemohon dan dalam masa yang sama terdapat agensi pemohon lain membuat permohonan pengambilan dibawah seksyen yang sama, Pentadbir Tanah hendaklah menolak permohonan yang terkemudian kerana endorsan/ingatan telah pun berada didalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer sepertimana yang dikehendakki oleh seksyen 9.

Lanjutan daripada isu di atas,  jika  sekiranya pemohon asal  TIDAK MAHU MENERUSKAN PENGAMBILAN disebabkan oleh sesuatu sebab DAN DALAM MASA YANG SAMA ADA PEMOHON LAIN YANG BERMINAT UNTUK MENGAMBIL LOT ATAU KAWASAN TERSEBUT DENGAN MENGGUNAKAN WARTA SEDIA ADA, ADALAH DINSIHATKAN SUPAYA MENUNGGU SEHINGGA WARTA ASAL TAMAT SELEPAS DUA TAHUN DIISYTIHARKAN. Ini kerana di dalam kertas kelulusan yang diangkat kepada PBN dan didalam warta asal ada tercatat nama pemohon yang  akan didaftarkan sebagai pemilik di dalam dokumen hakmilik yang  dikeluarkan nanti setelah selesai proses pengambilan.

Penolakan Borang N Oleh Pentadbir Tanah

Seksyen 36(1) menyatakan 'Tiada apa-apa rujukan kepada Mahkamah boleh dibuat dibawah Akta ini melainkan oleh Pentadbir Tanah'
 

Seksyen 38(1) pula menyatakan 'Apa-apa bantahan yang dibuat dibawah seksyen 37 hendaklah dibuat dengan cara permohonan bertulis dalam Borang N kepada Pentadbir Tanah menghendaki Pentadbir Tanah merujuk perkara itu kepada Mahkamah untuk mendapat keputusannya dan satu salinan tentangnya hendaklah dikemukakan oleh Pentadbir Tanah kepada Pendaftar Mahkamah'
 

Berdasarkan seksyen-seksyen di atas, rujukan ke Mahkamah mesti menggunakan Borang N dan Borang N tersebut mesti terlebih dahulu diserahkan kepada Pentadbir Tanah dan menjadi tanggungjawab Pentadbir Tanah mengemukakan satu salinan Borang H tersebut kepada Mahkamah.
 

Oleh hal yang demikian, pada pandangan saya Pentadbir Tanah BOLEH MENOLAK Borang N yang dikemukakan untuk tindakan jika sekiranya berdasarkan perkara-perkara berikut:

1. Tamat Tempoh Bantahan
 

Berdasarkan seksyen 38(3)(a) Sekiranya pemohon hadir semasa Pentadbir Tanah membuat award, tempoh mengemukakan Borang N adalah dalam masa enam minggu dari tarikh award dibawah seksyen 14.
 

Seksyen 38(3)(b) menyatakan dalam kes-kes lain daripada seksyen di atas, tempoh mengemukakan Borang N adalah dalam masa ENAM MINGGU setelah Borang H DITERIMA atau ENAM BULAN DARI TARIKH AWARD MENGIKUT MANA YANG LEBIH DULU TAMAT TEMPOH. Terdapat TIGA kes Mahkamah seperti dibawah yang berkaitan dengan seksyen tersebut:

Kes Uda Holding Bhd v PT WP KL [2012] 6 MLJ 242

Kes Arthur Ponniah Gurubatham & Satu Lagi v PT Wilayah Persekutuan [2008] 3 CLJ 17

Kes Dynamic Plantation Bhd v PT Segamat [2008] 3 CLJ 37

Ini bermakna jika sekiranya pemohon yang ingin membuat bantahan ke Mahkamah tetapi mengemukakkan Borang N melewati tempoh tersebut, PT boleh menolaknya

2. Orang Berkepentingan Enggan Menerima Bayaran Atau Menerima Dengan Bantahan

Apabila orang berkepentingan menerima Borang H (Tawaran Pampasan), mereka terikat untuk membuat pilihan (mandatori) sepertimana yang terdapat dibawah Borang H tersebut sama ada memilih:

(a) Saya menerima tawaran itu*, dan

     i. saya sedia...................................................................

    ii. saya meminta..............................................................

(b) saya menerima tawaran  itu dengan bantahan*

(c) saya tidak terima tawaran itu*.

Ini jelas dinyatakan dibawah seksyen 37(1), 'mana-mana orang yang berkepentingan pada mana-mana tanah dijadualkan yang menurut apa-apa notis dibawah seksyen 10 atau 11, telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah dalam masa wajar (in due time) dan masih belum menerima award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah tentang tanah itu atau telah menerima bayaran dengan memprotes tentang kecukupan award itu boleh, tertakluk kepada peruntukan seksyen ini, membuat bantahan terhadap-'

Seksyen 30(b) pun ada menyatakan hal tersebut - 'mana-mana orang yang telah menerima bayaran apa-apa amaun yang diawardkan selain daripada dengan memprotes tidaklah berhak menghendaki supaya tuntutannya dirujukkan kepada Mahkamah di bawah seksyen 37'

Ini bermakna jika orang berkepentingan tidak mengembalikan Borang H atau mengembalikan tetapi tidak membuat pilihan seperti yang dikehendaki oleh seksyen 37(1) dan Borang H itu sendiri maka Pentadbir Tanah boleh menolak jika Borang N dikemukakan kepadanya.

Ini diperkukuhkan dengan:

Kes  Zainal Abidin b Yaakub v PT Melaka Tengah [1999] 5 MLJ 577

3. Keengganan Orang Berkepentingan Membuat Tuntutan Pampasan

Berdasarkan Perenggan 4(b) Jadual Pertama

'Enggan atau telah lalai tanpa sebab yang mencukupi untuk diterima oleh Hakim membuat tuntutan pampasan,  orang itu tidak boleh pada bila-bila masa diawardkan apa-apa amaun yang berlebihan daripada amaun yang diawardkan oleh Pentadbir Tanah'

Ini bermaksud, semasa siasatan, orang berkepentingan MESTI MEMINTA/MEMBUAT TUNTUTAN AMAUN YANG MEREKA HAJATKAN, jika permintaan/tuntutan tidak dibuat, award Pentadbir Tanah adalah muktamad. Pentadbir Tanah mesti membuat catatan di dalam nota siasatan menyatakan, orang berkepentingan enggan membuat tuntutan atau menyerah kepada Pentadbir Tanah untuk menentukan bayaran yang sepatutnya.  Oleh yang demikian tidak ada faedahnya Borang N dihantar ke Mahkamah, jika orang berkepentingan menghantar Borang N kepada Pentadbir Tanah

Dalam seksyen 37(1) juga menyatakan perkara yang sama iaitu 'mana-mana orang yang berkepentingan pada mana-mana tanah terjadual yang menurut (pursuant) apa-apa notis dibawah seksyen 10 atau 11, telah membuat tuntutan kepada Pentadbir Tanah dalam masa wajar (in due time) dan masih belum menerima award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah tentang tanah itu, atau telah menerima bayaran sebanyak amaun yang diawardkan dengan memprotes tetang ketidakcukupan award itu boleh, tertakluk kepada peruntukan-peruntukan seksyen ini, membuat bantahan terhadap _'

 4. Tidak Membayar Deposit Apabila Di Minta

Mengikut seksyen 39(1) SEBELUM Pentadbir Tanah membuat rujukan keMahkamah (menghantar Borang O dan Borang N), Pentadbir Tanah hendaklah meminta pemohon mendepositkan kepada Pentadbir Tanah bayaran deposit seperti yang dinyatakan dan sek 39(2) pula menyatakan jika deposit tersebut tidak  dibuat dalam masa 30 hari setelah diminta oleh Pentadbir Tanah, permohonan itu hendaklah disifatkan sebagai telah ditarik balik (shall be deemed to have been withdrawn). Ini bermakna Borang N yang telah dihantar kepada Pentadbir Tanah adalah tertolak.

5. Pampasan Kurang

Berdasarkan seksyen 37(2), jumlah pampasan yang diawardkan mengenai apa-apa kepentingan (tanah, bangunan atau sebagainya) tidak lebih daripada tiga ribu ringgit, award Pentadbir Tanah adalah muktamad. Ini bermakna jika tuan tanah yang mendapat pampasan seperti yang dinyatakan tetapi masih mengemukakan Borang N, Borang N tersebut hendaklah ditolak.

Seksyen 37(3) pula bagi pihak pemohon (sama ada kerajaan, mana-mana orang atau perbadanan yang mengambil tanah untuk kemudahan awam). Jika jumlah amaun yang diaward berkaitan dengan mana-mana tanah yang diambil melebihi lima belas ribu ringgit baru boleh membuat bantahan ke Mahkamah (Hantar Borang N). Oleh itu jika pampasan kurang dari lima belas ribu dan Borang N dikemukakan kepada Pentadbir Tanah, borang N tersebut perlu di tolak.

6. Gagal Hadir Siasatan

Seksyen 14(2) antara lain menyatakan award yang dibuat oleh Pentadbir Tanah hendaklah menjadi keterangan yang akhir dan konklusif mengenai keluasan, nilai dan pembahagian pampasan sama ada orang berkepentingan hadir ataupun tidak. Ini bermakna jika orang berkepentingan tidak hadir pun award tesebut adalah muktamad. Kesannya adalah seperti dipara 3 diatas itu jika orang berkepentingan itu mengemukakan Borang N, ianya mesti ditolak

7. Tuntutan Orang Berkepentingan Berubah-ubah

Ada juga kes dimana semasa siasatan dijalankan, orang berkepentingan hadir serta membawa lapuran penilaian swasta. Amaun yang dituntut secara lisan adalah sama seperti didalam lapuran penilaian. Apabila Pentadbir Tanah membuat perintah yang mana amaunnya kurang daripada yang dituntut, orang berkepentingan tidak bersetuju dengan award Pentadbir Tanah dan mengemukakan Borang N. Malangnya di dalam Borang N tersebut orang berkepentingan menyatakan nilaian yang dituntut berbeza dengan apa yang dinyatakan semasa siasatan dan lapuran nilaian yang disertakan sebelum ini. Ini juga pada pandangan yang membolehkan Pentadbir Tanah menolak Borang N tersebut.

8. Bantahan Oleh Agensi Pemohon

  Dibawah seksyen 37(3), pihak kerajaan (pemohon) atau mana-mana orang atau perbadanan yang membuat permohonan pengambilan dibawah s 3(1)(b) yang disahkan oleh PBN untuk kemudahan awam (public utility) seperti jalan, landasan pengangkutan, bekalan air, elektrik, paip gas, telekomunikasi, lampu jalan, system pembentungan, system perparitan adalah dianggap sebagai orang berkepntingan dan dengan demikian jika mereka mengemukakan Borang N  untuk membuat bantahan, IANYA DIBENARKAN DAN PENTADBIR TANAH BOLEH MENERIMANYA.

Sebaliknya jika permohonan pengambilan tersebut BUKAN UNTUK KEMUDAHAN AWAM (selain daripada yang di atas), MEREKA TIDAK LAYAK MEMBUAT BANTAHAN KEMAHKAMAH DAN JIKA MEREKA MENGEMUKAKAN BORANG N, PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENOLAKNYA.

Isu Pengambilan Tanah

Hari ini saya ingin berkongsi dengan pelayar blog saya satu isu yang tidak sepatutnya berlaku dalam proses pengambilan tanah tetapi telahpun berlaku dan diharap tidak akan berlaku lagi selepas ini.

 

Agensi pemohon meminta supaya pengambilan tanah dibuat melalui pengeluaran Borang I (pengambilan melalui Perakuan Kedesakan) mengikut seksyen 19 Akta Pengambilan Tanah 1960 DAN Borang I telah dikeluarkan. Semasa/selepas siasatan dibuat agensi pemohon ingin mengurangkan keluasan tanah yang diambil dan seterusnya Pentadbir Tanah akur dengan kehendak pemohon DENGAN MENGELUARKAN BORANG H, KELUASAN PENGAMBILANNYA KURANG DARI BORANG K. Bagaimana kedudukan keputusan yang dibuat oleh Pentadbir Tanah. Semasa Pentadbir Tanah kemukakan Permintaan Ukur kepada Jabatan Ukur pula, Pentadbir Tanah memohon supaya Jabatan Ukur membuat pengukuran berdasarkan keluasan pengambilan di dalam BORANG H

 

 

Pandangan:

 

Berdasarkan seksyen 19, Pengarah Tanah dan Galian Negeri  boleh mengeluarkan Borang I pada atau selepas tamat tempoh 15 hari dari tarikh BORANG E DI TAMPAL mengikut seksyen 52 sepertimana yang dinyatakan dibawah seksyen 10. Borang I adalah arahan daripada Pengarah Tanah dan Galian supaya Pentadbir Tanah mengeluarkan Borang K (ambil milik). Oleh yang demikian selepas terima Borang I adalah menjadi kewajiban kepada Pentadbir Tanah mengeluarkan Borang K.

 

Lanjutan daripada itu, seksyen 22 pula menyatakan tanah tersebut diambil milik secara rasmi (Formal possession) apabila Borang K yang dikeluarkan tadi diserahkan kepada penduduk tanah tersebut dan salinan nya diserahkan kepada tuanpunya berdaftar dan pihak berkuasa pendaftaran (unit pendaftaran Pejabat Tanah atau Pejabat PTG, mana yang berkaitan). Ini Iah yang mesti dilakukan oleh Pentadbir Tanah. Disamping itu Pentadbir Tanah juga boleh menyerahkan salinan Borang I kepada pihak-pihak tersebut. Selain daripada itu seksyen 23 pula menyatakan, apabila pihak berkuasa pendaftaran terima sahaja Borang K, menjadi tanggungjawab Pendaftar mendaftar/membuat ingatan/endorsan didalam Dokumen Hakmilik Daftar Komputer (tidak boleh dilewat-lewatkan). Seterusnya seksyen 66 menyatakan apabila endorsan telah dibuat, tanah yang diambil tersebut telah menjadi 'TANAH KERAJAAN' DAN PENARIKAN DIBAWAH SEKSYEN 35 TIDAK LAGI BOLEH DIBUAT.

Isu lain yang akan timbul nanti adalah apabila Permintaan Ukur bagi baki lot dikemukakan kepada Jabatan Ukur atau Juruukur Berlesen yang mana Jabatan tersebut memerlukan salinan Borang K dan salinan Warta seksyen 8. Ukuran tidak akan dibuat jika sekirannya salinan tersebut tidak disertakan.

 

Oleh yang demikian, apabila endorsan telah dibuat, PERINTAH YANG DIBUAT OLEH PENTADBIR TANAH MESTI MENGIKUT KELUASAN PENGAMBILAN DI DALAM WARTA S 8 DAN DALAM BORANG K YANG TELAH DIKELUARKAN SEBELUMNYA. Pentadbir Tanah telah melakukan kesalahan yang besar jika akur dengan kehendak pemohon sepertimana dalam persoalan diatas.

 

Perlu atau Tidak Warta Seksyen 4 Di Endors

Tajuk sebelum seksyen 4 berbunyi 'Preliminary Investigation' (Penyiasatan Permulaan). Ini bermakna seksyen 4, 5 dan seksyen 6 yang terletak dibawah tajuk tersebut hanyalah berkaitan dengan siasatan atau kerja-kerja awal yang mungkin hendak dilakukan keatas tanah dan pengambilan tanah belum tentu akan dibuat.

 

Ini bertepatan dengan seksyen 4(1) yang menyatakan:

 

'Whenever the State Authority is satisfied that any land in anya locality in the State is likely to be needed for any of the purposes referred to in section 3 anotification in Form A shall be published in the Gazette'

Berdasarkan keputusan Mahkamah Persekutuan No. 01(f) - 13 - 06/2012(M) pengeluaran Borang A adalah tidak mandatori dan notis Borang D boleh dikeluarkan secara terus tanpa perlu mengeluarkan notis Borang A terlebih dahulu.

Berdasarkan perenggan 4.1 Pekeliling Persuruhjaya Tanah Persekutuan Bil 1 Tahun 2003 pula menyatakan '..........................Sekiranya masih memerlukan kajian, agensi pemohon hendaklah memohon pengisytiharan cadangan pengambilan tanah dibawah seksyen 4 terlebih dahulu. Pengisytiharan di bawah seksyen 4 bertujuan untuk memberi kuasa kepada agensi pemohon dan ejen-ejennya untuk memasuki tanah dan membuat kerja-kerja pengukuran dan kajian tanah. ..........................................................'


Selanjutnya di bawah seksyen 4, 5 dan seksyen 6 TIDAK MENYATAKAN KEPERLUAN UNTUK ENDORSAN. Ini bermakna ENDORSAN/WASILAN TIDAK PERLU DIBUAT DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR SELEPAS WARTA SEKSYEN 4. Cuma dibawah seksyen 4(2) menyatakan Pentadbir Tanah hendaklah memberi notis umum mengenai sesuatu pemberitahuan yang disiarkan dibawah subseksyen (1) iaitu warta Borang A (seksyen 4) mengikut cara yang ditetapkan oleh seksyen 52 iaitu warta tersebut ditampalkan (posted) di papan kenyataan Pejabat Tanah, papan kenyataan awam dimana tanah terletak dan di atas atau berhampiran dengan tanah terlibat.

Perkara ini patut diambil perhatian KERANA MASIH ADA PENTADBIRAN TANAH YANG MEMBUAT ENDORSAN DIDALAM DOKUMEN HAKMILIK DAFTAR SELEPAS WARTA SEKSYEN 4. Perkara tersebut akan bertambah rumit jika sekiranya pengambilan tanah tidak diteruskan sedangkan endorsan seksyen 4 telah dibuat.

Tajuk sebelum seksyen 7 pula berbunyi 'Declaration of Intended Acguisition' (Pengisytihatan Pengambilan Yang Dicadangkan) pula bermaksud tanah yang disenaraikan dalam Borang C akan diambil/terlibat dengan pengambilan dan seksyen 9(1)(b) MENSYARATKAN SUPAYA ENDORSAN HENDAHLAH (SHALL) DILAKUKAN SELEPAS WARTA SEKSYEN 8

 

 

Pengambilan Tanah Melibatkan Bangunan

Setiap kali berceramah/taklimat/perbincangan/seminar berkaitan dengan pengambilan tanah, isu bangunan yang terlibat dengan pengambilan kerap kali ditimbulkan dan kadang kala ianya menjadi isu yang kontroversi. Perkara ini jugalah yang dibangkitkan oleh Tuan CADO Pejabat Tanah Seberang Prai Tengah semasa program  anjuran JKPTG Pulau Pinang pada 14 Oktober di Wisma Persekutuan Kepala Batas yang lalu.

 

Berdasarkan seksyen 2 Akta Pengambilan Tanah 1960, tafsiran 'bangunan' termasuklah apa-apa rumah, pondok, bangsal atau kurungan berbumbung, sama ada digunakan bagi maksud tempat kediaman manusia atau selainnya, apa-apa dinding, pagar, platform, system pembentungan, tangki bawah tanah, dinding adang, dok, jeti, pelantar pendaratan, kolam renang, jambatan, landasan keretapi dan apa-apa binaan, sokongan atau bahan asas berkaitan dengan bangunan'.

Berdasarkan tafsiran di atas 'bangunan' BUKAN HANYA RUMAH KEDIAMAN SAHAJA

 

Perenggan 1 sub-perengggan (3A) pula menyatakan 'Nilai mana-mana bangunan diatas mana-mana tanah yang hendak diambil tidak boleh diambil kira bahawa jika bangunan itu tidak dibenarkan atas alasan:

 

(a) kategori kegunaan tanah; atau

(b) syarat nyata atau syarat tersirat.

 

Perenggan di atas bermaksud jika terdapat bangunan diatas tanah yang diambil dan ianya TIDAK MELANGGAR kategori, syarat nyata atau syarat tersirat, MAKA PAMPASAN BANGUNAN TERSEBUT HENDAKLAH DIBAYAR. Seterusnya apabila BANGUNAN TERSEBUT dibayar pampasan, BANGUNAN TERSEBUT BUKAN LAGI KEPUNYAAN TUANPUNYA DAN IANYA MENJADI HAKMILIK AGENSI PEMOHON.

 

Isu yang ada kaitan dengan perkara diatas adalah 'bangunan yang terlibat BUKAN KESELURUHANNYA TETAPI HANYA SEBAHAGIAN'.

 

Pada pandangan saya jika bahagian utama bangunan terlibat, pampasan hendaklah dibayar untuk keseluruhan bangunan dan SEBALIKNYA dengan syarat semasa siasatan, pemilik bangunan MESTI MEMBUAT PENGAKUAN bahawa apabila nilai bangunan dibayar keseluruhan dan Borang K di keluarkan, KESELURUHAN BANGUNAN TERSEBUT MESTI DIROBOHKAN dan seterusnya PENTADBIR TANAH HENDAKLAH MENCATATKAN KENYATAAN TERSEBUT DIDALAM NOTA SIASATAN (Ianya akan menjadi bukti jika apa-apa berlaku selepas ini).

 

Perkara ini mesti dilakukan kerana terdapat pemilik bangunan yang berbohong (walaupun mereka telah mengangkat sumpah seperti yang dikehendakki oleh seksyen 13) dengan cara HANYA MEROBOHKAN BAHAGIAN YANG TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN TANAH DAN MEMBIARKAN BAHAGIAN YANG TERDAPAT DI ATAS BAKI LOT YANG TIDAK TERLIBAT DENGAN PENGAMBILAN. Ini dilakukan kerana pada pandangan mereka tindakan dibawah seksyen 425 Kanun Tanah Negara tidak dapat dibuat kerana bahagian bangunan tersebut terletak di atas tanah milik (baki lot). JIKA PERKARA INI TERJADI (bahagian bangunan yang dibayar tetapi tidak dirobohkan)PEJABAT TANAH ATAU AGENSI PEMOHON MESTI MENDAPATKAN PERINTAH MAHKAMAH SUPAYA BAHAGIAN BANGUNAN TERSEBUT DIROBOHKAN. Pada pandangan saya jika kes ini dibawa keMahkamah nanti, BUKTI CACATAN NOTA SIASATAN ADALAH MENJADI BUKTI YANG KUKUH PEMILIK BANGUNAN TELAH INGKAR DAN MELANGGAR SUMPAH.

 

 

 

 

 

Soalan Pengambilan Tanah

Pada hari Jumaat 10 Oktober yang lalu saya menerima sms pertanyaan  pengambilan tanah yang saya anggap menarik dari seorang pengunjung blog yang belum pernah dibangkitkan sebelum ini. Soalan berbunyi berikut:

 

Satu lot tanah (freehold) seluas 981meter per terletak dalam bandar, dipunyai oleh Yoong Wan Tack 2018/2690 bahagian dan Che Semek bt. Yaacub (meninggal dunia) 672/2690 bahagian. En. Yoong bercadang untuk memajukan bahagiannya (melalui kaedah pecah sempadan?) dengan mendirikan bangunan kekal (4 pintu) tetapi tidak dapat dilaksanakan kerana terikat dengan kehendak undang-undang tanah dan kehendak perancangan. Keluarga simati pula tidak bersetuju dan tidak berminat untuk sama-sama membangunkan tanah tersebut. Untuk merealisasikan hajatnya, boleh atau tidak En. Yoong membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui Akta Pengambilan Tanah 1960.

 

 

Pandangan:

 

Pada pandangan saya En. Yoong BOLEH membuat permohonan untuk mengambil tanah bahagian simati melalui seksyen 3(1)(c) Akta Pengambilan Tanah 1960 dan Pihak Berkuasa Negeri BOLEH meluluskannya kerana permohonan tersebut dibenarkan jika memenuhi kehendak seksyen 3(1)(c), (2), (3), (4), (5), (6); seksyen 3A, 3B, 3C, 3D dan 3E dan Kaedah Pengambilan Tanah 1998

Isu Pengambilan Tanah

Semasa berceramah di Kuala Terengganu pada 20 dan 21 September dan ceramah di INSTUN pada 24 September, terdapat persoalan yang sama ditanyakan berkaitan pengambilan tanah dan pembangunan tanah.

 

Soalan berbunyi seperti berikut:

 

Sebahagian daripada satu lot (yang dipunyai oleh TIGA orang tuanpunya tanah) terlibat dengan pengambilan (katakan lot 321, GM 131). Proses pengambilan telahpun hampir selesai, cuma Borang K belum dikeluar dan diendorse/buat ingatan/wasilan. Dalam masa yang sama permohonan untuk memecah bahagian tanah kepada 3 BAHAGIAN telah dilulus dan hakmilik baru telah didaftarkan (Katakan lot 2210 HS(D) 22, lot 2211 HS(D) 23 dan lot 2212 HS(D) 23). Berdasarkan pelan pengambilan tanah, kawasan yang terlibat dengan pengambilan hanya melibatkan lot 2210 HS(D) 22. Bagaimana untuk menyediakan Borang K bagi tujuan endorsan kerana hakmilik lama (lot 321 GM 131) telah dibatalkan akibat pecah bahagian tersebut

 

 

Pandangan:

 

Dalam ruangan pertama jadual Borang K ia itu NO LOT  masukkan NO LOT YANG BAHARU (lot 2210) SERTA NO LOT LAMA (lot 321) di dalam kurungan. Sementara ruang kedua iaitu HAKMILIK ATAU KEPENDUDUKAN masukkan JENIS HAKMILIK YANG BAHARU (HS(D) 22) SERTA JENIS HAKMILIK LAMA (GM 131) didalam kurungan. Dengan pengeluaran Borang K berdasarkan cara pengisian tersebut, Pentadbir Tanah boleh lah membuat endorsan/ingatan/wasilan ke dalam hakmilik baharu.

 

 

Pandangan Pengambilan Tanah s3(1)(a)

Disini saya sertakan pandangan daripada Pengarah JKPTG Negeri Sembilan berkaitan pengambilan tanah oleh Tenaga Nasional Berhad di bawah seksyen 3(1)(a). 

PANDANGAN INI ADA KAITAN DENGAN PAPARAN SAYA SEBELUM INI BERTAJUK 'MAKSUD AWAM DAN KEMUDAHAN AWAM'

Walau pun antara hujahan atau dapatan dalam kes Tenaga Nasional lwn Teobros Development Sdn Bhd (Mahkamah Rayuan) tersebut mengatakan bahawa penyediaan bekalan elektrik oleh Tenaga Nasional adalah sememangnya suatu aktiviti public purpose namun hujahan atau dapatan tersebut masih boleh diperdebatkan atau dinilai dengan lebih mendalam berdasarkan alasan-alasan berikut:-

1. Secara prinsipnya, pengambilan tanah untuk maksud awam (public purpose) di bawah seksyen 3 (1)(a) APT 1960 memberi penekanan kepada si pengambil dan bukannya tujuan pengambilan itu. Kerajaan Persekutuan atau Kerajaan Negeri atau mana-mana badan kedua-dua Kerajaan itu boleh mengambil tanah untuk maksud awam kerana tanggungjawab dan fungsi Kerajaan adalah memelihara dan melindungi kepentingan awam.

2. APT 1960 mengiktiraf perbezaan antara maksud awam (public purpose) dengan kemudahan awam (public utility) apabila dinyatakan di bawah seksyen 2 dan seterusnya seksyen 3(3) dengan syarat fee permohonan pengambilan tanah  boleh dikecualikan oleh PBN jika pengambilan adalah untuk kemudahan awam (public utility).

3. TNB telah dibenarkan oleh beberapa PBN di Semenanjung Malaysia untuk mengambil tanah bagi maksud awam di bawah seksyen 3 (1)(a) kerana way leave di bawah Akta Bekalan Elektrik 1990 yang digunakan sebelum itu oleh TNB khususnya untuk talian penghantaran elektrik bervoltan tinggi telah menimbulkan banyak bantahan daripada rakyat kepada pemimpin politik disebabkan pampasan yang diterima tidak setimpal dengan penggunaan tanah secara kekal oleh TNB selain susut nilai dan kerosakan yang menjejaskan hak pemilik tanah yang terlibat. Hasilnya TNB diberikan 'hadiah' yang sangat istimewa kerana bersetuju mengambil tanah di bawah APT dengan mengenepikan hak penggunaan di bawah ABE 1990. Isunya, adakah TNB dan agensi utiliti lain yang merupakan badan korporat layak diberikan 'hadiah' tersebut? Sekiranya layak, adakah kelayakan itu boleh diberikan oleh PBN? Adakah PBN diperuntukkan kuasa untuk mentafsir apa-apa tujuan di bawah PBN samada ianya bersifat awam atau tidak? Tindakan 'menghadiahkan' TNB tersebut oleh beberapa PBN boleh dianggap sebagai satu langkah atau jalan keluar yang popular namun terdapat cara lain untuk menghalalkan matlamat tersebut. TNB atau syarikat utiliti lain adalah badan korporat yang bermatlamatkan keuntungan. Memang diakui bahawa hak penggunaan ke atas tanah berimilik di bawah ABE 1990 dan Akta Industri Perkhidmatan Air (AIPA) 2006 sedikit sebanyak bercanggah dengan peruntukan Artikel 13 Perlembagaan Negara tetapi tetapi membenarkan agensi utiliti yang merupakan syarikat mengambil tanah untuk maksud awam bukanlah penyelesaian yang sihat atau sesuai. Sebaliknya, agensi utiliti boleh menggunakan suruhanjaya-suruhanjaya yang ada sebagai vehicle untuk tujuan tersebut. Walau pun pilihan ini boleh dilihat sebagai jalan keluar yang lebih bersifat teknikal namun sekurang-kurangnya semangat atau prinsip maksud awam di bawah APT itu masih terpelihara. Jika TNB atau syarikat utiliti lain masih
perlu diberikan kebenaran untuk mengambil tanah bagi maksud awam, langkah penyelesaian jangka panjangnya sudah semestinya memerlukan pindaan kepada APT 1960.

4. Tanpa pindaan ke atas APT, membenarkan TNB atau syarikat utiliti lain mengambil tanah untuk maksud awam adalah tindakan 'melepaskan' atau forego sumber-sumber hasil kepada Kerajaan iaitu:-

   a. Fee proses permohonan pengambilan tanah yang sepatutnya boleh    dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil kepada Kerajaan Negeri)

b. Fee penilaian ke atas nilaian tanah yang dilakukan oleh Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta yang dikenakan di bawah seksyen 3(1)(b) APT 1960 (hasil Kerajaan Persekutuan)

c. Fee ke atas dokumen-dokumen sokongan seperti sijil carian rasmi dan salinan sah hakmilik (hasil Kerajaan Negeri)

Sekian,

JAIYA BIN ABU

JKPTG NS

Soalan Pengambilan Tanah

Ada satu soalan yang ditanyakan kepada saya dan saya rasa persoalan ini sering berlaku. Soalan: Tanah seluas 0.068 ha terlibat keseluruhannya dengan pengambilan. Didalam warta seksyen 8, cetakan yang dibuat mengenai anggaran keluasan pengambilan adalah 0.680 ha. Pentadbir Tanah telahpun selesai menjalankan siasatan dan perintah pengambilan yang dibuat adalah berdasarkan keluasan seperti di dalam warta seksyen 8 tetapi Borang H belum dibuat dan belum diserahkan. Apakah yang perlu lakukan oleh Pentabir Tanah  untuk menyelesaikan masalah tersebut?

Pandangan:

Perintah yang dibuat oleh Pentadbir Tanah untuk pengambilan tanah seluas 0.680 ha tersebut adalah adalah tidak releven kerana keluasan tanah sebenar hanyalah 0.068 ha walaupun anggaran keluasan yang hendak diambil di dalam warta adalah 0.680 ha. Pentadbir Tanah bolehlah meminda perintah tersebut menjadi 0.068 ha dan seterusnnya pindaan warta (tak perlu penarikan dibawah seksyen 35(1)) mesti dibuat bersesuaian dengan keluasan sebenar tanah tersebut.

Baki Lot Yang Tidak Ekonomik

Ada pertanyaan yang sampai kepada saya bertanyakan bagaimana untuk menentukan baki yang tidak ekonomik dan seterusnya dalam masa siasatan PEMILIK TANAH MEMOHON SUPAYA BAKI LOT TERSEBUT DIAMBIL KESELURUHANNYA.

 

Di dalam Akta Pengambilan Tanah 1960, tidak menyatakan bagaimana untuk menentukan baki lot yang tidak ekonomik. Sepatutnya, APABILA  MENERIMA PELAN PERMOHONAN PENGAMBILAN, Pentadbir Tanah BERKUASA UNTUK MENENTUKAN BAKI LOT YANG MANA SEPATUTNYA DIAMBIL KESELURUHAN DAN MEMINTA PEMOHON MEMINDA PELAN PERMOHONAN dan JANGAN TERUS MENERIMA SAHAJA APA YANG DIKEHENDAKI OLEH PEMOHON. Mengikut amalan biasa, jika tanah pertanian, luas yang tidak ekonomik adalah 1 ekar/0.5 ekar bagi Kelantan (Ini berdasarkan syarat pecah sempadan tanah). Itupun bergantung kepada BENTUK lot baki tersebut.

 

Apabila keluasan pengambilan telah ditentukan oleh Pentadbir Tanah (setelah dicampur dengan keluasan baki lot yang tidak ekonomik) barulah Borang C disediakan. Ini bermakna KELUASAN YANG DIWARTAKAN DIBAWAH SEKSYEN 8 TERMASUK BAKI LOT YANG TIDAK EKONOMIK

 

Isu yang berbangkit sekarang adalah SEMASA SIASATAN, pemilik tanah memohon supaya baki lot yang tidak ekonomik diambil. Perkara ini tidak akan berlaku jika Pentadbir Tanah telahpun mengambil tindakan seperti diatas. Pada pandangan saya jika ianya berlaku, Pentadbir Tanah boleh mengambil seluruh baki lot yang tidak ekonomik tadi TETAPI TERTAKLUK KEPADA SEKSYEN 14(4) AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960.

 

 

 

 

Tempoh 21 Hari Untuk Siasatan

Masih terdapat dikalangan pegawai dan kakitangan pentadbiran tanah yang keliru dengan tempoh 21 hari untuk mengadakan siasatan pengambilan tanah. Hari ini sahaja (12 Ogos) seorang Pembantu Tadbir dan seorang Pentadbir Tanah menghubungi saya bagi memperjelaskan perkara tersebut.

 

Berdasarkan seksyen 10(2) Akta Pengambilan Tanah 1960 menyatakan 'Pentadbir Tanah tidak boleh mengadakan siasatan itu lebih awal daripada dua puluh satu hari selepas tersiarnya notis yang disebut dalam subseksyen (1)'

 

Berdasarkan subseksyen (1) seksyen 10, notis yang dinyatakan di dalam subseksyen diatas adalah notis awam Borang E yang disempurnakan mengikut seksyen 52 iaitu notis Borang E yang ditampal.

 

Ini bermakna tarikh siasatan hendaklah melebihi 21 hari SELEPAS tarikh notis itu ditampal, jika kurang SIASATAN ADALAH TUDAK SAH

 

Seksyen 11 pula menyatakan Pentadbir Tanah hendaklah (shall) menyediakan salinan notis Borang E dan disampaikan kepada penduduk tanah, tuanpunya berdaftar, mana-mana orang yang ada kepentingan berdaftar, mana-mana orang yang ada kepentingan mengikut seksyen 53. Penyerahan salinan notis ini tidak tertakluk kepada suatu tempoh seperti notis awam Borang E.

 

Ini bermakna salinan-salinan Borang E tersebut boleh diserahkan bila-bila masa sahaja walaupun sehari sebelum siasatan pengambilan dijalankan, IANYA TETAP SAH.

Cadangan Penambahbaikan APT 1960

Sepanjang tempoh lebih 32 tahun bergelumang dengan Akta Pengambilan Tanah 1960 (APT) dan melalui cadangan/pertanyaan dari peserta kursus, APT 1960 mempunyai banyak kelemahan dan sepatutnya telah ditambah atau dipinda. Kali ini saya akan senaraikan kelemahan-kelemahan APT 1960 yang telah dikenalpasti dan cadangan penambahbaikan.

 

1. Tiada tafsiran perkataan 'maksud awam/public purpose' di dalam seksyen 3(1)(a) sedangkan perkataan 'kemudahan awam/public utility' ada di seksyen 2(1)

 

Disyor supaya dimasukkan tafsiran 'maksud awam/public purpose' jika boleh ambil tafsiran maksud awam dari seksyen 2 Ordinan Pengambilan Tanah Sabah (Sabah Cap. 69) yang pada pandangan saya lebih lengkap

 

Seksyen 2 Land Acquisition Ordinance (Sabah Cap 69)

“public purpose” means any, or any combination, of the following purposes :
 
(a)          for exclusive use of the Government or of the Federal Government or for general public use;
 
 (b)        for or in connection with the planning, establishment, extension, improvement or development of any town or township any purpose reasonably necessary or desirable in regard thereto, including the provision of open spaces and amenities and the setting apart of suitable sites for factories industries and trade;
 
  (c)         for or in connection with the provision of residential accommodation for any section or class of the community including the officers, servants or employees of the Government or the Federal Government, and the families and employees thereof;
 
  (d)        for obtaining control over land contiguous to, or required for or in connection with, any port, airport, railway, road or other public works of convenience;
 
  (e)        for or in connection with any public utility undertaking or the provision of any public service, undertaken or provided, or about to be undertaken or provided, by the Government, the Federal Government, a local authority or any corporation incorporated directly by written law; 

 (f)      for or in connection with any scheme relating to the settlement or re-settlement of any
community, or of any section or class of the public, rural or urban;
 (g)     for or in connection with the provision of land for the cultivation of padi, or for agricultural research or experimental purposes;
             
(h)     for or in connection with the conservation, improvement or exploitation of natural resources.

2. Pindaan kepada seksyen 3(1)

 

Buat masa sekarang seksyen tersebut dipecahkan kepada (a), (b) dan (c) dan perkara ini telah pun dijelaskan dimana-mana ceramah dan di dalam Buku Manual Pengambilan Tanah. Buat masakini, sebagai contoh apabila permohonan pengambilan tanah diterima dari Tenaga Nasional Berhad (TNB) untuk mendirikan pencawang permohonan tersebut diletakkan dibawah seksyen 3(1)(b) dan diproses mengikut Akta Pengambilan Tanah, sementara untuk talian bekalan elektrik diproses mengikut Akta Bekalan Elektrik 1990. Walau bagaimanapun akhir-akhir ini terdapat lima buah negeri iaitu Johor, Negeri Sembilan, Perak dan Pulau Pinang telah membenarkan TNB membuat pengambilan tanah mengikut seksyen 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960 untuk pencawang elektrik dan talian bekalan elektrik. Oleh yang demikian pada pandangan saya seksyen 3 tersebut perlu dipinda dan seterusnya memasukkan tafsiran 'publis purpose' seperti mana tafsiran di atas. Lanjutan itu, pada pandangan saya seksyen ini hanya perlu dipecahkan kepada seksyen 3(1)(a) dan (b) sahaja. Iaitu (b) dan (c) digabungkan menjadi (b)
 

 3. Pindaan kepada seksyen 4

 

Berdasarkan keputusan Mahkamah Persekutuan yang antara lain menyatakan pewartaan dibawah seksyen 4 adalah BUKAN MANDATORI, adalah disyorkan supaya seksyen ini dipinda bersesuaian dengan keputuan tersebut dan kehendak Pekeliling Persurujaya Tanah Persekutuan Bil 1 Tahun 2003 dan Bil 1 Tahun 2005 iaitu masukkan peruntukan 'jika pemohon memerlukan kajian kesesuaian tanah  ATAU pengambilan berbentuk jajaran baru maka pewartaan dibawah seksyen 4 adalah MANDATORI/SHALL'

 

 4. Pindaan kepada seksyen 16(1)

 

Seksyen tersebut menyatakan 'Apabila membuat apa-apa award dibawah sub-seksyen (1) seksyen 14 berkenaan dengan mana-mana tanah dijadualkan Pentadbir Tanah hendaklah menyediakan dan menyampaikan suatu notis dalam Borang H kepada setiap orang yang berkepentingan pada tanah itu'

 

Di dalam seksyen tersebut tidak menyatakan berapa salinan Borang H yang perlu diberikan kepada setiap orang DAN AMALAN SEKARANG SETIAP ORANG BERKEPENTINGAN DIBERIKAN DUA SALINAN BORANG H.

 

Pada pandangan saya masukkan perkataan 'setiap orang berkepentingan mesti/shall diberi dua salinan Borang H' dan setiap orang berkepentingan mesti/shall menyerahkan kembali satu salinan kepada Pentadbir Tanah'. Ini bertepatan dengan kes  Zainal Abidin b Yaakub v PT Melaka Tengah [1999] 5 MLJ 577. Antara kandungan kes tersebut menyatakan orang berkepentingan MESTI/SHALL membuat pemilihan terhadap Borang H tersebut.

 

5. Pindaan kandungan Borang E, Borang K dan BORANG N

 

Disyorkan supaya no dan tarikh warta seksyen 8 dimasukkan kedalam Borang E dan Borang K kerana di dalam Borang G, Borang H, BORANG I, BORANG K, BORANG L, BORANG O mempunyai ruang untuk no dan tarikh warta seksyen 8.

 

Bagi BORANG N pula dicadangkan supaya ditambah perkataan KAMI karana di dalam BORANG N sekarang hanya ada perkataan SAYA sahaja. Ini membolehkan jika sesuatu tanah itu mempunyai RAMAI PEMILIK dan kesemuanya ingin membantah ke Mahkamah HANYA PERLU MENGISI SATU BORANG N SAHAJA DAN MEMBAYAR HANYA SATU DEPOSIT. Tidak sepertimana sekarang SETIAP ORANG MESTI MENGISI BORANG N YANG BERBEZA. 

 

6. Pindaan kandungan Borang C

 

Disyorkan supaya di dalam ruangan No lot dan dan ruangan keluasan lot di dalam Borang C DITAMBAH DENGAN PERKATAAN 'PETAK'  untuk strata

 

7. Tiada peruntukan pengambilan tanah strata. Perkara berkaitan strata hanya disebut sedikit sahaja iaitu dibawah seksyen 66 Akta Pengambilan Tanah

 

8. Tiada peruntukan pengambilan tanah stratum

 

9. Percanggahan antara seksyen 3F(1) dengan seksyen 35(1)

 

Ada kes dimana selepas warta seksyen 8 dikeluarkan, pemohon pengambilan Tanah dibawah seksyen 3(1)(b) atau (c) menyatakan ingin menarik diri dari pengambilan sedangkan mengikut seksyen 3F(1) penarikan tidak boleh dibuat jika  pengambilan tersebut telah diwartakan dibawah seksyen 8, kemudian apabila dibawa kepada Pihak Berkuasa Negeri, penarikan telah diluluskan berdasarkan seksyen 35(1)

 

10. Percanggahan antara seksyen 3(1) dengan seksyen 68A

 

Berdasarkan seksyen 3(1) permohonan pengambilan dibahagikan kepada (a), (b) dan (c) iaitu penetapan telah dibuat siapa yang boleh ambil dan tujuan pengambilan tersebut dan seterusnya dinyatakan didalam Borang D dan warta seksyen 8. SEKSYEN 68A PULA MEMBENARKAN PIHAK YANG MENGAMBIL TANAH TIDAK MEMATUHI TUJUAN PENGAMBILAN TERSEBUT ATAU DENGAN KATA LAIN BOLEH BUAT APA SAJA KEATAS TANAH TERSEBUT. INI ADALAH TIDAK ADIL DAN DIPERTIKAIKAN OLEH TUAN TANAH, PIHAK BIRO PENGADUAN AWAM, KAKITANGAN JABATAN AUDIT DAN KAKITANGAN SPRM  apabila saya menyampaikan ceramah kepada mereka.

 

11. Pindaan seksyen 32A

 

Hampir kesemua bayaran pampasan yang dibuat oleh Kementerian dan Jabatan Persekutuan dengan cara EFT TETAPI CARA MELALUI EFT TIADA DI DALAM SEKSYEN 32A AKTA PENGAMBILAN TANAH 1960. Mungkin pembayaran melalui EFT adalah tidak sah.

 

12. Pindaan kepada seksyen 32(2)

 

Seksyen ini menyatakan 'Jika mana-mana penilaian dibuat dibawah seksyen 28 berhubung dengan apa-apa perbezaan yang terdapat pada keluasan tanah apabila pengukuran muktamad dibuat, maka hendaklah ditambah kepada amaun penilaian itu caj bayaran lewat dengan kadar lapan peratus setahun mulai dari tarikh tanah itu diambil milik atau pampasan iti dibayar, mengikut mana satu yang lebih awal sama ada.............................' DIDALAM NYA TIDAK MENYATAKAN HINGGA BILA PENGIRAAN ITU PERLU DIBUAT. Sedangkan pengiraan caj bayaran lewat mengikut seksyen 29A(5), seksyen 32(1), seksyen 32(1B), seksyen 32(1C) dan seksyen 48 ADA DINAYATAKAN CAJ BAYARAN LEWAT DIKIRA SEHINGGA PAMPASAN DIBAYAR

 

13. Cara Pengiraan Caj Bayaran Lewat

 

Di dalam Akta tidak menyatakan tata cara pengiraan caj bayaran lewat SAMA ADA KAEDAH BIASA ATAU SEPERTIMANA YANG DILAKUKAN OLEH BANK. MINTA DINYATAKAN DI DALAM AKTA

14. Pendudukan Sementara Tanah

a. Berdasarkan seksyen 57(1) tempoh pendudukan sementara tahun adalah tidak melebihi 3 tahun. Bagaimana jika tempoh tersebut tidak mencukupi atau sesuatu projek itu belum selesai? Tiada peruntukan yang jelas sama ada tempoh itu boleh disambung atau muktamad.

b. Dalam proses hanya terdapat satu borang sahaja iaitu Borang Q. Pada pandangan saya Borang Q dikekalkan untuk tujuan siasatan/perundingan. Tambah SATU BORANG YANG LAIN (untuk perintah/bayaran gantirugi)

c. Disyorkan supaya endorsan/ingatan/catatan di dalam dokumen hakmilik daftar computer dibuat berdasarkan borang perintah/borang bayaran gantirugi

15. Kaedah 5(2) Kaedah Pengambilan Tanah 1998

Award melebihi deposit, Pentadbir Tanah hantar notis Borang 2, untuk deposit tambahan dan mesti jelaskan dalam 30 hari dari tarikh terima notis. Isunya adalah tiada peruntukan jika pemohon tidak membayar dalam tempoh atau lambat membayarnya.

Disyorkan supaya masukkan ayat 'kegagalan pemohon berbuat demikian dalam tempoh yang ditetapkan hendaklah disifatkan sebagai menarik balik permohonan'

16. Pindaan kepada tafsiran 'penilai' dalam seksyen 2(1)

Disyorkan supaya tafsiran 'penilai' ditukar kepada pegawai penilai yang bekerja dengan Kerajaan sahaja.

Pandangan dari Pegawai INSPEN/JPPH tafsiran asal dibuat begitu kerana RANCANGAN ASAL UNTUK MENSWASTAKAN JPPH TIDAK KESAMPAIAN

Lanjutan daripada itu seksyen 14(5) DIPINDA MENJADI:

Pentadbir Tanah hendaklah menetapkan amaun kos yang ditanggung beban dalam prosiding itu dan oleh siapa dan dengan kadar apa kos, yang hendaklah termasuk apa-apa fee penilaian yang dikenakan oleh penilai berdaftar atau pentaksir berdaftar dibawah Akta Penilai, Pentaksir dan Ejen Harta-Tanah 1981

17. Tafsiran 'orang yang berkepentingan' dalam seksyen 2(1)

Berdasarkan pandangan Y.B. PUU Negeri Sembilan melalui surat bil (2) dlm. PUNS (JB) 19/92 Jld 2 bertarikh 1 Julai 2011 bagi menjawab persoalan yang dikemukakan oleh PTG Negeri Sembilan, menyatakan Pentadbir Tanah termasuk orang berkepentingan dalam hal tunggakan cukai tanah yang tidak dibayar dan tanah tersebut diambil keseluruhannya. Dengan pindaan tersebut hasil negeri akan bertambah dan tunggakan hasil akan berkurangan. Ini kerana salah satu sebab tunggakan hasil adalah berkaitan dengan hal tersebut. Oleh yang demikian adalah disyorkan dalam tafsiran 'orang yang berkepentingan' TERMASUK PENTADBIR TANAH